05石家莊市中高端房地產(chǎn)市場調(diào)研別墅篇2247358594

石家莊市中高端房地產(chǎn)市場調(diào)研（城市別墅、Townhouse）——

雪夜獨(dú)聽風(fēng)2006年7月

目錄別墅的基本概念、標(biāo)準(zhǔn)姿態(tài)和類型石家莊“別墅”市場的起源和發(fā)展石家莊“別墅”項(xiàng)目主要分布區(qū)域石家莊“別墅”市場主要項(xiàng)目調(diào)研石家莊“別墅”市場消費(fèi)群體分析別墅——鄉(xiāng)村、山水間,不經(jīng)常去的家一、別墅的基本概念■別墅由拉丁文“Villa”翻譯而來，在古羅馬時代是指莊園式的住宅。■國內(nèi)現(xiàn)在常說的“別墅”，其實(shí)涵蓋了國外的兩種物業(yè)類型:一種是House，直譯成中文就是“房子、住宅”（國內(nèi)市場上大多數(shù)是這種）一種是Villa，即“莊園、城堡”，是有錢人建造的、華麗而巨大的鄉(xiāng)村住宅。真正意義的“別墅”一般具備以下要素:第二居所位于真正的鄉(xiāng)間獨(dú)立建筑占地面積大單獨(dú)設(shè)計用于休閑或秘密事務(wù)可能帶有歷史文化內(nèi)涵二、別墅的標(biāo)準(zhǔn)姿態(tài)陽光生活享受陽光的最好方式是到郊外,別墅最大優(yōu)越之處是可避開城市水泥林子,坐在家中便可享受從屋頂天窗透射進(jìn)來的溫暖陽光。獨(dú)門獨(dú)院、見天見地是別墅建筑的基本形式有山有水仁者樂山,智者樂水,靠山依水是中國人的傳統(tǒng)情結(jié)。別墅作為第二居所,不論使用者的目的是什么,總是以休閑為主,所以山水是離不了的。運(yùn)動空間生活在山水之間,還要有休閑運(yùn)動的場所,這是現(xiàn)代人對別墅內(nèi)涵的延展?，F(xiàn)代別墅要想保證有一個健康的環(huán)境,不僅僅是硬件設(shè)施的跟進(jìn),還應(yīng)該有足夠的活動空間。人文環(huán)境著名別墅都有歷史可言。名勝古跡和旅游佳地,還需要有歷史的人文景觀相配。這才能使別墅成為可傳承的建筑。交通便利現(xiàn)代人的生活節(jié)奏是快的。別墅作為親近大自然的居所,既要遠(yuǎn)離城市的喧囂,但也不能游離于城市之外。選擇車程一小時之內(nèi),保證便利交通是別墅很重要的一個標(biāo)準(zhǔn)。國際通行的建筑別墅“5S”標(biāo)準(zhǔn):1、景觀（Scenery）——別墅一般都依山傍水而建，不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且還要有私家花園，使居住環(huán)境與自然融為一體。2、逸事（Story）——別墅周邊應(yīng)有濃郁的人文氣息和悠遠(yuǎn)的歷史沉淀，充分體現(xiàn)社區(qū)人杰地靈之底蘊(yùn)。3、陽光（Sun）——別墅選址大多在市效或遠(yuǎn)郊，有天有地，或接景造物，或依山傍水，與大自然相得益彰，陽光更是相伴左右。4、運(yùn)動（Sport）——運(yùn)動是健康的保證。別墅作為一個極具個性化（尖端）的消費(fèi)產(chǎn)品，無論是在室內(nèi)或室外，都應(yīng)有充足的自由休閑和活動空間，讓業(yè)主充分展現(xiàn)自我。5.溪流（Stream）——自古人們就有靠水而居的習(xí)慣，水能給人帶來靈氣和財運(yùn)，別墅建造往往也因有溪流（河渠）而倍顯尊貴。建筑造型雅致美觀、獨(dú)幢獨(dú)戶,庭院視野開闊,花園樹茂草盛,房屋周圍有較大綠地,有的依山傍水、景觀宜人,住戶能享受大自然之美,有心曠神怡之感。別墅內(nèi)部設(shè)計得體,廳大房多,裝修精致高雅,廚衛(wèi)設(shè)備齊全,通風(fēng)采光良好。有附屬的汽車間、門房間、花棚等。社區(qū)型別墅應(yīng)該是整體開發(fā)建造的,整個別墅區(qū)有數(shù)十幢獨(dú)戶別墅住宅,區(qū)內(nèi)公共設(shè)施齊備,有中心花園、水池綠地,還設(shè)有高檔會所、健身房、文化娛樂中心及購物場所等?，F(xiàn)代意義“別墅”的建筑特點(diǎn)㈠、獨(dú)棟別墅(Villa)三、國內(nèi)別墅的分類■獨(dú)門獨(dú)院,上有獨(dú)立空間,下有私家花園領(lǐng)地,私密性強(qiáng)；■房屋周圍一般都有面積較大的綠地、院落；■定位多為高端產(chǎn)品,市場價格較高；■是別墅建筑的終極形式,也是別墅歷史最悠久的一種。獨(dú)棟別墅(Villa)實(shí)景圖片

㈡、聯(lián)排別墅(Townhouse）■有天有地,每戶獨(dú)門獨(dú)院,設(shè)有1～2個車位,還有地下室；■由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成,每幾個單元共用外墻；■有統(tǒng)一的平面設(shè)計和獨(dú)立門戶,戶型設(shè)計豐富,前衛(wèi)有特色；■每戶建筑面積一般在200～250平米之間；■注重項(xiàng)目選址,交通比較方便,盡量親地、親綠、親水；■價位較低,為中產(chǎn)階級及新貴階層度身定造。聯(lián)排別墅(Townhouse）實(shí)景圖片

㈢、雙拼別墅（Twofamilyhouse）■介于聯(lián)排、獨(dú)棟別墅的中間產(chǎn)品,由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成；■建筑外觀更生動,三面采光,居室窗戶多,通風(fēng)好,便于觀景；■與聯(lián)排別墅相比,除了有天有地,有獨(dú)立院落外,最關(guān)鍵的是降低了社區(qū)密度,增加了住宅采光面,擁有更寬闊的室外空間；■與獨(dú)棟別墅相比,在保證擁有私家花園的基礎(chǔ)上,增強(qiáng)了戶外空間的交流,使私家小環(huán)境融合入社區(qū)大環(huán)境。■改變了Cityhouse和Townhouse兵營式排列的呆板布局。雙拼別墅（Twofamilyhouse）實(shí)景圖片

㈣、疊拼別墅(Cityhouse）■是Townhouse的疊拼式延伸,在綜合情景洋房和聯(lián)排別墅特點(diǎn)的基礎(chǔ)上產(chǎn)生,由多層的復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成；■一般為四層帶閣樓建筑,疊下有花園、半地下室,疊上有露臺、屋頂花園,雖沒有見天見地,但優(yōu)勢不減,甚至更靈動宜人；■可克服聯(lián)排別墅面寬窄、進(jìn)深長的缺點(diǎn),立面造型更豐富；■多定位為第一居所,面向的消費(fèi)群體是中產(chǎn)階級,而非真正意義上的富人,其稀缺性、私密性較單體別墅要差一些。疊拼別墅(Cityhouse）實(shí)景圖片

㈤、空中別墅(Penthouse）■指位于城市中心地帶，高層樓頂端具有別墅形態(tài)的躍層住宅；■發(fā)源于美國，以“第一居所”和“稀缺性的城市黃金地段”為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型；■與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺，有較大的市場競爭力；■其挑高層高，一般住宅層高2.7～2.9米，空中別墅的標(biāo)準(zhǔn)是3米多（3.1、3.3.3.6米），通風(fēng)更順暢、采光度更好。空中別墅(Penthouse）實(shí)景圖片業(yè)內(nèi):石家莊不需要“別墅”四、石家莊“別墅”市場的起源■起源（上世紀(jì)90年代初期）:城里的農(nóng)民屋，品質(zhì)一般，命運(yùn)坎坷。代表項(xiàng)目:華聞別墅——出師未捷身先死，成了半拉子工程華興別墅——被推到夷為平地，改建為普通住宅卓達(dá)別墅——品質(zhì)不敢恭維，至多算低層住宅樓■掙扎（上世紀(jì)90年代后期）:偽城市別墅，規(guī)模偏小，銷售漫長:代表項(xiàng)目:西山別墅——號稱是污染最嚴(yán)重城市的一方凈土，銷售長達(dá)10年三宏別墅——公寓中夾雜，以綠地為景觀，多年滯銷，改頭換面北苑別墅——私密性無保證，低價位，銷售緩慢，至今官司纏身消費(fèi)者:石家莊無“別墅”石家莊早期“別墅”項(xiàng)目分布情況1999年高調(diào)推出曾一度引領(lǐng)市場與公園親密接觸典型的城市別墅五、石家莊“別墅”市場的發(fā)展■2001年——蟠龍湖“碧水別墅”:第二居所（省會第二居所開發(fā)元年）■2003年——開發(fā)區(qū)“溫泉嘉苑”:Townhouse（投石問路，銷售佳）■2004-7-18——“納帕溪谷”:純Townhouse（首個成熟house大盤）2004-10-1——“天籟·山水清音”:5S標(biāo)準(zhǔn)別墅（號稱達(dá)標(biāo)的別墅）2004-11-8——植物園“原鄉(xiāng)”:原野鄉(xiāng)村別墅（省會首個鄉(xiāng)村別墅）■2005年——“陽光河谷”:5＋2生活方式（重視景觀規(guī)劃和長遠(yuǎn)經(jīng)營）2005年——“心海假日Ⅱ”:空中木屋別墅（有創(chuàng)新意義的城市別墅）■2006年——溫塘“樂城”:湯house（快樂居住理念，打造娛樂山水）起步晚,起點(diǎn)較高,單個項(xiàng)目規(guī)模小,概念層出不窮,品質(zhì)參差不齊石家莊市區(qū)內(nèi)開發(fā)“別墅”項(xiàng)目分布六、石家莊“別墅”項(xiàng)目分布區(qū)域西南版塊龍鳳湖封龍山宜居氣質(zhì):青山綠水天籟·山水清音西山版塊龍泉寺抱犢寨宜居氣質(zhì):高山名剎西苑、優(yōu)山美地蟠龍湖版塊蟠龍湖宜居氣質(zhì):湖光山色江山墅、月光溪谷西北版塊植物園滹沱河宜居氣質(zhì):水美樹綠原鄉(xiāng)、納帕溪谷東南版塊開發(fā)區(qū)東三環(huán)宜居氣質(zhì):高貴便捷藍(lán)郡、水榭花都溫塘版塊溫塘鎮(zhèn)宜居氣質(zhì):溫泉養(yǎng)生陽光河谷、樂城康馨園/竹影草堂天籟·山水清音天山·觀瀾豪庭燕都·春江花月長城·知本時代抱犢寨西苑小區(qū)臥佛山·優(yōu)山美地華興·伴山云庭清幽峪·錦繡山城麟凱·江山墅燕都·月光溪谷天山·龍湖灣佳信·碧水別墅群益·麓港小鎮(zhèn)圣地亞·水岸生活館泊岸·南山原鄉(xiāng)·鄉(xiāng)村別墅納帕溪谷卓達(dá)·西海岸

江南新城林溪小鎮(zhèn)順馳·藍(lán)郡盛宏·溫泉嘉園天山·水榭花都心海假日木屋別墅天福瑞·香檳小郡卓達(dá)·太陽城陽光河谷

千百度·瀾珊樂城水印長灘溫泉桃花城溫塘清清世界神池花園

萊茵假日㈠、西南版塊項(xiàng)目:5個七、石家莊主要“別墅”項(xiàng)目調(diào)研■龍鳳湖:按國際通行的5S別墅建造標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)是省會附近含金量最高、也是唯一的區(qū)域，其植被和后天形成的環(huán)境甚至優(yōu)于蟠龍湖。距市區(qū)9.3公里，15分鐘車程，生活情調(diào)瞬間改變，離塵不離城?？上?，早期建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，個人、單位圈地自建別墅和度假村，加之后來開發(fā)的項(xiàng)目各自為戰(zhàn)，品質(zhì)參差不齊，使一塊好地被糟蹋了，形成現(xiàn)今“好山好水缺好項(xiàng)目”的尷尬。雖然2004年“天籟·山水清音”多少改變了該版塊別墅粗制濫造的局面，但規(guī)模小、配套少、人氣差的現(xiàn)實(shí)仍是其難以逾越的坎，所以銷售一直不溫不火。■封龍山:歷史文化名山，山勢巍峨、文化積淀豐厚，適合開發(fā)“山居別墅”。卓達(dá)曾在此運(yùn)作“松下聽濤”、“陶然山居”別墅項(xiàng)目，后不了了之。編號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商項(xiàng)目類型總占地(畝)總面積(m2)總戶數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)狀開盤時間現(xiàn)銷售均價(元/m2)B101天籟·山水清音龍鳳湖南岸嘉禾房地產(chǎn)聯(lián)排、獨(dú)棟22561333208一期入住二期封頂Ⅰ：04-12-18Ⅱ：05-09-21聯(lián)排：2700雙拼：3000獨(dú)棟：3300B102康馨園別墅龍鳳湖北岸石市廣告公司聯(lián)排、獨(dú)棟一期入住二期籌建2003年初聯(lián)排：1800B211長城·知本時代（三宏別墅）紅旗大街南頭匯寧街6號長城房地產(chǎn)聯(lián)排、獨(dú)棟多層、高層11633000500現(xiàn)房2002-01-28250：120萬400：260萬均價：5000B212燕都·春江花月新石中路166號燕都房地產(chǎn)28套聯(lián)排

1棟獨(dú)棟14棟高層180251500291140在建別墅計劃10月開售2006-03-25高層：3500當(dāng)前：3700B213

天山·觀瀾豪庭裕華西路南側(cè)原動物園南天山房地產(chǎn)4+1花園洋房7層板、17層55110000在建尚未開盤內(nèi)部預(yù)定洋房：4500高層：3600西南版塊“別墅”項(xiàng)目情況簡表綜合分析：1、此區(qū)域(龍鳳湖)消費(fèi)者能認(rèn)可的別墅價格在3000～3300元，總價款60萬元左右2.火車站南遷、三環(huán)、南水北調(diào)、火炬創(chuàng)業(yè)園、龍鳳湖高爾夫?qū)W校是開發(fā)利好石市中高檔樓盤個案調(diào)查簡表2006-SF-B101項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型工程現(xiàn)狀總占地建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)天籟·山水清音Townhouse1、2期建成225畝61333m20.4062%208戶開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商建筑設(shè)計景觀規(guī)劃營銷推廣嘉禾房地產(chǎn)天馬國際建筑設(shè)計公司中美天馬國際建筑設(shè)計藍(lán)色海洋售價變動情況(元/m2)項(xiàng)目相關(guān)情況說明類型時間均價規(guī)劃形態(tài)三層聯(lián)排、雙拼別墅為主，9套獨(dú)棟別墅，1棟四層普通公寓樓聯(lián)排06-06-032700主力戶型聯(lián)排(179、190、205)、雙拼(229、255)、獨(dú)棟(360～598)雙拼3000建筑特點(diǎn)歐式造型、檢閱風(fēng)格、斜坡屋頂、觀景露臺、恬靜院落獨(dú)棟3300配套情況千平米水岸會所、網(wǎng)球生活館；600畝湖面、211公交車公寓06-06-032050項(xiàng)目賣點(diǎn)真正達(dá)標(biāo)的別墅項(xiàng)目、健康樓盤山水間的生態(tài)景觀別墅聯(lián)排05-12-142300推廣主題山水可傳世、人生有清音景觀生活建筑、水岸園林別墅雙拼2600主要客源市區(qū)西南部中產(chǎn)階層，鹿泉及銅冶私營企業(yè)主獨(dú)棟2800綜合評價龍鳳湖開發(fā)環(huán)境已亂，配套設(shè)施嚴(yán)重不足，人氣差，銷售一般

天籟·山水清音實(shí)景圖片（2005年）

春江花月別墅規(guī)劃效果圖（2006年）春江花月定位為中高檔項(xiàng)目?？傉嫉?80畝，規(guī)劃總建筑面積25.15萬平米，綠化率61.9%，小區(qū)規(guī)劃有齊全的內(nèi)部配套設(shè)施:小學(xué)、幼兒園、多功能雙主題會所、臨街商業(yè)、綜合樓、社區(qū)活動中心、醫(yī)療等。小區(qū)實(shí)行人車分流，是石家莊少有的高停車位率住宅小區(qū)（達(dá)81.6%）。該項(xiàng)目采用區(qū)內(nèi)造景和區(qū)外借景相結(jié)合的手法,營造多年原生樹木景觀中軸貫穿南北。沿景觀帶布置有28套聯(lián)排別墅和1套獨(dú)棟別墅,別墅為現(xiàn)代簡約風(fēng)格設(shè)計,每戶都有臨水景觀平臺。目前,別墅尚未開盤,參照同區(qū)域知本時代及順馳·藍(lán)郡,其價格應(yīng)在7000元以上

天山·觀瀾豪庭4＋1洋房效果圖（2006年）該項(xiàng)目占地54畝,位處原動物園南側(cè),規(guī)劃總建筑面積11萬平米,是由4+1別墅級花園洋房、7層板樓和17層高層板樓構(gòu)成的場景式園林社區(qū)。五合國際建筑設(shè)計、貝爾高林國際級園林規(guī)劃,讓每戶都獨(dú)享不同風(fēng)格的自然景觀。主力戶型三室兩廳（130、150m2）。2006年5月2日開始內(nèi)部認(rèn)購,據(jù)稱,7層板樓已預(yù)訂一空,高層均價3500元/m2左右,目前,4+1花園洋房的價格尚未披露,參照“水榭花都”標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)不低于4500元/m2。㈡、西山版塊項(xiàng)目:5個編號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商項(xiàng)目類型總占地(畝)總面積(m2)總戶數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)狀開盤時間現(xiàn)銷售均價(元/m2)B103錦繡山城獲鹿鎮(zhèn)黃峪村日升房地產(chǎn)定制別墅旅游＋地產(chǎn)6000已建三棟因土地違規(guī)現(xiàn)停滯B104西山庭院上莊鎮(zhèn)北部已開始對外推廣B105華興·伴山云庭新動物園西側(cè)九景山下華興房地產(chǎn)多層（5/6）花園洋房4030000在建尚未開盤初定8月上市1650B106抱犢寨西苑小區(qū)抱犢寨景區(qū)口（82181356）鹿泉市旅游局復(fù)合型項(xiàng)目別墅＋洋房450前期運(yùn)作已進(jìn)場未動工B107

優(yōu)山美地抱犢寨景區(qū)臥佛山下優(yōu)山生態(tài)開發(fā)公司獨(dú)棟別墅旅游＋地產(chǎn)3000(576)項(xiàng)目前期綜合分析：1、此區(qū)域以山地別墅開發(fā)為主，但受政策影響，目前征地困難，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢2.石家莊西部山前區(qū)（規(guī)劃面積62.3平方公里）開發(fā)將衍生一批休閑度假項(xiàng)目

抱犢寨·西苑小區(qū)總規(guī)劃平面（2006年）

抱犢寨·優(yōu)山美地總體規(guī)劃圖（2006年）㈢、蟠龍湖版塊項(xiàng)目:7個■從自然景觀角度來說，蟠龍湖是最具“第二居所”氣質(zhì)的區(qū)域。3.5平方公里的湖面在干旱缺水的北方堪稱稀缺資源，加上天然的植被、茂密的樹種、起伏的地形，是建造高檔別墅的絕佳選擇。然而和溫塘一樣，最早盤踞在蟠龍湖最美麗山水旁邊的還是各色療養(yǎng)院、度假村。直至2001年史霞光開發(fā)占地80畝的碧水別墅，才正式啟動了蟠龍湖“第二居所”版塊的開發(fā)進(jìn)程。當(dāng)時碧水別墅最早建成的全部為70平米以下公寓，售價890元/平米，推廣口號是“國家級旅游度假村中唯一的私家別墅”?！鲶待埡嬲_發(fā)熱潮始于2004年，石家莊群益房地產(chǎn)開發(fā)以聯(lián)排和獨(dú)棟別墅為主的蟠龍湖別墅，當(dāng)時別墅售價達(dá)到2000元/平米。隨后一些項(xiàng)目紛紛開建，但各家產(chǎn)品形式相差無幾，戶型和外觀一般，品質(zhì)和美麗的景觀比，差不少?！鼋衲甏禾烨娜桓〕鏊娴镊雱P·江山墅項(xiàng)目，把消費(fèi)者的眼光從溫塘重新拉回蟠龍湖。目前，省會一些地產(chǎn)大鱷也開始將目光投向這里:燕都公司低調(diào)精雕細(xì)琢的月光溪谷，以“水”奪人；唐山新時代公司拿的6000畝土地，天山集團(tuán)占地8000畝的龍湖灣項(xiàng)目也都開始運(yùn)作。蟠龍湖版塊“別墅”項(xiàng)目情況簡表編號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商項(xiàng)目類型總占地(畝)總面積(m2)總戶數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)狀開盤時間現(xiàn)銷售均價(元/m2)B301麟凱·江山墅蟠龍湖南岸麟凱房地產(chǎn)聯(lián)排、獨(dú)棟精裝修公寓5852509600040000Ⅰ期336一期在建Ⅰ：06-04-03別墅：3000公寓：2660B302月光溪谷蟠龍湖南岸燕都房地產(chǎn)聯(lián)排、獨(dú)棟1000前期在建尚未披露B303天山·龍湖灣蟠龍湖南岸天山房地產(chǎn)獨(dú)棟別墅8000

6317000Ⅰ期95一期在建預(yù)計8月開盤認(rèn)購：3000B304碧水別墅蟠龍湖南岸佳信公司精裝修公寓雙拼、獨(dú)棟2008018000現(xiàn)房Ⅰ：01-12-052005-11-10獨(dú)棟：2180雙拚：1980B305麓港小鎮(zhèn)蟠龍湖別墅蟠龍湖南岸群益房地產(chǎn)31棟別墅4棟四層住宅1棟五層公寓37.812000200現(xiàn)房2004-03-01獨(dú)棟：2960聯(lián)排：2680公寓：1750B306圣地·亞水岸生活館(大湖之翼)蟠龍湖南岸中都房地產(chǎn)風(fēng)情公寓8棟別墅16035448277一期完工2004-10-01別墅：2600公寓：1500B307

泊岸·南山蟠龍湖南岸裕通房地產(chǎn)精裝公寓聯(lián)排別墅在建計劃8月開盤綜合分析：1、蟠龍湖已成為品牌地產(chǎn)商最扎堆的版塊，其別墅價格在2500～3100元左右2.基礎(chǔ)配套、區(qū)域價值均在提升，但此地出現(xiàn)上萬畝別墅，石家莊能消化嗎？石市中高檔樓盤個案調(diào)查簡表2006-SF-B301項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型工程現(xiàn)狀總占地建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)麟凱·江山墅獨(dú)棟/聯(lián)排一期在建585畝96000m20.2565%Ⅰ336開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商建筑設(shè)計品牌整合全案策劃麟凱房地產(chǎn)河北城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院北京力安大地北京中廣信地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)售價變動情況(元/m2)項(xiàng)目相關(guān)情況說明類型時間均價規(guī)劃形態(tài)一期建筑面積40000m2，共336戶，其中別墅118戶，公寓208戶別墅06-07-093000主力戶型獨(dú)棟(239、290)、聯(lián)排(170、200、220)、公寓(47.4、50、55)公寓2660項(xiàng)目定位河北省最高檔次、高性價比的、具備休閑度假功能的低密度別墅社區(qū)形象定位北美風(fēng)情，世界級山水度假別墅配套情況高爾夫練習(xí)場、高規(guī)格遛馬場、復(fù)合型高尚會所、垂釣場推廣主題北美風(fēng)情·尊貴度假山水別墅始創(chuàng)，新上流生活目標(biāo)客戶省會及周邊縣市高端消費(fèi)者綜合評價該項(xiàng)目強(qiáng)勢推廣，注重項(xiàng)目品質(zhì)，但目前銷售未達(dá)到預(yù)期效果

麟凱·江山墅規(guī)劃效果圖（2006年）石市中高檔樓盤個案調(diào)查簡表2006-SF-B303項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型工程現(xiàn)狀總占地建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)天山·龍湖灣獨(dú)棟別墅一期在建8000畝Ⅰ17000m20.451%Ⅰ95開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計營銷推廣天山房地產(chǎn)香港博瑞國際建筑設(shè)計深圳紫月環(huán)境景觀設(shè)計售價變動情況(元/m2)項(xiàng)目相關(guān)情況說明類型時間均價規(guī)劃形態(tài)一期占地63畝（42000m2），規(guī)劃獨(dú)立庭院別墅95套別墅內(nèi)部認(rèn)購3000主力戶型3～4室獨(dú)棟別墅，面積150～200平米設(shè)計理念坡地建筑、靈動空間、山水庭院、戶戶觀湖項(xiàng)目定位近湖獨(dú)立庭院社區(qū)，省會石家莊“第二居所”的翹楚之作配套情況推廣主題目標(biāo)客戶綜合評價石市中高檔樓盤個案調(diào)查簡表2006-SF-B304項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型工程現(xiàn)狀總占地建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)碧水別墅別墅/公寓現(xiàn)房80畝18000m20.3840%開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計營銷推廣石家莊佳信公司售價變動情況(元/m2)項(xiàng)目相關(guān)情況說明類型時間均價規(guī)劃形態(tài)早期為小面積公寓，后期開發(fā)雙拼別墅、獨(dú)棟別墅獨(dú)棟06-07-102980主力戶型公寓（61.56、98.2、122）、別墅（176～500）獨(dú)棟05-11-102180內(nèi)部配套小超市、餐飲、桑拿浴室、液化氣站雙拼1980周邊設(shè)施綜合商場、郵局、銀行、醫(yī)院、蟠龍湖雙拼02-03-161800項(xiàng)目賣點(diǎn)省會首度榮獲“中國水景名盤”稱號的山水貴府獨(dú)棟占地1畝雙拼01-12-231690推廣主題天朗風(fēng)清山居歲月國家級旅游度假村中唯一的私家別墅優(yōu)惠措施一次付款優(yōu)惠3%，分期付款三年內(nèi)付清（不能辦銀行按揭）綜合評價前期小面積公寓價低銷售較好，總體品質(zhì)一般，別墅至今未售完石市中高檔樓盤個案調(diào)查簡表2006-SF-B305項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型工程現(xiàn)狀總占地建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)麓港小鎮(zhèn)別墅/公寓現(xiàn)房37.8畝12000m20.4663.2%200開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計營銷推廣石市群益房地產(chǎn)售價變動情況(元/m2)項(xiàng)目相關(guān)情況說明類型時間均價規(guī)劃形態(tài)別墅31套、4棟四層住宅、1棟五層度假公寓獨(dú)棟06-03-042960主力戶型別墅（253～309）、1室1廳、2室2廳、3室2廳公寓（40～150）雙拼2650內(nèi)部配套垂釣、游泳、健身房、歌舞廳、1000平米噴泉廣場公寓06-03-041750周邊設(shè)施省經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、工商銀行培訓(xùn)中心公寓05-07-091600項(xiàng)目賣點(diǎn)現(xiàn)房銷售獨(dú)棟別墅前庭后院占地超100平米推廣主題優(yōu)惠措施一次性付款可優(yōu)惠2%綜合評價項(xiàng)目占地面積小，樓盤品質(zhì)一般，銷售不溫不火

麓港小鎮(zhèn)實(shí)景圖片（2005年）石市中高檔樓盤個案調(diào)查簡表2006-SF-B306項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型工程現(xiàn)狀總占地建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)圣地亞水岸生活館別墅/公寓一期已完工160畝35448m20.3368%277開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計營銷推廣河北中都房地產(chǎn)售價變動情況(元/m2)項(xiàng)目相關(guān)情況說明類型時間均價規(guī)劃形態(tài)精裝修花園洋房，聯(lián)排、獨(dú)棟別墅（8套）公寓06-06-131500主力戶型3室2廳精裝公寓（120～190）、別墅（200～372）公寓05-11-301400建筑特點(diǎn)北美風(fēng)情，帶有飄窗、露臺的板式建筑別墅2600周邊環(huán)境項(xiàng)目賣點(diǎn)純美式湖岸別墅推廣主題水調(diào)奢華、自然棲居目標(biāo)客戶綜合評價

泊岸·南山(純景觀景觀公寓)鳥瞰圖（2006年）㈣、西北和滹沱河版塊項(xiàng)目:5個■和其它版塊樓多勢眾不同,西北版塊的“別墅(第二居所)”項(xiàng)目開發(fā)比較晚,且至今未扭轉(zhuǎn)人丁寥落的尷尬。除了納帕溪谷和原鄉(xiāng)外,其它項(xiàng)目只聞其聲,未見實(shí)質(zhì)進(jìn)展。相對于溫塘、蟠龍湖等有自然資源優(yōu)勢的區(qū)域而言,西北、滹沱河版塊的崛起應(yīng)歸功于市政規(guī)劃和人工景觀的建造。石家莊最大的植物園與泄洪生態(tài)河流所形成的“水環(huán)城、林繞水”的特殊文脈,環(huán)城水系、南水北調(diào)工程的緊密連接,使得這個處于城市邊緣地帶的區(qū)域正逐漸成為別墅、聯(lián)排和花園洋房等高檔房地產(chǎn)的聚集地。尤其是三環(huán)路修建后,越來越便捷的交通路網(wǎng),將使該版塊項(xiàng)目“第一居所”和“第二居所”之間的界限越來越模糊?！?004年7月18日,河北國建開發(fā)的省城首個純Townhouse項(xiàng)目納帕溪谷盛裝開盤,在石家莊西北創(chuàng)立了首家純聯(lián)排別墅社區(qū),并以“打造中產(chǎn)人士的專屬領(lǐng)地”概念成功推廣了項(xiàng)目。隨后盛宏集團(tuán)所屬金廣廈房地產(chǎn)在植物園附近啟動原鄉(xiāng)鄉(xiāng)村別墅真正將植物園版塊引入人們的視線,該項(xiàng)目以其對“休閑”生活的詮釋及散發(fā)的淡淡懷舊之情,在省會掀起一股“原野鄉(xiāng)村”別墅熱,一期僅有的138套房子在認(rèn)購首日即成交過半。■需注意,號稱純Townhouse的納帕溪谷在3月8日卻推出了六層電梯洋房……編號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商項(xiàng)目類型總占地(畝)總面積(m2)總戶數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)狀開盤時間現(xiàn)銷售均價(元/m2)B201納帕溪谷石清路199號九龍湖畔國建房地產(chǎn)聯(lián)排、洋房423185900970一期入住二期在建Ⅰ：04-07-18Ⅱ：05-04-3006-03-08聯(lián)排：3300洋房：1950B202原鄉(xiāng)·鄉(xiāng)村別墅植物園南側(cè)盛宏集團(tuán)聯(lián)排、獨(dú)棟252

63100000

29000460138一期入住二期籌建2004-11-08獨(dú)棟：3400雙拼：2700聯(lián)排：2480B203卓達(dá)·西海岸植物園東南卓達(dá)集團(tuán)復(fù)合大盤前期運(yùn)作土地洽談2002-01-28B204林溪小鎮(zhèn)植物園附近復(fù)合大盤1000B241

江南新城滹沱河北岸江南房地產(chǎn)城市近郊復(fù)合大盤16609000005000運(yùn)作三年進(jìn)展緩慢市場預(yù)測消費(fèi)者可承受價多層：2100～2300

聯(lián)排：2800～3200西北和滹沱河版塊“別墅”項(xiàng)目情況簡表綜合分析：1、此區(qū)域現(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)模小，一些大盤正在運(yùn)作，別墅價格2800～3500元左右2.滹沱河改造、南水北調(diào)工程、西部山前區(qū)開發(fā)、三環(huán)將帶來更多的項(xiàng)目競爭石市中高檔樓盤個案調(diào)查簡表2006-SF-B201項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型工程現(xiàn)狀總占地建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)納帕溪谷Townhouse一期入住423畝185900m20.7542.7%970開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計整合推廣河北國建房地產(chǎn)中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院美國SDE&北京東方園林北京同路售價變動情況(元/m2)項(xiàng)目相關(guān)情況說明類型時間均價規(guī)劃形態(tài)以2～3層獨(dú)門獨(dú)戶的聯(lián)排別墅為主，另有部分六層電梯洋房別墅06-06-123300主力戶型聯(lián)排（160～210）、雙拼（243～253）、洋房（96～320）別墅05-12-152900配套情況小學(xué)、雙語幼兒園、會所、商業(yè)街（銀行、超市、美容院、餐廳等）洋房06-06-061950其它說明分三期開發(fā)，一期5萬m2、二期6.25萬m2、三期6.25萬m2洋房06-03-091890項(xiàng)目賣點(diǎn)省會唯一大型純Townhouse聯(lián)排別墅社區(qū)推廣主題源自北美的純Townhouse葡萄酒般的北美原香生活目標(biāo)客戶省會及周邊縣市的中產(chǎn)人士綜合評價先期銷售較好，入住后問題較多，銷售受阻，改開發(fā)花庭House

納帕溪谷實(shí)景圖片（2005年）石市中高檔樓盤個案調(diào)查簡表2006-SF-B202項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型工程現(xiàn)狀總占地建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)原鄉(xiāng)·鄉(xiāng)村別墅Townhouse一期入住252畝100000m20.6546%460開發(fā)團(tuán)隊(duì)開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計全程推廣盛宏廣廈實(shí)業(yè)集團(tuán)河北建筑規(guī)劃設(shè)計研究院石家莊風(fēng)格視覺企劃室售價變動情況(元/m2)項(xiàng)目相關(guān)情況說明類型時間均價規(guī)劃形態(tài)Ⅰ期：二層獨(dú)棟、三層雙拼、三層4戶、6戶聯(lián)排別墅共138套獨(dú)棟05-11-303400主力戶型聯(lián)排（183、188、226）、雙拼（351）、獨(dú)棟（366、396）雙拼2700建筑特點(diǎn)原汁原味的北美特色、美洲風(fēng)情聯(lián)排2480周邊環(huán)境緊鄰植物園、省城北部防洪水系、南水北調(diào)工程聯(lián)排04-11-202300項(xiàng)目賣點(diǎn)省會首個鄉(xiāng)村別墅社區(qū)植物園旁的鄉(xiāng)村別墅推廣主題鄉(xiāng)村路，帶我回家目標(biāo)客戶省會追求“休閑”生活方式的中產(chǎn)人士綜合評價據(jù)內(nèi)部消息，到2005年底，該項(xiàng)目已銷售80%

原鄉(xiāng)·鄉(xiāng)村別墅項(xiàng)目推廣資料（2004年）

關(guān)于石家莊·江南新城項(xiàng)目的思考（一）1、1600畝分六年開發(fā)，需要掌握區(qū)域的經(jīng)濟(jì)動態(tài)，六年的經(jīng)濟(jì)周期處于什么樣的階段及變數(shù)，我們心里有底嗎？2、江南的概念對1600畝來說是大了點(diǎn)。江南的特點(diǎn)：水性、精致、小巧、幽雅。3、對北方來說，用好“水”是個難題，解決不好此問題，以后樓盤就會暴露出概念實(shí)施的蒼白，削弱品牌的支撐力。4、郊區(qū)樓盤項(xiàng)目，假如不是“第二住宅”，一般而言，半數(shù)以上的購買者來自相對較近的地方，究竟它的半徑是多大？需要很好的界定。5、支付能力是市場的驅(qū)動力。在項(xiàng)目的范圍內(nèi)，是否能培養(yǎng)出3～5倍以上，即15000戶左右的潛在購買者？6.聯(lián)體別墅是介于公寓和別墅的邊際產(chǎn)品，它的購買者很廣泛，包括兩類迥然不同的家庭：一是購買基本住宅的單身年輕人和夫婦，另一類是年老的搬遷者。石家莊的消費(fèi)者對此類產(chǎn)品的認(rèn)同感有多高？7、經(jīng)驗(yàn)告訴我們，像石家莊這樣的市場以及本項(xiàng)目的大體量，我們的設(shè)計關(guān)鍵點(diǎn)：就是要占領(lǐng)預(yù)算導(dǎo)向型的消費(fèi)者市場。關(guān)于這點(diǎn)需要明確無誤地告知設(shè)計師。8、在設(shè)計未最終定稿之前，我們當(dāng)務(wù)之急的任務(wù)，是確定符合市場條件的最佳產(chǎn)品類型是什么？以及它的價格結(jié)構(gòu)。9、為使產(chǎn)品從誕生起就具有較強(qiáng)的銷售勢能，以不同的價格結(jié)構(gòu)考慮上、中、下三種價值水平的設(shè)計模型是需要的。這樣可以將市場擴(kuò)展到足夠的廣度，企業(yè)的風(fēng)險降低到最小的限度。為此，我們在設(shè)計價格結(jié)構(gòu)時，要使價格范圍保持足夠的狹窄，并具有競爭力的特點(diǎn)和價格特征。談這一點(diǎn)，因?yàn)樘嗟钠髽I(yè)在設(shè)計前較少考慮這一關(guān)鍵因素。

關(guān)于石家莊·江南新城項(xiàng)目的思考（二）江南新城項(xiàng)目不是一個單一的聯(lián)體別墅項(xiàng)目，在進(jìn)行市場分析時，要務(wù)必考慮幾個最關(guān)鍵的因素：a、開發(fā)該項(xiàng)目僅以自身簡單考慮的需求是不夠的，因?yàn)檫h(yuǎn)離城市是塊生地，首先需要回答，用什么樣的產(chǎn)品類型和設(shè)施屬性吸引和爭取購買者？b、十三公里的距離，上下班高峰時間需要花費(fèi)的時間和消費(fèi)者心理承受力的關(guān)系如何？這個交通時間會影響項(xiàng)目市場區(qū)域的大小？不可忽視。c、教育和基本城市設(shè)施，特別是大賣場對項(xiàng)目前期所需的吸引力是重要的。d、理順市場吸納量和單元定價之間的關(guān)系。e、單一的產(chǎn)品無法支撐1600畝的容量。那么，多元的產(chǎn)品組成是什么？不同階段的主力產(chǎn)品和輔助產(chǎn)品之間的戰(zhàn)術(shù)位置如何？f、同樣的問題，誰是項(xiàng)目產(chǎn)品的聚焦群體？如何把他們作為銷售的按鈕?上述的問題，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)回答得越清晰，企業(yè)的獲利就越可靠?、?、東南和開發(fā)區(qū)版塊項(xiàng)目:7個綜合分析：1、曾經(jīng)是石市早期別墅和Townhouse發(fā)源地，因地價上漲，現(xiàn)多以高層為主2.現(xiàn)有別墅項(xiàng)目要么曲高和寡、要么是昨日黃花，除天山外，其它銷售一般。編號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商項(xiàng)目類型總占地(畝)總面積(m2)總戶數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)狀開盤時間現(xiàn)銷售均價(元/m2)B221順馳·藍(lán)郡東二環(huán)與東崗路交口河北順馳Townhouse洋房、高層294320000別墅48部分現(xiàn)房部分在建2006-07-22聯(lián)排：7500公寓：3900B231盛宏·溫泉嘉苑東開發(fā)區(qū)精英中學(xué)附近盛宏集團(tuán)Townhouse

6060000106全部售罄2003-03-012003年5月聯(lián)排：2388B232天山·水榭花都東開發(fā)區(qū)天山房地產(chǎn)Townhouse花園洋房1000295500聯(lián)排1200011321/2期入住三期在建別墅：7500洋房：4000B233心海假日Ⅱ北歐版空中木屋東開發(fā)區(qū)長江大道1號中潤房地產(chǎn)高層、小高480500000在建Ⅱ：06-05-12木屋：3300高層：3400B234香檳小郡東開發(fā)區(qū)54中附近天瑞福地房地產(chǎn)聯(lián)排、獨(dú)棟一期50在建內(nèi)部認(rèn)購起價：2000B251卓達(dá)·太陽城石欒公路與京珠高速交叉口卓達(dá)集團(tuán)聯(lián)排、獨(dú)棟60001355300萬

40萬一期封頂其它在建2005-01-01聯(lián)排：3700獨(dú)棟：4000B252

天山欒城水榭花都一期欒城縣新城區(qū)天山房地產(chǎn)精裝公寓聯(lián)排別墅169.510352360916364一期在建2005-05-01洋房：1648㈥、溫塘版塊項(xiàng)目:8個■溫塘鎮(zhèn)位于平山縣境內(nèi),以其獨(dú)特的湯泉名揚(yáng)天下,近幾年已成為省會地產(chǎn)界風(fēng)頭最為強(qiáng)勁的“第二居所”代表區(qū)域。溫塘版塊因其獨(dú)有的溫泉水,和脈脈青山、幽幽綠草、相對低廉的價格,網(wǎng)羅了一干小資、白領(lǐng)乃至普通工薪族,從而成為省會周邊幾個“第二居所”版塊中最具平民氣質(zhì)者。■2002年秋,溫塘第一個開發(fā)項(xiàng)目——西苑溫塘度假村啟動,因?yàn)橛袦厝霊舻馁u點(diǎn),很快吸引了大批中老年業(yè)主入住,其房子售價,也比同期的碧水別墅高出300元/m2。溫塘開發(fā),從一起步就顯示出與其它版塊不同的操盤風(fēng)格。首先是療養(yǎng)色彩最濃郁,石家莊、山西乃至京津的離退休中老年業(yè)主率先成為主流客戶,然后帶動了中青年人的購買熱潮；其次,溫泉開發(fā)熱度似乎一夜升溫,各方勢力迅速盤踞到溫塘鎮(zhèn)周邊各山頭,現(xiàn)每年有三四家項(xiàng)目或低調(diào)或高調(diào)推向市場。至今,已有十幾個項(xiàng)目聚集到溫塘,開發(fā)面積近70萬平米?！?005年,陽光河谷和樂城先后問世,溫塘開發(fā)真正進(jìn)入比拼品質(zhì)的產(chǎn)品時代。改變了以前開發(fā)商眼光短淺,項(xiàng)目缺乏景觀規(guī)劃和開發(fā)主題、物業(yè)管理和社區(qū)配套不足、建筑形式單一的局面；從過去賣溫泉概念成長為叫賣生活方式。溫塘版塊“別墅”項(xiàng)目情況簡表編號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商項(xiàng)目類型總占地(畝)總面積(m2)總戶數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)狀開盤時間現(xiàn)銷售均價(元/m2)B401陽光河谷平山溫塘鎮(zhèn)東部0.5公里華銀基業(yè)Townhouse精裝修公寓263150000一期入住2/3期在建Ⅰ：05-04-28Ⅱ：05-09-28聯(lián)排：2000B402樂城平山溫塘鎮(zhèn)距市區(qū)60公里銳馳房地產(chǎn)聯(lián)排別墅小戶型公寓20583703954在建2006-04-08

聯(lián)排：公寓：1550B403千百度·瀾珊平山溫塘鎮(zhèn)入口附近溫泉城房地產(chǎn)聯(lián)排別墅多層小公寓282720002001100一期在建2006-07-29別墅：1800公寓：1600B404溫泉桃花城平山溫塘鎮(zhèn)入口附近恒實(shí)房地產(chǎn)9棟別墅15棟多層14042000部分現(xiàn)房部分在建2005-10-12

別墅：

洋房：1700B405神池花園平山溫塘鎮(zhèn)明珠房地產(chǎn)82、95別墅40～50公寓30090000430一期入住二期封頂2005-07-08別墅：1800公寓：1700B406溫塘清清世界平山溫塘鎮(zhèn)松山房地產(chǎn)獨(dú)體別墅多層住宅260155000部分入住部分在建2004-04-01別墅：1690公寓：1500B407萊茵假日平山溫塘鎮(zhèn)三維房地產(chǎn)別墅、公寓45200一期入住2004年1月2004年開盤起價：1400B408

水印長灘平山崗南鎮(zhèn)澳麗房地產(chǎn)定制別墅一畝莊園1000艱難運(yùn)作2004年04年：169806年：1598綜合分析：1、準(zhǔn)入門檻最低的“第二居所”版塊，產(chǎn)品類型豐富，價格1400～2500元都有2.以娛樂休閑打包溫泉賣點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目營銷推廣成為該版塊目前理性開發(fā)的主流㈠、相關(guān)宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)八、石家莊“別墅”市場消費(fèi)分析■2006年1～6月份,石家莊房地產(chǎn)開發(fā)完成投資50.4億元,同比增長40.06%；其中1～5月,商品住房完成投資33.3億元,新開工商品住房面積396萬m2(含經(jīng)濟(jì)適用住房44.2萬m2),分別比去年同期增長18%、9.7%?！?006年1～4月,石家莊商品住房登記銷售均價2719元/m2,同比增長9.82%；2006年1～5月,石家莊商品住房平均銷售價格2732元/m2,同比增幅9.7%；2006年1～6月,市區(qū)商品房每平方米均價3100元,其中高層住宅3400元?！?006年1～4月,市區(qū)商品住房(不含經(jīng)濟(jì)適用住房)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)4705套,預(yù)售面積68.97萬m2,同比增長-23%；登記銷售套數(shù)4345套,銷售面積54.87萬m2,同比增長44%,同期供應(yīng)與銷售比例為1.26﹕1。■2006年1～6月份,石家莊城市居民人均可支配收入5607元,同比增長13.06%。2005年石家莊居民可支配收入戶均2.89萬元,按現(xiàn)房價計算,購買90m2住宅需支出28～30萬元,花10年；相對于較低的收入水平,石市房價仍顯偏高。2005年石家莊房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告(一)■房地產(chǎn)投資:增幅下降、穩(wěn)定增長2005年石家莊房地產(chǎn)市場受國家政策影響，房地產(chǎn)投資實(shí)際完成58.62億元，在保持穩(wěn)定增長同時，投資增速逐漸趨緩，增幅從2004年的41.3%，降到2005年的20.82%?！銎胀ㄉ唐纷≌⒔?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度加大2005年石市規(guī)劃總建筑面積585.83萬m2,其中普通商品住宅建筑面積340萬m2,實(shí)際在建面積600萬m2,同比增長6%。經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積達(dá)82.3萬m2,增長28%?！鰧?shí)際購房需求仍是商品住房市場主流2005年石家莊商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積234.71萬m2,其中商品住房面積205.84萬m2,同比增長12.80%,雖較2004年有大幅增加,但月環(huán)比在今年中期已呈負(fù)增長；商品房實(shí)際登記銷售面積180.11萬m2（其中商品住房銷售面積162.25萬m2）。從登記資料上看,實(shí)際的購房需求仍是市場主流?！錾唐穬r格波動不大2005年石家莊商品住房價格從全年來看,呈現(xiàn)小幅上升趨勢,增幅為6％。2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊商品房、商品住房預(yù)售價格對比單位:元/平方米2005年石家莊房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告(二)■商品住房結(jié)構(gòu)比較合理，多層住宅比例趨小中等價位、中小戶型依然是市場主力。從登記銷售數(shù)據(jù)顯示看，2000元～3000元價位的商品住房最為暢銷，市場份額占70％。按照不同套型劃分，60－80m2.80－100m2和100－120m2的中小戶型商品住房，登記銷售面積占市場份額比例為63％，銷售狀況良好。隨著城市主城區(qū)可利用土地的進(jìn)一步減少，各類開發(fā)項(xiàng)目中高層、小高層的比例會進(jìn)一步增大，2005年比例為62％。高層、小高層的建設(shè)成本較多層住宅高出許多，這也是今后一段時期內(nèi)，石家莊商品住房平均房價不可能下滑的主要原因。■購買對象以本市居民為主從購買人群分布來看,本市城區(qū)人群是購房的主要群體,占總量的73%,四季度比前三個季度下降2%；本市其它區(qū)域人群占總量的20%；本市以外的購房人群中,河北省內(nèi)占總量的6%左右,比前三個季度上升2%,外省市來石購房人群主要為經(jīng)商及在石工作,所占比例僅為1%,與鄭州等中原內(nèi)陸城市的情況較為接近。2005年石家莊市商品住房不同套型登記銷售比例表套型(m2)≤6060～8080～100100～120120～150150～180﹥180合計面積(萬m2)6.518.3132.4452.8538.288.15.77162.25所占比例4%11.3%20%32.6%23.6%5%3.5%100%2006年1-4月石家莊房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析(一)■商品房交易活躍,商品住房市場價格在較高價位運(yùn)行■普通住房可售面積比例小,中小戶型商品房供應(yīng)偏少2006年1～4月商品房銷售套數(shù)和面積套數(shù)面積(萬m2)同比批準(zhǔn)預(yù)售商品房470568.97－23%登記銷售商品房434554.87＋44%已辦理交易手續(xù)219026.64－48.6%銷售經(jīng)濟(jì)適用房

88810.79－43%2004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22004年～2006.4累計批準(zhǔn)預(yù)售:455.91萬m22006年1～4月不同戶型住房供、銷比例占供應(yīng)比例占銷售比例供求比120m2以上54.56%49.44%1.3980～120m242.70%45.90%1.1780m2以下2.74%4.66%0.742006年1～4月不同價格住房所占比例占供應(yīng)總量占銷售總量≥3000元/m247.69%37.20%2500~3000元15.79%37.71%≤2500元/m236.53%25.09%■隨著省會城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及大的交通項(xiàng)目開工建設(shè),外地居民置業(yè)趨勢顯著①、本市城區(qū)人群仍是購房的主要群體,占總量的73.21％；（2005年為73%）②、省內(nèi)其它地區(qū)來石購買比例翻番,達(dá)到總量的12.58％；（2005年為6%）③、省外購房人群呈大幅上升趨勢,由2005年的1％上升到如今的14.21％。2006年1-4月石家莊房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析(二)■四因素導(dǎo)致房價大幅上漲（媒體數(shù)據(jù):1～4月銷售均價2914元/m2，同比上漲17.7%）①、主城區(qū)黃金地段一批高層項(xiàng)目群集中上市，是導(dǎo)致住房均價上漲的主要原因。②、高層、小高層商品住房預(yù)售面積占商品房市場的63.89％，也影響房價上漲。③、住房需求旺盛。從供給上看，1～4月份，商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為68.97萬平米，同比下降23%，而1～4月份商品住房登記銷售面積大幅上升，需求增加，導(dǎo)致房價上漲；加上媒體炒作、開發(fā)商利用不正當(dāng)手段，誘發(fā)房價非正常上漲，導(dǎo)致人們“買漲不買落”的心理恐慌，形成超前消費(fèi)。④、房地產(chǎn)開發(fā)中的土地及其它因素成本上漲。㈡、2006“第二居所”居民購買意向調(diào)查調(diào)查內(nèi)容調(diào)查結(jié)果◆近一年是否有意向購買第二居所有意購買的人占48.6%◆購買第二居所的主要目的用于投資的51.3%

；用于自住的48.7%◆購買人群的家庭年收入10～25萬元的占71.1%◆購買人群的年齡構(gòu)成28～40歲的占82.2%◆購買人群的文化程度本、專科以上學(xué)歷占64.4%◆購買第二居所的主要障礙因素社會治安不好44.4%

交通不方便30.4%生活配套不全30.4%

物業(yè)管理差28.9%樣本:500人；對象:省會居民；時間:2006年4月；地點(diǎn):省會街頭調(diào)查分析：1、越來越多的人開始向往第二套房子，有過“休閑生活”的愿望；2、省會“第二居所”購買人群正在由中老年人向時尚人