上海市單身公寓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1近年來(lái)，隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和繁榮，其住宅產(chǎn)品的更新?lián)Q代也在急劇加快，新潮設(shè)計(jì)層出不窮，其中，以小戶(hù)型住宅產(chǎn)品尤為耀眼，已經(jīng)成為上海樓市中的新寵，樓盤(pán)一經(jīng)推出便深受追捧。這種小戶(hù)型住宅產(chǎn)品目前在上海的房地產(chǎn)行業(yè)主要包括以下三種■單身公寓。它是近兩年來(lái)上海房產(chǎn)市場(chǎng)上供應(yīng)量最大的小戶(hù)型住宅，主要有世紀(jì)之門(mén)、藍(lán)朝部落、青年匯、自由之宅、東渡名人大廈、奔騰新干線(xiàn)等等?！霎a(chǎn)權(quán)式酒店式服務(wù)公寓。它是一種具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的酒店，集商住為一體的物業(yè)品種，一般房間內(nèi)無(wú)煤氣等居家生活所必備的配套設(shè)施。此類(lèi)產(chǎn)品目前市場(chǎng)上供應(yīng)較少，主要有湯臣金融中心和巴黎時(shí)韻、環(huán)球廣場(chǎng)、金銀匯等。■一般的小戶(hù)型住宅。它是指分布于綜合性住宅小區(qū)內(nèi)的小房型住宅，它屬于普通的商品住宅項(xiàng)目，與普通商品住宅的具有等同的使用年限和物業(yè)服務(wù)。目前市場(chǎng)上供用較多，主要有瑞虹新城的樂(lè)富單元，中遠(yuǎn)兩灣城三期繽紛時(shí)代的一戶(hù)室，達(dá)在本次針對(duì)小戶(hù)型的專(zhuān)項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查中，我們主要對(duì)供應(yīng)量相對(duì)較多的單身公寓作為切入點(diǎn)，進(jìn)行了比較深入的調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)信息匯總?cè)缦隆Ｒ?、單身公寓?誕生)歷史沿革單身公寓又稱(chēng)白領(lǐng)公寓，是一種過(guò)渡型住宅產(chǎn)品，是小戶(hù)型住宅的一種，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，總價(jià)在30萬(wàn)元—40萬(wàn)元左右，其結(jié)構(gòu)上的最大特點(diǎn)是只有一間房間，一套廚衛(wèi)。近年來(lái)根據(jù)市場(chǎng)的需健全的單身公寓樓盤(pán)，有的還建造起了躍層小房型公寓，這種房型不僅在建筑面積方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋結(jié)構(gòu)方面還增加了廚房、客廳、餐廳、陽(yáng)臺(tái)等等。在上海，單身公寓的誕生最早是從租賃的市場(chǎng)中出現(xiàn)的，大約在兩、三年前，有業(yè)主般每個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在500-1000元之間，結(jié)果頗受各類(lèi)白領(lǐng)的廣泛青睞，眾多開(kāi)發(fā)商于是從中重新發(fā)現(xiàn)商機(jī)，紛紛推出專(zhuān)案，至此這種被命名為“單身公寓”的住宅才風(fēng)靡起來(lái)。其中，最早作為出售形態(tài)的單身公寓當(dāng)數(shù)長(zhǎng)壽路上的世紀(jì)之門(mén)名氣最響，它把一個(gè)2板狀商住樓設(shè)計(jì)成中間走道，兩邊做小套房，主力面積在45-60平方米之間，總價(jià)在20-30萬(wàn)元之間，直接吸引了工作時(shí)間不長(zhǎng)，但希望在市區(qū)有房的年輕人前來(lái)?yè)屬?gòu)。二、單身公寓設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn)單身公寓作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計(jì)定位上也存在一些突出的特點(diǎn)?？v觀(guān)上海的單身公寓，我們不難發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上推出的單身公寓具有以下一些基本特點(diǎn)：以下是幾個(gè)典型單身公寓樓案的面積配比表，從表中數(shù)據(jù)我們可以看出，目前市場(chǎng)上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。案名面積范圍(平方主力面積(平方主力總價(jià)(萬(wàn)藍(lán)朝部落奔騰新干線(xiàn)青年匯面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。除部分投資型高檔項(xiàng)目外，大部分單身公寓的總價(jià)都在40萬(wàn)/套以下，與此類(lèi)過(guò)渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類(lèi)產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場(chǎng)追捧。但是居住面積與舒適程度成正比關(guān)系。因此單身公寓在追求面積精簡(jiǎn)的大前提下，不受建筑規(guī)范限制，部分單身公寓并不具備設(shè)置廚房的空間，而且?guī)缀趺總€(gè)單身公寓項(xiàng)目都2、擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品。目前一些單身公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢(shì)，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)。住宅門(mén)口有四通八達(dá)的交通線(xiàn)路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前單身公寓最明橋腳的“青年匯”等等，這些物業(yè)都占據(jù)上海一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。據(jù)統(tǒng)計(jì)在這些中心城區(qū)的單身公寓平均價(jià)格超過(guò)同類(lèi)地區(qū)普通住宅平均單價(jià)的20%以上，在看似較低3、完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值。理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了青年住戶(hù)的入住要求。在更大程度上滿(mǎn)足年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求，最大限度3因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費(fèi)者選購(gòu)單身公寓的重要因素之幾大類(lèi)：商業(yè)設(shè)施類(lèi)24小時(shí)便利店24小時(shí)洗衣店全天候餐廳及送餐服務(wù)運(yùn)動(dòng)休閑類(lèi)健身房、桌球、壁球等棋牌游戲圖書(shū)閱覽家政服務(wù)類(lèi)房?jī)?nèi)清潔服務(wù)代購(gòu)、代定、代收服務(wù)物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù)商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等全裝修是單身公寓的標(biāo)準(zhǔn)型特征之一，從首個(gè)單身公寓“MYCITY”到“金銀匯”等第二代小戶(hù)型公寓，其產(chǎn)品不斷進(jìn)化的一個(gè)重要表現(xiàn)也體現(xiàn)在裝修品質(zhì)的不斷提高、配套設(shè)項(xiàng)目，全裝修概念得以深化，提供除家具之外的全套設(shè)施，排油煙機(jī)、電磁爐等部分的家電設(shè)備，雖然入住的方便程度已遠(yuǎn)超過(guò)毛坯房，但還未達(dá)到“提個(gè)皮箱就可入住”的宣傳效果，到“金銀匯”項(xiàng)目，全裝修概念得以充分展現(xiàn)，大到空調(diào)、小到一個(gè)煙缸，所有生活設(shè)施一應(yīng)俱全。據(jù)悉，目前單身公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在600—800元/平方米之間。單身公寓并不是簡(jiǎn)單的家庭居住的終極產(chǎn)品，而是一種市場(chǎng)細(xì)分之后的產(chǎn)物，僅僅是一種過(guò)渡產(chǎn)品。一旦其業(yè)主結(jié)婚成家，它就將“淪為偏房”。因此，其客戶(hù)群體也比較單一，關(guān)于此我們將在下一部分進(jìn)行詳細(xì)分析。既然單身公寓具備以上一些誘人的特征，那么到底是那些人在購(gòu)買(mǎi)具有以上特定設(shè)計(jì)要求和突出的市場(chǎng)特點(diǎn)的單身公寓住宅產(chǎn)品呢?據(jù)有關(guān)資料表明這類(lèi)物業(yè)40%的買(mǎi)家是20-30歲年輕人，39%在30-40歲之間，二者相加占到總購(gòu)房者的79%,另外在付款方式上，93%買(mǎi)家選擇按揭貸款，僅7%的買(mǎi)家一次付款。其中主要表現(xiàn)為以下幾類(lèi)消費(fèi)者：4的統(tǒng)計(jì)，大專(zhuān)以上學(xué)歷的購(gòu)房者占88.1%,月收入5000元以上的占67.1%,其中8000元以上的占24%。另?yè)?jù)調(diào)查，目前上海年輕人的結(jié)婚年齡一般在28至30歲左右，他們從大學(xué)畢業(yè)到成家立業(yè)，其中大概有5至7年的“過(guò)渡期”,在此期間，他們對(duì)生活質(zhì)量的期望，比如個(gè)人私密空間、舒適的生活條件等，與他們的居住條件不太符合，于是就給這個(gè)全新的小戶(hù)型單身公寓住宅市場(chǎng)提供了銷(xiāo)售空間。特別是白領(lǐng)女性逐漸成為購(gòu)買(mǎi)單身公寓的主力軍，據(jù)多家售樓處的統(tǒng)計(jì)顯示，6成以上的購(gòu)房者為女性。在這些女性中除一部分購(gòu)買(mǎi)單身公寓作為投資之外，絕大部分都是一些追求獨(dú)立新生活的女性。而且調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，她們多為30歲以下單身一族，大學(xué)畢業(yè)后，具有較強(qiáng)獨(dú)立精神的她們，不愿依附于父母的屋檐下，買(mǎi)房獨(dú)住成為走向新生活的第一步。2、外地來(lái)滬的知識(shí)型青年。上海市已推出面向全國(guó)的人才政策，外地應(yīng)屆畢業(yè)生只要找到接收單位均可留滬就業(yè)；中國(guó)加入WTO后，外資公司和外省市企業(yè)會(huì)加速進(jìn)入上海，會(huì)大大增加外地來(lái)滬青年對(duì)單身公寓的需求。3、單親家庭。喪偶或離異家庭需要舒適小戶(hù)型公寓作為棲身港灣。4、投資客。上海作為一個(gè)國(guó)際化大都市，國(guó)際友人、外省市來(lái)滬暫住和工作的人員使上海市的房屋租賃市場(chǎng)日益成熟，房屋的流通性越來(lái)越強(qiáng)，而和大戶(hù)型相比，小戶(hù)型又具有投資少、回報(bào)高、周期短的明顯優(yōu)勢(shì)，因此滬上很多投資者都選擇購(gòu)買(mǎi)單身公寓作為他們的投資項(xiàng)目。根據(jù)最新的藍(lán)朝部落購(gòu)房者調(diào)查顯示：有70%的購(gòu)房者是投資購(gòu)房，他們有的是第二次甚至是第三次購(gòu)房，有的本身住房面積不小，他們認(rèn)為一方面市中心小戶(hù)型出租率高，有投資回報(bào)價(jià)值，另一方面買(mǎi)套房能退稅也是挺好的。在以上四類(lèi)客戶(hù)中，其中前兩類(lèi)客戶(hù)在某種意義上來(lái)講，就是目前在全國(guó)上下都比較流行的所謂的“小資階層”,即既不屬于一般的工薪階層又不屬于具有產(chǎn)業(yè)的中產(chǎn)階級(jí)的一個(gè)中性群體，這類(lèi)人一般表現(xiàn)為學(xué)歷較高、具有一定的文化素養(yǎng)，有不菲而且穩(wěn)定的收入，喜歡講究生活品質(zhì)、講究生活情調(diào)。據(jù)了解，目前上海市區(qū)此類(lèi)人約有40—50萬(wàn)左右，而且在近300萬(wàn)流動(dòng)人口中也有小部分屬于“小資階層”,他們對(duì)單身公寓的需求相對(duì)是比較迫切的。1、目前上海單身公寓的市場(chǎng)交易氛圍上海市小房型樓盤(pán)或者說(shuō)單身公寓樓盤(pán)的出現(xiàn)最初基于兩個(gè)因素，一個(gè)因素是爛尾樓盤(pán)的重新包裝上市，如“MYCITY”是原有爛尾住宅項(xiàng)目的重新包裝推廣；另外一個(gè)因素就是有一定量的市場(chǎng)需求，由于產(chǎn)品5面積小適合單人或兩人家庭居住，總價(jià)低又適合剛開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的青年，并且易于出租，有投■2000年6月，位于江寧路橋一側(cè)的“世紀(jì)之門(mén)●榮聯(lián)家園”首次推出以“MYCITY”為旗號(hào)的小房型公寓，每戶(hù)29—58平方米不等。從設(shè)計(jì)上看并無(wú)創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝修，開(kāi)盤(pán)兩周即銷(xiāo)售一空。■一年之后，即2001年6月，位于曹家渡的“藍(lán)朝部落”再度推出這一物業(yè)，先期500余套房屋不到半月時(shí)間一銷(xiāo)而空，場(chǎng)面之熱烈比當(dāng)年的“MYCITY”有過(guò)之而無(wú)不及。兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶(hù)數(shù)更多，一梯達(dá)24戶(hù)；單價(jià)更高，每平方米超出了7000元。■緊接著，位于南浦大橋橋境的“青年匯”又閃亮登場(chǎng)，同樣引發(fā)搶購(gòu)狂潮；12圍墻廣告剛一露面，短短5天內(nèi)，70%的房源即被預(yù)訂?！鰺o(wú)獨(dú)有偶，位于上海虹口區(qū)臨平路上的瑞虹新城，也出現(xiàn)了小房型緊俏。瑞虹新城推出一批單價(jià)30萬(wàn)元起的“樂(lè)富”小房型，總共200套被訂購(gòu)一空。從以上描述可以看出，在最近兩年內(nèi)單身公寓儼然成了上海樓市的一匹黑馬，并一直保持上沖勢(shì)頭。正如滬上某媒體的一篇相關(guān)報(bào)道所說(shuō)的那樣：這種單身公寓樓盤(pán)一經(jīng)推出2、幾個(gè)典型單身公寓的基本情況介紹為更細(xì)致地描述上海市單身公寓的市場(chǎng)現(xiàn)狀，更直觀(guān)地表現(xiàn)單身公寓的分布區(qū)域以及其他的諸如市場(chǎng)價(jià)格、銷(xiāo)售情況、內(nèi)部配套等等必要的市場(chǎng)要素，在此我們選取了目前上海市的幾個(gè)典型單身公寓樓盤(pán)(包括藍(lán)朝部落、青年匯、奔騰新干線(xiàn)、東渡名人大廈、自由之宅、金銀匯等)進(jìn)行逐一的介紹。(具體介紹附后)單身公寓作為近兩年來(lái)的樓市黑馬，一直被開(kāi)發(fā)商和客戶(hù)爆炒、議論，那么這種熱鬧現(xiàn)象究竟能持續(xù)多久?其市場(chǎng)前景又究竟如何呢?我們認(rèn)為目前這種以小戶(hù)型為基本特征的住宅之所以出現(xiàn)熱銷(xiāo)現(xiàn)象，關(guān)鍵是由供求關(guān)系決定的，由于目前可供所謂“小資階層”的住宅太少，所以一旦有此類(lèi)單身公寓上市就會(huì)出現(xiàn)如上所述的井噴現(xiàn)象。但是隨著產(chǎn)品在近期內(nèi)的急劇增多，其市場(chǎng)利潤(rùn)空間也就不再寬廣如昔。而且因?yàn)?，單身公寓這類(lèi)住宅畢竟不是住宅開(kāi)發(fā)的主流市場(chǎng)，只不過(guò)是一種6市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)物，隨著近一、二年蓬勃的發(fā)展，在填補(bǔ)了原先的空白的同時(shí)也將使這一細(xì)分市場(chǎng)達(dá)到相對(duì)飽和，不會(huì)成為樓市的主流產(chǎn)品，其發(fā)展前景因此顯得很為有限。1、從市場(chǎng)需求量來(lái)看。單身公寓的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿⒃谖磥?lái)的一到兩年內(nèi)得到充分的據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海小房型的需求量至少在6萬(wàn)套以上，然而去年全年的小房型住宅供應(yīng)量?jī)H5000套左右，因此在近期內(nèi)小房型住宅仍然是“奇貨可居”,仍將傲立馬年的申城樓市。但是隨著一些具有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)也相繼投入小房型住宅的開(kāi)發(fā)，這塊市場(chǎng)蛋糕也將越來(lái)越小。據(jù)悉，上海綠地集團(tuán)不但將在大型綜合社區(qū)“上海春天”中推出1500套小房型住宅，還將在新客站、延安路番禺路等商業(yè)區(qū)附近推出千余套提供酒店式服務(wù)的小房型住宅。中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)在中遠(yuǎn)兩灣城三期開(kāi)發(fā)中推出的小房型住宅，還瞄準(zhǔn)了老年夫婦的購(gòu)房需求。而投身浦江兩岸開(kāi)發(fā)的浙江省耀江集團(tuán)，更是準(zhǔn)備在位于昆山路吳淞路口的北外灘地區(qū)，推出相應(yīng)的小房型酒店式公寓。因此在未來(lái)一到兩年內(nèi)單身公寓供不應(yīng)求的2、從規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看，單身公寓本身的建筑缺陷將極大程度地限制其今后的發(fā)展。單身公寓因?yàn)橐笞畲蟪潭鹊乜刂铺變?nèi)面積，這就不可避免地出現(xiàn)了整棟樓宇的邊角結(jié)構(gòu)增多、公攤面積增多、同層戶(hù)數(shù)增多、房間朝向的不合理性增多、房?jī)?nèi)生活的不舒適性增多，影響了客戶(hù)對(duì)此類(lèi)住宅產(chǎn)品的高度認(rèn)可。比如目前市場(chǎng)上的眾多單身公寓均改造于90年代初的遺留的爛尾工程，這些原本大多規(guī)劃做辦公、酒店等之用的工程在建筑設(shè)計(jì)上與住宅的設(shè)計(jì)要求大相徑庭，即使原本設(shè)計(jì)為住宅產(chǎn)品，但經(jīng)過(guò)5—10年的市場(chǎng)洗禮，原設(shè)計(jì)也與當(dāng)今的住宅要求有了很大出入。因此在將其改造為單身公寓重新推向市場(chǎng)的過(guò)程中，要將其原本的大面積空間進(jìn)行分割，增設(shè)廚衛(wèi)空間及管道等，這就不可避免的帶來(lái)了許多問(wèn)題，主要表現(xiàn)為：一梯多戶(hù)，電梯數(shù)量不足，私密性差。單身公寓每層大多分布有10—20戶(hù)，有些甚至高達(dá)七八十戶(hù)，平均3—8戶(hù)享用一部電梯，大走廊式高密度的布局導(dǎo)致采光通風(fēng)、安這些問(wèn)題都將導(dǎo)致客戶(hù)的流失或?qū)е驴蛻?hù)失去對(duì)該類(lèi)住宅足夠的信任，因此，在其市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中終究會(huì)被消費(fèi)者遺棄。3、從配套要求來(lái)看，單身公寓對(duì)配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的要求苛刻，而且要求樓案所在區(qū)域具有很大的優(yōu)越性，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是一種考驗(yàn)。就單身公寓而言，發(fā)展商在售房時(shí)要承諾“生活設(shè)施一應(yīng)俱全，業(yè)主拎包即可入住”7的物業(yè)服務(wù)，或者說(shuō)是要承諾這類(lèi)物業(yè)所描繪的生活方式。這是消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)物業(yè)的一那么開(kāi)發(fā)商的承諾是否能夠最終兌現(xiàn)就成為關(guān)系到單身公寓未來(lái)發(fā)展前景的重要問(wèn)題。總之，經(jīng)過(guò)本次針對(duì)單身公寓的市場(chǎng)調(diào)查，我們?cè)诔醪搅私饬似涫袌?chǎng)情況的同時(shí)，也■單身公寓在過(guò)去的一兩年內(nèi)以及未來(lái)的一兩年內(nèi)作為市場(chǎng)的一種稀缺產(chǎn)品，其成“稀缺”很快就將得到解決，并逐步趨于飽和?！鲩_(kāi)發(fā)商們對(duì)小戶(hù)型住宅的開(kāi)發(fā)一定要保持冷靜的頭腦，要適可而止、謹(jǐn)慎入市，銷(xiāo)售企劃部2002年6月13日附：典型單身公寓個(gè)案介紹■藍(lán)朝部落工地位置：靜安區(qū)曹家渡萬(wàn)航渡路開(kāi)發(fā)商：上海靜安地產(chǎn)公司面積范圍：24—54平方米主力面積：32平方米銷(xiāo)售單價(jià)：6000—8000元/平方米總價(jià)范圍：16—38萬(wàn)元得房率：55%總戶(hù)數(shù)：500戶(hù)開(kāi)盤(pán)日期：2001年9月銷(xiāo)售率：100%(七天內(nèi)全部售磬)所處地段：市區(qū)三級(jí)地段物業(yè)費(fèi)：2.0元/平方米月客源層面：投資客、公司白領(lǐng)、外地人。其中投資客比例較大。在自住客戶(hù)中女性比重較大配套設(shè)施：四梯24戶(hù)32層；1—8層均為會(huì)所，分布有健身房、美容廳、網(wǎng)吧、商務(wù)中心、咖啡吧、茶餐廳、桌球房、便利店等裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門(mén)，鋁合金窗戶(hù)，廳、臥由鋁合金玻璃推拉門(mén)分隔；內(nèi)部裝修以休閑為主基調(diào)，木地板，墻體為淺色涂料，廚房三件套((櫥柜、脫排、灶具),衛(wèi)浴三件套(面盆、座便器、淋浴房),配備電器插座，電熱水器，通訊端口，門(mén)衛(wèi)對(duì)講系統(tǒng)，寬帶入戶(hù)等等個(gè)案優(yōu)勢(shì)：周邊商業(yè)、生活配套設(shè)施成熟；交通便利；面積、總價(jià)控制合理；是上海市第一個(gè)真正意義上的單身公寓項(xiàng)目8個(gè)案劣勢(shì)：得房率低；周邊環(huán)境臟亂■青年匯工地位置：黃埔區(qū)陸家浜路、海潮路開(kāi)發(fā)商：上海中福地產(chǎn)公司面積范圍：36—60平方米主力面積：40平方米銷(xiāo)售單價(jià)：8500—9000元/平方米總價(jià)范圍：30—54萬(wàn)元得房率：76—79%總戶(hù)數(shù)：一期1000多套開(kāi)盤(pán)日期：2001年11月銷(xiāo)售率：100%所處地段：市區(qū)三級(jí)地段客源層面：公司白領(lǐng)、投資客、外地客(占50%)配套設(shè)施：6梯24戶(hù)28—34層；小區(qū)內(nèi)配備有獨(dú)立會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)吧、茶館、美容廳、彈子房、閱覽室、商務(wù)中心、健身房、超市等裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門(mén)，塑鋼窗，廳、臥以木質(zhì)玻璃推拉門(mén)分隔；內(nèi)部裝修以居住休閑為主基調(diào)，廚房衛(wèi)浴均為三件套，木地板、淺色墻體涂料；通訊端口、燈座、電源插座、門(mén)衛(wèi)對(duì)講系統(tǒng)、寬帶入戶(hù)、電熱水器、分體空調(diào)個(gè)案優(yōu)勢(shì)：交通便利；得房率高；小區(qū)規(guī)模大，配套齊全個(gè)案劣勢(shì)：靠近楊浦大橋，交通干擾，噪音大；裝修簡(jiǎn)單，設(shè)計(jì)一般■奔騰新干線(xiàn)工地位置：閘北區(qū)寶山路、寶通路開(kāi)發(fā)商：上海三寶花苑房地產(chǎn)公司面積范圍：30—42平方米主力面積：36—40平方米銷(xiāo)售單價(jià)：5600元/平方米總價(jià)范圍：17—24萬(wàn)元得房率：70%總戶(hù)數(shù)：500戶(hù)開(kāi)盤(pán)日期：2001年12月銷(xiāo)售率：100%所處地段：市區(qū)四級(jí)地段客源層面：公司白領(lǐng)、投資客、外地人士配套設(shè)施：3梯12戶(hù)；頂層景觀(guān)會(huì)所、商務(wù)中心、網(wǎng)吧、洗衣中心、舞廳、棋牌室、閱裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米，木質(zhì)防火防盜門(mén)；內(nèi)部裝修以居住休閑為主基調(diào)，木地板，淺色墻體涂料，廚衛(wèi)設(shè)備均為三件套；通訊端口、電源接插件、寬帶入戶(hù)、門(mén)衛(wèi)對(duì)講系統(tǒng)、分體空調(diào)、熱水器個(gè)案優(yōu)勢(shì)：交通便利、輕軌、M8新干線(xiàn)；屬于新建樓盤(pán)，得房率高；總價(jià)合理9個(gè)案劣勢(shì)：地段較差；周邊環(huán)境臟亂■東渡名人大廈工地位置：虹口區(qū)曲陽(yáng)路近寶山路開(kāi)發(fā)商：上海東渡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面積范圍：41—50平方米主力面積：45平方米銷(xiāo)售單價(jià)：6900—7200元/平方米總價(jià)范圍：30—35萬(wàn)元得房率：62%總戶(hù)數(shù)：350戶(hù)開(kāi)盤(pán)日期：2002年1月銷(xiāo)售率：90%所處地段：市區(qū)四級(jí)地段客源層面：投資客、公司白領(lǐng)(商住兩用)配套設(shè)施：2梯16戶(hù)23層；頂層景觀(guān)會(huì)所、商務(wù)中心、網(wǎng)吧、舞廳、健身房、棋牌室、裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)1000元/平方米，木質(zhì)防火房盜門(mén)，鋁合金窗戶(hù)；內(nèi)部裝修以居住休閑為主基調(diào)，木地板，淺色墻體涂料，廚房衛(wèi)浴均為三件套；分體空調(diào)、熱水器、電源接插件、寬帶入戶(hù)、通訊端口、門(mén)衛(wèi)對(duì)講系統(tǒng)個(gè)案優(yōu)勢(shì)：交通便利；總價(jià)適中；投資性強(qiáng)個(gè)案劣勢(shì)：周邊環(huán)境較差；配套不夠齊全工地位置：閔行區(qū)金匯路515弄開(kāi)發(fā)商：上海金倫置業(yè)公司面積范圍：25—65平方米主力面積：40平方米銷(xiāo)售單價(jià)：7000元/平