DB3308T 164-2024 生態(tài)開發(fā)“標準地”建設規(guī)范

ICS13.020.10CCSZ02

3308浙 江 省 衢 州 市 地 方 標 準DB3308/T165—2024生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算與評價指南Guidelinesforvalueaccountingandevaluationofecologicaldevelopmentstandardland2024-11-19發(fā)布 2024-12-19實施衢州市市場監(jiān)督管理局??發(fā)布DB33/T165—2024DB33/T165—2024前??言GB/T1.1—20201部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本標準的某些內(nèi)容可能涉及專利。本標準的發(fā)布機構(gòu)不承擔識別專利的責任。本標準由衢州市發(fā)展和改革委員會提出并歸口。本標準起草單位：衢州市發(fā)展和改革委員會、浙江九州規(guī)劃設計咨詢有限公司、北京空間機電研究所。本標準主要起草人：劉紅飛、魏偉忠、朱師意、韋燚、呂亦澄、毛藍平、關(guān)羽、左欣、董希嘉。IDB3308/T165DB3308/T165—2024生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算與評價指南范圍規(guī)范性引用文件（包括所有的修改單適用于本標準。GB/T28405農(nóng)用地定級規(guī)程GB/T28406農(nóng)用地估價規(guī)程GB/T28407農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程GB/T31118土地生態(tài)服務評估原則與要求GB/T38582森林生態(tài)系統(tǒng)服務功能評估規(guī)范HJ1175 全國生態(tài)狀況調(diào)查技術(shù)規(guī)范——項目尺度生態(tài)影響評估DB33/T2274 生態(tài)系統(tǒng)生產(chǎn)總值（GEP）核算技術(shù)規(guī)范陸域生態(tài)系統(tǒng)TD/T1061 自然資源價格評估通則術(shù)語和定義DB33/T2274界定的以及下列術(shù)語和定義適用于本標準。流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值 valueoftransferofmanagementrights未開發(fā)狀態(tài) undevelopedstatus地塊已納入生態(tài)開發(fā)“標準地”項目庫，但未進行配套、開發(fā)方案設計的初始狀態(tài)。配套后狀態(tài) aftermatchingstatus已明確地塊的生態(tài)資源開發(fā)方向，擬完成相應配套建設的準出讓狀態(tài)。1開發(fā)后狀態(tài) postdevelopmentstatus已明確經(jīng)營主體和方案后，地塊按開發(fā)方案完成建設后的擬完成狀態(tài)。生態(tài)補償價值 valueofecologicalrestorationcompensation為助力轄區(qū)內(nèi)生態(tài)占補平衡，所需付出的生態(tài)補償工作量成本的價值。收益法 incomeapproach將項目未來各期正常年收益，以適當?shù)倪€原率還原，從而估算待估項目價格的方法。市場比較法 marketcomparisonapproach依據(jù)市場上與待估項目類似的項目交易時的價格來估算被評價項目可預期收益的方法。成本法 costapproach（核算流程確定核算空間范圍與實施主體界定核算單元在項目紅線范圍符合《全國生態(tài)狀況調(diào)查技術(shù)規(guī)范——（HJ1175）要求的明確實施主體生態(tài)開發(fā)“標準地”項目相關(guān)生態(tài)保護和經(jīng)營開發(fā)主體為實施主體。確定時間范圍收集數(shù)據(jù)資料建議將實地調(diào)查數(shù)據(jù)、相關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)、已批復的可行性研究報告等作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源，提高數(shù)據(jù)的權(quán)威性、準確性、時效性和可獲得性。收集和利用核算區(qū)域內(nèi)已有的常規(guī)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)資料，進行數(shù)據(jù)預處理以及參數(shù)本地化。2明確核算方法（HJ117（GEPDB3/T227。核算價值總量生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值由生態(tài)產(chǎn)品價值和流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值兩部分組成，按式（1）計算。?=?+?? 1）式中：V——生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；??——生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；?——未開發(fā)狀態(tài)價值核算未開發(fā)狀態(tài)價值核算范圍未開發(fā)狀態(tài)價值核算公式未開發(fā)狀態(tài)價值總量計算公式（2）計算。式中：

1=?1+?1 （）?1——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；??1——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；?1——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)產(chǎn)品價值量未開發(fā)狀態(tài)的生態(tài)開發(fā)“標準地”內(nèi)生態(tài)產(chǎn)品維持原狀不變，生態(tài)產(chǎn)品價值??1產(chǎn)總值（GEP）未開發(fā)狀態(tài)流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值量未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值，按式（3）計算。?1=??×?×?+? 3）式中：?1——??——土地年均價值；N——出讓期限；A——土地面積；3L——土地附屬物價值，包含種植、養(yǎng)殖附屬物和建構(gòu)附屬物。土地年均價值生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值中的土地年均價值核算參照《土地生態(tài)服務評估原則與要求》GB/T3118GB/T3852土地附屬物價值（TD/T106（GB/T2846，主要包括以下兩類：種植、養(yǎng)殖附屬物價值建構(gòu)附屬物價值對于溫室大棚、水庫、設施用房等附屬物，根據(jù)建造價和折舊情況，評估作價。配套后狀態(tài)價值核算明確配套標準根據(jù)不同資源品類開發(fā)方向，明確地塊配套標準，并統(tǒng)計配套投資情況。配套后狀態(tài)價值核算范圍配套后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算的范圍為配套建設完成后的生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值，包含地下地上附屬物及其他固定附屬設施等。配套后狀態(tài)價值核算計算公式配套后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值，按式（4）計算。?2=+?×? （4）式中：?2——配套后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；?1——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；?——配套總投資額；?——配套建設價值系數(shù)；C——地塊分級定價系數(shù)。注：考慮配套建設對生態(tài)開發(fā)“標準地”項目開發(fā)起到積極作用，建議?的價值系數(shù)范圍為1~1.5。地塊分級定價（GB/T2805（GB/T2806（GB/T280（中估協(xié)發(fā)〔2020〕16。評價因子4選取自然因素、社會經(jīng)濟兩大主要因素，結(jié)合各資源品類特點細化評判因素，詳見附錄B。評估打分由生態(tài)開發(fā)“標準地”數(shù)字化應用自動對地塊進行打分。開發(fā)后狀態(tài)價值核算選定最優(yōu)開發(fā)模式開發(fā)后狀態(tài)價值核算公式（5）計算。式中：

3=?3+?3 5）?3——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；??3——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；?3——開發(fā)后狀態(tài)流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值核算?1開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值，按式（6）計算。?1式中：

?3=Σ?

1+??? ）?3——?——ir——；n——生態(tài)開發(fā)“標準地”的經(jīng)營期。開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)產(chǎn)品價值核算（GB/T3118GB/T388HJ117??3=??+??+?? （7）式中：??3——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；??——生態(tài)開發(fā)“標準地”物質(zhì)供給價值；??——生態(tài)開發(fā)“標準地”文化服務價值；??——生態(tài)開發(fā)“標準地”調(diào)節(jié)服務價值。物質(zhì)供給價值重點聚焦農(nóng)林牧漁產(chǎn)品（工業(yè)化除外）等的增加值核算，建議選用收益法、市5場比較法、成本法。文化服務價值重點聚焦自然景觀服務、旅游服務核算，建議選用收益法、成本法?？傻脭?shù)據(jù)篩選（GEP）（DB33/T2274）文件中對生態(tài)產(chǎn)品價值核算的規(guī)定，依據(jù)數(shù)據(jù)可得性，結(jié)合衢州生態(tài)開發(fā)“標準地”的8大資源品類開發(fā)方向，推薦其中可得的生態(tài)產(chǎn)品價值數(shù)據(jù)，具體見下表。表1 生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值核算可得數(shù)據(jù)表數(shù)據(jù)資源品類產(chǎn)品類別生態(tài)產(chǎn)品類型清水魚塘胡柚林夯土房整村經(jīng)營閑置耕地中小水庫光伏電站油茶林物質(zhì)供給農(nóng)林牧漁類√√√√水資源產(chǎn)品√√√文化服務自然景觀服務√√√√√√√旅游服務√√√√休閑服務√√√調(diào)節(jié)服務固定二氧化碳√√√√√水源涵養(yǎng)√√水質(zhì)凈化√√防風固沙√√√√氣候調(diào)節(jié)√√√√噪音消減√√空氣凈化√√√√洪水調(diào)蓄√√面源削減√√√減少泥沙淤積√√核算應用生態(tài)占補平衡生態(tài)平衡指標庫（生態(tài)積分換算生態(tài)積分換算系數(shù)6??=?/?? （8）式中：??——生態(tài)積分換算系數(shù)；P——上年度全市生態(tài)開發(fā)“標準地”項目的生態(tài)積分交易總量；??——上年度全市生態(tài)開發(fā)“標準地”項目的生態(tài)總價值。開展生態(tài)占補平衡償價（9??'???≥0 （9）式中：??'——生態(tài)開發(fā)“標準地”項目所需的生態(tài)補償價值總量，可由多個補償疊加；??——生態(tài)開發(fā)“標準地”項目擬開發(fā)將會造成的生態(tài)價值總損害量。配套后階段生態(tài)占補平衡配套后階段生態(tài)占補平衡價值量計算核算項目配套后狀態(tài)與未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)價值，按式（10）計算配套后平衡變量差值。??1=?2??1 （10）式中：??1——配套后平衡變量差值；?2——配套后狀態(tài)核算價值；?1——未開發(fā)狀態(tài)核算價值。配套后階段生態(tài)占補平衡生態(tài)積分換算計算。?1=??1/?? （11）式中：?1——配套后階段生態(tài)占補平衡所需購買積分；??1——配套后平衡變量差值；??——生態(tài)積分換算系數(shù)。開發(fā)后階段生態(tài)占補平衡開發(fā)后階段生態(tài)占補平衡價值量計算核算項目開發(fā)后狀態(tài)與配套后狀態(tài)生態(tài)價值，按式（12）計算開發(fā)后平衡變量差值。??2=?3??2 （12）式中：??2——開發(fā)后平衡變量差值；?3——開發(fā)后狀態(tài)核算價值；?2——配套后狀態(tài)核算價值。7開發(fā)后階段生態(tài)占補平衡生態(tài)積分換算計算。?2=??2/?? （13）式中：?2——開發(fā)后階段生態(tài)占補平衡所需購買積分；??2——開發(fā)后平衡變量差值；??——生態(tài)積分換算系數(shù)。8.2 金融服務探索星級評價明確評價標準建設及應用達標評價根據(jù)生態(tài)開發(fā)“標準地”建設工作實際開展情況，提出6項建設及應用情況達標評價標準：生態(tài)建60%以上配套生態(tài)開發(fā)“標準地”星級評價評分標準表2 生態(tài)開發(fā)“標準地”星級評價評分標準評價因素對應分值6（30分）完成6項建設或應用30分完成5項建設或應用20分完成4項及以下建設或應用10分生態(tài)平衡情況（20分）完成生態(tài)占補平衡20分未完成生態(tài)占補平衡0分投資計劃及項目進度完成情況（30分）年度完成90%～100%（不包含90%）30分年度完成80%～90%（不包含80%）20分年度完成80%及以下10分生態(tài)價值產(chǎn)出情況（20分）產(chǎn)出在上年度平均水平以上20分產(chǎn)出在上年度平均水平以下0分開展星級評定38表3 生態(tài)開發(fā)“標準地”星級評定對照標準生態(tài)開發(fā)“標準地”星級對應分值五星80分及以上四星60～80分（包含60分，不包含80分）三星60分以下9附 錄 A（規(guī)范性）生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算與評價工作流程生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算與評價工作流程見圖A.1。圖A.1 生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算與評價工作流程圖10附 錄 B（資料性）生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊分級定價評價指標表生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊分級定價建議采用的評價指標見表B.1。表B.1 生態(tài)開發(fā)“標準地”塊分級定價建議采用的評價指標用地類型生態(tài)資源準則層因素層篩選條件林地油茶林自然因素地形地貌海拔坡度坡向土壤條件土壤含水量專題產(chǎn)品土壤沙粒含量土壤有機質(zhì)含量社會經(jīng)濟因素基礎(chǔ)設施條件灌溉保證率土地利用狀況植被覆蓋率NDVI區(qū)位條件中心城鎮(zhèn)影響度農(nóng)貿(mào)市場影響度交通條件交通通達度對外交通便利度胡柚林自然因素地形地貌海拔坡度坡向土壤條件土壤含水量專題產(chǎn)品土壤沙粒含量土壤有機質(zhì)含量社會經(jīng)濟因素基礎(chǔ)設施條件灌溉保證率生產(chǎn)便利條件地塊大小土地利用狀況植被覆蓋率NDVI區(qū)位條件中心城鎮(zhèn)影響度農(nóng)貿(mào)市場影響度交通條件交通通達度對外交通便利度11表B.1 生態(tài)開發(fā)“標準地”塊分級定價建議采用的評價指標（續(xù)）用地類型生態(tài)資源準則層因素層篩選條件耕地閑置耕地自然因素地形地貌海拔坡度坡向土壤條件土壤厚度田面高差社會經(jīng)濟因素基礎(chǔ)設施條件灌溉保證率生產(chǎn)便利條件連片規(guī)模社會經(jīng)濟因素土地利用狀況植被覆蓋率NDVI區(qū)位條件中心城鎮(zhèn)影響度農(nóng)貿(mào)市場影響度交通條件交通通達度對外交通便利度水域清水魚塘自然因素地形地貌海拔坡度坡向水資源狀況水源補給（離水流距離）水資源狀況需氧量COD總磷總氮葉綠素a社會經(jīng)濟因素養(yǎng)殖便利條件水面大小區(qū)位條件中心城鎮(zhèn)影響度農(nóng)貿(mào)市場影響度交通條件交通通達度對外交通便利度中小水庫自然因素地形地貌海拔水資源狀況需氧量COD總磷總氮葉綠素a12表B.1 生態(tài)開發(fā)“標準地”塊分級定價建議采用的評價指標（續(xù)）用地類型生態(tài)資源準則層因素層篩選條件水域中小水庫社會經(jīng)濟因素養(yǎng)殖便利條件水面大小區(qū)位條件中心城鎮(zhèn)影響度農(nóng)貿(mào)市場影響度交通條件交通通達度對外交通便利度宅基地夯土房自然因素周邊情況庭院環(huán)境坡度坡向社會經(jīng)濟因素資源便利條件夯土房集群數(shù)量公共服務條件公共服務設施完善度基礎(chǔ)設施條件基礎(chǔ)設施建設完善度區(qū)位條件中心城鎮(zhèn)影響度綜合用地整村經(jīng)營自然因素交通條件農(nóng)貿(mào)市場影響度交通通達度對外交通便利度資源潛力村莊文化資源村莊生態(tài)資源社會經(jīng)濟因素基礎(chǔ)設施條件村莊基礎(chǔ)設施建設完善度引流條件中心城鎮(zhèn)影響度景區(qū)景點影響度交通條件交通通達度對外交通便利度光伏電站自然因素地形地貌坡度坡向社會經(jīng)濟因素基礎(chǔ)設施條件供電是否接入生產(chǎn)便利條件連片規(guī)模用地性質(zhì)符合資規(guī)、林業(yè)等要求交通條件交通通