DB37T-超高層建筑物業(yè)服務(wù)規(guī)范-地方標準

Q/LB.□XXXXX-XXXXI目次TOC\o"1-1"\h\t"標準文件_一級條標題,2,標準文件_附錄一級條標題,2,"前言 II1范圍 12規(guī)范性引用文件 13術(shù)語和定義 14基本要求 24.1服務(wù)機構(gòu) 24.2服務(wù)人員 24.3服務(wù)場所 24.4管理制度 24.5檔案管理 24.6保密管理 35服務(wù)內(nèi)容 36服務(wù)要求 36.1物業(yè)的使用、管理和維護 36.2綠化養(yǎng)護 36.3環(huán)境維護 36.4秩序維護 46.5客戶服務(wù) 66.6設(shè)備運維管理 66.7安全管理 106.8能源管理 127服務(wù)評價與改進 13參考文獻 14前言本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導(dǎo)則第1部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機構(gòu)不承擔識別專利的責任。本文件由山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提出、歸口并組織實施。超高層建筑物業(yè)服務(wù)規(guī)范范圍本文件規(guī)定了超高層建筑物業(yè)服務(wù)的基本要求、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求、服務(wù)評價與改進。本文件適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的超高層建筑物業(yè)服務(wù)，自主管理的超高層建筑物業(yè)服務(wù)參照執(zhí)行。規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T18920城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)GB/T18921城市污水再生利用景觀環(huán)境用水水質(zhì)GB/T19154擦窗機GB/T19155高處作業(yè)吊籃GB25201建筑消防設(shè)施的維護管理GB/T25499城市污水再生利用綠地灌溉水質(zhì)GB/T29044采暖空調(diào)系統(tǒng)水質(zhì)GB/T29149公共機構(gòu)能源資源計量器具配備和管理要求GB50016建筑設(shè)計防火規(guī)范GB/T51161民用建筑能耗標準HG/T3923循環(huán)冷卻水用再生水水質(zhì)標準MH5013民用直升機場飛行場地技術(shù)標準DB37/T1997.1—2019物業(yè)服務(wù)規(guī)范第1部分：通則DB37/T1997.6—2019物業(yè)服務(wù)規(guī)范第6部分：寫字樓物業(yè)DB37/T3486微型消防站建設(shè)標準術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。

超高層建筑superhigh-risebuilding建筑高度大于100.0?m的建筑。

避難層refugestorey在高度超過100.0?m的高層建筑中，用于人員在火災(zāi)時暫時躲避火災(zāi)及其煙氣危害的樓層。

設(shè)備層equipmentfloor建筑物中專為設(shè)置暖通、空調(diào)、給水排水和電氣等的設(shè)備和管道且供人員進入操作用的空間層?；疽蠓?wù)機構(gòu)應(yīng)符合DB37/T1997.1—2019中4.1的規(guī)定。應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，設(shè)置物業(yè)服務(wù)機構(gòu)。應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)人員數(shù)量設(shè)置安全生產(chǎn)管理機構(gòu)，配備專職或者兼職的安全生產(chǎn)管理人員。有特定要求的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)委托專業(yè)服務(wù)機構(gòu)提供。專業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具有獨立的法人資格，取得營業(yè)執(zhí)照，服從物業(yè)使用單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)，并應(yīng)符合下列要求：電梯的維護保養(yǎng)由電梯制造單位或者依法取得許可的安裝、改造、修理單位進行；高速電梯維保具備特種設(shè)備安裝改造維修許可證和工商注冊證，以及電梯維修人員資格證書；消防維保機構(gòu)合法注冊并獲得營業(yè)執(zhí)照；空調(diào)維保、供配電系統(tǒng)維保、幕墻系統(tǒng)等單位具有相應(yīng)機電施工、幕墻施工等資質(zhì)。服務(wù)人員應(yīng)符合DB37/T1997.1—2019中4.2的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)人員包括但不限于物業(yè)管理人員、客服接待人員、秩序維護人員、保潔綠化服務(wù)人員、工程技術(shù)人員、消控值班人員和會議服務(wù)人員等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)合同約定確定服務(wù)人員數(shù)量、能力要求、崗位配置等。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)具備相應(yīng)的物業(yè)管理知識，專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書，從業(yè)人員應(yīng)按國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書，消防控制室值班人員應(yīng)取得消防設(shè)施操作員資格證書。建筑面積大于500?000?m2超高層建筑應(yīng)設(shè)置專職消防隊伍，建筑面積小于500?000?m2的超高層建筑宜設(shè)置專職消防隊伍。服務(wù)場所服務(wù)場所應(yīng)配置基本辦公設(shè)備，設(shè)置相對集中，規(guī)模合理，滿足服務(wù)需要。應(yīng)根據(jù)合同約定，在適當位置公示相關(guān)服務(wù)信息，如服務(wù)標準、收費標準、服務(wù)人員、服務(wù)電話、咨詢和投訴處理電話及服務(wù)響應(yīng)時間等。宜設(shè)置黨建中心等黨建活動場所。管理制度應(yīng)符合DB37/T1997.1—2019中4.3的規(guī)定。檔案管理根據(jù)檔案載體不同，分為文書檔案、電子檔案和實物檔案。根據(jù)物業(yè)服務(wù)情況需要，除DB37/T1997.1—2019中4.5.1規(guī)定的檔案分類以外，檔案分類包括但不限于：物業(yè)基礎(chǔ)檔案，包括工程竣工驗收、消防驗收、物業(yè)承接查驗、設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料等基礎(chǔ)檔案和技術(shù)檔案；客戶服務(wù)檔案，包括客戶信息、物業(yè)服務(wù)（含租戶檔案、業(yè)主檔案等）等檔案；物業(yè)服務(wù)檔案，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)資料，以及安全管理（含突發(fā)公共事件、消防管理等）、物業(yè)運行（含秩序管理、保潔管理、綠化管理等）、物業(yè)維修、投訴處理等記錄檔案。保密管理應(yīng)制定保密制度，涉密崗位應(yīng)簽訂保密協(xié)議。應(yīng)定期對涉密崗位人員進行保密教育和培訓(xùn)。服務(wù)內(nèi)容除DB37/T1997.1—2019中第5章規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容以外，還應(yīng)包括但不限于：公共區(qū)域的設(shè)備運維管理；公共區(qū)域安全管理；公共區(qū)域能源管理。服務(wù)要求物業(yè)的使用、管理和維護應(yīng)符合DB37/T1997.1—2019中6.1的規(guī)定。應(yīng)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。應(yīng)對建筑結(jié)構(gòu)、建筑部件、附屬構(gòu)筑物、園區(qū)道路、戶外設(shè)置物、標識標牌等進行有效管理，保持功能完好。應(yīng)制定巡查制度，根據(jù)超高層建筑實際情況檢查建筑的使用狀況；大風、暴雨等極端天氣之前進行應(yīng)急檢查。發(fā)現(xiàn)損壞需要維修時，在保修期內(nèi)的應(yīng)及時協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位進行維修。超出保修期的，應(yīng)及時配合提出維修計劃和維修資金使用計劃。及時完成日常報修事項，大中修項目應(yīng)報告業(yè)主單位，做好報修、維修和回訪記錄。應(yīng)制定建筑的年度維護保養(yǎng)計劃，及時對建筑進行維護保養(yǎng)，建筑維護保養(yǎng)記錄應(yīng)齊全。綠化養(yǎng)護應(yīng)符合DB37/T1997.1—2019中6.2的規(guī)定。綠化養(yǎng)護要求見DB37/T1997.1—2019中表A.1。宜結(jié)合超高層建筑特點設(shè)置空中花園。應(yīng)對空中花園景觀進行管理和養(yǎng)護，包括綠植擺放安全、栽培基質(zhì)標準、綠植品種選擇、定期巡視檢查等方面。環(huán)境維護應(yīng)建立保潔服務(wù)方案，對保潔服務(wù)工作做好記錄。應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，配置專職保潔服務(wù)人員，明確保潔責任范圍。應(yīng)采用日常保潔、專項清潔、深度清潔相結(jié)合的方式，制定清潔頻次與巡視頻次。合理設(shè)置環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，在適當位置設(shè)置垃圾（衛(wèi)生）桶，設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站，在集中裝修期間應(yīng)有臨時垃圾堆放處等。生活垃圾及各類廢棄物應(yīng)嚴格執(zhí)行國家垃圾分類政策，有序分類，合理利用。生活垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，裝修垃圾應(yīng)進行專門管理并及時清運。按照不同清潔區(qū)域，對所使用的墩布、抹布、塵推等清潔工具，應(yīng)標記不同標識或顏色進行區(qū)分。雨雪天氣應(yīng)采取安全防護措施，在通道、臺階、出入口處設(shè)置警示標志并鋪設(shè)防滑墊。應(yīng)定期進行預(yù)防性衛(wèi)生消殺，采取綜合措施消滅老鼠、蟑螂，控制蚊蟲滋生。配合有關(guān)部門進行有害生物的預(yù)防和控制。適時開展衛(wèi)生防疫活動，配合做好突發(fā)性傳染病控制。涉及高處作業(yè)的建筑幕墻清洗工作，應(yīng)委托有作業(yè)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)，并做好現(xiàn)場監(jiān)督管理。特殊作業(yè)要求應(yīng)符合DB37/T1997.1—2019中6.2.2的規(guī)定。環(huán)境維護要求應(yīng)符合DB37/T1997.1—2019中表B.1。秩序維護通則應(yīng)落實崗位職責制、應(yīng)急預(yù)案和崗位操作規(guī)程。應(yīng)配置秩序維護設(shè)備，包括身份驗證設(shè)備、安保設(shè)備、防爆（警用）器械等。應(yīng)配備專職秩序維護人員與消防控制室值守人員，相關(guān)人員應(yīng)接受過相關(guān)安全護衛(wèi)知識與技能培訓(xùn)，持證上崗。秩序維護人員上崗時應(yīng)佩戴統(tǒng)一標志，按要求佩戴器械，儀容儀表整潔規(guī)范。秩序服務(wù)要求應(yīng)符合DB37/T1997.1—2019中表C.1。出入管理人員出入管理主出入口應(yīng)實行24?h人員值守，其他出入口應(yīng)設(shè)置門禁系統(tǒng)。工作人員應(yīng)憑人臉識別等有效權(quán)限進出。來訪人員申請進入時，接待登記人員應(yīng)請其說明事由、受訪單位和人員，查驗其有效身份證件，使用辦公固定電話與受訪單位或人員聯(lián)系，得到確認答復(fù)后辦理登記手續(xù)。對于不出示證件、不按規(guī)定登記、不聽勸阻而強行闖入者，應(yīng)對相關(guān)人員及時勸離。人員密集時應(yīng)注意維持秩序，控制人員進入并及時疏導(dǎo)，保證出入口的暢通。商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)確保顧客出入口專用，且出、入分開，禁止危險物品等進入。物品出入管理進入建筑的大件物品應(yīng)進行檢查登記，當發(fā)現(xiàn)有攜帶可疑危險品（易燃、易爆、劇毒等）進入時，應(yīng)予以制止。物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)向需求單位提供大件物品運送路線圖。大件物品搬出應(yīng)有相關(guān)部門簽發(fā)的出門證，經(jīng)查驗后放行，并形成記錄。施工人員攜帶物品離開建筑，應(yīng)有相關(guān)部門開具的證明和清單，經(jīng)核實后放行。應(yīng)確保員工通道、運貨通道等為專用通道，設(shè)置物品寄存處和防盜報警裝置，設(shè)秩序維護人員值守或電子門禁和監(jiān)控設(shè)施，對人員和貨物進出進行監(jiān)督。商業(yè)業(yè)態(tài)在運貨繁忙時段，應(yīng)增派運貨區(qū)域維護秩序人員，保證運貨通道暢通。監(jiān)控管理室內(nèi)環(huán)境應(yīng)符合系統(tǒng)設(shè)備運行要求，定期進行檢查和檢測，確保監(jiān)控系統(tǒng)功能正常，通訊系統(tǒng)暢通。視頻監(jiān)控值班崗應(yīng)熟練掌握視頻監(jiān)控系統(tǒng)操作，對各處視頻監(jiān)控巡查，發(fā)現(xiàn)異常情況立刻調(diào)度人員進行處置；發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障立即上報。有重大接待、商業(yè)活動、突發(fā)事件時，及時進行屏幕調(diào)整切換，全程跟蹤，隨時上報現(xiàn)場情況。監(jiān)控視頻的查詢、拷貝應(yīng)通過物業(yè)服務(wù)單位負責人員審批，并做好登記，不準許私自拷貝傳播。監(jiān)控錄像保存時間應(yīng)不少于30?d。巡查管理應(yīng)根據(jù)實際情況制定高、低區(qū)巡邏路線，按指定時間和路線對路面、樓道進行巡查，并對重點區(qū)域、重點部位增加巡查頻次。巡邏期間應(yīng)重點關(guān)注聲音、氣味、燈光、門窗、管道、電梯、樓頂、車輛、可疑人員等異常情況，保持通訊設(shè)施設(shè)備暢通。巡查應(yīng)設(shè)置巡更點位，確定重點區(qū)域、重點部位巡查頻次，并保存巡更記錄。巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即查明并逐級上報，并對現(xiàn)場緊急情況采取必要的處理措施；發(fā)現(xiàn)有可疑人員應(yīng)前往盤問，檢查證件，必要時檢查其所帶物品。停車管理收費停車場（庫）應(yīng)在出入口張貼收費標準。設(shè)置專人車輛管理，維護交通秩序，保證車輛停放有序，不應(yīng)隨意占道或占位停放，避免堵塞或妨礙其他車輛通行，并提醒駕駛員關(guān)閉好門窗。對外來車輛、運貨車輛等不同種類的車輛實行分類管理，指定不同的停放區(qū)域。定期維護停車區(qū)域內(nèi)監(jiān)控裝置、照明裝置、消防設(shè)施、門禁、車輛限速及指示標志。設(shè)定車輛行駛路線，設(shè)置行車指示標志，對進出車輛進行疏導(dǎo)，保證車輛出入口的通暢。應(yīng)適時巡檢停放車輛的狀況，發(fā)現(xiàn)車門、窗未關(guān)，漏水，漏油等現(xiàn)象應(yīng)及時通知車主。反恐怖管理應(yīng)制定反恐重點部位清單，定期巡查。應(yīng)在反恐重點部位設(shè)置反恐物資柜，箱內(nèi)應(yīng)包括防爆頭盔、防刺背心、防暴鋼叉、防爆警棍、防爆鋼盾、警戒帶、防爆罐等，并定期巡查。應(yīng)設(shè)置專兼職防爆隊伍，并定期開展培訓(xùn)、演練。宜設(shè)置犬防隊，配合開展反恐搜爆巡查工作。清場管理應(yīng)在商業(yè)租戶閉店后執(zhí)行“關(guān)水、關(guān)電、關(guān)煤氣和關(guān)閉廚房門”檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。應(yīng)制定清場路線，并按清場路線進行清場，對清場過程進行全程監(jiān)控，不留死角和盲區(qū)。清場結(jié)束后，對清場區(qū)域進行封閉,做好巡邏排査,并留有記錄。大型活動保障應(yīng)制定大型活動保障方案，內(nèi)容包括人員安排、指揮系統(tǒng)、信息傳遞途徑、人(車)流集散路線、車位安排、現(xiàn)場恢復(fù)、應(yīng)急預(yù)案等。應(yīng)按保障方案對人(車)流集散路線、車位及活動所需的設(shè)施設(shè)備等進行檢査和確認，必要時進行區(qū)域臨時封閉。應(yīng)對主要出入口、活動區(qū)域、通道、懸高圍欄等人流聚集處及車輛進出口實施重點保障，發(fā)生特情時啟動應(yīng)急預(yù)案。監(jiān)控室應(yīng)對活動現(xiàn)場進行實時監(jiān)控，與現(xiàn)場保持通訊暢通?；顒咏Y(jié)束后應(yīng)按保障方案恢復(fù)現(xiàn)場狀態(tài)。客戶服務(wù)應(yīng)設(shè)立接待服務(wù)臺，配置專職客戶服務(wù)人員，明確客戶服務(wù)人員形象要求，服務(wù)時應(yīng)遵循服務(wù)禮儀，注意用語文明、禮貌、規(guī)范。接待服務(wù)人員工作日不少于8?h的工作時間，其余時間設(shè)值班人員，并公布值班電話。提供多種接待途徑，包括但不限于現(xiàn)場接待、引導(dǎo)、接聽電話及收發(fā)傳真等。對咨詢、建議、求助、投訴、報修等事項，應(yīng)及時處理或答復(fù)，處理和答復(fù)率100%，應(yīng)做好記錄、處理、回訪、存檔。受理服務(wù)事項應(yīng)進行記錄并存檔。增值服務(wù)，根據(jù)物業(yè)項目不同，經(jīng)雙方特別約定，可提供包括但不限于以下有償服務(wù)：生活配套服務(wù)（餐飲服務(wù)、送餐服務(wù)、送水服務(wù)、洗衣服務(wù)等）；商務(wù)配套服務(wù)（票務(wù)服務(wù)、出租車預(yù)定、泊車、信報服務(wù)、郵件接收服務(wù)、復(fù)印裝訂等）；特約服務(wù)（秩序維護、入戶保潔、入戶蟲控消殺服務(wù)、安裝維修等）；其他服務(wù)（物品寄存、工具借用、物品搬運、寵物寄養(yǎng)、花卉租擺、車輛充電等）。應(yīng)制定業(yè)主裝修申請審批制度。定期巡視裝修現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為的，應(yīng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)及時報告有關(guān)行政主管部門。建立業(yè)主或物業(yè)使用人裝修檔案，包括裝修申請、審批、驗收資料等?？蛻舴?wù)要求應(yīng)符合DB37/T1997.1—2019中表D.1。設(shè)備運維管理通則設(shè)備設(shè)施應(yīng)設(shè)置在具備安全、穩(wěn)定運行的環(huán)境和場所，具備防雷電、防火災(zāi)、防洪澇、防日曬、防高溫、防潮濕、防腐蝕、防噪音等功能，溫濕度、照度、粉塵和煙霧濃度符合相關(guān)安全規(guī)范。應(yīng)建立設(shè)施設(shè)備管理臺賬，并根據(jù)經(jīng)營情況定期更新設(shè)施設(shè)備臺賬。應(yīng)制定年度設(shè)備設(shè)施維護保養(yǎng)計劃、年度設(shè)備設(shè)施巡檢計劃等工作計劃，配備符合要求的專業(yè)工程技術(shù)人員，特種作業(yè)人員應(yīng)持證上崗。根據(jù)設(shè)施設(shè)備巡檢計劃，設(shè)定巡檢路線、巡檢范圍、巡檢周期、巡檢內(nèi)容和巡檢標準，按要求及時、如實記錄設(shè)施設(shè)備運行參數(shù)及運行狀況。發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)使用單位報告，安排專項修理，建立報修、維修和回訪記錄，日常維修合格率100%。在顯著區(qū)域懸掛或張貼各類管理制度、系統(tǒng)圖、緊急聯(lián)系方式、人員證件、設(shè)備標識、安全防護和警示標識等。配置先進、安全性能可靠的作業(yè)工具，所有工器具應(yīng)建立臺賬，責任到人，安全工作器具按期進行檢測和保養(yǎng)，并確認使用的計量器材檢定（校準）合格。特種設(shè)備應(yīng)由取得專業(yè)資質(zhì)的機構(gòu)進行維修養(yǎng)護，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其監(jiān)督并進行日常管理。供配電系統(tǒng)超高層建筑一般采用分區(qū)供電模式，應(yīng)按區(qū)制定供配電運行管理制度、電氣維修制度、配電室管理制度等制度文件和相應(yīng)操作規(guī)程，制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時用電管理措施，相關(guān)人員須持證上崗。應(yīng)制定24?h運行值班監(jiān)控制度，一般故障12?h內(nèi)修復(fù)，復(fù)雜故障涉及供電部門維修處置的應(yīng)及時與供電部門聯(lián)系，向業(yè)主和物業(yè)使用單位報告。應(yīng)制定供配電系統(tǒng)管理規(guī)定，明確相關(guān)崗位人員職責，制定供配電系統(tǒng)的運行策略方案，定期巡檢高壓配電室、低壓配電室、柴油發(fā)電機、配電箱、電氣設(shè)備、公共使用的照明系統(tǒng)、指示燈具線路、開關(guān)等。應(yīng)對供電范圍內(nèi)的電氣設(shè)備定期巡視維護，對高壓開關(guān)柜、低壓配電柜、配電箱、控制柜及線路等進行重點監(jiān)測。應(yīng)確保高低壓應(yīng)裝設(shè)相應(yīng)的相間短路、單相接地、過負荷、漏電保護等報警裝置和保護裝置完好。定期檢查、維護應(yīng)急供電系統(tǒng)，保持設(shè)備完好，可隨時應(yīng)急啟用。確保應(yīng)急電源與正常電源之間采取防止并列運行的措施；當有特殊要求時，應(yīng)采取安全運行的措施。應(yīng)對用戶用電容量進行審核，超過用戶電箱容量的需進行工程技術(shù)調(diào)整，并確保供配電系統(tǒng)三相電壓不平衡度允許限值符合GB/T15543的規(guī)定。應(yīng)配備符合國家標準的電氣絕緣工器具，明確管理責任人，定期進行電氣絕緣鑒定。弱電系統(tǒng)應(yīng)制定弱電系統(tǒng)管理制度，明確管理責任人，按年度制定弱電系統(tǒng)巡檢修計劃，定期巡視檢查機房現(xiàn)場環(huán)境及監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、多媒體系統(tǒng)和會議系統(tǒng)。應(yīng)確保公共廣播系統(tǒng)的業(yè)務(wù)廣播、應(yīng)急廣播和背景音樂廣播正常運行。定期清潔設(shè)備機柜、控制箱、單體設(shè)備外表、設(shè)備散熱窗等外表吸附的灰塵和絮狀物，保持整潔完好。應(yīng)及時更換已損壞的配件，或在部件即將達到使用壽命之前更換，避免因其使設(shè)備故障擴大，影響其他相關(guān)設(shè)備的安全運行。汛期、暴雨、冰雹等天氣前后和重大節(jié)日后，應(yīng)檢查設(shè)備線路，排除故障隱患，做好故障記錄。應(yīng)根據(jù)超高層建筑項目規(guī)模、使用功能和用戶性質(zhì)，在控制室或總控室設(shè)立設(shè)備終端，設(shè)置相應(yīng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)等。并根據(jù)建設(shè)單位需求、系統(tǒng)規(guī)模及安全管理規(guī)定等確定系統(tǒng)集成方式和集成范圍，設(shè)計綜合管理平臺。當綜合管理平臺系統(tǒng)發(fā)生故障時，各子系統(tǒng)應(yīng)獨立運行；某一子系統(tǒng)的故障不應(yīng)影響其他子系統(tǒng)的正常工作。各子平臺使用設(shè)計標準應(yīng)符合相應(yīng)規(guī)范要求。綜合管理平臺應(yīng)采用成熟、穩(wěn)定、具有簡體中文界面的應(yīng)用軟件。系統(tǒng)應(yīng)具有相應(yīng)容量的數(shù)據(jù)庫、相應(yīng)的信息處理能力和管理能力。宜采用入侵報警系統(tǒng)與視頻監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動方式，當發(fā)生報警時，聯(lián)動裝置應(yīng)能啟動攝像、錄音、輔助照明等裝置，并自動進入實時錄像狀態(tài)。視頻監(jiān)控系統(tǒng)宜與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)動，在火災(zāi)情況下，可自動將監(jiān)視圖像切換至現(xiàn)場畫面，監(jiān)視火災(zāi)趨勢，向消防人員提供必要信息。應(yīng)建立以超高層建筑環(huán)境和各系統(tǒng)集成為平臺的樓宇智慧運維系統(tǒng)（如BIM系統(tǒng)等），實現(xiàn)對超高層建筑的智能化服務(wù)與管理。垂直交通系統(tǒng)超高層建筑一般采用多段局部電梯系統(tǒng)進行運輸，應(yīng)制定垂直交通系統(tǒng)使用和運營安全管理制度。應(yīng)按特種設(shè)備技術(shù)規(guī)范要求，建立建筑管轄范圍內(nèi)各電梯、自動扶梯的安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案管理要求如下：應(yīng)建立系統(tǒng)設(shè)備臺賬并對各臺電梯、扶梯進行設(shè)備編號；應(yīng)對設(shè)備及其零部件、安全保護裝置的產(chǎn)品技術(shù)文件(出廠合格證明、進口設(shè)備原產(chǎn)地證明書復(fù)印件、安裝及維護說明書、質(zhì)保書、用戶手冊、電氣圖紙、安全部件能力型式試驗、檢測報告、系統(tǒng)調(diào)試及設(shè)備安裝驗收合格證等資料等)分類歸檔；應(yīng)對安裝、改造、重大維修的證明文件、相關(guān)資料和報告(安裝圖紙會審記錄、設(shè)計變更通知書和竣工圖)分類歸檔。應(yīng)經(jīng)由有資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢驗合格后投入使用，由具備專業(yè)資質(zhì)的電梯維保單位定期保養(yǎng)，并且與維保單位簽訂維保合同，約定維保期限、雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。應(yīng)設(shè)置電梯的安全管理機構(gòu)或者配備電梯安全管理人員，至少1人取得《特種設(shè)備作業(yè)人員證》，對電梯維保單位進行監(jiān)督，對電梯日常運行進行管理，并做好電梯運行巡檢與記錄。在電梯轎廂內(nèi)或出入口與扶梯周邊的顯著位置標明電梯使用標志、安全注意事項、應(yīng)急救援電話、電梯使用管理和維護保養(yǎng)單位等相關(guān)信息。應(yīng)制定電扶梯突發(fā)事件或事故的應(yīng)急處置預(yù)案，演練每半年不少于1次。電扶梯出現(xiàn)故障時，物業(yè)服務(wù)人員和電梯維保專業(yè)人員應(yīng)按照特種設(shè)備管理相關(guān)規(guī)定，到場進行救助和排除故障。電扶梯日常運行平穩(wěn)舒適，動作準確可靠，直梯轎廂內(nèi)外按鈕、轎廂內(nèi)燈具、扶梯踏板、扶手帶等配件保持完好。宜采用信息化手段對電扶梯運轉(zhuǎn)狀態(tài)進行監(jiān)控，定期對電扶梯運行狀態(tài)進行檢查?？照{(diào)系統(tǒng)應(yīng)符合DB37/T1997.6—2019中6.1.6的規(guī)定。應(yīng)制定空調(diào)（含新風系統(tǒng)）、鍋爐、制冷機、燃氣等系統(tǒng)管理制度、應(yīng)急處置預(yù)案和安全操作規(guī)程，保證安全運行和正常使用。制冷、供暖系統(tǒng)溫度設(shè)定及啟用時間符合節(jié)能要求，每月對能耗進行統(tǒng)計、分析。應(yīng)確保鍋爐房等高溫作業(yè)場所應(yīng)采取隔熱降溫措施。應(yīng)確保供暖、通風、空調(diào)水系統(tǒng)設(shè)備、管道及其部件等，其工作壓力不應(yīng)大于允許承壓。應(yīng)確保供暖空調(diào)系統(tǒng)的水質(zhì)應(yīng)符合GB/T29044的規(guī)定。中央空調(diào)運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機等設(shè)施設(shè)備進行系統(tǒng)檢查，運行期間每日巡視不少于1次。定期對鍋爐及附屬管道進行檢查保養(yǎng)，定期除銹，記錄鍋爐運行參數(shù)。定期對制冷機及附屬設(shè)備進行檢查保養(yǎng)。暖通系統(tǒng)應(yīng)符合節(jié)能要求，供暖、通風、空調(diào)系統(tǒng)在技術(shù)經(jīng)濟條件合理時應(yīng)進行余熱回收與蒸汽凝結(jié)水回收利用。設(shè)備、管線等防凍保溫措施應(yīng)有效。給排水系統(tǒng)應(yīng)符合DB37/T1997.6—2019中6.1.5的規(guī)定。供水系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)建筑供水高度進行合理的豎向分區(qū)，滿足節(jié)能和保證水壓的要求。應(yīng)按照下列中水處理工藝制定中水設(shè)備管理制度，明確設(shè)備巡檢、維保時間等內(nèi)容?；炷?、沉淀和過濾工藝；MHR工藝；MBR+RO工藝；二級RO工藝。應(yīng)確保中水水質(zhì)符合要求。當中水用于不同用途時，其水質(zhì)要求如下：當中水用于建筑雜用水時，如沖廁、消防、車輛沖洗等，其水質(zhì)應(yīng)符合GB/T18920的規(guī)定；當中水用于綠地灌溉時，其水質(zhì)應(yīng)符合GB/T25499的規(guī)定；當中水用于景觀環(huán)境用水時，其水質(zhì)應(yīng)符合GB/T18921的規(guī)定；當中水用于循環(huán)冷卻水補水時，其水質(zhì)應(yīng)符合HG/T3923的規(guī)定；當中水同時滿足多種用途時，其水質(zhì)應(yīng)按最高水質(zhì)標準確定。每日應(yīng)巡查水泵房、水箱間不少于1次，每半年應(yīng)對軸承進行潤滑不少于1次，每季度應(yīng)對建筑排水總管檢查不少于1次，每年應(yīng)養(yǎng)護水泵、電機、消毒設(shè)施及水質(zhì)處理設(shè)施不少于1次。水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進行防凍保護。消防設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)制定消防設(shè)施系統(tǒng)管理制度、應(yīng)急處置和安全操作規(guī)程，保證安全運行和正常使用。消防設(shè)施包括不限于火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防電話系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、可燃氣體報警系統(tǒng)、電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)、防火門監(jiān)控系統(tǒng)、余壓檢測系統(tǒng)、消防應(yīng)急照明和疏散指示標志系統(tǒng)、水滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、防火門與防火卷簾等子系統(tǒng)。消防設(shè)施日常維護管理應(yīng)符合GB25201的規(guī)定，確保消防系統(tǒng)完好。應(yīng)委托專業(yè)消防檢測、維保機構(gòu)對消防設(shè)施進行檢測和維保，并且與維保單位簽訂維保合同，約定維保期限、雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容，約定全面聯(lián)動檢測和單點測試頻次，檢測、檢查應(yīng)做好記錄。鼓勵超高層建筑推廣應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)和智能化技術(shù)手段對電氣、燃氣消防安全和消防設(shè)施運行等進行監(jiān)控和預(yù)警。幕墻管理在幕墻工程竣工驗收以后1年時，應(yīng)對幕墻工程進行1次全面檢查，此后每5年應(yīng)檢查1次。檢查內(nèi)容如下：應(yīng)檢查幕墻整體有無變形、錯位、松動，如有則應(yīng)對該部位相對應(yīng)的隱蔽結(jié)構(gòu)進行進一步檢查，幕墻的主要承力構(gòu)件、連結(jié)構(gòu)件和連接螺栓等是否損壞，連接是否可靠，有無銹蝕等；檢查玻璃面板、金屬面板、石材是否有松動和損壞，尤其石材表面是否有裂紋和缺損；檢查密封膠有無脫膠、開裂、起泡、粉化，密封膠條有無脫落、老化等損壞現(xiàn)象；開啟部分是否啟閉靈活，五金附件是否有功能障礙或損壞，安裝螺栓或螺釘是否松動和失效；幕墻排水系統(tǒng)應(yīng)保持通暢。施加預(yù)應(yīng)力的立桿或拉索結(jié)構(gòu)的幕墻工程在工程竣工驗收后6個月時，應(yīng)對該工程進行1次全面的預(yù)拉力檢查和調(diào)整，此后應(yīng)每3年檢查1次。幕墻工程使用10年后，應(yīng)對該工程不同部位進行粘接性能的抽樣檢查，此后宜每3年檢查1次。對于超過設(shè)計使用年限仍繼續(xù)使用的玻璃幕墻，應(yīng)每年進行1次全面檢查。當幕墻遭遇強風襲擊后，應(yīng)對幕墻進行全面的檢查，修復(fù)或更換損壞的構(gòu)件，對施加預(yù)拉力的拉桿或拉索結(jié)構(gòu)的幕墻工程，應(yīng)進行1次全面的預(yù)拉力檢查和調(diào)整。當幕墻遭遇地震、火災(zāi)等災(zāi)害后，應(yīng)對幕墻進行全面的檢查，并根據(jù)損壞程度制定處理方案及時處理。擦窗機擦窗機的使用應(yīng)符合GB/T19154和GB/T19155的規(guī)定。應(yīng)制定擦窗機管理制度，應(yīng)包括設(shè)備管理、運行維護、安全管理、操作規(guī)程等內(nèi)容。擦窗機應(yīng)按下列種類劃分：屋面軌道式伸縮臂變幅擦窗機；屋面軌道式小車變幅擦窗機；輪載式動臂變幅擦窗機；懸掛軌道式擦窗機；插桿式擦窗機；滑梯式擦窗機。應(yīng)做好設(shè)備主體和配件合格證、使用說明書等材料的檔案管理工作。擦窗機使用前，應(yīng)對使用人進行使用要求及安全交底培訓(xùn)。應(yīng)委托具備資質(zhì)的單位進行擦窗機設(shè)備維保，并且與維保單位簽訂維保合同，約定維保期限、雙方權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容。應(yīng)對擦窗機維保情況進行定期巡檢，并制定維護保養(yǎng)計劃，確保擦窗機滿足使用狀態(tài)，設(shè)備的標準件、配套件、外購件、外協(xié)件應(yīng)有合格證方可使用。擦窗機使用人員應(yīng)經(jīng)設(shè)備廠家培訓(xùn)合格方可進行擦窗機使用操作。應(yīng)確保擦窗機運行平穩(wěn)，動作準確，配件完好。應(yīng)制定擦窗機突發(fā)事件或事故的應(yīng)急處置預(yù)案，演練每半年應(yīng)不少于1次。阻尼器應(yīng)制定阻尼器管理制度，應(yīng)包含操作規(guī)程、巡檢要求等內(nèi)容。阻尼器應(yīng)按下列種類劃分：調(diào)諧質(zhì)量阻尼器；粘滯阻尼器；調(diào)諧液體阻尼器。每日應(yīng)對阻尼器的巡查不少于1次，應(yīng)當列明點檢部位、點檢項目、點檢內(nèi)容，確認阻尼器設(shè)備狀態(tài)正常。每年應(yīng)對阻尼器開展檢測和維護不少于1次，以保證其正常運行。應(yīng)制定阻尼設(shè)備異常情況、突發(fā)事件或事故的應(yīng)急處置預(yù)案，演練每年應(yīng)不少于1次。安全管理安全隱患排查應(yīng)建立并運行安全風險辨識管控和事故隱患排查治理兩項工作體系。應(yīng)當定期組織開展風險點排查，并重點排查設(shè)備設(shè)施、部位、場所、區(qū)域以及相關(guān)作業(yè)活動，排查結(jié)束后，應(yīng)當列明風險點名稱、所在位置、可能導(dǎo)致的事故類型及后果。重點排查點位如下：設(shè)備設(shè)施及其安全防護、檢驗檢測情況；建筑物、構(gòu)筑物及其相關(guān)的環(huán)境和氣象條件；有限作業(yè)空間；高處作業(yè)、臨時用電、動火等特殊作業(yè)活動；其他需要重點排查的環(huán)節(jié)和內(nèi)容。對排查出的風險點，能整改的立刻整改，不能整改應(yīng)采取有效防護措施并制定整改方案，及時跟蹤整改進度。突發(fā)事件處置應(yīng)設(shè)置專兼職安全管理人員，落實崗位責任制，制定安全管理制度、應(yīng)急預(yù)案等安全體系文件。建立應(yīng)急突發(fā)事件處置隊伍，至少應(yīng)由物業(yè)服務(wù)機構(gòu)負責人、專兼職安全管理人員組成，服從物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和指揮，按應(yīng)急預(yù)案要求實施應(yīng)急處置。建立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案體系，專兼職安全管理人員負責應(yīng)急預(yù)案編制、評審與發(fā)布、宣傳與培訓(xùn)、演練與改進等工作。涉及物業(yè)管理和使用單位的，應(yīng)根據(jù)其要求開展工作。應(yīng)急預(yù)案宜包括：火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案；群體性上訪應(yīng)急預(yù)案；突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案；突發(fā)跑水應(yīng)急預(yù)案；電梯困人應(yīng)急預(yù)案；意外傷害應(yīng)急預(yù)案；臺風、暴雨、雷電應(yīng)急預(yù)案等。突發(fā)事件發(fā)生時應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，建立與相關(guān)部門的聯(lián)動機制，協(xié)同物業(yè)管理或使用單位迅速展開指揮協(xié)調(diào)、信息報告、緊急處置、秩序維護、搶險救援、后勤保障等工作。突發(fā)事件發(fā)生后編制突發(fā)事件處理報告，內(nèi)容包括處置過程、原因調(diào)查、結(jié)果評估、預(yù)案改進建議等。定期開展應(yīng)急預(yù)案的培訓(xùn)及演練，保持應(yīng)急預(yù)案的適宜性、可操作性。消防安全管理通則應(yīng)制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)程、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，確定消防安全責任人、消防安全管理人，明確各級、各崗位消防安全責任人及其職責，定期進行消防工作檢查考核。各業(yè)態(tài)單位、物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)分別簽訂安全責任書，明確安全責任。消防控制室實行24?h值班制度，每班不少于2人，人員持證上崗，值班電話保持24?h暢通，宜設(shè)置錄音電話。消防控制室內(nèi)設(shè)置的消防設(shè)備應(yīng)能監(jiān)控并顯示建筑消防設(shè)施運行狀態(tài)信息。消防控制室內(nèi)應(yīng)保存相關(guān)規(guī)范規(guī)定的紙質(zhì)和電子檔案資料。消防控制室人員值班期間應(yīng)遵守操作規(guī)程和保密制度，做好監(jiān)控記錄的保存工作。無關(guān)人員進入監(jiān)控中心或查閱監(jiān)控記錄，應(yīng)經(jīng)授權(quán)人批準并做好登記。收到火情、險情及其他異常情況報警信號后時應(yīng)以最快方式確認，確認屬于誤報時，查找誤報原因并填寫相關(guān)記錄；確認情況屬實時立即上報，撥打“119”報警，安排相關(guān)人員及時到達現(xiàn)場進行前期處置，必要時啟動應(yīng)急預(yù)案。消防隊伍管理應(yīng)建立志愿消防隊，制定消防隊管理規(guī)定。應(yīng)配備滿足現(xiàn)場救援需要的消防裝備、器材，定期保養(yǎng)維護。應(yīng)定期組織開展體能訓(xùn)練、消防業(yè)務(wù)學(xué)習、滅火技能訓(xùn)練和消防應(yīng)急演練，提高預(yù)防和撲救火災(zāi)的能力。設(shè)置專職消防隊的，應(yīng)制定專職消防隊管理制度，開展專業(yè)化管理。微型消防站應(yīng)建立微型消防站，符合DB37/T3486的規(guī)定。建立健全相關(guān)制度，主要包括崗位責任制、消防安全教育、滅火技能訓(xùn)練、值班備勤、滅火及搶險救援器材、個人防護裝備維護管理、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案演練等內(nèi)容。建成后，應(yīng)向轄區(qū)消防部門備案。應(yīng)確保微型消防站消防員人數(shù)符合相關(guān)要求，應(yīng)設(shè)置專職消防隊的企業(yè)，專職消防隊人員即為微型消防站消防員。應(yīng)確保微型消防站裝備滿足本單位、區(qū)域內(nèi)初起火災(zāi)撲救和人員疏散逃生的需要。應(yīng)分建筑、分樓層、分區(qū)域、分崗位合理編配消防員，確保微型消防站執(zhí)勤力量在單位內(nèi)部全覆蓋。避難層應(yīng)在避難層