房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告

房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告「篇一」本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：1.合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。2.最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。3.替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4.估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告「篇二」2016房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告范文2016房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告范文(一)一、委估項目公司所屬房產(chǎn)抵押貸款估價項目二、委托方名稱：公司地址：三、估價方名稱：房地產(chǎn)評估咨詢有限公司地址：證書號：資質(zhì)等級：法定代表人：四、估價對象概況估價對象位于，其合法產(chǎn)權(quán)人為公司，建筑面積共9687.69平方米。其中主樓一幢，1-5層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為7430.12m2，平均層高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造裝修，外觀九五成新，房屋所有權(quán)證號碼為副樓一幢，1-3層，混合結(jié)構(gòu)，建筑面積為2257.57m2，平均層高3.2米，建成于2003年，外觀九成新，房屋所有權(quán)證號碼為五、估價目的為確定房產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房產(chǎn)抵押價值。六、估價時點20xx年8月15日七、價值定義采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)八、估價原則本次評估在遵循公正、公平、公開、客觀、科學(xué)原則的前提下，還應(yīng)依據(jù)如下原則：1.合法原則，以估價對象的合法使用、合法處分為前提。2.最高最佳使用原則，以估價對象最高最佳使用為前提。3.替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4.估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價時點的客觀合理價格。九、估價依據(jù)1.委托方提供的資料(1)委托書;(2)委托方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;(3)房屋所有權(quán)證復(fù)印件。2.國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。3.國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。4.估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和收集的有關(guān)資料。十、估價方法估價對象為商業(yè)房產(chǎn)，同一供求圈內(nèi)的整體成交案例極少，無法適用市場比較法;同時由于其具有明顯的收益性，因此適宜選用收益法進(jìn)行評估。十一、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)的方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，確定該估價對象在評估基準(zhǔn)日的抵押價值為人民幣貳仟貳佰陸拾伍萬叁仟肆佰元整(￥2265.34萬元)。十二、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押物轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。估價對象的通用性一般，具有可分割使用性，整體價值大，變現(xiàn)所需時間長，在估價時點拍賣或者變賣時，最可能實現(xiàn)的價格范圍為：估價結(jié)果±10%，變現(xiàn)時涉及以下稅費：①中介服務(wù)費：5%--6%②契稅：4%③營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加：5.5%④所得稅：20%⑤過戶手續(xù)費：2%左右⑥印花稅：0.5‰⑦其它費用十三、估價人員中國注冊房地產(chǎn)估價師注冊號：中國注冊房地產(chǎn)估價師注冊號：十四、估價作業(yè)時間2014年8月12日—十五、估價報告有效期限本估價報告有效期為自報告出具之日起壹年，即從20xx年8月18日至20xx年8月17日止。評估人：XX20XX年XX月3日2016房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告范文(二)評估聲明一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守了獨立、客觀和公正的原則。根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中掌握的事實，評估報告陳述的事項是客觀、真實的。我們的分析、判斷和推論，以及出具的評估報告遵循了資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范。二、我們與評估報告中的評估對象無利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事方無利益關(guān)系，對相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。三、我們已對評估報告中的評估對象進(jìn)行現(xiàn)場勘查;我們已對評估對象的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象法律權(quán)屬資料進(jìn)行查驗，但無法對評估對象的法律權(quán)屬真實性做任何形式的保證;我們已提請企業(yè)完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具評估報告的要求，并對發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行了披露。四、我們具備評估業(yè)務(wù)所需的執(zhí)業(yè)資質(zhì)和相關(guān)專業(yè)評估經(jīng)驗。五、我們對評估對象的價值進(jìn)行估算并發(fā)表的專業(yè)意見，是經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)的參考依據(jù)，不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。我們不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事方?jīng)Q策的責(zé)任。六、我們出具的評估報告及其所披露的評估結(jié)論僅限于評估報告載明的評估目的和用途、評估報告使用者，并在評估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造成的后果與我們無關(guān)。七、我們在評估過程中沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的價格對評估結(jié)論的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結(jié)論的影響。我們對評估基準(zhǔn)日后有關(guān)資產(chǎn)價值發(fā)生的變化不負(fù)責(zé)任。八、我們對在已實施的評估過程中不能獲悉的評估對象和相關(guān)當(dāng)事方可能存在的瑕疵項對評估結(jié)論不承擔(dān)責(zé)任。一、基本概況估價對象為武漢市硚口區(qū)古田豐順路天順園小區(qū)9組團(tuán)10棟403，結(jié)構(gòu)為鋼混，建筑面積112.39平方米，設(shè)計用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2059年8月3日。二、評估目的為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。三、評估基準(zhǔn)日評估基準(zhǔn)日為20XX年11月3日。四、估價依據(jù)1、本次估價依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《重慶市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實施意見》等有關(guān)政策法規(guī)和文件。2、評估相關(guān)的資料《房屋所有權(quán)證》【房地證20XX字第H150602號】復(fù)印件以及本公司掌握的房地產(chǎn)有關(guān)資料以及實地勘查所獲取的資料。五、估價原則此次估價在獨立、客觀、公正的一般性原則外，還遵循如下實操性原則。1、合法原則估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃為土地用途，容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。估價對象已取得《房屋所有權(quán)證》，具備合法性。2、最高最佳使用原則在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲利最大的使用方式。房地產(chǎn)價格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，而達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。估價對象現(xiàn)狀用途為居住用房，以估價對象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價。3、替代性原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場內(nèi)效用相同的商品的價格將趨于一致，這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場。本次評估中采用市場比較法進(jìn)行價格測算時，即是依據(jù)該原則。通過調(diào)查取得估價對象附近地區(qū)與估價對象類似的房地產(chǎn)作為參照實例，以近期內(nèi)成交的價格為客觀價格，確定估價對象在估價時點的價格取值依據(jù)。4、估價時點原則由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，因此在不同估價時點，同一項房地產(chǎn)往往具有不同的價格水平。本次評估對房地產(chǎn)的市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點的狀況為準(zhǔn)。5、謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則。謹(jǐn)慎原則是指在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估公開的市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。經(jīng)調(diào)查，本估價對象不存在法定優(yōu)先受償款，并根據(jù)市場實際交易情況和估價對象的租賃收益情況不高估市場價值。六、估價方法估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行實地勘查后，根據(jù)本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法作為本次估價的基本方法。七、估價過程市場比較法：=3.7%+3.3%=7%無風(fēng)險利率即長期國債利率。風(fēng)險報酬率是根據(jù)通脹風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險等綜合確定的。1交易情況修正系數(shù)：abcd屬于正常交易，不用調(diào)整。2交易日期修正系數(shù)：abcd屬于正常交易，不用調(diào)整。3區(qū)域因素修正系數(shù)：區(qū)域因素修正：由于參照對象A,B與評估對象處于同一地區(qū)，區(qū)位因素不須作大的調(diào)整，稍有影響的是房屋所在樓層和面對的方向。參照對象C,D與評估對象各種區(qū)位因素對比后，明顯高于參照對象。1土地使用年期修正土地使用年期修正系數(shù)=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]=[1-1/(1+7%)47]/[1-1/(1+7%)48]=0.99652容積率修正容積率容積率修待估房產(chǎn)1.921案例A1.921案例B1.921案例C2.500.9368案例D2.500.9368正系數(shù)容積率修正系數(shù)=待估宗地容積率修正系數(shù)/比較實例修正系數(shù)A、B容積率與待估房產(chǎn)相同，所以修正系數(shù)為1。C、D容積率修正系數(shù)=0.89/0.95=0.9368通過土地年期和容積率修正后的地價：案例A:4668.46×(600/596)×0.9965×1=4683.34(元/m2)案例B:4646.25×(600/597)×0.9965×1=4653.25(元/m2)案例C:4968.43×(600/602)×0.9965×0.9368=4622.73(元/m2)案例D:5098.43×(600/603)×0.9965×0.9368=4752.45(元/m2)土地評估單價為：(4683.34+4653.25+4622.73+4752.45)÷4=4677.94(元/m2)土地評估總價為：112.39×4677.94=525753.68(元)八、評估結(jié)論建筑物面積：112.39平方米房地產(chǎn)總價：525753元大寫金額：伍拾貳萬玖仟柒佰伍拾叁元單位價格：4677元/平方米(貨幣種類：人民幣元)九、特別事項事項說明1、本報告自估價報告出具之日起12個月有效。2、在本報告有效期內(nèi)，當(dāng)房地產(chǎn)市場價格變化幅度較大時，或政策等其他影響估價對象價格的因素變化較大時，估價結(jié)果需做相應(yīng)的調(diào)整。3、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能損失，由使用方負(fù)責(zé)。十、評估報告提出日本次評估報告提出日期為2015年11月3日。評估人：XX20XX年11月3日房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告「篇三」名稱：QS股份有限公司住所：XX區(qū)XX大道1154號法定代表人：XXX注冊資本：4500萬經(jīng)營范圍：飲食供應(yīng)，國內(nèi)商業(yè)，旅館，舞廳，浴室服務(wù)，美容美發(fā)，商務(wù)服務(wù)，禮儀服務(wù)，模擬游戲機(jī)。房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告「篇四」一、委托評估方二、受托評估方投行三班評估小組三、評估對象概況（包括實例房產(chǎn)）1、房產(chǎn)位置2、房產(chǎn)現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房。建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：建筑物詳細(xì)列表房產(chǎn)名稱光華陽光水城華宇西城麗景俊峰龍鳳云洲性質(zhì)商品房商品房商品房戶型一室一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)租金850元/月1100元/月1200元/月交通條件209楊家坪——井口（中級車）、210菜園壩——白公館（中級車）、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑（中級車）、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村（中級車）、808磁器口——南坪融僑半島（中級車）、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水（中級車），與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場相距不過3分鐘車程公交車228267881821808209途經(jīng)210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車途經(jīng)，距離三峽廣場只有三分鐘的車程周邊環(huán)境陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風(fēng)景區(qū)，地理位置得天獨厚，總建筑面積40萬平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。鄰近沙坪壩公園和歌樂山小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達(dá)43、89%，水系占到20%。主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過對市場的細(xì)心研究和對人們生活習(xí)慣的調(diào)查，俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計本著實用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計，從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。盡可能將功能做細(xì)、做足，在細(xì)節(jié)處出彩。地理位置沙坪壩區(qū)楊公橋附近楊梨路20號（原重慶燈泡廠原址）該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)商業(yè)區(qū)繁華程度餐飲：家?；疱仯罟珮虻辏貞c家?；疱仐罟珮虻?，農(nóng)老灶火鍋，和喜火鍋（梨楊路），千美香辣蝦，購物金樂連鎖超市（梨楊路），好又多量販重慶市欣陽店，家樂福超市三峽廣場步行街店，美家樂超市，大川花園農(nóng)貿(mào)超市鄰近三峽廣場步行街（只有幾分鐘的車程）購物：國美電器立洋百貨王府井百貨餐飲：兩江雙椒雞兩江風(fēng)情火鍋君之薇和喜火鍋基礎(chǔ)設(shè)施教育：沙坪壩區(qū)白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué)，市政設(shè)施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等教育：68中南開中學(xué)楊公橋小學(xué)重慶大學(xué)西南政法大學(xué)，小區(qū)內(nèi)配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球臺、基本健身器材等教育條件：重慶大學(xué)西南政法大學(xué)重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī)院銀行：招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。四、評估目的為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)五、估價時點2015年1月1日六、價值定義本次評估采用的是公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價值是指評估對象于評估時點2015年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)猓?，宗地?nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價值。七、評估依據(jù)1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程（1）《中華人民共和國土地管理法》；（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；（3）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；（4）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料。八、評估原則1、合法原則房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。2、替代原則具有相同使用價值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評估中，可以通過對房產(chǎn)各個條件的比較來評估租賃價格。3、最高最佳使用原則房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。4、評估時點原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強(qiáng)的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報告的估價時點為2022年5月2日。九、評估方法房產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認(rèn)真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進(jìn)行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。運用市場比較法法求取估價對象房產(chǎn)租賃價值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價格進(jìn)行對照比較，通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的租賃價值。十、區(qū)域因素修正區(qū)域因素比較表區(qū)域因素實例一實例二評估對象性質(zhì)相同（100/100）相同（100/100）相同（100/100）交易情況相同（100/