影響地產(chǎn)金融的因素

二：支撐中國房地產(chǎn)金融迅速發(fā)展的三大因素（一）持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資形成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎(chǔ)選取東歐、中歐、西歐、北歐、南歐和北美的主要國家，觀察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投資和固定資本形成資金的比率。絕大多數(shù)國家固定資本形成中住宅比率都在20%—30%之間。反觀中國住宅投資占固定資產(chǎn)投資比率基本維持在15%—19%之間，距離歐美主要國家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投資達到歐美國家水平后，在較長時間內(nèi)其在GDP中的份額仍會保持穩(wěn)定。持續(xù)穩(wěn)定的住宅投資需求形成房地產(chǎn)金融發(fā)展的穩(wěn)固基礎(chǔ)，并將催生巨大的房地產(chǎn)金融增長空間。（二）房地產(chǎn)信貸增長空間大，持續(xù)時間長伴隨著各國住房產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房問題的解決，各國房地產(chǎn)信貸規(guī)模迅速擴大，年均增長速度都在10%以上，部分國家和地區(qū)甚至達到20%以上，而且增長時期較長，一般都在20年以上。美國住宅信貸50年增長100倍，年均增長9.86%；日本房地產(chǎn)信貸25年內(nèi)增長10倍，年均增長10.3%；澳大利亞住宅信貸20年增長18倍，年均增長16.4%；英國個人住房信貸25年內(nèi)增長47倍，年均增長22.5%；香港住宅貸款10年內(nèi)增長4.3倍，年均增長18%，新加坡房地產(chǎn)信貸15年內(nèi)增長6.7倍，年均增長23.6%。按照國際經(jīng)驗，即使在解決了居民基本住房問題之后，房地產(chǎn)金融仍會得到持續(xù)發(fā)展。如新加坡解決了基本住房問題后，房地產(chǎn)金融仍然繼續(xù)發(fā)展，90年代房地產(chǎn)信貸數(shù)量甚至超過80年代。近年來中國房地產(chǎn)信貸增長較快，但很不穩(wěn)定。2007年房地產(chǎn)商業(yè)信貸的同比增長30.65%，2008年為10.69%，增長最快的2000年達到61%。（三）房地產(chǎn)證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，結(jié)構(gòu)豐富金融深化最重要的特征之一就是傳統(tǒng)信貸融資逐漸減弱，證券融資比率逐漸提高。發(fā)達國家的銀行信貸資產(chǎn)／證券資產(chǎn)的比率都有逐漸下降的趨勢。一般認為，證券／信貸越高，金融的發(fā)達程度越高。目前證券信貸比為美國3.5：1，德國為1：1.4，日本1：1.2，韓國1：0.91。近20年來，中國金融深化度進一步提高，表現(xiàn)在有價證券和銀行信貸比值的持續(xù)上升。但與發(fā)達國家相比，證券融資仍有較大的發(fā)展?jié)摿?。中國的金融體系更接近于日本和德國的主銀行制度，較長時間內(nèi)證券發(fā)展還難以達到美國的水平，但可能更接近于德國和日本的水平。從發(fā)達國家經(jīng)驗看，房地產(chǎn)信貸的證券化率越來越高，增長速度也越來越快。1970年，GinnieMae首創(chuàng)MBS，揭開了資產(chǎn)證券化作為新的融資手段的序幕。近年來，歐洲的證券化發(fā)展呈現(xiàn)高速增長的局面。日本的證券化在96年以后得以迅速發(fā)展。目前，日本的商業(yè)銀行和住房金融公庫，都開始逐步利用證券化獲得資金來源。房地產(chǎn)證券化金融提供了更多的融資工具和融資渠道，豐富了房地產(chǎn)金融的品種和結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券的發(fā)行和流通，使房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)從存貸款拓寬到投資、信托、租賃、抵押。保險、貼現(xiàn)、承兌、有價證券的發(fā)行與交易及各類中間業(yè)務(wù)等多項業(yè)務(wù)活動。中國的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化程度還非常低，以房地產(chǎn)開發(fā)資金為例，傳統(tǒng)外源融資渠道基本以信貸資金為主，較少使用證券融資，債券融資比重很低。整體而言，除了地產(chǎn)股票外，債券、抵押債權(quán)、地產(chǎn)信托都處于探索和萌芽階段，未來的發(fā)展?jié)摿^大。三：房地產(chǎn)信貸發(fā)展空間預測各國住宅貸款占GDP比值差別較大，但近年來顯著提高，大多在30%以上，部分國家甚至達到50%。80年代美國的住宅債務(wù)存量／GDP為37%，德國為20%，而英國從80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已從23%迅速上升到57%。德國未償還抵押貸款占GDP比率1997年達到50.9%，丹麥達到65%，荷蘭達到60%，瑞典達到57%。2008年中國商業(yè)房地產(chǎn)信貸／GDP比率大約在17.6%。盡管中國的房地產(chǎn)金融模式還很難判定跟哪個國家更為接近，但在以信貸融資為主的中國金融體系下，我們保守估計住宅債務(wù)存量保持在GDP30%的比率(增長空間1)，樂觀估計住宅債務(wù)存量保持在GDP50%的比率(增長空間2)，而GDP按年均8%速度增長。據(jù)測算，到2020年，中國GDP預計為757138.2億，房地產(chǎn)信貸保守估計將達到227141.5億，是2008年實際房地產(chǎn)信貸余額的4.3倍，年均增長可達到12.93%；樂觀估計將達到378569.1億，為2008年的7.17倍，年均增長可達17.84%。量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產(chǎn)金融。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風險，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導致了我國房地產(chǎn)融資渠道單一的問題。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將面臨因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新緩慢目前，我國政府對房地產(chǎn)金融實行嚴格的利率管制，界定了金融機構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營的范圍，使房地產(chǎn)金融創(chuàng)新發(fā)展的空間受到限制。在我國，房地產(chǎn)金融工具品種少，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風險日益突出。另外，房地產(chǎn)消費信貸剛剛起步，貸款品種相當匱乏，無論是貸款乘數(shù)、利率水平，還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，一定程度上阻礙了該業(yè)務(wù)的拓展，尤其是個人住房抵押貸款發(fā)展緩慢，這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國，由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高，還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。三、房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善目前，我國房地產(chǎn)金融法規(guī)不夠健全，法制建設(shè)滯后。例如，雖然已出臺了一些涉及房地產(chǎn)抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式（即住房按揭貸款），更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產(chǎn)金融的進一步健康發(fā)展。同時，房地產(chǎn)金融也缺乏有效的監(jiān)管體系，除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外，對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu)，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也亟待制定。四、房地產(chǎn)金融運作欠效率，資金投向結(jié)構(gòu)不合理由于我國房地產(chǎn)金融機構(gòu)不健全，缺乏科學、合理、規(guī)范的經(jīng)營，使得房地產(chǎn)市場資金的配置效率低下。一方面，我國金融體制本身的非完全市場化特征，金融資源并非完全按照市場規(guī)律進行配置，阻礙了社會資金向房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的流動，受系統(tǒng)內(nèi)資金供應(yīng)者的經(jīng)濟狀況和儲蓄率的制約，融資數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)龐大的資金需求。另一方面，房地產(chǎn)資金的投向結(jié)構(gòu)不夠合理，商業(yè)用房的投資增幅高于住宅投資，經(jīng)濟適用住房建設(shè)投入不足，導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)總量相對不足的結(jié)構(gòu)性失衡。最終導致：1.占社會人群大多數(shù)的真正有居住需要的中低收入居民住房需求得不到滿足。2.房地產(chǎn)商為追求高額利潤盲目開發(fā)，出現(xiàn)房地產(chǎn)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，空置率居高不下。3.房地產(chǎn)開發(fā)資金流通鏈條斷裂。五：國家政策對房地產(chǎn)金融的影響2010年國家房市調(diào)控政策與07年的對比：政策對比9.27新政國發(fā)2010（10號）文政策背景定性部分地區(qū)房價上漲較快，存在明顯的非理性因素；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出；且商業(yè)銀行面臨的信貸風險顯著增加。住房問題關(guān)系國計民生。既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題；房價過高、上漲過快，增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。政策總體要求一、促使開發(fā)企業(yè)加快土地、住房開發(fā)速度，增加供應(yīng)，緩解供需矛盾。二、引導住房需求，進一步完善有區(qū)別的信貸調(diào)控政策。三、切實加強房地產(chǎn)信貸風險管理。一、各地區(qū)各有關(guān)部門必須充分認識房價過快上漲的危害性。采取堅決措施，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。二、建立考核問責機制。省政府負總責、市政府抓落實、住建部、監(jiān)察部考核。對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責任。三、堅決抑制不合理住房需求四、增加住房有效供給；五、加快保障性安居工程建設(shè)。具體措施首套房90㎡以上首付不得低于30%，90㎡以下繼續(xù)維持20%，基準利率下浮15%（最優(yōu)利率6.6555％）90㎡以上首付不得低于30%，90㎡以下首付繼續(xù)維持20%，基準利率繼續(xù)維持下浮30%。（最優(yōu)利率4.158％）二套房不低于40%，基準利率上浮1.1倍。不低于50%，基準利率上浮1.1倍，央行等部委抓緊制定二套房認定標準。三套及以上大幅度提高，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。大幅提高。且商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。開發(fā)貸款自有資金比例不低于35%自有資金比例不低于20%只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以流動資金貸款或其他貸款科目發(fā)放。不得跨地區(qū)使用。對空置3年以上的商品房，不得接受其作為貸款抵押物的要求。銀監(jiān)會：信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，禁止對“囤地捂盤”的地產(chǎn)商發(fā)放新增貸款；國資委：78家主業(yè)非房地產(chǎn)央業(yè)要退出，且對其非在建工程為抵押貸款的一切項目，不受理授信申請，已授信的要保全；證監(jiān)會：擱置房地產(chǎn)上市公司融資；土地出讓金不得發(fā)放土地出讓金貸款。應(yīng)以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同；1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。商貸及公積金基準利率商貸：7.83%，公積金：5.22%商貸：5.92%，公積金：3.87%，多地已經(jīng)將公積金貸款上限下調(diào)。交易稅費營業(yè)稅免征實現(xiàn)從2年上調(diào)到5年，其他稅費減免依戶型分類區(qū)別。營業(yè)稅免稅期從2年調(diào)回5年，2009年的其他消費稅費減免中西部地區(qū)2010年仍在延續(xù)，一線城市則普遍已取消。商業(yè)用房首付比例不得低于50%，期限不得超過10年，基準利率的1.1倍未涉及保障房增加保障房供應(yīng)，平均每年新增130萬