(地產(chǎn)板塊)集團運營管理指引(使用版)

#地產(chǎn)控股集團（地產(chǎn)板塊）

管理指引一、綜述（一）為明確地產(chǎn)控股集團地產(chǎn)行業(yè)的管理和運營構架，以達到集團規(guī)范、高效運營管理目標，特制訂“地產(chǎn)控股集團地產(chǎn)板塊管理指引”，以下簡稱“集團管理指引”。（二）“集團管理指引”中，“集團”指地產(chǎn)控股集團，“總部”指地產(chǎn)控股集團相對于項目公司、項目部的自稱或總稱，“項目公司”指負責單項開發(fā)并有獨立法人資格的全資或控股公司，“項目部”指負責單項開發(fā)且不具有獨立法人資格的機構，“職能部門”指為公司領導決策層提供資訊、參謀、操作和服務的總部各部門。（三）集團的基本管理模式為部門垂直領導和項目總經(jīng)理負責制相結合，以董事長、總裁領導下的（辦公會）為執(zhí)行層決策系統(tǒng)，直接領導和協(xié)調(diào)項目公司、項目部和總部各職能部門的運作。（四）由董事長、總裁、各分管副總裁（和辦公會成員）負責督導各單位執(zhí)行公司的決策。（五）職能部門的職責是公司決策的參謀（含報總部審批項目的預審），對項目公司和項目部相關部門進行業(yè)務指導，對其提供業(yè)務服務支持。（六）集團對各開發(fā)建設項目的管理是以項目公司和項目部為核心載體，項目負責人對項目負責，包括項目發(fā)展的組織、協(xié)調(diào)、執(zhí)行和控制。（七）在實際工作中遇到本指引沒有明確界定的事項，由項目負責人把握，認為是重大事項的報請集團總裁、董事長決定。（八）“集團管理指引”是對公司管理的一個初步指引，將在執(zhí)行中定期予以修改、補充和完善。（九）“集團管理指引”的解釋和修改權歸公司總裁（董事長）。二、董事長、總裁（總裁辦公會）（一）各項目負責人向總裁、董事長匯報工作，總部各職能部門向各自分管副總匯報工作，逐級匯報，重大事項由董事長決策。公司強調(diào)紀律，鼓勵交流，倡導協(xié)作精神。（二）董事長、總裁（辦公會）作出的決議或指令，職能部門、項目公司及各單位必須貫徹執(zhí)行。如有異議，有權越級反映；對（辦公會）決定有異議的提交總裁裁決，對總裁決定有異議的提交董事長裁決。（三）集團各部門縱向或橫向之間，可以以備忘錄、工作聯(lián)系函或其它方式交換工作意見，協(xié)商一致的執(zhí)行，協(xié)商不一致的提交上一級裁決，無異議的視作同意。三、項目公司（一）項目公司總經(jīng)理為項目負責人。負責項目公司項目開發(fā)及項目人員的日常管理，并對其員工工作業(yè)績進行考評。對各項目財務和造價人員的考核，以項目負責人為主并總部財務部和造價部為輔。（二）由項目負責人擬定項目的年度工作計劃和編制年度總預算，報集團批準后組織落實。（三）各項目要進行目標管理與考核，并與獎懲制度掛鉤，實施細則另擬辦法規(guī)定之。（四）集團設專業(yè)職能部門負責統(tǒng)籌項目前期工作，并負責組織完成項目的可行性分析及研究報告。（五）有市場銷售任務的項目，項目負責人對營銷工作負責，整體銷售計劃、操作方案和相關的重大決策須報集團總裁、董事長批準。（六）集團合同管理由造價部、風險控制部、財務部、總裁辦共同實施。造價部負責造價審核，風險控制部負責合同條款合規(guī)性審核，財務部負責付款方式的審核、總裁辦負責文字審核并負責合同歸檔管理。項目運作過程中的招投標由造價部會同項目公司組織，單項或累計金額超出人民幣200萬元的合同為重大合同。各項目的重大合同須報集團總裁、董事長批準后，由項目負責人簽署和執(zhí)行。（八）各項目公司無融資、擔保和對外投資的權限。四、項目部（一）財務、造價工作由總部財務管理部和造價管理部承擔和負責。（二）項目部比照項目公司管理。五、人事管理（一）集團對各項目公司、項目部和職能部門實行核定員工編制管理，每年核定一次人員定額編制，執(zhí)行中各單位需要調(diào)整編制的，要另行完備手續(xù)。（二）項目公司和項目部招聘人員或晉升部門經(jīng)理、副經(jīng)理（或助理經(jīng)理）要報集團批準，項目公司的管理人員、財務負責人和造價負責人的任免要報集團相關職能部門同意后報總裁、董事長批準。（三）項目公司和項目部錄用財務管理部、造價管理部人員，需從業(yè)務角度，就候選人的資歷、技能征求總部相應職能部門的意見。（四）集團將參照行業(yè)標準，逐步健全、統(tǒng)一報酬、福利和獎懲制度。（五）集團將逐步建立科學、合理、適用的員工績效考核體系，為人才選拔、任用和獎懲提供依據(jù)。（六）集團將以建立“學習型的組織”為目標，逐步完善員工培訓體系。（七）集團注重團隊建設和作用，鼓勵以開放的心態(tài)溝通和交流，共同建設符合企業(yè)發(fā)展和自身精神需求的文化氛圍。六、財務管理（一）財務管理原則根據(jù)集團對財務管理工作采取垂直管理模式的要求，財務部下設駐各項目公司財務分部，對外以項目公司財務部名義開展工作?？偛控攧詹控撠熤疲ㄐ蓿┯喒镜母黜椮攧展芾碇贫?報決策機構批準后執(zhí)行。各項目公司須嚴格執(zhí)行公司的各項財務管理制度；若有特殊管理規(guī)定要求，須報總部（集團總裁、董事長）批準后執(zhí)行。（二）資金和成本管理1、總部財務部（1）依據(jù)各項目公司已經(jīng)過審批確認的資金預算，編制公司整體資金預算。（2）依據(jù)集團資金預算制訂集團融資計劃，報請集團領導批準后，負責籌集資金并維護和發(fā)展與金融機構的業(yè)務關系。（3）依據(jù)經(jīng)批準的項目年度總預算及項目公司月度資金預算,每月20日前將所需資金根據(jù)用款進度撥付項目公司帳戶。（4）負責各項目公司工程合同、總部有關采購、法務等合同的財務審核工作。（5）結合項目公司成本分析報告，就年度總預算及成本執(zhí)行情況提出分析報告,于每半年結束后20個工作日內(nèi)報集團總裁、董事長審閱、參考。2、各項目公司財務部根據(jù)公司融資安排，需要以各項目公司名義進行融資或提供擔保時，項目公司財務部應積極配合，認真做好相關工作。（1）依據(jù)工程預算、與交易各方簽訂的合同以及工程（作業(yè)）進度計劃和執(zhí)行情況等信息，編制本公司的年度資金預算（現(xiàn)金流）表,報本公司主管領導審核后,報總部財務部，統(tǒng)一編制公司的成本支出現(xiàn)金流預算表。（2）負責匯總編制本公司部門費用預算，經(jīng)本公司主管領導批準，報總部財務部。統(tǒng)一編制公司的費用現(xiàn)金流預算表。（3）依據(jù)集團批復的本公司資金預算，經(jīng)項目公司主管領導批準后負責具體安排本公司各項資金的支出。（4）每季度或半年末20個工作日內(nèi)依據(jù)預算執(zhí)行情況進行項目成本分析,提出成本控制建議,報本公司主管領導,同時報總部財務部。（5）負責本公司各項收入的繳交，確保各項收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流入根據(jù)需要及時準確地匯入集團總部財務部指定的銀行帳號。（三）稅收管理1、總部財務部（1）根據(jù)集團年度業(yè)務計劃，提出年度稅務規(guī)劃報集團主管領導。對集團遇到的特殊問題組織專題研究，提出建議報集團主管領導。（2）負責協(xié)調(diào)、維護與各級稅務主管部門的業(yè)務關系,協(xié)助項目公司協(xié)調(diào)與主管稅務所需協(xié)助的業(yè)務關系。（3）負責總部日常各稅項的核算與申報。（4）負責審核各項目公司的年度所得稅匯算清繳報告與地產(chǎn)項目土地增值稅匯算清繳報告。2、各項目公司財務部（1）收集匯總本公司遇到的具體稅務問題，提出建議方案及時報至總部財務部；執(zhí)行集團統(tǒng)一的稅務規(guī)劃。（2）負責協(xié)調(diào)、維護與本公司主管稅務所的日常業(yè)務關系。（3）負責本公司日常稅項的核算與申報。（4）完成本公司年度所得稅匯算清繳報告并報總部財務部審核，協(xié)助完成本公司地產(chǎn)項目土地增值稅匯算清繳等工作。（四）會計核算1、總部財務部（1）根據(jù)《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)財務通則》、《新企業(yè)會計制度》與集團的具體情況，制訂集團統(tǒng)一的會計核算制度，報集團領導批準后執(zhí)行。（2）選擇適用的財務軟件，組織軟件使用培訓，負責協(xié)調(diào)維護軟件的正常使用。2、各項目公司財務部（1）執(zhí)行集團統(tǒng)一的會計核算制度；依據(jù)實際執(zhí)行情況，提出修改建議；在征求總部財務部同意后可以增加明細科目，但不應刪除、修改已有科目。（2）使用與總部及其他項目公司統(tǒng)一的財務軟件；對財務軟件使用中的問題及時報告并提出初步解決方案。（五）審計1、總部財務部（1）選擇適當?shù)臅嫀熓聞账鶎偛考案黜椖抗具M行年度財務及稅務審計。（2）根據(jù)需要，按規(guī)定程序經(jīng)批準后對各項目公司實施內(nèi)部審計。2、各項目公司財務部（1）配合會計師事務所完成本公司各項審計工作。（2）配合集團內(nèi)部審計人員完成各項審計工作。（六）財務人員管理1、總部財務部總部和駐項目公司財務人員由總部財務部統(tǒng)一管理（1）對各項目公司提出的財務人員需求計劃，優(yōu)先進行內(nèi)部人力資源的合理配置，并將意見反饋至項目公司財務部。（2）有計劃地組織全體財務人員的學習與培訓。（3）依據(jù)集團整體業(yè)績評估制度，結合財務工作的實際情況，對總部財務人員及項目公司財務人員進行業(yè)績評估。（4）根據(jù)對財務人員的業(yè)績評估結果，做出任免及崗位調(diào)整。2、各項目公司財務部根據(jù)本公司業(yè)務情況，適時提出財務人員及崗位工作調(diào)整意見，報總部財務部批準后，報總部人力資源部門協(xié)調(diào)解決。七、造價管理（一）造價部1、負責擬訂（或修訂）集團統(tǒng)一的造價管理辦法；2、負責項目全過程成本估算、調(diào)整、分析、報告；3、負責工程招標的組織與實施；4、負責工程合約文件（招標、合同文件等）的起草、審核、備案；5、負責工程預算、洽商變更、結算的編制與審核；6、協(xié)助相關部門做好工程建設月度資金計劃及付款申請審核；7、負責工程檔案管理工作；8、配合項目公司、集團有關職能部門的有關經(jīng)濟測算；9、配合集團有關職能部門的造價工作。（二）造價分部——駐各項目公司1、負責編制項目的前期投資估算；2、根據(jù)項目公司的建設進度計劃，會同項目公司擬定項目合約規(guī)劃；3、對項目建設階段進行成本動態(tài)分析及成本控制工作；4、負責工程招標的組織，參與項目公司的投標資格預審，負責對投標文件有關疑問的質(zhì)詢和澄清；5、負責工程招標控制價（標底）的編制和審核，負責與招標代理單位、工程造價咨詢單位聯(lián)系協(xié)調(diào)，協(xié)助開展相關工作；6、負責項目公司工程合約文件（招標、合同文件等）的起草、審核、備案管理；7、負責項目公司的工程洽商變更經(jīng)濟審核及材料認價，參與并組織施工圖紙完善后的二次計量計價；8、負責項目公司的工程預結算的編制、審核及結算爭議談判工作；9、負責結算成果的分析報告，若有超過合同價的情況，須分析原因及相關責任；10、負責項目的月度工程進度報量審核，配合項目公司對月度資金計劃及付款的初步審核；11、負責職責范圍內(nèi)的造價檔案資料管理及移交；12、配合項目公司的有關經(jīng)濟測算工作。（三）造價人員管理1、造價部（1）造價部負責為項目公司配置駐項目現(xiàn)場工作的造價分部，推薦駐各項目造價分部的經(jīng)理人選，上報集團領導批準后，實行委派制管理。根據(jù)項目公司的建設規(guī)模情況，確定造價分部人員編制，優(yōu)先進行內(nèi)部人力資源的合理配置；（2）造價部總經(jīng)理、預算經(jīng)理和成本合約經(jīng)理須按時參加部門工作例會，會議紀要上報分管造價部的集團副總裁并公司總裁、董事長；（3）有計劃地組織造價人員的學習與培訓；（4）根據(jù)集團整體績效考核制度，結合造價工作的實際情況，對造價人員進行績效評估，造價部總經(jīng)理、預算經(jīng)理和成本合約經(jīng)理根據(jù)績效評估結果，做出崗位調(diào)整及任免建議；（5）若有造價人員招聘，須上報分管造價部的集團副總裁并集團總裁、董事長批準后，會同集團人力資源部門對應聘人員進行造價專業(yè)水平測試及人力資源測評；2、駐各項目公司造價分部（1）根據(jù)項目公司的建設規(guī)模及進度情況，由集團確定人員編制并統(tǒng)一外派造價分部人員；（2）造價分部經(jīng)理須按時參加集團造價部或項目公司的工作例會及其他有關會議；（3）根據(jù)公司整體績效考核制度，結合駐項目公司工作的實際情況，對造價人員進行績效評估，造價分部經(jīng)理根據(jù)對造價人員的績效評估結果，并征求項目公司總經(jīng)理意見后，向總部造價部總經(jīng)理做出崗位調(diào)整及任免建議；（5）造價分部經(jīng)理及下屬員工的考勤管理在項目公司。（四）根據(jù)集團對造價管理工作采取垂直管理模式的要求，駐各項目公司造價分部須嚴格執(zhí)行集團的有關造價管理辦法；若有特殊管理規(guī)定要求，須上報集團總裁、董事長批準后執(zhí)行。八、資產(chǎn)營銷部管理（一）資產(chǎn)營銷部職能1、市場調(diào)研。承擔集團的市場調(diào)研分析工作，為集團投資決策提供依據(jù)，并與集團前期規(guī)劃設計部、項目公司建立良性互動，在項目開發(fā)過程中以市場為導向指導產(chǎn)品定位及規(guī)劃設計等相關工作。2、營銷策劃。依據(jù)集團年度計劃，制定項目的營銷策劃方針，編制策劃報告，開展項目營銷策劃工作。3、推廣執(zhí)行。依據(jù)集團批準的營銷策劃方案，進行項目的宣傳推廣執(zhí)行工作。4、營銷管理。依據(jù)集團批準的營銷策劃方案，擬定具體的銷售價格，負責項目現(xiàn)場銷售的具體執(zhí)行和管理工作。5、建立、維護和提升集團品牌。（二）組織與人事1、資產(chǎn)營銷部是集團總部的職能部門。2、各項目的市場策劃工作由資產(chǎn)營銷部統(tǒng)一整合外部市場咨詢、廣告宣傳等社會資源，按照項目的具體情況做好市場推廣及銷售策劃、現(xiàn)場包裝等各項銷售準備工作。3、資產(chǎn)營銷部在各項目設銷售分部，對外以項目公司銷售部名義開展工作。4、總部及銷售分部人員由資產(chǎn)營銷部統(tǒng)一管理。（三）與項目公司（部）工作關系1、資產(chǎn)營銷部負責各項目公司的市場策劃及銷售管理工作。2、由資產(chǎn)營銷部及項目銷售分部具體承擔以下項目銷售工作：（1）擬定項目營銷策劃、廣告策略的方案；（2）履行定價和調(diào)價的批準流程；（3）履行對外廣告宣傳的核準審批流程；（4）協(xié)同項目客服部簽署銷售合同；（5）上報廣告、傭金及營銷費用預算。3、由項目公司配合資產(chǎn)營銷部及其項目銷售分部做好以下工作：（1）對營銷全過程提供支持，包括后勤保障及銷售硬件；（2）客服部協(xié)同項目銷售分部完成銷售的售前、售中和售后服務?？头控撠熍c法律相關事宜、客戶檔案事務。房屋認購工作以項目銷售分部為主，項目客服部配合；房屋簽約工作及簽約后的管理工作以項目客服部為主，項目銷售部配合。（3）項目公司按審批的預算金額負責支付廣告、傭金等費用。（四）資產(chǎn)移交當項目地上建筑物整體銷售、租賃達到95%以上，且已竣工并交付使用一年后，銷售分部與項目公司可以向總部資產(chǎn)營銷部移交資產(chǎn)。（五）重大事項文件的編制和審批流程1、營銷策劃方案由資產(chǎn)營銷部組織編制，并組織項目公司、風險控制部對方案進行可行性論證，進一步完善后，經(jīng)部門分管副總裁審核，上報總裁、董事長批準執(zhí)行。2、銷售定價原則及價格表，由資產(chǎn)營銷部負責編寫，經(jīng)部門分管副總裁審核，上報總裁董事長批準執(zhí)行。九、前期、規(guī)劃設計管理1、負責建立并完善集團項目規(guī)劃設計工作流程。2、負責組織集團擬投資地產(chǎn)項目的產(chǎn)品研發(fā)工作及項目前期各項報批相關工作。3、負責集團擬投資地產(chǎn)項目《國有土地使用權出讓合同》簽訂之前的規(guī)劃設計工作。4、在新開發(fā)地產(chǎn)項目《國有土地使用權出讓合同》簽訂之后，負責將前期研究、設計的工作成果編制成產(chǎn)品設計指引，報經(jīng)集團總裁、董事長批準后移交給項目公司。5、配合項目公司做