2024年房屋買賣合同模板（33篇）

2024年房屋買賣合同模板(33篇)

2024年房屋買賣合同模板(精選33篇)

2024年房屋買賣合同模板篇1

根據(jù)我國合同法的規(guī)定，出現(xiàn)下列情形之一的，商品房買賣

合同的當(dāng)事人可以依法解除合同：

(1)、雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同，并且解除合同

的行為不會損害國家、集體、第三人的合法權(quán)益。這種情況屬于

協(xié)議解除，只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，就可以徑直解除，一般不

會產(chǎn)生什么矛盾。

(2)、當(dāng)事人的合同中約定一方解除合同的條件的，解除合

同的條件成就的，解除權(quán)人可以解除合同。比如，當(dāng)事人在合同

中約定，如果開發(fā)商超過三十日不能交付商品房的，購房者有權(quán)

解除商品房買賣合同。那么，當(dāng)此條件成就時，購房者即可按照

此約定主張解除合同。

(3)、由于不可抗力致使合同目的無法實現(xiàn)。當(dāng)不可抗力出

現(xiàn)時，任何一方當(dāng)事人可以主張解除合同。

(4)、在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自

己的行為表明不履行主要債務(wù)的，另一方可以主張解除合同。

(5)、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限

內(nèi)仍未履行。比如，購房者逾期支付房款，經(jīng)催告后仍不支付

的，開發(fā)商可以解除合同。

（6）、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或著有其他違約行為致使不

能實現(xiàn)合同目的的，另一方可以主張解除合同。

根據(jù)合同法的規(guī)定，享有解除權(quán)的當(dāng)事人主張解除合司的，

可以通過通知的方式告知對方。合同自通知到達(dá)對方時即解除。

商品房買賣合同解除的法律責(zé)任：

另外，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用

法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致

商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請

求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出

賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房

屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三

人。

出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合

同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及

利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍

的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供

虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安

置房屋的事實。

第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者

房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人

請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條規(guī)定：因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買

受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十三條：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式

付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商

品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和

賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保

貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請

求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金

返還買受人。

第二十四條：因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解

除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除

商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

希望您對房屋買賣合同的解除以及買賣合同解除后的法律責(zé)

任有更加詳細(xì)的了解。實踐中，盡量減少商品房買賣合同的解

除，這樣才能減少損失。

買房簽合同注意事項匯總

在現(xiàn)今房價越來越貴的情況下，買房子可以說是一件大事

兒，在簽訂購房合同是一定要謹(jǐn)慎仔細(xì)。那么買房簽合同注意事

項有哪些呢？請閱讀下面的文章進(jìn)行誤細(xì)的了解。

買房簽合同注意事項：

1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”

五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許

可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是

商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃

委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商

品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要

的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這

兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許

可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原

件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是

不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

2、使用規(guī)范的合同文本

一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文

本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開

發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣

做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平

等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就

好。這個步驟，一定不能馬虎??！否則到時吃大虧就慘了。

3、查驗有關(guān)證明文件

買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購

之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大

產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。

4、買期房要注意建筑面積的約定

在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)

面積和公用分?jǐn)偯娣e。

5、買期房要約定條件和時限

所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實物交付;另一

層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。

6、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題

購房者在簽約時，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和

《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。

7、簽約時明確物業(yè)管理事項

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理

范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)。

8、注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容

購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平

的條款，通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。

9、注意約定違約責(zé)任

這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；

開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)

量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

買房簽合同補充協(xié)議注意事項：

在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書，第二個簽訂購房合同，購

房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒

有約定的事項通常在補充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意

的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里

約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況

來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。

1、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補充楊議里

去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。

2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒

有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。

3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常

需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因

比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚

至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如

果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

4、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議最多的就是公用

面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要

和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且

要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與

這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝

修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)

的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定

要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

6、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出

一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于

開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的

日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

買房簽合同注意事項就和大家分享到這里了，買房是比較重

要的一件事情，會花費我們大量的精力財力投入，所以大家一定

要謹(jǐn)慎對待，買房簽合同的時候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這

可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利

益。

希望以上整理的買房簽合同注意事項能夠幫助到您，讓您在

買房簽合同時避免很多不必要的損失。

婚前購買按揭房，婚后還款，離婚怎么分割？

家住東城華麗苑小區(qū)的張某在婚前按揭購買了一套150平米

的商品房，產(chǎn)權(quán)登記在張某自己名下，每月按揭2500元，10年

還清。20__年，張某便與楊某結(jié)婚，張某與楊某結(jié)婚后，每月按

揭房子。20_年8月，張某與楊某因性格不和離婚。張某提高房

產(chǎn)是自己在結(jié)婚前購買，屬于個人財產(chǎn)，而楊某認(rèn)為房子是結(jié)婚

后共同按揭，是夫妻共同財產(chǎn)，那么該商品房是否可以作為夫妻

共同財產(chǎn)進(jìn)行分割?婚前購買商品房結(jié)婚后按揭，離婚該如何分

割呢？

律師說法：根據(jù)我國20_年8月13日起施行的《婚姻法司

法解釋三》第10條規(guī)定；“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合

同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)

還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙

方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該

不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人

債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，

離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記

一方對另一方進(jìn)行補償?！?/p>

綜上所述，在張某不同意按照夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割的情況

下，該商品房不能按照夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，其產(chǎn)權(quán)仍然歸屬

于張某。雙方婚后共同還貸的8年款項及房子財產(chǎn)增值部分，張

某應(yīng)對楊某進(jìn)行合理補償，尚未歸還的貸款由張某自己承擔(dān)。

貸款購買二手房的流程有哪些？

購買二手房也會存在貸款的情況。對于貸款購買二手房流

程，由于很多人對其中的門道不了解，導(dǎo)致了在二手房交易過程

中出現(xiàn)了不少糾紛。那么，貸款購買二手房的流程有哪些？為避

免您在貸款購買二手房時走冤枉路。以下365編輯為您詳細(xì)介紹

貸款購買二手房流程以及需要注意的問題。

步驟/方法

1、對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查

審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上

的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。這對買家

來說最為關(guān)鍵，否則有可能導(dǎo)致后面

所做的一切都成了無用功。

2、訂二手房買賣合同

買賣雙方商談房價、付款方式、違約責(zé)任、交付時間，并立

約下定金。買賣雙方可以到房管部門相關(guān)網(wǎng)站上下載格式化合同

文本，也可以去中介公司索要合同文本。

3、評估公司做評估

這個過程一般來說要5?7個工作日。

4、款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)

如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金中心和

銀行同時申請。這是整個二手房DIY過程中最耗時間的階段，通

常要40個工作日左右。

按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的'他項權(quán)證。

5、合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易中心相關(guān)辦事窗口，拿受理

單。

憑受理單到農(nóng)稅中心繳納相關(guān)稅費，拿完稅契證。

6、完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。

7、完稅契證到土管部門辦理土地證。

365提醒您，近期打算購買二手房的業(yè)主，買房之前一定要

先了解銀行貸款政策的細(xì)則，巧妙避開雷區(qū)，以免簽了合司貸不

了款。

相關(guān)鏈接:

購買商品房需要承擔(dān)的費用有哪些，比例是多少

防范開發(fā)商賣房欺詐的辦法有哪些，應(yīng)該注意什么

房屋過戶時需要準(zhǔn)備的材料有哪些??？

二手房交易稅的計算方式是什么？

二手房交易在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場也是非常繁榮的。在二手房交

易中，有很多相關(guān)的專門政策和相關(guān)法律規(guī)定。二手房交易也是

需要繳納相關(guān)稅費的。那么二手房買賣需要繳納的稅費怎么計

算？

計算方法

買方：

1、契稅

成交價或評估價（高者）」.5%（商用用房或大于144平米的

稅率為3%）

2、交易服務(wù)費

建筑面積（平方米）_3元

3、交易印花稅

成交價或評估價（高者）_0.05%

4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費

50元［1］（每增加1人加10元，買家為單位的80元）

賣方

1、交易服務(wù)費

建筑面積（平方米）_3元

2、交易印花稅

成交價或評估價（高者）_0.05%

3、土地出讓金

成交價或評估價（高者）」％

4、解困房

成交價或評估價（高者）_1%

5、商品房

土地出讓金按基準(zhǔn)地價—3%_未交土地出讓金的建筑面積

6、分?jǐn)傎M用

成交價/總面積—分?jǐn)偯娣e」0%（10樓以下）

成交價/總面積—分?jǐn)偯娣e_20%（10樓以上）

7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）」％（房改房自用滿

五年，且是唯一生活用房的免征）

8、營業(yè)稅及附加稅：成交價或評估價（高者）_5.5%（房產(chǎn)證

或購買時契稅完稅證未滿五年）

二手房交易繳納的稅種

（一）契稅

符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在

140（含）平方米以下（在120平方米基礎(chǔ)上上浮16.7%）.實際成

交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下等三個條件

的，視為普通住宅，征收房屋成交價的1.5%的契稅。反之則按

3%o

新政策下的契稅：

普宅：90平米以下：設(shè)、90T40平米：1.5%、非普宅：

3%.商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%

（二）城建稅

營業(yè)稅的7%；教育費附加稅；營業(yè)稅的3%o

（三）個人所得稅

普通住宅2年之內(nèi)：｛售房收入-購房總額-（營業(yè)稅+城建稅+

教育費附加稅+印花稅）｝_20%；

2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入-購房總額-印

花稅）_20%。

出售公房：5年之內(nèi)，（售房收入-經(jīng)濟(jì)房價款-土地出讓金-

合理費用）_20%,其中經(jīng)濟(jì)房價款=建筑面積_4000元/平方米，

土地出讓金=1560元/平方米」%_建筑面積。5年以上普通住宅免

交。

（四）土地出讓金

成本價：城八區(qū)內(nèi)：15.6元每平米城八區(qū)外：12.9元每平

米經(jīng)轉(zhuǎn)商：10%按經(jīng)管理3%（按成交價）

（五）交易手續(xù)費

3元每平方米—建筑面積

（六）合同印花稅

房屋成交總額_0.05%

（七）營業(yè)稅

20—年1月27日新通知規(guī)定：個人將購買不足5年的住房

對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的

非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后

的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對

外銷售的，免征營業(yè)稅。

1、非普通住宅2年內(nèi)：房屋成交總額_5.55%2年或2年以

上：差額_5.55%；

2、個人所得稅：普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分

_20%；非普通住宅房屋成交總額的2%或利潤部分_20%；

3、土地增值稅：普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)：房屋

成交總額_0.5%,3年至5年：房屋成交總額_0.25%5年或5年

以上：免征；

4、買賣合同公證費：（買賣合同需要公證時才須繳納）房屋

成交總額_0.3%；

5、契稅是應(yīng)由買方交納的，交稅比例是：普通住宅應(yīng)該交

納成交價或是評估價的1.5%的契稅。非普通住宅應(yīng)該交納成交

價或是評估價的3。6的契稅。

6、過戶費用。

（八）工本費

80元，共有權(quán)證：20元。

365為您整理，希望你在購買二手房或者出售二手房時，能

夠遵循法律的相關(guān)規(guī)定。主動并且按時繳納相關(guān)稅費。

相關(guān)閱讀：

二手房貸款流程是怎樣的

二手房過戶的流程有哪些，需要的材料是什么

二手房按揭注意事項有哪些，需要準(zhǔn)備哪些材料

借名買房的法律風(fēng)險及防范

借用他人名義購買房屋是一種非常具有風(fēng)險的行為，那么什

么是借名買房？借名買房又有什么法律風(fēng)險？借名買房應(yīng)如何

防范風(fēng)險？針對以上問題，在下文會為大家解答。

一、何為“借名買房”

“借名買房”，是指房屋的實際出資人借用他人名義購房，

并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為，房屋的實際出資人為事實

購房人或者真正購房人，被借名之人為登記購房人。

借名買房具有以下幾種含義：

（一）事實購房人借用他人名義購房；

（二）事實購房人以他人名義登記房屋所有權(quán)；

（三）事實購房人出資購買房屋；

（四）事實購房人行使對房屋的權(quán)利。

二、“借名買房”的法律風(fēng)險

（一）如果登記購房人反悔，事實購房人若不能證明雙方之間

的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回

購房款都很困難；

（二）如果登記購房人有對外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封

并拍賣該房產(chǎn)；

（三）如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會因為繼承關(guān)系

而被其他人繼承；

（四）如果銀行最后查實實際購房人與借款人不是同一個人，

銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

三、針對“借名買房”律師支招

（一）“借名買房”風(fēng)險大，建議慎用

我國實行不動產(chǎn)物權(quán)取得實行登記公示制度，除法律另有規(guī)

定以外，未經(jīng)過依法登記，不能取得不動產(chǎn)物權(quán)，這些規(guī)定對于

實際出資人存在巨大的法律風(fēng)險。

若借名人反悔訴諸于法律，實際出資人面臨著房財兩空的不

利結(jié)局。

事先協(xié)議約定避風(fēng)險

（二）選好“借用之名”

“借名買房”并非絕對不可，但一定要有事先防范其法律風(fēng)

險的意識。顧名思義，“借名買房”，先有“借名”再有“買

房”，那么先要選好“借用之名”，比如：母親、親戚、朋友等

親近之人，這樣可大大降低其法律風(fēng)險。

（三）簽訂好“借名協(xié)議”

選好“借用之名”，建議先不用急于“買房”，事實購房人

與名義購房人最好簽訂一份“借名協(xié)議”，把雙方的權(quán)利義務(wù)明

確在書面上，就可能降低法律風(fēng)險的發(fā)生，即使發(fā)生也不會令自

己陷入非常被動的境地。

（四）發(fā)生爭議及時找專業(yè)人士

“借名買房”雙方一旦發(fā)生爭議糾紛，建議您及時找專業(yè)人

員咨詢：爭議方在糾紛中的地位及如何解決;若發(fā)生訴訟，如何

組織證據(jù)材料以證明已方觀點等專業(yè)問題。

最后，提醒廣大購房者，以真實身份購房才是上上策。

2024年房屋買賣合同模板篇2

出賣方（甲方）：購買方（乙方）：

身份證號碼：身份證號

碼:身份證地址身

份證地址現(xiàn)住址：

現(xiàn)住址：電話：

電話：_____________________

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市

房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平

等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合

同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在市_____區(qū)

擁有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、

住宅、廠房、店面），建筑面積為平方米，該房屋產(chǎn)土地使

用年限為權(quán)證號產(chǎn)權(quán)人共有情況

抵押情況租賃情況其他限制情況

第二條上述房產(chǎn)的交易價格為：總價：人民幣

元整（大寫：—佰—拾一萬—仟—佰—拾一元

整）。該價格包括房屋附屬設(shè)施，設(shè)備裝飾裝修，相關(guān)物品及權(quán)

利，本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣元整，

作為購房定金。

第三條付款時間與辦法：甲乙雙方同意以分期付款方式付

款，并約定乙方先支付十六萬元首付款作為甲方還清該房屋剩余

貸款，房產(chǎn)證解押，同日雙方在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費，當(dāng)日

支付人民幣—拾一萬—仟—佰—拾一元整給甲方，

甲方將房屋過戶給乙方，剩余房款人民幣元整由甲

方過戶后乙方申請住房公積金或商業(yè)貸款，并于銀行放款后付給

甲方。乙方應(yīng)在過戶后三個月之內(nèi)交付余款。乙方交付的房價款

甲方應(yīng)開具收款憑證。

第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款（包含定金）之日起

天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將物業(yè)

管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、通訊等相關(guān)雜費等費用結(jié)清。

在正式交接前如果房屋質(zhì)量出現(xiàn)明顯變化如遭受水災(zāi)火災(zāi)等，雙

方重新協(xié)商房屋合同價格，如協(xié)商不成任何一方均可解除本合

同，雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

第五條稅費分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并

按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的.稅費。經(jīng)雙方協(xié)

商，交易稅費由方承擔(dān)，

第六條違約責(zé)任1,甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違

約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在—日內(nèi)將乙方的已付款（不記

利息，不含定金）返還給乙方，若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙

方，并自違約之日起日內(nèi)應(yīng)以雙倍定金以及乙方所已付款返

還給乙方。

2,甲方如不按合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過戶以及交付房

屋，每逾期1天按房價的總額3%。計算違約金給與乙方。逾期超

過3個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房

價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價款同額的賠償金給乙

方。

3,乙方全部或一部分不履行本合同約定的給付房價款時，

其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日3%。計算的違約金給與甲方。逾期

超過3個月時，甲方有權(quán)解除本合同。

4,由于甲方向乙方隱瞞該房屋已存在抵押、出租、查封及

其他對乙方購房決定產(chǎn)生影響的重要事實、導(dǎo)致乙方不能或不愿

意購買該房屋的，甲方愿意向乙方承擔(dān)雙倍返還定金的賠償責(zé)

任。

第七條本合同主體L甲方是共人,2.

乙方是共人。

第八條本合同一式兩份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，乙方一份。自甲

乙雙方簽訂之日起生效。

第九條本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭

議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

第十條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定

經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

簽約日期：簽約日期：

2024年房屋買賣合同模板篇3

近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地

上所建房屋或者出租、或者售與他人，農(nóng)村房屋買賣合同效力的

探討。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還

有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛

也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同是否

有效。一種意見認(rèn)為，如果購房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合

同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種意見認(rèn)為，

村民對宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行

為，實際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無效。

爭議產(chǎn)生的原因在于：《中華人民共和國土地管理法》（下稱

《土地法》）規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地

的，不予批準(zhǔn)。盡管該條是針對宅基地申請而規(guī)定的，但從該法

及該條的規(guī)定來看，農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法

律并未予禁止，也未對該出售行為設(shè)置任何限制。但農(nóng)村宅基地

屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的

使用權(quán)。而通過房屋的轉(zhuǎn)讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用

權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大到非集體組織成員、甚

至是城鎮(zhèn)戶口的居民。同樣，根據(jù)《土地法》的規(guī)定，農(nóng)村村民

一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織內(nèi)部成員

之間進(jìn)行，也有可能使購房者通過房屋的受讓而使自己擁有的宅

基地面積超過國家規(guī)定的.標(biāo)準(zhǔn)。那么，農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)

讓，這類合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定就非常值得關(guān)注和思考。

對農(nóng)村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度，緣于國家對農(nóng)村土地的

一貫政策規(guī)定。《土地法》明確：珍惜、合理利用土地和切實保

護(hù)耕地是我國的基本國策，法學(xué)論文《農(nóng)村房屋買賣合同效力的

探討》。從八十年代以來，國務(wù)院多次行文，強調(diào)對耕地的保

護(hù)。有關(guān)行政規(guī)章、文件對農(nóng)村建房、宅基地的申請也規(guī)定了嚴(yán)

格的審批程序。1993年n月1日實施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)

管理條例》規(guī)定：農(nóng)村村民建房的，應(yīng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者

村民委員會提出建房申請，經(jīng)村民會議討論通過后，如果是需要

使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府建設(shè)行政主管

部門審查同意，再向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經(jīng)縣

級人民政府批準(zhǔn)后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；如

果是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地，也應(yīng)由鄉(xiāng)級人民

政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)居民如需使

用集體土地建房，還應(yīng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意，再按

上述兩種情況辦理審批手續(xù)。因此，有人認(rèn)為，既然宅基地申請

有嚴(yán)格的規(guī)定，村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問題，應(yīng)從嚴(yán)

掌握。只有在買受人按有關(guān)規(guī)定申請到所售房屋宅基地使用權(quán)

后，才能認(rèn)定購房合同有效。如果這種觀點成立，村民售房的權(quán)

利將無從行使。

農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購買

方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的

成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基

地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。二是已有宅基地，但尚未達(dá)

到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅

基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地

且符合國家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對

第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，

也很難再申請到第二處宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須

經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民

集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購房

者的具體情況，這無疑是不現(xiàn)實的。如果是村民集體組織外部成

員申請宅基地建房，條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售

房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地

申請是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅

基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭

議如何認(rèn)定?？创@一問題，究其實質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)

利。

2024年房屋買賣合同模板篇4

房改房在交易與商品房是不一樣的，那么，房改房的房屋買

賣合同效力怎么認(rèn)定？在什么情況下房改房的房屋買賣合同是有

效的？影響房改房的房屋買賣合同效力的因素有哪些？

房改房的房屋買賣合同效力：

房改房在交易方面確實與商品房有所區(qū)別。一般來說，職工

個人取得房改房產(chǎn)權(quán)時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標(biāo)

準(zhǔn)價或者成本價。職工以標(biāo)準(zhǔn)價取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出

售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸

職工個人所有。但在兩種產(chǎn)權(quán)類型下，房屋所占土地一般還都是

劃撥土地，即實際上職工個人在從單位購房時并沒有繳納土地出

讓金。

1999年出臺的.《河南省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市

交易管理暫行辦法》，標(biāo)志著河南省大部分地區(qū)都放開了已售公

房的交易市場。該《辦法》第八條規(guī)定，以成本價購買的公有住

房和以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購

公有住房上市交易時，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場辦理上市

確認(rèn)和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提

供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分

產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件

下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。該《辦法》還規(guī)定，已

購公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的

價款，由土地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

房改房買賣的注意事項：

購買房改房首先要驗證原產(chǎn)權(quán)人是否有產(chǎn)權(quán)證，房改房的產(chǎn)

權(quán)證是否可靠，是否被用于抵押、典當(dāng)?shù)龋@可以通過房管部門

查驗便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權(quán)證正本而

只能給復(fù)印件，那就要提高警惕了，以防上當(dāng)受騙。在查驗產(chǎn)權(quán)

證時，還要注意產(chǎn)權(quán)證上的名字，房主與賣房人是否同一個人？

若不是同一個人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系？這種關(guān)系是

否可靠？特別是，產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)分配比例必須明確，如標(biāo)準(zhǔn)價購

買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原單位按比例分成

的問題，此外，有的房改房系夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)，購

買時必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。

其次，按規(guī)定，房改房在同等價格條件下，原產(chǎn)權(quán)單位擁有

優(yōu)先購買權(quán)。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位的同意方

可進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。同時還要明確是否與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配辦

法。如標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時存在按成本價補足費用或者與原

單位按比例分成的問題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)

的公房一般與本單位的辦公場所在一個大院里，這些單位一般被

列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒有

同意之前，不可能取得上市資格。購房者應(yīng)對此進(jìn)行必要的查

詢，明辨真假。

2024年房屋買賣合同模板篇5

賣方：（以下簡稱甲方）

買方：（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地

產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、

自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如

下協(xié)議：

第一條房屋基本情況

甲方所售房屋權(quán)證號及座落位置、結(jié)構(gòu)、層次、面積及附屬

設(shè)施：

1、甲方所售房屋所有權(quán)證號為“______號”，房屋土地使用

權(quán)證號為"號"；

2、甲方所售房屋位于區(qū)路（街）號，為

______結(jié)構(gòu)；

3、甲方所售房屋建筑面積平方米；

4、甲方所售房屋附屬設(shè)施為o

第二條房屋面積的特殊約定

本合同第一條所約定的面積為（原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明）面積。如暫

測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積（以下簡稱暫測面積）與房地產(chǎn)產(chǎn)

權(quán)登記機關(guān)實際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)實

際測定面積（以下簡稱實際面積）為準(zhǔn)。

該房屋交付時，房屋實際面積與暫測面積的.差別不超過暫

測面積的±%（不包括土盼時，房價款俁持不變。實際面積與暫測

面積差別超過暫測面積的±%（包括土％）時，甲乙雙方同意按下述

第種方式處理：

L乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起天

內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按利率付給利息。

2,每平方米價格保持不變，房價款總金額按實際面積調(diào)整。

3.o

第三條房屋價格及其他費用：

1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為（人去

幣）―拾一萬一仟—佰元整（含附屬設(shè)施費用）；

2、甲、乙雙方達(dá)成一致意見，雙方交易稅費由方負(fù)擔(dān)。

第四條付款方式：

乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金人民幣元整，并應(yīng)

于本合同生效之日起—日內(nèi)將該房屋全部價款付給甲方。具體

付款方式可由雙方另行約定。

第五條房屋交付：

甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續(xù)（繳納稅費）后

―日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾

期交房的，則房屋交付時間可據(jù)實予以延長。

第六條違約責(zé)任

本合同簽訂后，雙方不得違約，如甲方違約，雙倍返還乙方

定金，如乙方違約，定金不退。

第七條甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，

如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛，由甲

方承擔(dān)全部責(zé)任。

第八條合同變更

1、在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合

同內(nèi)容，應(yīng)書面通知對方，征得對方同意后在規(guī)定時間內(nèi)（書面

通知發(fā)生三日內(nèi)）簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責(zé)任方承擔(dān)。

本合同的補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

第九條爭議的解決

本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不

成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。

第十條本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條：其他約定

甲方：乙方：

身份證號：身份證號：

電話：電話：

現(xiàn)住址：現(xiàn)住址：

簽約日期：簽約日期：

2024年房屋買賣合同模板篇6

內(nèi)容提要：對無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無效，

而應(yīng)適用我國合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無權(quán)

處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時，已付房價款的

返還、裝修房屋所形成價值的返還屬于不當(dāng)?shù)美颠€。于此場

合，不得適用過失相抵規(guī)貝L除非守約方對此類返還選擇了違

約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害

賠償并行不悖。

關(guān)鍵詞：無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣無權(quán)處分解除條件不當(dāng)?shù)美?/p>

一、案件事實概要

后來乙成為A公司的法定代表人，他對B號房屋所享有的權(quán)

利被讓與給A公司，成為A公司財產(chǎn)的一部分。但A公司直至

20—年3月都未能按《售房合同書》給丙辦理B號房屋所有權(quán)的

過戶登記，表面原因是A公司一直未取得B號房屋的所有權(quán)，深

層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣房協(xié)議》，私自將B號

房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合A公司將B號房屋所

有權(quán)過戶，致使A公司難以將B號房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于為的名

下。原告丙認(rèn)為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重侵

犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)

過戶手續(xù)；A公司承擔(dān)本案律師費以及本案訴訟費。

一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時生效。違反

法律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效。未依法登記領(lǐng)取

權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房

合同書時，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書，且至

今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)

人，所購房屋未取得權(quán)屬證書，仍然與A公司簽訂售房合同書，

故雙方簽訂的售房合同書無效，對此，A公司與丙均有過錯。無

效的合同自始沒有法律約束力，原告要求按售房合同書，被告賠

償其律師費之請求，本院不予支持。合同無效后，因該合同取得

的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)

任。丙應(yīng)將所購房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還

丙。對丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起

訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條、第56

條、第58條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第

6項之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書元效，

原告丙將系爭住房騰空交予被告A公司，被告A公司返'還原告

丙購房款。駁回原告丙其他訴訟請求。

一審民事判決所持的基本立場是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書

的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓；否則，合同無效。

二、評釋

（一）關(guān)于系爭合同的定性

lo關(guān)于《賣房協(xié)議》的定性2。關(guān)于《售房合同書》的定

性

把第二份買賣房屋的合同一《售房合同書》一定性為出賣他

人之物的合同，有以下根據(jù)：第一，該合同明確約定A公司將原

房主甲的B號房屋賣給丙；第二，合同簽訂當(dāng)時，B號房屋的所

有權(quán)確實登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均

無債權(quán)債務(wù)關(guān)系，B號房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的

關(guān)系過分遠(yuǎn)隔，按照債的相對性原則，A公司、丙對登記名義人

沒有直接的請求權(quán)。這是第二份房屋買賣合同不同于第一份房屋

買賣合同的重要之點，所以，筆者把它定性為出賣他人之物的合

同。賦予《賣房協(xié)議》中的出賣人甲否認(rèn)《售房合同書》的權(quán)

利，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買賣合

同的權(quán)利，其弊端是多方面的。其一，會使被告之一的甲這個惡

意之人，擴(kuò)而廣之，會使惡意不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的前

手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠為是非顛倒。其

二，意味著連環(huán)合同沒有法律保障，隨時可能出現(xiàn)多米諾骨牌效

應(yīng)，即，第一個出賣人毀約，拒不將其買賣物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第

二個出賣人，同時不追認(rèn)第二份買賣合同，其后的買賣合同都因

而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？其三，這

不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違

反了買賣合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130

條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣人，還

誤將出賣人（移轉(zhuǎn)買賣物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成

權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。其實，在有體物場合，所

有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，（2）因而，甲對B號房屋的

所有權(quán)可以說是其與A公司之間《賣房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于A

公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對抗不了A公司的債權(quán)。換

言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒有據(jù)此影響合

同效力的權(quán)利。一言以蔽之，系爭合同的效力不得取決于甲這個

登記名義人是否追認(rèn)。

（二）關(guān)于系爭合同的效力

lo法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法？

系爭合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法？抑或適用或

類推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問

題的解釋（一）》（以下簡稱為法釋［1999J19號）、《關(guān)于審理

商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱

為法釋【20_」7號）？

城市房地產(chǎn)管理法專門規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（第36—45

條），包括房屋買賣。合同法規(guī)定了買賣合同（第150—166

條），適用于各種買賣合同，包括房屋買賣合同。專就房屋買賣

來講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合

同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭案件應(yīng)

當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項的規(guī)定。

但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項只是規(guī)定“未

依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的“房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定

轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。違反該項規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種

可能：合同未生效，或者合同無效。究竟如何解釋，頗費思量：

一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項規(guī)定的立法目的如何，不

易查考；二是許多人都認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項

規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。從該法

制定當(dāng)時的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的"房地

產(chǎn)，可能就是無效。時至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫狻？墒牵?/p>

將系爭合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，判

決無效，這如何與合同法、法釋【1999】19號、法釋【20_17

號的規(guī)定相協(xié)調(diào)？

眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思

想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動輒令合同

無效，而是奉行鼓勵交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出

賣他人之物，也不再是硬性地令合同無效，而是由出賣人承擔(dān)權(quán)

利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條），或者是合同效力待定（第51

條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）。法釋

[1999119號第4條的規(guī)定，法釋【20_】7號第18條、第19

條的規(guī)定都表明了這一點。尤其是法釋【20__】7號第19條規(guī)

定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條

例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年

的，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，

買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”；以及第18條

第1款規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能

取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殘約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)

違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的

期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房

屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣

工房屋的，自合同訂立之日起90日°”這兩條都明確地告訴我

們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合

同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為

出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同

（法釋「20_」7號第1條），對于諸如系爭合同等類型的合

同，最多是類推適用。

上述立場及觀點的轉(zhuǎn)變，無論是在理論上還是實務(wù)上，都是

符合發(fā)展趨勢的。如果這個結(jié)論是正確的話，那么，城市房地產(chǎn)

管理法第37條第6項的.規(guī)定便已經(jīng)不合時宜。

在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對系爭案件適用

城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋，顯然是不適當(dāng)

的。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊螅瑢τ?/p>

系爭案件，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號的有關(guān)規(guī)定，

而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類推適用法釋【20_17號第18

條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項

的思想。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先

于舊法的規(guī)則，對于系爭案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部

“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號的有關(guān)規(guī)定這些

“新法”，類推適用法釋【20_】7號第18條和第19條的規(guī)

定。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭合同有效，從而，出賣人因其在

約定的期限屆滿時未能移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，

買受人有權(quán)請求出賣人承擔(dān)此類責(zé)任，同時享有合同解除權(quán)。

2o系爭合同效力的認(rèn)定：違反強制性規(guī)范？

確定適用合同法解決系爭案件，只是澄清了問題的一部分，

仍然存在著這樣的疑問：對于系爭合同，是適用合同法第52條

關(guān)于無效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，抑

或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定？

一審民事判決書沒有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的

規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認(rèn)系爭合同無效。

該第52條計有5項規(guī)定，究竟適用的是哪一項？一審民事判決

書并未言明，不符合請求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。

基于系爭案件的案情，按照一審民事判決書關(guān)于“違反法

律、行政法規(guī)等強制性規(guī)定簽訂的合同無效”的判決理由，檢索

合同法第52條關(guān)于無效的規(guī)定，只有其中的第5項“違反法

律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”才符合一審民事判決書的真意。

接下來的問題是，結(jié)合系爭合同，合同法第52條第5項所

謂的“法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者？是指城

市房地產(chǎn)管理法第37條第6項的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)

規(guī)定？在筆者看來，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于，第一，如

同上文分析的那樣，系爭案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就

排除了該法第37條第6項作為一審判決所指“強制性規(guī)定”的

妥當(dāng)性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項

這個“強制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭合同無效的根據(jù)，是不適當(dāng)

的。第二，合同法總則中，作為認(rèn)定系爭合同無效根據(jù)的“強制

性規(guī)定”，除第52條以外，別無其他規(guī)范。在合同法分則的

“買賣合同”一章中，也找不出認(rèn)定系爭合同無效的“強制性規(guī)

定”。就是說，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事

判決書認(rèn)定系爭合同無效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項

關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效的規(guī)定，

別無其他?？墒?，將該條項適用于個案，必須結(jié)合另外的具體的

“強制性規(guī)定”才可判斷出系爭合同是否違反了“強制性規(guī)

定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭合同無效與否，在找不出系爭合同違反了另

外的具體的強制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52

條第5項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”，來認(rèn)定系爭合

同無效。

一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭案件，

的確不當(dāng)。

3o系爭合同效力的認(rèn)定：效力待定？合同有效？

以上討論雖然得出了系爭案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)

定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問題：系爭案件是適用合同法

第51條關(guān)于無權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)

定，甚至類推適用法釋【20_】7號第19條或第18條的規(guī)定？

解決這個問題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)

定。其二，合同法第150條系關(guān)于買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)

定，且處于合同法分則當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于

買賣合同中的無權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分，且

處于合同法總則部分，故前者為特別怯，后者為普通法，前者應(yīng)

當(dāng)優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競合，究竟適用

哪一條，由權(quán)利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類

推適用法釋[20_]7號第19條或第18條的規(guī)定。

采用方案一帶來的弊端，在上文關(guān)于系爭合同的定性部分中

已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場合會導(dǎo)致多米諾

骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。

既然如此，解決系爭案件不應(yīng)采取該方案。

方案二、三運用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買受人簽訂合

同時不知作為買賣物的房屋無產(chǎn)權(quán)證的案件中，買受人援引合同

法第150條，追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較合適。但在

系爭案件中不能采用這兩個方案，因為系爭案件中的原告在訂立

系爭合同時知曉B號房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大

過失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買受人訂立合同時知道

或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)

本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣人A公司不承擔(dān)權(quán)

利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

運用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好

的方案，至少暫時對其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認(rèn)定系爭合同有效，

出賣人A公司若不能辦理完畢B號房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)，

便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買受人丙享有此類請求權(quán)。從系

爭案件中原告丙的訴訟請求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過戶

手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭合同

有效的方案，即方案四。

（三）關(guān)于《售房合同書》第4條約定的定位：附解除條

件？約定解除？

《售房合同書》第4條約定：A公司如不能在20_年12月

31日前將B號房屋的戶名過到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全

部款外，還應(yīng)對丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。

該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附

解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合司法第

45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時，售房合同失效，

并且是自動地當(dāng)然地歸于消滅。因被告A公司在20__年12月31

日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下，條件已經(jīng)成就，那

么，無需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動地、當(dāng)然地

終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而，

原告丙訴請被告A公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)，沒

有依據(jù)，應(yīng)予駁回。

如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解

除條件的法律行為，不會因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動地

終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時，解除權(quán)產(chǎn)生。即A公

司在加01年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名

下，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告A公

司《售房合同書》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除

權(quán)，仍然請求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)，那么，應(yīng)

當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

總之，《售房合同書》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除,

那么原告丙就能請求被告A公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得B

號房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭合同已經(jīng)終止，

被告A公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)B號房屋所有權(quán)的義務(wù)?？梢?，準(zhǔn)確

地定性《售房合同書》第4條的約定，對解決B號房屋所有權(quán)移

轉(zhuǎn)與否的問題至關(guān)重要。

就《售房合同書》第4條的文義分析，它沒有表達(dá)下述意

思：A公司在20—年12月31日未能將B號房屋的所有權(quán)過戶到

丙名下時，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除c也就是說I,

該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解

除的要件。

《售房合同書》第4條規(guī)定，A公司在20_年12月31日未

能將B號房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時，A公司應(yīng)如數(shù)退還丙所

付的全部房款，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是，售房

合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要

求，而不符合約定解除的特征。把《售房合同書》第4條的約

定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定

的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才

可以將其排除。在系爭案件中，原告丙請求被告辦理B號房屋所

有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變原來的雙方的約定，即，不

讓系爭合同自動地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效。對此，被告不予

認(rèn)可，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約

定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來約定

的附解除條件依然有效，它不會轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是

系爭合同照樣自動消滅。

正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20_年12月

31日自動消滅，所以，原告丙訴求被告將B號房屋的所有權(quán)過

戶到其名下，便沒有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。

（四）關(guān)于B號房屋價款返還的請求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美颠€

請求權(quán)？物的返還請求權(quán)？損害賠償請求權(quán)？

系爭合同終止，原告返還其占有的B號房屋，被告A公司返

還其所取得的價款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn)，但應(yīng)當(dāng)

弄清此筆價款返還的請求權(quán)基礎(chǔ)。

由于貨幣的所有權(quán)原則上與對該筆貨幣的占有相一致，所

以，當(dāng)原告丙將價款支付給被告A公司后，他就喪失了對該筆價

款的所有權(quán)。現(xiàn)在，因系爭合同自20—年12月31日屆滿時B

號房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動終止，被告A公司有義

務(wù)返還該筆價款。由于原告丙對該筆價款無所有權(quán)，所以，他請

求A公司返還的請求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請求權(quán)。從當(dāng)

事人雙方的損益變動并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美?/p>

還請求權(quán)。如此判斷乃因為這種損益變動符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要

件：1。被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號房屋的所有權(quán)，連占有也要恢

復(fù)，卻擁有該房屋的部分對價，顯然獲得了利益。2O原告丙不

能取得B號房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價款，存

在著損失。3o這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4。被告A

公司擁有價款沒有合法根據(jù)。在德國，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)

存在的角度說價款無原因，在中國，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B

號房屋所有權(quán)卻獲得價款沒有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)

定C

當(dāng)然，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，而把該筆購

房款作為因被告A公司不將B號房屋所有權(quán)過戶給他而造成的損

失，主張違約損害賠償，返還價款的請求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損

害賠償請求權(quán)。筆者認(rèn)為，如此尋找請求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害

賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過，從原告丙訴訟請求和一審民

事判決書表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼埱髾?quán)基礎(chǔ)。

主張不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)或者違約損害賠償請求權(quán)，各有利弊。

主張前者，不必舉證被告A公司具有過失，不受與有過失、應(yīng)當(dāng)

預(yù)見等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元

價款時，可以多獲得些賠償。

（五）對系爭B號屋裝修問題處理的請求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美?/p>

返還請求權(quán)？損害賠償請求權(quán)?

售房合同消滅，原告占有B號房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)

返還。于此場合，原告對B號房屋的裝修如何處理？從《售房合

同書》第4條的約定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費作為其

經(jīng)濟(jì)損失看待，原告丙欠缺該項訴訟請求，一審民事判決則謂，

對原告丙的該項經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。

對此，應(yīng)當(dāng)如何評論？因原告丙訴求被告辦理系爭房屋所有權(quán)的

過戶登記手續(xù)，主張取得系爭房屋的所有權(quán)，是以系爭合司有效

為前提的。而主張裝修B號房屋形成添附價值的返還，是在系爭

合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)。可見，原告丙若同時主張上述

二權(quán)，顯然不合邏輯。問題是，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭

合同無效，依據(jù)法律和法理便會發(fā)生裝修形成價值的返還問題，

可是原告丙卻無此訴求，如何處理方為妥當(dāng)？有意見認(rèn)為，于此

場合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無效的

情況下，原告丙取得不了系爭房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項目，

包括裝修B號房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此

類釋明，便未盡到職責(zé)。（5〕這種意見值得重視。

在筆者看來，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見解：

如果被告A公司將B號房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那

么，丙對該房屋的裝修屬于對其所有物的改良，與他人無關(guān)。但

系爭合同因解除條件成就而自動失效，B號房屋的所有權(quán)不會移

轉(zhuǎn)給丙，丙對B號房屋的占有沒有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋，這

就產(chǎn)生了丙裝修B號房屋如何處理的問題。

從B號房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號房屋結(jié)合在一

起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費用過巨，構(gòu)成動產(chǎn)

與不動產(chǎn)的附合，丙喪失對裝修材料的動產(chǎn)所有權(quán)，B號房屋的

所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但B號房屋的所有權(quán)人甲對此未支付

相應(yīng)的代價，其享有這部分利益沒有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

甲有義務(wù)予以返還。就是說一原告丙對其喪失的這部分利益享有

不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)。

從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號房屋

所有權(quán)不能于20_年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成

被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購買此類房屋的機會喪

失、支出裝修費等一系列損失。如此，裝修費可以作為被告A公

司違約所造成的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識的，體現(xiàn)在《售

房合同書》第4條中。

可見，B號系爭房屋裝修問題的處理，可有兩個請求權(quán)基

礎(chǔ)，一個是不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，一個是損害賠償請求權(quán)。如果

原告丙主張并實現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，他的這部分損失得到

了填補，損害賠償請求權(quán)因缺少“損失”這個構(gòu)成要件便不會產(chǎn)

生。如果原告丙主張并實現(xiàn)了損害賠償請求權(quán)，B號房屋所有權(quán)

人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)因欠缺“獲得利益”

這個要件而不成立。就是說，原告丙只能選擇其中之一而主張，

不得同時實現(xiàn)二者。

就一審訴訟的實際情況看，原告丙選擇了損害賠償請求權(quán)，

有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因為賠償損失在范圍

上要受與有過失規(guī)則（合同法第120條及其解釋）的制約，而一

審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過錯為由未裁判被

告A公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任°

假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€請求權(quán)，那么，因以另一被

告甲獲得的附