光大證券物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展新路徑系列報(bào)告（一）：把握銀發(fā)經(jīng)濟(jì)物管開辟社區(qū)增值新賽道

把握銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，物管開辟社區(qū)增值新賽道老齡化進(jìn)程加快，養(yǎng)老服務(wù)需求增長，潛在空間較大2022年我國人口負(fù)增長，60歲及以上人口2.8億，占總?cè)丝诒戎?9.8%，根據(jù)聯(lián)合國《2022年世界人口展望》預(yù)計(jì)，到2050年該比重將達(dá)到38.8%。老年人口多，老齡化進(jìn)程快，由此催生出對(duì)養(yǎng)老服務(wù)巨大而迫切的需求，我國養(yǎng)老服務(wù)市場潛在空間較大。在居家及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)賽道內(nèi)，隨著老年人群對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的認(rèn)知深入，疊加長護(hù)險(xiǎn)在全國范圍內(nèi)試點(diǎn)持續(xù)擴(kuò)大，居家及社區(qū)養(yǎng)老市場將步入快速增長階段。隨著老齡人口總量的增長，以及國家戰(zhàn)略重視，鼓勵(lì)更多社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老市場，商業(yè)養(yǎng)老的普及率提升，養(yǎng)老服務(wù)市場空間有望進(jìn)一步打開。家庭照料欠缺，二三支柱占比低，退休準(zhǔn)備不足，物業(yè)+養(yǎng)老解決養(yǎng)老難點(diǎn)痛點(diǎn)我國老年人口中空巢老人占比已超過50%，“421”特殊家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致家庭照護(hù)負(fù)擔(dān)沉重，依靠商業(yè)和社會(huì)力量解決養(yǎng)老需求將是大勢所趨；2021年末中國養(yǎng)老一二支柱合計(jì)資金規(guī)模為10.8萬億元，占當(dāng)年GDP比重為9.5%，與發(fā)達(dá)國家相比仍然有較大差距；老年人人均養(yǎng)老金1791元/月，難以保證老年時(shí)期生活質(zhì)量。物業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)能滿足老年人居家養(yǎng)老、差異化服務(wù)需求，有效緩解供給短缺問題，能有效提高居民付費(fèi)意識(shí)、降低養(yǎng)老服務(wù)總社會(huì)成本。中國老齡化進(jìn)程與過去的日本相似，日本養(yǎng)老制度和公司有重要參考價(jià)值日本早在20世紀(jì)70年代就進(jìn)入老齡化社會(huì)，至今已50余年，老齡化程度仍處于全球最高水平。步入老齡化社會(huì)后，日本對(duì)于個(gè)人護(hù)理服務(wù)和家政服務(wù)的需求快速釋放，家政服務(wù)、個(gè)人護(hù)理均屬于服務(wù)型消費(fèi)，隨著老齡化程度加深，需求不斷增長，1970-2022年日本家政服務(wù)價(jià)格累計(jì)上漲531%，個(gè)人護(hù)理服務(wù)價(jià)格變化趨勢與30年前的日本（1960-1990）高度擬合，老齡化進(jìn)程相似，日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)我們有借鑒意義：日本建立的介護(hù)保險(xiǎn)制度對(duì)于我國倡導(dǎo)的“9073”養(yǎng)老模式有重要參考價(jià)值，日醫(yī)學(xué)館等優(yōu)秀養(yǎng)老服務(wù)公司也值得我們學(xué)習(xí)借鑒。物業(yè)掘金中國“9073”養(yǎng)老市場，業(yè)務(wù)協(xié)同性高，社區(qū)增值空間廣闊在我國“9073”的養(yǎng)老模式下，物業(yè)主要聚焦的是90%的居家養(yǎng)老服務(wù)和7%的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。居家養(yǎng)老服務(wù)的形式主要是上門服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容可包括生活照料、家庭服務(wù)、精神慰藉、居家適老化改造等。社區(qū)養(yǎng)老則是日間照料或短期社區(qū)留宿的養(yǎng)老方式。除了傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)外，大多物業(yè)企業(yè)早已布局美居、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、社區(qū)零售、居家社區(qū)養(yǎng)老等增值業(yè)務(wù)，社區(qū)增值業(yè)務(wù)成為物業(yè)公司成長最快的業(yè)務(wù)，養(yǎng)老服務(wù)與家政上門存在一定的協(xié)同性，開展養(yǎng)老相關(guān)業(yè)務(wù)，有助于增厚社區(qū)增值業(yè)務(wù)收入，也能提高員工的人均效能。投資建議：隨著我國老齡化趨勢逐漸加深，養(yǎng)老市場需求持續(xù)增長?！?073”養(yǎng)老模式面臨著養(yǎng)老護(hù)理人員不足，養(yǎng)老服務(wù)供需不匹配等問題，我們認(rèn)為物業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)具有巨大優(yōu)勢。我們看好物業(yè)+養(yǎng)老細(xì)分賽道，同時(shí)在此基礎(chǔ)上，我們建議關(guān)注基本面較好，目前在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域試點(diǎn)較為成功，積累了豐富養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)和良好的品牌口碑，并且具備一定規(guī)模優(yōu)勢，未來養(yǎng)老業(yè)務(wù)有望進(jìn)一步滲透的物管公司，如保利物業(yè)、綠城服務(wù)。建議關(guān)注團(tuán)餐業(yè)務(wù)發(fā)展較好，在老年人配餐服務(wù)方面有望占據(jù)重要市場份額的公司，如新城悅服務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)分析：投入成本短期內(nèi)無法收回；養(yǎng)老服務(wù)需求不及預(yù)期；品牌聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。資料來源：Wind），房地產(chǎn)房地產(chǎn)隨著我國老齡化程度的不斷加深，養(yǎng)老需求不斷加大，養(yǎng)老服務(wù)已是受到較多關(guān)注的重要領(lǐng)域。如今，不少物業(yè)企業(yè)拓展自身業(yè)務(wù)邊界，廣泛開展包括居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)在內(nèi)的增值服務(wù)，在政策推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式發(fā)展下，物業(yè)養(yǎng)老也已成為社區(qū)增值服務(wù)的重要賽道。人口老齡化趨勢的加深、社會(huì)養(yǎng)老供給欠缺、基本養(yǎng)老金壓力較大，都給物業(yè)養(yǎng)老市場帶來發(fā)展機(jī)遇。為什么我們看好物業(yè)養(yǎng)老服務(wù)賽道？“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)模式如何有效解決當(dāng)前我國養(yǎng)老體系存在的突出問題？未來物業(yè)如何有效掘金我國“9073”的養(yǎng)老市場？本篇報(bào)告將重點(diǎn)對(duì)以上問題進(jìn)行探討研究。1）我們從養(yǎng)老服務(wù)的供給端、需求端出發(fā)，分析行業(yè)供需不匹配問題，物業(yè)+養(yǎng)老具備獨(dú)特優(yōu)勢。養(yǎng)老服務(wù)需求不斷增多，而我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老床位以及專業(yè)護(hù)理人員都存在較大缺口，一般公辦養(yǎng)老院價(jià)格較有吸引力，市場供不應(yīng)求，而高等養(yǎng)老院入住率則相對(duì)偏低。通過分析，我們認(rèn)為物業(yè)企業(yè)在地理位置、人員配備、專業(yè)化優(yōu)質(zhì)服務(wù)及價(jià)格上具有先天優(yōu)勢，能有效解決我國養(yǎng)老服務(wù)市場存在的問題，具有獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。2）我們分析日本老齡化進(jìn)程和養(yǎng)老公司，獲取經(jīng)驗(yàn)。人口老齡化是全球關(guān)注的重大社會(huì)問題，是社會(huì)發(fā)展的必然。日本老齡化程度仍處于全球最高水平，表現(xiàn)為生育率持續(xù)下降、預(yù)期壽命不斷延長、勞動(dòng)力人口逐漸減少。為了應(yīng)對(duì)老齡化問題，日本在技術(shù)、醫(yī)療、制度、創(chuàng)新能力方面持續(xù)增強(qiáng)，于2000年建立了介護(hù)保險(xiǎn)制度。日本的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)在制度建立、配套法律、人員保障、服務(wù)體系、協(xié)同機(jī)制等方面為我國養(yǎng)老事業(yè)提供重要啟示。在我國倡導(dǎo)“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的模式下，日本居家介護(hù)服務(wù)和設(shè)施介護(hù)服務(wù)的模式和設(shè)計(jì)理念為我國物業(yè)企業(yè)開展居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)提供參考。3）我們測算了當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)市場的潛在空間。按照“9073”的格局，分別測算了三種養(yǎng)老服務(wù)的市場空間，我們認(rèn)為當(dāng)前居家養(yǎng)老空間廣闊，滲透率低，并看好居家養(yǎng)老市場；分析競爭格局，我們認(rèn)為物業(yè)+養(yǎng)老有望突圍。1、國家支持物業(yè)+養(yǎng)老的力度增強(qiáng)，提供優(yōu)惠政策，如稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等；2、我國長期護(hù)理保險(xiǎn)制度建立，養(yǎng)老服務(wù)支付能力提升；3、服務(wù)價(jià)格體系建立完善，老年人服務(wù)消費(fèi)意識(shí)逐步覺醒，支付意愿增強(qiáng)；4、老齡化進(jìn)程加快，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)需求增加，滲透率提升。由于物業(yè)公司大部分收入來自物業(yè)費(fèi)收取，經(jīng)營性現(xiàn)金流健康，具備“現(xiàn)金奶?！钡奶攸c(diǎn)，因此物業(yè)公司有動(dòng)力將業(yè)務(wù)延伸拓展，尋求業(yè)績增長的多重驅(qū)動(dòng)。物業(yè)作為小區(qū)“管家”，貼近業(yè)主，也更容易獲得小區(qū)居民的信任，長期積累的小區(qū)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)使得物管企業(yè)有能力解決高齡、空巢、獨(dú)居、失能老年人生活照料和長期照護(hù)難題。部分物業(yè)公司已經(jīng)開展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，集團(tuán)內(nèi)部有成熟養(yǎng)老業(yè)務(wù)的物企更加具備領(lǐng)先優(yōu)勢。房地產(chǎn)房地產(chǎn) 7 7 8 5.4.2、椿萱茂·虹灣長者社區(qū) 7 7 7 7 8 9 房地產(chǎn)前期觀點(diǎn)回顧國家衛(wèi)生健康委老齡司司長王海東表示，預(yù)計(jì)“十四五”時(shí)期，我國60歲及以上老年人口總量將突破3億，占總?cè)丝诒戎爻^20%，進(jìn)入中度老齡化階段；2035年，60歲及以上老年人口將突破4億，占比將超過30%，進(jìn)入重度老齡化階段；到2050年前后，我國老年人口規(guī)模和比重、老年撫養(yǎng)比和社會(huì)撫養(yǎng)比將相繼達(dá)到峰值。老年人口多，老齡化進(jìn)程快，由此催生出對(duì)養(yǎng)老服務(wù)巨大而迫切的需求，我國養(yǎng)老服務(wù)市場潛在空間較大。同時(shí)，“421”為主的特殊家庭結(jié)構(gòu)導(dǎo)致家庭照護(hù)負(fù)擔(dān)沉重，父母往往與子女異地居住，空巢、獨(dú)居老人增多，依靠商業(yè)和社會(huì)力量解決養(yǎng)老需求將是大勢所趨。我們在歷史報(bào)告20171031《最美夕陽紅，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入搶灘登陸黃金期》提出：1、養(yǎng)老市場供需嚴(yán)重不平衡，有效供給缺乏，匹配程度低，公立機(jī)構(gòu)一床難求，私立機(jī)構(gòu)兩極分化，養(yǎng)老需求者多在“漫長等待”與“高昂費(fèi)用”之間猶豫矛盾。痛點(diǎn)無法解決，催生巨大市場空間。2、雖然各方資本均加快了在養(yǎng)老地產(chǎn)的布局，但我們認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營對(duì)資金獲取、資源整合、政策支持、醫(yī)療機(jī)構(gòu)匹配、客戶信任程度等方面要求較高，故推薦資源整合能力強(qiáng)、公司基本面良好，未來發(fā)展前景明確，在養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中已有較高知名度，已形成系列養(yǎng)老產(chǎn)品的地產(chǎn)開發(fā)公司。我們在歷史報(bào)告20221128《風(fēng)險(xiǎn)因子緩釋，發(fā)展路徑漸明——房地產(chǎn)行業(yè)（物業(yè)服務(wù)）2023年度投資策略》提出：1、物業(yè)行業(yè)發(fā)展路徑一：“物業(yè)+養(yǎng)老”：社區(qū)養(yǎng)老逐漸成為剛性需求，物業(yè)長期積累的小區(qū)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)使得物管企業(yè)有能力解決高齡、空巢、獨(dú)居、失能老年人生活照料和照護(hù)難題。2、近年我國老齡人口占比呈現(xiàn)加速提升趨勢，且老齡人口基數(shù)龐大。為應(yīng)對(duì)日益突出的老齡化問題，十九屆五中全會(huì)首次將應(yīng)對(duì)人口老齡化上升為國家戰(zhàn)略，隨后在“十四五”規(guī)劃2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中提到未來要全要素構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系，打造家居、社區(qū)、機(jī)構(gòu)協(xié)同發(fā)展的養(yǎng)老體系，以有效強(qiáng)化基本養(yǎng)老服務(wù)，滿足多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求。3、社區(qū)養(yǎng)老逐漸成為剛性需求，物業(yè)作為小區(qū)“管家”，貼近業(yè)主，也更容易獲得小區(qū)居民的信任，長期積累的小區(qū)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)使得物管企業(yè)有能力解決高齡、空巢、獨(dú)居、失能老年人生活照料和長期照護(hù)難題。部分物業(yè)公司已經(jīng)開展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，集團(tuán)內(nèi)部有成熟養(yǎng)老業(yè)務(wù)的物企更加具備領(lǐng)先優(yōu)勢。本篇報(bào)告將從我國養(yǎng)老市場形勢、養(yǎng)老服務(wù)體系存在的問題、國外相關(guān)養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)以及物業(yè)挖掘養(yǎng)老市場這四個(gè)方面出發(fā)，分析我國養(yǎng)老市場的發(fā)展空間，探尋物業(yè)+養(yǎng)老的競爭力。出生率低下，人口增長率大幅放緩。自1971年計(jì)劃生育政策推行以來，我國出生率持續(xù)下降。1963年嬰兒潮時(shí)期我國人口出生率達(dá)43.37‰，2022年已降低至6.77‰，同主要國家/地區(qū)對(duì)比，我國人口出生率處于較低水平。隨著人口出生率的降低，我國人口增長率隨之放緩，2021年我國人口增長率已降低至0.34‰，2022年我國人口出現(xiàn)負(fù)增長，為-0.6‰，聯(lián)合國《2022年世界人口展望》預(yù)測，2022年后我國人口會(huì)持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長趨勢。資料來源：世界銀行，光大證券研究所整理，橫線為區(qū)間平均值資料來源：聯(lián)合國《2022年世界人口展望》，光大證券研究所整理預(yù)期壽命提升，老齡化趨勢加快。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平得到提升，民眾預(yù)期壽命也不斷增長，2021年，我國居民人均預(yù)期壽命達(dá)到78.2歲。出生率的下降、人口增長率的放緩以及預(yù)期壽命的提升，帶來的是我國老齡化趨勢的加快。近年，許多國家地區(qū)的老年撫養(yǎng)比迅速上升，2022年，我國60歲及以上老年人口數(shù)為2.8億，老年撫養(yǎng)比持續(xù)上升。資料來源：聯(lián)合國《2022年世界人口展望》，光大證券研究所整理資料來源：世界銀行，光大證券研究所整理根據(jù)聯(lián)合國《2022年世界人口展望》預(yù)測，隨著少兒撫養(yǎng)比的不斷降低、老年撫養(yǎng)比的不斷上升，到2050年，我國15歲以下人口占比將低至11.4%，而60歲以上人口占比將達(dá)到38.8%的水平，平均每三個(gè)人中便有一名60歲以上老人。老齡人口上升，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求增大。隨著我國老年人口的不斷增加，養(yǎng)老市場將產(chǎn)生巨大需求，具體包括養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)、老年醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、老年社會(huì)保障、養(yǎng)老金融服務(wù)、老年用品及相關(guān)產(chǎn)品制造等。養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老設(shè)施老年醫(yī)療養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)市場老年用品及相關(guān)產(chǎn)老年用品及相關(guān)產(chǎn)老年健康促進(jìn)與社會(huì)養(yǎng)老科技和智慧養(yǎng)老服務(wù)市場老年健康促進(jìn)與社會(huì)養(yǎng)老科技和智慧養(yǎng)老服務(wù)市場老年社會(huì)保障老年社會(huì)保障養(yǎng)老金養(yǎng)老金養(yǎng)老教育培訓(xùn)和人力資源服養(yǎng)老教育培訓(xùn)和人力資源服務(wù)市場資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)分類（2020），光大證券研究所整理從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈主要分為三部分:上游：主要是為整個(gè)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)提供養(yǎng)老服務(wù)人才、養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)備、養(yǎng)老軟件技術(shù)、養(yǎng)老保健品等環(huán)節(jié)。其中，醫(yī)療器械設(shè)備公司從影像診斷、呼吸治療、輪椅、助行器、生物傳感等各個(gè)方面參與醫(yī)療器械的研發(fā)、提供醫(yī)療康復(fù)器械設(shè)備產(chǎn)品，幫助老年人日常生活無障礙；軟件技術(shù)公司致力于研發(fā)各種先進(jìn)的信息技術(shù)，創(chuàng)建智慧養(yǎng)老服務(wù)模式；老年保健品產(chǎn)業(yè)主要為老年人提供各種營養(yǎng)品、保中游：主要是養(yǎng)老服務(wù)市場，我國養(yǎng)老服務(wù)主要分為三種模式：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是指為老年人提供生活照料和集中居住場所，滿足老年人生理健康、心理健康、精神文化活動(dòng)等方面需要。社區(qū)養(yǎng)老是指以家庭為核心，將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)引入社區(qū)，如在社區(qū)中開辦日間照料中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、老年人活動(dòng)中心、老年食堂等。居家養(yǎng)老強(qiáng)調(diào)在家中養(yǎng)老，主要是上門服務(wù)的形式。下游：指的是老年群體，其中老年群體的支付方式有兩種，一種是個(gè)人支付，由老年人自身、子女或者其他親戚進(jìn)行支付，另一種是保險(xiǎn)支付，分為社會(huì)保險(xiǎn)和商業(yè)保險(xiǎn)，其中社會(huì)保險(xiǎn)是社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和基本醫(yī)療保險(xiǎn)，商業(yè)保險(xiǎn)有平安人壽、太平洋保險(xiǎn)等。此外，產(chǎn)業(yè)鏈還包括旅游休閑、殯葬等周邊產(chǎn)業(yè)。資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院，艾媒咨詢，光大證券研究所整理機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場競爭較弱。從我國商業(yè)養(yǎng)老市場狀況來看，目前市場上沒有產(chǎn)生頭部企業(yè)。從養(yǎng)老企業(yè)規(guī)模來看，擁有0-99張床位的微小型機(jī)構(gòu)是市場主體，在2020年有2.1萬家；擁有500張床位以上的特大型企業(yè)只有一千多家。從養(yǎng)老機(jī)構(gòu)類型來看，以福利院和敬老院為主的公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占了半數(shù)比例。資料來源：《長壽時(shí)代中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高質(zhì)量發(fā)展研究報(bào)告》，北京泰康溢彩公益基金會(huì)、北京師范大學(xué)中國公益研究院、智睿養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布，光大證券研究所整理資料來源：《長壽時(shí)代中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高質(zhì)量發(fā)展研究報(bào)告》，北京泰康溢彩公益基金會(huì)、北京師范大學(xué)中國公益研究院、智睿養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布，光大證券研究所整理養(yǎng)老市場規(guī)模不斷擴(kuò)張，養(yǎng)老服務(wù)潛在空間較大。近些年，我國養(yǎng)老市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。根據(jù)艾瑞咨詢《2021年中國養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展報(bào)告》估計(jì)，2020年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)整體市場規(guī)模為7.7萬億元，預(yù)計(jì)2030年我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場容量將達(dá)到22.3萬億元。隨著養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)療服務(wù)水平提升、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)市場價(jià)格模式逐步建立，未來機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場仍可保持較快增長。在居家及社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)賽道內(nèi)，隨著老年人群對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的認(rèn)知深入，疊加長護(hù)險(xiǎn)在全國范圍內(nèi)試點(diǎn)持續(xù)擴(kuò)大的促進(jìn)效應(yīng)，居家及社區(qū)養(yǎng)老市場將步入高速增長階段。我們據(jù)市場上調(diào)研機(jī)構(gòu)對(duì)于中國養(yǎng)老院收費(fèi)情況的調(diào)查，一般公辦養(yǎng)老院價(jià)格較有吸引力，市場上供不應(yīng)求，而高等養(yǎng)老院入住率則相對(duì)偏低，或與老年人對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的需求和自身收入水平有關(guān)。資料來源：艾瑞咨詢，光大證券研究所整理當(dāng)前潛在空間達(dá)到1.94萬億元，滲透率仍有較大提升空間我們測算2022年我國養(yǎng)老服務(wù)市場的潛在市場空間約3萬億元，考慮大部分農(nóng)村地區(qū)老人暫時(shí)難以獲得上門養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)和專業(yè)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，按照2022年65.2%的城鎮(zhèn)化率折算，當(dāng)前潛在的市場空間也達(dá)到1.94萬億元。老按照最低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，每天上門服務(wù)時(shí)間兩小時(shí)網(wǎng)公開資料，北京一家典型社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老月-資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、養(yǎng)老網(wǎng)，光大證券研究所測算在我國，上海是首先探索社區(qū)養(yǎng)老的城市，居家養(yǎng)老概念也在上海起步，2016年底31.87萬名老年人接受了社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)（引自《“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)新模式》中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)系列叢書，陳杰等著），占當(dāng)年上海60歲以上人口比例的7%；假定按照2012-2016年的平均增速4%增長，預(yù)計(jì)2022年上海地區(qū)有40.3萬老年人接受了居家養(yǎng)老服務(wù)，滲透率約7%，考慮到地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，且上海較早開展了社區(qū)和居家養(yǎng)老，預(yù)計(jì)全國社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)的滲透率低于7%，因此我們認(rèn)為，隨著老齡人口總量的增長，以及國家戰(zhàn)略重視，鼓勵(lì)更多社會(huì)力量進(jìn)入養(yǎng)老市場，商業(yè)養(yǎng)老的普及率有望進(jìn)一步提升，養(yǎng)老服務(wù)市場空間有望進(jìn)一步打開。2021年4月8日，國家衛(wèi)生健康委舉行新聞發(fā)布會(huì)，介紹醫(yī)養(yǎng)結(jié)合工作進(jìn)展成效有關(guān)情況。國家衛(wèi)生健康委老齡健康司司長王海東介紹，我國老年人大多數(shù)都在居家和社區(qū)養(yǎng)老，形成“9073”的格局，就是90%左右的老年人居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。獨(dú)居老人占比過半，家庭養(yǎng)老缺乏照料。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老指完全依靠家庭成員或老年人自己實(shí)現(xiàn)的養(yǎng)老，但如今，城市間人口流動(dòng)加快，青壯年人口不斷向大城市聚集，產(chǎn)生了越來越多的獨(dú)居老人和空巢老人。2022年10月26日，民政部第四季度例行發(fā)布會(huì)介紹，我國老年人口中空巢老人占比目前已超過一半，部分大城市和農(nóng)村地區(qū)，空巢老年人比例甚至超過70%，家庭養(yǎng)老難的問題凸顯。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老供給不足，專業(yè)養(yǎng)老床位不足。民政部統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，全國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施35.8萬個(gè)，養(yǎng)老床位合計(jì)815.9萬張。相對(duì)我國目前60余萬個(gè)社區(qū)(其中城市11.6萬個(gè)，鄉(xiāng)村49萬個(gè))和兩億多老人，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施明顯供應(yīng)不足。2021年年底，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30.5張，意味著“9073”服務(wù)格局中的3%老人進(jìn)行機(jī)構(gòu)養(yǎng)老基本得以實(shí)現(xiàn)，但是床位總數(shù)中有38.3%是屬于社區(qū)機(jī)構(gòu)提供的社區(qū)留宿和日間照料床位。若只算專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供的可長期住宿的床位數(shù)（注冊登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)則只有503.6萬張，這意味著每百名老年人擁有可長期住宿養(yǎng)老床位僅1.88張。資料來源：同花順，光大證券研究所整理資料來源：同花順，光大證券研究所整理專業(yè)護(hù)理人員緊缺。就專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員來看，我國2021年養(yǎng)老服務(wù)床位815.9萬張，僅按照國家標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老護(hù)理員與老人的比例1∶4計(jì)算，至少需要養(yǎng)老護(hù)理員200余萬名。然而，我國目前養(yǎng)老護(hù)理員僅有32.2萬名，缺口達(dá)到近170萬?？偟膩碚f，無論是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施的覆蓋率還是養(yǎng)老床位的提供、專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員的配備都存在著很大缺口。“三支柱”模式是各國養(yǎng)老金體系改革的主流選擇，我國的多層次養(yǎng)老保險(xiǎn)體系包含三大支柱，其中，第一支柱基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，由政府主導(dǎo)；第二支柱即企業(yè)年金和職業(yè)年金；第三支柱包括個(gè)人儲(chǔ)蓄型養(yǎng)老保險(xiǎn)和商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)。我國養(yǎng)老保險(xiǎn)體系發(fā)展不夠平衡，第三支柱比例偏低。資料來源：2021中國居民退休準(zhǔn)備指數(shù)調(diào)研報(bào)告，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院與同方全球人壽發(fā)布，光大證券研究所整理2021年我國基本養(yǎng)老金收入約6.6萬億元，支出約6萬億元，參保人數(shù)突破10億人，占15歲及以上人口比例約90%，養(yǎng)老金覆蓋率逐年提升；根據(jù)人社部年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)，截至2021年末，我國養(yǎng)老第一支柱基本養(yǎng)老金結(jié)存6.4萬億元，而2021年年末，全國有11.75萬戶企業(yè)建立企業(yè)年金，參加職工2875萬人，企業(yè)年金規(guī)模2.61萬億元，職業(yè)年金規(guī)模1.79萬億元，第二支柱合計(jì)4.4萬億元。2021年我國第一第二支柱合計(jì)資金規(guī)模為10.8萬億元，占當(dāng)年GDP比重為9.5%，與發(fā)達(dá)國家相比仍然有較大差距（發(fā)達(dá)國家如美國、丹麥、瑞士第二支柱企業(yè)年金的資產(chǎn)占GDP比重超過60%）。資料來源：wind，光大證券研究所整理資料來源：wind，光大證券研究所整理退休后收入難以達(dá)到預(yù)期，居民退休準(zhǔn)備不足根據(jù)清華大學(xué)《中國居民退休指數(shù)調(diào)研報(bào)告》，2021年我國居民對(duì)退休后的收入預(yù)期為當(dāng)前收入水平的65%，和國際水平較為接近；根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的2021年全國城鎮(zhèn)非私營單位就業(yè)人員平均月工資為8903元，則退休后預(yù)期收入為5787元/月。根據(jù)社保支出情況，按照2021年60歲及以上人口2.8億人計(jì)算，2021年人均養(yǎng)老金月度領(lǐng)取數(shù)額約1791元，僅依靠基本養(yǎng)老金難以達(dá)到預(yù)期收入水平，難以保證老年退休后生活質(zhì)量不會(huì)出現(xiàn)明顯下降。另一方面，居民退休準(zhǔn)備不足?！?021中國居民退休準(zhǔn)備指數(shù)調(diào)研報(bào)告》顯示，我國居民退休后主要的預(yù)期收入來源于社保養(yǎng)老金，占比達(dá)35%，而個(gè)人儲(chǔ)蓄或是貨幣市場基金僅為11%，我國居民對(duì)養(yǎng)老的儲(chǔ)備尚不充足。資料來源：2021中國居民退休準(zhǔn)備指數(shù)調(diào)研報(bào)告，光大證券研究所整理資料來源：2021中國居民退休準(zhǔn)備指數(shù)調(diào)研報(bào)告，光大證券研究所整理因此，從資金的角度也可以證實(shí)，一般公辦養(yǎng)老院價(jià)格較有吸引力，市場上供不應(yīng)求，而高等養(yǎng)老院入住率則相對(duì)偏低；而“9073”格局中，居家養(yǎng)老占比90%,與其較低的獲得成本有較大關(guān)系，當(dāng)居民選擇居家養(yǎng)老時(shí)，可以根據(jù)自身需要選擇菜單式的個(gè)性化服務(wù)，靈活調(diào)整，并且省去大額的床位費(fèi)用支出，僅需要支付護(hù)理服務(wù)費(fèi)用，因而居家養(yǎng)老是大多數(shù)老年人的最佳選擇。在我國，依照養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的功能定位(即是否提供住宿服務(wù))、坐落位置和專業(yè)化水平，可以將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)劃分為專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)（參考《“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)新模式》陳杰等著）。其中，專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般都提供長期住宿服務(wù)，社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般都不提供長期住宿服務(wù)，只提供日間照料或短期社區(qū)留宿。按照經(jīng)營性質(zhì)、服務(wù)對(duì)象和收費(fèi)水平，可以將專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)劃分為公益性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與市場化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)兩種。其中，公益或普惠性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一般是由政府主辦，包括社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、老年康復(fù)機(jī)構(gòu)或護(hù)理院、老年公寓。市場化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要由社會(huì)資本進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營，以營利為目標(biāo)，包括高端養(yǎng)老院、高端養(yǎng)護(hù)院、度假療養(yǎng)院、社區(qū)配套老年公寓和綜合養(yǎng)老社區(qū)，可以提供各個(gè)層次、適合各種健康狀況老人的個(gè)人護(hù)理和專業(yè)服務(wù)，但收費(fèi)昂貴，對(duì)此類養(yǎng)老服務(wù)有支付能力的老人不多。社區(qū)主辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或設(shè)施主要分布在街鎮(zhèn)和社區(qū)(居委/村委）兩個(gè)層面。不同層級(jí)的社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或設(shè)施，在覆蓋范圍和提供服務(wù)內(nèi)容上有所區(qū)別，但主要都是面向家庭日間暫時(shí)無人或者無力照護(hù)的社區(qū)內(nèi)老年人，以提供日托服務(wù)(日間照料)為主。具體包括社區(qū)全托中心、社區(qū)養(yǎng)老驛站、街鎮(zhèn)養(yǎng)老中心。資料來源：《“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)新模式》陳杰等著，光大證券研究所整理雖然我國社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系已經(jīng)初步建成，但還存在以下突出問題（參考《“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)新模式》陳杰等著）:(1)在服務(wù)內(nèi)容上存在類型有限、多樣性弱、專業(yè)性差等問題。目前的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容仍然有限，品種偏少，難以滿足中國老年人日益增長的多樣化、多層次需求。很多社區(qū)養(yǎng)老中心僅提供簡單的身體檢查和棋牌類的文娛活動(dòng)，而對(duì)于康復(fù)理療、精神慰藉等老年人最需要的服務(wù)并不能有效開展。在專業(yè)性方面，居家社區(qū)養(yǎng)老缺乏機(jī)構(gòu)養(yǎng)老那樣的專業(yè)性和規(guī)模經(jīng)濟(jì)性，服務(wù)水準(zhǔn)和質(zhì)量都受到較大約束。而具專業(yè)性好、服務(wù)內(nèi)容多的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老往往收費(fèi)高昂，又集中居住，難以滿足便捷性、就近性需求，很難成為養(yǎng)老主流，覆蓋面不會(huì)很高。(2)在服務(wù)供給上存在著供給能力不足、覆蓋面不足等問題，社會(huì)力量動(dòng)員不充分。一方面，我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施的覆蓋率和養(yǎng)老床位的提供數(shù)，都還有很大的缺口，專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員的短缺更加嚴(yán)重；另一方面，社會(huì)力量對(duì)進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的意愿很強(qiáng)、積極性很高，但限于各種政策、制度的約束，社會(huì)力量提供養(yǎng)老服務(wù)的供給能力受到很多約束，供應(yīng)潛力還遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出來。(3)在服務(wù)方式上存在著供需匹配不夠精準(zhǔn)、投入效率低、財(cái)政負(fù)擔(dān)重、可持續(xù)性差等隱憂。首先，當(dāng)前的居家社區(qū)養(yǎng)老成本效率性較差。居家社區(qū)養(yǎng)老基本由政府作為公共服務(wù)來提供，獲取上具有非排他性，實(shí)際上并不需要或不太需要日間照料的活力老人，也會(huì)去消耗，會(huì)造成資源浪費(fèi)。其次，居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的提供需要標(biāo)準(zhǔn)化，很難考慮所在社區(qū)老人的個(gè)性化需求，供給對(duì)需求難以實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)匹配，服務(wù)效果不是很好。最后，居家社區(qū)養(yǎng)老可持續(xù)性存在挑戰(zhàn)。由于居家社區(qū)養(yǎng)老基本被視為公共服務(wù)，基本由政府無償投入，缺乏資金回收機(jī)制，形成較大的財(cái)政負(fù)擔(dān)壓力。面對(duì)我國社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系存在的這些問題，物業(yè)服務(wù)展現(xiàn)出了先天性的成本優(yōu)勢、人員場地優(yōu)勢以及信息優(yōu)勢。由物業(yè)來參與養(yǎng)老服務(wù)能有效緩解當(dāng)前體系所面臨的困境。上門滿足老年人居家養(yǎng)老、差異化服務(wù)需求我國老年人數(shù)量龐大，不同年齡段、不同身體基礎(chǔ)的老年人在健康水平上存在很大的差異，導(dǎo)致對(duì)養(yǎng)老服務(wù)需求差別很大?；盍先送荜P(guān)心健身養(yǎng)生，愛好體育鍛煉甚至旅游出行，同時(shí)也很需要精神層面的服務(wù)，包括文化教育、休閑娛樂、社會(huì)交往、心理咨詢、精神慰藉等，部分活力健康老人，對(duì)發(fā)展性需求會(huì)更多。半自理或不能自理老人就主要著眼滿足生活照料、安全防護(hù)、醫(yī)療保健、康復(fù)護(hù)理等生存性需求，包括臨終關(guān)懷。物業(yè)不僅提供基礎(chǔ)保安保潔業(yè)務(wù)，還有各種上門服務(wù)。在生活照料方面，可以協(xié)助進(jìn)餐、清潔及日常生活起居；在醫(yī)療保健方面，能提供基礎(chǔ)檢測、定期體檢以及專業(yè)的康復(fù)治療服務(wù)；更有情感、心理關(guān)懷等精神慰藉服務(wù)。此外，物業(yè)能有效在社區(qū)中組織手工、書畫、聲樂、舞蹈等課程活動(dòng)，滿足老人文化娛樂需求。物業(yè)公司擁有大量員工，有效緩解養(yǎng)老服務(wù)供給短缺問題從居家社區(qū)養(yǎng)老來看，在我國專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員短缺的情況下，更為短缺的是居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)人員，居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)人員大多沒有專業(yè)資格證書。上海2020年社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)人員約3萬人，需要服務(wù)582萬60歲以上老年人或405萬65歲以上老人（2020年“七普”數(shù)據(jù)比例分別為1:194和1：135。在勞動(dòng)力稀缺性越來越強(qiáng)的背景下，大多數(shù)企業(yè)很難有足夠的人員，也難以承擔(dān)員工專職從事養(yǎng)老服務(wù)的培訓(xùn)成本和機(jī)會(huì)成本。而物業(yè)服務(wù)行業(yè)有著豐厚的人力資源，并與居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)具有“陣地協(xié)同、人員協(xié)同、業(yè)務(wù)協(xié)同”的天然優(yōu)勢。我國物管行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，逐步走向成熟完善，從業(yè)人員超過740萬人，在已經(jīng)具備生活服務(wù)技能、開展生活服務(wù)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，物管公司對(duì)旗下部分員工開展老年人服務(wù)培訓(xùn)，可有效緩解服務(wù)人員緊缺問題。政策支持物業(yè)+養(yǎng)老為積極應(yīng)對(duì)人口老齡化狀況，推動(dòng)老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建完善、多樣化的養(yǎng)老服務(wù)體系，近些年，我國出臺(tái)了許多推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，具體涉及養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、老年用品、個(gè)人養(yǎng)老金等產(chǎn)業(yè)。2013年9月，國務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》正式提出要將物業(yè)引入居家養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目；2019年4月，《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》中首次提出要探索“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式；至2020年12月，住建部等六部門發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》中，對(duì)推動(dòng)“物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)”模式做出了具體規(guī)定，指明了行動(dòng)路線。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)大力發(fā)展家政服務(wù)，為居家老年人提供規(guī)范化、個(gè)性化持社區(qū)建立健全居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，引入社會(huì)組織和家政、企業(yè)，興辦或運(yùn)營老年供餐、社區(qū)日間照料、老年活動(dòng)中心門鼓勵(lì)民間資本參與居家、社區(qū)和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)，支持民間能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系，門實(shí)增加居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)有效供給，豐富居家社區(qū)養(yǎng)老織牢社會(huì)保障和兜底性養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)，擴(kuò)大普惠型強(qiáng)化居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)能力，完善老年健康支撐體門對(duì)完善硬件基礎(chǔ)設(shè)施和提升軟件智慧服務(wù)水平作出明確規(guī)定結(jié)合軍休老舊小區(qū)改造等工程實(shí)施，統(tǒng)籌推進(jìn)加裝電梯以及設(shè)施、服務(wù)場所等適老化改造，建成一批示范性老年友好型軍圍繞有效滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)制定落實(shí)基本養(yǎng)老服務(wù)清單，到2025年，基本養(yǎng)老服務(wù)制度體系基本健全，基本養(yǎng)老服務(wù)清單不斷完善，服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等清晰明確，服務(wù)供給、服務(wù)保障、服務(wù)監(jiān)管等機(jī)資料來源：各政府部門官網(wǎng)，光大證券研究所整理物業(yè)降低養(yǎng)老服務(wù)的總體社會(huì)成本物業(yè)養(yǎng)老除了具備成本優(yōu)勢，還具有一定的社會(huì)意義?，F(xiàn)階段我國大多數(shù)居民都將養(yǎng)老服務(wù)視為社會(huì)福利，養(yǎng)老支付意愿較弱。物業(yè)養(yǎng)老的意義在于，物業(yè)能通過自身場地和信息優(yōu)勢，精準(zhǔn)了解養(yǎng)老服務(wù)需求，快速與居民建立信任，從而逐漸培養(yǎng)居民對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的付費(fèi)意識(shí)，降低養(yǎng)老服務(wù)的總體社會(huì)成本?？偟膩碚f，我國養(yǎng)老服務(wù)存在多樣性差、專業(yè)能力低、供需不匹配以及基本養(yǎng)老金覆蓋率不足等問題。物業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)不僅能滿足老年人居家養(yǎng)老、差異化服務(wù)需求，有效緩解養(yǎng)老服務(wù)供給短缺問題，還受到我國政策的大力支持。物業(yè)+養(yǎng)老能提高居民付費(fèi)意識(shí)、降低養(yǎng)老服務(wù)總社會(huì)成本等社會(huì)意義。因此，大力發(fā)展“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)模式是多方共贏的必然選擇。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)群體還相對(duì)分散，以保險(xiǎn)系和地產(chǎn)系為主，部分醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)和老年用品制造企業(yè)也逐漸試水參與其中，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還未形成強(qiáng)大的龍頭，各方經(jīng)營散亂，人才嚴(yán)重匱乏，虧損、薄利的現(xiàn)象也相對(duì)明顯。一方面我國“未富先老、未備先老”，醫(yī)療資源相對(duì)有限，養(yǎng)老人才培養(yǎng)不足，同時(shí)醫(yī)保第二、第三支柱的缺失也使得老年人需要存錢養(yǎng)老，體現(xiàn)出“高存款、低消費(fèi)”的特點(diǎn)；另一方面，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也還處在開拓階段，多個(gè)產(chǎn)業(yè)未形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)項(xiàng)目仍缺乏清晰、可持續(xù)、可推廣的商業(yè)和盈利模式。福壽康資料來源：艾媒咨詢、光大證券研究所整理由于需求側(cè)客戶群體分散且訴求多樣，個(gè)人支付能力和支付意愿也存在差異；供給側(cè)多方力量參與，各自錨定細(xì)分區(qū)域市場或細(xì)分業(yè)務(wù)賽道，并未形成有力的養(yǎng)老龍頭，總體而言，養(yǎng)老市場競爭并不激烈。福壽康智慧（上海）醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)有限公司（下稱“福壽康”）成立于2011年，是“上海市高齡老人醫(yī)療護(hù)理計(jì)劃”和“長期護(hù)理保險(xiǎn)”首批定點(diǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，是上海市醫(yī)保定點(diǎn)單位。福壽康在社區(qū)居家養(yǎng)老領(lǐng)域精耕細(xì)作，是目前我國規(guī)模較大的居家醫(yī)療照護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。截至2022年底，福壽康服務(wù)覆蓋全國50多個(gè)城市，擁有全國400余家分支機(jī)構(gòu)，員工已超過1萬人，年客戶服務(wù)量超1500萬資料來源：福壽康官網(wǎng)，光大證券研究所整理福壽康為失能失智長者提供涵蓋長期照護(hù)服務(wù)、機(jī)構(gòu)照護(hù)、居家照護(hù)、智慧家床、住院陪護(hù)、院后康復(fù)、中醫(yī)診療、上門助浴、輔具租賃、適老產(chǎn)品在內(nèi)的一站式綜合服務(wù)。按客戶類型看，福壽康提供的服務(wù)分為四種：康樂型：結(jié)合日托、長照、護(hù)理站解決社區(qū)60歲以上老人健康需求、精神需求；醫(yī)護(hù)型：為60歲以上老人提供生活照護(hù)、生活介護(hù)、家庭護(hù)士、床上洗浴、康復(fù)指導(dǎo)、中醫(yī)保健等服務(wù)；康護(hù)型：為高齡老人、輕度失能失智老人解決飲食、娛樂、私人照護(hù)需求，提供失能恢復(fù)、失智恢復(fù)康復(fù)指導(dǎo)服務(wù)；康養(yǎng)型：為家中臨時(shí)無人照料、床位待周轉(zhuǎn)、因病需短期康復(fù)等情況老人提供飲食、娛樂、24小時(shí)照護(hù)養(yǎng)老服務(wù)，以及心理康復(fù)指導(dǎo)等。福壽康主要聚焦醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，更多服務(wù)于身患疾病，失能、半失能老人，部分日托、長照中心設(shè)立在小區(qū)內(nèi)，與物業(yè)公司當(dāng)前正在開展的社區(qū)養(yǎng)老類似。相較于其他參與主體，物業(yè)公司能提供訂單式的養(yǎng)老服務(wù)，滿足差異化需求；物業(yè)公司本就提供上門家政服務(wù)，開展養(yǎng)老服務(wù)與原有業(yè)務(wù)協(xié)同性高，能夠充分激發(fā)員工效能，挖掘客戶價(jià)值；作為與居民朝夕相處的社區(qū)管理人員，物業(yè)員工更容易獲得老人的信任，對(duì)老年人生活習(xí)慣和需求把握更加精準(zhǔn)。在人員和場所方面，物業(yè)提供居家養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)也具備天然競爭優(yōu)勢。民企物管如碧桂園服務(wù)等前期通過收并購快速擴(kuò)大規(guī)模，合約面積迅速提升；由于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場環(huán)境變化，2022年民企物管通過收并購擴(kuò)張規(guī)模的動(dòng)力較弱，逐漸回歸至內(nèi)生增長渠道；國企物管規(guī)模擴(kuò)張勢頭依舊。房地產(chǎn)竣工的延緩對(duì)物管公司也有一定影響，部分項(xiàng)目延緩交付，在管面積增長放緩；但存量拓展也是物業(yè)企業(yè)獲取項(xiàng)目的重要渠道，仍有較大空間。資料來源：各重點(diǎn)物業(yè)公司年報(bào)，光大證券研究所整理資料來源：各重點(diǎn)物業(yè)公司年報(bào)，光大證券研究所整理我們重點(diǎn)關(guān)注的物管公司2022年末合計(jì)住宅在管面積約38.6億平（物管公司在管面積分為住宅和非住宅，其中碧桂園服務(wù)未公布面積拆分，我們按照每戶100㎡估計(jì)在管面積為8.41億平，對(duì)比其總在管面積為8.69億平，較為接近按照戶均面積100㎡標(biāo)準(zhǔn)，我們預(yù)計(jì)重點(diǎn)公司潛在的居家養(yǎng)老市場如下：資料來源：各公司公告，光大證券研究所預(yù)測，數(shù)據(jù)截至2022年末。預(yù)測基本假設(shè)與前文表2一致，此外，業(yè)主戶數(shù)為估計(jì)值，按照每戶100㎡估計(jì)；每戶人數(shù)按照“七普”平均每個(gè)家庭戶人口2.62人；老年人比例按照2022年我國60歲以上人口占比19.8%估計(jì)，7%滲透率按照上海居家養(yǎng)老滲透率水平估計(jì)，見前文。老年人口的養(yǎng)老服務(wù)類型，以及對(duì)應(yīng)服務(wù)價(jià)格，按照表2拆分，并計(jì)算出潛在市場空間。從收入和利潤端來看，根據(jù)我們關(guān)注的16家物業(yè)公司樣本數(shù)據(jù)，2020、2021年，物管規(guī)?？焖贁U(kuò)張，且地產(chǎn)開發(fā)尚未對(duì)物管業(yè)務(wù)產(chǎn)生拖累，物業(yè)公司業(yè)績高速增長，整體營收增速分別為38%/45%，歸母凈利潤增速分別為56%/46%。2022年，行業(yè)整體收入同比增長25%，歸母凈利潤同比下滑39%，主要因?yàn)榈禺a(chǎn)關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)拖累，部分民企受母公司影響導(dǎo)致其歸母凈利潤同比增速大幅度下降。其中，國企物管歸母凈利潤增速為21.9%，保持穩(wěn)健，而民企物管為-65%。資料來源：各重點(diǎn)物業(yè)公司年報(bào)，光大證券研究所整理資料來源：各重點(diǎn)物業(yè)公司年報(bào)，光大證券研究所整理從盈利能力來看，2019-2021年行業(yè)毛利率由22.5%穩(wěn)步提升至24.1%，2022年回落3.9pct至20.2%，民企國企收斂至相同水平。2022年國企與民企歸母凈利潤率表現(xiàn)出現(xiàn)分化，國企歸母凈利潤率下滑0.8pct至10.1%，基本保持穩(wěn)定；同期的民企物管則由11.9%下降至3.4%，主要由于民企物管開發(fā)商增值業(yè)務(wù)利潤大幅縮減，并計(jì)提了較大數(shù)額的應(yīng)收賬款減值。資料來源：各重點(diǎn)物業(yè)公司年報(bào)，光大證券研究所整理資料來源：各重點(diǎn)物業(yè)公司年報(bào)，光大證券研究所整理整體而言，由于物業(yè)公司主要收入來源為物業(yè)管理費(fèi)收取（2022年平均基礎(chǔ)物管收入占比為65%剔除地產(chǎn)負(fù)面影響，物業(yè)公司收入增速和盈利能力基本能夠保持穩(wěn)定；穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，資本開支較少，因此物管公司普遍選擇慷慨分紅回饋股東。2022年重點(diǎn)公司平均分紅比例42%，按照2023年6月12日收盤價(jià)計(jì)算，重點(diǎn)公司平均股息率為2.8%。資料來源：各重點(diǎn)物業(yè)公司年報(bào)，光大證券研究所整理資料來源：各重點(diǎn)物業(yè)公司年報(bào)，光大證券研究所整理；股價(jià)為2023年6月12日收盤價(jià)物業(yè)公司積極開辟社區(qū)增值業(yè)務(wù)，提高員工效率，提高單個(gè)客戶價(jià)值，增厚公司利潤。當(dāng)前物業(yè)公司社區(qū)增值業(yè)務(wù)主要包括空間運(yùn)營服務(wù)、房屋經(jīng)紀(jì)、美居服務(wù)、社區(qū)零售、家政服務(wù)、養(yǎng)老和托幼服務(wù)等，以雅生活服務(wù)為例，2022年社區(qū)增資料來源：各重點(diǎn)物業(yè)公司年報(bào)，光大證券研究所整理資料來源：各重點(diǎn)物業(yè)公司年報(bào)，光大證券研究所整理，虛線為同比增長0%界限物業(yè)作為小區(qū)“管家”，貼近業(yè)主，也更容易獲得小區(qū)居民的信任，長期積累的小區(qū)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)使得物管企業(yè)有能力解決高齡、空巢、獨(dú)居、失能老年人生活照料和長期照護(hù)難題。部分物業(yè)公司已經(jīng)開展社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)，集團(tuán)內(nèi)部有成熟養(yǎng)老業(yè)務(wù)的物企更加具備領(lǐng)先優(yōu)勢。中標(biāo)太保家園國際頤養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目，擴(kuò)大養(yǎng)老物業(yè)藍(lán)海市場布局招商觀頤是招商蛇口獨(dú)具特色的康養(yǎng)IP，康養(yǎng)醫(yī)護(hù)專業(yè)平臺(tái)，主養(yǎng)老、健康管理服務(wù)、高端醫(yī)院等?，F(xiàn)有養(yǎng)老品牌“招商觀頤之家”、健康管理品牌健康”及醫(yī)院品牌“招商力寶”。目前業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至深圳、廣州、武漢、杭州等十余中海錦年生活館等系列康養(yǎng)品牌，持有并運(yùn)營青島、濟(jì)南、天津保利和悅會(huì)：以社區(qū)嵌入式小微機(jī)構(gòu)為載體，提供居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、特色醫(yī)養(yǎng)及養(yǎng)老和熹健康生活館：由保利安平專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營團(tuán)隊(duì)為社區(qū)居民提供老年大學(xué)、健康自助建發(fā)溢佰養(yǎng)老中心：可滿足自理、護(hù)理、認(rèn)知癥長者的持續(xù)照料需求。根據(jù)長者身老椿萱茂：阿爾茲海默癥護(hù)理；護(hù)理院：面對(duì)慢性病、長期臥床、生活無法自理的長輩全的養(yǎng)老生活，由多學(xué)科訓(xùn)練有素的團(tuán)隊(duì)為患者和家庭提供全年全天的基本醫(yī)療、專業(yè)老椿齡康養(yǎng)：之江陶然里，混齡社區(qū)、完善配套和適老設(shè)計(jì)；提供包括環(huán)境維護(hù)、星級(jí)無人托管、親情服務(wù)、營養(yǎng)膳食、宅配送餐、健康檔案、健康監(jiān)測、便捷就醫(yī)、醫(yī)社區(qū)助老服務(wù)、居家關(guān)愛服務(wù)、社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)、便民義整合社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)資源形成免費(fèi)和付費(fèi)的養(yǎng)老服務(wù)清單，為試點(diǎn)社區(qū)長者業(yè)主搭建長者服務(wù)體系”，體系分為五個(gè)方面、三個(gè)層次。其中，三個(gè)層次為無憂保障、年南京·心頤薈：通過“原居養(yǎng)老”的理念，集康養(yǎng)公寓、日照與頤養(yǎng)中心、城市酒店三大業(yè)態(tài)垂直鎮(zhèn)，致力于用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的先進(jìn)技術(shù)和理念，以專業(yè)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，專注于社會(huì)、機(jī)構(gòu)提供專業(yè)化、智慧化的養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)，目前已成為品牌化、連鎖化和規(guī)?；模?，護(hù)理、康復(fù)、醫(yī)療、繽紛生活、營養(yǎng)餐飲、特色家政等，構(gòu)建起長者服資料來源：各公司官網(wǎng)、央廣網(wǎng)等，光大證券研究所整理，帶底色填充為物業(yè)公司自身養(yǎng)老服務(wù)布局情況，其余為物業(yè)公司集團(tuán)內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)養(yǎng)老服務(wù)布局情況人口老齡化是全球關(guān)注的重大社會(huì)問題，是社會(huì)發(fā)展的必然。國際上，日本早在20世紀(jì)70年代就進(jìn)入老齡化社會(huì)，至今已50余年，老齡化程度仍處于全球最高水平，表現(xiàn)為生育率持續(xù)下降，預(yù)期壽命不斷延長，勞動(dòng)力人口逐漸減少。步入老齡化社會(huì)后，日本對(duì)于個(gè)人護(hù)理服務(wù)和家政服務(wù)的需求快速釋放，對(duì)應(yīng)的服務(wù)價(jià)格也大幅上漲，以2020年為基準(zhǔn)（100）計(jì)算的1970-2022年日本家政服務(wù)價(jià)格累計(jì)上漲531%，個(gè)人護(hù)理服務(wù)價(jià)格累計(jì)上漲578%，整體CPI指數(shù)累計(jì)上漲231%。家政服務(wù)、個(gè)人護(hù)理均屬于服務(wù)型消費(fèi)，隨著老齡化程度加深，需求不斷增長，勞動(dòng)力人口逐漸減少供給有限，價(jià)格具備持續(xù)上漲的動(dòng)力。40.0%日本自進(jìn)入老齡化社會(huì)至深度老齡化期間（1970年-1995年）個(gè)人護(hù)理服務(wù)價(jià)格增長497%；家政服務(wù)價(jià)格增長427%；同期的CPI漲幅210%。日本自進(jìn)入老齡化社會(huì)至深度老齡化期間（1970年-1995年）個(gè)人護(hù)理服務(wù)價(jià)格增長497%；家政服務(wù)價(jià)格增長427%；同期的CPI漲幅210%。家政服務(wù)價(jià)格增長20%；同期的CPI漲幅7%。5.0%0.0%CPI:家政服務(wù)CPI:個(gè)人護(hù)理服務(wù)CPI資料來源：wind，光大證券研究所整理將中國1990-2020年65歲以上人口占比與日本（1960-1990）對(duì)比，其變化趨勢較為接近；第二次“嬰兒潮”人口逐漸變老，老齡化趨勢加快；不斷下降的出生率也與日本更加接近，日本的養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國有重要的借鑒意義。資料來源：世界銀行，光大證券研究所資料來源：聯(lián)合國《2022年世界人口展望》，光大證券研究所完善的社會(huì)保障是日本養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的根基，日本的養(yǎng)老保障體系有三層，第一層是國民年金（基礎(chǔ)年金），日本法律規(guī)定凡處于法定年齡段的國民均須加入國民年金；第二層是與收入關(guān)聯(lián)的厚生年金，在參加國民年金的基礎(chǔ)上，企業(yè)雇員和公務(wù)員需要加入厚生年金；第三層則是不同類型的企業(yè)年金和個(gè)人養(yǎng)老計(jì)劃，企業(yè)與個(gè)人可自由選擇加入。第一層和第二層由政府運(yùn)營且有強(qiáng)制色彩，合稱為公共養(yǎng)老金；第三層稱為企業(yè)、私人養(yǎng)老金。將日本三層次養(yǎng)老金制度按照國家、企業(yè)和個(gè)人為主體拆分，形成了日本養(yǎng)老金三支柱體系：第一支柱為具有強(qiáng)制性的兩層次公共養(yǎng)老金制度，即固定繳費(fèi)的國民年金和收入關(guān)聯(lián)型的厚生年金，第二支柱為自愿的、多類型的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃，第三支柱為以個(gè)人自愿參與為主體的個(gè)人養(yǎng)老金計(jì)劃。資料來源：中國基金業(yè)協(xié)會(huì)，光大證券研究所整理由于日本老齡化程度日漸嚴(yán)峻，老年人醫(yī)療護(hù)理需求逐漸增大，日本政府在1997年制定《介護(hù)保險(xiǎn)法》。在國民健康保險(xiǎn)、國民年金保險(xiǎn)等一系列社會(huì)保障制度之外，日本政府導(dǎo)入另一個(gè)獨(dú)立的社會(huì)保障制度——介護(hù)保險(xiǎn)制度，通過介護(hù)保險(xiǎn)把介護(hù)、醫(yī)療、年金有機(jī)地結(jié)合在一起，進(jìn)而構(gòu)成新的介護(hù)保險(xiǎn)體系?！敖樽o(hù)”是看護(hù)、照顧的意思，即以照顧日常生活起居為基礎(chǔ)。介護(hù)服務(wù)大體上分為居家介護(hù)服務(wù)和設(shè)施介護(hù)服務(wù)兩種。居家服務(wù)包括上門護(hù)理、上門康復(fù)診療、居家療養(yǎng)指導(dǎo)、日間介護(hù)護(hù)理、日間康復(fù)診療等多種形式。設(shè)施介護(hù)服務(wù)是指老年人入住介護(hù)保險(xiǎn)設(shè)施所接受的服務(wù)。如特別介護(hù)老人院、老人福祉設(shè)施、介護(hù)老人保健設(shè)施和介護(hù)療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施等，類似于中國的養(yǎng)老院?！督樽o(hù)保險(xiǎn)法》規(guī)定，40歲以上的國民，包括居住在日本的外國人必須加入，并繳納介護(hù)保險(xiǎn)金。65歲以后可以享受介護(hù)服務(wù)。對(duì)于參加介護(hù)保險(xiǎn)，如患有癌癥、早期癡呆、腦血管疾病等15種疾病，即使不滿65歲，也可以享受介護(hù)保險(xiǎn)服務(wù)。介護(hù)保險(xiǎn)額根據(jù)每個(gè)人的收入不同而異。2020年日本接受介護(hù)保險(xiǎn)服務(wù)的人數(shù)為564萬人，其中居家護(hù)理人數(shù)384萬人，對(duì)應(yīng)居家護(hù)理支付的保險(xiǎn)費(fèi)用約4.8萬億日元，平均費(fèi)用約10.3萬日元/人/月，若按照10%至30%的個(gè)人承擔(dān)比例，居民平均承擔(dān)的月費(fèi)用約1萬至3.1萬日資料來源：日本厚生勞動(dòng)省，光大證券研究所整理資料來源：日本厚生勞動(dòng)省，光大證券研究所整理；單位：日元大部分日本老年人偏好居住在家中養(yǎng)老，因此日本尤其注重居家養(yǎng)老服務(wù)。居家養(yǎng)老主要分為上門、日托和短期機(jī)構(gòu)照顧三種形式，能讓老年人在家里生活，并得到生活上的照顧和支援。在社區(qū)養(yǎng)老方面，“小規(guī)模多機(jī)能社區(qū)”是日本特色之一。日本有很多小規(guī)模的社區(qū)養(yǎng)老院，提供的養(yǎng)老服務(wù)是“多機(jī)能”的，可以是24小時(shí)的入住照顧，也可以是白天的日托服務(wù)或居家上門服務(wù)。日本并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們在自己的家中和社區(qū)中養(yǎng)老，與社區(qū)互動(dòng)。小規(guī)模多功能養(yǎng)老設(shè)施注重老人與其周邊長期生活的居住環(huán)境間的緊密結(jié)合，通過為老人提供有針對(duì)性的服務(wù)以及實(shí)行多樣化的經(jīng)營策略創(chuàng)造出一種靈活的、高效的模式。日本的介護(hù)養(yǎng)老模式和設(shè)計(jì)理念對(duì)我國倡導(dǎo)的“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老規(guī)劃有著非常重要的參考價(jià)值，值得我們分析與資料來源：《老齡社會(huì)背景下城市社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)體系構(gòu)建——借鑒日本“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”及其運(yùn)行機(jī)制》，作者翁曼萍；何世鼎；翁?hào)|東，光大證券研究所整理日醫(yī)學(xué)館于1968年成立，在日本國內(nèi)開展介護(hù)、健康護(hù)理、教育、保育和醫(yī)療相關(guān)等多領(lǐng)域、多樣化，密切關(guān)系人們生活的業(yè)務(wù)，是一家綜合生活服務(wù)企業(yè)。產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容作為醫(yī)療專業(yè)人員的合作伙伴解決問題，為科診所和藥房等各種醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供從接待到計(jì)費(fèi)的通過集團(tuán)獨(dú)特的培訓(xùn)體系和職業(yè)發(fā)展體系培養(yǎng)經(jīng)理服務(wù)”區(qū)開放的托兒所”購物和烹飪等家政服務(wù)，以及為需要護(hù)理的人提供自費(fèi)護(hù)理。在要求的時(shí)間內(nèi)，以相同的價(jià)格自由組資料來源：日醫(yī)學(xué)館官網(wǎng)，光大證券研究所整理公司成立之初，主營醫(yī)療機(jī)構(gòu)的行政服務(wù)業(yè)務(wù)，1972年開始全國化布局；1996年公司正式開展以家庭護(hù)理為重點(diǎn)的長期護(hù)理業(yè)務(wù)，2000年公司為響應(yīng)長期護(hù)理保險(xiǎn)制度的引入，全面擴(kuò)大長期護(hù)理業(yè)務(wù)；2020年公司因MBO而私有化。從發(fā)展歷程來看，日醫(yī)學(xué)館切入養(yǎng)老領(lǐng)域的時(shí)間點(diǎn)在1996年，正值日本進(jìn)入深度老齡化社會(huì)，個(gè)人護(hù)理服務(wù)和家政服務(wù)需求旺盛；日醫(yī)學(xué)館主要提供家政服務(wù)等綜合后勤服務(wù)，與養(yǎng)老服務(wù)高度協(xié)同，有利于業(yè)務(wù)拓展；另外公司擁有大量經(jīng)驗(yàn)豐富的員工，服務(wù)水平較高，進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的成本也相對(duì)較低。不考慮虧損年份，公司在2010.6.30-2015.6.30期間，平均PE-ttm為18倍。資料來源：wind，光大證券研究所整理，PE-ttm剔除負(fù)值，PE-ttm時(shí)間區(qū)間為2010-6-30至2016-7-29，2017-7-31至2020-10-30；股價(jià)時(shí)間為2007-1-31至2020-10-30從收入上看，日醫(yī)學(xué)館主要有醫(yī)療支持、長期護(hù)理、兒童保育、保健、語言教育等業(yè)務(wù)。其中，醫(yī)療支持和長期護(hù)理業(yè)務(wù)占比較大，根據(jù)公司退市前的2019財(cái)年披露數(shù)據(jù)，長期護(hù)理收入占比51.6%，醫(yī)療支持收入占比38.4%。資料來源：資料來源：日醫(yī)學(xué)館官網(wǎng)，光大證券研究所整理資料來源：資料來源：日醫(yī)學(xué)館官網(wǎng)，光大證券研究所整理2016-2019年公司毛利率基本保持在20%，歸母凈利潤率平均值為1.1%；若不考慮虧損年份，公司正常經(jīng)營財(cái)年（2009-2014財(cái)年）的平均ROE為6.5%，平從盈利能力來看，養(yǎng)老業(yè)務(wù)以及家政服務(wù)等均為民生行業(yè)，存在大量剛性需求，但不會(huì)擁有較高的利潤率水平，因此企業(yè)通常通過發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢節(jié)約成本，提升運(yùn)營效率。資料來源：資料來源：日醫(yī)學(xué)館官網(wǎng)，光大證券研究所整理資料來源：日醫(yī)學(xué)館官網(wǎng)，光大證券研究所整理損?？毓墒且患掖笮蛽p害保險(xiǎn)企業(yè)，旗下集團(tuán)公司SOMPOCare主營損保集團(tuán)的介護(hù)和保健業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)內(nèi)容主要分為住宅型服務(wù)和居家型服務(wù)。公司在全日本運(yùn)營約300家設(shè)施，包括約150家養(yǎng)老院和住宅型收費(fèi)療養(yǎng)院。對(duì)于那些希望繼續(xù)住在家中的客戶，公司提供家庭護(hù)理服務(wù)，提供例如家訪護(hù)理、家訪沐浴、日間服務(wù)、小型多功能家庭護(hù)理等服務(wù)。除了“保險(xiǎn)+護(hù)理”的模式，損?？毓赡苊摲f而出的原因還在于其科技優(yōu)勢。損?？毓蓮?qiáng)調(diào)引入睡眠傳感器和記錄系統(tǒng)等數(shù)字技術(shù)，借助摔倒等事故的早期發(fā)現(xiàn)、介護(hù)機(jī)器人，實(shí)現(xiàn)介護(hù)負(fù)擔(dān)減輕。在介護(hù)保健業(yè)務(wù)中，住宅服務(wù)占據(jù)了收益的大部分比重，因此，損保將養(yǎng)老設(shè)施的入住率作為KPI。2016財(cái)年-2019財(cái)年（公司每一財(cái)年為當(dāng)年4月1日至次年3月31日其養(yǎng)老設(shè)施入住率由83.7%上升至91.5%，2020財(cái)年有所下降，2021財(cái)年入住率為91.1%。從養(yǎng)老服務(wù)的利潤率來看，公司經(jīng)調(diào)整后的養(yǎng)老服務(wù)利潤率在2017財(cái)年-2021財(cái)年區(qū)間內(nèi)，平均值為4.1%，盈利水平雖然不高，但較為穩(wěn)定且可持續(xù)。資料來源：損保控股官網(wǎng)，光大證券研究所整理；橫坐標(biāo)為財(cái)年，2022財(cái)年為公司自身的預(yù)測值，2023財(cái)年為計(jì)劃值資料來源：損?？毓晒倬W(wǎng)，光大證券研究所整理；2022財(cái)年為公司自身的預(yù)測值，2023財(cái)年為計(jì)劃值資本市場表現(xiàn)方面，2010年4月至2023年5月?lián)p保控股平均PE-ttm為16倍。資料來源：wind，光大證券研究所整理，PE-ttm剔除負(fù)值；PE-ttm時(shí)間區(qū)間為2010-5-31至2011-2-28，2013-2-28至2023-5-26；股價(jià)時(shí)間區(qū)間為2010-4-30至2023-5-26由于低生育率導(dǎo)致的人口增長乏力，美國也早已步入老齡化社會(huì)，但由于其強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)增長能力，每年會(huì)吸引許多年輕移民者，使得美國老齡化程度的加深沒有日本、意大利等國家迅速。2021年，美國人口出生率為11‰，65歲及以上人口有5500萬，占總?cè)丝诒戎丶s17%，老年撫養(yǎng)比25.6%。資料來源：wind，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2021年資料來源：wind，光大證券研究所整理，數(shù)據(jù)截至2021年美國養(yǎng)老模式的特點(diǎn)在于其社區(qū)養(yǎng)老類型豐富。按種類，美國養(yǎng)老社區(qū)一般分為四類：生活自理型社區(qū)、生活協(xié)助型社區(qū)、特殊護(hù)理社區(qū)以及持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)(CCRC)，社區(qū)與醫(yī)院和專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)均有緊密合作。其中，生活自理型社區(qū)主要面向年齡在70~80歲之間、生活能夠自理的老人。生活協(xié)助型社區(qū)主要面向80歲以上、沒有重大疾病，但生活需要照顧的老人，社區(qū)提供包括餐飲、娛樂、保潔、維修、應(yīng)急、短途交通、定期體檢等基礎(chǔ)服務(wù)，并可通過付費(fèi)方式享受其他生活輔助服務(wù)、用藥管理及阿爾茨海默病(老年癡呆癥或老年失智癥)的特殊護(hù)理。特殊護(hù)理型社區(qū)主要面向有慢性疾病的老人、術(shù)后恢復(fù)期的老人及記憶功能障礙的老人，社區(qū)內(nèi)設(shè)有專業(yè)護(hù)士，提供各種護(hù)理和醫(yī)療服務(wù)。持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)(CCRC)面向那些退休不久、當(dāng)前生活能夠自理、但不想由于未來生活自理能力的下降而被迫頻繁更換居所的老人。在最流行的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老模式下，最為典型是美國PACE（安樂居）項(xiàng)目。隨著不斷發(fā)展壯大和模式的不斷成型，PACE已經(jīng)推廣到了全美各地，目前在美國已有139個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營著272個(gè)服務(wù)中心，覆蓋31個(gè)州。安樂居管理的組織能夠提供各種服務(wù)，是一個(gè)全面的、類似保險(xiǎn)計(jì)劃的長期醫(yī)療照護(hù)計(jì)劃。在PACE項(xiàng)目中，州政府會(huì)為那些維護(hù)老年人健康的地方運(yùn)營商報(bào)銷相關(guān)支出。盡管政府購買服務(wù)，但是PACE服務(wù)提供方享有高度自治權(quán)，他們的服務(wù)和養(yǎng)老計(jì)劃會(huì)根據(jù)社區(qū)居民的類型來量身定制，設(shè)計(jì)獨(dú)特。PACE模式注重老年人的自助，并且鼓勵(lì)年輕的退休人員提供志愿服務(wù)。該項(xiàng)目內(nèi)有包括全科醫(yī)生、?？漆t(yī)生、護(hù)士、藥劑師、康復(fù)師、理療師、營養(yǎng)師、家庭護(hù)理助手、社工、駕駛員等在內(nèi)的多專業(yè)綜合的人員，可以為體弱多病、居住在社區(qū)內(nèi)的老人提供全面的醫(yī)療和社會(huì)服務(wù)等“打包式”服務(wù)，可以在社區(qū)內(nèi)滿足老年人的醫(yī)療保健需求，而不用去療養(yǎng)院或其他護(hù)理機(jī)構(gòu)。布魯克代爾是全美最大的老年社區(qū)服務(wù)商，成立于2005年6月，由BrookdaleLivingCommunities和AlterraHealthcarecorporation合并而成。公司主要通過并購成為行業(yè)龍頭，于2006年7月25日收購了另一家領(lǐng)先的長者生活服務(wù)提供商AmericanRetirementCorporation；2011年9月1日收購HorizonBay（當(dāng)時(shí)是美國第九大長者生活社區(qū)運(yùn)營商）；2014年7月31日完成了對(duì)美國第二大老年生活社區(qū)運(yùn)營商EmeritusCorporation的收購。截至2022年末，公司在美國41個(gè)州經(jīng)營和管理673個(gè)社區(qū)，為6萬多居民提供服務(wù)。資料來源：布魯克代爾官網(wǎng)，光大證券研究所整理，截至2022年末資料來源：布魯克代爾官網(wǎng)，光大證券研究所整理，截至2022年末從布魯克代爾的服務(wù)內(nèi)容上看，服務(wù)內(nèi)容較為全面，公司運(yùn)營獨(dú)立生活社區(qū)、輔助生活社區(qū)、記憶護(hù)理社區(qū)、專業(yè)護(hù)理社區(qū)和持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)，并提供居家護(hù)理服務(wù)，滿足多層次的老年人養(yǎng)老服務(wù)需求。面向想要充分享受老年生活的老人，為老年人處為比獨(dú)立生活居民需要更多的日常幫助的老年人面向需要從手術(shù)等醫(yī)療事件中康復(fù)的老人，提供短居家養(yǎng)老，提供家政服務(wù)、購物、協(xié)助洗澡、用餐資料來源：布魯克代爾官網(wǎng)，光大證券研究所整理2015年起公司收入開始下滑，主要由于入住率下降，公司逐漸關(guān)閉盈利性較差的社區(qū)，且2020年開始疫情對(duì)公司業(yè)務(wù)開展產(chǎn)生較大沖擊。一方面，布魯克代爾基本處于虧損狀態(tài)，公司追求規(guī)模擴(kuò)張而開展大量并購，整體運(yùn)營效率有待提升；另一方面，公司三分之二的設(shè)施運(yùn)營費(fèi)用（Facilityoperatingexpense，不包括折舊攤銷）為人工成本，公司面臨人工成本上漲壓力；此外養(yǎng)老設(shè)施設(shè)備的折舊攤銷也較大程度影響報(bào)表利潤，剔除折舊攤銷影響，過去十年（2013-2022年）公司平均EBITDA利潤率為10.7%。由于公司本身盈利能力不強(qiáng)，資本市場對(duì)于公司的價(jià)值認(rèn)知也有所分歧，因此股價(jià)有較大波動(dòng)；2008至2014年，公司在資本市場表現(xiàn)相對(duì)較好，期間公司借助收并購等方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張；2015年開始公司收入有所下滑，股價(jià)也有較大幅度下跌。資料來源：wind，光大證券研究所整理，營業(yè)收入和EBITDA單位：億美元資料來源：wind，光大證券研究所整理，時(shí)間區(qū)間為2005-11-30至2023-5-26總結(jié)美國和日本經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國養(yǎng)老市場現(xiàn)狀，我們認(rèn)為：1、提升支付能力是關(guān)鍵，人口結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致家政、個(gè)人護(hù)理服務(wù)價(jià)格上漲較快，在日本已經(jīng)得到驗(yàn)證；在養(yǎng)老儲(chǔ)備不足、“未富先老”情況下，服務(wù)需求不能充分釋放，養(yǎng)老服務(wù)支出可能成為未來養(yǎng)老事業(yè)的負(fù)擔(dān)，解決龐大的老齡人口問題需要三大支柱以及更完善的體系支撐。2、養(yǎng)老企業(yè)需要探索出一條適合國情、民情的道路，如日本偏好居家養(yǎng)老，美國側(cè)重集中式的社區(qū)養(yǎng)老；我國倡導(dǎo)“9073”的養(yǎng)老模式，是國家、市場和老年人需求所決定的。3、養(yǎng)老服務(wù)是一個(gè)回報(bào)周期較長，盈利能力相對(duì)較弱的行業(yè)，跨行業(yè)介入養(yǎng)老市場需要考慮業(yè)務(wù)協(xié)同性。行業(yè)龍頭可以通過收并購產(chǎn)生，規(guī)?；档统杀?，但需要考慮服務(wù)品質(zhì)和整體運(yùn)營效率。4、“物業(yè)+養(yǎng)老”兼具社區(qū)和居家屬性，具有多重優(yōu)勢，有望成為我國養(yǎng)老事業(yè)的“解題答案”。試點(diǎn)階段：2016年7月，人力資源和社會(huì)保障部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，提出在河北、吉林、黑龍江、上海、江蘇、浙江、安徽、江西、山東、湖北、廣東、重慶、四川、新疆部分省市，開展長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)，建立長期護(hù)理保險(xiǎn)制度。在制度安排上，試點(diǎn)初期，長期護(hù)理保險(xiǎn)制度以長期處于失能狀態(tài)的參保人群為保障對(duì)象，并隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步調(diào)整保障范圍和保障水平，試點(diǎn)階段主要覆蓋職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)參保人群，通過優(yōu)化職工醫(yī)保統(tǒng)賬結(jié)構(gòu)、劃轉(zhuǎn)職工醫(yī)保統(tǒng)籌基金結(jié)余、調(diào)劑職工醫(yī)保費(fèi)率等途徑籌集資金，根據(jù)護(hù)理等級(jí)、服務(wù)提供方式等制定差別化的待遇保障政策，對(duì)符合規(guī)定的長期護(hù)理費(fèi)用，基金支付水平總體上控制在70%左右。此外，《意見》還提出，引導(dǎo)保障對(duì)象優(yōu)先利用居家和社區(qū)護(hù)理服務(wù)，鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)服務(wù)向社區(qū)和家庭延伸。擴(kuò)大試點(diǎn)：2019年政府工作報(bào)告提出“擴(kuò)大長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)”，2020年9月國家醫(yī)保局會(huì)同財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大長期護(hù)理保險(xiǎn)制度試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，在參保對(duì)象和范圍上，進(jìn)一步明確，經(jīng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)或康復(fù)機(jī)構(gòu)規(guī)范診療、失能狀態(tài)持續(xù)6個(gè)月以上，經(jīng)申請通過評(píng)估認(rèn)定的失能參保人員，可按規(guī)定享受相關(guān)待遇；關(guān)于資金籌集，職工參保人群籌資以單位和個(gè)人繳費(fèi)為主，繳費(fèi)責(zé)任原則上按1:1比例分擔(dān)，費(fèi)用分別來自職工醫(yī)保費(fèi)和職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)個(gè)人賬戶；在范圍上，進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，未開展試點(diǎn)的省份可新增1個(gè)城市開展試點(diǎn)。等級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定：2021年，國家醫(yī)保局辦公室、民政部辦公廳印發(fā)《長期護(hù)理失能等級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，長期護(hù)理保險(xiǎn)失能等級(jí)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是長期護(hù)理保險(xiǎn)待遇享受和基金支付的重要依據(jù)。根據(jù)規(guī)定，評(píng)估指標(biāo)是綜合性評(píng)估指標(biāo)體系，一級(jí)指標(biāo)為日常生活活動(dòng)能力、認(rèn)知能力、感知覺與溝通能力3個(gè)，二級(jí)指標(biāo)為進(jìn)食、穿衣等17個(gè)，失能等級(jí)劃分為0—5級(jí)；根據(jù)醫(yī)保局公布數(shù)據(jù)，截至2021年8月，全國49個(gè)長期護(hù)理保險(xiǎn)試點(diǎn)城市參保人數(shù)達(dá)1.34億人，累計(jì)享受待遇人數(shù)152萬人。2020年底，住建部、發(fā)改委等等六部門正式提出推行“物業(yè)服務(wù)＋養(yǎng)老服務(wù)”居家社區(qū)養(yǎng)老模式，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)自身?xiàng)l件，結(jié)合養(yǎng)老需求，成立獨(dú)立的居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)規(guī)模化、品牌化、連鎖化經(jīng)營。各地政府出臺(tái)措施，聯(lián)系物業(yè)企業(yè)展開試點(diǎn)，探索物業(yè)+養(yǎng)老這一發(fā)展模式。北京重點(diǎn)選擇北京首開集團(tuán)、萬科集團(tuán)、北京天恒置業(yè)集團(tuán)（北京天恒優(yōu)家科技服務(wù)公司）、遠(yuǎn)洋億家物業(yè)服務(wù)股份有限公司等公司旗下的物業(yè)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)開展試點(diǎn)，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用其與小區(qū)居民日常聯(lián)系緊密、就近就便等優(yōu)勢，依托物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有服務(wù)場所、現(xiàn)有服務(wù)隊(duì)伍、現(xiàn)有服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，充分發(fā)揮供需對(duì)接平臺(tái)作用，上門入戶為其物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)困難、失能、失智、失獨(dú)、重度殘疾等基本養(yǎng)老服務(wù)對(duì)象和高齡、獨(dú)居等老年人提供巡視探訪、助潔、助行、助醫(yī)、助急、家電維修、代買代購等居家養(yǎng)老服務(wù)。南京先后入選全國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革、居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)改革、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合等3個(gè)國家級(jí)試點(diǎn)，有較好的養(yǎng)老服務(wù)開展條件；以銀城物業(yè)在南京市鼓樓區(qū)開展養(yǎng)老服務(wù)為例，實(shí)踐過程中，物業(yè)企業(yè)在場地安排、人員協(xié)同、服務(wù)價(jià)格等方面展現(xiàn)出明顯優(yōu)勢；在政策的指引下，正逐漸探索出可復(fù)制可推廣的居家養(yǎng)老道路。唱歌班、手工制作免費(fèi)資料來源：《“物業(yè)+養(yǎng)老”服務(wù)新模式》陳杰等著，光大證券研究所整理生活照料生活照料服務(wù)主要為失能、失智以及護(hù)理型老人提供生活支援與協(xié)助，針對(duì)老年人的不同服務(wù)需求，制訂個(gè)性化照料計(jì)劃，增強(qiáng)老人積極投入生活的欲望，提高生活質(zhì)量和品質(zhì)。一般生活照料服務(wù)主要包括：協(xié)助日常生活、協(xié)助進(jìn)餐、協(xié)助移動(dòng)、協(xié)助清潔修飾、協(xié)助睡眠等。資料來源：椿萱茂官網(wǎng)，光大證券研究所整理助餐服務(wù)助餐服務(wù)主要為居家老年人提供，以解決高齡和失能等特殊老年人“吃飯難”的問題。該服務(wù)依托鎮(zhèn)（街道）居家養(yǎng)老服務(wù)中心、城鄉(xiāng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心、社會(huì)餐飲企業(yè)（或社區(qū)養(yǎng)老助餐中心）、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等載體，為轄區(qū)內(nèi)有需求的居家養(yǎng)老的老年人提供營養(yǎng)配餐、集中就餐、上門送餐等服務(wù)。世茂椿熙堂老年人助餐服務(wù)采取的是專門的網(wǎng)上訂餐系統(tǒng)，能進(jìn)行在線指導(dǎo)和培訓(xùn)支持。報(bào)表呈現(xiàn)系統(tǒng)和大數(shù)據(jù)處理后臺(tái)可以為管理方作出相關(guān)助餐決策提供數(shù)據(jù)支撐，也可以根據(jù)需求方個(gè)性化需求進(jìn)行定制化開發(fā)。資料來源：椿熙堂官網(wǎng)，光大證券研究所整理家政服務(wù)包含一系列家庭保潔業(yè)務(wù)，例如家電清洗、家電維修、家具保養(yǎng)、除塵除螨、家庭環(huán)境檢測等?？紤]到大多數(shù)老年人行動(dòng)不便，生活能力欠缺，該服務(wù)主要幫助老年人完成基本家務(wù)、排除安全隱患。資料來源：旭輝永升公眾號(hào)，光大證券研究所整理健康管理健康管理為居家老人提供規(guī)范的基本醫(yī)療保健服務(wù)，對(duì)擁有慢性疾病、生活不能自理、長期臥床、晚期姑息治療以及其他需要長期照料和護(hù)理服務(wù)的老年人提供包括專業(yè)護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、安寧療護(hù)等全生命周期服務(wù)?；踞t(yī)療：由專業(yè)醫(yī)生團(tuán)隊(duì)為患者提供健康咨詢、健康教育、常見疾病及并發(fā)癥的診斷和治療、慢病營養(yǎng)管理、緊急醫(yī)療救援、感染防控等醫(yī)療服務(wù)。專業(yè)護(hù)理：由專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)為患者提供基礎(chǔ)護(hù)理、管路護(hù)理和心理支持，和醫(yī)生團(tuán)隊(duì)共同承擔(dān)起疾病的預(yù)防、治療和急救的使命?？祻?fù)促進(jìn)：由專業(yè)康復(fù)團(tuán)隊(duì)對(duì)有不同程度功能障礙的人群進(jìn)行康復(fù)評(píng)估，制定康復(fù)方案，從藥物干預(yù)、功能練習(xí)、物理治療和心理疏導(dǎo)等多方面進(jìn)行干預(yù)和治療。安寧療護(hù)：由多學(xué)科團(tuán)隊(duì)對(duì)有服務(wù)需求的患者及家庭進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估，制定生前預(yù)囑、癥狀控制和舒緩護(hù)理綜合服務(wù)方案，幫助患者和家庭減輕身心痛苦，重拾自我價(jià)值和尊嚴(yán)，平靜安詳?shù)囟蛇^生命時(shí)光。資料來源：椿萱茂官網(wǎng)，光大證券研究所整理遠(yuǎn)程服務(wù)遠(yuǎn)程照顧服務(wù)搭建基于物業(yè)服務(wù)場景下的養(yǎng)老健康服務(wù)系統(tǒng)，完成遠(yuǎn)程居家看護(hù)、危機(jī)響應(yīng)等服務(wù)。越秀服務(wù)旗下智慧養(yǎng)老系統(tǒng)，將養(yǎng)老、醫(yī)療器械、公區(qū)、戶內(nèi)設(shè)備接入IOT平臺(tái)，對(duì)看護(hù)對(duì)象進(jìn)行健康分析管理。定制戶內(nèi)智能屏，語音控制智能家居等設(shè)備，滿足老人安全、文娛、健康看護(hù)等核心需求。資料來源：椿熙堂官網(wǎng)，光大證券研究所整理資料來源：越秀服務(wù)官網(wǎng)，光大證券研究所整理社區(qū)養(yǎng)老吸收了家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老模式的優(yōu)勢和可操作性，將家庭養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老與社區(qū)集中結(jié)合起來。社區(qū)養(yǎng)老的主要業(yè)務(wù)是為老年人設(shè)立購物中心和服務(wù)中心、開設(shè)老人餐桌和老人食堂；建立老年人醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)、老年人活動(dòng)中心；開辦老年人學(xué)校；建立老年人才市場、開展老年人法律援助和收容服務(wù)等。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)通常與居家養(yǎng)老服務(wù)不可分割，能讓老年人住在家里，在他們得到家人照顧的同時(shí)，相關(guān)的社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)也能為老年人提供現(xiàn)場服務(wù)或照顧服務(wù)。作為小區(qū)管家，物業(yè)公司積極布局社區(qū)養(yǎng)老業(yè)務(wù)。2017年，保利物業(yè)成立了“保利和悅會(huì)”，以社區(qū)介入式微小結(jié)構(gòu)為載體，為老年人提供健康，生活，精神和價(jià)值方面的服務(wù)；以居家養(yǎng)老、核心服務(wù)、特色養(yǎng)護(hù)、延伸服務(wù)四大服務(wù)為核心，向周邊社區(qū)居民提供高質(zhì)量的健康養(yǎng)老服務(wù)。還將服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)定，比如喘息服務(wù)、日托照料、營養(yǎng)餐、居家服務(wù)、健康管理、康復(fù)理療、養(yǎng)老巡視、長者學(xué)院、娛樂活動(dòng)、心理慰藉、和悅商城等十一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的“和悅服務(wù)圈”產(chǎn)品體系。運(yùn)營模式上，保利和悅會(huì)在復(fù)制保利“三位一體”養(yǎng)老運(yùn)營模式基礎(chǔ)上，深度聯(lián)動(dòng)保利物業(yè)的社區(qū)資源，依托保利健投成熟的養(yǎng)老復(fù)制運(yùn)營能力，借助智慧養(yǎng)老平臺(tái)——“熹尚服務(wù)系統(tǒng)”，基于當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)長者和家庭養(yǎng)老需求，提供個(gè)性化、標(biāo)準(zhǔn)化、智能化養(yǎng)老服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“1+N”的快速拓展，打造“物業(yè)平臺(tái)+三位一體養(yǎng)老服務(wù)”模式。目前，保利和悅會(huì)已在北京、上海、廣州、青島、長沙等城市布局落地，北京春天里、廣州花香美苑、長沙保利花園均為代表項(xiàng)目。資料來源：保利物業(yè)公眾號(hào)，光大證券研究所整理資料來源：保利物業(yè)公眾號(hào)，光大證券研究所整理其中，長沙天心和悅會(huì)以保利物業(yè)“人文社區(qū)、價(jià)值生活”的品牌定位深耕社區(qū)健康養(yǎng)老服務(wù)。項(xiàng)目選址及規(guī)模：保利和悅會(huì)—長沙保利花園健康頤養(yǎng)中心坐落于長沙市天心區(qū)湘府西路229號(hào)保利花園內(nèi)，建筑面積1934平方米，設(shè)有床位64張，包括6個(gè)雙人間，13個(gè)4人間，輻射周邊3-8公里內(nèi)社區(qū)老年人的居家服務(wù)需求。資料來源：保利物業(yè)公眾號(hào)，光大證券研究所整理資料來源：保利物業(yè)公眾號(hào)，光大證券研究所整理服務(wù)內(nèi)容及特點(diǎn)：服務(wù)內(nèi)容具體包括喘息服務(wù)、日托照料、營養(yǎng)餐、居家服務(wù)、健康管理、康復(fù)理療、養(yǎng)老巡視、長者學(xué)院、娛樂活動(dòng)、心理慰藉、和悅商城等十一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，能有效滿足不同人群的個(gè)性化需求。和悅會(huì)內(nèi)采用綠色環(huán)保材料，確保安全、舒適、便捷。并且有醫(yī)療電梯、門禁系統(tǒng)、24小時(shí)監(jiān)控設(shè)備、安全扶手、在適老化設(shè)計(jì)上充分考慮長者生理特點(diǎn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：和悅會(huì)內(nèi)設(shè)有雙人間和四人間，收費(fèi)在3000-7000元/月。資料來源：養(yǎng)老之家網(wǎng)，光大證券研究所整理醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：和悅會(huì)與社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心為居民提供基本的醫(yī)療服務(wù)，同時(shí)與三甲醫(yī)院、大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)開展綠色就醫(yī)、預(yù)約掛號(hào)、專家坐診，為保利社區(qū)業(yè)戶和周邊居民開展健康體檢、中醫(yī)養(yǎng)生、理療保健、小兒推拿、產(chǎn)后康復(fù)等健康管理與服務(wù)。長沙和悅會(huì)與長沙市三醫(yī)院簽訂合作戰(zhàn)略協(xié)議，三醫(yī)院老年病科項(xiàng)主任帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)人員，每月定期上門為長者進(jìn)行一次健康大查房，并且為每位長者都建立了健康檔案，認(rèn)真監(jiān)測并記錄好長者的血壓、血糖等情況。對(duì)于情況不穩(wěn)定的長者，結(jié)合照護(hù)部給予的日常生活情況，提供健康咨詢服務(wù)，給予醫(yī)囑建議，同時(shí)開通了“綠色就醫(yī)通道”，方便長者就醫(yī)和檢后健康管理、身體機(jī)能檢測。椿萱茂創(chuàng)始于2012年，截至2022年，椿萱茂已在5大核心城市群，全國8城落地生根，成功運(yùn)營近30個(gè)連鎖機(jī)構(gòu)，11000+張床位，已形成CLRC長者社區(qū)、CB老年公寓、CBN護(hù)理院全業(yè)態(tài)，擁有專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)人員1800+人，累計(jì)服務(wù)長輩10000+人。類別特點(diǎn)類別特點(diǎn)在社區(qū)中心以及健康管理中心打造屬于老年人的一方天地。椿萱茂·和園長者社區(qū)、椿萱茂·虹灣長者社區(qū)家、生活照料