房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)（第3版）課件：國(guó)家房地產(chǎn)金融調(diào)控

國(guó)家房地產(chǎn)金融調(diào)控《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）第一節(jié)

房地產(chǎn)金融調(diào)控的基本手段

第二節(jié)

我國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控的實(shí)踐《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）學(xué)習(xí)目標(biāo)《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）1．了解我國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控的實(shí)踐。2．理解房地產(chǎn)金融調(diào)控的含義及作用。3．掌握房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要工具及影響機(jī)制。房地產(chǎn)金融調(diào)控，就是政府通過各種金融手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)行宏觀調(diào)節(jié)和控制的經(jīng)濟(jì)行為。政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，可以采用經(jīng)濟(jì)、法律、行政等各種手段，利用金融手段進(jìn)行宏觀調(diào)控實(shí)際上是將房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)物供求調(diào)控轉(zhuǎn)化為資金的需求供給調(diào)控。對(duì)于金融手段有兩種理解，一種是廣義上的理解，它主要是國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一種方式，是所有貨幣體系的總稱，由金融工具、操作目標(biāo)、中介目標(biāo)和終極目標(biāo)等幾個(gè)要素構(gòu)成。另一種是狹義的理解，主要是指金融工具。本章正是在此基礎(chǔ)上展開進(jìn)一步的分析?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）第一節(jié)房地產(chǎn)金融調(diào)控的基本手段利率和信貸控制是房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要工具。在國(guó)際化的市場(chǎng)環(huán)境下，匯率政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況也有著極大的影響。其中，利率和匯率屬于一般性的金融工具，對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)的貨幣信用產(chǎn)生擴(kuò)張或收縮的作用，通過調(diào)控資金的價(jià)格從而間接調(diào)節(jié)貨幣的供求量。信貸控制可以作為特殊性金融工具，直接用以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資金數(shù)量?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）一、利率調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制分析1．利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)供給的影響房地產(chǎn)業(yè)具有第二金融的“美稱”，在強(qiáng)有力的金融支持下才能健康發(fā)展，尤其在以銀行為主要融資渠道的國(guó)家表現(xiàn)得更為明顯。就我國(guó)目前的現(xiàn)狀來看，開發(fā)商自有資金一般只占房地產(chǎn)價(jià)值量的15%左右，房地產(chǎn)項(xiàng)目中來自于銀行的資金高達(dá)61%。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需資金大部分是從銀行取得的，利率的波動(dòng)對(duì)其影響非常大。

《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）2．利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響由于房地產(chǎn)屬于大件消費(fèi)，價(jià)格較高，占人們支出比例較大，大多數(shù)消費(fèi)者缺乏一次性付款購買的能力，而多采用住房抵押貸款的方式進(jìn)行購買。貸款利率的下調(diào)，使消費(fèi)者通過房地產(chǎn)按揭來滿足自己用房需求的成本降低，從而使一部分貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的購買力增加。貸款利率的增加意味著購房貸款成本的增加，這將擠出部分購房需求?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）二、信貸控制對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制分析如果中央銀行采取擴(kuò)張性貨幣政策，如買入有價(jià)證券、增加再貸款、降低再貼現(xiàn)率和法定存款準(zhǔn)備金率等貨幣政策來增加貨幣供應(yīng)量，商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金和存款增加，其發(fā)放貸款的能力提高，銀行會(huì)放松貸款條件，增加房地產(chǎn)信貸額度，住房貸款隨之增加，從而擴(kuò)大了房地產(chǎn)的有效需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升。房?jī)r(jià)的上升同時(shí)提升了銀行信貸的質(zhì)量，促使銀行減少儲(chǔ)備，進(jìn)一步增加信貸數(shù)量，從而出現(xiàn)貨幣供應(yīng)量增加→銀行貸款增加→住房貸款增加→房地產(chǎn)需求增加→房地產(chǎn)價(jià)格上升→銀行信貸增加，這樣一種螺旋式上升結(jié)果?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）反之，如果中央銀行采取緊縮性貨幣政策，如賣出有價(jià)證券、減少再貸款、提高再貼現(xiàn)率和存款準(zhǔn)備率，以減少貨幣供應(yīng)量，從而減少了銀行可以發(fā)放的貸款，住房貸款被削減直接減少了房地產(chǎn)的有效需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)步入下降通道時(shí)，用于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的抵押品價(jià)格大幅下降，而信貸的需求者會(huì)由于經(jīng)濟(jì)條件的改變而產(chǎn)生違約的可能，致使銀行資產(chǎn)質(zhì)量下降。為了應(yīng)對(duì)不利局面，監(jiān)管者可能執(zhí)行更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施以縮減房地產(chǎn)信貸的投放，致使房?jī)r(jià)進(jìn)一步下降，即出現(xiàn)貨幣供應(yīng)量減少→銀行貸款減少→住房貸款減少→房地產(chǎn)需求減少→房地產(chǎn)價(jià)格下跌→銀行信貸減少→房地產(chǎn)價(jià)格下跌?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）三、匯率調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)制分析外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅可以分享到人民幣資產(chǎn)的升值利潤(rùn)，也能夠從房地產(chǎn)價(jià)格上漲中獲得資本利得的投資收益。特別是我國(guó)放松了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制后，大量國(guó)外資金會(huì)通過各種渠道涌入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加大了對(duì)房產(chǎn)的需求預(yù)期，使房產(chǎn)的需求曲線向外移動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升。有關(guān)資料表明，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲5%，人民幣升值5%的情況下，國(guó)外投資者的投資收益就提高10.3%；當(dāng)房?jī)r(jià)上漲15%，人民幣升值5%的情況下，國(guó)外投資者的投資收益率提高20.8%；當(dāng)房?jī)r(jià)上漲15%，人民幣升值15%時(shí)，國(guó)外投資者收益率提高到32.3%。甚至可以說，國(guó)內(nèi)不斷上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)成了外資的“提款機(jī)”。《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）如果人民幣繼續(xù)升值或者保持升值的良好預(yù)期，按照資本逐利的本性，大量“熱錢”將會(huì)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。匯率影響房地產(chǎn)價(jià)格的途徑可以表述為：如果匯率提高，即匯率提高→人民幣幣值上升→房地產(chǎn)需求增加→房地產(chǎn)價(jià)格上漲；反之，如果匯率降低，即匯率降低→人民幣幣值下降→房地產(chǎn)需求減少→房地產(chǎn)價(jià)格下跌。當(dāng)前，在我國(guó)不完善金融制度下匯率與房地產(chǎn)價(jià)格呈正向關(guān)系，人民幣小幅升值將有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定。但從長(zhǎng)期來看，隨著我國(guó)匯率制度的完善，保持匯率穩(wěn)定將有利于房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控的實(shí)踐一、建國(guó)以來我國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策簡(jiǎn)要回顧我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有三十多年的歷程。建國(guó)以來，中國(guó)的城市住房一直以公有制為主，在1980年以前，私有或公有住房交易幾乎不存在。公有住房建設(shè)資金基本上由國(guó)家財(cái)政撥款，將這些款項(xiàng)分配給地方政府和企業(yè)，用于建造城市出租住房單元，然后由企業(yè)和政府機(jī)構(gòu)以低租金（每平方米月租金0.1元左右）分配給職工居住。這一階段沒有房地產(chǎn)市場(chǎng)，更談不上房地產(chǎn)金融的存在，政府也無法利用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）改革開放以來，隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)才逐步發(fā)展起來。80年代是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的起步期，各種相關(guān)法律、行政法規(guī)相繼出臺(tái)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)開拓提供了法律政策的依據(jù)。1984年，根據(jù)國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，建設(shè)銀行從建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款中單獨(dú)列出一塊支持城市綜合開發(fā)和商品房專項(xiàng)貸款。1984年，建設(shè)銀行累計(jì)發(fā)放商品房貸款17.6億元。但當(dāng)時(shí)信貸規(guī)模很小，且只限于開發(fā)貸款。《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）第一次高速發(fā)展期發(fā)生在20世紀(jì)90年代初。1991年，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省、自治區(qū)、直轄市的房改總體方案，從而房改開始在全國(guó)范圍內(nèi)全面推行。1992年以后，房地產(chǎn)開始成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)迅速發(fā)展、急劇升溫態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)金融在為房地產(chǎn)投資開發(fā)提供資金支持的同時(shí)，對(duì)這一時(shí)期的房地產(chǎn)過熱，甚至部分地區(qū)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象起到了推波助瀾的作用。為此，政府在1993年下半年開始采取宏觀調(diào)控措施，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)。國(guó)務(wù)院于1993年8月16日批轉(zhuǎn)了當(dāng)時(shí)的國(guó)家計(jì)委《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控具體措施》的通知，這是國(guó)家首次利用包括金融工具在內(nèi)的手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，即我國(guó)第一次真正意義上的房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控。《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）2003年6月13日，《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。由于央行政策過于激烈，力度過大，2003年8月國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，更為客觀的評(píng)價(jià)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位和發(fā)展?fàn)顩r。18號(hào)文件內(nèi)容涵蓋了整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，主要有：（1）提高開發(fā)企業(yè)入市門檻，對(duì)開發(fā)商的實(shí)力和資信提出了更高的要求。（2）提高高檔房、別墅、商用房和買多套住房的購房成本，這類購房貸款按照現(xiàn)行同檔同期一般貸款利率執(zhí)行，同時(shí)提高多套住房包括第二套住房的首付款比例；（3）支持向中低住宅開發(fā)項(xiàng)目提供貸款；（4）對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的抵押貸款進(jìn)行限制，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。（5）將公積金委托貸款用途嚴(yán)格限制于發(fā)放個(gè)人住房貸款；等等?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）2004年，各政府機(jī)構(gòu)又陸續(xù)出臺(tái)了一些政策，比如：3月30日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》；央行規(guī)定自4月25日起，將金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率普遍提高0.5個(gè)百分點(diǎn)（由7%提高到7.5%），收縮信貸資金1100億元；4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上；同是4月27日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出了38號(hào)文件，要求按“條塊”系統(tǒng)對(duì)所有在建、擬建項(xiàng)目進(jìn)行一次全面的清理、審核，建設(shè)部據(jù)此對(duì)2004年以來新開工的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的合規(guī)性進(jìn)行清理?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）2005年政策進(jìn)一步深入。3月12日，中國(guó)人民銀行通過其官方網(wǎng)站宣布調(diào)整商業(yè)銀行住房貸款政策：個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，其中5年（含）以下貸款由現(xiàn)行利率3.78%調(diào)整為3.96%，5年以上貸款由現(xiàn)行利率4.23%調(diào)整為4.41%。央行試圖通過加息的方法抑制房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過快的勢(shì)頭。2005年3月17日，人民銀行宣布商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利率將不再實(shí)行現(xiàn)行優(yōu)惠利率，而回復(fù)到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限幅度不低于同期貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，這實(shí)質(zhì)是個(gè)人住房貸款利率的再次上調(diào)。同時(shí)，人民銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)的個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）至2006年上半年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭初步得到抑制，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾愈發(fā)突出。針對(duì)以上情況，2006年5月29日，建設(shè)部等九部委進(jìn)一步出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，此后以國(guó)六條和國(guó)十五條為基本框架，并以壓制需求為主旋律，政府又在金融、稅收等方面出臺(tái)了相對(duì)應(yīng)的調(diào)控政策。2006年4月28日，中國(guó)人民全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，針對(duì)當(dāng)前存在的問題，從調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等六個(gè)方面進(jìn)行了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）2007年可謂房地產(chǎn)金融調(diào)控政策年，一年之內(nèi)國(guó)家出臺(tái)數(shù)項(xiàng)金融調(diào)控政策，加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控。在不到一年的時(shí)間里，人民銀行連續(xù)6次加息，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率從2.52%提高到4.14%，一年期貸款基準(zhǔn)利率從6.12%逐步提高到7.47%。從2007年12月25日起，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至14.5%。2007年6月初，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，要求各地商務(wù)主管部分嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)，并嚴(yán)格控制以返程投資方式并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)。2007年9月27日，中國(guó)人民銀行規(guī)定第二套住房貸款首付比例不得低于40%。《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。到6月25日，央行繼續(xù)6次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，由14.5%上調(diào)至17.5%。但由于金融危機(jī)的爆發(fā)，政府沒有堅(jiān)持原有的調(diào)控方向和調(diào)控力度，轉(zhuǎn)而采取刺激政策。2008年9月16日，央行通過人民銀行網(wǎng)站宣布，即日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)。這標(biāo)志著從03年9月以來，持續(xù)長(zhǎng)達(dá)5年之久的加息周期的結(jié)束，緊縮性政策開始放松。10月9日，央行下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。從10月15日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。自10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買住房提高貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為20%?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）2012年，房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)中趨緊，在保證經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下堅(jiān)持調(diào)控不放松，通過差別化信貸等手段，支持合理自住需求，抑制投資投機(jī)需求。2013年2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)政策措施，釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖、力度不放松的房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)?！靶聡?guó)五條”中規(guī)定，二手房交易中個(gè)稅按個(gè)人所得的20%征收。2014年，我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，再加上先前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的抑制，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走弱，商品房量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)同比下降，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）2015年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出。央行年內(nèi)五次降息，五年以上長(zhǎng)貸利率降至4.9%，五年以上公積金貸款利率降至3.25%，均處于歷史低點(diǎn)。四次普遍降準(zhǔn)，流動(dòng)性大幅釋放，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力將進(jìn)一步緩解。房貸首付持續(xù)下調(diào)，明顯降低了首次置業(yè)和部分改善需求的購房門檻。多輪政策組合刺激下，樓市持續(xù)回暖，但中小城市庫存壓力仍然嚴(yán)峻。2016年2月2日，央行下調(diào)首套房首付比。在不“限購”的城市中，居民首次購買普通住房的商業(yè)性貸款，最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。2016年2月21日，央行上調(diào)公積金存款利率：職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期1.50%存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。2016年3月1日，央行宣布普遍下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）二、對(duì)近年來中國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的評(píng)價(jià)及反思房地產(chǎn)金融調(diào)控的效果差強(qiáng)人意，主要是實(shí)際調(diào)控過程中存在以下不足：1．某些房地產(chǎn)金融調(diào)控工具的影響面過大而力度不足，調(diào)控手段不完善，缺乏整體性。2．調(diào)控過程中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性差異重視不夠。3．政策的具體實(shí)施效果欠佳?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）三、對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的建議1．明確金融調(diào)控的基本方向2．實(shí)施房地產(chǎn)業(yè)金融調(diào)控政策手段組合搭配3．完善房地產(chǎn)業(yè)金融調(diào)控政策機(jī)制《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）課堂討論

如何評(píng)價(jià)中國(guó)近年來實(shí)施的一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控政策？《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）思考與練習(xí)一、填空題1、宏觀調(diào)控是隨著

經(jīng)濟(jì)學(xué)的興起而逐步為世界各經(jīng)濟(jì)體的管理者所采用的。2、貨幣政策分為

貨幣政策和

貨幣政策。3、2015年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出：央行年內(nèi)

次降息，

次普遍降準(zhǔn)，房貸首付持續(xù)

，流動(dòng)性大幅釋放。4、政府利用金融手段進(jìn)行宏觀調(diào)控實(shí)際上是將房地產(chǎn)市場(chǎng)的

需求調(diào)控轉(zhuǎn)化為

需求調(diào)控。5、匯率通過影響一國(guó)貨幣的價(jià)格從而作用于房地產(chǎn)的需求，二者呈

變化。《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）二、選擇題1、狹義上的金融手段主要是指（

）。A、金融工具B、操作目標(biāo)C、中介目標(biāo)D、終極目標(biāo)2、貨幣政策的核心是通過（

）來調(diào)節(jié)社會(huì)總供給與總需求。A、調(diào)節(jié)利率水平B、信貸平衡C、變動(dòng)貨幣供應(yīng)量D、保持貨幣總需求量3、政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的主要方法有（

）。A、經(jīng)濟(jì)方法B、法律方法C、行政方法D、文化方法4、下列屬于緊縮性貨幣政策的是（

）。A、降低法定存款準(zhǔn)備金率B、提高再貼現(xiàn)率

C、公開市場(chǎng)賣出業(yè)務(wù)D、直接提高利率5、房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要工具有（

）。A、利率B、貼現(xiàn)政策C、信貸控制D、公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）三、簡(jiǎn)答題1、房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要手段是什么？2、利率手段對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理是什么？3、信貸手段對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理是什么？4、匯率手段對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理是什么？四、論述題你對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策有何建議？《房地產(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）實(shí)踐與訓(xùn)練

實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目：了解近十年來美國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控的具體措施。實(shí)訓(xùn)目的：熟悉美國(guó)房地產(chǎn)金融調(diào)控的具體措施。實(shí)訓(xùn)步驟：（1）同學(xué)分組：3～5人一組，通過網(wǎng)上搜索等渠道收集相關(guān)資料。（2）小組整理分析資料，撰寫并提交調(diào)查報(bào)告?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）案例分析

日本在上世紀(jì)90年代初爆發(fā)的危機(jī)乃至后來十幾年的經(jīng)濟(jì)衰退，是從樓市、股市泡沫的破滅開始的。1985年9月，美國(guó)、聯(lián)邦德國(guó)、日本、法國(guó)、英國(guó)五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”，決定同意美元貶值，日元大幅升值。升值造成出口下降，經(jīng)濟(jì)下滑。日本央行大幅降低利率，通過寬松貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)。20世紀(jì)80年代后期，日本銀行先后五次降低了貼現(xiàn)率。到1987年2月終于降到了世界最低水平2.5%。低利率刺激了信貸大規(guī)模流向樓市和股市，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。受房?jī)r(jià)驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心?！斗康禺a(chǎn)金融實(shí)務(wù)》（第3版）他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來錢更快，于是