財(cái)會(huì)經(jīng)濟(jì)-高級(jí)經(jīng)濟(jì)師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)練習(xí)四

財(cái)會(huì)經(jīng)濟(jì)-高級(jí)經(jīng)濟(jì)師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)(參考)-房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

練習(xí)四

［單選題］L在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)階段，最常用的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)方法是()。

A.主觀概率估計(jì)

B.客觀概率估計(jì)

C.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

D.非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

正確答案：A

參考解析：風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)可分為：①主觀概率估計(jì)，是指人們根據(jù)自己的知識(shí)和經(jīng)

驗(yàn)，以及對(duì)事件的了解和認(rèn)識(shí)，對(duì)預(yù)測對(duì)象未來發(fā)生可能性的大小作一個(gè)主觀

估計(jì)值；②客觀概率估計(jì)，是根據(jù)大量的試驗(yàn)數(shù)據(jù)，用統(tǒng)計(jì)的方法計(jì)算某一風(fēng)

險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性，它是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移的客觀存在的概率。在房

地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和可行性研究階段，風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)最常用的方法是主觀概率

估計(jì)。

［單選題］2.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃年內(nèi)分3期開盤，計(jì)劃第1、2、3期的開盤

價(jià)分別為5599元/平方米、5799元/平方米、6199元/平方米，該地區(qū)同類商品

房當(dāng)前的均價(jià)為5812元/平方米。該項(xiàng)目采取的定價(jià)策略是0。

A.均價(jià)策略

B.心理定價(jià)策略

C.高價(jià)策略

D.低開高走策略

正確答案：D

參考解析：低開高走定價(jià)策略多用于期房銷售，是隨著建筑物的成形和不斷接

近竣工，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按照預(yù)先確定的幅度調(diào)高一

次售價(jià)的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃定期提高的定價(jià)策略。低開高走定價(jià)策略是

新建商品房銷售較常見的定價(jià)策略。低開的目的是吸引市場視線，其路線是提

升價(jià)格。

［單選題］3.調(diào)查消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境及位置的要求屬于房地

產(chǎn)市場需求調(diào)研的()。

A.消費(fèi)者調(diào)研

B.消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研

C.消費(fèi)行為調(diào)研

D.消費(fèi)者偏好調(diào)研

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)消費(fèi)行為是房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)在實(shí)際購買中的具體表現(xiàn)，房地

產(chǎn)消費(fèi)行為調(diào)研，是對(duì)消費(fèi)者購買房地產(chǎn)的模式和習(xí)慣的調(diào)研，主要內(nèi)容有：

①消費(fèi)者購買房地產(chǎn)的時(shí)間分布，消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)的時(shí)間分布上有一定的

習(xí)慣和規(guī)律；②消費(fèi)者對(duì)房屋設(shè)計(jì)、價(jià)格、質(zhì)量、環(huán)境及位置的要求，包括建

筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、戶型偏好等；③房地產(chǎn)購買行為的主要決策者和影響者的情況；

④消費(fèi)者在購買房地產(chǎn)時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇程度。

［單選題".房地產(chǎn)()是指國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限

和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的房地產(chǎn)的行為。

A.征用

B.征收

C.收繳

D.上交

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)征用是指國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)

限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的房地產(chǎn)的行為。例如，在緊急情況下征用他人

的土地，用于堆放救災(zāi)器材，或在非典時(shí)期征用他人房屋以隔離患者等。

［單選題］5.《土地管理法》第四十四條規(guī)定，征收農(nóng)用地的，應(yīng)先辦理()，再

辦理()。

A.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批；征地審批手續(xù)

B.征地審批手續(xù)；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批

C.土地使用許可證；土地征用許可證

D.土地征用許可證；土地使用許可證

正確答案：A

參考解析：集體土地征收過程中最為重要的是土地征收的審批和補(bǔ)償環(huán)節(jié)。

《土地管理法》第四十四條規(guī)定，征收農(nóng)用地的，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，

再辦理征地審批手續(xù)。

［單選題］6.某城市位于東經(jīng)116。79,、北緯39°57',該經(jīng)緯度反映的是該

城市的()。

A.自然地理區(qū)位

B.經(jīng)濟(jì)區(qū)位

C.社會(huì)區(qū)位

D.天文區(qū)位

正確答案：D

參考解析：按照客體的多樣性，區(qū)位可分為自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位兩大類。社會(huì)

區(qū)位又可分為經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位、文化地理區(qū)位、政治地理區(qū)位等；自然區(qū)位又可

分為天文區(qū)位和自然地理區(qū)位。其中，天文區(qū)位是指某一事物的經(jīng)緯度位置，

例如,北京市位于北緯39。54,、東經(jīng)116°23'。

［單選題］7.下列關(guān)于地租的說法正確的是0。

A.最初出現(xiàn)的奴隸制地租是以勞役地租為基本形式

B.封建制度時(shí)期，地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的部分剩余生產(chǎn)物

C.社會(huì)主義時(shí)期，地租以實(shí)物地租為主要形式

D.資本主義地租是國家用以調(diào)節(jié)社會(huì)生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)杠桿

正確答案：A

參考解析：B項(xiàng)，封建制度時(shí)期，地租反映的是地主剝削農(nóng)民(農(nóng)奴)的生產(chǎn)關(guān)

系，在人身依附和超經(jīng)濟(jì)強(qiáng)制下，地租包含了直接生產(chǎn)者(佃農(nóng))的全部剩余

生產(chǎn)物；C項(xiàng)，封建地租在前期以實(shí)物地租為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租；D項(xiàng)，

社會(huì)主義社會(huì)，地租反映的是在國家、集體和個(gè)人三者根本利益一致的前提下

對(duì)土地收益的分配關(guān)系，并且是國家用于調(diào)節(jié)社會(huì)生產(chǎn)和分配的經(jīng)濟(jì)杠桿。

［單選題］8.一般而言，在工業(yè)生產(chǎn)過程中使用純原料，其原料指數(shù)0。

A.>1

B.<1

C.=1

D.=0

正確答案：c

參考解析：根據(jù)公式：原料指數(shù)=限地性原料總重量子制成品總重量，可得到

使用不同種類原料的原料指數(shù)。一般使用遍布性原料的指數(shù)為0,純原料的指數(shù)

為1,失重性原料的指數(shù)大于1,限地性原料加遍布性原料，其指數(shù)都可能大于

lo

［單選題］9.在多核心理論中，屬于城市最主要核心的是0。

A.中高收入住宅區(qū)

B.重工業(yè)區(qū)

C.低收入住宅區(qū)

D.中心商務(wù)區(qū)

正確答案：D

參考解析：多核心理論強(qiáng)調(diào)城市土地利用過程中并非只形成一個(gè)商業(yè)中心區(qū)，

而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。中心商務(wù)區(qū)是最主要的核心，另外還有工業(yè)中心、批

發(fā)中心、外圍地區(qū)的零售中心、大學(xué)聚集中心以及近郊的社區(qū)中心等。

［單選題］10.()是項(xiàng)目定位的延續(xù)和細(xì)化，賦予產(chǎn)品以獨(dú)特個(gè)性，使其符合并能

滿足目標(biāo)客戶的需求。

A.市場定位

B.項(xiàng)目定位

C.客戶定位

D.產(chǎn)品定位

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位是指在客戶定位和項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)上，從

建筑產(chǎn)品角度出發(fā)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的功能、質(zhì)量、檔次、風(fēng)格、面積、戶型、環(huán)

境構(gòu)建等方面進(jìn)行構(gòu)思和設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)性意見的過程。產(chǎn)品定

位是項(xiàng)目定位的延續(xù)和細(xì)化，賦予產(chǎn)品以獨(dú)特個(gè)性，使其符合并能滿足目標(biāo)客

戶的需求。

［單選題］11.下列各項(xiàng)不屬于項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)具備的條件的是()。

A.依法已組建招標(biāo)委員會(huì)

B.建設(shè)資金或資金來源已經(jīng)落實(shí)

C.有滿足工程招標(biāo)需要的設(shè)計(jì)文件及其他技術(shù)資料

D.按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手續(xù)

正確答案：A

參考解析：項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)具備下列條件：①按照國家有關(guān)規(guī)定需要履行項(xiàng)目審批

手續(xù)的，已經(jīng)履行審批手續(xù)；②建設(shè)資金或資金來源已經(jīng)落實(shí)；③有滿足工程

招標(biāo)需要的設(shè)計(jì)文件及其他技術(shù)資料；④法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

［單選題］12.等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的超

額利潤轉(zhuǎn)化的地租是()。

A.絕對(duì)地租

B.壟斷地租

C.級(jí)差地租I

D.級(jí)差地租n

正確答案：c

參考解析：c項(xiàng)，級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和

位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。A項(xiàng)，

絕對(duì)地租是指土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。B項(xiàng)，壟斷地

租是指由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。D項(xiàng)，級(jí)差地租n是

指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利

潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

［單選題］13.下列關(guān)于差額凈現(xiàn)值法的表述正確的是()。

A.若差額凈現(xiàn)值大于零，則表明全部投資都是合理的

B.在進(jìn)行差額凈現(xiàn)值法時(shí)，不需要假設(shè)一個(gè)零投資方案

C.采用差額凈現(xiàn)值法的評(píng)價(jià)結(jié)論與采用凈現(xiàn)值率法的評(píng)價(jià)結(jié)論往往一致

D.當(dāng)有多個(gè)互斥方案進(jìn)行比較時(shí)，需要各方案之間進(jìn)行兩兩比較

正確答案：D

參考解析：A項(xiàng)，差額凈現(xiàn)值大于零只表明增加的投資是合理的，并不表明全部

投資是合理的；B項(xiàng)，在采用差額凈現(xiàn)值法對(duì)方案進(jìn)行比較時(shí)，通常也先設(shè)有一

個(gè)零投資方案，并先假設(shè)零投資方案為臨時(shí)最優(yōu)方案，然后一一進(jìn)行比較；C

項(xiàng)，由于評(píng)價(jià)角度不同，用差額凈現(xiàn)值法對(duì)互斥方案比選的結(jié)論往往與用凈現(xiàn)

值率法比選的結(jié)論不一致。

［單選題］14.在房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，()是房地產(chǎn)廣告費(fèi)用的主要部分，也是影響

廣告決定做否的關(guān)鍵因素。

A.廣告調(diào)查費(fèi)

B.廣告設(shè)計(jì)與制作費(fèi)用

C.廣告媒體費(fèi)用

D.其他費(fèi)用

正確答案：C

參考解析：常見的房地產(chǎn)廣告預(yù)算內(nèi)容包括以下幾項(xiàng)：①廣告調(diào)查費(fèi)。包括廣

告前期市場研究、廣告效果調(diào)查、廣告咨詢費(fèi)用、媒介調(diào)查費(fèi)用，占廣告費(fèi)用

總額的5%左右。②廣告設(shè)計(jì)與制作費(fèi)用。包括照相、制版、印刷、錄音、攝

影、廣告禮品等直接制作費(fèi)用，占廣告費(fèi)用總額的5%?10%。③廣告媒體費(fèi)

用。指購買報(bào)紙和雜志版面、電視和電臺(tái)播出頻道和時(shí)段，租用戶外看板等其

他媒體的費(fèi)用。這是廣告費(fèi)用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因

素，約占廣告費(fèi)用總額的80%。④其他費(fèi)用。是指與廣告活動(dòng)有關(guān)的公共活動(dòng)

經(jīng)費(fèi)、管理費(fèi)等費(fèi)用，占廣告費(fèi)用總額的5%左右。

［單選題］15.我國消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)綜合了住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和（）責(zé)任。

A.房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)

B.信貸保證保險(xiǎn)

C.財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)

D.人壽保險(xiǎn)

正確答案：B

參考解析：綜合保險(xiǎn)是將財(cái)產(chǎn)和責(zé)任組合在一張保險(xiǎn)單上，具有上述保險(xiǎn)的綜

合職能。如歐洲一些國家采取人壽保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)結(jié)合的房地產(chǎn)保險(xiǎn)模式。我

國消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)綜合了信貸保證保險(xiǎn)和住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。

［單選題］16.2004年3月，《憲法》做了修改，（）。

A.首次將征收和征用區(qū)分開來

B.首次提出了征用的概念

C.對(duì)征收和征用分別做了具體的規(guī)定

D.區(qū)分了征收和征用

正確答案：A

參考解析：2004年以前，我國在法律上沒有區(qū)分征收和征用兩種不同的情形，

統(tǒng)稱為“征用”。2004年3月14日，《憲法》做了修改，將原第十條第三款

“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用”，修改為

“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給

予補(bǔ)償”。首次將征收和征用區(qū)分開來。2004年8月28日，全國人大常委會(huì)通

過了關(guān)于修改《土地管理法》的決定，也區(qū)分了征收和征用。2007年3月16

日，《物權(quán)法》對(duì)征收和征用分別做了更為具體的規(guī)定。

［單選題］17.國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房

城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)會(huì)同（）財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房

屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。

A.市、縣人民政府

B.鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府

C.同級(jí)

D.國務(wù)院

正確答案：C

參考解析：上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)

督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建

設(shè)主管部門應(yīng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征

收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。

［單選題］18.下列關(guān)于年值折現(xiàn)法的說法，不正確的是()。

A.年值折現(xiàn)法實(shí)際上是年值法的一種變形

B.共同計(jì)算期N的取值大小往往不會(huì)影響方案的比選結(jié)果

C.凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案

D.費(fèi)用現(xiàn)值最小的方案為最優(yōu)方案

正確答案：C

參考解析：C項(xiàng)，采用年值折現(xiàn)法計(jì)算出的凈現(xiàn)值用于計(jì)算期不同的互斥方案評(píng)

價(jià)的判別準(zhǔn)則是：凈現(xiàn)值最大且非負(fù)的方案為最優(yōu)方案；對(duì)于僅有或僅需計(jì)算

費(fèi)用現(xiàn)金流的互斥方案，判別準(zhǔn)則是：費(fèi)用現(xiàn)值最小的方案為最優(yōu)方案。

［單選題］19.通過開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)開發(fā)、

經(jīng)營和消費(fèi)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是房地產(chǎn)金融的()職能。

A.籌集資金

B.融通資金

C.流通手段

D.結(jié)算服務(wù)

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)金融的基本職能主要有：①籌集資金。充分發(fā)揮籌集資金的

能力，為房地產(chǎn)業(yè)吸收更多的資金，是房地產(chǎn)金融的首要職能。②融通資金。

房地產(chǎn)金融通過開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款等業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)投

資、開發(fā)、經(jīng)營和消費(fèi)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。③結(jié)算服務(wù)。房地產(chǎn)投資、開發(fā)、

經(jīng)營、消費(fèi)等活動(dòng)中的資金交易量很大，房地產(chǎn)金融可發(fā)揮其結(jié)算職能，發(fā)展

多種信用工具和結(jié)算方式，以減少現(xiàn)金收支量，方便客戶，保證交易活動(dòng)順利

進(jìn)行。

［單選題］20.某投資者以400萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，未來20年的年

凈租金收入均為60萬元，投資者的目標(biāo)收益率為10%0則該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈

現(xiàn)值為()萬元。

A.5

B.110.81

C.12

D.54.55

正確答案：B

參考解析：

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值=未來凈租金收入年金折現(xiàn)-投資額。本題中，該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

60乂(1+10%產(chǎn)-1

—400=110.81(萬元)

10%X(1+10%)20

［單選題］21.狹義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，是站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對(duì)房

地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的工程建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行管理，著眼于()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)

B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)體的形成

C.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無形資產(chǎn)的形成

D.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工許可的取得

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的概念有廣義和狹義兩種。廣義的房地產(chǎn)開發(fā)

項(xiàng)目管理，是指運(yùn)用系統(tǒng)的理論和方法，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃、組織、

指揮、協(xié)調(diào)和控制，以使項(xiàng)目的成本目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)等得以實(shí)現(xiàn)的

專業(yè)化活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是指站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對(duì)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的工程建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行管理，著眼于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)體的形

。

［單選題］22.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同爭議的解決，下列說法錯(cuò)誤的是()。

A.在合同履行過程中，絕大多數(shù)糾紛都可以通過協(xié)商方式解決

B.與調(diào)解相比，協(xié)商面臨的糾紛要大一些

C.如果當(dāng)事人之間有仲裁協(xié)議，爭議發(fā)生后又無法通過協(xié)商或調(diào)解解決，則應(yīng)

及時(shí)將爭議提交仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，以維護(hù)雙方的合法權(quán)益

D.合同糾紛當(dāng)事人如果未約定仲裁協(xié)議，則只能以訴訟作為解決爭議的最終方

式

正確答案：B

參考解析：B項(xiàng)，發(fā)生合同糾紛時(shí)，當(dāng)事人首先應(yīng)考慮通過協(xié)商方式解決。合同

糾紛的調(diào)解往往是當(dāng)事人經(jīng)過協(xié)商仍不能解決糾紛后采取的方式，因此，與協(xié)

商相比，調(diào)解面臨的糾紛要大些。

［單選題］23.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資的工程費(fèi)用中，建筑安裝工程費(fèi)用包括

直接費(fèi)、間接費(fèi)()和稅金。

A.措施費(fèi)

B.預(yù)備費(fèi)

C.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用

D.利潤

正確答案：D

參考解析：建筑安裝工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括土

建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等。具體包括四項(xiàng)，分別是直接費(fèi)、

間接費(fèi)、利潤和稅金。

［單選題］24.凈收益=潛在毛租金收入一()+其他收入一運(yùn)營費(fèi)用。

A.空置和收租損失

B.還本付息額

C.折舊額

D.所得稅

正確答案：A

參考解析：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益;潛在毛租金收入一

空置和收租損失+其他收入一運(yùn)營費(fèi)用=2—2X10%—2X2O%=1.4（萬元）。

［單選題］25.對(duì)國有土地上被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告

之日被征收房屋的（）。

A.評(píng)估價(jià)格

B.類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格

C.賬面價(jià)值

D.類似房地產(chǎn)的成效價(jià)格房

正確答案：B

參考解析：對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償內(nèi)容包括：①被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。對(duì)被

征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)

的市場價(jià)格。②因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。因征收房屋造成搬

遷的，房屋征收部門應(yīng)向被征收人支付搬遷費(fèi)。③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)

損失的補(bǔ)償。對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效

益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

［單選題］26.國家以一定年期的國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后

的新設(shè)企業(yè)（股份有限公司或有限責(zé)任公司），這是指（）。

A.國有土地租賃

B.國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資

C.劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)

D.集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移

正確答案：B

參考解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）是指國家以一定年期的國有

建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)（股份有限公司或有限

責(zé)任公司），該建設(shè)用地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)化

為國家對(duì)企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。

［單選題］27.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)（）。

A.是否轉(zhuǎn)讓由雙方議定

B.由轉(zhuǎn)讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓

C.由受讓方?jīng)Q定是否轉(zhuǎn)讓

D.隨之轉(zhuǎn)讓

正確答案：D

參考解析：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)

讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)

用地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

［單選題］28.氣候環(huán)境、地形地貌的調(diào)研是()調(diào)研的內(nèi)容。

A.資源環(huán)境

B.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

C.社會(huì)文化環(huán)境

D.政治法律環(huán)境

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研包括：政治法律環(huán)境調(diào)研、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研、社

會(huì)文化環(huán)境調(diào)研、科技發(fā)展環(huán)境調(diào)研和資源環(huán)境調(diào)研。資源環(huán)境調(diào)研的主要內(nèi)

容有：①土地資源的調(diào)研；②地形地貌的調(diào)研；③氣候條件的調(diào)研；④旅游資

源的調(diào)研。

［單選題］29.某開發(fā)項(xiàng)目第5年的累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值，上一年的累計(jì)凈現(xiàn)

金流量為一500萬元，當(dāng)年凈現(xiàn)金流量為1000萬元，其靜態(tài)投資回收期為()

年。

A.3.5

B.4.0

C.4.5

D.5.5

正確答案：C

參考解析：

靜態(tài)投資回收期(fb)是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，即不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，

項(xiàng)目以凈收益回收其總投資所需要的時(shí)間，一般以年表示，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，

靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。

'累計(jì)凈現(xiàn)金溫情上期累il"凈現(xiàn)金液心的絕幻值

於態(tài)投資回收IW4=

、出現(xiàn)正值的期數(shù)當(dāng)期凈現(xiàn)金流四

…而=4S(年)

［單選題］30.房地產(chǎn)征收作為一種被法律許可的以()為目的的強(qiáng)制性行為，一定

要有嚴(yán)格法定的限制條件。

A.取得他人合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)

B.取得他人房產(chǎn)的所有權(quán)

C.取得他人的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)

D.取得他人的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)征收作為一種被法律許可的以取得他人合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)為

目的的強(qiáng)制性行為，有以下幾項(xiàng)嚴(yán)格法定的限制條件：①征收只能是以發(fā)展公

共利益，提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的的征收；②征收必

須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序；③政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征

收房地產(chǎn)的價(jià)值對(duì)被征收人的損失予以公平補(bǔ)償。

［單選題］31.利用凈現(xiàn)值評(píng)估項(xiàng)目時(shí)，該開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可取的條件是()。

A.FNPV>0

B.FNPV<0

C.FNPV=O

D.FNPV20

正確答案：D

參考解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)，其評(píng)價(jià)準(zhǔn)則為：①當(dāng)

FNPV>0時(shí)，說明該方案在滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利之外，還能

得到超額收益，故該方案可行；②當(dāng)FNPV=O時(shí)，說明該方案基本能滿足基準(zhǔn)收

益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進(jìn)；③當(dāng)FNPVCO

時(shí)，說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，故該方案

不可行。

［單選題］32.()是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新

購建價(jià)格減去折舊，以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

A.成本法

B.收益法

C.市場法

D.假設(shè)開發(fā)法

正確答案：A

參考解析：B項(xiàng)，收益法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用合適的報(bào)酬率或

資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；C

項(xiàng)，市場法是選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價(jià)對(duì)象相似的房

地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?/p>

求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法；D項(xiàng)，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值

和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開

發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

［單選題］33.在商品房單位成本的基礎(chǔ)上按照一定比例增加預(yù)期收益和銷售稅

費(fèi)，確定商品房單位價(jià)格的方法為()。

A.成本加成定價(jià)法

B.競爭導(dǎo)向定價(jià)法

C.顧客感受定價(jià)法

D.比較定價(jià)法

正確答案：A

參考解析：成本加成定價(jià)法是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定的加成率得

到房地產(chǎn)價(jià)格的方法，其公式為：單位產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品成本X(1+成本加

成率)。

［單選題］34.居住項(xiàng)目核心產(chǎn)品定位中，廳、房、廚、衛(wèi)、柜、窗、門、陽臺(tái)等

面積、數(shù)量及比例等的安排屬于0的內(nèi)容。

A.功能組合策劃

B.配套設(shè)施策劃

C.小區(qū)規(guī)劃策劃

D.戶型設(shè)計(jì)策劃

正確答案：D

參考解析：居住項(xiàng)目核心產(chǎn)品定位的主要內(nèi)容包括功能組合策劃、戶型設(shè)計(jì)策

劃和配套設(shè)施策劃。其中，戶型設(shè)計(jì)規(guī)劃的主要內(nèi)容包括：①戶型組合構(gòu)成，

即根據(jù)目標(biāo)客戶的需求特征，明確開發(fā)項(xiàng)目宜采用哪幾種戶型，各種不同類型

的戶型在整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中所占的比重，并確定開發(fā)項(xiàng)目的主力戶型；②戶型平

面布局，即根據(jù)每幢住宅樓的不同特點(diǎn)，分別確定同一樓層平面由哪幾種戶型

組成，由幾個(gè)單元組成；③戶型面積大小，即對(duì)各種類戶型的套內(nèi)建筑面積的

設(shè)計(jì)，包括對(duì)各種戶型室內(nèi)的廳、房、廚、衛(wèi)、柜、窗、門、陽臺(tái)等面積、數(shù)

量及比例等的安排。

［單選題］35.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和

程序，強(qiáng)制取得集體土地0的行為。

A.所有權(quán)

B.使用權(quán)

C.繼承權(quán)

D.通行權(quán)

正確答案：A

參考解析：集體所有的土地征收通常簡稱集體土地征收、土地征收或征地，是

國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得農(nóng)民集體所

有的土地的行為。我國實(shí)行土地公有制，土地只能為國家所有和農(nóng)民集體所

有。因此，土地征收在我國特指國家為了公共利益的需要，將農(nóng)民集體所有的

土地收歸國家所有，是土地所有權(quán)在集體和國家之間的變動(dòng)。

［單選題］36.問題“您的年齡是0。（備選答案：A.25歲以下；B.25-35歲；

C.36-50歲；D.51歲以上）”。這屬于（）問題。

A.封閉式

B.過濾性

C.背景性

D.實(shí)質(zhì)性

正確答案：c

參考解析：按問題在問卷中所起作用的不同，分為：過濾性問題、背景性問題

和實(shí)質(zhì)性問題。其中，背景性問題常用于詢問受訪者個(gè)人或家庭的基本情況。

對(duì)這類問題應(yīng)問得婉轉(zhuǎn)些。例如，您的年齡是（）。備選答案：A.25歲以下；

B.25—35歲；C.36—50歲；D.51歲以上。

［單選題］37.某商品房開發(fā)項(xiàng)目占地面積2萬平方米，容積率為3,樓面地價(jià)為

1000/平方米，預(yù)計(jì)總建造成本為16800萬元（不含土地成本），銷售稅費(fèi)為銷

售收入的11%,可銷售面積為總建筑面積的95虬若采用成本定價(jià)法確定銷售單

價(jià)，成本利潤率為25%,則商品房銷售均價(jià)為（）元/平方米。

A.5337

B.5440

C.5550

D.5618

正確答案：A

參考解析：成本加成定價(jià)法是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定的加成率得

到房地產(chǎn)價(jià)格的方法。。其公式如下：單位產(chǎn)品價(jià)格=單位產(chǎn)品成本X（1+加成

率）。本題中，建筑面積=2X3=6（萬平方米），總建筑成本為16800萬元，建

造成本=16800/6=2800（元/平方米），單位成本=2800+1000=3800（元/平方

米）0則其單位價(jià)格=3800X（1+25%）/（1-11%）=5337（元/平方米）。

［單選題］38.業(yè)主共同決定事項(xiàng)的內(nèi)容不包括0。

A.決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

B.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員

C.制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約

D.更換室內(nèi)裝飾風(fēng)格的事項(xiàng)

正確答案：D

參考解析：《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：①?zèng)Q定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)

施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總

面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。②決定有關(guān)制定和修改

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委

員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及

有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過

半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。此處的建筑物總面積是指所有業(yè)主

的專有部分之和，而不是建筑學(xué)中的建筑物總面積。

［單選題］39.招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)至少在招標(biāo)文件要求的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間前0日，

澄清或修改文件并將此作為招標(biāo)文件的組成部分。

A.15

B.18

C.20

D.30

正確答案：A

參考解析：招標(biāo)人應(yīng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的

物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最

短不得少于20日。招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)

當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的

招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分

［單選題］40.某中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購買力和服務(wù)水

平被稱為()。

A.需求門檻

B.中心性

C.中心地職能

D.商品銷售范圍

正確答案：A

參考解析：中心地理論的基本概念有：①中心地，指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域的居

民點(diǎn)的居民提供各種商品和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)。②中心地職能，指

由中心地提供的商品和服務(wù)。③中心性，指中心地對(duì)其周圍地區(qū)的影響程度，

或者中心地職能的空間作用的大小。④需求門檻，指中心地能維持供應(yīng)某種商

品和服務(wù)所需要的最低購買力和服務(wù)水平。⑤商品銷售范圍，指消費(fèi)者為獲取

商品和服務(wù)所希望通過的最遠(yuǎn)路程，或者中心地提供商品和服務(wù)的最大銷售距

離和服務(wù)半徑。

［單選題］41.下列集體土地的征收中，須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的是()。

A.基本農(nóng)田10公頃

B.林業(yè)用地20公頃

C.山地30公頃

D.荒地50公頃

正確答案：A

參考解析：我國實(shí)行征收土地由國務(wù)院和省級(jí)人民政府兩級(jí)審批?！锻恋毓芾?/p>

法》第四十五條規(guī)定，必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)方可征收的土地包括：①所有的基本

農(nóng)田。即依照土地利用總體規(guī)劃和《基本農(nóng)田保護(hù)條例》劃入基本農(nóng)田保護(hù)

區(qū)，禁止占用的耕地，都由國務(wù)院批準(zhǔn)。②基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃

的。③其他土地超過70公頃的。包括耕地之外的土地超過70公頃的，同時(shí)也

包括征收耕地35公頃以下，其他土地70公頃以下，兩項(xiàng)之和超過70公頃的，

都必須報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

［單選題］42.某地塊擬通過招標(biāo)方式出讓，評(píng)標(biāo)小組成員至少為()人。

A.3

B.5

C.7

D.9

正確答案：B

參考解析：評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)，

因此成員至少為5人。

［單選題］43.農(nóng)產(chǎn)品的銷售價(jià)格為V,生產(chǎn)成本為E,運(yùn)輸成本為T,農(nóng)業(yè)經(jīng)營利

潤P可表示為（）。

A.P=V+E+T

B.P=V-E+T

C.P=V-E-T

D.P=V+E-T

正確答案：C

參考解析：杜能根據(jù)其理論前提，認(rèn)為市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價(jià)格決定農(nóng)業(yè)經(jīng)營

的產(chǎn)品和經(jīng)營方式，農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和。因此，某

個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤（P）,將由農(nóng)產(chǎn)品的銷售

價(jià)格（V）、生產(chǎn)成本（E）和運(yùn)輸成本（T）三個(gè)因素決定，它們之間的關(guān)系

為:P=V-（E+T）o

［單選題］44.國有土地上的房屋征收習(xí)慣上稱為（）。

A.房屋征用

B.房屋征收

C.土地征用

D.土地征收

正確答案：B

參考解析：國有土地上房屋征收習(xí)慣上稱為房屋征收。它是國家為了公共利益

的需要，征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予被征收房屋的所有權(quán)

人（簡稱被征收人）補(bǔ)償?shù)男袨椤?/p>

［單選題］45.某套二手住房買賣，買方付給賣方1500元/平方米，該價(jià)格含應(yīng)由

買方繳納3%的契稅。該套住房的正常成交價(jià)格為（）元/平方米。

A.1455.00

B.1456.31

C.1545.00

D.1546.39

正確答案：B

參考解析：正常成交價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的

價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅

費(fèi)。本題中，正常成交價(jià)格;買方實(shí)付金額;（1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）

=15004-（1+3%）=1456.31（萬元）。

［單選題］46.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)潛在消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研，并將調(diào)研

結(jié)果作為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是

Oo

A.生產(chǎn)觀念

B.推銷觀念

C.市場營銷觀念

D.產(chǎn)品觀念

正確答案：C

參考解析：與房地產(chǎn)市場供求狀況和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展階段以及企業(yè)管理

者的價(jià)值取向相聯(lián)系、相適應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營觀念經(jīng)歷從生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀

念、推銷觀念、市場營銷觀念和社會(huì)營銷觀念五個(gè)發(fā)展階段。其中，市場營銷

觀念的基本內(nèi)容是：根據(jù)消費(fèi)者的需求來開發(fā)和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品。市場營銷觀

念是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標(biāo)客戶的需求去組織開發(fā)經(jīng)營。在這種觀

念指導(dǎo)下，企業(yè)十分重視市場調(diào)研，在需求的動(dòng)態(tài)變化中不斷發(fā)現(xiàn)尚未得到滿

足的需求。本題中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先對(duì)消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研，并將

其作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)之一，遵循的是市場營銷觀念。

［單選題］47.下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是

Oo

A.抵押

B.出售

C.交換

D.贈(zèng)予

正確答案：A

參考解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移

的行為，是土地使用者之間國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，包括出售、互換、贈(zèng)

予及其他轉(zhuǎn)移國有建設(shè)用地使用權(quán)的行為。

［單選題］48.全面調(diào)研和非全面調(diào)研的區(qū)別在于()。

A.調(diào)研對(duì)象所包括的單位是否完全

B.調(diào)研總體的個(gè)數(shù)是否足夠多

C.調(diào)研樣本的個(gè)數(shù)是否包括在總體中

D.最后取得的結(jié)果是否反映總體數(shù)量的特征

正確答案：A

參考解析：按市場調(diào)研對(duì)象包括的范圍不同，房地產(chǎn)市場調(diào)研可分為全面調(diào)研

和非全面調(diào)研。全面調(diào)研是對(duì)調(diào)研對(duì)象中的所有單位進(jìn)行調(diào)研，非全面調(diào)研是

對(duì)調(diào)研對(duì)象中一部分具有代表性的單位所進(jìn)行的調(diào)研。全面調(diào)研和非全面調(diào)研

的區(qū)別在于調(diào)研對(duì)象所包括的單位是否完全，而不在于最后取得的結(jié)果是否反

映總體數(shù)量的特征。

［單選題］49.對(duì)被征地農(nóng)民最常用的安置方式是貨幣安置和()。

A.入股分紅安置

B.保障安置

C.異地移民安置

D.重新?lián)駱I(yè)安置

正確答案：B

參考解析：為妥當(dāng)安置被征地農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，各級(jí)政府和國土資源管理部

門積極探索以市場為導(dǎo)向的多種安置途徑。目前，主要的安置方式有貨幣安

置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安置、入股分紅安置和異地移民安

置。其中，最為常用的安置方式是貨幣安置和保障安置。

［單選題］50.建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行()內(nèi)部會(huì)審制度。

A.土地行政主管部門

B.土地運(yùn)營主管部門

C.土地稅收管理部門

D.國務(wù)院

正確答案：A

參考解析：有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上報(bào)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)

用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，并按規(guī)定征求有關(guān)方面意

見后30日內(nèi)審查完畢。建設(shè)用地審查應(yīng)當(dāng)實(shí)行土地行政主管部門內(nèi)部會(huì)審制

O

［單選題］51.()的關(guān)鍵是選擇適當(dāng)?shù)恼{(diào)研方式和方法。

A.可靠性

B.時(shí)效性

C.關(guān)聯(lián)性

D.經(jīng)濟(jì)性

正確答案：D

參考解析：經(jīng)濟(jì)性是指對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場調(diào)研是企業(yè)的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活

動(dòng)，是經(jīng)營管理的重要內(nèi)容，因此市場調(diào)研工作與其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣也必須考

慮經(jīng)濟(jì)效果，要以盡可能少的費(fèi)用取得相對(duì)滿意的市場調(diào)研成果。在市場調(diào)研

內(nèi)容一定的條件下，采取不同的市場調(diào)研方式和方法，市場調(diào)研的費(fèi)用有所不

同，在市場調(diào)研費(fèi)用一定的情況下，采用不同的市場調(diào)研方式和方法，也會(huì)取

得不同的調(diào)研效果。因此，經(jīng)濟(jì)性原則的關(guān)鍵是選擇適當(dāng)?shù)恼{(diào)研方式和方法。

［單選題］52.調(diào)研人員對(duì)不同來源的同類信息進(jìn)行交叉檢驗(yàn)，屬于文案調(diào)查信息

的()評(píng)估。

A.有效性

B.可靠性

C.可行性

D.真實(shí)性

正確答案：B

參考解析：文案調(diào)研信息的可靠性評(píng)估主要通過以下兩條途徑進(jìn)行：①評(píng)估信

息來源，是通過檢驗(yàn)信息來源的專業(yè)水平、可信度和聲譽(yù)，來獲得對(duì)信息可靠

性的總體認(rèn)識(shí)；②交叉檢驗(yàn)，就是調(diào)研人員對(duì)不同來源的同類信息進(jìn)行交叉檢

驗(yàn)，也就是將通過把某一種來源渠道獲得的某類信息與通過另一種來源渠道獲

得的該類信息進(jìn)行比較，以確定這類信息的相似性。

［單選題］53.某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積80平方

米，建筑面積單價(jià)5000元/平方米，套內(nèi)建筑面積的單價(jià)為0元/平方米。

A.4000

B.5000

C.5500

D.6250

正確答案：D

參考解析：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價(jià)之間的換算為：①建

筑面積下的單價(jià)=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積+建筑面積；②套內(nèi)建筑

面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)使用面積?套內(nèi)建筑面積；③使用面積下的單

價(jià)=建筑面積下的單價(jià)建筑面積+使用面積。本題中，套內(nèi)單價(jià)=5000X100：

80=6250(元/平方米)。

［單選題］54.()可以幫助企業(yè)把握未來市場發(fā)展變化的動(dòng)態(tài)，進(jìn)行有效的投資組

合，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

A.市場調(diào)研功能

B.市場描述功能

C.市場診斷功能

D.市場預(yù)測功能

正確答案：D

參考解析：市場預(yù)測功能是指在對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)研中所獲得的信息進(jìn)行診斷分

析后，通過對(duì)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的分析研判，對(duì)市場未來的發(fā)展趨勢做出預(yù)測。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場調(diào)研的預(yù)測功能不僅可以幫助企業(yè)對(duì)未來市場的發(fā)展

情況做出正確的判斷以減少風(fēng)險(xiǎn)，提高決策的科學(xué)性，而且可以幫助企業(yè)把握

未來市場發(fā)展變化的動(dòng)態(tài)，進(jìn)行有效的投資組合，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力。

［單選題］55.若某房地產(chǎn)投資方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟(jì)上不可

行，因?yàn)樵摲桨甘?)的方案。

A.投資虧損

B.不能滿足基準(zhǔn)收益率要求

C.無利可圖

D.風(fēng)險(xiǎn)很大

正確答案：B

參考解析：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)，其評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

如下：①當(dāng)FNPV>0時(shí)，說明該方案在滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈

利之外，還能得到超額收益，故該方案可行；②當(dāng)FNPV=0時(shí)，說明該方案基本

能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進(jìn)；

③當(dāng)FNPV<0時(shí)，說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水

平，故該方案不可行。

［單選題］56.伯吉斯的同心圓理論是基于社會(huì)生態(tài)學(xué)里的()概念來解釋土地利用

在空間上的排列形態(tài)的。

A.入侵和發(fā)展

B.入侵和承繼

C.演替與發(fā)展

D.承繼與發(fā)展

正確答案：B

參考解析：同心圓理論是伯吉斯總結(jié)出的。他基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼

(Invasion-succession)概念來解釋城市土地利用在空間上的排列形態(tài)。城市

各功能區(qū)用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展，共形成5個(gè)同心圓用地

結(jié)構(gòu)。

［多選題］L通過市場調(diào)研所獲得的信息的()，在很大程度上影響著決策的科學(xué)

性。

A.真實(shí)性

B.客觀性

C.準(zhǔn)確性

D時(shí)效性

E.完整性

正確答案：ABCE

參考解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)利用科學(xué)的方法獲取和處理信息。通過市場調(diào)研

所獲得的信息的真實(shí)性、客觀性、準(zhǔn)確性和完整性，在很大程度上影響著決策

的科學(xué)性。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)研必須運(yùn)用科學(xué)的方法，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面地

獲取市場信息。

［多選題］2.市場調(diào)研人員應(yīng)具備的基本能力有0。

A.敏銳的市場觀察能力

B.較好的學(xué)習(xí)能力

C.較強(qiáng)的綜合分析能力

D.較好的人際溝通能力

E.較強(qiáng)的市場感知能力

正確答案：ABCD

參考解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研要得到順利的實(shí)施，就必須有一支能夠勝任市場調(diào)

研的隊(duì)伍，做好調(diào)研人員的選擇、培訓(xùn)和組織是市場調(diào)研準(zhǔn)備階段的一項(xiàng)重要

工作。一般來說，調(diào)研人員應(yīng)具備的基本能力包括：①較敏銳的市場觀察能

力；②較好的學(xué)習(xí)能力；③較強(qiáng)的綜合分析能力；④較好的人際溝通能力。

［多選題］3.城市土地利用過程與農(nóng)地、林地等相比具有()。

A.位置的固定性

B.用地類型上的多樣性

C.使用上的永續(xù)性

D.區(qū)位上的極端重要性

E.利用上的高度集約性

正確答案：BDE

參考解析：城市土地利用過程比農(nóng)地、林地等利用過程復(fù)雜，這是因?yàn)槌鞘型?/p>

地具有用地類型上的多樣性、區(qū)位上的極端重要性和利用上的高度集約性等特

性，城市土地利用不僅受自然條件的影響，而且受社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等因素的影響。

［多選題".風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般主要包括()。

A.無風(fēng)險(xiǎn)投資的補(bǔ)償率

B.管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率

C.缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率

D.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率

E.流動(dòng)性補(bǔ)償率

正確答案：BCD

參考解析：累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率兩大部分。

其中，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上

部分的報(bào)酬率，包括投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率、管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率、缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率。

［多選題］5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目客戶定位的主要內(nèi)容包括()。

A.目標(biāo)客戶確定

B.目標(biāo)客戶基本特征分析

C.目標(biāo)客戶置業(yè)需求特征分析

D.目標(biāo)市場的細(xì)分

E.功能組合策劃

正確答案：ABC

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目客戶定位是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過消

費(fèi)者市場細(xì)分，對(duì)各消費(fèi)群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式

等進(jìn)行比較分析，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)和項(xiàng)目特點(diǎn)，最終確定開發(fā)項(xiàng)目的

目標(biāo)消費(fèi)群體的過程。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目客戶定位的主要任務(wù)是開發(fā)項(xiàng)目“為誰

建”的問題，主要內(nèi)容包括目標(biāo)客戶確定、目標(biāo)客戶基本特征分析和目標(biāo)客戶

置業(yè)需求特征分析。

［多選題］6.房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研主要包括0。

A.域內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向

B.物價(jià)水平及通貨膨脹率、進(jìn)出口稅率及股票市值穩(wěn)定情況等

C.中央及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)市場環(huán)境的方針和政策

D.區(qū)域內(nèi)居民的價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣、家庭生活習(xí)慣

E.城鄉(xiāng)居民家庭收入水平、人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額

正確答案：ABE

參考解析：房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研具體包括：①區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)特征；②區(qū)域

內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向和生產(chǎn)力的空間布局特

征等；③區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、工資水平、基礎(chǔ)設(shè)施情況、

重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域等；④城鄉(xiāng)居民家庭收入水平、人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄

存款額、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平等；⑤物價(jià)水平及通貨膨脹率、進(jìn)出口稅率及股

票市值穩(wěn)定情況等；⑥獲取房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個(gè)人住房抵押貸款的條件及可能

性、一般的利率水平等；⑦區(qū)域內(nèi)的對(duì)外開放程度、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)合作情況、對(duì)

外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況等。C項(xiàng)屬于政治法律環(huán)境調(diào)研；D項(xiàng)屬于社會(huì)文

化環(huán)境調(diào)研。

［多選題］7.屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備的條件的有()。

A.有完整并經(jīng)核定的工程竣工資料，符合驗(yàn)收規(guī)定

B.有施工單位簽署的工程保修書

C.建筑物周圍1米以內(nèi)的場地清理完畢

D.有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告

E.有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文

件

正確答案：ABDE

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收應(yīng)具備下列條件：①完成開發(fā)項(xiàng)目全部設(shè)

計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到使用要求；②有完整并經(jīng)核定的工程竣工資

料，符合驗(yàn)收規(guī)定；③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場

試驗(yàn)報(bào)告；④有勘察、設(shè)計(jì)、施工圖審查機(jī)構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的

質(zhì)量合格文件；⑤有施工單位簽署的工程保修書；⑥建設(shè)行政主管部門出具的

認(rèn)可文件及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完

畢；⑦有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

［多選題］8.在建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中，承租人的權(quán)利有()。

A.要求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物的權(quán)利

B.按期收回土地使用權(quán)租金的權(quán)利

C.依法收回出租的土地的權(quán)利

D.合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附著物的權(quán)利

E.保管權(quán)利

正確答案：AD

參考解析:在建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中，承租人的權(quán)利有：①有按照租賃合

同的規(guī)定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利；②有要

求保障正常、有效使用租賃標(biāo)的物的權(quán)利。

［多選題］9.房地產(chǎn)征收的類型包括()。

A.集體所有的土地征收

B.個(gè)人的房屋及其他房地產(chǎn)征收

C.企業(yè)所有的土地征收

D.建筑用地征收

E.基本農(nóng)田征用

正確答案：AB

參考解析：《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)

定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)

產(chǎn)?！睂?shí)踐中，房地產(chǎn)征收分為集體所有的土地征收和國有土地上單位、個(gè)人

的房屋征收兩類。其他不動(dòng)產(chǎn)征收通常是隨著土地征收或房屋征收而同時(shí)被征

收的。

［多選題］10.關(guān)于出租型房地產(chǎn)的凈收益的求取，下列說法正確的有0。

A.在實(shí)際求取中，如果維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租人負(fù)擔(dān)，則出租人

所得的租金就接近于凈收益，此時(shí)扣除的項(xiàng)目要相應(yīng)地減少

B.出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象

C.租賃收入包括潛在毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入

D.出租型房地產(chǎn)的凈收益是根據(jù)租賃資料來求取的，通常為租賃收入扣除維修

費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額

E.基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入+空置和

收租損失+其他收入一運(yùn)營費(fèi)用

正確答案：ABCD

參考解析：E項(xiàng)，基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金

收入一空置和收租損失+其他收入一運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入一運(yùn)營費(fèi)用。

［多選題］11.在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意時(shí)應(yīng)注意()。

A.項(xiàng)目的主題創(chuàng)意要勇于創(chuàng)新

B.項(xiàng)目的主題創(chuàng)意要易于展示和傳播

C.項(xiàng)目的主題創(chuàng)意應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求特征相吻合

D.項(xiàng)目的主題創(chuàng)意要與開發(fā)項(xiàng)目所處地區(qū)的資源條件相協(xié)調(diào)

E.項(xiàng)目的主題創(chuàng)意應(yīng)與開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)相符合

正確答案：BCDE

參考解析：在進(jìn)行項(xiàng)目主題創(chuàng)意時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：①項(xiàng)目的主題創(chuàng)意要

易于展示和傳播。主題創(chuàng)意內(nèi)涵應(yīng)該是能夠通過房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具體表現(xiàn)出來

的，能夠被消費(fèi)者親身感受到的，能夠運(yùn)用宣傳推廣方式明確傳遞信息的，而

不是抽象的概念。②項(xiàng)目的主題創(chuàng)意應(yīng)與開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)相符合。只有當(dāng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主題創(chuàng)意與內(nèi)在品質(zhì)相結(jié)合、相聯(lián)系時(shí)，主題創(chuàng)意的內(nèi)涵才

會(huì)被消費(fèi)者所接受，并引發(fā)他們對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的聯(lián)想與期待。③項(xiàng)目的主題創(chuàng)意

要與開發(fā)項(xiàng)目所處地區(qū)的資源條件相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)所處地區(qū)的資源條件包括自

然資源條件和人文資源條件，資源條件是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地區(qū)資源特征的基

礎(chǔ)，也是開發(fā)項(xiàng)目主題創(chuàng)意的基礎(chǔ)。④項(xiàng)目的主題創(chuàng)意應(yīng)與目標(biāo)客戶的需求特

征相吻合。主題創(chuàng)意的傳遞對(duì)象就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，只有與目標(biāo)

客戶的需求相吻合，才能激發(fā)目標(biāo)客戶購買動(dòng)機(jī)。

［多選題］12.施工承包合同的簽訂管理中，在具備與承包人簽訂施工合同的前提

條件時(shí)，應(yīng)對(duì)承包人的資格、資信和履約能力進(jìn)行預(yù)審，下列屬于預(yù)審的主要

內(nèi)容的是0。

A.公司的組建時(shí)間

B.承包人具有對(duì)擬發(fā)包的開發(fā)項(xiàng)目施工的實(shí)際能力

C.社會(huì)信譽(yù)

D.財(cái)務(wù)情況

E.承包人應(yīng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)審查注冊，具有法人營業(yè)執(zhí)照，實(shí)行獨(dú)立核

算的施工企業(yè)

正確答案：BCDE

參考解析：在具備與承包人簽訂施工合同的前提條件時(shí)，應(yīng)對(duì)承包人的資格、

資信和履約能力進(jìn)行預(yù)審。預(yù)審的主要內(nèi)容為：①承包人應(yīng)有經(jīng)建設(shè)主管部門

審查并簽發(fā)的，具有承包本開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容資格的資質(zhì)等級(jí)證書；②承包人

應(yīng)是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)審查注冊，具有法人營業(yè)執(zhí)照，實(shí)行獨(dú)立核算的施工

企業(yè)；③承包人具有對(duì)擬發(fā)包的開發(fā)項(xiàng)目施工的實(shí)際能力，包括施工技術(shù)人員

和技術(shù)工人素質(zhì)，以及主要施工機(jī)械設(shè)備；④財(cái)務(wù)情況，包括資金情況，特別

是流動(dòng)資金情況，以及近幾年經(jīng)營狀況；⑤社會(huì)信譽(yù)，包括已承接的施工任務(wù)

及完成情況，承包類似工程的施工經(jīng)歷和近幾年承包的主要工程的質(zhì)量、安全

及工期情況，合同履約情況。對(duì)承包人的資格預(yù)審，招標(biāo)工程可以通過招標(biāo)預(yù)

審進(jìn)行；非招標(biāo)工程可通過社會(huì)調(diào)查進(jìn)行。

［多選題］13.按照貸款對(duì)象和及用途劃分，房地產(chǎn)貸款的種類包括()。

A.土地儲(chǔ)備貸款

B.房地產(chǎn)抵押貸款

C.房地產(chǎn)開發(fā)貸款

D.個(gè)人住房貸款

E.商業(yè)用房貸款

正確答案：ACDE

參考解析：貸款是指貸款人對(duì)借款人提供的并按約定利率和期限還本付息的貨

幣資金。根據(jù)貸款對(duì)象及用途，房地產(chǎn)貸款分為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸

款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款。

［多選題］14.下列關(guān)于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的表述，正確的有()。

A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

B.計(jì)算時(shí)一般采用試算法求得項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

C.當(dāng)FIRR>ic時(shí)，則方案或項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可以接受

D.當(dāng)FIRR<ic時(shí)，則方案或項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可以接受

E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率

正確答案：ABCE

參考解析：

D項(xiàng)，計(jì)算出投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率后，可通過與基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率%

進(jìn)行比較來判斷方案或項(xiàng)目是否可行，其判斷準(zhǔn)則是：①當(dāng)FIRR)％時(shí)，則方案或

項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可以接受；②當(dāng)FIRR<ic時(shí)，則方案或項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)予以拒絕。

［多選題］15.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)有()。

A.全面性

B.及時(shí)性

C.標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性

D.連續(xù)性

E.發(fā)展性

正確答案：ABCD

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的特點(diǎn)有：①全面性。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)

目質(zhì)量目標(biāo)具有廣泛性和綜合性，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體質(zhì)量目標(biāo)就應(yīng)實(shí)施全面的質(zhì)

量控制。②及時(shí)性與主動(dòng)性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過程中，由于工序環(huán)節(jié)

多、中間產(chǎn)品多、隱蔽工程多，如果不及時(shí)檢查、發(fā)現(xiàn)并解決存在的質(zhì)量問

題，就容易造成質(zhì)量隱患。③標(biāo)準(zhǔn)的適應(yīng)性。項(xiàng)目管理者不可能依據(jù)一個(gè)始終

不變的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量控制，而應(yīng)針對(duì)不同的產(chǎn)品、時(shí)段以及質(zhì)量要求進(jìn)行質(zhì)量

控制。④連續(xù)性和相關(guān)性。質(zhì)量控制貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)全過

程，從項(xiàng)目決策開始，到設(shè)計(jì)、材料設(shè)備采購、施工，甚至到銷售和物業(yè)管

理，各個(gè)階段是連續(xù)的、相關(guān)的。

［多選題］16.下列各項(xiàng)屬于房地產(chǎn)廣告媒體的有()。

A.雜志廣告

B.捆綁媒體

C.廣播廣告

D.戶外廣告

E.網(wǎng)絡(luò)廣告

正確答案：ACDE

參考解析：房地產(chǎn)廣告媒體可分為：①報(bào)紙廣告，具有廣泛性、可信賴性、方

便性、易保存性等優(yōu)點(diǎn)；②雜志廣告，具有讀者集中、針對(duì)性強(qiáng)、吸引力強(qiáng)、

宣傳效果好、閱讀從容、保存期長等優(yōu)點(diǎn)；③直接函件廣告(傳真、郵件

等)，具有針對(duì)性、親切感、無沖突性、反饋性好等優(yōu)點(diǎn)；④廣播廣告，具有

傳播迅速、覆蓋率高、針對(duì)性強(qiáng)、表現(xiàn)力強(qiáng)、費(fèi)用低等優(yōu)點(diǎn)；⑤電視廣告，具

有傳播面廣、影響力大、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)手段和方式多樣等優(yōu)點(diǎn)；⑥戶外廣

告，具有長期性、固定性、集中性效應(yīng)等優(yōu)點(diǎn)；⑦網(wǎng)絡(luò)廣告，具有傳播面廣、

時(shí)間長、訴求力強(qiáng)、表現(xiàn)力豐富、更新便捷等優(yōu)點(diǎn)。

［多選題］17.房地產(chǎn)征收征用的情形有()。

A.國防和外交

B.公共利益的需要

C.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

D.商品房開發(fā)

E.搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要

正確答案：ABE

參考解析：《房屋征收條例》將公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開，排除

了一些顯然出于商業(yè)目的、與公共利益無關(guān)的用途，在立法史上首次界定了公

共利益的范圍，即：①國防和外交的需要；②由政府組織實(shí)施的能源、交通、

水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；③由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、

體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事

業(yè)的需要；④由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；⑤由政府依照城

鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改

建的需要；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

［多選題］18.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期策劃的整體性主要體現(xiàn)在()。

A.項(xiàng)目前期策劃要與項(xiàng)目運(yùn)行的全過程相結(jié)合

B.項(xiàng)目前期策劃要與同一個(gè)市場區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目組合相結(jié)合

C.項(xiàng)目前期策劃要適應(yīng)市場需求

D.項(xiàng)目前期策劃要與企業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)相結(jié)合

E.項(xiàng)目前期策劃要具有可操作性

正確答案：ABD

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體性主要體現(xiàn)在以下三個(gè)層面上：①項(xiàng)目前期

策劃要與企業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)相結(jié)合。這就要求在項(xiàng)目前期策劃過程中，應(yīng)明確

本項(xiàng)目在企業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)中的地位與作用。②項(xiàng)目前期策劃要與同一個(gè)市場

區(qū)域內(nèi)(如一個(gè)城市、一個(gè)片區(qū)等)的項(xiàng)目組合相結(jié)合。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

在同一個(gè)市場區(qū)域內(nèi)往往有若干個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，構(gòu)成其在這一個(gè)市場區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)

目組合。③項(xiàng)目前期策劃要與項(xiàng)目運(yùn)行的全過程相結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)運(yùn)

行復(fù)雜的過程，環(huán)節(jié)多、頭緒多、涉及的部門和行業(yè)多。在項(xiàng)目前期策劃過程

中，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)行的全過程，尤其是對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行過程中的一些主要節(jié)點(diǎn)

要全面謀劃、整體思考。

［多選題］19.房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告的正文的主要內(nèi)容包括()。

A.市場調(diào)研背景的基本情況

B.市場調(diào)研的數(shù)據(jù)匯總

C.市場調(diào)研的分析論證

D.市場調(diào)研方法和統(tǒng)計(jì)分析方法的選擇及說明

E.市場變化的不確定性分析

正確答案：ACDE

參考解析：一般來說，市場調(diào)研報(bào)告正文的主要內(nèi)容應(yīng)包括下列部分：①對(duì)調(diào)

研目的以及所要解決的問題進(jìn)行說明；②市場調(diào)研背景的基本情況；③市場調(diào)

研方法和統(tǒng)計(jì)分析方法的選擇及說明；④市場調(diào)研的分析論證；⑤市場變化的

不確定性分析；⑥針對(duì)市場調(diào)研問題提出建議。B項(xiàng)在附錄部分列出。

［多選題］20.住宅群體平面組合的方式包括()。

A.行列式

B.周邊式

C.點(diǎn)群式

D.混合式

E.分散式

正確答案：ABCD

參考解析：住宅群體平面組合，主要有行列式、周邊式、點(diǎn)群式和混合式。①

行列式是指條式單元住宅或聯(lián)排式住宅按一定朝向和合理間距成排布置的方

式。其變化形式有交錯(cuò)排列、變化間距和單元錯(cuò)接3種。②周邊式是指住宅建

筑沿街坊或院落周邊布置的形式。③點(diǎn)群式住宅布局包括低層獨(dú)院式住宅、多

層點(diǎn)式及高層塔式住宅布局。④混合式是指上述三種基本形式的結(jié)合或變形的

組合形式，常見的往往以行列式為主，結(jié)合周邊式布置。無論采用哪種群體平

面組合，都應(yīng)考慮衛(wèi)生、安全要求和鄰里關(guān)系以及群體間與地方特色的協(xié)調(diào)。

［多選題］21.下列關(guān)于敏感性分析的表述中，正確的有()。

A.項(xiàng)目對(duì)某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時(shí)引起

項(xiàng)目指標(biāo)的變化幅度(通常是列表表示)

B.敏感性分析可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益

情況為最好，在什么范圍變化時(shí)，投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況最差等這類最樂觀

和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)

C.敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種

D.敏感性分析只可用于對(duì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，而不可用于對(duì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的

分析

E.敏感性分析既可用于對(duì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，也可用于對(duì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分

析

正確答案：ABCE

參考解析：D項(xiàng)，敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。單因素

敏感性分析是敏感性分析的基本方法。敏感性分析可用于對(duì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分

析。

［多選題］22.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合同體系中，施工單位的主要合同關(guān)系的有0。

A.分包合同

B.運(yùn)輸合同

C.融資合同

D.加工合同

E.租賃合同

正確答案：ABDE

參考解析：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合同體系中，施工單位的主要合同關(guān)系包括：①

分包合同；②貨物采購合同；③運(yùn)輸合同；④加工合同；⑤租賃合同；⑥勞務(wù)

供應(yīng)合同；⑦保險(xiǎn)合同。

［多選題］23.根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)有

()。

A.制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

B.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施

C.選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員

D.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

E.籌集和使用專項(xiàng)維修資金

正確答案：ACDE

參考解析：《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的下列事項(xiàng)需由業(yè)主共同

決定：①制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的

管理規(guī)約；③選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員；④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)

企業(yè)或者其他管理人；⑤籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；⑥改

建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；⑦有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。B

項(xiàng)屬于業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

［多選題］24.下列不屬于心理細(xì)分因素的有()。

A.需求偏好

B.生活方式

C.個(gè)性特點(diǎn)

D.價(jià)值觀念

E.購買動(dòng)機(jī)

正確答案：AE

參考解析：依據(jù)心理因素的市場細(xì)分，是根據(jù)消費(fèi)者的心理特征的差異性進(jìn)行

的市場細(xì)分。主要的細(xì)分依據(jù)有生活方式、個(gè)性特點(diǎn)和價(jià)值觀念。如不同文化

背景和社會(huì)階層的人可能有不同的生活方式，對(duì)住宅的需求和偏好也隨著生活

方式的不同而不同，有的注重交通便利、配套完善，有的追求環(huán)境優(yōu)美、自然

清新。在市場細(xì)分的實(shí)際工作中.一般不會(huì)只按心理因素進(jìn)行市場細(xì)分，通常是

把心理因素與其他因素結(jié)合在一起，如人口因素加心理因素、地理因素加心理

因素進(jìn)行市場細(xì)分。

［多選題］25.評(píng)標(biāo)小組由()組成。

A.出讓人代表

B.投標(biāo)申請人代表

C.市政府代表

D.有關(guān)專家

E.競買人

正確答案：AD

參考解析：評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，評(píng)標(biāo)小組人數(shù)為5人以