太扎心！地產(chǎn)人員仍在深度“優(yōu)化”期2024.11.05

房企研究|地產(chǎn)人員仍在深度“優(yōu)化”期，道路雖曲折，前途定光明01房地產(chǎn)人員深度調(diào)整，就業(yè)人數(shù)持續(xù)減少且收入承壓今年國(guó)慶節(jié)前夕，我一個(gè)在開(kāi)發(fā)商做市場(chǎng)研究的80后朋友，突然在微信群里發(fā)消息：“弟兄們，我今天被通知要喜提優(yōu)化大禮包了！懸著的心，終于要死了！”地產(chǎn)行業(yè)的裁員局面，從2022年到現(xiàn)在已經(jīng)是常態(tài)化，大家已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了，但是大家最關(guān)心的還是裁員時(shí)賠償是否能順利拿到。果然，當(dāng)天他們公司人事告知的裁員賠償方案，并沒(méi)有按照法定地給出。我朋友只好與人事部門(mén)進(jìn)行了多輪談判，最終，他們公司愿意按照勞動(dòng)法規(guī)定的“N+1”給到賠償，但是要分期付款。N+1”2024年1-9月，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售額68880億元，同比2023年同期下降22.720211-913479520216591548.9%。市場(chǎng)大規(guī)模降速調(diào)整的過(guò)程中，行業(yè)從業(yè)人員數(shù)量的“去庫(kù)存”調(diào)整也成了必然。從2013年到2022年間，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人數(shù)在2019年達(dá)到最高位的293.7萬(wàn)人，2020年微降3.6萬(wàn)人，2021年減少了10.0萬(wàn)人。到了2022年，從業(yè)人員數(shù)量繼續(xù)大幅減少了35.5萬(wàn)人，為244.7萬(wàn)人。2023年的具體數(shù)據(jù)還未出爐，但預(yù)計(jì)2023年到今年的人員“去庫(kù)存”仍在繼續(xù)。2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)(萬(wàn)人) 人數(shù)變化（萬(wàn)人）-50.0-35.50.0-30.0-10.0100.0-10.0--200.010.016.8244.7280.2275.2276.0 273.8259.230.0293.7 290.1288.9283.1300.02013年-2022年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)400.0 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。與新建商品房市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)齊降趨勢(shì)相同，房地產(chǎn)行業(yè)的就業(yè)人數(shù)不只數(shù)量減少，工資收入也在承壓。先看待遇有優(yōu)勢(shì)的體制內(nèi)和國(guó)企的收入，在房地產(chǎn)行業(yè)下行期間，全國(guó)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資在2023年是91932元，雖然低于全國(guó)平均工資的120698元，但是對(duì)比2022年的90346元，還是上漲了1.8%。而全國(guó)所有行業(yè)平均工資水平在2023年同比提升了5.8%，明顯高于房地產(chǎn)行業(yè)的。追溯到2022年的話，房地產(chǎn)行業(yè)體制內(nèi)、國(guó)企等非私營(yíng)收入隨行業(yè)下降0.9%，全國(guó)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資(元)全國(guó)同比全國(guó)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資(元)全國(guó)同比房地產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資(元)房地產(chǎn)同比-10.0%0-5.0%30000-0.9%0.0%1.8%600004.6%5.0%6.5%5.8%8.4%900008.8%8.7%8.7%8.9%10.0%5.8%6.7%7.6%10.1%1200009.7%9.8%10.9%8.9%10.0%9.5%2013年-2023年全國(guó)城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資150000 1206989193211402990346106837911439737983807905018015782413752817431812069891932114029903461068379114397379838079050180157824137528174318692776756965497620296024456360555685148351048再看私營(yíng)企業(yè)的人員收入，受到整個(gè)行業(yè)下行影響更為嚴(yán)重。2022年全國(guó)城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資為65237元，同比上一年上漲了3.7%，雖然漲幅對(duì)比前幾年的6%-9%有所收窄，但依舊有所提升。而房地產(chǎn)城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資為56435元，不僅基數(shù)低于全國(guó)水平，且同比上一年下降了3.2%。到了2023年房地產(chǎn)私營(yíng)單位平均降幅有所收窄，同比下降0.6%，為56119元，全國(guó)城鎮(zhèn)私營(yíng)單位工資則上漲了4.8%，都有所好轉(zhuǎn)。2024年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)私營(yíng)單位人員的收入預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)有所微降，正處于深度調(diào)全國(guó)城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資(元)全國(guó)同比全國(guó)城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資(元)全國(guó)同比房地產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資(元)房地產(chǎn)同比-10.0%0-5.0%300000.0%-3.2%60000-0.6%5.0%2.5%4.8%3.7%7.0%4.3%4.5%8.8%8.2%8.0%9000010.0%7.7%8.1%5.9%6.8%8.9%8.3%1200002013年-2023年全國(guó)城鎮(zhèn)私營(yíng)單位就業(yè)人員平均工資150000 11.3%10.4%10.3%683405611965237564356288458288577275575953604544164957551393457616834056119652375643562884582885772755759536045441649575513934576148025428334606339589417673639037826327063503802保利發(fā)展、龍湖引領(lǐng)房企轉(zhuǎn)型，人員優(yōu)化調(diào)整成常態(tài)了？首先，我們先來(lái)看看央企龍頭代表——保利發(fā)展。2024年1-9月，保利發(fā)展開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售全口徑金額達(dá)2417億元，為全國(guó)唯一一個(gè)達(dá)2000億的房企。且從2021年至今，保利發(fā)展雖然土儲(chǔ)和銷(xiāo)售降速，但在行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)依舊相對(duì)強(qiáng)勁。2022年年底，保利發(fā)展在職員工達(dá)672604343323827人。到2023562591100195312272635819216%。唯一人員有增加的部門(mén)是商業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)部門(mén)，人員由5677人變?yōu)?696人，增人員變動(dòng)量（人）2023年（人）人員變動(dòng)量（人）2023年（人）2022年（人）-12000-700-726-3585000-200-192-92-120-1192022年-2023年保利發(fā)展不同部門(mén)在職員工人數(shù)變動(dòng)10000 4155071039123110731193176117624091415507103912311073119317611762409144495696567782829008再看近幾年在積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的民企龍頭——龍湖集團(tuán)。2024年1-9月，龍湖集團(tuán)發(fā)展開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售全口徑金額為733億元，在全國(guó)可排名在第十強(qiáng)，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售金額能達(dá)到千億元。202220233156529116人，總計(jì)減少24498%，28623066204778286118171020875開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù) 服務(wù)業(yè)務(wù)2022年（人） 2023年（人） 人員變動(dòng)量（人）開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) 運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù) 服務(wù)業(yè)務(wù)2022年（人） 2023年（人） 人員變動(dòng)量（人）-40000-30005000-2000-171010000-1000-943150000204200002022年-2023年龍湖集團(tuán)不同部門(mén)在職員工人數(shù)變動(dòng)25000 19932208753066286261187828數(shù)據(jù)來(lái)源：龍湖集團(tuán)歷年年報(bào)。19932208753066286261187828無(wú)論央企還是民企開(kāi)發(fā)商，目前都處于人員“優(yōu)化”調(diào)整期，那么行業(yè)內(nèi)的上下游企業(yè)人員情況如何呢？2022614620233158少了49%。從全國(guó)人員分布的情況來(lái)看，易居總部（上海市）所在的華東區(qū)域，人數(shù)從3293人，變化到1711人，減少了1582人，降幅48%；華北地區(qū)從941人，變化為655人，降幅30%；華南和西南地區(qū)，員工人數(shù)分別從541人、496人，優(yōu)化到288人、299人，降幅分別為47%、40%；減員幅度較大的分別為華中和東北地區(qū)，員工人數(shù)分別從533人、210人，變化為105人、33人，降幅分別為80%、84%。2024年1—9月，全國(guó)的東部地區(qū)（包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙高級(jí)管理層 中級(jí)管理層 普通員工2022年（人） 2023年（人） 人員變動(dòng)量（人）高級(jí)管理層 中級(jí)管理層 普通員工2022年（人） 2023年（人） 人員變動(dòng)量（人）-50000-40001000-30002000 -2731-20003000-100040000-152-10550002022年-2023年易居企業(yè)集團(tuán)不同部門(mén)在職員工人數(shù)變動(dòng)6000 2967569816231429134數(shù)據(jù)來(lái)源：易居企業(yè)集團(tuán)歷年年報(bào)。2967569816231429134在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)人員不斷減員的大背景下，龍頭房企保利發(fā)