大中華區(qū)2024年三季度物業(yè)摘要研究報(bào)告-政策聚力信心修復(fù)-仲量聯(lián)行

政策聚力信心修復(fù)大中華區(qū)物業(yè)摘要研究部22市場動(dòng)態(tài)專題文章廣州逐浪游戲產(chǎn)業(yè),點(diǎn)亮新生辦公空間需求人工智能正深刻影響中國房地產(chǎn)科技市場辦公樓廣州14沈陽20北京28廣州30天津33重慶沈陽36住宅上海廣州物流地產(chǎn)北京廣州酒店廣州54甲級(jí)辦公樓市場?以價(jià)換量租賃策略持續(xù),業(yè)主租金調(diào)整意愿顯著增強(qiáng)。近期,央行的"一攬子"新政策發(fā)布,貨幣及財(cái)政政策組合持續(xù)發(fā)力,中國經(jīng)濟(jì)中長期基本面的韌性和潛力得到有力支撐,但政策效能傳導(dǎo)至企業(yè)端并影響其不動(dòng)產(chǎn)決策的過程仍需時(shí)間。三季度,中國主要城市的甲級(jí)辦公樓市場需求仍以搬遷為主,增量需求未見明顯回升,有效需求不足仍然是辦公樓市場面臨的主要挑戰(zhàn)。需求持續(xù)承壓下,業(yè)主開始提供更可觀的租金折扣以吸引和保留租戶,整體租金延續(xù)下行趨勢。第三季度,全國主要城市整體凈吸納量錄得65.2萬平方米,環(huán)比有略并未有效刺激市場需求,三季度去化速度放緩。分行業(yè)來看,市場主導(dǎo)地位。北京科技互聯(lián)網(wǎng)需求持續(xù)回穩(wěn),頭部企業(yè)加碼人工智能賽道,貢獻(xiàn)了較大面積的租賃成交。此外,專業(yè)服務(wù)業(yè)需求韌性顯現(xiàn),教培行業(yè)政策利好推動(dòng)了北京教育企業(yè)市場活躍度回升。深圳市場中,跨境電商服務(wù)、出海型智能制造、教育培訓(xùn)與咨詢等行業(yè)企業(yè)的擴(kuò)張成為三季度的租賃需求亮點(diǎn),呈現(xiàn)出擴(kuò)張或新設(shè)立的趨勢。南京金融類行業(yè)支撐甲級(jí)辦公樓租賃需求,的新增面積,環(huán)比有小幅回撤。一線城三季度,全國主要城市的甲級(jí)辦公樓市場租金延續(xù)下行趨勢,在租戶端預(yù)算有限、"成本至上"的理念下,業(yè)主必須進(jìn)一步降低租金以保持競爭力。一線城市中,上海租金降幅顯著,新增供應(yīng)壓力疊加有限的需求來源讓整體市場仍趨于謹(jǐn)慎,租金環(huán)比下降部分業(yè)主提供前所未有的折扣力度以促成交易,租金環(huán)比下降繼續(xù)下調(diào)租金以吸引新租戶,同時(shí)為現(xiàn)有租戶提供更多租金優(yōu)惠,量策略,租金持續(xù)承壓。成都租金跌幅最大,相較于上半年部分新樓或高空置樓宇先行采取的"以價(jià)換量"策略,三季度幾乎所市場中,由于需求端活躍度不足,疊加聯(lián)合辦公及二房東的低價(jià)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場2024年第三季度,整體消費(fèi)市場承壓放今年以來消費(fèi)的貢獻(xiàn)率持續(xù)走低。細(xì)分業(yè)態(tài)來看,餐飲增速回落,但在以舊換新政策刺激下,耐用品消費(fèi)增速開始回升。8月以來,很額以上家用電器和音像器材類銷售由負(fù)轉(zhuǎn)正,增速不斷提升,在商業(yè)地產(chǎn)方面,商業(yè)開發(fā)和品牌拓店需求仍取決于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改善以及消費(fèi)者信心的修復(fù),當(dāng)下內(nèi)需不振的現(xiàn)實(shí)問題突出,供應(yīng)端,三季度迎來新項(xiàng)目密集供應(yīng)潮。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì),2024城市來看,三季度頭部城市的供應(yīng)占比高,A類(一線)和B類應(yīng)。分項(xiàng)目來看,大體量優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目相繼入市,高奢商業(yè)供應(yīng)亮眼。消費(fèi)者在進(jìn)行消費(fèi)決策時(shí),將滿足自身需求、獲得自我愉悅置于關(guān)鍵位置,注重購物過程中的體驗(yàn)感受。演藝市場乘勢構(gòu)建出極具沉浸感的消費(fèi)場景,為消費(fèi)者提供豐富的情緒價(jià)值,進(jìn)而有力帶動(dòng)消費(fèi)者進(jìn)行其他相關(guān)消費(fèi)。戶外運(yùn)動(dòng)領(lǐng)域亦是如此,在門店設(shè)計(jì)和理念輸出上求索探新,通過強(qiáng)調(diào)運(yùn)動(dòng)與生活的深度融合,突破原有商業(yè)邊界,充分挖掘消費(fèi)潛力。除此之外,面臨經(jīng)營危機(jī)的傳統(tǒng)商超積極投身于改造轉(zhuǎn)型浪潮之中,力求破局。個(gè)百分點(diǎn)。但B類城的平均空置環(huán)比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn),主要是受高供應(yīng)影響所致。在經(jīng)濟(jì)調(diào)整周期中,消費(fèi)市場仍面臨不小壓力。政策加持下,家電等部分業(yè)態(tài)出現(xiàn)回暖,但作為商場重點(diǎn)租戶的額增速開始下跌,地產(chǎn)端的租金同處下行通道。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì),仲量聯(lián)行預(yù)測,全年新增供應(yīng)有望達(dá)到千萬平方米。一線城市供一線城市繼續(xù)占據(jù)市場開發(fā)的主導(dǎo)地位。在密集供應(yīng)下,去化壓力攀升,年末空置率預(yù)計(jì)將小幅上揚(yáng)。國慶前后,中央政治局召開會(huì)議,針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)需求不足情況,國家加力推出一攬子刺激增量的政策。在消費(fèi)領(lǐng)域,將促消費(fèi)與放消費(fèi)券等手段,促進(jìn)目標(biāo)群體增收,提升居民消費(fèi)能力。政策持續(xù)助力為引擎,但經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健回升是消費(fèi)市場全面復(fù)蘇的基石。住宅市場2024年第三季度,全國住宅市場持續(xù)筑底調(diào)整,全國住宅市場銷售規(guī)模、房地產(chǎn)開發(fā)投資、及土地供求依舊延續(xù)回落態(tài)勢。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場"止跌回穩(wěn)"、"推動(dòng)構(gòu)建房地聯(lián)合提出了"一攬子"增量政策,包括降準(zhǔn)降息、降低存量房貸利率、統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例、提高保障性住組合拳政策。其中,"兩個(gè)增加"引人關(guān)注,包括通過貨幣化安前將"白名單"項(xiàng)目的信貸規(guī)模增加房地產(chǎn)市場的堵點(diǎn)問題,將有助于庫存去化、緩解地方政府和房三季度,房企開發(fā)投資意愿依舊不足,全國整體住宅開發(fā)投資活蹤的20個(gè)主要一、二線城市住宅成交數(shù)據(jù)顯示,由于新增供應(yīng)收國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,9月份,一線城市新建商品住宅銷售二手商品住宅方面,一線城市二手住宅銷2024年三季度,新房銷售尚未實(shí)現(xiàn)明顯恢復(fù),多數(shù)房企拿地意愿三季度,一線城市住宅用地平均溢價(jià)率上揚(yáng)至8.9%;二線城市住展望四季度,預(yù)計(jì)近期出臺(tái)的多重新政效果或進(jìn)一步顯現(xiàn)的同時(shí),落實(shí)細(xì)化。政策合力支持下,居民置業(yè)信心有望逐步修復(fù),其中核心城市住宅市場成交勢頭或率先企穩(wěn),這一趨勢將為整體樓市物流地產(chǎn)市場態(tài)勢。盡管部分城市的凈吸納量有所增長,但退租現(xiàn)象在一些城市仍較為明顯。在供應(yīng)端,季度內(nèi)新增供應(yīng)較前期的高位相比有所減少。在新增供應(yīng)放緩和整體租賃需求弱復(fù)蘇的帶動(dòng)下,多個(gè)城市的空置率出現(xiàn)下降。然而,由于空置面積仍處于較高水平,丑此短期內(nèi)業(yè)主仍優(yōu)先提升出租率,致使租金在以價(jià)換量的租賃策略下持續(xù)承壓。預(yù)計(jì)2024年全年的新增供應(yīng)仍將弱復(fù)蘇的態(tài)勢。雖然租戶仍保持較為謹(jǐn)慎的租賃策略,但隨著下半年零售旺季的到來,部分城市的凈吸納量出現(xiàn)不同程度的增長:倉和短租等租賃需求,以滿足短期內(nèi)由購物節(jié)帶來的快遞需求增長。此外,成本導(dǎo)向型租戶的搬遷趨勢依然明顯,并推動(dòng)部分城市凈吸納量的增長。三季度,在京津冀、長三角和成渝都市圈的部分城市,受益于消費(fèi)市場的復(fù)蘇,包括家電、傳統(tǒng)零售、商超食品、平價(jià)電商的第三方物企業(yè)等租戶正抓住租金另外,不同地區(qū)的主力需求仍保持多樣化發(fā)展。在華南地區(qū),短期內(nèi)來自跨境電商平臺(tái)的租賃需求保持穩(wěn)定增長。但是,盡管各家跨境電商企業(yè)仍保持相對積極的心態(tài),由于整體行業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和地緣政治的影響存在不確定性,其擴(kuò)張速度出現(xiàn)不同程度的放緩,整體租賃策略也更趨理性。與此同時(shí),在越來越多的城市中,來自制造業(yè)企業(yè)的租賃活動(dòng)正在提振高標(biāo)倉的需求。在重慶和天津等城市,汽車及其上下游零部件企業(yè)等租戶保增竣工入市的項(xiàng)目面積共錄得184萬平方米,與上季度單季新增供供應(yīng)預(yù)計(jì)將重回高位,全年的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)也將達(dá)到歷史第二高三季度大部分城市的新增供應(yīng)呈現(xiàn)出減緩的勢頭,同時(shí)受季節(jié)性因素的影響,整體租賃需求略有所回升,使得部分城市的空置率在仲量聯(lián)行定期追蹤的主要物流地產(chǎn)市場中,絕大部分城市平均租金在三季度錄得環(huán)比負(fù)增長,同時(shí)部分城市的租金跌幅出現(xiàn)進(jìn)一步加速的勢頭。面對較高水平的空置率和新增供應(yīng)壓力,業(yè)主對租金的預(yù)期進(jìn)一步下調(diào),特別是在空置率較高的城市,現(xiàn)有項(xiàng)目和新項(xiàng)目間的競爭日益加劇。為了吸引新租戶和留住現(xiàn)有租戶,北京甲級(jí)辦公樓租戶盤點(diǎn):波動(dòng)中的五彩斑斕北京甲級(jí)辦公樓租戶盤點(diǎn):波動(dòng)中的五彩斑斕體、人工智能等)租賃需求旺盛。部分企業(yè)因成本控制或辦公策略調(diào)整而選擇搬離甲級(jí)辦公樓,導(dǎo)致全市科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在甲級(jí)辦公樓的租賃面積呈現(xiàn)3%的微小波動(dòng)。就全市存量而言,專業(yè)服務(wù):需求穩(wěn)中有升,細(xì)分板塊增長亮眼專業(yè)服務(wù)業(yè)整體需求趨勢在全市甲級(jí)辦公樓市場中保持穩(wěn)中有升,各類型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者因關(guān)注管理效率提升、降本增效等主題正積極尋求專業(yè)支持。專業(yè)服務(wù)業(yè)作為為企業(yè)提供專業(yè)咨詢等商務(wù)體、人工智能等)租賃需求旺盛。部分企業(yè)因成本控制或辦公策略調(diào)整而選擇搬離甲級(jí)辦公樓,導(dǎo)致全市科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在甲級(jí)辦公樓的租賃面積呈現(xiàn)3%的微小波動(dòng)。就全市存量而言,專業(yè)服務(wù):需求穩(wěn)中有升,細(xì)分板塊增長亮眼專業(yè)服務(wù)業(yè)整體需求趨勢在全市甲級(jí)辦公樓市場中保持穩(wěn)中有升,各類型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)參與者因關(guān)注管理效率提升、降本增效等主題正積極尋求專業(yè)支持。專業(yè)服務(wù)業(yè)作為為企業(yè)提供專業(yè)咨詢等商務(wù)服務(wù)的角色,其業(yè)務(wù)需求量呈現(xiàn)抬頭趨勢與現(xiàn)實(shí)情況較為一致。制造:擴(kuò)張勢頭存續(xù),區(qū)域偏好明顯行業(yè)中位列第一。當(dāng)前,第三使館區(qū)和望京兩個(gè)區(qū)域擁有數(shù)名車企作為主力租戶,并持續(xù)吸引行業(yè)上下游企業(yè)入駐,已基本增量的契機(jī),在疫情得到良好控制之后,行業(yè)保持上升勢頭,前來看,生命科學(xué)外資需求仍然相對活躍,外資醫(yī)療器械細(xì)分當(dāng)前階段,北京的甲級(jí)辦公樓市場租賃需求的行業(yè)格局相對穩(wěn)定,預(yù)計(jì)在中短期不會(huì)出現(xiàn)顯著波動(dòng)。從企業(yè)發(fā)展角度來看,未來市場中的租賃需求活躍度將主要由現(xiàn)有行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域所驅(qū)動(dòng)。關(guān)注行業(yè)發(fā)展布局、深挖細(xì)分行業(yè)需求,將在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)在北京的甲級(jí)辦公樓租賃市場中,長期以來,以絕對支撐位立于增長趨勢。專業(yè)服務(wù)業(yè)過去一年租用面積呈現(xiàn)金融:成本控制促使布局調(diào)整,租用面積縮減金融:成本控制促使布局調(diào)整,租用面積縮減金融行業(yè)在過去一年中采取了控制風(fēng)險(xiǎn)和降低成本的策略,導(dǎo)致整體辦公面積需求略微收縮,且部分企業(yè)調(diào)整了布局選址。在甲級(jí)市場,金融業(yè)租戶的面積相較于2022年下降了2個(gè)百分點(diǎn),但生命科學(xué):行業(yè)聚勢發(fā)展,外資需求活躍科技互聯(lián)網(wǎng):租賃需求表現(xiàn)波動(dòng),部分板塊仍在擴(kuò)張生命科學(xué)行業(yè)在全市的現(xiàn)有存量聚集在東部片區(qū)。受現(xiàn)有行業(yè)聚等東部區(qū)域。過去幾年疫情的大環(huán)境下,生命科學(xué)行業(yè)在全市的現(xiàn)有存量聚集在東部片區(qū)。受現(xiàn)有行業(yè)聚等東部區(qū)域。過去幾年疫情的大環(huán)境下,生命科學(xué)行業(yè)獲得業(yè)務(wù)近十年間,隨著移動(dòng)通信與移動(dòng)設(shè)備的普及與升級(jí),中國游戲行業(yè)整體發(fā)展飛速。而近期,玩家對于游戲的品味偏好和消費(fèi)意愿廣州:游戲產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)廣州本土游戲廠商依托本地優(yōu)勢資源,把握行業(yè)趨勢,快速擴(kuò)張產(chǎn)業(yè)營收約占全國35%o廣州游戲廠商數(shù)量眾多,類型豐富,不僅孕育了網(wǎng)易、三七互娛等行業(yè)頭部大廠,也不乏長線盈利的肩部、腰部游戲公司與獨(dú)立工作室。此外,廣州游戲行業(yè)的快速發(fā)展帶動(dòng)包括美術(shù)設(shè)計(jì)、渠道分銷、硬件配件和電競直播等上下游企業(yè)的繁榮,設(shè)計(jì)、發(fā)行、運(yùn)營全流程實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展,形成了較為完備的產(chǎn)業(yè)鏈。同時(shí),廣州本土游戲廠商積極抓住行業(yè)新增長點(diǎn),高頻推出爆款游戲,實(shí)現(xiàn)營收流水的快速增長與企業(yè)規(guī)模的迅猛擴(kuò)張。游戲行業(yè)新趨勢地化運(yùn)營策略,廣州游戲廠商在海外市場大獲成功。據(jù)估計(jì),近年間,部分廣州游戲廠商布局小程序游戲賽道,利用小游戲開發(fā)周期短、研發(fā)成本輕的優(yōu)勢,成功打造爆品,并通過低渠道分產(chǎn)業(yè)發(fā)展催生辦公空間需求增量游戲行業(yè)部分龍頭企業(yè)在廣州會(huì)選擇自建總部或購置辦公。而基于產(chǎn)業(yè)集聚與成本敏感等因素,大部分游戲公司首選產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)。但隨著規(guī)?；c專業(yè)化升級(jí),不少肩部游戲廠商更新對辦公作為人才、技術(shù)導(dǎo)向型行業(yè),游戲公司在辦公選址時(shí),除了對樓宇供電、網(wǎng)絡(luò)等硬件提出特定要求之外,為打造年輕化、社群化、輕松化的職場氛圍,也會(huì)將周邊配套等軟性條件納入考量范圍。眼下,國內(nèi)游戲行業(yè)由此前的超高速增長逐步向品牌化、精品化和長線化發(fā)展。面對辦公樓市場短期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)增加且價(jià)格間加大的機(jī)會(huì),廣州游戲企業(yè)有望通過企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)管理,持續(xù)支持業(yè)務(wù)升級(jí)與需求擴(kuò)張。在甲級(jí)辦公樓市場中,廣州國際金融城和琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)兩個(gè)子市場內(nèi)的可租賃辦公樓將顯著受益。在中長期,游戲產(chǎn)業(yè)的聚集與發(fā)展也將促使廣州國際金融城資料來源:仲量聯(lián)行研究部整理圖2:游戲公司辦公選址的需求特征資料來源:仲量聯(lián)行廣州逐浪游戲產(chǎn)業(yè),點(diǎn)亮新生辦公空間廣州逐浪游戲產(chǎn)業(yè),點(diǎn)亮新生辦公空間需求人工智能正深刻影響中國房地產(chǎn)科技市場人工智能正深刻影響中國房地產(chǎn)科技市場圖1:2012-2023年人工智能技術(shù)相關(guān)的圖1:2012-2023年人工智能技術(shù)相關(guān)的開發(fā)商和企業(yè)租戶普遍認(rèn)為,人工智能(包括生成式人工智能)此外,隨著智能制造的不斷進(jìn)步,預(yù)計(jì)未來AIoT在提升生產(chǎn)效率和安全性方面,也將在智慧工地、數(shù)字工廠等場景中展現(xiàn)其巨大除了AIoT之外,房地產(chǎn)領(lǐng)域還廣泛應(yīng)用了其他人工智能技術(shù),包能夠?qū)崟r(shí)分析和識(shí)別圖像與視頻,其技術(shù)成熟度相對較高,已在安防、停車服務(wù)及門禁管理等多個(gè)場景得到廣泛應(yīng)用。機(jī)器人技術(shù)在解決房地產(chǎn)行業(yè)面臨的勞動(dòng)力短缺、成本上升及用工安全等問題方面展現(xiàn)出巨大潛力,并已逐步融入物業(yè)管理、倉儲(chǔ)物流、建筑施工以及停車充電等多個(gè)領(lǐng)域。機(jī)器學(xué)習(xí)和營銷中發(fā)揮著重要作用,幫助業(yè)主深入挖掘用戶需求、提供智能化客戶服務(wù)并優(yōu)化營銷活動(dòng)。此外,機(jī)器學(xué)習(xí)還廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)模型分析與預(yù)測,如投資交易數(shù)據(jù)分析、房價(jià)預(yù)測及能但其在自動(dòng)化生成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、促進(jìn)人機(jī)協(xié)同及提高生產(chǎn)效率等方面的潛力已開始顯現(xiàn)。隨著MaaS(模型即服務(wù))商業(yè)模式資料來源:仲量聯(lián)行中國房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)據(jù)庫,鯨準(zhǔn)將在未來三年對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。作為全球人工智能發(fā)展最快的國家之一,過去十幾年,中國的房地產(chǎn)科技市場吸引了大量風(fēng)險(xiǎn)投資流入人工智能相關(guān)領(lǐng)域。根據(jù)仲量聯(lián)行中國房地產(chǎn)地產(chǎn)科技投資持續(xù)穩(wěn)健增長,至2023年底,累計(jì)投資事件已超過所下降,但與人工智能相關(guān)的房地產(chǎn)科技單筆投資金額仍在攀升。同時(shí),資料來源:仲量聯(lián)行中國房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)據(jù)庫,鯨準(zhǔn)在政策、資本以及創(chuàng)新企業(yè)的共同推動(dòng)下,人工智能技術(shù)在房地的核心技術(shù),在房地產(chǎn)領(lǐng)域展現(xiàn)了廣泛的應(yīng)用潛力。借助人工智能技術(shù),AIoT能夠更智能化地管理和控制備和裝置。因此,在建筑空間中,AIoT被廣泛應(yīng)用于連接、管理和控制各類能源設(shè)備(照明、空調(diào)、電梯禁、攝像頭、智能家電等),以實(shí)現(xiàn)節(jié)能減碳、降本增效、優(yōu)化空間利用、提升用戶滿意度等目的。在中國的房地產(chǎn)科技產(chǎn)品中,近半數(shù)的人工智能技術(shù)是與物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)結(jié)合應(yīng)用的,主要集中在資料來源:仲量聯(lián)行中國房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)據(jù)庫日益緊密的融合,這點(diǎn)從最近的非中國籍香港永久居民來往內(nèi)地通行證和深中通道通車等事件中得以彰顯。最近的三中度強(qiáng)調(diào)"深化粵港澳大灣區(qū)合作,強(qiáng)化規(guī)則銜接、機(jī)制對接",進(jìn)一步表明了持續(xù)推動(dòng)開放的決心。香港的金融基礎(chǔ)設(shè)施與其他大灣區(qū)城市融合將帶來前所未有的協(xié)同效應(yīng)和增長灣區(qū)城市間日益緊密的連接性不僅縮短了旅行時(shí)間,還促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)互動(dòng),使投資者更容易把握機(jī)會(huì)。大灣區(qū)城市之間更緊密的融合將如何影響香港住宅市場?這是否會(huì)導(dǎo)致未來的樓價(jià)趨同?雖然連接性的提升和生產(chǎn)力的趨同最終可能會(huì)縮小大灣區(qū)各城市之間的價(jià)格差異,但預(yù)計(jì)在未來十年內(nèi),香港和深圳之間的整體樓價(jià)差距仍將持續(xù)。這一判斷基于香港在人均收入、教育機(jī)構(gòu)的質(zhì)素以及租金回報(bào)率方面具有顯然而,大灣區(qū)融合對香港不同地區(qū)的影響將會(huì)有所差異。對于北部地區(qū),"一小時(shí)生活圈"的發(fā)展可能會(huì)推動(dòng)更多的香港居民,尤其是主要工作地點(diǎn)在北部的居民和尋求低成本生活的退休人士,因?yàn)楦偷纳畛杀竞蜆莾r(jià),以及顯著改善的交通便利性而考慮購買內(nèi)地城市的住宅。這一點(diǎn)由北上消費(fèi)趨勢中得以體現(xiàn)。目前港深樓價(jià)差異仍然顯著。即使與深圳最昂貴的區(qū)域作比較,步下跌,香港北部地區(qū)的樓價(jià)也可能會(huì)隨著需求的轉(zhuǎn)移而下降。另一方面,北部都會(huì)區(qū)預(yù)計(jì)將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長并創(chuàng)造高質(zhì)量的就業(yè)機(jī)會(huì),從而維持在屯門和元朗的住宅需求。未來這些地區(qū)的住宅供應(yīng)大部分將是面積小于753平方吹的單位,比單位普遍要小。較小的單位面積意味著較低的總購入成本,使另一方面,九龍和香港島受到北上購房趨勢的影響較少,甚至能從大灣區(qū)融合中受益?？紤]到交通時(shí)間和成本,跨境通勤尚未成為普遍趨勢。相反,南向資金的流入能夠會(huì)對目前處于跌勢中的樓價(jià)提供額外支持。撤辣吸引大量中國內(nèi)地住宅市場。這些先行者中的大多數(shù)是撤辣前已擁有離岸資金的高凈值人士以資產(chǎn)配置為目的購買房產(chǎn)。由于利率下香港住宅資產(chǎn)將相比其他資產(chǎn)類別變得越來越有吸引力。此外,人才流入所驅(qū)動(dòng)的需求增長潛力巨大。根據(jù)我們對盤買家和過去印花稅豁免申請的觀察,我們判斷來自新抵港人才的成交量仍只占來自中國內(nèi)地買家的當(dāng)前創(chuàng)紀(jì)錄交易量的一小部分。隨著更多自住買家入市,九龍和香港島的購房需求預(yù)計(jì)將場參與者不應(yīng)低估大灣區(qū)融合對生產(chǎn)力提升和人口再分配的變革性影響。盡管這一趨勢仍處于早期階段,但其帶來的顯著經(jīng)濟(jì)大灣區(qū)融合對香港樓市的影響大灣區(qū)融合對香港樓市的影響北京第三季度,市場成交主要由降本驅(qū)動(dòng)的搬遷需求主導(dǎo),部分項(xiàng)目以價(jià)換量成效明顯。在成本控制策略下,企業(yè)對新設(shè)與擴(kuò)張持審科技互聯(lián)網(wǎng)、能源和專業(yè)服務(wù)業(yè)?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)需求持續(xù)回穩(wěn),頭部企業(yè)加碼人工智能賽道,貢獻(xiàn)了較大面積的租賃成交。國央企專業(yè)服務(wù)業(yè)需求韌性顯現(xiàn),教培行業(yè)政策利好推動(dòng)了教育企業(yè)市企業(yè)縮租、到期退租甚至租約期內(nèi)退租現(xiàn)象依舊存續(xù),部分子市場面臨仍然面臨一定去化壓力。甲級(jí)辦公樓市場整體凈吸納量回當(dāng)下企業(yè)對租金折扣高度敏感,迫使部分業(yè)主提供前所未有的折扣力度以促成交易,導(dǎo)致項(xiàng)目間博弈加劇,整體租金進(jìn)一步走現(xiàn)有租戶流失疊加新增需求疲軟,累積的去化壓力或?qū)Ⅱ?qū)使業(yè)主加大降租力度,并提供更加靈活的商務(wù)條款和增值服務(wù),以探尋市場指標(biāo)0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅放緩備注:北京辦公樓市場是指北京甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的CBD甲級(jí)辦公樓租金。凈吸納量新增供應(yīng)空置率備注:北京辦公樓市場是指北京甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。上海2024年三季度,成本驅(qū)動(dòng)型租賃需求持續(xù)增長,全市凈吸納量上險(xiǎn)、律所和科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等,抓住當(dāng)前有利的租賃條件進(jìn)行搬遷。然而,外資租戶則保持謹(jǐn)慎態(tài)度,大多數(shù)租戶選擇續(xù)租。在辦公樓之間的租金差距逐漸縮小,吸引乙級(jí)辦公樓內(nèi)高品質(zhì)租戶中央商務(wù)區(qū)內(nèi),南京西路板塊錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付,總建筑面目的預(yù)租有限,但租金驅(qū)動(dòng)下的搬遷升級(jí)需求使非中央商務(wù)區(qū)空大量新增供應(yīng)壓力和有限的租賃需求使得租金持續(xù)下降。整體市步調(diào)整租金預(yù)期,以維持現(xiàn)有出租率的同時(shí)應(yīng)對租戶搬遷至非中驅(qū)動(dòng)升級(jí)及搬遷至非中央商務(wù)區(qū)的需求。面對未來大量的新增供應(yīng),空置率較高的項(xiàng)目和板塊持續(xù)面臨租金下行壓力。業(yè)主積極調(diào)整租賃策略,提供具有吸引力的激勵(lì)政策。受到謹(jǐn)慎的市場態(tài)度及大量新增供應(yīng)的影響,租金預(yù)計(jì)將持續(xù)處于下行通道。租戶傾向于利用當(dāng)前租戶市場條件爭取更有利的租約。成本驅(qū)動(dòng)型升級(jí)需求將在短期內(nèi)持續(xù)。對于非中央商務(wù)區(qū),市場條件爭取更有利的租約。成本驅(qū)動(dòng)型升級(jí)需求將在短期內(nèi)持續(xù)。對于非中央商務(wù)區(qū),成本節(jié)約型搬遷將成為主要需求類型。市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:上海辦公樓市場是指上海甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的甲級(jí)辦公樓租金。凈吸納量mw新增供應(yīng)空置率備注:上海辦公樓市場是指上海甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。廣州2024年三季度,企業(yè)投資策略持續(xù)調(diào)整之下,存量搬遷或續(xù)租仍為市場主基調(diào)。新增租賃方面,珠江新城錄得一筆來自餐飲企業(yè)小面積搬遷和升級(jí)需求的釋放,加上上述兩筆大面積升級(jí)搬遷成租金方面,鑒于供需關(guān)系仍在修復(fù)過程中,且成本節(jié)約主導(dǎo)市場需求,全市租金承壓環(huán)比下降2.5%。此索租賃策略優(yōu)化,包括提供辦公室裝修補(bǔ)貼等優(yōu)惠條件。近期,多部委在九月底聯(lián)合推出了多項(xiàng)金融支持政策,包括降低一系列新政策將釋放更多資金流動(dòng)性,有助于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下調(diào),推動(dòng)市場信心的恢復(fù)和預(yù)期的修正。應(yīng)入市。盡管部分項(xiàng)目為總部型樓宇,但中短期內(nèi)供需壓力仍處于高位,預(yù)計(jì)將推高整體市場空置率,市場租金或繼續(xù)探底。市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:廣州辦公樓市場是指廣州甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的珠江新城核心商務(wù)區(qū)內(nèi)甲級(jí)辦公樓租金。凈吸納量新增供應(yīng)空置率備注:廣州辦公樓市場是指廣州甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。深圳2024年第三季度,多數(shù)企業(yè)繼續(xù)堅(jiān)持成本節(jié)約策略,優(yōu)先選擇續(xù)租,并更加關(guān)注租賃優(yōu)惠條件。為降低運(yùn)營成本,一些中小型企業(yè)選擇縮減租賃面積或搬離甲級(jí)辦公樓。與此同時(shí),部分業(yè)績良好且對未來展望積極的跨境電商服務(wù)商、智能制造企業(yè)以及教育咨詢與服務(wù)企業(yè),仍在積極擴(kuò)展辦公面積。本季度,深圳甲級(jí)辦公樓市場迎來五棟新辦公樓,總計(jì)新增供應(yīng)面積約為54萬平方米,其中超過七成集中在前海子市場。受大量新增供應(yīng)及部分老舊項(xiàng)目租戶外流影響,全市整體空置率在三季面對有限的租賃需求增長,辦公樓業(yè)主在本季度繼續(xù)提供有吸引力的租賃優(yōu)惠,旨在招攬新客戶并穩(wěn)定現(xiàn)有租戶。因此,三季度為應(yīng)對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境,中央及深圳政府在九月至十月期間密集出臺(tái)多項(xiàng)貨幣刺激措施和房地產(chǎn)市場支持政策一系列新政將釋放更多市場流動(dòng)性,有助于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本,并進(jìn)一步加大對企業(yè)經(jīng)營的支持力度,推動(dòng)市場信心的恢復(fù)和預(yù)期的修正。展望未來12個(gè)月,深圳辦公樓市場置率預(yù)計(jì)將繼續(xù)上升。同時(shí),隨著市場競爭的加劇,預(yù)計(jì)平均租金水平仍處下行通道。市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:深圳辦公樓市場是指深圳甲級(jí)辦公樓市場OYTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的福田區(qū)內(nèi)甲級(jí)辦公樓租金。0凈吸納量mw新增供應(yīng)空置率備注:深圳辦公樓市場是指深圳甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。成都本季度成都再新增兩棟總部樓宇交付:金融城子市場的中國民生銀行大廈和西博城的蜀道創(chuàng)新中心T2,新增甲級(jí)辦公面積約16.8萬平方米。需求端來看,剔除總部樓宇的面積去化,季內(nèi)成都甲易仍來自存量客戶的搬遷,且考慮到未來經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn),多數(shù)換租企業(yè)預(yù)期租金與面積均呈現(xiàn)大幅下降趨勢。退租方面,中小微企業(yè)穩(wěn)定性問題持續(xù)存在。同時(shí),受地產(chǎn)行業(yè)基本面影響,房地產(chǎn)開發(fā)及下游相關(guān)企業(yè)退租趨勢明顯,總退租面積近2萬平方米。步入三季度后,消費(fèi)增長持續(xù)較弱,制造業(yè)、服務(wù)業(yè)PMI不斷下行,宏觀市場需求表現(xiàn)相對疲軟。從市場表現(xiàn)看,相較于中大型企業(yè)縮租、降租等行為,小微企業(yè)退租風(fēng)險(xiǎn)不斷攀升。主要承擔(dān)該類需求較低品質(zhì)樓宇空置問題加速蔓延。此外,存量競爭市場邏輯下,優(yōu)質(zhì)樓宇價(jià)格策略持續(xù)擠出下層辦公產(chǎn)品客戶需求,中部、尾部品質(zhì)樓宇運(yùn)營日益復(fù)雜。以甲級(jí)市場散售業(yè)權(quán)項(xiàng)目為例,企業(yè)預(yù)期顯著降低,租賃成交價(jià)格加速下行。截至三季度末,成季度內(nèi),業(yè)主積極探索招商策略的創(chuàng)新,整合多平臺(tái)資源,并多企業(yè)經(jīng)營信心的走弱為當(dāng)前需求放緩的最主要原因。短時(shí)間內(nèi)成都辦公樓租金難以企穩(wěn)。市場信心亟待提振。九十月,中央政府陸續(xù)推出一攬子增量政策,從提升內(nèi)需、扶持企業(yè)、穩(wěn)定樓市到加強(qiáng)資本市場信心。刺激政策有望改善市場情緒,或可提升樓宇市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:成都辦公樓市場是指成都甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的全市范圍甲級(jí)辦公樓租金。備注:成都辦公樓市場是指成都甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。市場指標(biāo)0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:天津辦公樓市場是指天津甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金為基天津辦公樓市場保持穩(wěn)定發(fā)展,市場活躍度有所回升。然而,在當(dāng)前階段,企業(yè)尋租行為主要受到降本增效或縮減租賃面積的搬遷活動(dòng)所驅(qū)動(dòng)。從成交類型來看,搬遷類需求占比排名第一,占業(yè)的退租縮租現(xiàn)象開始變得更為頻繁,導(dǎo)致全市凈吸納量較上季三季度,專業(yè)服務(wù)業(yè)及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)活躍度相對較高。專業(yè)服務(wù)業(yè)公司,如律師事務(wù)所和財(cái)稅公司等,抓住了低價(jià)機(jī)遇,選擇技公司開始擴(kuò)大租賃規(guī)模。例如,某科技教育類企業(yè)在本季度樓內(nèi)擴(kuò)租了900平方米的租賃面積。此外,第三方辦公運(yùn)營商憑借靈活便捷的辦公解決方案受到中小企業(yè)的青睞,本季度錄得一家天津市甲級(jí)辦公樓市場緩慢去化存量,本季度空置率小幅下降應(yīng)之后,空置率開始回落,本季度小幅滑落0.1個(gè)百分點(diǎn),錄得凈吸納量mw新增供應(yīng)空置率備注:天津辦公樓市場是指天津甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。增強(qiáng),加之市場需求復(fù)蘇低于預(yù)期,全市租金在年內(nèi)預(yù)計(jì)將持續(xù)下行,市場競爭也將逐步升溫。隨著甲級(jí)和整體市場租金的持續(xù)收斂,預(yù)計(jì)因追求低成本或者高質(zhì)價(jià)比的搬遷流動(dòng)將帶動(dòng)整個(gè)市市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的全市范圍2024年三季度,青島辦公樓市場整體凈吸納量維持低位徘徊,約傳導(dǎo)至企業(yè)端進(jìn)而影響其不動(dòng)產(chǎn)決策的過程必然需要一定時(shí)間,觀層面,企業(yè)縮租、退租現(xiàn)象依舊存續(xù)方米以上的成交主要來自專業(yè)服務(wù)業(yè)和金融業(yè),其中以保險(xiǎn)和律新都心板塊的天珺中心,位于黑龍江路與海爾路交匯軸心的云豐中心,以及位于浮山新區(qū)的金地中心三個(gè)項(xiàng)目于三季度投入使用。三個(gè)項(xiàng)目均為地鐵站點(diǎn)一體化開發(fā)的自持型物業(yè),具備城市復(fù)合截至三季度,整體市場平均有效租金為70元/平方米/月,環(huán)比下去年底的預(yù)測有一定差距。今年以來,企業(yè)承租力的縮水加之租賃需求的放緩迫使業(yè)主在最后幾個(gè)月提供極大的折扣力度來促成交易,價(jià)格競爭進(jìn)一步加劇。為艱難的一年,預(yù)計(jì)青島辦公樓市場租金全年同比降幅將再次達(dá)場的租金調(diào)整對于緩解企業(yè)的經(jīng)營壓力起到了積極作用。隨著貨幣及財(cái)政政策的組合持續(xù)發(fā)力,中國經(jīng)濟(jì)中長期基本重慶需求方面,至季末共錄得凈吸納量4.8萬平方米,數(shù)值環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正。其中,總部自用需求占據(jù)主導(dǎo),貢獻(xiàn)3.0萬平方米凈吸納量,而市場租賃需求仍然有限,僅錄得1.8萬平方米。全市平均空置率在連續(xù)兩個(gè)季度的上升后逐步企穩(wěn),三季度微幅下降0.1自七月初開始,重慶歷經(jīng)連續(xù)70天高溫。極端動(dòng)造成較大抑制,疊加三季度傳統(tǒng)淡季影響,造成新租帶看頻次較往年相比進(jìn)一步下降。在此背景下,季內(nèi)市場成交主要以上半年存量蓄客的簽約落地為主,甲級(jí)辦公樓租賃交易總面積環(huán)比減自年初以來,企業(yè)"降本增效"戰(zhàn)略對辦公樓市場影深。在高空置項(xiàng)目和第三方辦公以價(jià)換量刺激下,部分存量客戶積極利用市場窗口期,主動(dòng)進(jìn)行辦公租約重組和分散職場空間整同比跌幅擴(kuò)大至7.2%。新租行業(yè)方面,專業(yè)服務(wù),科技互聯(lián)網(wǎng),金融業(yè)占比位居前三。細(xì)分領(lǐng)域中,律所、電商、保險(xiǎn)和證券預(yù)計(jì)到年末為止,市場將不再有租賃型項(xiàng)目交付,全年供應(yīng)壓力市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:重慶辦公樓市場是指重慶甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化。有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的全市范圍甲級(jí)辦公樓租金。凈吸納量mw新增供應(yīng)備注:重慶辦公樓市場是指重慶甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。沈陽第三季度,整體市場情緒持續(xù)疲軟。當(dāng)前的市場環(huán)境下,企業(yè)謹(jǐn)慎觀望情緒濃重,拉長成交周期。需求端未見明顯增量,存量租戶退租現(xiàn)象頻發(fā),導(dǎo)致甲級(jí)辦公樓凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)。有限的成交由搬遷類需求驅(qū)動(dòng),主要來自于專業(yè)服務(wù)、TMT和貿(mào)易行業(yè),其中教育、新媒體相關(guān)企業(yè)需求穩(wěn)健。此外,市場繼續(xù)錄得新能沈陽優(yōu)質(zhì)辦公樓市場已連續(xù)五個(gè)季度未錄得新增供應(yīng),總體量維項(xiàng)目迎來去化窗口期,但搬遷需求難以填補(bǔ)退租帶來的市場空缺。本季度,整體市場空置率均環(huán)比上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中,甲級(jí)面對出租率的持續(xù)波動(dòng),業(yè)主多以租金讓步維持項(xiàng)目經(jīng)營的穩(wěn)定性。第三季度,全市整體租金繼續(xù)下探至55元/平方米/月,環(huán)比第四季度,沈陽辦公樓市場預(yù)計(jì)將迎來約15萬平方米的新增供應(yīng),位于南金廊板塊。新增供應(yīng)放量將進(jìn)一步加劇市場競爭,整體空置率預(yù)計(jì)保持高位,租金延續(xù)下行趨勢。當(dāng)前的低租金環(huán)境沈陽市計(jì)劃于年末推出一籃子增量政策,助力經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)。政策效應(yīng)的逐步釋放有望加快新質(zhì)生產(chǎn)力等新經(jīng)濟(jì)動(dòng)能的發(fā)展步伐,市場指標(biāo)0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:沈陽辦公樓市場是指沈陽甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的全市范圍甲級(jí)辦公樓租金。mw凈吸納量mw新增供應(yīng)空置率備注:沈陽辦公樓市場是指沈陽甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。武漢較上半年明顯放緩。本季度科技互聯(lián)網(wǎng)租戶占甲級(jí)租賃總成交量專業(yè)服務(wù)業(yè)占甲級(jí)辦公樓市場成交總量的18%,商務(wù)服務(wù)服務(wù)需求潛力正在逐步釋放值得關(guān)注的是,第三季度能源、環(huán)保及公共事業(yè)行業(yè)在甲級(jí)樓宇的租賃需求占比有明顯提升,達(dá)到14%,在光谷子市場錄得一宗新能源企業(yè)貢獻(xiàn)了大面積成交,預(yù)武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場分別錄得一個(gè)甲級(jí)項(xiàng)目和一個(gè)乙級(jí)項(xiàng)目入市,新落成量合計(jì)約9.4萬平方米,其中甲級(jí)項(xiàng)目位于光谷子市場。截至9月底,武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場總體量為917.5萬平方米,其中甲級(jí)辦公樓市場空置率持續(xù)走高,租金承壓下行。第三季度,武截至九月底,全市優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的凈吸納量達(dá)10.7萬平方米,其中甲級(jí)辦公樓市場的凈吸納量達(dá)3235平方米,甲乙級(jí)市場表現(xiàn)分化租金方面,全市租金水平仍處于下行周期,第三季度,甲2024年第四季度,受樓宇的租售策略影響,部分甲級(jí)辦公樓將會(huì)延遲入市,武漢優(yōu)質(zhì)辦公樓市場的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)以乙級(jí)樓宇為主。未來兩年,武漢甲級(jí)辦公樓市場有望迎來多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市,屆時(shí)空置率將逐步走高,存量和增量市場競爭進(jìn)一步加劇。市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的全市范圍甲級(jí)辦公樓租金。凈吸納量mw新增供應(yīng)空置率西安積新租較少,總體需求表現(xiàn)疲軟,凈吸納量錄得負(fù)2.5萬平方米,由于需求端活躍度不足,疊加聯(lián)合辦公及二房東的低價(jià)競爭所造成的影響,本季度甲級(jí)辦公樓平均有效租金跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至受經(jīng)濟(jì)增速放緩、市場波動(dòng)等諸多因素的影響,本季錄得"降本行業(yè)競爭的日益激烈,部分保險(xiǎn)公司積極整合辦公場所,縮減租賃面積,旨在實(shí)現(xiàn)成本的有效優(yōu)化。與此同時(shí),科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛將辦公選址轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。一方面從"降本"的角度出發(fā),國瑞·34萬平方米的新增供應(yīng)。與此同時(shí),市場需求持續(xù)不振,加之聯(lián)合辦公及二房東低價(jià)競爭分流客戶,市場租金持續(xù)下行不可避免。一些業(yè)主為應(yīng)對市場變化做出了積調(diào)運(yùn)行時(shí)間等操作,價(jià)格戰(zhàn)仍將繼續(xù),預(yù)計(jì)全年租金跌幅將達(dá)到市場指標(biāo)0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:西安辦公樓市場是指西安甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的全市范圍甲級(jí)辦公樓租金。凈吸納量mw新增供應(yīng)備注:西安辦公樓市場是指西安甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。杭州第三季度,杭州迎來了多個(gè)甲乙級(jí)辦公樓新增供應(yīng)的交付入市,一定程度抬高了杭州整體辦公樓市場的空置水平。第三季度,杭專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有所回暖,金融業(yè)的大面積租賃需求進(jìn)一步收窄。米。乙級(jí)辦公樓的去化趨于疲軟,樓宇間的租賃競爭加劇。從三場面對大環(huán)境的不確定性,搬遷行為更加審慎。專業(yè)服務(wù)行業(yè)尤大更為顯著,乙級(jí)辦公樓平均凈租金為城西的辦公樓市場震蕩表現(xiàn)更為突出,第三季度,未來科技城和預(yù)計(jì)2024年第四季度,杭州將有6個(gè)新增供應(yīng)項(xiàng)目交付入市,預(yù)有約90萬平方米的辦公樓供應(yīng)入市,主要位于錢江新城、錢江世市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:杭州辦公樓市場是指杭州甲級(jí)辦公樓市場?？罩寐逝c有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的全市范圍甲級(jí)辦公樓租金。凈吸納量mw新增供應(yīng)南京辦公樓凈吸納量約為-0.36萬平方米,從市場需求表現(xiàn)來看,存量濃厚,問詢量以及成交量均有所減少。從成交行業(yè)來看,金融類截至9月底,南京辦公樓市場總體量約為520萬平方米,其中甲級(jí)近兩年來南京辦公樓市場租賃需求一直以搬遷和升級(jí)為主,新租需求不足,加之當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境大背景影響,租戶決策周期拉長,租賃策略更為保守,因此業(yè)主以價(jià)換量的租賃策略并未對租賃市均有望于年底交付,供需壓力預(yù)計(jì)推升整體市場空置率。南京辦公樓市場租金預(yù)計(jì)進(jìn)一步探底,以期修復(fù)目前低成交量的困境。面對客戶租金敏感度的提升和市場政策環(huán)境的變化,業(yè)主應(yīng)緊密關(guān)注政策動(dòng)向,積極調(diào)整租賃策略,通過提供更多的激勵(lì)措施和靈活條款,以此縮短客戶決策周期,從而搶占市場先機(jī)。市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:南京辦公樓市場是指南京甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金為基于建筑面積統(tǒng)計(jì)的全市范圍甲級(jí)辦公樓租金。凈吸納量mw新增供應(yīng)備注:南京辦公樓市場是指南京甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。香港位于非核心區(qū)域的大型租賃交易。盡管有少量擴(kuò)張案例,成本依然是大多數(shù)房地產(chǎn)決策的主要考量因素,導(dǎo)致許多租戶更傾向于續(xù)租。然而,隨著企業(yè)越來越重視打造可持續(xù)的工作環(huán)境,尋求高質(zhì)量、環(huán)保建筑的趨勢日益明顯。本季度內(nèi)一宗值得關(guān)注的租影響下,第三季度整體市場的資本值環(huán)比下降4.1%,投略有擴(kuò)大。本季度內(nèi),上環(huán)中環(huán)中心的兩層高層樓面由資深投資辦公樓面整合及對高質(zhì)量物業(yè)的追求將繼續(xù)成為各子市場的主要趨勢。在當(dāng)前的租戶市場下,擁有高端規(guī)格、符合ESG標(biāo)準(zhǔn)以及具備優(yōu)質(zhì)辦公設(shè)施的物業(yè)將吸引更多租戶的興趣。外部需求疲軟以及短期供應(yīng)壓力將降低業(yè)主對租金的增長預(yù)期。因此,預(yù)計(jì)o市場指標(biāo)凈有效租金(每平方尺每月有效)租金同比增長率租金周期跌幅放緩備注:香港辦公樓市場是指香港甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與凈有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,有效租金44凈吸納量mw新增供應(yīng)備注:香港辦公樓市場是指香港甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù)。?本季空置率尚未明顯下降,整體成交租金季增幅趨緩。?本季空置率尚未明顯下降,整體成交租金季增幅趨緩。臺(tái)北米。本年度第一季至第三季累計(jì)租賃量達(dá)到約8.0萬平方米市場(主要包括松江南京及西區(qū))的表現(xiàn)尤為突出,租賃成交量年前三季度數(shù)據(jù)顯示,辦公室升級(jí)趨勢愈見強(qiáng)烈。隨著第三季度無新增供應(yīng)入市,現(xiàn)有庫存得以穩(wěn)步吸納,臺(tái)北核眼,租戶對于新大樓需求強(qiáng)烈,實(shí)現(xiàn)了本季度最高之凈吸納量,空置率降至12.2%,為所有區(qū)域中降幅最大;信義子市場的凈吸由于租戶與房東在租金條件上的談判周期延長,凈吸納量出現(xiàn)一定放緩。企業(yè)租戶仍重視預(yù)算控制,需求強(qiáng)烈之新竣工建物高于了5.3%,反映出該區(qū)域?qū)Ω叨宿k公樓的需求不斷增長,推動(dòng)租金上揚(yáng)。此外,隨著市場預(yù)期的改善和租戶對高質(zhì)量辦公空間的持續(xù)需求,未來的租金調(diào)整可能會(huì)進(jìn)一步反映市場信心的回升。所緩解,現(xiàn)有庫存預(yù)計(jì)會(huì)被穩(wěn)步吸納,直至2025年新供應(yīng)入市后,量將超過9萬平方米,顯示出市場對優(yōu)質(zhì)辦公空間的持續(xù)需求。市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期租金平穩(wěn)備注:臺(tái)北辦公樓市場是指臺(tái)北市核心商業(yè)區(qū)的甲級(jí)辦公樓市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,55凈吸納量mw新增供應(yīng)北京餐飲零售商面臨成本上升和競爭加劇,導(dǎo)致利潤下降,未來的擴(kuò)張需求略有減少。然而,2024年上半年方式新店在第三季度依然持續(xù)開業(yè),有效去化了空置面積,以新項(xiàng)目尤為明顯。因此,市區(qū)市場的凈吸納量達(dá)到了86,471平方米,保持在健康水平。期的活躍需求,平均開業(yè)率達(dá)到了70%o增量面積的有效去化助力全市空置水平持穩(wěn),市區(qū)空置率僅上升0.3個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到以餐飲為代表的零售商利潤放緩后,與業(yè)主之間的租金預(yù)期差異開始顯現(xiàn)前者尋求降低租金以提升利潤,而后者則希望持續(xù)提租以達(dá)成收入目標(biāo)。因此,大多數(shù)項(xiàng)目的租金已趨于平穩(wěn),僅有少數(shù)進(jìn)入穩(wěn)定期的新項(xiàng)目仍有上漲空間。市區(qū)市場租金環(huán)比上歷史峰值。但供需格局仍保持平衡,因?yàn)槌墒扉_發(fā)商提前三個(gè)季度啟動(dòng)預(yù)租,上半年的強(qiáng)勁預(yù)租成果確保了可觀的開業(yè)率。然而,需求復(fù)蘇的斜率放緩,以及存量項(xiàng)目租賃雙方預(yù)期稍有失衡,將市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期租金平穩(wěn)備注:北京零售市場是指北京城區(qū)零售市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,每平方米每月有效租金基于首層可租賃面積。上海上海零售物業(yè)租賃勢頭在2024年第三季度進(jìn)一項(xiàng)目良好的預(yù)租表現(xiàn),此外,原有的零售物業(yè)項(xiàng)目也積極采取策略,加大招商力度,有效填補(bǔ)了空置面積。本季度租賃需求主要來自平價(jià)餐飲、運(yùn)動(dòng)服飾、時(shí)尚潮牌、本土設(shè)計(jì)師品牌和潮流玩具雜貨等。同時(shí),隨著消費(fèi)者變得越來越理性,更具性價(jià)比的品三季度非核心商圈迎來四個(gè)項(xiàng)目開業(yè),帶來近3三季度全市平均租金繼續(xù)下行。更多業(yè)主愿意以價(jià)換量來吸引或保留租戶,品牌的議價(jià)空間進(jìn)一步加強(qiáng)。核心商圈首層平均租金隨著年輕一代逐漸成為消費(fèi)的主力軍,預(yù)計(jì)平價(jià)潮流服飾、運(yùn)動(dòng)服飾及裝備、二次元相關(guān)產(chǎn)品和潮流玩具雜貨將繼續(xù)受到青睞,此外,盡管租金跌幅預(yù)計(jì)將放緩,大量新增供應(yīng)將持續(xù)影響上海零售市場,2024年第四季度仍面臨較大市場指標(biāo)0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:上海零售市場指標(biāo)僅包含核心商據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,每平方米每月有效租金基于首層可租賃面積。供需指標(biāo)廣州2024年三季度,得益于暑期效應(yīng),廣州優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目迎來客流高峰。受此影響,零售市場租賃活躍度短期有所回升,凈吸納量環(huán)比增長較為顯著。本季度,餐飲行業(yè)對新增租賃面積的貢獻(xiàn)占比超40%,展現(xiàn)一定的韌性。運(yùn)動(dòng)服飾類租戶表現(xiàn)亮眼,對服裝零售類新增租賃面積的貢獻(xiàn)占比超三分之一。除此之外,平價(jià)服廣州本季度平均空置率有所下降。其中,在本地特色餐飲租戶需求影響下,市區(qū)部分空置率較高的項(xiàng)目成功推進(jìn)去化,帶動(dòng)市區(qū)盡管暑期客流旺盛,但消費(fèi)增速不及預(yù)期,促使零售商對擴(kuò)張業(yè)務(wù)持謹(jǐn)慎態(tài)度。因此,本季度全市租金仍呈下行趨勢。市區(qū)租金政府持續(xù)推出一系列穩(wěn)經(jīng)濟(jì)促消費(fèi)利好政策,有助于消費(fèi)信心復(fù)蘇。此外,廣東省政府提出《促消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)政策措施》,對消費(fèi)者年底前購買廚房家電、音像器材、電子產(chǎn)品等給予補(bǔ)貼,有短期內(nèi),市場競爭或?qū)⒋偈箻I(yè)主進(jìn)一步以價(jià)換量,以保障穩(wěn)定經(jīng)營。但由于租賃需求將延續(xù)有序恢復(fù)的態(tài)勢,且年內(nèi)預(yù)計(jì)無新項(xiàng)市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:廣州零售市場指廣州優(yōu)質(zhì)購物中心市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,每平方米每月有效租金基于市區(qū)范圍首層可租賃面積。凈吸納量新增供應(yīng)深圳增速不及預(yù)期,因而零售市場租賃需求復(fù)蘇依然承壓。暑假期間,生活消費(fèi)相關(guān)行業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)相對穩(wěn)定,帶動(dòng)了租賃需求釋放。平三季度,深圳郊區(qū)市場共計(jì)4個(gè)優(yōu)質(zhì)社區(qū)零售項(xiàng)目開業(yè)。新均為位于大型居民區(qū)附近的社區(qū)型商場,周邊優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量較少,因此開業(yè)率普遍比較理想。與此同時(shí),多個(gè)存量項(xiàng)目完成租戶調(diào)盡管大部分項(xiàng)目入駐率表現(xiàn)良好,但租賃市場競爭壓力之下,大多數(shù)業(yè)主仍需持續(xù)降低租金以招徠新租戶,從而通過豐富的業(yè)態(tài)而,一些具備特殊優(yōu)勢的項(xiàng)目,例如受到香港消費(fèi)者青睞的市區(qū)項(xiàng)目,或客流基礎(chǔ)穩(wěn)固的郊區(qū)頭部項(xiàng)目,能夠維持一定的租金議在9月底和10月初,政府推出了一系列穩(wěn)增長政策,包括多項(xiàng)積極的貨幣政策調(diào)整。這將進(jìn)一步提振消費(fèi)信心,推動(dòng)消費(fèi)市場復(fù)蘇,同時(shí)增強(qiáng)零售商的經(jīng)營信心。對于深圳優(yōu)質(zhì)零售市場而言,未來12個(gè)月內(nèi),預(yù)計(jì)將有7個(gè)新項(xiàng)目入市,新增供應(yīng)面積達(dá)93萬平方米。市場的競爭預(yù)計(jì)將劇,空置率或?qū)⒊袎荷闲?。市場指?biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:深圳零售市場指深圳優(yōu)質(zhì)購物中心市場。YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),空置率與有效租金為當(dāng)期節(jié)點(diǎn)值,租金同比增長率為同樣本變化,每平方米每月有效租金基于市區(qū)范圍首層可租賃面積。成都但成都在拓寬載體多元性方面不斷上新,市場迎來多個(gè)目的型商業(yè)項(xiàng)目開業(yè),包括:杉杉奧特萊斯廣場、山姆武侯店、天府國際動(dòng)漫城等。隨著宏觀環(huán)境變化,消費(fèi)者呈現(xiàn)出比以往更多元復(fù)雜的消費(fèi)趨勢,具備高性價(jià)比、高品質(zhì)、高情感鏈接特征的消費(fèi)內(nèi)容和場景,在吸引細(xì)分客群和優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)方面表現(xiàn)出更強(qiáng)勁的今年暑期檔,消費(fèi)市場出現(xiàn)"旺季不旺"的情況,盡管客流未受影響,但銷售轉(zhuǎn)化情況不理想,商場租賃仍然承壓,臺(tái)球、電競、提高入駐率仍是首要目標(biāo),"以價(jià)換量"策略延續(xù),三季度優(yōu)質(zhì)需求方面,隨著二次元愛好群體增長,谷子店等文創(chuàng)消費(fèi)被激活,谷子店成為當(dāng)下為數(shù)不多的擴(kuò)張業(yè)態(tài),成都超8家購物中心引入谷子店,代表品牌包括:GameGoods、集谷屋、谷哆哆等。受線上消費(fèi)、倉儲(chǔ)及新零售超市多重競爭,傳統(tǒng)超市經(jīng)營困難。季內(nèi),華潤萬家超市世茂廣場店和三利愛琴海店、人人樂超市大悅城店閉店并全部由盒馬接手。此外,盒馬也已進(jìn)駐龍泉驛吾悅廣場和銀泰中心in99,盒馬在成都向東向南的覆蓋網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善。新晉汽車品牌積極布局線下門店。蔚來旗下汽車品牌樂道布局多家線下門店,進(jìn)駐大悅城、銀泰城、濱江天街等。此外,長城、嵐盡管空置率連續(xù)三個(gè)季度降低,但較2019年仍處高位,且空置多以大面積、低租金的娛樂、服務(wù)業(yè)態(tài)填補(bǔ),而服飾、正餐等需求恢復(fù)不及預(yù)期,商家開店意愿較弱,租賃需求恢復(fù)動(dòng)能不足,市場租金仍處下行區(qū)間。四季度成都將迎來保利時(shí)光里、金牛招商市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),長率為同樣本變化,每平方米每月有效租金基于全市范圍首層供需指標(biāo)天津餐飲類品牌在本季度展現(xiàn)出持續(xù)穩(wěn)定的增長態(tài)勢,其中以連鎖品牌為代表的地方特色正餐及小吃門店成為需求主力。例如,湖南特色菜農(nóng)耕記本季度首進(jìn)天津,選址南開大悅城及華潤萬象城開Bistro的天津首店進(jìn)駐天河城,進(jìn)一步豐富了在本季度均錄得新開品牌進(jìn)駐頭部商場,反映出市場對時(shí)尚品牌三季度,位于河西區(qū)的龍湖梅江天街入市,體量約為12.項(xiàng)目較高的開業(yè)率,全市凈吸納量被推高至12萬平方米,整體空本季度項(xiàng)目間的租金表現(xiàn)分化加劇,除部分頭部商業(yè)項(xiàng)目穩(wěn)定提升租金預(yù)期外,大部分項(xiàng)目仍然面臨需求及消費(fèi)疲軟帶來的租金市場指標(biāo)有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅加快備注:YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),長率為同樣本變化,每平方米每月有效租金基于全市范圍首層供需指標(biāo)市場指標(biāo)0平方米有效租金(每平方米每月)租金同比增長率租金周期跌幅放緩供需指標(biāo)備注:YTD指本年到當(dāng)季末數(shù)據(jù),長率為同樣本變化,每平方米每月有效租金基于全市范圍首層供需指標(biāo)隨著暑期及國慶假期的到來,青島零售市場情緒逐步轉(zhuǎn)暖。據(jù)市商務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù),全市重點(diǎn)監(jiān)測的10家商貿(mào)企業(yè)(集團(tuán))在國慶七天共實(shí)現(xiàn)銷售額11.7億元,同比增長1期影響,消費(fèi)者往往選擇審慎消費(fèi),更注重實(shí)用性和性價(jià)比。因此,在零售地產(chǎn)市場三季度新開的餐飲店鋪中,