商業(yè)綜合體案例分析44227

城市綜合體案例分析

2010-72021/6/271什么是城市綜合體？定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。2021/6/272現(xiàn)代城市綜合體所有建筑均為新建，綜合體量5萬平米以上聘請知名建筑設(shè)計師：建筑造型、流線、廣場等開發(fā)商持有或出售，其中商業(yè)部分多為出售，但后期的趨勢是持有開發(fā)商創(chuàng)造一個模式并成功后，會在多處進行復(fù)制如美國紐約洛克菲勒中心、日本福岡博多運河城、日本六本木新城、香港太古廣場、深圳華潤中心、北京華貿(mào)中心等歷史街區(qū)多數(shù)建筑為歷史建筑，綜合體量一般在5萬平米以下，少數(shù)體量較大建筑整修為主，外立面要求嚴格，內(nèi)部可適度調(diào)整實施主體多為政府或國有企業(yè)、事業(yè)單位，物業(yè)以持有為主如上海新天地、北京南鑼鼓巷、成都寬窄巷子、天津新意街等2021/6/2731、香港太古廣場2、深圳華潤萬象城3、北京華貿(mào)中心4、北京三里屯village5、上海新天地6、成都寬窄巷子7、北京前門大街2021/6/2741、香港太古廣場概況：1990年建成，連接全部地鐵站，包括香港和九龍地鐵線的重要接駁點，面積超過五百萬平方尺，是全球最大的市區(qū)商業(yè)及零售商場之一流線特點：物業(yè)四周串聯(lián)著放射狀的過街人行天橋，將不同功能、用途的物業(yè)貫穿起來，形成人流、物流、錢流的共享互通，共同把所處的商圈做大做旺；太古自行搭建一條直通商場高層的“私家路”好讓城中名流進出購物方便等等；一直保留有三米寬的走廊，沒有次走廊，基本難覓二、三線鋪位的“經(jīng)營死角”業(yè)態(tài)分布：購物廣場由4個塔樓和1個裙樓構(gòu)成，由時尚服裝、珠寶首飾、古董擺設(shè)、影音器材、名牌手表，以至各國美食佳肴（整個太古廣場項目由購物廣場、酒店式住宅、商業(yè)大廈、會議中心、酒店等）總體定位：一個購物飲食商場，一個娛樂及消閑理想之選，除有音響設(shè)備先進的電影院欣賞中外猛片外，廣場更會定期舉行各式表演節(jié)目及推廣活動，如時裝表演、專題展覽、節(jié)日布置及音樂演奏等。太古廣場可說是一個充滿時代氣息及多元化的大型購物廣場2021/6/2752021/6/276OnepacificplaceJWMarriottIslandShangri-laPacificPlaceApartmentHSBCConradHongKongTwopacificplace樓層分布3-42021/6/277HongKongSeibuLaneCrawfordAMCPacificPlaceParkCourtLaneCrawford樓層分布1-22021/6/278JWMarriottGardenCourtGreatFoodhall樓層分布-12021/6/279業(yè)態(tài)分布與比例返回2021/6/27102、深圳華潤萬象城概況：建筑面積：18.8萬平米；商業(yè)定位：完整及協(xié)同的體驗，包括購物、休閑、餐飲及娛樂；開發(fā)理念：全新的建筑形態(tài)、全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合；商業(yè)形態(tài)：4家主力店+店中店商業(yè)規(guī)劃設(shè)計：1、將“萬象城”作為一個獨立的建筑主體進行設(shè)計，完全站在購物的角度進行規(guī)劃和設(shè)計，給予其設(shè)計規(guī)劃的較大自由空間；2、整個購物中心只有一條主動線，無次要通道，所有店面分布在動線兩邊，避免了商場死角的出現(xiàn)；3、平面動線設(shè)計流暢，在立體動線設(shè)計上從多個樓層直接導(dǎo)入人流；立體動線設(shè)計減少了樓層之間的租金差距；4、內(nèi)外部交通合理，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過貨梯直接進入店面的貨物區(qū)，真正做到人車分流、人貨分流；5、出租空間呈現(xiàn)“兩高”特色：層高高（5.6米至6.8米不等）、實用率高（達60％），方正實用；6、88部電扶梯與直梯縱橫交錯，購物非常方便；店鋪的可視性與通達性強；7、公共區(qū)域的空間舒適、色彩和諧；巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；8、體現(xiàn)自然化、人性化，無障礙設(shè)計給殘疾人購物提供了方便；女性洗手間配置高出國家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。2021/6/2711華潤大廈——國際5A級甲級寫字樓5星級酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場“萬象城”超大型室內(nèi)購物中心REEL時尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場內(nèi)部架構(gòu)項目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。萬象城是華潤中心的一個區(qū)域2021/6/2712業(yè)態(tài)組合：主力店40%，國際品牌3%，餐飲15%，娛樂20%，精品店22%業(yè)態(tài)分布：1、負一層主力店：華潤萬家超市CITYVALUE超級廣場餐飲主力店銀行商鋪主力店采取錯位經(jīng)營方式，走時尚路線，推特色商品，建設(shè)一個以進口商品為特色的新概念超市，避免商品組合與競爭對手同質(zhì)化；2021/6/27132、1-3層主力店：Réel時尚生活百貨（2萬平米）

首次進入中國內(nèi)地的百貨公司，深圳百貨真正市場細分，開創(chuàng)了個性化女性消費環(huán)境。它的購物環(huán)境、商品組合和服務(wù)極具個性化特色百貨3、4層主力店：嘉禾電影城、真冰滑冰場香港嘉禾電影城所提出的超豪華貴賓廳概念在國內(nèi)是絕無僅有的，這里可以容納七家電影院超過1200個座位“萬象城”溜冰場則是中國第一個以休閑為主題的奧運標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場，同時將成立滑冰學(xué)校，在深圳倡導(dǎo)冰上運動2021/6/2714業(yè)態(tài)設(shè)計與招商情況1、業(yè)態(tài)設(shè)計華潤萬象城開發(fā)與運營始終堅持“全新的建筑形態(tài)、全新的消費環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”的理念主力店、次主力店所占比例為40%；國際名牌占3%，餐飲占15%，娛樂占20%，精品店占22%。以餐飲為例，萬象城設(shè)置了25家餐廳，除了中國傳統(tǒng)菜系外，還有來自世界各地的風(fēng)味，包括了頂級的法國菜、意大利菜、日本菜、泰國菜等。2、招商策略基本策略：“先確定主力店，再全面招商”，執(zhí)行過程中，主力店、國際名店和餐飲要提前招商，其他隨后進行。招商分工：以自我招商為主、中介合作為輔（每家顧問公司的資源都是有限的），因此，可以委托多家商業(yè)顧問公司同時分塊招商，加快整體招商進度。招商團隊：經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)師培訓(xùn)的招商團隊，根據(jù)實際情況靈活調(diào)整和實施租務(wù)政策全面招商階段：集中開展招商活動，注重借鑒香港購物中心招商經(jīng)驗，系統(tǒng)安排招商推廣活動，將后期招商與開業(yè)前的預(yù)熱相互結(jié)合。2021/6/27153、招商推廣制定適合購物中心特點的招商策略和市場推廣策略，并通過掌握招商知識和市場推廣知識的專業(yè)人士將項目介紹、推介給潛在租戶，是購物中心成功的關(guān)鍵所在

從開業(yè)時的招商成果看，租戶和品牌有幾個突出的特點：國際知名品牌多；有三分之一的品牌屬于首次進入中國內(nèi)地或深圳市場；大部分租戶租期長；紛紛把萬象城作為旗艦店所在地；多數(shù)租戶有意與華潤一起進行全國拓展。

在市場推廣方面，華潤（深圳）有限公司提出了“整合推廣策略”，聯(lián)合國際4A廣告公司、公關(guān)公司以及本土廣告公司開展了一系列的推廣活動（如與租戶的聯(lián)合推廣計劃），為招商工作提供了有力的支持。2021/6/27162021/6/2717品牌結(jié)構(gòu)經(jīng)驗借鑒在購物中心市場調(diào)查和主題策劃方面下功夫，設(shè)計能夠有效吸引人流的主題和業(yè)態(tài)方案，合理組合租戶，解決吸引人流的問題。委托有經(jīng)驗的招商團隊聯(lián)合招商，對招商團隊實行良好的激勵與約束措施。

提前動手做好主力店招商，制定正確的招商策略由專家把關(guān)制定適當(dāng)?shù)恼猩填A(yù)算，確保招商經(jīng)費的充足。招商是實戰(zhàn)的學(xué)問，招商也是一門科學(xué)，應(yīng)該按照招商規(guī)律辦事返回2021/6/27183、北京華貿(mào)中心概況：開發(fā)商：北京國華置業(yè)有限公司區(qū)位：華貿(mào)中心坐落于東長安街，位于CBD東側(cè)，西距國貿(mào)橋900米，東臨東四環(huán)四惠橋，南望長安街。至首都國際機場只需20分鐘項目功能分區(qū)：1、華貿(mào)中心寫字樓2、華貿(mào)商業(yè)區(qū)（新光天地+購物中心+商業(yè)街+廣場）3、華貿(mào)國際公寓4、五星級酒店2021/6/2719規(guī)劃設(shè)計：

1、在總體規(guī)劃上，建筑在南北向被有機的組織起來，寫字樓區(qū)（1）面向長安街，并有其面向南側(cè)的步行廣場給寫字樓提供高尚的商業(yè)辦公氛圍；

2、公寓區(qū)（2）位于用地北部，擁有它相對獨立的公寓區(qū)花園及水景，且花園、水景在不同的平臺高度上高低有致，形成整潔，宜人的空間秩序；另一方面，也使花園充分擁有陽光、擁有更大的日照角度。不同季節(jié)都盡可能給居民以最宜人的活動空間；

3、商業(yè)區(qū)（3）與酒店（4）位于用地的中部，由寫字樓和酒店共同圍合成一個在北京獨具特色的主題公園，既形成了東長安街商業(yè)區(qū)的延續(xù)，又為酒店提供了廣闊的城市公園性空間。通過建筑空間與元素的組織，使公共空間富有人情味，使北京華貿(mào)中心緊緊融入CBD的商業(yè)氛圍中。4、商城和廣場以"水主題"貫穿，是為整個華貿(mào)中心項目的公共共享空間而設(shè)計的21113（新光天地）3（商業(yè)街）3（購物中心）3（廣場）4（麗思卡爾頓酒店）4（JW萬豪酒店）2021/6/2720交通設(shè)計：2021/6/27212021/6/2722各占50%，共7.5億12021/6/2723項目優(yōu)勢：1、交通：新光天地緊鄰城市地鐵一號線大望路站，明顯的交通優(yōu)勢；華茂中心的定位是集寫字樓、高檔酒店、高級公寓與大型商業(yè)于一體，目標(biāo)是建設(shè)成為100米之內(nèi)47條公交線路?？浚邆涑蔀槌鞘芯C合體。2、品牌：MARRIOTT及RITZ-CARLTON兩個五星級酒店品牌進住話買中心后，奠定了項目的城市綜合體氣勢，也為其商業(yè)部分實現(xiàn)高端消費奠定了基礎(chǔ)；3、區(qū)位：新光天地依托的是北京這個CBD商圈的商務(wù)人群和周邊高端居住人群。目前CBD區(qū)域消費人群超過50萬，其中，年輕時尚的商務(wù)白領(lǐng)占32萬。CBD常駐財富階層及涉外人士約有6萬，商務(wù)旅行人群約2萬，文化休閑人群約172萬，觀光人群8萬人。運營關(guān)鍵：

引進成熟的外資百貨運營模式--體驗式一站購物；囊括全球頂級品牌到街頭個性時尚；藝術(shù)時尚品味營造出創(chuàng)新商業(yè)氣息；超前和人性化的細節(jié)功能設(shè)置；將百貨零售業(yè)從單純“購物是買與賣”的傳統(tǒng)模式，逐步轉(zhuǎn)型為“購物是休閑生活”的現(xiàn)代商業(yè)格局。整體租給成熟商業(yè)運營商，追求整體市場價值而非短期利潤價值2021/6/2724項目亮點：1、獨特設(shè)計：主體建筑外側(cè)的LED顯示屏墻——新光星幕，長95.6米，高13.05米，中間錯綜排列著14508顆圓形特制燈，設(shè)計了隨年隨景，隨節(jié)隨季，充滿動幻的，萬花筒般璀璨斑斕的音樂圖像，將成為北京美麗的城市夜景；2、美學(xué)與人性化設(shè)計：每一塊大理石地磚的材質(zhì)、色調(diào)、規(guī)格、形狀精工細選，每一設(shè)計都是根據(jù)經(jīng)營商品的不同類別，將建筑、商業(yè)、美學(xué)與讓顧客安心舒適的氛圍完美結(jié)合。在挑空區(qū)，考慮到顧客可在閑暇時倚欄觀賞，各層均沿邊緣設(shè)有圍欄，四角圓形設(shè)計，無銳角，不會碰傷顧客3、特色的餐飲組合：分別設(shè)置了48家風(fēng)味餐飲店，世界十大餐飲店的臺灣鼎泰豐、南來順、門框褡褳火燒等老北京小吃，F(xiàn)AUCHON面包、巴黎貝甜等面包房、TILA意大利冰淇淋以及雪音咖啡等設(shè)置在新光天地各樓層賣場，讓購物成為生活，一種獨特的購物休閑生活方式4、時尚的購物體驗：家居區(qū)匯聚了全世界最具代表性的頂級家居品牌，中式風(fēng)格的泓韻筷子店、全世界最昂貴的頂級寢具Pratesi；筆筒、燭臺、酒杯、牙簽，餐桌、寢具、床椅等，以質(zhì)量生活櫥窗的方式，提供質(zhì)量生活的建議。一樣的鞋子，在新光天地里不一樣的陳列，讓顧客感受到的是尊崇和服務(wù)，鞋子與天花板、貨柜、地面風(fēng)格融為一體，不同款式，不同顏色的鞋子從不同角度陳列，層次豐富，立體感強。最引人矚目的，則是擁有獨特舞臺造型的夢幻試鞋區(qū)，色彩絢麗的試鞋沙發(fā)、可照映全身的試鞋鏡，讓買鞋的過程宛如舞臺演出。5、體貼的服務(wù)：童車、輪椅、咨詢、導(dǎo)購、包裝、寄存物品等常規(guī)服務(wù)，時尚顧問服務(wù)、溫馨禮儀服務(wù)、司機休息室等特色服務(wù)?！皨雰菏摇薄ⅰ坝H子衛(wèi)生間”專為帶寶寶逛店的媽媽設(shè)置；前店后廠的完整“修改室”在北京獨一無二；專用衛(wèi)生間、試衣間、無障礙通道專為殘障人士服務(wù)。6、豐富的品牌：將國內(nèi)外百貨零售業(yè)的領(lǐng)先優(yōu)勢整合在一起，除時尚食品超市外，經(jīng)營品種主要是來自歐美等國家的世界頂級名品、國內(nèi)精致商品和全國各地的特色消費品；從幾元錢的商品，到幾十萬元的名品；從法國百年經(jīng)典美饌到老北京風(fēng)味小吃；從全球頂級精品到街頭個性時尚；從未來生活科技館到國際家居精品。國際名品旗艦店和百貨精品概念店：CHANEL、GUCCI、PRADA等10大國際頂級品牌旗艦店，DUNHILL、ANNASUI等來自全世界938個品牌薈萃，進口貨品占到61%，其中78家世界頂級品牌將首次在中國市場保持與世界同步上市，從此，北京乃至全中國將與巴黎、紐約保持國際時尚零時差。2021/6/2725業(yè)態(tài)配比2021/6/27262021/6/2727特色物產(chǎn)BHGFAUCHON2021/6/2728夢幻女鞋區(qū)護膚區(qū)2021/6/2729夢幻內(nèi)、睡衣室2021/6/2730一茶一坐2021/6/2731水幕空間2021/6/2732綜合信息交流中心兒童娛樂區(qū)2021/6/2733鹿港小鎮(zhèn)松伸日本料理2021/6/2734經(jīng)驗借鑒：1、注重顧客購物休閑體驗：匯聚了全世界最具代表性的頂級家居品牌：意大利菲姐家居生活館、德國的菲斯樂更是把廚房開在了賣場里，完全方案的廚房布置，不僅有油鹽醬醋等生活調(diào)味還有鍋、鏟、勺、菜板等炊具，柜內(nèi)同時配備了時蔬、肉類等菜品，消費者不僅可以體驗全球頂級炊具帶來的烹飪樂趣，更可以現(xiàn)場大展廚藝；2、功能齊全的“嬰兒室”、“親子衛(wèi)生間”、北京獨一無二的“前店后廠”完整“修改室”、殘疾人士專用衛(wèi)生間、試衣間、無障礙通道與客梯連接等都體現(xiàn)了一種人文關(guān)懷

3、錯位競爭只走高端：CBD的商業(yè)競爭已經(jīng)相當(dāng)激烈，比如新世界百貨、百盛等商場都已經(jīng)在近期陸續(xù)開業(yè)，新光天地走的是高端路線，大部分是國內(nèi)外知名品牌，尤其是大品牌不可能像其他商場一樣頻繁打折促銷，只有在換季時，部分品牌可能有適當(dāng)?shù)恼劭?。新光天地將采取贈禮、舉辦藝術(shù)展等手段來吸引高端人群，今后也將與國內(nèi)更多銀行聯(lián)合推進會員制度，吸引貴賓客戶2021/6/2735B1層與新光天地及地鐵站連通。華貿(mào)中心商業(yè)組群運營關(guān)鍵：為保證整體價值，降低短期利潤，引進成熟商業(yè)運營商，改變原有購物形態(tài)，將“購物是買與賣”升級為“購物為一站式休閑生活”；

利用規(guī)劃特點，將商業(yè)街區(qū)及公園廣場有機結(jié)合，配合業(yè)態(tài)的補缺，形成品種豐富及檔次各一的商業(yè)氣氛；

商業(yè)整體體量較大情況下，商場進行差異化定位，購物中心與新光天地品牌互補，差異經(jīng)營，互生互利，帶動整體商業(yè)價值華貿(mào)中心寫字樓運營關(guān)鍵：引入投資者，獲取充裕資金。與日本Re-plus基金合作，將華貿(mào)寫字樓一期1、2號樓四層以上的塔樓出售，雙方合資成立了一家資產(chǎn)管理公司，負責(zé)華貿(mào)中心寫字樓部分的運營和招租，雙方每年按比例分成運營收益“以最小代價回流資金，并保持開發(fā)商對物業(yè)的持有權(quán)”為跨國企業(yè)量身定做。以跨國公司為服務(wù)目標(biāo)，硬軟件設(shè)施具有前瞻性嚴格篩選進駐企業(yè)資格。保證物業(yè)檔次及形象，支撐租金高回報；商業(yè)配套支持。新光天地百貨、華貿(mào)商業(yè)街構(gòu)成華貿(mào)中心特有的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，加上麗思卡爾頓和JW萬豪酒店，為進駐寫字樓的客戶和企業(yè)提供京城無以倫比的商業(yè)配套服務(wù)22021/6/27362021/6/27372021/6/2738服飾：

VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（鐵獅東尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康納利）,FERAUD（菲羅）,JAEGER-LECOULTRE（積家）,LOR0PIANA（世界頂級面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇諾）,TOMMYHILFIGER（托米）等國際品牌已進駐華貿(mào)購物中心2021/6/27392021/6/27402021/6/27412021/6/27422021/6/27432021/6/27442021/6/274532021/6/274642021/6/274752021/6/274862021/6/27492021/6/27502021/6/275172021/6/275282021/6/2753華貿(mào)中心項目啟示與借鑒：1、華茂中心作為航母型綜合體，業(yè)態(tài)完整豐富，呈現(xiàn)了綜合體完整的生態(tài)發(fā)展鏈條，各個業(yè)態(tài)在整個系統(tǒng)中相榮相生，彼此促進；2、商業(yè)作為華茂中心最核心的價值因素，發(fā)展商放棄了短期的利潤，引進成熟的商業(yè)運營公司進行合作，改變以往的商業(yè)經(jīng)營模式，實現(xiàn)“休閑體驗式”購物模式，通過不同檔次及形式的業(yè)態(tài)組合（購物中心、華茂廣場、商業(yè)街），補缺和提升整體的商業(yè)檔次及氛圍，支撐了綜合體的形象檔次，保證商務(wù)人流；3、為跨國大企業(yè)量身定做的寫字樓，嚴格篩選入駐資格，保證商務(wù)平臺的高端性，為商業(yè)提供固定的高消費人流，支撐公寓的租賃平臺；4、2家五星級酒店的入駐，為生態(tài)鏈添加最具品質(zhì)的物種，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，保證了酒店的品質(zhì)和形象，也為商務(wù)辦公提供最齊全和高檔的配套；5、公寓作為酒店的功能補充，為寫字樓提供了辦公平臺的居住需求，是綜合體鏈條實現(xiàn)“一站式生活”必不可少的因子；商務(wù)公寓為成長性企業(yè)提供高端的發(fā)展平臺，成為寫字樓的有效補充。

借鑒：公寓未待商業(yè)成型期的過早開發(fā)，導(dǎo)致利潤未實現(xiàn)最大化。返回2021/6/27544、北京三里屯VILLIAGE概況：1、區(qū)位：南起工體北路，北至第二使館區(qū)，西與雅秀服裝市場比鄰，東與三里屯酒吧街對望，位于朝陽區(qū)工體北路和三里屯路的交會處，占地逾5.3萬平方米，總樓面面積超過17.2萬平方米，共分南北二區(qū)，其中南區(qū)7.2萬平方米，由19座充滿創(chuàng)意的時尚建筑組成，包括一座擁有100間客房的個性化精品酒店，這些四層高的建筑未來將成為國際奢侈品牌旗艦店的所在地。項目第一期于2008年7月份開業(yè)。第二期于2009年底開業(yè)。

2021/6/27552、三里屯區(qū)域周邊：一直是各式中外酒吧、餐廳、藝術(shù)家和文人的云集之地。在新的發(fā)展形勢里，政府對三里屯的規(guī)劃發(fā)展中將其定位為北京“國際化商務(wù)核心”和“24小時娛樂中心”；周邊云集大量的外籍人士、白領(lǐng)。

周邊配套金融業(yè)有十大銀行：中國銀行、北京銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、光大銀行、發(fā)展銀行、民生、浦發(fā)銀行等十大銀行；

酒店業(yè)：東方花園酒店，華都飯店，中服商務(wù)酒店，城市賓館，兆龍飯店，保利酒店，亞洲大酒店等；

大型商業(yè)：七大國際時尚商業(yè)中心：國貿(mào)商城、燕莎友誼商城、賽特商城、東方銀座、太平洋百貨、中國紅街、國門第一商城；

餐飲：囊括了中餐、日本料理、韓國料理、主題餐廳、港式茶餐廳、臺灣特色餐廳、泰國餐廳以及三里屯北街周遍的西餐吧；

教育：幸福天使幼兒園、朝陽實驗小學(xué)、三里屯一中、北京市重點中學(xué)——陳經(jīng)倫中學(xué)、耀中雙語學(xué)校、工藝美院等學(xué)府密集周邊2021/6/27562、開發(fā)商：三里屯VILLAGE是太古地產(chǎn)在中國大陸地區(qū)首個落成啟用的綜合商業(yè)項目，斥資近50億元打造。零售部分由太古地產(chǎn)及基匯資本中國基金I共同持有，其中太古地產(chǎn)持有80%股權(quán)，而基匯資本中國基金I則持有其余的20%股權(quán)。項目內(nèi)的都會風(fēng)尚酒店——瑜舍，則由太古地產(chǎn)全資擁有和管理。項目第一期于2008年7月份開業(yè)。第二期于2009年底開業(yè)。3、規(guī)劃設(shè)計：由歐華爾顧問公司指導(dǎo)及日本前沿建筑設(shè)計師隈研吾領(lǐng)銜設(shè)計，三里屯VILLAGE的19座獨立的建筑，采用了大膽的動態(tài)用色和不規(guī)則的立體線條，開放的空間加上點綴其中的花園、庭院，以及四通八達的胡同，營造出一種引人入勝的全新格局。通過不規(guī)則的幾何外型和大膽飽滿的建筑用色，賦予每幢建筑獨特的外觀和個性。獨特的用材也成為三里屯VILLAGE的一大特色，嘗試性的大量采用玻璃及塑料管材，打造一種更具實驗性的外觀。此外，自然材料運用，是典型的隈研吾建筑風(fēng)格。木頭、石頭和竹子都是這里的主要建材或裝飾性材料。如在街道的設(shè)計過程中，將街化整為零。把項目街道設(shè)計成諸多內(nèi)街，使得很多店鋪有著充足的展示面，可以達到金角銀邊的效果。平衡各個空間無死角。

最大的平面設(shè)計亮點在于就是中庭廣場，成為整個街區(qū)的中心點。圍繞廣場四周設(shè)計了多條道路動線，使得廣場周邊的商鋪具有良好的可視性和通達性。使得街區(qū)內(nèi)的蘋果等商家都可以在廣場內(nèi)舉辦活動，既保證了足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人空間，使得這個廣場成為了整個項目的商業(yè)活力區(qū)域。2021/6/27574、項目定位：潮流、時尚的文化、休閑、購物的場所

1、拋棄傳統(tǒng)商業(yè)模式，采用開放式的設(shè)計，集合了文化、休閑和購物的場所。成為北京潮流、文化、休閑的前沿地2、一個社區(qū)型消閑中心——周邊的使館、商務(wù)常駐人群抑或是生活在三里屯的普通居民，建立一個融合了時尚、美食、藝術(shù)、娛樂和旅游的國際區(qū)域，讓顧客既可以在戶外的商業(yè)街區(qū)隨心漫步，也可以享受室內(nèi)餐飲和娛樂的空間，從容消閑一整天3、南區(qū)的定位為中高檔國際及本地品牌，目標(biāo)客戶群主要為時尚運動的年輕一族。4、北區(qū)的定位為國際奢侈創(chuàng)意品牌，目標(biāo)客戶群主要為有一定社會地位和一定消費實力的人群。南區(qū)主要面向年輕時尚人群，建筑風(fēng)格前衛(wèi)個性、色彩繽紛，獨棟建筑之間縱橫交錯的連接，體現(xiàn)了老北京胡同的風(fēng)味。北區(qū)開放式庭院格局設(shè)計更接近四合院的氛圍，建筑風(fēng)格也更多地彰顯了城市財富和生活風(fēng)尚，多棟鉆石型建筑，凸現(xiàn)出奢侈品牌的高雅格調(diào)。2021/6/27585、業(yè)態(tài)組合與品牌：（1）主要針對年輕時尚客戶群體來進行業(yè)態(tài)組合，匯集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能，三里屯Village商家品牌中，有很多首次進入北京甚至中國的品牌，包括：Uniqlo、BenSherman、Eachway、Coldstone、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等品牌。同時還將經(jīng)營范圍延伸到了家電和兒童樂園的領(lǐng)域；（2）1層作為引入品牌專業(yè)店，則2-3層將有針對的引入餐飲業(yè)態(tài)來契合三里屯固有的酒吧氣息，吸引人們重新回到三里屯；（3）商家組合創(chuàng)多個第一：A.如Adidas概念店：全球最大、面積達3160平方米的Adidas環(huán)球店。這家通體四層樓的概念店如今已經(jīng)成為了三里屯Village的第一門面了，從遠處望過去，沒有哪個人的視線會錯過它。B.蘋果店（AppleStore）：蘋果店位于整個項目南區(qū)中間，分處1-3層，站在三里屯Village的小廣場上，最吸引人目光的自然是蘋果店的巨大的logo燈箱。C.美嘉歡樂影城（三里屯店）：位于中央廣場旁地下，就來到了北京人氣最高的美嘉歡樂影城。國際著名品牌Montblanc和Sephora也將在“三里屯Village”設(shè)立在中國最大的專營店，面積分別約為1700平方米和515平方米。D.Reiss，JNBY和Eachway和西班牙銀飾品牌VVA，這些品牌的新品定會為時尚達人的整體造型增色不少E.全球最杰出的戶外專業(yè)品牌TheNorthFace中國首家旗艦店落戶三里屯VILLAGE，這家店在秉承“保護環(huán)境”的精神下，使用多種環(huán)保材料進行裝修，整個項目由許多這些有特點的商家品牌組合而成一個非常潮流、時尚的購物綜合體F.設(shè)有超過30家的餐廳和酒吧，從高檔豪華餐廳到風(fēng)味小食都能找到，以滿足顧客對餐飲的不同需求。2021/6/2759招商手冊：講三個主角的一天是如何度過的，從早上9點到凌晨5點都各有去處，全方面展示項目業(yè)態(tài)、功能區(qū)、建筑特色、品牌等，采用大量夸張的表現(xiàn)手法，表現(xiàn)出時尚、快樂、享受的氛圍，招商手冊最后才以簡要的文字說明項目的基本概況。同時，將每層平面圖單獨制作成冊，以高檔的銀色調(diào)為主，封面透明的盒裝包裝2021/6/27606、項目運營情況：項目北區(qū)的租金價格在95～100美元/平方米?月；而南區(qū)的平均租金價格也在70美元/平方米?月左右。分為幾大行業(yè)，行業(yè)類型以零售業(yè)、餐飲業(yè)為主。零售業(yè)單位共118家，占商戶總數(shù)的97.5%，2009年上半年實現(xiàn)銷售總額2.2億元，比2008年全年增加4670.4萬元，增長26.5%。經(jīng)營業(yè)態(tài)以專賣店為主，占零售業(yè)單位總數(shù)的91%，占商戶總數(shù)的74.4%。餐飲業(yè)中，主要以正餐和快餐經(jīng)營方式為主，分別占餐飲業(yè)單位總數(shù)的36.8%，共實現(xiàn)營業(yè)額2845.9萬元，比2008年全年增加1957.9萬元，增長68.8%。營業(yè)面積大的環(huán)球店和旗艦店拉動全行業(yè)零售額增長。8家單位營業(yè)面積超過1000平方米，共16310平方米，占總營業(yè)面積的42.3%，上半年銷售總額1.7億元，占總銷售額的59.9%。新品牌成為發(fā)展亮點。優(yōu)衣庫、史蒂夫·馬登、賓舍曼、酷圣石、新元素等5家新品牌上半年實現(xiàn)銷售總額3444.4萬元，占總銷售額的11.8%。2021/6/2761不同大小、不同顏色、凹凸不平的格子貌似是三里屯設(shè)計師很喜歡用的所有建筑幾乎都是連通的，很容易就轉(zhuǎn)到別的樓了，如果仔細逛完所有店鋪的話，得花一定的時間才行這么大的入口如果做點景觀就更好了即使是樓上，也有很大的空間，整個區(qū)域的顏色絕對是最豐富的返回2021/6/27625、上海新天地概況：區(qū)位：坐落在市中心（上海盧灣區(qū)），淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點，處于”市中心的中心”范圍：占地3萬平方米，建筑面積為6萬平方米，于1999年初開工建設(shè)，將于2007年6月全部建成歷史背景：前身是上海近代建筑的標(biāo)志之一——破舊的上海石庫門居住區(qū)定位：被創(chuàng)新地注入了諸多時尚的商業(yè)元素，變成了一個集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心，在開發(fā)的不同階段，定位發(fā)生了三個層次的深化。1：強調(diào)綜合性將餐飲，娛樂，購物和旅游，文化等全部集在一起.因為在當(dāng)時的上海并沒有這樣的場所。2：將新天地打造成為上海市中心具有歷史文化的都市旅游景點，希望來上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海的必到之地。3：投資方打算把新天地建成國際交流和聚會的地點，里面有很多活動，很多人在新天地聚會，就這樣層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球。國際知名度的、以時尚文化為主題的社區(qū)性購物中心，目標(biāo)群體是上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客2021/6/2763項目特點：修建了一個大型人工湖，使這塊“新天地”的品質(zhì)和價值大大提升，形成一個新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域塑造全新的生活形態(tài)。引進新的生活形態(tài)，利用鄰近淮海路的地段優(yōu)勢，吸引和培育如設(shè)計、展示、文物、藝術(shù)品拍賣、書店、演藝、娛樂等各種文化商業(yè)，并特別注重其小型化、多樣性、高品位和商業(yè)性。老建筑的歷史感和新生活形態(tài)的文化品位相結(jié)合，使得項目很有新意新天地就是一個Mall(英文全稱“shoppingmall”，是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所2021/6/2764經(jīng)營模式：只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步。因為Mall的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間，該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。數(shù)據(jù)表明，目前珠三角不少新建的Mall迫于資金壓力，已經(jīng)把鋪位出售率定在30%左右，北京亦莊Mall的投資商大地集團甚至準(zhǔn)備出售40%左右商鋪。2021/6/2765以房地產(chǎn)來帶動

開發(fā)商：瑞安集團1、上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項目的一部分，投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售2、由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊房地產(chǎn)地價的提升?！按浜斓亍弊?002年6月7月銷售伊始售價每平方米就高達17000元～25000元。3、廣告費用的節(jié)省。一個房地產(chǎn)項目，一般都要投入總銷售額的1%～2%做廣告宣傳。根據(jù)投資方公布的規(guī)劃，太平橋項目將興建總建筑面積80萬平方米的高檔住宅區(qū)，粗略計算，要投入的廣告費用就高得嚇人。但羅康瑞說過，“翠湖天地一分錢廣告都沒有投，現(xiàn)在還有2000多人在排隊買第二期?！倍遥拔覀兊钠骄績r是最高的。”4、獲得拿地王牌。當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的52公頃土地，通過新天地，在中國贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動，目前他帶著“新天地”已經(jīng)闖進了杭州和重慶。5、房地產(chǎn)業(yè)將購物中心作為物業(yè)來做，商業(yè)把它當(dāng)作商場來做。實際上，它是一個綜合體，其運營比單純的物業(yè)或純粹的百貨商店要復(fù)雜得多。顯然，我們在很多情況下沒有按照購物中心發(fā)展規(guī)律辦事。2021/6/27662021/6/27672021/6/27682021/6/2769上海新天地60000平米，承租率100%，沒有一間空置。抽樣調(diào)查的租金：2021/6/2770返回2021/6/27716、成都寬窄巷子概況：1、規(guī)模：(１)核心保護區(qū)占地面積108畝(66000平米)，建筑面積44000(另說約70000)㎡（地上35000㎡、地下停車場11000㎡）(２)整個寬窄巷子由45個清末明初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成，院落以一層為住，局部二層，均帶天井，院落面積173～1100㎡不等，主要集中在400～800㎡。2、運作模式：租賃為主，出售少量資產(chǎn)3、運作單位：成都文旅少城建設(shè)管理有限責(zé)任公司4、總體定位：

寬窄巷子項目總體定位：最具典范性成都歷史文化商業(yè)步行街區(qū)中國首個院落式情景消費體驗區(qū)成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心5、商業(yè)定位：時尚生活街區(qū)6、文化定位：寬巷子-閑生活；窄巷子-慢生活；井巷子-新生活7、開發(fā)時間：2004-20082008年6月14日開街2009年春節(jié)全面營業(yè)2021/6/2772規(guī)劃與布局：1、總體布局：寬窄巷子項目由三條步行街組成，且中間用通道連通，實現(xiàn)了人氣、商氣的互動，也顯得非常人性化。另外，在寬巷子兩端分別設(shè)置了東廣場和西廣場，起到聚集人氣、提供促銷場地等作用。步行街長約400米，寬巷子寬度以6～7米居多，窄巷子寬度為4米，街巷距離適宜集聚人氣。2、商業(yè)規(guī)劃：整體上看，為突出項目“時尚生活街區(qū)”和“體驗街區(qū)”的定位，將寬巷子定位為“閑生活”，窄巷子定位為“慢生活”，井巷子定位為“新生活”，既便于吸引各種業(yè)態(tài)的進駐，又使得整個項目層次分明；既保留了老成都的文化內(nèi)涵，又融入了西方文化，在實現(xiàn)中西合壁的同時給老巷子賦予了新內(nèi)涵。從建筑產(chǎn)品來看，整個項目顯得空間層次舒適而人性化，建筑高度、街巷寬度、庭院寬度的尺度顯得和諧，由街到巷到門廳、院落的空間層次也非常清晰。整個街區(qū)以巷子為中心，以院落為單位，局部2層，宅院式酒店以2層為主，局部3層。這都體現(xiàn)了項目空間的層次性。在業(yè)態(tài)、業(yè)種搭配設(shè)置上，也顯得較為科學(xué)，符合人們逛街、購物消費的心理習(xí)慣，例如寬窄巷子以餐飲、茶館為主，窄巷子以西餐、咖啡等為主，井巷子則以酒吧、夜店為主。此種業(yè)態(tài)分布還體現(xiàn)了時間序列的層次性，即人們上午可以在寬巷子體驗原真成都生活，下午可以到星巴客品位午后時光，華燈初上后可到井巷子體驗成都的闌珊夜色。2021/6/2773業(yè)態(tài)分布

2021/6/2774區(qū)位及區(qū)塊、業(yè)態(tài)圖2021/6/2775店招、導(dǎo)識2021/6/2776特色之處1、文化墻本土雕塑家朱成的作品，位于井巷子口，往南就是居民區(qū)。最大的看點，是黑白老照片展示的平面藝術(shù)與浮雕立體藝術(shù)的無縫結(jié)合，比如三輪車夫挑著土豆在街巷里穿行的照片，土豆被朱成換成了立體浮雕，你可以做一個躍躍欲試的姿勢，好比即將跨上車夫的三輪車2、成都原真生活體驗館位于寬巷子，復(fù)原了1935年成都一個七口小康之家的生活場景。布局為典型的川西民居，細節(jié)處得到保留，比如堂屋內(nèi)的神龕、祖先牌位，老人房中的竹躺椅、麻將，閨房中的女中校訓(xùn)、月份牌，新房中的胭脂盒、留聲機，兒子房中的國際象棋、收音機等。門票10元2021/6/27773、琉璃會會館中國琉璃鑒賞標(biāo)準(zhǔn)級作品生產(chǎn)廠商香港星工坊琉璃藝術(shù)品公司創(chuàng)建，是中國第一家全面展示古法琉璃文化的會館，也是全國唯一參觀收取門票的餐廳，大門，吧臺，隔屏、墻面、穹頂、地板、窗戶、桌椅、燈具、餐具甚至衛(wèi)生潔具都是琉璃，琉璃會館呈現(xiàn)的是粵菜、川菜、海鮮、譚家菜的組合，內(nèi)設(shè)專門的琉璃藝術(shù)品展示銷售區(qū)。建筑面積一千余平米，可同時接待180多位貴賓，擁有11個包括全球唯一鳥巢在內(nèi)的主題藝術(shù)包廂。著名女詩人翟永明開辦的白夜酒吧，定期舉辦各種文藝活動，文藝展覽、討論會和詩會，它吸引著文藝人來到寬窄巷子，也讓白夜名副其實的成為寬窄巷子乃至成都最有藝術(shù)氣場的酒吧。4、白夜酒吧2021/6/27785、黛堡嘉萊

小洋樓是窄巷子和井巷子之間一個漂亮的中西合璧的建筑，它有中國式的屋頂，西式的羅馬圓柱撐起了二樓的露天陽臺，長拱形的窗戶上六角星的窗欞讓整個建筑很有靈氣黛堡嘉萊巧克力是中國大陸地區(qū)第5家直營店，也是第一家法式沙龍概念店。香港建筑師高文安開的咖啡館6、MYCOFFEE7、JiongBox創(chuàng)意盒子100多平米的地方，疊加累積了100多個見方的盒子，里面放著上百位年輕設(shè)計師的創(chuàng)意作品，每個作品都蘊含這些年輕設(shè)計師們的靈感和故事2021/6/2779項目總結(jié)1、寬窄巷子作為成都三大歷史文化保護區(qū)之一，是成都最有特色的“院落式情景消費街區(qū)”和“成都城市懷舊旅游的人文游憩中心”，是具有“老成都底片、新都市客廳”內(nèi)涵的“老成都原真生活情景體驗街區(qū)”。2、寬窄巷子采取“修舊如舊”的開發(fā)原則，在建筑上保留了寬窄巷子傳統(tǒng)四川民居融合外來文化影響形成的民居結(jié)構(gòu)形態(tài)和特點，在功能上則恢復(fù)了少城作為成都城市文化商業(yè)母體的原始功能。3、寬窄巷子進駐商家大都具有鮮明的文化特色，做到了商業(yè)性與文化特色的有機結(jié)合。4、寬窄巷子項目通過業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、商源準(zhǔn)入等，既保留了老成都的原真生活體驗，又融入了外地文化，實現(xiàn)了中西合壁。我們期待完整的寬窄巷子，更期待成都從此擁有自己的“新天地”。2021/6/2780關(guān)于文旅集團成都文化旅游發(fā)展集團有限公司（以下簡稱“文旅集團”）成立于2007年3月30日，是按照成都市委、市政府“發(fā)展大旅游、形成大產(chǎn)業(yè)、組建大集團”的思路，為深化文化旅游體制改革，提升成都文化旅游產(chǎn)業(yè)管理水平和競爭實力，推動文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而組建。

文旅集團是經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)，市國資委直接管理的按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求建立的自主經(jīng)營、獨立核算的國有獨資重點骨干企業(yè)，注冊資金5億元人民幣。

作為全市文化與旅游產(chǎn)業(yè)的投融資和運營平臺，受市政府委托，文旅集團履行以下主要職能：承擔(dān)文化與旅游資源的優(yōu)化配置與拓展開發(fā)；承擔(dān)文化與旅游營銷任務(wù)；承擔(dān)重大文化與旅游基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與運營；探索國有文化與旅游資源所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離模式，推進成都市文化旅游資源的集約化和規(guī)?；?jīng)營，努力實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值增值。截止2009年4月，資產(chǎn)規(guī)模達42億元人民幣。2009年5月，按照市委、市政府的部署，成都體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司整體劃入，文旅集團成為成都市文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)綜合投融資和運營平臺。目前，集團下屬全資、控股、參股、委托經(jīng)營分子機構(gòu)共有16家：成都文旅資產(chǎn)運營管理有限公司、成都市興文投資發(fā)展有限公司、成都文旅營銷管理有限公司、成都文旅大熊貓文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、成都西嶺雪山旅游開發(fā)有限公司、成都少城建設(shè)管理有限公司、成都萬邦東西方文化旅游建設(shè)有限公司、成都市燈會辦公室、成都文錦建設(shè)投資有限公司、成都文興旅游發(fā)展有限公司、四川三岔湖建設(shè)開發(fā)有限公司、成都文旅平樂古鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)有限公司、成都文旅天地吉祥大劇院有限責(zé)任公司、成都文旅西來古鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司、成都安仁文博旅游開發(fā)公司、成都體育產(chǎn)業(yè)有限公司。2021/6/2781文旅集團成立以來，實施“一手抓資源，一手抓市場”戰(zhàn)略，到目前已經(jīng)開發(fā)、整合和儲備了大量優(yōu)質(zhì)資源，并創(chuàng)新開展了豐富的市場營銷活動。打造系列文化、旅游項目：西嶺雪山災(zāi)后重建和景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施提檔升級及經(jīng)營設(shè)施項目全力推進；大熊貓生態(tài)園三期完成并交付使用，四期項目正在抓緊前期籌備工作；天府古鎮(zhèn)系列項目，先期開發(fā)的安仁世界級博物館小鎮(zhèn)、平樂古鎮(zhèn)、西來古鎮(zhèn)全面鋪開；三岔湖項目按計劃推進；都江堰龍池項目及西區(qū)項目、金沙藝術(shù)劇院旅游實景劇場及雜技劇院項目均穩(wěn)步推進；抓緊實施寬窄巷子歷史文化保護區(qū)二期項目計劃；與錦江區(qū)合作打造的水井坊歷史文化保護街區(qū)已經(jīng)啟動。形成游線產(chǎn)品，城市營銷初見成效：舉辦“冬日暖陽成都年”活動，有效整合成都及周邊各主要景區(qū)及重要節(jié)慶活動，拉動文化旅游消費，有效提升城市形象；全球發(fā)行熊貓卡，帶動成都旅游全面復(fù)蘇；開展網(wǎng)絡(luò)（各大網(wǎng)站及熊貓故鄉(xiāng)網(wǎng)）營銷、聯(lián)合google全球推廣等新穎方式營銷成都旅游；熊貓品牌知名度不斷提高，全力打造熊貓故鄉(xiāng)網(wǎng)，與迪斯尼合作發(fā)行《熊貓回家路》，全球播映成都城市形象宣傳片，繼續(xù)在臺灣、香港成功舉辦熊貓節(jié)。各項資產(chǎn)高效運營，國有資產(chǎn)保值增值：文旅集團打造的寬窄巷子歷史文化保護區(qū)成為成都重要景區(qū)，截止2009年5月底，累計接待游客867萬人次；成都市燈會連續(xù)實現(xiàn)收入、觀燈人數(shù)大幅增長；“成都年”品牌逐步成熟；“天地吉祥”走出成都，其主題曲《天地吉祥》成為成都第一個受邀參加春晚的完整節(jié)目，并獲得全國觀眾最喜愛節(jié)目獎，現(xiàn)已展開全國巡演。返回2021/6/2782一、歷史概況前門大街是北京著名商業(yè)街。位于京城中軸線，北起前門月亮灣，南至天橋路口，與天橋南大街相連。明嘉靖二十九年（1550）建外城前是皇帝出城赴天壇、山川壇的御路，建外城后為外城主要南北街道。大街長1600米，行車道寬20米。明、清至民國時皆稱正陽門大街，民眾俗稱前門大街。1965年正式定名為前門大街。明代前門大街是正東坊和正西坊的分界線，以街中心分界，東屬正東坊，西屬正西坊。又因正陽門是京師正門，故前門大街一帶比其他城門大街寬。在城市建制上，明北京城突破了元代所遵循的“前朝后市”的定制，正陽門周圍以及南至鮮魚口、廊房胡同一帶，形成了大商業(yè)區(qū)。清代大街兩側(cè)陸續(xù)形成了許多專業(yè)集市，如鮮魚市、肉市、果子市、布市、草市、豬市、糧食市、珠寶市、瓜子市等。附近胡同內(nèi)隨之出現(xiàn)許多工匠作坊、貨棧、車馬店、旅店、會館以及慶樂、三慶、華樂等戲園。大街的席棚之房逐漸改建成磚木結(jié)構(gòu)的正式房，形成了東、西側(cè)房后有里街的三條街。東側(cè)里街為肉市街、布巷子、果子市，西側(cè)里街為珠寶市、糧食市。前門外正街的店鋪創(chuàng)立時間大部分晚于里街的店鋪，路東有全聚德烤鴨店、便宜坊烤鴨店、會仙居炒肝店、永安堂藥鋪、黑猴帽店、都一處燒麥館、正陽樓飯莊、瑞生祥、九龍齋鮮果店、通三益干果海味店、正明齋餑餑鋪等。路西及西里街有永增和錢莊、瑞蚨祥綢布店、天蕙齋鼻煙店、同仁堂藥鋪、六必居醬菜園、一條龍羊肉館等。清末，前門大街已有夜市。光緒二十七年（1901）后，在前門箭樓東、西兩側(cè)設(shè)立了前門火車站東站、西站，前門大街成為北京同外省聯(lián)系的交通樞紐。20世紀50年代初，前門地區(qū)共有私營商業(yè)基本戶800余家。前門大街東側(cè)從北往南有大北照相館、慶林春茶葉店、通三益果品海味店、力力餐廳、天成齋餑餑鋪、便宜坊烤鴨店、老正興飯莊、普蘭德洗染店、億兆棉織百貨商店、前門五金店等店鋪；西側(cè)從北往南有月盛齋醬肉鋪、華孚鐘表店、慶頤堂藥店、一條龍羊肉館、盛錫福帽店、公興文化用品店、祥聚公餑餑鋪、龍順成木器門市部、前門大街麻繩店、前門自行車商店、前門信托商店等店鋪。1979年以后，在原有老字號商店和傳統(tǒng)經(jīng)營特色基本保留下來的同時，又陸續(xù)開設(shè)了五金交電、服裝百貨、自行車、食品、鐘表、化工油漆等新店。

現(xiàn)在的前門大街北起前門月亮灣，南至天橋路口，全長845米，僅前門大街兩側(cè)，建筑面積就共計6.6萬平米，約容納180家商戶。7、北京前門大街2021/6/27834月25日當(dāng)日零時起，位于北京天安門廣場正南的前門大街開始進行封閉修繕，改造完成后將成為展現(xiàn)老北京風(fēng)采的步行街。迎奧運，北京08年前的施工建設(shè)不少，“前門地區(qū)恢復(fù)清末盛景”的工程，先是大規(guī)模拆遷，然后是重修前門五牌樓。

圖為1900年后距離上張照片拍攝應(yīng)該不超過5年，能看到西側(cè)正在建房，梁架已經(jīng)起來了。前門地區(qū)的建筑基本上恢復(fù)到大火之前的狀態(tài)了。拍攝時間大概在1933年。49年解放前也就是這樣子了，現(xiàn)在前門的改造估計就是照這個樣式來的

。已然民國，有人說橋東側(cè)一地石板是在拆前門的橋，從石條的尺寸和下面這張照片看，有可能是在為鋪設(shè)電車鐵軌修路

。2021/6/2784二、開發(fā)概況

2003年以來，崇文區(qū)委、區(qū)政府組織實施前門項目修繕整治工程，投入了巨大的人力物力，改造基礎(chǔ)設(shè)施、整治環(huán)境、修繕更新，徹底改造雨水、污水、燃氣、熱力、供水、供電等市政基礎(chǔ)設(shè)施。

2007年3月，SOHO中國花費近54億元取得前門大街開發(fā)權(quán)，讓始于上世紀90年代中期的此輪改造有了實質(zhì)性的進展。

2007年5月日，崇文區(qū)政府啟動了北京前門大街兩側(cè)修繕改造工程，遵循崇文區(qū)委、區(qū)政府確定的“四個百分之百”的原則，以“政府主導(dǎo)的風(fēng)貌保護和文化傳承工程”為定位，堅持政府主導(dǎo)規(guī)劃、風(fēng)貌保護、商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)管理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，國有企業(yè)為建設(shè)主體運作。大街兩側(cè)建筑按具體情況分為保留建筑修復(fù)風(fēng)貌、歷史建筑原狀修繕、歷史建筑原址重建、更新建筑風(fēng)貌控制4類分別實施，堅持真材實料，精工細作，修舊如故。

2008年4月前門大街修繕基本竣工，真實地再現(xiàn)了前門大街上世紀二、三十年代，也是我們通常說的清末民初時期天下第一街的風(fēng)貌。

2008年，前門商業(yè)區(qū)被認證為北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、前門大街被授予“北京特色商業(yè)街”稱號。成為崇文區(qū)全力打造的“天壇文化圈”的重要組成部分。

2008年8月，一期部分（十幾家商家）開業(yè)

2009年5月，在歷經(jīng)2年多的持久戰(zhàn)之后，由于政策限制和文化保護的壓力，SOHO中國放棄收購前門項目公司北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司(國有企業(yè))49%的股權(quán)，轉(zhuǎn)而以總計約17.7億元的價格，收購該項目5.47萬平方米的商業(yè)物業(yè)（經(jīng)營權(quán)），折合樓面價格達3.23萬元/平方米。

2009年7月，前門大街商業(yè)區(qū)已經(jīng)啟動二期招商工作，向東擴大招商區(qū)域，將采取與終端用戶在建設(shè)階段合作的創(chuàng)新之舉，實現(xiàn)"我所建設(shè)的正是你所需要的"合作效果，縮短物業(yè)閑置期，與前門大街已形成的商業(yè)功能相輻射，相輔互補、服務(wù)配套。

2009年9月，一期（52個單體建筑面積約8萬平方米，SOHO中國擁有2.4萬平米，約占一期30%面積。）全面開業(yè)2021/6/2785三、業(yè)態(tài)定位與招商概況

整體定位與政策支持：古老與現(xiàn)代、傳統(tǒng)與時尚、民族品牌與國際品牌多元并生的繁華商業(yè)區(qū)。

以中華民族自主品牌為主體，以著名國際品牌為新亮點，歷史與現(xiàn)代、傳統(tǒng)與時尚、民族與世界相融合、相結(jié)合，追求文化高品味、社會高效益、經(jīng)濟高收益、管理高水平，以綜合功能歷史文化商業(yè)街區(qū)為發(fā)展方向，以“四個百分之百”的保護原則全力打造前門大街為“中華民族品牌商業(yè)街”。開街后的前門大街以民族自主品牌專賣店、形象店、旗艦店為主力，堅持原生地老字號全部保留回遷，精選北京的、國內(nèi)其他省市及港澳臺地區(qū)的老字號品牌商家落戶前門大街。在品牌比例上，包括老字號在內(nèi)的中華民族品牌占前門大街整體的70%以上，突出樹立民族品牌的領(lǐng)軍地位。崇文區(qū)政府從2007年起連續(xù)三年，每年撥?？?000萬元設(shè)立扶持老字號專項資金，以解決企業(yè)的成本壓力。目前崇文區(qū)政府實際支持資金已經(jīng)超過4000萬元，對于來自國內(nèi)各地的老字號也都給予了特殊的扶持政策。招商方式：媒體推薦、大眾參與、專家評選、市場運作的方式，開展前門大街商業(yè)品牌的招商選優(yōu)活動

2007年7月，前門采用網(wǎng)絡(luò)、電視臺PK方式向世界招商。希望進入前門大街的國內(nèi)外知名企業(yè)將首先通過推選后，通過網(wǎng)絡(luò)和電視臺以及手機短信平臺，發(fā)動百姓發(fā)表評論進行投票評選，最終推過專家評選委員會和大眾投票，綜合評出最終入選前門大街的優(yōu)秀品牌。天街公司招商部與入選品牌進行店鋪遴選和商業(yè)條款的洽談，并根據(jù)入選品牌的綜合評分多少，在租金價格上給予不同程度的優(yōu)惠。引入商家將首先免收自入住至2007年12月31日期間全部租金，根據(jù)綜合評分檔次不同還會分別獲得2008年全年30%、10%、5%等不同檔次的租金優(yōu)惠。2021/6/2786業(yè)態(tài)及品牌分布：

目前，共完成簽約商戶103家，其中國內(nèi)品牌81家，占79%，國際品牌22家，占21%。匯集了全聚德、周大福、都一處、天福號、大北照相館、內(nèi)聯(lián)升、吳裕泰、月盛齋、一條龍、中國書店、張一元、九龍齋、長春堂、餛鈍侯等知名老字號和愛慕、美邦、李寧等民族自主品牌，以及瑞典H&M、西班牙ZARA、日本優(yōu)衣庫、瑞士斯沃琪、美國星巴克、哈根達斯、新百倫、新元素餐廳、澳大利亞M餐廳等眾多國際知名品牌。整個東擴區(qū)，是指前門大街以東區(qū)域，在功能上共分為5個區(qū)，分別為中華老字號區(qū)、民俗餐飲區(qū)、高檔商品區(qū)、四合院體驗區(qū)和娛樂休閑區(qū)。這5個區(qū)，加上前門大街，構(gòu)成了前門大街商業(yè)區(qū)，總規(guī)劃修繕建設(shè)面積約40萬平方米。前門大街自開放以來吸引了眾多的中外游客，日均客流量達15萬人，年客流量5000萬，預(yù)計年營業(yè)額10億。市場租金：38-50元/天/平米不等，最高達60元/天/平米2021/6/27872021/6/27882021/6/27892021/6/2790四、建筑規(guī)劃與設(shè)計建筑設(shè)計在保留原有風(fēng)格的基礎(chǔ)上，將瑣碎的細部進行簡化重組在加以現(xiàn)在的元素進行結(jié)合。使得前門大街在繼承歷史的同時又煥發(fā)出新時代的時尚氣息！2021/6/2791

色彩具有幫助我們認識和識別視覺形象的功能，如物體的形狀、位置、空的位置和界限區(qū)分等，無不是通過色彩來反映的。色彩學(xué)家研究表明，在人的感觀當(dāng)中，視覺感觀獲取的信息量在人們?nèi)粘＝邮芡饨绱碳ぶ姓急戎刈罡?，高達83%以上。而在視覺所獲取的信息中，排在第一位的便是色彩.所以，色彩不僅是最具有視覺信息傳達能力的要素，而且具有左右人的感情的能量，同時還具有其他文字和語言無法替代的作用。不同搭配宣泄著不同的感情，或明快，或溫馨，或樸素，或華麗。在人類生存的空間環(huán)境中，也必須借助色彩來建設(shè)和改造世界。我國是歷史悠久的文明古國，色彩文化的起源也非常早。早在西周時期就已開始有了文字記載色彩的裝飾技術(shù)與應(yīng)用的方法。從周朝開始專門設(shè)有“染人”的官職。在這一時期色在成為了區(qū)分尊貴和貧賤的重要標(biāo)志。也由于封建等級制