東南國(guó)際開(kāi)發(fā)建設(shè)可研報(bào)告

123本可行性研究報(bào)告通過(guò)市場(chǎng)可行性分析和資本可行性分析兩方面對(duì)“東析、總量分析等對(duì)儀隴縣城市發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)及項(xiàng)目本身進(jìn)行了系統(tǒng)描述與評(píng)估。從企業(yè)所面臨的政治環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、技術(shù)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境得緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標(biāo)，近年來(lái)儀隴縣加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐，給儀隴縣房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)旺盛44、國(guó)家計(jì)委頒布的《建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》通過(guò)調(diào)查項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)現(xiàn)狀、市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性，研究該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容以及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出組織管理與實(shí)施計(jì)劃，開(kāi)展項(xiàng)目投資估2、本項(xiàng)目將建成儀隴縣的商業(yè)航母，為儀隴縣城鎮(zhèn)居民提供一處獨(dú)特53、盤(pán)活閑置土地資產(chǎn)，增加財(cái)政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)800萬(wàn)元人民幣，具備三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，是南充市具有較強(qiáng)綜合實(shí)力的房地產(chǎn)37人，大專(zhuān)以上專(zhuān)業(yè)人才30余人。公司倡導(dǎo)“能者上、平者讓、庸者下”的以人為本的用人理念，給每一個(gè)人搭建一個(gè)學(xué)習(xí)和鍛煉的平臺(tái)，讓員工充在機(jī)構(gòu)設(shè)置上，公司通過(guò)4年多時(shí)間的發(fā)展，完善了組織機(jī)構(gòu)，公司共設(shè)置董事長(zhǎng)室、總經(jīng)辦、人力資源部、財(cái)務(wù)部、投資部、市場(chǎng)融資部、營(yíng)銷(xiāo)部、工程部、綜合辦公室、物管部、預(yù)決算審計(jì)部等部門(mén)。部門(mén)職責(zé)明確，互相促進(jìn)，協(xié)調(diào)配合，使公司形成了團(tuán)結(jié)高效、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，能打硬仗的堅(jiān)強(qiáng)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，都會(huì)作詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解市場(chǎng)需求，根據(jù)需求設(shè)計(jì)出暢銷(xiāo)、優(yōu)質(zhì)的精品作品。我們有理由相信，南6充市龍德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司將迅速在南充形成自主特色的品牌形象，這也公司本著綠色健康、造福百姓、美化環(huán)境、貢獻(xiàn)社會(huì)、一切以您的需要為原則，把溫馨、舒適、健康、歡樂(lè)、幸福的家園呈現(xiàn)給廣大市民，既獲得了社會(huì)效益，也創(chuàng)造了自身的效益。公司將繼續(xù)用心制作、為每一個(gè)選擇我儀隴縣城所在地新政鎮(zhèn)位于儀隴縣西南角嘉陵江畔，距南充市生產(chǎn)總值：全縣經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量不斷增加。據(jù)初步7務(wù)部門(mén)加大依法治稅力度，優(yōu)化納稅服務(wù)，稅收收入快速增長(zhǎng)，全年稅收收入規(guī)模工業(yè)增加值：工業(yè)生產(chǎn)快速發(fā)展，速度上年增長(zhǎng)63.1%，產(chǎn)銷(xiāo)率為99.2%。工業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售收入868056萬(wàn)元，增長(zhǎng)建筑企業(yè)發(fā)展迅猛，工程業(yè)務(wù)加速拓展，企業(yè)規(guī)模不斷壯大，經(jīng)濟(jì)效益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)快速增加。2011年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成18由此可見(jiàn)，作為南充市的人口、經(jīng)濟(jì)大縣，儀隴縣隨著城鎮(zhèn)功能增為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；加之近幾年來(lái)儀隴縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費(fèi)也正在升級(jí)換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨呈現(xiàn)喜人勢(shì)頭，正在成為儀隴縣域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一?？墒桥c南充市中心城區(qū)及發(fā)達(dá)地區(qū)相比，無(wú)論在建設(shè)的規(guī)模、功能配套、建筑環(huán)境、房型等都尚有較大的差距，目前儀隴縣城區(qū)配套齊全、環(huán)境優(yōu)美、房型適當(dāng)、上檔次開(kāi)發(fā)理念相對(duì)滯后。儀隴縣東南國(guó)際開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和先進(jìn)的樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)思想，同時(shí)大幅度提高物業(yè)管理水平，建設(shè)一流的花園式多層（全框架式）住宅樓及超高層商業(yè)樓，將推動(dòng)縣城房地產(chǎn)行業(yè)和92、從城市化進(jìn)程來(lái)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來(lái)人口（打近年來(lái)縣城人口保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，購(gòu)房需求總量加大。由此判斷，未來(lái)儀快速增長(zhǎng)，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境和4、人均收入、可支配收入的增長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)能力的上升，觀念的更新，為房的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均也持續(xù)穩(wěn)增，說(shuō)明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響儀隴縣房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)測(cè)未來(lái)儀隴縣城三至五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的近年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，以及有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策。以上各項(xiàng)政策對(duì)儀隴縣房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展均有一國(guó)八條、國(guó)六條發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及但對(duì)于房?jī)r(jià)較低的三類(lèi)城市和縣城、特別是中西部的縣城，該政策的負(fù)面影響較小。儀隴縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的應(yīng)變能力較強(qiáng)、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對(duì)以上政策變化，反而可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)儀隴縣建筑行政主管部門(mén)和縣政府批復(fù)，土地手續(xù)已經(jīng)辦理完畢，其他各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)已辦理完成，這為本項(xiàng)目的建設(shè)提項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)上突破了四壁合圍的家居概念，闊大的花園成為家庭生活的一部分，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)為一體的設(shè)計(jì)和建設(shè)理念，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)具有很好的市場(chǎng)前景。這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是因此，建設(shè)集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的儀際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既是尊重住房消費(fèi)市場(chǎng)客觀規(guī)律的結(jié)果，也是儀隴縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢(shì)和要求。無(wú)論是文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)的二、建設(shè)單位：南充市龍德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司級(jí)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售商品房、建材、五金、水電安裝、工程4、綠地率：30%7、投資回收期：2年從圖上可以看出，本項(xiàng)目位于儀隴縣濱江大道中段，東靠松海路安置二區(qū)，西靠濱江大道，南靠嘉陵路，北靠松海路。東南國(guó)際坐擁都市的繁華，為城市至尊地標(biāo)，地域價(jià)值無(wú)可取代。周邊的實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中心醫(yī)院，集貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施齊全；得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)因此本地段是一個(gè)地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛一是規(guī)劃特色：是集娛樂(lè)、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體的人文商住樓，既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之中，可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。項(xiàng)目住宅全是多層，面積為75-隨著儀隴縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，為使儀隴崛起于南充市城市群，緊緊圍繞“城建活縣”的發(fā)展目標(biāo)，近年來(lái)儀隴縣加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，縣城中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)居民的住房條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。受各種因素、尤其是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲過(guò)快大環(huán)境2009年是儀隴房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)較快發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模、投資儀隴縣房地產(chǎn)市場(chǎng)并未產(chǎn)生太大影響，甚至沒(méi)有從根本上改變開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)利好的心理預(yù)期；從市場(chǎng)成交情況來(lái)看，除少數(shù)投資購(gòu)房者觀望心理有所加強(qiáng)外，消費(fèi)者總體購(gòu)房熱情高漲，在個(gè)別樓盤(pán)上甚至形成搶購(gòu)。從要為想換房和進(jìn)行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出務(wù)工鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人口及外出勞務(wù)人員返城購(gòu)房，是近三年購(gòu)房的新增主力軍；近三年房?jī)r(jià)上漲較快，加上受舊城改造、開(kāi)發(fā)新區(qū)的利好因素的影響，常住人口太大影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，在銷(xiāo)售方面達(dá)到了價(jià)穩(wěn)現(xiàn)對(duì)樓盤(pán)規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢(shì)，部分開(kāi)發(fā)商迅速致力進(jìn)行開(kāi)發(fā)策略調(diào)整以提高樓盤(pán)品質(zhì)滿足消費(fèi)者需求，使房產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展相對(duì)穩(wěn)所積壓但對(duì)核心地段商業(yè)店鋪的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售并不構(gòu)成威脅；未來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴(yán)格限制；市場(chǎng)銷(xiāo)售情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)小康儀隴，逐步使儀隴縣城發(fā)展成為南充市的副中心城市，是今后一段時(shí)間該縣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。未來(lái)五年，隨著縣城建成面積的擴(kuò)人口要增加7萬(wàn)人，按小康居住水平“戶能完善”的標(biāo)準(zhǔn)，那么，新增人口按人均建筑面積25m2計(jì)算，需增根據(jù)上述情況分析，舊城改造拆遷舊房的需求，以及現(xiàn)有居民迫切要求改善居住條件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消費(fèi)潛從上述分析看，儀隴縣規(guī)劃審批開(kāi)工項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模供需缺口較大，住宅需大于供，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣闊，未來(lái)五年儀隴縣城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處從長(zhǎng)期角度看，儀隴縣城區(qū)房?jī)r(jià)的上升將保持較長(zhǎng)時(shí)期。就最基本的層面而言，由于房屋所依附的土地的稀缺性和不可再生性，房?jī)r(jià)的上升是一種上漲。短期的起伏永遠(yuǎn)是存在的，但短期的起伏，不會(huì)改變儀隴縣城區(qū)房?jī)r(jià)對(duì)于儀隴縣城區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進(jìn)行平抑，以保障建造數(shù)量較多的低價(jià)位住房，落實(shí)中低收入消費(fèi)群體地需要。二是適度降低舊城改造和動(dòng)拆遷的力度，減緩對(duì)于供應(yīng)的壓力。三是多角度實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的“十一五”期間，儀隴縣城區(qū)商品房?jī)r(jià)格年漲幅在10％左右。到“十一第一實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)，儀隴縣城區(qū)人均住房面積尚有差距。目前人均住房?jī)H為21.122012年要達(dá)到38％。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。無(wú)論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進(jìn)一步第三隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高，居民購(gòu)房能力會(huì)進(jìn)一步增第四市場(chǎng)化、商品化已經(jīng)是解決住宅問(wèn)題的根本途徑。住房制度經(jīng)過(guò)十幾年的改革，已經(jīng)改變了過(guò)去福利分房的舊體制，市場(chǎng)化、商品化購(gòu)房已成為解決住宅問(wèn)題的根本途徑。因此，儀隴縣城區(qū)商品房?jī)r(jià)格今后繼續(xù)上只要不是漲幅過(guò)大，從總體上看，是利大于弊。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)教育為一體，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。文化和人文環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤(pán)的廣告炒作。本項(xiàng)目讓生活與購(gòu)南充市龍德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)、施工、財(cái)南充市龍德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有一只高水平的專(zhuān)業(yè)招商隊(duì)伍，有專(zhuān)業(yè)本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是由知名的鴻源（香港）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)有限公司設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)是建設(shè)一個(gè)大型的人文商住樓，既考慮住戶的可使住戶在充分享受幸福生活的同時(shí)，感受到高科技為他們帶來(lái)的生活之便利和高品味生活享受。本項(xiàng)目在儀隴是獨(dú)創(chuàng)的，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、酒店等商業(yè)項(xiàng)目遙相呼本項(xiàng)目與同類(lèi)住宅小區(qū)相比，將走高檔樓盤(pán)中檔價(jià)格的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價(jià)格得到高檔享受和稱(chēng)心項(xiàng)目建設(shè)符合儀隴縣城市總體規(guī)劃的要求，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著，能夠得本項(xiàng)目為儀隴縣的商住建筑，由于商業(yè)建筑及全框架式主宅建筑建設(shè)成本項(xiàng)目受其占地面積的影響，無(wú)法形成大盤(pán)效應(yīng)；營(yíng)銷(xiāo)策劃及招商需要專(zhuān)業(yè)運(yùn)作，提高項(xiàng)目吸引力，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)將潛在的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)優(yōu)隨著儀隴縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)鼐用裆唐贩康南M(fèi)觀念越來(lái)越強(qiáng)；外來(lái)人口（主要指打工、經(jīng)商人員）逐漸增多，其中相當(dāng)一部分人都愿意在儀儀隴縣房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷(xiāo)售在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)目前儀隴的大部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受綜合性商業(yè)體的物業(yè)形態(tài)，這種趨勢(shì)經(jīng)過(guò)一個(gè)短周期的發(fā)展將逐漸成熟。消費(fèi)者普遍對(duì)目前商業(yè)樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實(shí)購(gòu)買(mǎi)店鋪的客戶心態(tài)：一部分為店鋪經(jīng)營(yíng)者，很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營(yíng)；一部分為經(jīng)商成功人士，他們還要不斷增加財(cái)富；還有一部分為公務(wù)員，他們因受時(shí)間和職業(yè)所限，購(gòu)買(mǎi)店鋪是一種在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們置業(yè)投資的首選是商鋪（如很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營(yíng)而增加了開(kāi)支，許多經(jīng)商戶的夢(mèng)想就人們對(duì)商業(yè)活動(dòng)的要求在提高，從而帶來(lái)對(duì)商業(yè)活動(dòng)空間的新追求。因從規(guī)模和地段為參考坐標(biāo)，以”香江公館”、”首座”、“濱江名都”起價(jià)=（“香江公館”起價(jià)×可比系數(shù)+“首座”起價(jià)×可比系數(shù)+“濱均價(jià)=（“香江公館”均價(jià)×可比系數(shù)+“首座”均價(jià)×可比系數(shù)+“濱由于東南國(guó)際項(xiàng)目是儀隴縣城首家全框架、全現(xiàn)元/平方米（酒店確定的價(jià)格與住宅確定的均價(jià)等同）進(jìn)行可行性分析。我即將滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的后期酒店建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)，建設(shè)面積約為9000平米（酒店江大道，南靠嘉陵路，北靠松海路。坐擁都市的繁華，周邊的實(shí)驗(yàn)會(huì)從需求層面和廣告本身來(lái)對(duì)待廣告，也就是說(shuō)也許是不需要的產(chǎn)品，但是因?yàn)閺V告設(shè)計(jì)具有吸引力而關(guān)注，也許需要某種產(chǎn)品事業(yè)已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定，工作時(shí)間相對(duì)比較自由，工作效率很高，相對(duì)茶樓、私人俱樂(lè)部等是他們經(jīng)常出現(xiàn)的地方，對(duì)娛樂(lè)的要求既要有該階層的群體，消費(fèi)能力較強(qiáng)，能夠用發(fā)展的眼光看待事物，在消費(fèi)上具有一定的超前性，并引領(lǐng)著社會(huì)潮流l大型戶外路牌：在市內(nèi)樹(shù)立項(xiàng)目形象l燈桿道旗：現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造，引導(dǎo)客戶前往售房部l南充日?qǐng)?bào)、晚報(bào)、儀隴電視臺(tái)：針對(duì)有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的黨政機(jī)關(guān)進(jìn)行l(wèi)車(chē)身廣告輸l樓盤(pán)網(wǎng)站、南充房產(chǎn)網(wǎng)l樓書(shū)：針對(duì)有意向性客戶進(jìn)行宣傳，提升項(xiàng)目品質(zhì)，促使客戶下單l公關(guān)活動(dòng)：針對(duì)項(xiàng)目生活理念進(jìn)行宣傳，并營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)氛圍，Vip金卡：售樓部開(kāi)始正式接待客戶后，對(duì)有意向的客戶進(jìn)行vip公關(guān)活動(dòng)：利用樣板景觀區(qū)舉辦中小型活動(dòng)，比如：同鄉(xiāng)會(huì)、風(fēng)箏DM：配合工期及銷(xiāo)售進(jìn)度進(jìn)行炒作，促進(jìn)銷(xiāo)售；元/平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表如下：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元序號(hào)工程和費(fèi)用名稱(chēng)一土地費(fèi)用1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)2三通一平及交易費(fèi)二前期工程費(fèi)1地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)三房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)1建安工程費(fèi)1.1主體土建1.2裝飾工程2水電氣工程3小區(qū)環(huán)境費(fèi)4電梯、消防、備用電源四開(kāi)發(fā)期報(bào)建費(fèi)用1再就業(yè)保險(xiǎn)基金人防、環(huán)評(píng)、防雷、基2金、白蟻、防污等技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、檢測(cè)3費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)等4配套費(fèi)5定額管理費(fèi)6質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)7總登記費(fèi)五管理費(fèi)用六銷(xiāo)售費(fèi)用七財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本籌資總額經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)投資額工程單位指標(biāo)（萬(wàn)元）單位量（元/m2）1822.14482.041771.74畝468.7150.4萬(wàn)元13.33124.84萬(wàn)平米33.00105.84萬(wàn)平米28.005670萬(wàn)平米1500.004573.8萬(wàn)平米1210.004158萬(wàn)平米1100.00415.8萬(wàn)平米110.00567萬(wàn)平米150.00226.8萬(wàn)平米60.00302.4萬(wàn)平米80.00419.58萬(wàn)平米111.0015.12萬(wàn)元4.00170.1萬(wàn)平米45.0062.37萬(wàn)元16.50132.3萬(wàn)平米35.0015.12萬(wàn)元4.0018.9萬(wàn)平米5.005.67戶1.50189萬(wàn)元50.00302.4萬(wàn)元80.00472.5萬(wàn)元125.009000.33萬(wàn)元2381.049000.33備注按4.00元/平米報(bào)建每平方米45元按16.5元/平米報(bào)建每平方米35元按4.00元/平米報(bào)建每平方米5元銷(xiāo)售收入2%計(jì)項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入商品房銷(xiāo)售收入經(jīng)營(yíng)成本商品房經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅利潤(rùn)總額彌補(bǔ)以前年度虧損應(yīng)納稅所得額所得稅稅后利潤(rùn)2012年7000.007000.002400.002400.00394.80350.003855.20-1138.322716.88679.222037.66合計(jì)20200.0020200.009000.339000.331139.281010.009050.399050.392262.606787.792013年8300.008300.004300.334300.33468.12415.003116.553116.55779.142337.412014年3600.003600.000.000.00203.043216.963216.96804.242412.722011年1300.001300.002300.002300.0073.3265.00-1138.32序號(hào)122.156789單位：萬(wàn)元120200.001300.007000.008300.003600.0020200.001300.007000.008300.003600.0029000.332300.002400.004300.330.001139.2873.32394.80468.12203.041010.0065.00350.00415.002262.60679.22779.14804.2436787.793175.982337.412412.729050.39-1138.323855.203116.553216.9646787.793175.982337.412412.72投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)、技術(shù)方案、工程方案、融資方案和社會(huì)評(píng)價(jià)論證中已進(jìn)行的初步風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別擬建項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，揭示風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提本項(xiàng)目雖然工程復(fù)雜性一般，但投資較大，受資金風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。另外本項(xiàng)目的成敗還受到工期、銷(xiāo)售、原材料價(jià)格等因素的影響，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的估計(jì)與認(rèn)識(shí)，以避免造成不必要的損失。下面用圖框說(shuō)明本項(xiàng)目政策經(jīng)營(yíng)管理綜合風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)分析層次圖主要受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，如：國(guó)家有關(guān)九部委房改政策、國(guó)八條、銀項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況發(fā)生變化，以及金融市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)、原材料市中介服務(wù)市場(chǎng)、同類(lèi)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)等市場(chǎng)壞境變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期和成本控制不嚴(yán)會(huì)使開(kāi)發(fā)成本增加，使利潤(rùn)降低。本項(xiàng)首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮到本地正常的雨季和其他惡劣的天氣情況，使工期盡量不受天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下功夫，嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司有效的成本控制體系，本項(xiàng)目中應(yīng)嚴(yán)格依照其成功經(jīng)驗(yàn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，合理有企業(yè)各部門(mén)密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，及時(shí)“東南國(guó)際”項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作是公司的核心，因此無(wú)論是技術(shù)還是戰(zhàn)略都營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理等負(fù)責(zé)組織實(shí)施和執(zhí)行。公司領(lǐng)導(dǎo)的重視，為管理上和決策上提供方案設(shè)計(jì)：香港（鴻源）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)有限公