房地產(chǎn)估價原理與 方法-上海城建職業(yè) 袁 38課件講解_第1頁
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房地產(chǎn)估價原理與方法

上海城建職業(yè)學(xué)院袁媛房地產(chǎn)經(jīng)營與管理國家教學(xué)資源庫影響房地產(chǎn)價格的因素自身因素區(qū)位因素位置、交通、周圍環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施權(quán)益因素權(quán)利及其行使的限制、使用管制、相鄰關(guān)系的限制實物因素土地實物狀況、建筑物實物狀況外部因素人口因素人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)制度政策因素房地產(chǎn)制度政策、金融制度政策、稅收制度政策、有關(guān)規(guī)劃和計劃、有關(guān)特殊政策經(jīng)濟因素經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率社會因素政治安定狀況、社會治安狀況、城市化、房地產(chǎn)投機國際因素世界經(jīng)濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況心理因素其他因素行政隸屬變更、重要政治人物的健康狀況社會因素（四）房地產(chǎn)投機不是為了使用或出租而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。房地產(chǎn)投機是建立在對未來房地產(chǎn)價格預(yù)期的基礎(chǔ)上的。社會因素（四）房地產(chǎn)投機普遍認(rèn)為它會引起房地產(chǎn)價格上漲房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)3種情況①引起房地產(chǎn)價格上漲；②引起房地產(chǎn)價格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。社會因素（四）房地產(chǎn)投機當(dāng)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上升時，那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進一步上漲的投機者紛紛搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。而當(dāng)情況相反時，那些預(yù)計房地產(chǎn)價格還會進一步下跌的投機者紛紛拋售房地產(chǎn)，則會促使房地產(chǎn)價格進一步下跌。當(dāng)投機者判斷失誤，或者被過度的熱烈（樂觀）或恐慌（悲觀）的氣氛或心理所驅(qū)使時，也可能造成房地產(chǎn)價格的劇烈波動。當(dāng)房地產(chǎn)價格低落到一定程度時，懷有日后房地產(chǎn)價格會上漲心理的投機者購置房地產(chǎn)，以待日后房地產(chǎn)價格上漲時拋出，這樣就會出現(xiàn)：當(dāng)房地產(chǎn)需求較小的時候，投機者購置房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加；而在

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