xx年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

XX年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告調(diào)研報(bào)告不同于調(diào)查，調(diào)查報(bào)告是因?yàn)榘l(fā)生了某件事(如案件、事故、災(zāi)情)才去作調(diào)查，然后寫(xiě)出報(bào)告。下面是收集的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，希望大家認(rèn)真閱讀!前言本次調(diào)研,從了解沙河市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)狀況入手，通過(guò)實(shí)地考察,重點(diǎn)對(duì)沙河市經(jīng)濟(jì)、住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢(shì)進(jìn)行剖析。調(diào)研目的：從宏觀的角度全面深入調(diào)研，以獲知項(xiàng)目地塊的環(huán)境特征，即對(duì)自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、政策環(huán)境及綜合市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了細(xì)致了解。本著客觀求實(shí)的作風(fēng)，憑借對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度，采用搜集資料、走訪樓盤(pán)的調(diào)研方法，獲取了寶貴的第一手原始調(diào)研資料，并通過(guò)對(duì)有關(guān)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行周密分類(lèi)、系統(tǒng)匯總和統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行了科學(xué)分析和研究，在此基礎(chǔ)上形成了此調(diào)研報(bào)告。調(diào)研時(shí)間：xx年7月18日～8月23日第一部分沙河市概況沙河市位于河北省南部，太行山東麓，全市總面積999平方公里，轄15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處，290個(gè)行政村，總?cè)丝?8萬(wàn),市區(qū)人口約14萬(wàn)人。地勢(shì)西高東低，山區(qū)、丘陵、平原各占三分之一。交通便利，京廣鐵路、京珠高速、107國(guó)道貫穿全縣。另外，即將開(kāi)工建設(shè)的京深高速鐵路及和黃鐵路均從市內(nèi)穿過(guò)。沙河系境內(nèi)最主要的河流，自西而東橫貫全境，市內(nèi)段長(zhǎng)86.4公里。其中下游河床寬達(dá)數(shù)里，皆是漫漫白沙。平日無(wú)水，系典型的季節(jié)性泄洪河。境西南還有馬河等小河川分布。名勝古跡眾多，旅游業(yè)的市場(chǎng)潛力巨大。沙河礦產(chǎn)資源蘊(yùn)藏豐富，現(xiàn)已發(fā)現(xiàn)的礦藏資源有40余種，探明儲(chǔ)量的有10余種。其中，煤儲(chǔ)量10億噸，鐵礦石3.5億噸，瓷土1億噸。沙河是全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣(市)之一，也是全國(guó)著名的無(wú)煙煤、鐵礦石和絹云母瓷土產(chǎn)地。沙河市經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力較強(qiáng)，全市年生產(chǎn)總值百億元以上。全市生產(chǎn)總值完成227億元，同比增長(zhǎng)7.5%;全部財(cái)政收入完成19.15億元，占年任務(wù)的(調(diào)整后)100.8%，公共財(cái)政預(yù)算收入完成9.24億元，占年任務(wù)的(調(diào)整后)101.5%;全社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到63.5億元，增長(zhǎng)12.1%。列入省、邢臺(tái)市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量、總投資、當(dāng)年完成投資數(shù)位居邢臺(tái)各縣(市)區(qū)之首。固定資產(chǎn)投資完成196億元，增長(zhǎng)20.1%;實(shí)際利用外資4540萬(wàn)美元，增長(zhǎng)2.5%;引進(jìn)內(nèi)資42.8億元，增長(zhǎng)6%，絕對(duì)值位居邢臺(tái)市各縣(市)區(qū)之首。民生支出增長(zhǎng)9%，占全部財(cái)政收入的75%，超過(guò)全省平均水平;政府債務(wù)削減20%;農(nóng)民人均純收入達(dá)到10737元，增長(zhǎng)11.5%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22040元，增長(zhǎng)9.5%。第二部分城區(qū)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃近年來(lái)，沙河經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展跨入了快速發(fā)展的軌道，城市規(guī)劃總體方向是“東南工業(yè)，西北生活”.在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)方面，著力構(gòu)筑東中部行政辦公區(qū)和中心商務(wù)區(qū)，是沙河的城市核心。沙河市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告沙河作為“一城五星”的重要城市，其地理區(qū)位得天獨(dú)厚。根據(jù)邢臺(tái)市2020整體規(guī)劃的，重點(diǎn)打造“一城五星”10分鐘交通圈已基本實(shí)現(xiàn)?！耙怀俏逍恰笔且陨澈邮袨橹行模瑑?nèi)丘、任縣、南和、沙河、皇寺為輻射點(diǎn)，形成五星環(huán)繞的城市格局。該項(xiàng)目包括：新建一條北外環(huán)路，升級(jí)改造3條出市路口和4條快速路，總投資8億元，建設(shè)里程約75公里，計(jì)劃兩年內(nèi)完成。“一城五星”交通道路建設(shè)工程是邢臺(tái)市城建“十大工程”之一，也是“三年大變樣”工作的重要組成部分?，F(xiàn)已開(kāi)通101路公交線，規(guī)劃的鋼鐵路南延，直達(dá)沙河橋西，邢臺(tái)和沙河的聯(lián)系愈加緊密，很多在邢臺(tái)上班的人群，也會(huì)考慮選擇在沙河置業(yè)。西部作為未來(lái)城市的主要發(fā)展區(qū)域，是未來(lái)居住首選之地，目前本區(qū)域內(nèi)正在逐漸興起，發(fā)展?jié)摿^強(qiáng);南部為沙河市工業(yè)園區(qū)，以采礦、建材、醫(yī)藥化工、紡織等主導(dǎo)的特色產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，是全國(guó)知名的玻璃、炭黑、飼料生產(chǎn)基地，其中玻璃產(chǎn)量占全國(guó)總產(chǎn)量的15%，被譽(yù)為“中國(guó)玻璃城”。全市涌現(xiàn)出一大批國(guó)內(nèi)、省內(nèi)的知名企業(yè)集團(tuán)，恒利集團(tuán)生產(chǎn)的“康必得”抗感冒藥享譽(yù)全國(guó)，迎新浮法玻璃是全國(guó)同行業(yè)民營(yíng)第一家，龍星炭黑集團(tuán)躋身全國(guó)炭黑行業(yè)前三名，興達(dá)和凱特集團(tuán)分別成為河北省飼料加工企業(yè)一、二名。在改造提升傳統(tǒng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，積極培育壯大冶金機(jī)械制造、現(xiàn)代服務(wù)、高新技術(shù)等新興產(chǎn)業(yè)。正在建設(shè)中國(guó)北方最大的機(jī)械通用零部件市場(chǎng)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，3-5年內(nèi)，沙河將成為全國(guó)知名的機(jī)械通用零部件生產(chǎn)、加工、銷(xiāo)售基地。北部緊鄰107國(guó)道，大力發(fā)展運(yùn)輸業(yè)，長(zhǎng)途客運(yùn)站建設(shè)正在規(guī)劃實(shí)施中,北部也是沙河北擴(kuò)西進(jìn)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。未來(lái)幾年將逐步形成大規(guī)模的居住區(qū)，升值潛力巨大。第三部分房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀況一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的火熱發(fā)展，沙河市房地產(chǎn)也迎來(lái)了開(kāi)發(fā)熱潮，一時(shí)間樓盤(pán)遍地開(kāi)花,目前在售樓盤(pán)十余個(gè)，品質(zhì)良莠不齊,存在的問(wèn)題主要有以下幾個(gè)方面：沙河市近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量劇增，但總體品質(zhì)不高，開(kāi)發(fā)手段相對(duì)單一，營(yíng)銷(xiāo)手段落后。幾乎完全靠剛性市場(chǎng)支撐，隨著客戶對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)的增長(zhǎng)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，觀望情緒的增加，如果不提高產(chǎn)品品質(zhì)，沒(méi)有成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和豐富營(yíng)銷(xiāo)手段的開(kāi)發(fā)商，很難再立足。今后，只有注重品質(zhì)、具備營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的樓盤(pán)才能勝出。xx年期間大多數(shù)項(xiàng)目同時(shí)處于施工階段，導(dǎo)致短期內(nèi)大量房源投入市場(chǎng)，打亂供需平衡，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于白熱化。但這些樓盤(pán)經(jīng)過(guò)14、15、16這幾年的消化，目前銷(xiāo)售率達(dá)到八成以上，大部分樓盤(pán)處于尾盤(pán)銷(xiāo)售狀態(tài)，短期內(nèi)后續(xù)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量供應(yīng)量相對(duì)不足，此時(shí)抓住有利時(shí)機(jī)入市，風(fēng)險(xiǎn)壓力與銷(xiāo)售壓力相對(duì)較小。從產(chǎn)品本身來(lái)看，供應(yīng)產(chǎn)品大多普通平庸，開(kāi)發(fā)運(yùn)作水平和產(chǎn)品整體品質(zhì)較低，缺乏提升產(chǎn)品附加值的項(xiàng)目元素。譬如小區(qū)規(guī)劃缺乏創(chuàng)意，布局呆板，無(wú)明顯線條變化，無(wú)高品質(zhì)建材的應(yīng)用，檔次較低，同時(shí)缺乏相應(yīng)配套和物業(yè)管理，缺乏主題和內(nèi)涵等等。作為經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)發(fā)達(dá)的城市，老百姓的購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)，特別是沙河存在一部分高端的客戶群體，如沙河礦老板，中小企業(yè)業(yè)主等，沙河相對(duì)缺少高端產(chǎn)品來(lái)滿足他們的需求，現(xiàn)有的幾個(gè)樓盤(pán)不論從品質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)上，不能滿足這樣一部分客戶群體?，F(xiàn)在沙河商業(yè)經(jīng)過(guò)前期的開(kāi)發(fā)消化，現(xiàn)在市場(chǎng)上短期內(nèi)幾乎無(wú)商業(yè)可以上市。且沙河商業(yè)還處于起步階段，商業(yè)的規(guī)劃布局等還處于較低水平，但沙河的客戶投資意識(shí)很強(qiáng)，有一定閑錢(qián)的客戶群體是一個(gè)很大的群體，在現(xiàn)在老百姓投資手段單一，幾乎無(wú)地方投資的情況下，商鋪投資不失為一個(gè)很好的選擇。沙河缺少這樣的好的商業(yè)投資機(jī)會(huì)。樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)手法較為落后。在對(duì)沙河市商品房市場(chǎng)的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，沙河市大部分商品房的上市銷(xiāo)售，基本處于自然銷(xiāo)售階段，無(wú)明確的產(chǎn)品定位和推廣定位，營(yíng)銷(xiāo)手法較為落后，有的甚至是開(kāi)發(fā)公司自行銷(xiāo)售。但銷(xiāo)售形式良好，基本上都處于尾盤(pán)階段，究其原因還是供應(yīng)量相對(duì)不足，剛性需求占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。二、總需求與總供給供應(yīng)量、需求量根據(jù)沙河國(guó)土局統(tǒng)計(jì)資料，xx年沙河市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量484.7564公頃，其中商服用地51.5034公頃，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地273.4134公頃，住宅用地113.4363公頃(棚戶區(qū)改造和商品房用地45.3929、52.4934公頃，各類(lèi)保障性住房建設(shè)用地15.55公頃)公共管理與公共服務(wù)用地33.0700公頃，特殊用地13.3333公頃，分別占供應(yīng)總量的10.62%、56.40%、23.40%、6.82%、2.75%)，其中新增建設(shè)用地242.3333公頃，存量建設(shè)用地242.4231公頃左右。據(jù)統(tǒng)計(jì)沙河市目前在售樓盤(pán)建筑面積為160萬(wàn)㎡，扣除廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房、限價(jià)房、回遷房等非商品房住宅后，可售商品房約100萬(wàn)平方米。根據(jù)國(guó)家人居小康標(biāo)準(zhǔn)35平米計(jì)算，市區(qū)總?cè)丝?4萬(wàn)人，總住宅需求量約為500萬(wàn)平方米。而沙河市區(qū)xx年人均居住面積為20平米,需求總量的缺口為210萬(wàn)平方米。目前的供應(yīng)量尚不能完全滿足市場(chǎng)總需求。市場(chǎng)現(xiàn)狀：目前市場(chǎng)在售樓盤(pán)多數(shù)為尾盤(pán)，少數(shù)為二期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，暫時(shí)無(wú)法滿足市場(chǎng)總需求。需求呈上升趨勢(shì),市場(chǎng)形勢(shì)反應(yīng)良好，銷(xiāo)售價(jià)格一路攀升。從xx年1000余元的均價(jià)飆升至xx年3500元的均價(jià)，個(gè)別高品質(zhì)樓盤(pán)價(jià)格突破4600元的均價(jià)。需求主體：A、政府機(jī)關(guān)公務(wù)員在政府等機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作，工作穩(wěn)定，有一定的積蓄，以改善居住條件為消費(fèi)目的。B、教育工作者及企業(yè)中高層管理者工作穩(wěn)定，收入較高，家庭有財(cái)富積累，為追求更高的生活品質(zhì)。在沙河有很大一批附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的教師，公務(wù)員，企事業(yè)單位的人來(lái)市區(qū)置業(yè)，相對(duì)于邢臺(tái)市區(qū)的房?jī)r(jià)，沙河偏低，但是一城五星的建設(shè)讓沙河和市里交通很方便，近幾年沙河市政配套越來(lái)越完善，家樂(lè)園等大型超市的入住，生活的方便下不亞于市區(qū)。C、廠礦職工。以年輕人為主，剛參加工作，收入較高，多考慮居住和婚房為主。D、經(jīng)商者與礦區(qū)企業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房，一方面自身經(jīng)營(yíng)的需要，需要購(gòu)置經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;另一方面也會(huì)考慮商業(yè)房的升值潛力，把置業(yè)作為一種投資的方式。E、二次置業(yè)者需要改善住房條件、生活比較富裕的部分置業(yè)群體。F、自由職業(yè)者無(wú)固定職業(yè)，但收入較高。A、沙河西部礦產(chǎn)企業(yè)主的住房投資需求。此類(lèi)群體購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，主要以高端消費(fèi)為主。B、區(qū)域周邊進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求。近年來(lái)沙河市大力加快城市化建設(shè)，有條件的實(shí)施舊村改造建設(shè)，將會(huì)吸引一部分人進(jìn)城居住、就業(yè)。C、城鎮(zhèn)居民改善住房的需求。隨著沙河經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民消費(fèi)觀念的改變，這一比例將大大提高。D、城市建設(shè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期對(duì)拆遷安置的需求。沙河市加大城市舊片區(qū)改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。三、需求細(xì)部分析沙河房產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟,消費(fèi)者對(duì)物業(yè)整體要求也逐漸變高。我公司在沙河代理、開(kāi)發(fā)了2個(gè)樓盤(pán)，分別是康橋水榭和美林香郡。通過(guò)對(duì)來(lái)訪客戶的調(diào)查了解，客戶對(duì)目前他們的居住環(huán)境不太滿意的主要原因集中在：居住面積偏小;居住環(huán)境不好;家庭戶型設(shè)計(jì)不合理;考慮孩子上好的學(xué)校;物業(yè)管理較差。(以下數(shù)據(jù)分析僅代表當(dāng)前市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)情況，不代表未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r，僅供開(kāi)發(fā)商參考)(1)未來(lái)三年內(nèi)置業(yè)意向購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)我們?cè)趯?duì)我們公司代理及自己開(kāi)發(fā)的這兩個(gè)樓盤(pán)的分析中發(fā)現(xiàn)，絕大部分人表示購(gòu)房的主要目的是為了改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，其次是結(jié)婚購(gòu)房，用于投資和本地拆遷相對(duì)較少。在此之中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，,第一次置業(yè)的占相對(duì)較少。(2)購(gòu)房區(qū)域選擇從居民對(duì)購(gòu)買(mǎi)住宅的區(qū)域分析上看，對(duì)橋西感興趣的客戶很少，對(duì)于橋東，客戶偏好于行政區(qū)一帶，我們發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)此區(qū)域感興趣的原因在于此區(qū)域配套設(shè)施已經(jīng)健全，學(xué)校(一中)、商場(chǎng)(家樂(lè)園、新凱龍等)、政府機(jī)構(gòu)等齊全，居住條件優(yōu)越。(3)房地產(chǎn)投資區(qū)域選擇沙河市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，高收入人群眾多，具有一定閑散資金的人不在少數(shù)，投資意識(shí)較濃，但可供選擇的投資渠道狹窄，往往一個(gè)好的區(qū)域的商業(yè)開(kāi)發(fā)，會(huì)吸引眾多客戶追捧。在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，匯通雅居商業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)，開(kāi)盤(pán)價(jià)最高達(dá)15000元/平方米，仍然匯聚了眾多客戶，商業(yè)被一掃而光。美林香郡很偏位置的商業(yè)，被一個(gè)客戶一次性買(mǎi)斷，價(jià)格也達(dá)到了近4000元/平方米?，F(xiàn)階段沙河商業(yè)已經(jīng)消化殆盡，可供選擇的商業(yè)很少，特別是新中心區(qū)部分。沙河商業(yè)的購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，但是可供選擇的好商業(yè)太少。(4)沙河市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)大部分客戶認(rèn)為沙河三年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升，可以看出大家對(duì)房地產(chǎn)的未來(lái)還是持積極樂(lè)觀的態(tài)度。但認(rèn)為近年來(lái)沙河房?jī)r(jià)上漲太快，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)加劇，上漲空間不會(huì)太大。但沙河這幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，老百姓收入提高較快，沙河人均收入不低于邢臺(tái)市區(qū)，一城五星的規(guī)劃，沙河心理距離離邢臺(tái)很近，但沙河房?jī)r(jià)相對(duì)于邢臺(tái)還有一點(diǎn)差距，未來(lái)上漲空間很大。小結(jié)：由此可知，沙河市民購(gòu)房觀念正在發(fā)生變化，對(duì)城西北的認(rèn)可度逐漸提高，置業(yè)意向首選市中心的占1/3，主要用于改善居住條件和購(gòu)置婚房，分屬滿足生活需求范圍和提高生活質(zhì)量，多屬于在單位福利購(gòu)房后二次置業(yè)。并有近三分之一的人打算進(jìn)行房地產(chǎn)投資，對(duì)城西北的未來(lái)發(fā)展?jié)摿ζ谕岛芨?，認(rèn)為其將成為沙河市新城區(qū)，選擇投資城西北房產(chǎn)的占到三分之一。通過(guò)對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，沙河市民普遍認(rèn)為，沙河的房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)保持現(xiàn)有水平，短期內(nèi)不會(huì)波動(dòng)，目前房?jī)r(jià)尚可接受。五、需求趨勢(shì)調(diào)查購(gòu)買(mǎi)偏好(地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、戶型廳室面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性)1.地段分析購(gòu)房者最認(rèn)可的地段為沙河行政中心區(qū)域(人民廣場(chǎng)周邊區(qū)域)，其次為沙河西北新區(qū)，沙河南部工業(yè)園區(qū)的居住環(huán)境認(rèn)可度較低。2.購(gòu)房所承受總價(jià)與單價(jià)分析購(gòu)房者愿意花費(fèi)的總房款均值在45萬(wàn)元—60萬(wàn)元之間，能夠承擔(dān)最高總房款金額均值為55萬(wàn)元/套，據(jù)此，沙河市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在40萬(wàn)元—55萬(wàn)元/套之間。購(gòu)房者最可能購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)平均值范圍在3500元/㎡-4000元/㎡之間，買(mǎi)房者的最高承受能力均值在5500元/㎡左右。據(jù)此分析，沙河市居民對(duì)房?jī)r(jià)的主要承受能力約為3200元/㎡—3800元/㎡件，做為中高檔物業(yè)的可接受價(jià)格在3800-4200元/㎡之間。3.樓型需求分析在人們對(duì)期望樓型的選擇上，選擇多層的占60%，其次是小高層為25%，別墅占9%，(超)高層僅占5%。因?yàn)樯澈邮薪?jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。而相對(duì)高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所以對(duì)多層依然偏愛(ài)。同時(shí)也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對(duì)其表現(xiàn)出一定的青睞。4.戶型結(jié)構(gòu)偏好分析人們期望的臥室數(shù)量中，選擇3室的最多，占總量的60%以上，選擇2室的占30%，選擇4室的占5%。對(duì)臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，半數(shù)以上的人希望在15-20平方米，三分之一的人士希望在20平方米以上;兩室與三室需求差異在于，許多家長(zhǎng)考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長(zhǎng)環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購(gòu)房者希望兩間臥室面積不要相差太大;三室及以上需求中也強(qiáng)調(diào)主人房外的臥室面積應(yīng)一樣，在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)予以考慮。人們對(duì)廳的要求比較集中，選擇一廳的份額占15%，選擇二廳的份額占85%(包含餐客合一)。在廳的選擇中，人們對(duì)廳的面積要求差異較大，六成左右的消費(fèi)者希望客廳的面積在25-32平方米，另一消費(fèi)層面集中在19-25平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值一般集中在18平米以下。消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間的需求，從調(diào)查數(shù)據(jù)看，選擇兩室的多選擇一衛(wèi)，占45%;選擇三室的多選擇二衛(wèi)，占55%，同時(shí)人們對(duì)主衛(wèi)面積的要求多集中在5-9，9-12平方米，客衛(wèi)5-9平方米或5平米左右。對(duì)陽(yáng)臺(tái)的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，選擇一個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例為45%，選擇兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)的比例為55%，對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的要求，南向陽(yáng)臺(tái)的需求面積50%的人希望在6-10平方米，20%的人希望在10-15平方米，北向陽(yáng)臺(tái)需求面積較小，認(rèn)為只要滿足作為工作陽(yáng)臺(tái)的基本功能即可。以6平方米以下、6-10平方米為3：2的比例。5.需求面積分析被調(diào)查者中需求面積在80-100平方米之間的占三分之一，100-120平方米之間的占近二分之一，120-140平方米之間的占四分之一。由此可知，在80-140平方米之間的戶型為市場(chǎng)需求戶型，120平米左右最為廣大消費(fèi)者所青睞，這可能與沙河家庭結(jié)構(gòu)，認(rèn)知喜好有一定關(guān)系，客戶群層次明顯。小結(jié)：通過(guò)調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)可見(jiàn)，目前中檔物業(yè)總房款接受度集中在35-45萬(wàn)元，房?jī)r(jià)接受度集中在3500-4000元/㎡間，三室兩廳兩衛(wèi)戶型最受青睞，80%的面積需求在80-140㎡之間，自然的劃分出80-100㎡、100-120㎡、120-140㎡三個(gè)區(qū)段，三個(gè)不同客戶層面對(duì)每個(gè)廳室的面積需求和價(jià)格、總款承受差別明顯。從廳室面積需求，充分說(shuō)明購(gòu)房人群對(duì)住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層和錯(cuò)層的半數(shù)以上比例顯示部分縣到人群對(duì)時(shí)尚的物業(yè)形式的追求。3月3日開(kāi)始至15日，對(duì)寶雞有關(guān)縣區(qū)商業(yè)地產(chǎn)、住宅市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，此次調(diào)查了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，樓市樓盤(pán)基本情況，為公司未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品規(guī)劃，提供決策參考和決策依據(jù)。我們?cè)谶@次調(diào)查過(guò)程中，獲取了部分縣區(qū)宏觀市場(chǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)的最新數(shù)據(jù)和信息?，F(xiàn)就調(diào)研情況報(bào)告如下：一、基本概況鳳翔縣城位于關(guān)中平原西部，東距西安159公里，西南距寶雞47公里，今為關(guān)中西部交通樞紐。占地1179平方公里，轄12鎮(zhèn)5鄉(xiāng)，250個(gè)行政村，人口52.4萬(wàn),其中城鎮(zhèn)人口12萬(wàn)?？h城規(guī)劃面積14平方公里，建成面積8平方公里市化水平達(dá)到29%?？h城東大街、南大街、西大街、雍興路等10條主要街路。全縣地方生產(chǎn)總值143.01億元，全年實(shí)現(xiàn)縣域財(cái)政總收入15.34億元，xx年全縣實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額31.16億元，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.66萬(wàn)元。二、縣城主要街道商業(yè)現(xiàn)狀1、主要調(diào)研的范圍位于：鳳翔縣縣政府東側(cè)，十字路口繁華街道西南角，秦風(fēng)路以西，行司巷以北，東大街以南區(qū)域。2、主要調(diào)研地段的周邊商業(yè)現(xiàn)狀序地理位置商鋪商鋪?zhàn)饨鸶阶?行司巷20㎡20元/㎡400-500元/月5千-6.5千元/年轉(zhuǎn)讓費(fèi)2萬(wàn)2秦風(fēng)路南面新15㎡113元/㎡1700元/月2萬(wàn)元/年手機(jī)新20㎡90元/㎡1800元/月2.2萬(wàn)元/年服裝舊20㎡40元/㎡830元/月1萬(wàn)元/年折遷房秦風(fēng)路南面十字路口新15㎡100元/㎡1500元/月1.8萬(wàn)元/年攝影器材新60㎡110元/㎡6600元/月8萬(wàn)元/年特步專(zhuān)買(mǎi)新20㎡83元/㎡1660元/月2萬(wàn)元/年男裝秦風(fēng)路北面新30㎡80元/㎡2330元/月2.8萬(wàn)元/年轉(zhuǎn)讓費(fèi)4萬(wàn)東大街南側(cè)新40㎡75元/㎡3000元/月3.6萬(wàn)元/年西府眼鏡一層350㎡二層300㎡28元/㎡1.8萬(wàn)/月22萬(wàn)元/年雷子鞋城轉(zhuǎn)讓費(fèi)20萬(wàn)舊16㎡125元/㎡2000元/月折遷房西大街一層230㎡二層230㎡三層230㎡60元/㎡36元/㎡20元/㎡1.3萬(wàn)/月8300元/月5000元/月16萬(wàn)元/年10萬(wàn)元/年6萬(wàn)元/年私房對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)南大街十字路口南側(cè)三樓400㎡20元/㎡8300元/月10萬(wàn)元/年朝天門(mén)三、鳳翔縣城正在新建的樓盤(pán)：(一)、鳳林家園1、項(xiàng)目地址：鳳翔縣東大街51號(hào)(縣委斜對(duì)面)2、開(kāi)發(fā)商：陜西鳳林置業(yè)有限公司3、項(xiàng)目規(guī)劃：2萬(wàn)㎡綜合商場(chǎng)，8千㎡地下復(fù)式車(chē)庫(kù)，10萬(wàn)㎡高層住宅，戶型88-135㎡，共5幢。4、目前正在建設(shè)：1#樓2.6萬(wàn)㎡高層住宅，共35層(地上34層，地下1層)兩個(gè)單元，開(kāi)工日期xx年4月23日，竣工日期xx年10月31日。5、面積及價(jià)格：1#樓高層住宅，四種戶型，94-127㎡，3088元-3500元/㎡。6、銷(xiāo)售情況：一梯四戶共240套，還有73套未銷(xiāo)售，銷(xiāo)化率70%。7、綜合商場(chǎng)地基已開(kāi)挖但未建，對(duì)外暫無(wú)報(bào)價(jià)。(二)、秦都大廈1、項(xiàng)目地址：鳳翔縣城鳳凰十字東(縣政府對(duì)面)2、開(kāi)發(fā)商：陜西新安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3、項(xiàng)目規(guī)劃：1-6層8千㎡綜合商場(chǎng)，7-32層3萬(wàn)㎡高層住宅。4、目前正在建設(shè)：主體建設(shè)到8層。5、面積及價(jià)格：高層住宅，四種戶型，124-127.56㎡，3100元-3600元/㎡,層差30元/層。6、銷(xiāo)售情況：共230套，還有46套未銷(xiāo)售，銷(xiāo)化率80%。7、付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)。(2)分期付款：正負(fù)零40%封頂50%交房10%，總價(jià)優(yōu)惠3千元。(3)按揭貸款：首付40%貸款60%，總價(jià)優(yōu)惠3千元。8、1-6層每層1300㎡共8千㎡綜合商場(chǎng)，正在招商工作，明年年底交房開(kāi)業(yè)，對(duì)外暫無(wú)報(bào)價(jià)。(三)、西城國(guó)際1、項(xiàng)目地址：鳳翔城墻遺址公園以北(鳳翔新區(qū)，為縣城副中心)2、開(kāi)發(fā)商：陜西紫辰置業(yè)有限責(zé)任公司3、項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目占地246畝，總建面21萬(wàn)㎡，項(xiàng)目住宅分三期開(kāi)發(fā)，是鳳翔目前最大的商品房項(xiàng)目。沿秦景路兩側(cè)規(guī)劃建設(shè)48000㎡文化商業(yè)街區(qū)，集教育、居住、商業(yè)、休閑四大業(yè)態(tài)于一體，打造鳳翔首個(gè)國(guó)際級(jí)城市商業(yè)綜合體，仿秦式建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，形成鳳翔特有的城市文化。4、目前正在建設(shè)：西城國(guó)際二期(A區(qū))，1#-5#樓共6.2萬(wàn)㎡高層住宅。5、面積及價(jià)格：五棟27層高層住宅，五種戶型，95-97㎡兩室兩廳一衛(wèi),123-127㎡三室兩廳兩衛(wèi),2580元-3100元/㎡,層差20元/層。6、銷(xiāo)售情況：xx年年初開(kāi)始團(tuán)購(gòu)。7、付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。(2)分期付款：正負(fù)零40%封頂50%交房10%。(3)按揭貸款：首付40%貸款60%。8、綜合商場(chǎng)未開(kāi)發(fā),對(duì)外暫無(wú)報(bào)價(jià)。(四)、鳳泉花園鳳泉花園:分A、B、C、D四個(gè)區(qū)，分別由四個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。A區(qū)為廉租房、B區(qū)為公租房及部分商品房、C區(qū)為限價(jià)房、D區(qū)為政府保障性住房,暫未開(kāi)發(fā)。鳳泉花園B區(qū):公租房及部分商品房1、項(xiàng)目地址：鳳翔縣長(zhǎng)青路中段2、開(kāi)發(fā)商：寶雞市錦繡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3、代理商：寶雞市恒珺房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理公司4、項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)：占地48畝，3#、4#兩棟樓為商品房，共4.4萬(wàn)㎡高層住宅，其他為公租房，公租房尚未建設(shè)。5、面積及價(jià)格：兩棟25層高層住宅，五種戶型，91-97㎡兩室兩廳一衛(wèi),118-153㎡三室兩廳兩衛(wèi),2388元-2750元/㎡,層差20元/層。6、銷(xiāo)售情況：共計(jì)369套,半月銷(xiāo)售40套,銷(xiāo)化率11%。7、付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。(2)分期付款：正負(fù)零40%封頂50%交房10%,優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。(3)按揭貸款：首付40%貸款60%,優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。鳳泉花園C區(qū):限價(jià)房1、項(xiàng)目地址：鳳翔縣東盛路東段2、開(kāi)發(fā)商：鳳翔方元(西安)房地產(chǎn)置業(yè)有限責(zé)任公司3、項(xiàng)目規(guī)劃：xx-xx年鳳翔縣委縣政府重點(diǎn)惠民工程，共建4190套。4、目前正在建設(shè)：C5#、C6#、C7#叁棟高層住宅。5、面積及價(jià)格：叁棟25層高層住宅，六種戶型，96-102㎡兩室兩廳一衛(wèi),106-136㎡三室兩廳兩衛(wèi),2582元-3038元/㎡，xx年9月15日交房。商鋪：1托2(購(gòu)一層送二層)，1.5萬(wàn)元/㎡。單層，9千元/㎡。商鋪xx年7月15日交房。6、銷(xiāo)售情況：無(wú)列報(bào)銷(xiāo)控表。7、住宅付款方式：(1)一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，總價(jià)減1萬(wàn)元。(2)分期付款：正負(fù)零40%封頂50%交房10%,優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。(3)按揭貸