xx花園房地產開發(fā)項目可行性研究報告

1 5 9 九、項目實施進度 一.項目背景規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"XX房地產開發(fā)集團公司的經營宗旨是：為社會創(chuàng)造價值--服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)XX房地產集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高XX集團人的工作生為股東創(chuàng)造回報--以長遠利益回報XX集團股東。3.可行性研究報告編制依據(jù)(1)項目建議書及其批復文件(2)國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策(3)武漢市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要(4)武漢市2001、2002年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報(5)武漢市城市總體規(guī)劃大綱(2000—2020年)(6)東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃(7)房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額(8)《武漢市市區(qū)基準地價》(9)武漢市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料(10)投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書(11)編制《報告》的委托合同(12)其他有關依據(jù)資料4.項目提出的理由與過程持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產經濟(尤其住宅經濟)是我國新的經濟增長點，發(fā)展房地企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產業(yè)基礎。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀的集產、學、研、居為一體，產業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標。二.項目概況1.擬建地點市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。2.建設規(guī)模與目標自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。開發(fā)"現(xiàn)代花園",致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題1.供水在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可3.供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”,其他配套設施將與住宅建設同步進行。6.電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從8314.項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金14828.67萬元。本項目完成后，預計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售(營業(yè))稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬元后，預計累計未分配利潤為3906.08萬元。5.主要技術經濟指標單位數(shù)量占地總面積平方米總建筑面積平方米居住建筑面積平方米公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶平均每戶建筑面積平方米平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%住宅棟數(shù)棟平均層數(shù)層地下車庫面積平方米停車位個考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階二、市場預測據(jù)2002年武房指數(shù)報告顯示：房地產綜合物業(yè)價格為2968.76元/m2,住宅平均價格為2017.31元/m2寫字樓平均價格為4149.16元/m2從市場形態(tài)來看，全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前武漢市住宅市場供應上，住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結果看，120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應的主力，市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價，是房地產市場上最為關心的問題，根據(jù)我們這次調查結果，購房者對購房總價格的承受能力如下：承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%承受總價格在31--40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。以上調查結果顯示，武漢市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上，可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)住宅價格指數(shù)季度洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤·半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤·半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。根據(jù)調查，目前武漢市房地產投資大幅增加，2001年上半年武漢完成住宅建設投資39.47億元，比去年同期增長47.17%,施工面積達到958.2萬平方米。2002年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長15.4%,占總投資的75%,經濟房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%,99年上升到60%,在2002年，全市銷預售總面積為759.32萬m2(其中住宅銷售面積393.13萬m2)同比增長17.17%;總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。虹景花園、華城家對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三.價格預測據(jù)調查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個契機，這將導致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%,從原因上看，主要有四：2.需求量大。從目前我市房地產的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使對居民購買住宅的金融政策支持(貸款)將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內房屋銷售大約每平方米1800—2200元。四.競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入武漢。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內知名的地產商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”,靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。五.市場風險分析1.該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周2)收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3)文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。4)對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。性的保證。所以投資風險不會太大.投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。一.建設規(guī)?？紤]到自有資金的有限(3000萬元),現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2)小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn)21世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌?，F(xiàn)代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：樓型戶型面積(m2)數(shù)量(套)①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2)室內：1.內墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈送套裝櫥柜(吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭)、抽油煙機。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。4)智能化系統(tǒng)：1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。2.“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內停車、消費“一卡通”。3.信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網(可接入Internet)、背景音樂、視頻點播等。道路為小區(qū)主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。入口：區(qū)內設保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。技術經濟指標居住戶數(shù)戶居住人數(shù)人戶均人口人總建筑面積1.住宅建筑面積2.公建面積住宅平均層數(shù)層容積率綠地率%用地平衡表小區(qū)規(guī)劃用地1.住宅用地2.公建用地3.道路用地4.公共綠地其他用地眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網絡等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、造就武漢市建設規(guī)劃的要求。2、適應小區(qū)投資項目的要求。3、適應小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。我們選定三個位置(詳見附圖1:場址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經濟管理大學，南至南湖。擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。三個方案各有千秋，但經過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：通過收集資料、走訪調查、查閱資料及抽樣調查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質好，屬于四類土(沙礫堅土),地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，建造10萬平方米的房地產才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城市基礎設施網絡連接點較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。3.周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關東科技工業(yè)園內，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院。由原城建學院向北為東湖自然風景區(qū)，東湖是全國最大的市內湖淡水湖之一，水域開闊，風光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內涵。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上10所高等學府，學術氛圍濃厚，匯集大量高素質的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。此地浸染著聞名全國的武漢高校風景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來濟濟人才。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。1.該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行"統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。該項目建設用地按如下程序進行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經同意后進行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。(3)申請批準。向武漢市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”,發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經土地管理機關簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。2.對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。三.建設條件以就進排入。3.供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入。千伏安。5.供氣宅建設同步進行。本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。四.建設規(guī)?？傉嫉孛娣e10萬平方米，總建筑面積12.9萬平方米(其中公建面積約1.3萬平方米),總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內部規(guī)劃“一中心四組團”,中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內有托兒所、小商場、銀行…………五.環(huán)境保護1.大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。2.污水處理本項目產生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道?，F(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。保證舒適，健康的室內熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節(jié)流量。小區(qū)內管網敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網傳送中供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節(jié)室內溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？杀苊馑ζ胶庹{節(jié)的困難，并為外網自動調節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現(xiàn)代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業(yè)化及帶動其他產業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節(jié)器);電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。一.環(huán)境條件調查現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”,較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”,只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設備和物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機裝修、安裝階段電鉆沖擊機電錘空壓機手工鉆打樁機無齒鋸底板與結構階段混凝土輸送泵多功能木工刨振搗器混凝土攪拌機電據(jù)云石機電焊機多角磨光機空壓機交通運輸車輛聲級施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析(1)施工噪聲影響根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB(A)施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段結構階段裝修階段禁止施工(2)施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，與工程進度做到“三同時”,環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音?，F(xiàn)代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820,層高約3.9m。停車場設有兩個進出口。車庫內的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h,平均燃氣量為1.4立方米/h,996戶居民共用天然氣2420000立方米。擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四.公眾參與解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2.安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g和安全措施方案。4)對易產生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結合當?shù)毓蚕涝O施狀況，1.火災危險性分析2.調查項目場址周圍消防設施狀況3.消防措施和設施及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優(yōu)化方一.組織機構設置1人，副董事長2人，對股東大會負責.總經理受董事會任聘，.各部門分設經理，負責組織公司的經營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務和職權予以監(jiān)督。組織機構圖：物業(yè)管理部物業(yè)管理部售后服務部銷部工程部采購部保安部財務部人事部辦公室監(jiān)理會營董事會辦公室：1、負責公司文檔管理：可對公司的文檔進行分類管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工工程部：一.工程前期準備1)審核施工圖紙。2)編制《房地產開發(fā)項目組織設計》。3)編制或審核施工圖預算。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2.物資準備4.其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理2.施工建設階段的工作A施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協(xié)調工作，做好現(xiàn)場技術管理B做好質量控制與管理，加強經濟簽證的管理C售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業(yè)管理部：負責與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項任。管理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政管理其中：辦公室人事部財務部3737運營管理其中：保安部采購部工程部5227銷售管理其中：營銷部售后服務部物業(yè)管理部217113647合計1.公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。在公司，職員2.在公司除獲得正規(guī)培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：激勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的邁向更高職位的起點；職員在公司的經歷將有助于職員從事其他相關工作。3.培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。4.培訓的形式主要包括：脫產培訓、在職培訓、自我啟發(fā)。脫產培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西(如工作必須的技能、知識、公司理念等),對職員進行的集中脫產培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主徑對職員進行的指導。自我啟發(fā)是指職員自己加強學習，提高修“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓過程。5.培訓種類主要有以下四種：①公司內部課程：作為公司職員，為進一步訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進一步提高管理水平和業(yè)務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培修學習(包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等);形式有脫產進修和業(yè)余進修，其中脫產進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結業(yè)(畢業(yè))證書及成績單須報總部人力資源部6.培訓積分制度。職員參加各種培訓并獲得結業(yè)后，可以向人力資源部門職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。7.培訓信息公布和查詢.人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。本項目工程計劃自2003年7月開工，至2005年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預計每期推出商品房有50%可本項目工程開發(fā)建設進度計劃安排，如下表所示時間時間2003年4月至12月2004年1月至12月2005年1月至6月2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規(guī)劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程中住宅面積約12651.4平方米，商業(yè)用房建筑面積約6060平方米，其他用房建筑面積約100平方米),總戶數(shù)116戶，綠化面積約3898.6平方米，容積率1.799。為商業(yè)、高尚住宅為一體的綜合建筑體。主要由3棟住宅及附屬商業(yè)用房(1～2層為商業(yè)，3～7層為住宅，結構形式為框架結構)構成。整個地塊成不規(guī)則南該土地的地塊開發(fā)成本(包括安置費和土地批租費)為：(1)拆遷安置費：項目用地范圍內建筑物的拆遷安置費主要分為：a.居民安置費：戶居民每戶萬元計算共計萬人民幣。b.房屋拆除費：以每平方米元計算，共拆除房屋面積平方米共計萬人民幣。人民幣。(2)土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計萬人民幣。線引入。供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10千伏電纜，接入8000千伏安。均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”,其他配套設施將與住宅建設同步進行。電信：本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設下屬分局解決。個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。小區(qū)內綠化及景點建設：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得項目的主要經濟指標如下：主要經濟指標單位數(shù)量占地總面積平方米總建筑面積平方米住宅建筑面積平方米商業(yè)建筑面積平方米其他用房(物管)建筑面積平方米居住居數(shù)戶平均每戶建筑面積平方米平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額(萬元)1土地開發(fā)費2建筑工程費3安裝工程費4其他投資費5項目管理費6不可遇見費7建設期利息8總投資序號項目費用名稱金額(萬元)1土地開發(fā)費2建設工程費建筑工程費安裝工程費3其他投資費4項目管理費5不可預見費6建設期利息7項目投資總額一.資金的渠道與方式1.籌措和利用自有資金3000萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周2.用銀行貸款5002.61萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產負債表和近期的損益表，取抵押貸款，以工程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當?shù)刎泿刨J款。3.房屋預售：房屋預售歷來是房地產開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房一種是預售，俗稱“賣樓花”,指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達屋預售金可達5879.50萬元。序號小計1投資分年計劃建設投資建設期利息小計2資金籌措自有資金貸款銷售款收入運動并產生變化。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：1.資金本問題：主要包括以下幾個方面a.由于資金的時間價值形成的利息。b.注意風險的影響，如投資風險、破產的風險、工程風險等。c.當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。d.銀行借款的成風險因素和風險程度分析表風險因素名稱災難性嚴重性1市場風險▲2資源▲3技術▲4工程▲5資金6政策7▲2.優(yōu)化使用周轉資金問題：具體優(yōu)化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險費。b.將工程初期準備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。c.根據(jù)工程進度，有選擇地租賃施工用機械設備。d.材料設備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉壓力，提高資金效益。一.設項目法人項目財務評價1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表(見附表6)2.損益和利潤分配表(新設項目法人項目)(見附表7)3.財務指標根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務凈現(xiàn)值和財務內部收益率財務內部收益率(FIRR)=27.50%益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經濟上的可行性，項目財務內部收益且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。2)項目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期投資利潤率=平均利潤總額/總投資額×100%=47.95%銷售利潤率=平均利潤總額/銷售收入×100%=30.66%投資回收期=4.27年(根據(jù)現(xiàn)金流量表)3)流動資金流動資金估算表(見附表5)二.敏感性分析編制敏感性分析表(見附表13)、繪制敏感性分析圖(見附圖5)三.財務評價結論于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境(包括室內環(huán)境和室內環(huán)境),本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的化面積達到45%,由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居中企資料網—WWW.ZQZL.CN—中國最大的資料下載網站機會?？梢?，本項目的建設將會給社會提供大量的就業(yè)機會。通和市場環(huán)境應大體滿足需求。對于居民子女的上學問題也是人們比較關心的問題。該地區(qū)的教學環(huán)境還是相當不錯，在小區(qū)附近有關山中學，華中理工附屬中學，華中科技大學等。居民子女在這兒能享受很好的學習環(huán)境。三.社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到小區(qū)的居提高人們的住房質量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對武漢的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)對不同利益群體的影響項目投資經營方、圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風俗習慣和宗教影響無無無敏感性分析表(見附表13)敏感性分析圖(見附圖5)自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、2.政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶3.經濟風險經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環(huán)境和經濟發(fā)展理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。4.技術風險筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。5.社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、6.內部決策和管理風險內部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：1.通過加快進度來回避風險開發(fā)經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發(fā)經營風險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2.通過市場調查來降低風險通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。3.通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度一.推薦方案的總體描述二.推薦方案的優(yōu)缺點描述1.優(yōu)點1)項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇2)項目在經濟上具有較強的可行性*項目總建筑面積：12.9萬平方米*項目總投資：14828.67萬元*項目財務凈現(xiàn)值：5701.73萬元*項目財務內部收益率：27.50%上述經濟指標是根據(jù)目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。3)項目具有突出優(yōu)勢*在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少*現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內缺少可替代物業(yè)，且需求量較大*公司的資金具有優(yōu)勢*項目擁有較好的周邊環(huán)境(包括自然、人文、交通等環(huán)境)*項目所處地塊的發(fā)展前景較好4)項目開發(fā)經營風險較小多優(yōu)惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。2.存在問題1)項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調難度大。2)項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。3)房地產行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。3.主要爭論與意見分歧通過調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經濟發(fā)展趨勢。房地產投資機構就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。方案(1)為大面積開發(fā)，方案(2)為小面積開發(fā)。兩方案的建設經營期都為5年。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。根據(jù)該地對住宅需求的預測，前兩年需求量較高的概率為0.7,需求量較低的概率為0.3,后三年需求量較高的概率為0.9,需求量較底的概率為0.1在這種情況下用決策樹分析計算知：1.結論研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎，并且為光谷的房地產作用。從社會效益來說：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實解決園區(qū)內職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設施的建設，它將成為東湖高新技術開發(fā)區(qū)內又一個亮點，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使光谷人民能夠更好的感受到經濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影縱觀開發(fā)全過程，從經濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。2.建議強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。(1)實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。(2)公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。(3)要做精品。產品設計各個環(huán)節(jié)都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產品。(4)項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。(5)注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。附圖1《場址位置圖》附圖2《小區(qū)規(guī)劃簡圖》附圖3《各樓型單元平面圖》附圖4《各年銷售情況圖》附圖5《敏感性分析圖》附表1《建筑工程費用估算表》附表2《國內設備購置費估算表》附表3《安裝工程費用估算表》附表4《項目投入總資金估算匯總表》附表5《流動資金估算表》附表6《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7《損益和利潤分配表》附表8《項目財務現(xiàn)金流量表》附表9《主要單項工程投資估算表》附表10《資金來源與運用表》附表11附表12《借款償還計劃表》附表13《敏感性分析表》