房地產 -中指丨近期房地產政策解讀及趨勢展望2024年 10月

近期房地產政策解讀及趨勢展望中指控股中指研究院2024.102926政治局會議特點：9月底非常規(guī)時間召開經(jīng)濟主題政治局會議926政治局會議特點：9月底非常規(guī)時間召開經(jīng)濟主題政治局會議，體現(xiàn)出當前經(jīng)濟工作的緊迫性和中央的重視程度財政政策方面表述更為積極，四季度財政政策有望加大力度，提高赤字規(guī)模，發(fā)行更大規(guī)模超長期特別國債等方面有預期房地產相關表述在全文中位置更重要，內容及提法更為積極策/3近期重要會議中關于房地產表述：本次會議針對房地產的內容和提法更為積極，強調要“促進房地產市場止跌回穩(wěn)”，明確多項房地產舉措新模式中央政治局要促進房地產市場止跌回穩(wěn)加大“白名單”項目金融等政策，推動構對商品房建設要嚴加快構建房地產發(fā)展新模式加快建立租購并舉的住房制加大保障性住房建設和供險/央行多舉措加速落地：央行推出多項政策助力房地產，降準降息等政策已加速落地，年內仍有進一步降準降息空間9月24日，央行、國家金融監(jiān)管總監(jiān)、證住房再貸款中央行出資比例由60%提高至100%，將經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”延期到2026年底，研究出臺盤活存量土地的增量政策9月27日，央行降準0.5個百分點，釋放中長期資金約1萬億元，同時下調7天期逆回購操作利率20BP，預計10月時5年以上LPR將跟隨下調9.5%9.0%8.5%8.0%7.5%7.0%6.5%7.0%\9月27日①下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放中長期資金約1萬億元。②公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.70%調整為1.50%，下調20BP。9月29日①優(yōu)化個人住房貸款利率機制，各商業(yè)銀行將存量房貸利率調整為LPR-30bp，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限（如有）。②商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。③對于金融機構發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。④《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》、《中國人民銀行辦公廳國家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》中有關政策有適用期限的，將適用期限延長至2026年12月31日。穩(wěn)市場一線城市政策優(yōu)化：落實政治局會議要求，一線城市優(yōu)化樓市政策籍籍籍本次限購政策優(yōu)化集中于降低購買門檻：降低社保/個稅年限要求增加特定人群、特定區(qū)域可購買套數(shù)下調首付比例上海、深圳增值稅免征年限“5改2”數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理5策籍策籍穩(wěn)市場政策優(yōu)化：北京、上海及時取消普宅認定標準，有助于降低購買改善型住房的交易稅費，多地快速跟進下調二套首付比例、取消普宅認定標準成交價格：≤同級別土地上住房平均交易價格1.2倍，可上浮20%，類別調整前調整后北京容積率小區(qū)容積率≥1.0取消建筑面積單套建筑面積≤144㎡成交價格五環(huán)內單價<85000元㎡五環(huán)到六環(huán)單價<65000元㎡六環(huán)外單價<45000元㎡上海房屋類型五層以上(含五層)的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等取消建筑面積單套建筑面積≤144㎡廣州容積率小區(qū)容積率≥1.0小區(qū)容積率≥1.0建筑面積單套住房套內建筑面積≤120m2或建筑面積≤144㎡單套住房套內建筑面積≤120m2或建筑面積≤144㎡成交價格實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下深圳容積率小區(qū)容積率≥1.0小區(qū)容積率≥1.0建筑面積單套住房套內建筑面積≤120m2或建筑面積≤144㎡單套住房套內建筑面積≤120m2或建筑面積≤144㎡數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理6穩(wěn)市場：今年以來已有超280省市出臺近600條政策，政策環(huán)境超上一輪周期最寬松階段次0次034l3月5月6月7月8月9月7數(shù)據(jù)來源：央行，中指研究院綜合整理7去庫存（國企收儲）：5.17后，已有超30城發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價格，但由于部分因素影響，進展偏慢截至2024年6月末，3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。8月17日，武漢首單項目落地，改造裝修后可提供保租房500余套。8月26日，重慶第二批收購項目簽約，裝修改造后可提供保障房2600余套。8月9日，華發(fā)股份發(fā)布公告，擬與公司控股股東珠海華發(fā)集團有限公司或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務（含達到預售條件的房源總交易金額不超過120億元。城市分布不匹配：在房企庫存壓力大、出售意愿較強的城市，保障性住房需求相對有限，國企收儲規(guī)模較??；而在保障性住房需求相對強烈的城市，市場庫存壓力較小，房企折價出售意愿也相對較低。面積段不匹配：國企收儲用作保障房，保障房通常要求房源套型面積在90平以下，但目前市場庫存中90平方米以下房源占比相對較小。樓棟要求不匹配：目前多數(shù)城市要求優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目進行收購。收儲價格撮合難度大：達到收購主體經(jīng)濟平衡所需的價格水平一般開發(fā)商難以接受。資金成本高：央行3000億元保障房再貸款最長使用期限不超過5年，再貸款年利率1.75%，若考慮商業(yè)銀行貸款利率上浮，則國企收儲的資金成本大約在3%左右，如果再考慮改造、運營等成本，實際成本可能更高。////////數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理8去庫存（存量土地盤活合理調整規(guī)劃條件及設計要求有助于提升土地價值；資金方面，自然資源部提出“收回收購土地用于保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資?在將部分地方政府專項債券用于?在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項政策我們和金融監(jiān)?妥善處置閑置土地、盤活存量土地?一是允許企業(yè)按照程序合理調整規(guī)劃條件和設計要求，?二是促進市場流通轉讓，發(fā)揮土地二級市場作用，支持預告登記轉讓和“帶押過戶”，鼓勵轉讓或者合?三是支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房9可通過地方政府專項債券等資金予以支持，但要量力而行，須是非企業(yè)自身原因造成閑置或者土地局部未開發(fā)，且企業(yè)無力繼續(xù)開?收回閑置土地的關鍵在于土地收購的價格標準。自然資源部擬建議，可以參照市場評估價格，也可參照原地價款、利息及經(jīng)審計的開發(fā)建設直接投入，確定補償標準。城市政府和土地使用權人要在市場化、法治化的基礎上充分協(xié)商，但不能簡單按照市場評估價來收購，“企業(yè)該承擔自身損失的就要承擔損失”?！鞯乜稍谖募笇г瓌t下自行確定收回?收回存量土地后，自然資源部鼓勵地方政府優(yōu)化規(guī)劃條件后重新供應，明確收回土地優(yōu)先用于保障性住房。如果地方政府收購存量土地用于保障性住房，其回收價格不能高于保障性住房售價扣除建安去庫存（退地越秀近期在廣州實現(xiàn)退地回收資金120億元，均以票據(jù)形式補償，用于廣龍路地塊暨南大學北側地塊二塊拿地至今地塊尚去庫存（調規(guī)武漢明確加快盤活存量用地后，今年以來已有超10宗地塊申請將商業(yè)用地調整為住宅用地加快盤活存量用地。知2024年以來武漢“商改住”調規(guī)地塊已有超10宗，申請調規(guī)地塊多為2020、2021年成交地塊，部分地塊為純商業(yè)