房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第四版）課件：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究5.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述5.1.1可行性研究的含義和目的1.可行性研究的含義

可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。具體地講，就是在工程項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證；對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。2.可行性研究的目的

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、程序化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。5.1.2可行性研究的作用（1）是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)（3）是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

（4）是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)

5.1.3可行性研究的工作階段（1）投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。（2）初步可行性研究初步可行性研究亦稱(chēng)“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決的問(wèn)題包括：分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要；有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。（3）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。（4）項(xiàng)目的評(píng)估和決策按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢(xún)?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。5.1.4可行性研究的具體步驟（1）接受委托（2）調(diào)查研究（3）方案選擇和優(yōu)化（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)（5）編制可行性研究報(bào)告5.1.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容（1）項(xiàng)目概況（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及房屋征收安置方案的制定（3）市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定（4）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇（5）資源供給條件分析（6）環(huán)境影響評(píng)價(jià)（7）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)情理費(fèi)用的研究（8）開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制（9）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析（10）結(jié)論及建議5.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用與收入估算5.2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資估算房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。（1）開(kāi)發(fā)建設(shè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期（指從房地產(chǎn)項(xiàng)目大量資金正式投入工程開(kāi)始，到開(kāi)發(fā)建設(shè)完成的期間）內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。（2）經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。

5.2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用主要包括：（1）土地費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（4）建筑安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（7）管理費(fèi)用（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用（9）銷(xiāo)售費(fèi)用（10）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)（11）其他費(fèi)用（12）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)5.2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入估算（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售計(jì)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營(yíng)等租售計(jì)劃。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格

租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入和自營(yíng)收入。其中，銷(xiāo)售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入統(tǒng)稱(chēng)租售收入。①租售收入租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。②自營(yíng)收入自營(yíng)收入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5.3.1基本財(cái)務(wù)報(bào)表的編制1現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。按照投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：（1）全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案（不論其資金來(lái)源及利息多少）進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。（2）資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。（3）投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。2資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計(jì)劃。3損益表?yè)p益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。

（1）利潤(rùn)總額的計(jì)算利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+租金收入+自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營(yíng)成本=土地轉(zhuǎn)讓成本+商品房銷(xiāo)售成本+配套設(shè)施銷(xiāo)售成本+

出租房經(jīng)營(yíng)成本（2）彌補(bǔ)虧損房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。（3）利潤(rùn)分配房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)，一般按照下列順序分配：

①?gòu)浹a(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。

②提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除①項(xiàng)后的10%提取，法定公積金已達(dá)到注冊(cè)資本的50%時(shí)可不再提取。

③提取公益金。

④向投資者分配利潤(rùn)。5.3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：式中CI——現(xiàn)金流入量；

CO——現(xiàn)金流出量；（CI－CO）t——第t期的凈現(xiàn)金流量；

n——開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期（開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和）。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金（投資者的實(shí)際出資額）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率（MARR）或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic比較，當(dāng)FIRR≥MARR或FIRR≥ic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿(mǎn)足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季或半年編制時(shí)，計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比較。如以季為期的單位，換算公式為：（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以ic為例，其表達(dá)式為：

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。（3）投資回收期投資回收期主要適用于出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資回收期是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期的起始年算起。其表達(dá)式為：投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為：投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的投資回收期。

（4）投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷總投資×100%（5）資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷資本金×100%（6）資本金凈利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率=年平均所得稅后利潤(rùn)總額÷資本金×100%5.3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清償能力分析（1）單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息

①單利計(jì)息。單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：

In=P·n·i

式中：In——利息；P——本金；n——計(jì)息期；i——利率。n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：

Fn＝P（1＋i·n）我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息就是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。

②復(fù)利計(jì)息。復(fù)利計(jì)息是指對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，如果按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息，即“利息再生利息”。按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，利息的計(jì)算公式為：

In=P[（1＋i）n－1]n個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：

Fn=P（1＋i）n我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是接復(fù)利計(jì)息的。由于復(fù)利計(jì)息比較符合資金在社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程中運(yùn)動(dòng)的實(shí)際狀況，所以在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。

（2）有效利率與名義利率

①名義利率。以一年為計(jì)息基礎(chǔ)，等于每一計(jì)息期的利率與每年的計(jì)息期數(shù)的乘積。它是采用單利計(jì)算的方法，把各種不同計(jì)息期的利率換算為以年為計(jì)息期的利率。

②有效利率。有效利率是采用復(fù)利計(jì)算方法，把各種不同計(jì)息期的利率換算成以年為計(jì)息期的利率。

③名義利率與有效利率的關(guān)系。名義利率與有效利率的關(guān)系為：有效利率=[1+(rt/m)]m-1式中rt——名義期利率；m——每期計(jì)息次數(shù)

（3）借款利息的計(jì)算方法

①按期計(jì)息時(shí),每期應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：每期應(yīng)計(jì)利息=（期初借款本息累計(jì)+本期借款÷2）×利率

②等額償還本金和利息總額的計(jì)算公式：

式中：A——每期的還本付息額；Ic——寬限期末固定資產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營(yíng)資金借款本金之和；i——期利率；n——貸款方要求的借款償還時(shí)間（由還款期開(kāi)始計(jì)算）。

③等額還本，利息照付計(jì)算公式：式中：A't——第t期還本付息額。（4）借款償還期的計(jì)算

①?lài)?guó)內(nèi)借款償還期：指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息（I。）所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式為：式中：Pd——國(guó)內(nèi)借款償還期，從借款開(kāi)始期計(jì)算；

Rt——第t期可用于還款的資金，包括：利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金。

②國(guó)外借款償還期：涉及利用外資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其國(guó)外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件（包括寬限期、償還期及償還方式等）計(jì)算。5.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定分析5.4.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性分析的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析。可進(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售價(jià)格、銷(xiāo)售進(jìn)度、出租率、開(kāi)發(fā)周期、項(xiàng)目總投資、土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、融資比例、融資成本等。5.4.2敏感性分析1敏感性分析的概念敏感性分析是通過(guò)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過(guò)計(jì)算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。敏感性分析包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

2敏感性分析的步驟（1）確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。（2）確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。（3）計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。（4）通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的變動(dòng)因素，作出進(jìn)一步的分析。3敏感性分析方法應(yīng)用

（1）建造費(fèi)用的敏感性分析。對(duì)建造費(fèi)用的敏感性分析是假定建造費(fèi)用在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計(jì)算項(xiàng)目的利潤(rùn)和利潤(rùn)率數(shù)值。（2）建設(shè)周期的敏感性分析。對(duì)建設(shè)周期的敏感性分析是假定建設(shè)周期在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計(jì)算項(xiàng)目利潤(rùn)和利潤(rùn)率數(shù)。（3）租金的敏感性分析。租金的敏感性分析是假定租金在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素均不變的情況下，計(jì)算利潤(rùn)和利潤(rùn)率數(shù)值。（4）建筑面積的敏感性分析。建筑面積的敏感性分析是假定建筑面積在一定范圍內(nèi)變化，而其他因素不變的情況下，計(jì)算利潤(rùn)和利潤(rùn)率數(shù)值。5.4.3臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。不確定性因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表或圖解的方法。通常可進(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因素有：（1）最低售價(jià)和最低銷(xiāo)售量、最低租金和最低出租率（2）最高土地取得價(jià)格（3）最高工程費(fèi)用5.4.4概率分析（1）概率分析的概念概率分析又稱(chēng)風(fēng)險(xiǎn)分析，概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過(guò)分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。（2）概率分析的步驟

①列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。

②選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

③分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率。

④計(jì)算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。（3）概率分析的方法

①期望值法。期望值法主要是計(jì)算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值（NPV）的期望值和凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)的累計(jì)概率，并以此判定項(xiàng)目的可行性。凈現(xiàn)值的期望值是反映凈現(xiàn)值取值的平均值，但這個(gè)平均值決不是一般意義上的算術(shù)平均值，而是以?xún)衄F(xiàn)值各種取值的概率為權(quán)重的加權(quán)平均值，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的期望值計(jì)算公式為：

式中：E（NPV）——NPV的期望值；NPVi——各種現(xiàn)金流量情況下的凈現(xiàn)值；Pi——對(duì)應(yīng)于各種現(xiàn)金流量情況的概率值。

②蒙特卡羅模擬法。蒙特卡羅模擬法就是對(duì)變量值概率分布進(jìn)行隨機(jī)抽樣，并計(jì)算相應(yīng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，經(jīng)過(guò)多次重復(fù)，從而得到評(píng)價(jià)指標(biāo)的概率分布。5.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)5.5.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)概念房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理性。房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)包括綜合盈利能力分析和社會(huì)影響分析。5.5.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的效益和費(fèi)用1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的效益綜合評(píng)價(jià)中項(xiàng)目的效益是指房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。（1）直接效益。直接效益是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi)政府能夠得到的收益，一般包括下列方面：

①出讓國(guó)有土地使用權(quán)所得的收益。

②因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益。

③項(xiàng)目范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費(fèi)。

④項(xiàng)目范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的收益。（2）間接效益。間接效益是指由房地產(chǎn)項(xiàng)目引起的、在項(xiàng)目直接效益中未得到反映的那部分效益。主要有：增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿(mào)服務(wù)、促進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展等帶來(lái)的收益。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的費(fèi)用綜合評(píng)價(jià)中項(xiàng)目的費(fèi)用是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)為項(xiàng)目付出的代價(jià)，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。

（1）直接費(fèi)用。直接費(fèi)用是指在項(xiàng)目范圍內(nèi)政府所花費(fèi)的投資和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。一般包括下列方面：

①征地費(fèi)用。

②土地開(kāi)發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施投資費(fèi)用。

③建筑工程和城市配套設(shè)施費(fèi)用。

④經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。（2）間接費(fèi)用。間接費(fèi)用是指由項(xiàng)目引起的、在直接費(fèi)用中未得到反映的那部分費(fèi)用。主要有：在項(xiàng)目范圍外為項(xiàng)目配套的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為滿(mǎn)足項(xiàng)目需要而引起的基礎(chǔ)服務(wù)供應(yīng)缺口使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失等。5.5.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利能力分析綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率（CIRR），考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的盈利水平。綜合內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。其表達(dá)式為：（CI－CO）t（1+CIRR）-t＝0

5.5.4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)影響分析社會(huì)影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響。社會(huì)影響分析主要包括下列內(nèi)容：（1）就業(yè)效果分析。（2）對(duì)區(qū)域資源配置的影響。（3）對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。（4）對(duì)區(qū)域科技進(jìn)步的影響。（5）對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。（6）對(duì)減少進(jìn)口（節(jié)匯）和增加出口（創(chuàng)匯）的影響。（7）對(duì)節(jié)約及