房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本核算后的利潤(rùn)核算流程-會(huì)計(jì)分錄實(shí)操

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本核算后的利潤(rùn)核算流程-會(huì)計(jì)分錄實(shí)操一、確定收入1.銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入確認(rèn)需遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，通常要滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，比如房產(chǎn)已交付給購(gòu)房者，購(gòu)房者已實(shí)際控制該房產(chǎn)。企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制。收入的金額能夠可靠地計(jì)量，一般依據(jù)銷(xiāo)售合同約定的房?jī)r(jià)及相關(guān)條款確定。相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，也就是購(gòu)房者按合同約定支付房款的可能性較大。相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量，即項(xiàng)目成本核算清晰準(zhǔn)確。2.不同銷(xiāo)售形式下收入核算一次性付款銷(xiāo)售：購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同后，一次性支付全部房款。例如，某套房產(chǎn)售價(jià)為200萬(wàn)元，購(gòu)房者按合同約定一次性支付了全款，此時(shí)企業(yè)應(yīng)在滿(mǎn)足上述收入確認(rèn)條件（如房產(chǎn)交付等）后，全額確認(rèn)200萬(wàn)元的銷(xiāo)售收入。分期付款銷(xiāo)售：按照合同約定的付款期限和金額分期收款。比如一套房產(chǎn)售價(jià)300萬(wàn)元，合同約定分三期支付，簽訂合同時(shí)支付100萬(wàn)元，半年后支付100萬(wàn)元，交房時(shí)支付100萬(wàn)元。企業(yè)需根據(jù)各期收款時(shí)間及對(duì)應(yīng)的收入確認(rèn)條件，分期確認(rèn)收入。在簽訂合同并收到首筆100萬(wàn)元且滿(mǎn)足部分交付等條件時(shí)，先確認(rèn)相應(yīng)部分的收入（可能按交付進(jìn)度等比例確認(rèn)），后續(xù)隨著各期款項(xiàng)的收取及其他條件達(dá)成，再逐步確認(rèn)剩余收入。銀行按揭銷(xiāo)售：購(gòu)房者支付一定比例的首付款后，剩余房款通過(guò)向銀行申請(qǐng)按揭貸款支付。假設(shè)一套房產(chǎn)售價(jià)500萬(wàn)元，購(gòu)房者首付20%即100萬(wàn)元，剩余400萬(wàn)元通過(guò)銀行按揭貸款支付。企業(yè)在收到首付款且與銀行辦妥相關(guān)按揭手續(xù)、房產(chǎn)達(dá)到交付條件等時(shí)，確認(rèn)500萬(wàn)元的銷(xiāo)售收入，同時(shí)將從銀行收到的按揭款確認(rèn)為銀行存款，對(duì)于購(gòu)房者的應(yīng)收賬款則相應(yīng)減少（因?yàn)殂y行將款項(xiàng)支付給了企業(yè)）。二、核算成本1.成本歸集與結(jié)轉(zhuǎn)在成本核算流程中，已將土地成本、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本、公共配套設(shè)施成本等各項(xiàng)成本按照一定的方法進(jìn)行了歸集和分?jǐn)偅罱K結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，按照不同業(yè)態(tài)（如住宅、商業(yè)、車(chē)位等）分別核算其成本。例如，某住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本為1.5億元，已準(zhǔn)確歸集并結(jié)轉(zhuǎn)完畢，這就是后續(xù)計(jì)算利潤(rùn)時(shí)對(duì)應(yīng)的成本基礎(chǔ)。2.成本調(diào)整事項(xiàng)可能存在一些成本調(diào)整情況，比如工程竣工結(jié)算后發(fā)現(xiàn)部分成本核算有誤需要調(diào)整，或者因質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的維修費(fèi)用等后續(xù)支出需要計(jì)入成本等。若竣工結(jié)算后發(fā)現(xiàn)建筑安裝工程成本應(yīng)減少500萬(wàn)元（之前多計(jì)了），則相應(yīng)調(diào)整“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”成本，減少的成本會(huì)增加利潤(rùn)核算時(shí)的可分配利潤(rùn)空間。三、計(jì)算稅金及附加1.增值稅房地產(chǎn)銷(xiāo)售需繳納增值稅，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法時(shí)，按照銷(xiāo)項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額后的差額繳納增值稅。銷(xiāo)項(xiàng)稅額根據(jù)銷(xiāo)售額和適用稅率（如9%）計(jì)算，進(jìn)項(xiàng)稅額則來(lái)自項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票對(duì)應(yīng)的稅額。例如，某項(xiàng)目當(dāng)期確認(rèn)銷(xiāo)售收入1億元，銷(xiāo)項(xiàng)稅額為900萬(wàn)元（1億×9%），當(dāng)期可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額為400萬(wàn)元，則當(dāng)期應(yīng)繳納增值稅為500萬(wàn)元（900400）。2.土地增值稅按照土地增值額和規(guī)定的稅率累進(jìn)計(jì)算征收。首先計(jì)算土地增值額，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。例如，某項(xiàng)目銷(xiāo)售收入為2億元，扣除項(xiàng)目金額經(jīng)核算為1.2億元，土地增值額為8000萬(wàn)元（2億1.2億），再根據(jù)土地增值稅的稅率表（增值率不同稅率不同）來(lái)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅金額。3.城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等城市維護(hù)建設(shè)稅以增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按照納稅人所在地區(qū)不同適用不同稅率（市區(qū)一般為7%、縣城和鎮(zhèn)為5%等）；教育費(fèi)附加和地方教育附加也是以增值稅稅額為計(jì)征依據(jù)，費(fèi)率分別一般為3%和2%左右。若上述項(xiàng)目當(dāng)期繳納增值稅500萬(wàn)元，在市區(qū)的情況下，城市維護(hù)建設(shè)稅為35萬(wàn)元（500×7%），教育費(fèi)附加為15萬(wàn)元（500×3%），地方教育附加為10萬(wàn)元（500×2%）。四、計(jì)算利潤(rùn)1.毛利計(jì)算毛利等于銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售成本，例如，某項(xiàng)目當(dāng)期銷(xiāo)售收入為8000萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本為5000萬(wàn)元，則毛利為3000萬(wàn)元（80005000）。2.利潤(rùn)總額計(jì)算利潤(rùn)總額等于毛利減去稅金及附加、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用。假設(shè)上述項(xiàng)目稅金及附加為500萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為300萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為100萬(wàn)元，則利潤(rùn)總額為1900萬(wàn)元（3000500300200100）。3.凈利潤(rùn)計(jì)算凈利潤(rùn)等于利潤(rùn)總額減去所得稅費(fèi)用。若企業(yè)所得稅稅率為25%，該項(xiàng)目的所得稅費(fèi)用為475萬(wàn)元（1900×25%），則凈利潤(rùn)為1425萬(wàn)元（1900475）。五、利潤(rùn)分配（若為企業(yè)自行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目）1.提取法定盈余公積按照凈利潤(rùn)的一定比例（通常為10%）提取法定盈余公積，上述項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)為1425萬(wàn)元，則應(yīng)提取法定盈余公積142.5萬(wàn)元（1425×10%），會(huì)計(jì)分錄為：借：利潤(rùn)分配——提取法定盈余公積142.5萬(wàn)元，貸：盈余公積——法定盈余公積142.5萬(wàn)元。2.向股東分配利潤(rùn)（根據(jù)股東會(huì)決議等）比如決定向股東分配利潤(rùn)500萬(wàn)元，會(huì)計(jì)分錄為：借：利潤(rùn)分配——應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤(rùn)500萬(wàn)元，貸：應(yīng)付股利500萬(wàn)