2019江油房地產(chǎn)市場分析

江油房2019年房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2019年2月28日2021/6/271一、城市概況二、江油房地產(chǎn)市場情況三、江油房地產(chǎn)市場總結(jié)目錄/contents2021/6/272一、城市概況2021/6/273

江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龍門山脈東南。距離綿陽市30公里，成都160公里，市幅員面積2719平方千米，地理位置優(yōu)越，氣候條件宜人。

2018年末，全市常住人口79.05萬人，建成區(qū)面積41平方公里，城市總?cè)丝?8萬。城鎮(zhèn)化率為48%，同比提高1.8個百分點。人口出生率9‰，死亡率10.4‰，人口自然增長率2.86‰，符合政策生育率96.8%。

目前正處于城市化快速推進，舊城改造加快建設(shè)時期。1、城市區(qū)位2021/6/2742、經(jīng)濟發(fā)展狀況經(jīng)濟總量在四川的縣級市中，江油的經(jīng)濟發(fā)展屬于一流水平。2018年江油GDP為428億元，環(huán)比增長11.29%，在四川155個縣市區(qū)中排名23位。江油全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟實力排在綿陽市前列，是綿陽北部副中心城市，工業(yè)較為發(fā)達。已形成冶金、機械、建材、化工、能源、食品等六大支柱產(chǎn)業(yè)。2021/6/275固定資產(chǎn)投資狀況江油一直在積極創(chuàng)造良好的投資營商環(huán)境，吸引了很多大型企業(yè)前去投資。2017年固定資產(chǎn)投資218.1億元，環(huán)比增長19.1%江油以第二產(chǎn)業(yè)為主；三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比為13.9：50.2：35.9。2021/6/2763、城市功能規(guī)劃城市近期建設(shè)用地發(fā)展主要以城南明月新城片區(qū)為主，向西繼續(xù)開發(fā)西山片區(qū)、向南開河西為重點，并在城東片區(qū)適當向彰明開發(fā)。城市用地發(fā)展遠期在完善現(xiàn)有江西、江東片區(qū)基礎(chǔ)上，沿涪江兩岸和綿江公路、寶成鐵路，重點向東、向南發(fā)展，西、北擴展延伸，形成以涪江為軸線和一城“兩片”相對集中緊湊的片區(qū)組團開放式布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。遠景再跨越讓水河和東山向龐家場和大堰發(fā)展。2021/6/2772021/6/278江東北功能區(qū)：主要是改造、完善用地和設(shè)施，加強環(huán)境整治，依托現(xiàn)有工業(yè)和鐵路站場，建成能源（電力、天然氣開采）、冶金、建材、機械和鐵路客貨運輸、倉儲區(qū)等，配套生活居住。江東南功能區(qū)：為分區(qū)中心，發(fā)展二類工業(yè)，配套生活居住。中壩功能區(qū)：主要屬于舊城區(qū)，規(guī)劃“退二進三”，遷出不適宜工業(yè)企業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，建成城市商業(yè)服務(wù)中心和行政中心，以及部分生活居住。西北部功能區(qū)：主要依托太白公園、西山公園、昌明河風光和靠九寨溝旅游環(huán)線要道等，疏散舊城功能，發(fā)展為城市商貿(mào)金融、文化娛樂、教育科研和旅游服務(wù)中心，以及生活居住等。城南功能區(qū)：作為明月新城區(qū)，規(guī)劃為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、信息咨詢和游樂服務(wù)等為主的分區(qū)中心，配套生活居住。彰明功能區(qū)：發(fā)展城市協(xié)作配套產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，配套生活居住。遠景龐家場片區(qū)為一、二類工業(yè)為主的綜合區(qū)。2021/6/279由中壩、太平、三合和彰明4鎮(zhèn)構(gòu)成的江油市區(qū)在綿陽北部經(jīng)濟區(qū)中發(fā)揮龍頭作用，2018年現(xiàn)狀城市人口41萬人，根據(jù)江油市統(tǒng)計局與計生局相關(guān)數(shù)據(jù)，預(yù)測到2020年為42萬人左右，目前已經(jīng)達到41萬人。到2017年城市建設(shè)用地總面積為2670.95公頃，人均城市建設(shè)用地面積為89.03㎡。到2020年城市建設(shè)用地總面積為4088.63公頃，人均城市建設(shè)用地面積97.35㎡。4、城市人口及建設(shè)用地規(guī)劃2021/6/2710江油綜合交通次樞紐依托鐵路、公路，完善公、鐵交通功能，形成以江油市區(qū)為中心的內(nèi)連外接的一體化綜合交通體系。

1、鐵路：西成高鐵、成綿樂城際客專在江油交匯，境內(nèi)從南至北依次設(shè)青蓮、江油、江油北（厚壩）三個高鐵站，成為全國設(shè)高鐵站最多的縣級市之一，成功融入“成都1小時、重慶2小時、西安3小時經(jīng)濟圈”，”7小時進京”夢想變?yōu)楝F(xiàn)實；寶成鐵路縱貫全境，鐵路客貨運十分方便。

2、公路：加快綿九高速公路、梓（潼）中（壩）快速通道建設(shè)，新建江油市至綿陽第二快速通道，將通往境外的縣道提升為一、二級公路，增強與境外的通達能力。

5、城市交通規(guī)劃2021/6/2711交通次樞紐重點建設(shè)項目：公路：1、完成省道302線、中綿路（綿江第二快速通道）、安梓路、西河路、涪江四橋、中雁路（二馬段）、厚六路、香青路（香水至八一段）、東雁路（楓順段）、許青路、新太路、玻武路的道路、橋梁恢復(fù)重建工程。2、繼續(xù)建設(shè)綿九高速公路、梓潼至江油快速通道，對S205線、小伏路、武馬路改造升級。

2021/6/2712二、江油房地產(chǎn)市場情況2021/6/2713土地市場2021/6/2714

地震前江油市每年的土地推出指標在250畝左右，災(zāi)后指標每年在400畝-1000畝不等。2018年10月—2019年2月，本市共拍出的土地有700畝。江油市已售土地中大概還有近1000畝的住宅用地未開發(fā)，預(yù)估開發(fā)量在200萬平方米左右。江油畢竟只是縣級市，人口也無明顯增長，1000畝的住宅用地存量和已拍出的700畝土地，規(guī)模還是相當可觀的。按平均容積率2.8計算，可建住宅面積約310萬平方米。2021/6/2715

由于城東片區(qū)項目不多，目前只有東岸華庭項目在售，本次市調(diào)主要選取的是城南明月新城和西山片區(qū)的在售或預(yù)約登記的樓盤項目。主城片區(qū)項目區(qū)位西山片區(qū)明月新城片區(qū)城東片區(qū)樓盤情況2021/6/2716城東片區(qū)：東岸華庭項目基本信息項目名稱東岸華庭地理位置江油市體育北路（涪東新城側(cè)）咨詢電話0816--3801888物業(yè)類型普通住宅，底商開發(fā)商四川省卓泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀態(tài)在售產(chǎn)權(quán)年限普通住宅:50年住宅底商:40年建筑類別建筑類別板塔結(jié)合高層規(guī)劃占地面積4.676萬m2建筑面積14.5萬m2容積率4.00綠化率30%總戶數(shù)1062戶停車位1094個總棟數(shù)8棟裝修標準毛坯周邊設(shè)施較遠樓層狀況5、6、8（32層）1、2、3、（18層）4（26層）7(2層商業(yè)）銷售信息開盤時間2018/10/28售價4300～4800元/m2戶型面積85～115㎡主力戶型101～112㎡三房二廳銷售情況85的二房基本售罄，現(xiàn)在主推三房，112㎡三房可變四房2021/6/2717明月新城片區(qū)：置信·城市花園項目基本信息項目名稱置信·花園城地理位置江油三橋曙光北路咨詢電話0816--3773999物業(yè)類型普通住宅，底商開發(fā)商江油啟新輝耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀態(tài)在售產(chǎn)權(quán)年限住宅70年，商業(yè)40年

建筑類別建筑類別塔樓高層規(guī)劃占地面積2.678萬m2建筑面積6.32萬m2容積率3.00綠化率30%總戶數(shù)1062戶停車位540個總棟數(shù)6棟裝修標準毛坯周邊設(shè)施較遠樓層狀況由共4棟17-27層高層住宅和2棟獨立低層商業(yè)組成，建筑風格為新亞洲（現(xiàn)代）風格銷售信息開盤時間2018/11/4售價5500元/m2戶型面積85～115㎡主力戶型100～119㎡三房二廳銷售情況現(xiàn)在主推117/119㎡三房，正常贈送面積2021/6/2718明月新城片區(qū)：敏捷·悅江府項目基本信息項目名稱敏捷·悅江府地理位置江油三橋曙光北路咨詢電話0816--3736888物業(yè)類型普通住宅，底商開發(fā)商江油敏捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀態(tài)在售產(chǎn)權(quán)年限住宅70年，商業(yè)40年

建筑類別建筑類別板塔結(jié)合高層規(guī)劃占地面積9.27萬m2建筑面積26萬m2容積率2.8綠化率48%總戶數(shù)2178戶停車位2265個總棟數(shù)16棟裝修標準毛坯周邊設(shè)施較遠樓層狀況由16棟25-32層的高層洋房組成，建筑風格為新亞洲風格銷售信息開盤時間2018/12/30售價5500元/m2，優(yōu)惠后5200元/m2戶型面積96～163㎡主力戶型96～123㎡三房二廳銷售情況96㎡三房銷售近80%，現(xiàn)主推109/123㎡三房，正常贈送面積2021/6/2719在售樓盤五：水韻長灘項目基本信息項目名稱水韻長灘地理位置江油三橋大鵬路南側(cè)咨詢電話0816--3235888物業(yè)類型普通住宅，底商開發(fā)商四川賢達投資有限公司銷售狀態(tài)認籌期產(chǎn)權(quán)年限普通住宅50年，洋房50年花園

建筑類別建筑類別板樓、板塔結(jié)合多層小高層規(guī)劃占地面積5.7萬m2建筑面積13.6萬m2容積率2.4綠化率35%總戶數(shù)約1200戶停車位1300個總棟數(shù)14棟裝修標準毛坯周邊設(shè)施較遠樓層狀況由12棟小高層住宅和2棟多層洋房組成，建筑風格為奈特風格銷售信息開盤時間暫定2019年7月售價待定,戶型面積77～182㎡主力戶型96～126㎡三房二廳銷售情況

認籌中，2萬抵三萬，試探價格區(qū)間在4000～5000元/m22021/6/2720明月新城片區(qū)：華豐·觀瀾城項目基本信息項目名稱華豐·觀瀾城地理位置江油市明月新城桃源路（體育公園旁）咨詢電話0816--3739888物業(yè)類型普通住宅開發(fā)商江油華豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀態(tài)認籌期產(chǎn)權(quán)年限住宅50年

建筑類別建筑類別塔樓高層規(guī)劃占地面積3.87萬m2建筑面積13.5萬m2容積率3.5綠化率40.1%總戶數(shù)1053戶停車位1053個總棟數(shù)9棟裝修標準毛坯周邊設(shè)施較齊全樓層狀況由9棟高層組成，建筑風格為現(xiàn)代風格銷售信息開盤時間待定售價5900元/m2戶型面積103～189㎡主力戶型103～125㎡三房二廳銷售情況正在認籌中，戶型是正常贈送面積2021/6/2721明月新城片區(qū)：碧桂園·天璽項目基本信息項目名稱碧桂園·天璽地理位置江油市匯豐路南端西側(cè)（政務(wù)中心旁）咨詢電話0816--3786888物業(yè)類型普通住宅、底商開發(fā)商江油碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售狀態(tài)在售產(chǎn)權(quán)年限住宅50年

建筑類別建筑類別板樓高層規(guī)劃占地面積4.49萬m2建筑面積15.91萬m2容積率3.0綠化率30%總戶數(shù)966戶停車位1053個總棟數(shù)13棟裝修標準精裝和毛坯周邊設(shè)施較齊全樓層狀況由9棟高層組成，建筑風格為現(xiàn)代風格銷售信息開盤時間2018-8-26售價6000元/m2戶型面積119～143㎡主力戶型三房二廳(建面119㎡)四房二廳(建面143㎡）銷售情況毛坯房已售罄，只有精裝修房源2021/6/2722西山片區(qū)：東辰·清雅庭項目基本信息項目名稱東辰·清雅庭地理位置江油市太平路西段與長安路交匯處咨詢電話0816--3656666物業(yè)類型普通住宅開發(fā)商四川東辰(集團)股份有限公司銷售狀態(tài)在售產(chǎn)權(quán)年限住宅:70年

建筑類別建筑類別板塔結(jié)合高層規(guī)劃占地面積1.67萬m2建筑面積6.08萬m2容積率3.6綠化率30%總戶數(shù)345戶停車位386個總棟數(shù)4棟裝修標準毛坯周邊設(shè)施較齊全樓層狀況由3棟21-26層的住宅，1棟獨立商業(yè)體及部分底商組成銷售信息開盤時間2018-09-23售價6200元/m2戶型面積103～134㎡主力戶型103～118㎡三房二廳銷售情況準現(xiàn)房特惠清盤中2021/6/2723西山片區(qū)：花溪七里項目基本信息項目名稱花溪七里地理位置江油市太平路西段與長安路交匯處咨詢電話0816--3311116物業(yè)類型普通住宅開發(fā)商江油市宏信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司銷售狀態(tài)在售產(chǎn)權(quán)年限住宅:70年，底商:40年

建筑類別建筑類別板樓高層規(guī)劃占地面積2.81萬m2建筑面積10.9萬m2容積率3.0綠化率31.73%總戶數(shù)635戶停車位704個總棟數(shù)7棟裝修標準毛坯周邊設(shè)施較齊全樓層狀況由4棟18層+2棟25層+1棟28層高層住宅樓、局部3層臨街商鋪組成，建筑風格為新亞洲風格。銷售信息開盤時間2018-09-23售價均價5500元/m2戶型面積97～136㎡主力戶型97～118㎡三房二廳銷售情況97㎡的緊湊型三房已熱銷，128㎡三房可轉(zhuǎn)換成四房2021/6/2724三、江油房