個人貸款技巧：2023銀行從業(yè)考試指南

2023年銀行從業(yè)資格考試個人貸款講義精髓第四章

第四章個人住房貸款

第一節(jié)個人住房貸款基礎(chǔ)知識

一、個人住房貸款的概念和分類

個人住房貸款是指貸款人句借款人發(fā)放口勺用于購置自用一般住房的貸款。

（1）按照資金來源劃分，個人住房貸款包括自營性個人住房貸款、公積金個人住房貸款和

個人住房組合貸款。

（2）按照住房交易形態(tài)劃分,個人住房貸款可分為新建房個人住房貸款、個人再交易住房貸

款和個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

①新建房個人住房貸款。俗稱個人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個人發(fā)放的、用于

在一級市場上購置住房的貸款。

②個人再交易住房貸款。俗稱個人二手房住房貸款，是指銀行向個人發(fā)放的、用于購置在

住房二級市場上合法交易的各類型個人住房的貸款。

③個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當尚未結(jié)清個人住房貸款I(lǐng)I勺客戶發(fā)售用該貸款購置U勺住房時，

銀行用信貸資金向購置該住房的個人發(fā)放的個人住房貸款。

（3）按照貸款利率確實定方式劃分，個人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動利率貸款。

二、個人住房貸款的特性

個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有如下特點：

（1）貸款金額大、期限長

個人住房貸款相對其他個人貸款而言金額較大,期限也較長,一般為10-23年，最長可達30

年,絕大多數(shù)采用分期付款H勺方式。

（2）以抵押為前提建立的借貸關(guān)系

在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對抵押財產(chǎn)的占有。

（3）風險原因類似，風險具有系統(tǒng)性特點

除了客戶還款能力和還款意愿等方面的原因外，房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人

住房貸款風險的影響也較大。

三、個人住房貸款的發(fā)展歷程

個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務(wù)中都是最重要的產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模最大

的個人貸款產(chǎn)品。國內(nèi)個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于都市住宅制度的改革。

20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點都市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住

房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2023年11月，我國個人住房貸款余額已抵達2.9

5萬億元，比1997年年終增長155倍，占所有商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%o

四、個人住房貸款的要素

(1)貸款對象

個人住房貸款的對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請人還須滿足貸款銀行向其

他規(guī)定，例如：

①合法有效的身份或居留證明；

②有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，良好的信用，償還貸款本息U勺能力;com

③有合法有效U勺購置(建造、大修)住房"勺協(xié)議、協(xié)議以及貸款銀行規(guī)定提供U勺其他證明文

獻；

④有貸款銀行承認的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然

人作為保證人；

⑤貸款銀行規(guī)定U勺其他條件。

(2)貸款利率

個人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。中國人民限行2023

年10月27日公布新的個人住房貸款利率，個人住房貸款口勺下限利率水平為對應(yīng)期限檔次

貸款基準利率H勺0.7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)詳細狀況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。

實踐中，銀行多是于次年1月1日起按對應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

(3)貸款期限

個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際狀況合理確定，最長期限都為30年。

個人二手房貸款打勺期限不能超過所購住房日勺剩余使用年限。對于借款人已離退休或即將離

退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不合適過長，一般男性自然人

日勺還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合有關(guān)條件及I,男性

可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。

第二節(jié)貸款流程

個人住房貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款日勺受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案

管理四個環(huán)節(jié)。

一、貸款的受理與調(diào)查

1.貸款口勺受理

(1)貸前征詢

銀行通過現(xiàn)場征詢、窗環(huán)球，網(wǎng)校門征詢、銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)征詢宣傳手冊等渠道

和方式，向擬申請個人住房貸款H勺個人提供有關(guān)信息征詢服務(wù)

(2)貸款的J受理程序

①接受申請

貸款受理人應(yīng)規(guī)定借款申請人填寫“個人住房借款更遺苴”，并按銀行規(guī)定提交有關(guān)申請

材料。對于有共同申請人:應(yīng)同步規(guī)定共同申請人提交有關(guān)申請材料。

②初審。

貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的I借款申請書及申請材料進行初審,重要審杳借款申請人

的主體資格及借款申請人所提交材料H勺完整性與規(guī)范性，

2.貸前調(diào)查

貸前調(diào)查是對住房樓盤項目和借款人提供的所有義獻、材料的真實性、合法性、完整性、

可行性以及對借款人口勺品行、信譽、償債能力、擔保手環(huán)球，網(wǎng)校段貫徹狀況等進行的調(diào)查

和評估。

（1）對開發(fā)商及樓盤項目日勺調(diào)查

（2）對借款人H勺調(diào)查

二、貸款的審查和審批

1.貸款的審查

貸款審杳人負責對借款申請人提交II勺材料進行合規(guī)性審查,對貸前調(diào)查人提交的“個人住

房貸款調(diào)查審批表”、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容與否完整進行審查。

貸款審查人審查完畢后,應(yīng)對貸前調(diào)杳人提出日勺調(diào)查意見和貸款提議與否合理、合規(guī)等在

“個人住房貸款調(diào)查審查表”上簽訂審查意見，連同環(huán)球，網(wǎng)校申請材料、面談記錄等一并

送交貸款審批人進行審批，

2.個人住房貸款的審批流程

(1)組織報批材料

(2)審批

(3)提出審批怠見

①同意

②否決體現(xiàn)不同樣意按申報的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。

(4)審批意見貫徹

業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好如下工作：

①對未獲同意H勺借款申請，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還,并做好解釋工

作，同步做好信貸拒批記錄存檔；

②對需補充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按規(guī)定及時補充材料后重新履行審查、審批程序；

③對經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時告知借款申請人并按規(guī)定貫徹

有關(guān)條件、辦理協(xié)議簽約和發(fā)放貸款等。

四、貸后與檔案管理

個人住房貸款I(lǐng)I勺貸后與檔案管理是指貸環(huán)球，網(wǎng)校款發(fā)放后到協(xié)議終止期間對有關(guān)事宜的

管理，包括貸款本息回收、協(xié)議變更、貸后檢杳、貸款I(lǐng)I勺風險分類與不良貸款管理以及貸

款檔案管理等工作。它關(guān)系到信貸資產(chǎn)能否安全收回，是個人住房貸款工作H勺重要環(huán)節(jié)之

'O

1.貸款的回收

銀行根據(jù)借款協(xié)議H勺約定進行貸款的I回收。借款人與銀行應(yīng)在借款協(xié)議中約定借款人償還

借款采用的支付方式、還款方式和還款計劃等。借款人按借款協(xié)議約定償還貸款本息，銀

行則將還款狀況定期告知借款人。

(1)貸款支付方式

貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。

(2)還款方式

借款人要按照借款協(xié)議中規(guī)定的還款方式進行還款。常用H勺個人住房貸款還款方式包括等

額本息還款法和等額本金還款法兩種。

2、協(xié)議變更

(1)基本規(guī)定

(2)協(xié)議主體變更

(3)借款期限調(diào)整

期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、

縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請環(huán)球，網(wǎng)校書，并必須

具有如卜.前提條件:貸款未到期;無欠息：無拖欠本金，本期本金已償還。期限調(diào)整后，銀行

將重新為借款人計算分期還款額。

延長期限是指借款人申請在本來借款期限日勺環(huán)球,網(wǎng)校基礎(chǔ)上延長一定的I期限，借款協(xié)議到

期口則對應(yīng)延長。原借款期限與延長期限之和不得超過有關(guān)期限規(guī)定的1規(guī)定；原借款期限

加上延長期限抵達新H勺利率期限檔次時，從延長之日起，貸款利率按新口勺期限檔次利率執(zhí)

行。己計收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長之日起，貸款利率按新R勺法定利

率同期限檔次利率執(zhí)行。

縮短期限是指借款人申請在本來借款口勺基礎(chǔ)上縮短一定H勺借款期限，借款協(xié)議到期日則對

應(yīng)提前。對分期還款類個人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日環(huán)球，網(wǎng)校期至少在下個結(jié)

息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不容許縮短

借款期限?？s短借款期限后新的借款期限抵達新的利率期限檔次時，從縮短之日起,貸款利

率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之FI起,

貸款利率將按照協(xié)議約定的利率執(zhí)行或按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(4)分期還款額的調(diào)整

(5)還款方式變更

按照個人住房貸款H勺還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。

(6)擔保變更

5、貸后檔案管理

個人住房貸款檔案是指銀行在經(jīng)辦和管理個人住房貸款工作中形成的具有史料價值及參照

運用價值的貸款管理專業(yè)技術(shù)材料的總稱。個人住房貸款檔案管理是指個人住房貸款發(fā)放

后有關(guān)貸款資料口勺搜集整頓、歸檔登記、保留、借(查)閱管理、移交及管理、退回和倘毀

的全過程。它是根據(jù)《中華人民共和國檔案法》(以下簡稱《檔案法》)及有關(guān)制度的規(guī)定

和規(guī)定，對貸款檔案進行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整與有效運用。

(1)貸款檔案歐J內(nèi)容

貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件.

①借款人的有關(guān)資料

②貸后管理的有關(guān)資料

(2)檔案的搜集整頓和歸檔登記

銀行貸款經(jīng)辦人根據(jù)個人住房貸款歸檔規(guī)定，在貸款發(fā)放后,搜集整頓需要歸檔U勺個人住房

貸款資料,并交檔案管理人員進行登記。

（3）檔案歐I借（查）閱管理

個人住房貸款檔案借閱是指對已登記H勺個人住房貸款檔案資料的I查閱、借出、償還等進行

管理，井保留所有交易的歷史信息，可以實現(xiàn)對借閱己歸檔資料狀況日勺登記及監(jiān)控。檔案的

借（杳）閱可以運用計算機系統(tǒng)或人工進行。

當已歸檔保留H勺個人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、償還時，檔案管理員應(yīng)根據(jù)有關(guān)的檔案

管理規(guī)定,規(guī)定借閱、查詢?nèi)藛T填寫有關(guān)的登記表并簽字,對于借閱有關(guān)貸款小J重要檔案資

料，必須通過有權(quán)人員的審批同意。檔案管理員還應(yīng)對借閱、償還等進行登記。

（4）檔案的移交和接管

根據(jù)業(yè)務(wù)需要，有關(guān)個人住房貸款檔案需要移交給其他檔案管理機構(gòu)或部門時,進行檔案的

移交和接管工作，移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單,雙方簽字,并

進行有關(guān)信息的I登記工作，

（5）檔案的退回

借款人還清貸款本息后,某些檔案材料需要退還借款人。

第三節(jié)風險管理

一、合作機構(gòu)管理

L合作機構(gòu)管理U勺內(nèi)容

(1)合作機構(gòu)分析H勺要點

(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系確實定及合作管理

①確立合作意向。

②合作后的管理。

(3)與其他社會中介機構(gòu)的合作管理

其他社會合作機構(gòu)包括:房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔保企業(yè)和律師事務(wù)所等。

2.合作機構(gòu)風險口勺體現(xiàn)形式

(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)口勺欺詐風險

房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險重要體現(xiàn)為“假個貸”。

所謂“假個貸”一般是指借款人并不具有真實的購房目H勺，采用多種手段套取銀行個人住

房貸款的行為。“假個貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目H勺;二是指虛構(gòu)購房行為

使其具有“真實”口勺表象;三是指捏造借款人資料或者其他有關(guān)資料等。

“假個貸”的重要成因包括開發(fā)商運用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙;開發(fā)商為緩

和樓盤銷售窘境而實行“暇個貸”；開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實行“假個貸”；銀行的管理

漏洞給“假個貸”以可乘之機等。

(2)擔保企業(yè)的擔保風險

在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，由專業(yè)擔保企業(yè)為借款人提供連帶責任保證日勺狀況比較常見。當借

款人采用專業(yè)擔保企業(yè)提供的保證擔保申請個人住房貸款時，擔保企業(yè)日勺擔保能力局限性

會給銀行帶來風險。實踐中，有地方政府背景的擔保企業(yè)一般實力較強,并且經(jīng)營相對規(guī)范,

而民營背景的擔保企業(yè)往往由于資金實力和內(nèi)部管理等問題給貸款帶來一定的風險,重要

的表目前“擔保放大倍數(shù)”過大，即擔保企業(yè)對外提供擔保的余額與自身實收資本的倍數(shù)

過大，導(dǎo)致過度擔保而導(dǎo)致最終無力代償。

(3)其他合作機構(gòu)的風險

在二手房貸款業(yè)務(wù)中，往往波及多種社會中介機構(gòu)，如房屋中介機構(gòu)、評估機構(gòu)及律師事務(wù)

所等。社會中介機構(gòu)一般負責受理客戶的申請和委托,對交易的房產(chǎn)進行查冊、告知評估,

代理審查客戶貸款申請，代理客戶進行房產(chǎn)交易，指導(dǎo)客戶簽訂有關(guān)協(xié)議和安排銀行約定客

戶，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶進行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房

產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機構(gòu)進行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會中介機構(gòu)賬戶，

因此，也許在社會中介機構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險。

3.合作機構(gòu)風險的防備措施

商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù),離不開合作機構(gòu)。銀行要深入理解和理解合作機構(gòu)的運

作，在充足運用合作機構(gòu)的同步，采用多種措施有效控制由合作機構(gòu)帶來的風險，推進個人

住房貸款業(yè)務(wù)H勺健康發(fā)展，

(1)“假個貸”的防控措施

①加強i線人員建設(shè)，嚴把貸款準入關(guān)。

②深入完善個人住房貸款風險保證金制度。

③要積極利使用措施律手段，追究當事人刑事責任，加大“假個貸”的實行成本。

二、操作風險

操作風險是指在個人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等狀

況而產(chǎn)生的風險,是一種發(fā)生在實務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風險。

1、貸款流程中的風險

(1)貸款受理和調(diào)查中的風險

①貸款受理中的風險。

②貸前調(diào)查中口勺風險。

a.項目調(diào)查中H勺風險

b.借款人調(diào)查中的風險

(2)貸款審查和審批中的風險

貸款審批環(huán)節(jié)重要業(yè)務(wù)風險控制點為：

①未按獨立公正原則審批

②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放

③審批人員對應(yīng)審查打勺內(nèi)容審查不嚴，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

(3)貸款簽約和發(fā)放中的風險

①協(xié)議簽訂II勺風險。

②貸款發(fā)放的風險。

(4)貸后與檔案管理中的風險

①貸后管理的風險。

②檔案管理中口勺風險。

2、法律和政策風險

對于個人住房貸款業(yè)務(wù)，多種法律、法規(guī)等強制性規(guī)范很復(fù)雜。

(1)借款人主體資格

①未成年人能否申請個人住房貸款問題。

②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。

(2)協(xié)議有效性風險

目前，個人貸款業(yè)務(wù)中所采用H勺借款協(xié)議基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務(wù)中還會根據(jù)

不同樣狀況與客戶簽訂補充協(xié)議及尤其條款,這就規(guī)定銀行必須注意協(xié)議及協(xié)議的有效性,

防止有關(guān)條款或詳細內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避也許口勺法律風險。

①格式條款無效。

②未履行法定提醒義務(wù)的風險。

③格式條款解釋風險。

④格式條款與北格式條款不一致的風險。

第四節(jié)公積金個人住房貸款

一、基礎(chǔ)知識

1.公積金個人住房貸款的概念

公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是各地住房公積金管理中心運用個人機

器所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行想購置、建造、翻建、大修自住房的住房

公積金繳存人以及在職期同繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專題住房消費貸款。

公積金個人住房貸款是住房公積金使用U勺中心內(nèi)容。公積金個人住房貸款實行“存貸結(jié)合、

先存后貸、整借零還和貸款擔?！钡脑瓌t。

2.公積金個人住房貸款的特點

(1)互助性

公枳金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存H勺住房公枳金。

(2)普遍性

只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金II勺職工,都可申請公積金個人住房貸

款。

(3)利率低

相對商業(yè)貸款,公積金個人住房貸款的利率相對較低。

(4)期限長

目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。

3.公積金個人住房貸款的要素

(1)貸款對象

公積金個人住房貸款是繳存公積金口勺職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職

工，均可申請公積金個人住房貸款。申請公積金個人住房貸款必須符合住房公積金管理部

門有關(guān)公積金個人住房貸款的規(guī)定。

(2)貸款利率

公積金個人住房貸款日勺利率按人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行，中國人民銀

行于2023年10月27口宣布下調(diào)公枳金個人住房貸款利率。其中，5年期如下(含5年)

調(diào)整為4.05%,5年期以上調(diào)整為4.59%。

(3)貸款期限

公枳金個人住房貸款日勺期限最長為30年,如當?shù)毓捉鸸芾碇行挠刑厥庖?guī)定,按當?shù)刈》?/p>

公積金信貸政策執(zhí)行。

(4)還款方式

公枳金個人住房貸款口勺還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。

貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的，借款人從

發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采用等額本息還款法或等額本金還款法。

(5)擔保方式

目前，公積金個人住房貸款擔保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。實踐中，住房置

業(yè)擔保企業(yè)所提供H勺連帶責任擔保是常見日勺保證方式。

(6)貸款額度

公積金個人住房貸款日勺最高額度按當?shù)刈》抗e金管理部門口勺有關(guān)規(guī)定執(zhí)行：，單筆貸款額

度不能超過當