金融理財師-金融理財基礎(chǔ)（一）-第一篇金融理財原理-居住規(guī)劃

金融理財師-金融理財基礎(chǔ)(一)-第一篇金融理財原理-居住規(guī)劃

［單選題］1.居住規(guī)劃主要包括()。

I,租房

II.購房

III.換房

M房貸規(guī)劃

V,房產(chǎn)投資

A.I、II、III、V

B.I、II、IV、V

c.i、in、iv、v

D.I、IKIII.MV

正確答案：c

［單選題］2.*于購房與租房的決策因素，下列說法錯誤的是()。

A.同一標(biāo)的物可租可售時，不同的人可能會在租購之間做出不同的選擇，一般

使用年成本法與凈現(xiàn)值法來做出購房與租房的扶擇

B.在一個固定的居住期間內(nèi)，根據(jù)租房及購房的現(xiàn)金流量，比較兩者的凈現(xiàn)值

較高者為劃算

C.租房與購房何者劃算，牽涉到擁有自宅的心理效用與對未來房價的預(yù)期，購

房者可期待房產(chǎn)增值利益，而租房者只能期待房東不要每年調(diào)高房租

D.以自住而言，購房者的使用成本是首付款利息成本、房屋貸款利息與住房維

護成本，而租房者的使用成本是房租與房租押金的利息成本

正確答案：B

參考解析：B項中，在一個固定的居住期間內(nèi)，應(yīng)將租房及購房的現(xiàn)金流量折現(xiàn)

為現(xiàn)值后，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。

［單選題］3.凈現(xiàn)值法和內(nèi)部報酬率法都是有用的分析工具，在進行簡單財務(wù)模

型分析時，下列選項中可用做凈現(xiàn)值法的折現(xiàn)率的是()。

A.借貸的利率及風(fēng)險貼水之和

B.借貸的利率或自有資金的機會成本利率

C.自有資金的機會成本利率及風(fēng)險貼水之和

D.自有資金的機會成本利率、借貸的利率及風(fēng)險貼水之和

正確答案：B

［單選題］4.下列有關(guān)租房的缺點的說法中，錯誤的是()。

A.有非自愿搬離的風(fēng)險

B.無法按照自己的期望裝修房屋

C.無法運用財務(wù)杠桿追求房價差價利益

D.強迫儲蓄累積實質(zhì)財富

正確答案：D

參考解析：D項強迫儲蓄累積實質(zhì)財富屬于購房的優(yōu)點之一。

［單選題］5.李龍目前面臨購房還是租房的選擇：①租房，房租每年48000元，

押金4000元；②購房，總價100萬元，自備首付款20萬元，可申請80萬元貸

款，20年期，房貸利率為7冊按年等額本息方式還款，假定房屋維護成本為

6000元/年，押金與首付款機會成本率均為4%（房屋的維護成本及貸款還款均

期末支付）。如果未來房價不變，根據(jù)年成本法，那么李龍應(yīng)該做出的選擇及

理由為（）。

A.購房，因為購房的年成本比租房的年成本低21840元

B.購房，因為購房的年成本比租房的年成本低8800元

C.租房，因為租房的年成本比購房的年成本低21840元

D.租房，因為租房的年成本比購房的年成本低8800元

正確答案：C

參考解析：租房的年成本=48000+4000X4%=48160（元）；購房的年成本

=200000X4%+800000X7%+6000=70000（元）；因此，其將會選擇租房，年成本

可降低21840元（70000-48160）。

［單選題］6.張林林目前面臨購房還是租房的選擇：①租房，房租每年￡0000

元，押金5000元；②購房，總價100萬元，自備首付款30萬元，可申請70萬

元貸款，20年期，房貸利率為7吼按年等額本息方式還款，假定房屋維護成本

為8000元/年，押金與首付款機會成本率均為4%（房屋的維護成本及貸款還款

均期末支付）。如果張林林打算居住5年，5年后房價將漲至120萬元。根據(jù)凈

現(xiàn)值法，假定貼規(guī)率為4%,那么張林林應(yīng)該做出的選擇及理由為0。

A.購房，因為購房的凈現(xiàn)值比租房的凈現(xiàn)值高54385元

B.購房，因為購房的凈現(xiàn)值比租房的凈現(xiàn)值低140587元

C.租房，因為租房的凈現(xiàn)值比購房的凈現(xiàn)值低54385元

D.租房，因為租房的凈現(xiàn)值比購房的凈現(xiàn)值低140587元

正確答案：B

參考解析:租房凈現(xiàn)值:CF0=-6.5,CFj=-6,Nj=4,CFj=0.5,i=4,fNPV=-

27.8684；購房凈現(xiàn)值:CFo=-3O,CFj=-7.4075,Nj=4,CFj=-7.4075+120-

60.1806=52.4119,i=4,fNPV=-13.8097；因此，其將會選擇購房，凈現(xiàn)值可

降低14.0587萬元（-13.8097+27.8684）。

［單選題］7.租屋年租金2萬元，購房要花40萬元，另外每年維修與稅捐0.5萬

元，已居住5年，折現(xiàn)率以5%計算，5年后房價要以（）力元出售，購房才比出

租屋劃算。

A.36.8

B.42.8

C.44.3

D.48.9

正確答案：B

參考解析：因為租屋與購房的年現(xiàn)金流量差距L5萬元（2-0.5），為購房可節(jié)

省的年支出，因此以目前房價為付出現(xiàn)值，可節(jié)省年支出為收回年金，可得出

應(yīng)收回的終值為：FV(5%,5,2-0.5,-40)=42.763(萬元)，即購房五年后

租購現(xiàn)值相等的房價約為42.8萬元。

［單選題］8.以5年為期，采用凈現(xiàn)值法計算，下列哪種情況下購房較租屋劃

算？()(折現(xiàn)率均用3%計，假設(shè)房租與房價5在內(nèi)均不變，不考慮稅賦與房貸

因素及房屋持有成本)

A.年房租10萬元，購房房價500萬元

B.年房租10萬元，購房房價400萬元

C.年房租10萬元，購房房價300萬元

D.年房租15萬元，購房房價600萬元

正確答案：C

參考解析：分別算出四項購房與租屋的凈現(xiàn)值，再比較凈現(xiàn)值的高低即可。

A項,租屋凈現(xiàn)值：3i%,5N,-100000PMT,COMPPV=-457971；購房凈現(xiàn)值

5000000FV,COMPPV=-4313044,-5000000-(-4313044)=-686956VT57971,

租屋劃算；

B項，購房凈現(xiàn)值：4000000FV,COMPPV=-3450435,-4000000-(-3450435)=-

549565<-457971,租屋劃算；

C項，購房凈現(xiàn)值：3000000FV,COMPPV=2587826,-3000000-(-2587826)二-

412174〉-457971,購房劃算；

D項,租屋凈現(xiàn)值:3i,5N,-150000PMT,COMPPV=-686956；購房凈現(xiàn)值：

6000000EV,COMPPV=-5175653,-6000000-(-5175653)二-824347V-686956,

租屋劃算。

綜上分析，只有C項符合題意V

［單選題］9.以年成本法做購房或租房抉擇，購房者的使用成本不包括0。

A.首付款利息成本

B.房屋貸款利息成本

C.住房維護成本

D.房租與房租押金的利息成本

正確答案：D

參考解析：D項房租與房租押金的利息成本是租房者的使用成本。

［單選題］10.卜面不屬于適宜租房的人群的是()。

A.剛剛踏入社會的年輕人

B.工作地點與生活范圍不固定者

C.儲蓄不多的家庭

D.不急需買房但能辯清房價走勢者

正確答案：D

參考解析：適宜租房的人群包括：①剛剛踏入社會的年輕人；②工作地點與生

活范圍不固定者；③儲蓄不多的家庭；④不急需買房且辨不清房價走勢者。

［單選題］1L假設(shè)利率均為5臨年限均為20年，貸款成數(shù)均為七成，則下列貸

款保障比率最高的是（）。

A.購房50萬元，月租金收入2000元

B.購房60萬元，月租金收入2500元

C.購房70萬元，月租金收入3000元

D.購房80萬元，月租金收入3500元

正確答案：D

參考解析：根據(jù)貸款保障比率二月租金收入/月本利攤還額，可得：A項：貸款

二50X0.7=35（萬元），5/12i,240n,35PV,OFV,PMT=-0.231,

0.2/0.231=0.866；B項:貸款=60X0.7=42（萬元），5/12i,240n,42PV,

OFV,PMT=-0.277,0.25/0.277=0.903；C項：貸款二70X0.7=49（萬元），

5/12i,240n,49PV,OFV,PMT=-O.323,0.3/0.323=0.928；D項:貸款二80X

0.7=56（萬元），5/12i,240n,56PV,OFV,PMT=-O.37,0.35/0.37=0.945o

因此，D項的貸款保障比率最高。

［單選題］12.張先生投資100萬元購房出租，首付款30萬元，貸款70萬元，房

貸利率為6%,20年本利平均攤還。與房客的租約3年，月租金6000元，月底

收租金來繳房貸本息，收滿3年房租后將該店面以120萬元賣給房客，剩余房

貸由房客承接。以內(nèi)部報酬率法計算，張先生房產(chǎn)投資的年投資報酬率為（）。

A.25.88%

B.24.67%

C.23.93%

D.23.35%

正確答案：C

參考解析:①每月本利攤還額:0.5i,240n,700000PV,OFV,PM考解015,可

得，每月凈收入=6000-5015=985（元）；②3年后房貸額：0.5i,204n,-

5015PMT,OFV,PV=640403,可得,3年后售屋回收額=1200000-640403=559597

（元）；③3年后最后一個月現(xiàn)金流量=559597+985=560582（元）；④CF。二-

300000,C01=985,Nl=35,C02=560582,N2=l,1RR=1.994,即月報酬率為

1.994%,因此，年報酬率=1.99496X12=23.93%。

［單選題］13.陳先生有房可租可購，以5年為期計算，租房租金每年3萬元，購

房房價80力無。可辦埋60力元，利率4%的房貸，5年平均攤還。假設(shè)折現(xiàn)率

4%,以凈現(xiàn)值法計算，則5年后售房時，房價應(yīng)達到。萬元以上，購房才比租

房劃算。

A.85.0

B.83.5

C.81.09

D.80.05

正確答案：C

參考解析：①租房凈現(xiàn)值:4i,5n,-3PMT,OFV,PV=13.355；②與租房相等的

購房凈現(xiàn)值：20-13.355=6.645(萬元)；③年平均攤還額：4i,5n,60PV,

OFV,PMT=-13.478；④4i,5n,-6.645PV,-13.478PMT,FV=81.09,即5年后

售房房價應(yīng)達到81.09萬元以上，購房才比租戾劃算。

［單選題］14,對于自住的租房者而言，如果以年成本法做租房抉擇，應(yīng)注意的事

項不包括()。

A.利率

B.房租押金的利息成本

C.房屋折舊成本

D.房租

正確答案：C

［單選題］15.張利年收入為10萬元，預(yù)計收入成長率為5%,目前凈資產(chǎn)為20萬

元，儲蓄首付款與負擔(dān)房貸的上限比例為30%,打算5年后購房，投資報酬率為

8%,貸款年限為15年，利率以696計，則可以負擔(dān)購房后貸款的屆時房價為()萬

7匚。

A.86

B.90

C.95

D.100

正確答案：A

參考解析：①首付款儲蓄部分二PMT】X{l-［(1+y)/(1+r)］n}/(r-y)X

(1+r)n=30000X{l-［(1+5%)/(l+8%)］5}/C8%-5%)X(1+8%)5=193707

(元)；②首付款投資部分=FV(r,n,0,A)=HV(8%,5,0,-200000)

=293866；③本利攤還年供額PMT2=FV(y,n,0,PMTJ=FV(5%,5,0,-

30000)=38288,貸款部分=PV(i,m,PMT2)=PV(6%,15,-38288)=371863；

④可購房總價二首付款儲蓄部分+首付款投資部分+貸款部分

二193707+293866+371863=859436(元)，即可以負擔(dān)購房后貸款的屆時房價約

為86萬元。

［單選題］16.現(xiàn)年25歲的王曉峰，計劃工作10年后購買總價80萬元的兩居

室，再10年后換購總價120萬元的三居室。假設(shè)換房時;舊房按原價出售，投

資報酬率為10%,房貸利率為6%,貸款20年，貸款70%,則土?xí)苑鍙?5?35歲

間配置在購房上的年儲蓄額應(yīng)達元，36?45歲應(yīng)提高至_____元，46?

65歲間應(yīng)提高至元，才能完成一生的房涯規(guī)劃。()

A.15059；15223；44642

B.15223；15059；44642

C.15223；17325；45620

D.15059；17325；45620

正確答案：A

參考解析：①25?35歲間，在購房上的年儲蓄二PMT(10%,10,0,240000)=-

15059；②36?45歲間，購房后年供額=PMT(6%,20,0,560000)=-15223；③

46歲換購120萬元的新房，屆時舊房房貸還有10年才繳清，房貸余額二PV

(6%,10,15223)=112043；出售舊房后需先把原房貸還清,則800000-

112043=687957(元)，可作新房首付款。新房貸款需求=1200000-

687957=512043(元),年供額=PMT(6%,20,512043)=-446420

［單選題］17.王志偉現(xiàn)在有凈資產(chǎn)10萬元，年收入為12萬元，預(yù)估收入年成長

率4%,計劃于10年后購房。以年收入的30%用于儲備自備款和負擔(dān)房貸的上

限，投資報酬率為6虹如果以貸款年限20年，按年等額本息償還，貸款利率

6%計算。根據(jù)目標(biāo)精算法計算，屆時王志偉可負擔(dān)購房貸款的上限為()萬元。

A.67.21

B.89.25

C.134.94

D.190.27

正確答案：C

參考解析：晶據(jù)目標(biāo)精算法計算：①投資部分：TOPV,6i,10n,OPMT,

FV=17.9085；②儲蓄部分：12X30%X(1+6%)0{1-［(1+4%)/(1+6%)］10}/

(6%-4%)=55.9086(萬元)；③貸款部分：12X(1+4%)10X30%=5.3289,

6i,20n,-5.3289PMT,OFV,PV=61.1218；因此,王志偉可負擔(dān)購房貸款的上

限=17.9085+55.9086+61.1218=134.9389(萬元)。

［單選題］18.趙敏年收入為10萬元，目前凈資產(chǎn)15萬元，40%為儲蓄自備款與

負擔(dān)房貸的上限，打算5年后購房，投資報酬率10%,貸款年限20年，利率以

6%計，屆時年收入以目前收入復(fù)利3%計算，可以負擔(dān)購房后貸款的屆時房價為0

萬元。

A.94.51

B.99.25

C.101.42

D.103.2

正確答案：D

參考解析：①先求可支付的首付款,(1+10%)/(1+3%)-1=6.8%；PV(6.8%,

5,-4,0.1)XI.1,=24,FV(10%,5,0,-15)=24.16,則合計首付款

=25.78+24.16=49.94(萬元)；②再求可貸款額，F(xiàn)V(3%,5,0,-4)=4.64,

本利平均攤還，則PV(6%,20,-4.64)=53.22；因此，趙敏可以負擔(dān)購房后貸

款的屆時房價=53.22+49.94=103.16(萬元)。故屆時房價近似為103.2(萬

元)。

［單選題］19.下列關(guān)于購房成本的敘述中，錯誤的是()。

A.印花稅和契稅由買賣雙方共同負擔(dān)，一般住房減半征收

B.購房成本包括印花稅和契稅

C.購房成本包括共同維護基金和營業(yè)稅

D.先賣后買時可考慮向買方售后回租

正確答案：A

參考解析：A項契稅只由買方負擔(dān)，印花稅由買賣雙方負擔(dān)。

［單選題］20.張旭東購房居住5年后，決定換屋，舊屋20年貸款30萬元，固定

利率5%,按期本利攤還。新屋總價80萬元，可貸70%,舊屋要賣最低（）萬元，

扣除舊屋剩余房貸后，才可以充當(dāng)新屋的自備款。

A.41.25

B.43.69

C.49.01

D.52.43

正確答案：C

參考解析：舊屋年本利攤還二PMT（5%,20,30）=-2.41,5年后舊屋剩余房貸

二PV（5%,15,-2.41）=-25.01,因此,出售舊屋應(yīng)達房價=剩余房貸+新屋應(yīng)有

自備款=25.01+80X（1-70%）=49.01（萬元）。

［單選題］21.戴偉偉計劃3年后換屋，預(yù)計需1000萬元，目前住宅值500萬

元，房貸200萬元，尚有10年要還。假定新舊屋的房貸利率都設(shè)為4船且此期

間房價水平不變，則在不另籌款情況下，新屋尚需貸款額為（）萬元。

A.632

B.648

C.656

D.674

正確答案：B

參考解析:①先算目前房貸本利攤還額:4i%,ION,-2000000PV,COMPPMT=-

246582；②再根據(jù)剩余年數(shù)算出換屋時的剩余貸款：4i%,7N,-246582PMT,

COMPPV=-1479999；③賣舊屋凈收入二舊屋價-舊屋貸款二5000000-

1479999二3520001（元）；④新屋貸款額=新屋總價-賣舊屋收入二10000000-

3520001=6479999（元），即約為648萬元。

［單選題］22.王磊打算買房，他有65000元可作為房款首期，他的條件符合銀行

的常規(guī)房屋貸款要求，假設(shè)銀行的常規(guī)房貸是25%,則其可以購買的房子的最高

房價可以是______元，他最多能得到元房屋貸款。（）

A.260000；150000

B.324500；195000

C.260000；195000

D.324500；150000

正確答案：C

參考解析：最高房價=65000/25%=260000（元）；可申請得到的房貸：260000-

65000=195000（元）。

［單選題］23.劉智強打算從現(xiàn)在起工作后5年購買價值50萬的房子，居住10年

后再換一套價值100萬的新房。假設(shè)第1次購新房房貸比例為60%,期限10

年；第2次購房的首付款是銷售舊房后贖回的現(xiàn)金，其房貸期限為20年。假設(shè)

還款的方式都是本利平均攤還，市場的投資報酬率為6樂房貸利率為例，房價

一直保持不變。第1次購房前應(yīng)準(zhǔn)備年儲蓄，兩次購房期間應(yīng)準(zhǔn)備年儲

蓄，第2次購房后應(yīng)準(zhǔn)備年儲蓄o（）

A.3.65；3.75；3.78

B.3.55；3.75；3.68

C.3.65；3.7；3.68

D.3.55；3.7；3.68

正確答案：D

參考解析：舅一段儲蓄（即為準(zhǔn)備5年后購房的首付款所需要儲蓄），即第一

套房子的首付款=50義（1-60%）=20（萬元），20FV,6I/Y,5N,CPTPMT=-

3.55；第二段儲蓄（即為第一套房子購買以后每年需向銀行償還的金額），即

第一套房子的房貸總額=50義60%=30（萬元），30PV,4I/Y,ION,CPTPMT=-

3.7；第三段儲蓄（即為第二套房子購買以后每年需向銀行償還的金額），即第

二套房子房貸總額=100-50=50（萬元），50PV,4I/Y,20N,CPTPMT二房.68。

［單選題］24.剛進不惑之年的李冬有凈資產(chǎn)30萬元，每年的儲蓄額約為2萬

元。如果現(xiàn)在換房，則需將這30萬全部用于購買新房（假設(shè)換房只需一次性投

入這30萬即可，每年的儲蓄額2萬元可全用于積累退休金）。假設(shè)退休后每年

生活費用的標(biāo)準(zhǔn)為6萬元（不考慮通貨膨脹的因素），另外，根據(jù)合理的假

設(shè)，李冬的預(yù)計壽命為80歲，投資報酬率為5隊在換房和不換房兩種情況下，

李冬的退休年齡各為0。（退休金的準(zhǔn)備期間不足的以1年計算）

A.換房只能65歲退休,不換房則可54歲退休

B.換房只能62歲退休,不換房則可54歲退休

C.換房只能62歲退休,不換房則可53歲退休

D.換房只能65歲退休,不換房則可53歲退休

正確答案：B

參考解析：本題采用試算法，分別帶入每個答案進行試算。B項的試算過程如

下：①換房時的退休金負債BGN：-6PMT,5I/Y,19N（退休后生活的年數(shù)=80-

62+1）,CPTPV=76.14；換房時的退休金資產(chǎn)END：-2PMT,51/Y,22N（積累退

休金的年數(shù)=62-40）,CPTFV=77.01,由于退休金資產(chǎn)）退休金負債，所以如

果現(xiàn)在換房，李冬便可于22年后，即62歲時退休；②不換房時的退休金負債

BGN：-6PMT,5I/Y,27N,CPTPV=92.25；不換房時的退休金資產(chǎn)END：-30PV,

-2PMT,5T/Y,14N,CPTFV=98.60,由于退休金資產(chǎn)〉退休金負債，所以如果

不換房，許先生就可于14年后，即54歲時提前退休。

［單選題］25.楊曉磊在一國企上班，現(xiàn)在的年收入為15萬元，其中50%可用來繳

房貸，如果首付款的機會成本以房貸利率計算，房貸利率6.5%,貸款成數(shù)

60%,則利用年收入概算法計算楊曉磊可負擔(dān)房價為（）萬元。

A.100

B.158.6

C.192.3

D.200

正確答案：C

參考解析：可負擔(dān)房價二［（年收入義負擔(dān)比率）/房貸利率］/貸款成數(shù)=（15X

50%）/6.5%/60%-192.3（萬元）。

［單選題］26.隨著收入水平的提高，李達凱打算賣舊房買新房，舊房值100萬

元，貸款尚有60萬元，新房值150萬元，擬貸款80萬元，現(xiàn)在李達凱手中有

市值15萬元的股票可拋售用于首付，則李達凱需另籌首付款（）萬元。

A.10

B.15

C.20

D.25

正確答案：B

參考解析：需籌首付款二新房凈值-舊房凈值二（新房總價-新房貸款）-（舊房總

價-舊房貸款）=（150-80）-（100-60）=30（萬元）；需另籌首付款二需籌首付

款總額-股票=30-15=15（萬元）。

［單選題］27.范小姐目前資產(chǎn)10萬元，每年可儲蓄2萬元，打算5年后購房，

投資報酬率8%.貸款年限20年，利率以6%計。其購房總價為（）萬元。

A.49.3

B.50.8

C.52.4

D.52.7

正確答案：A

參考解析：可以負擔(dān)購房后貸款的屆時房價為：①首付款部分二FV（i.,n,,

PMT,PV）=FV（8%,5,-2,-10）=26.4；②貸款部分二PV（i2,n2,PMT）=PV

（6%,20,-2）=22.9；③可購房總價=26.4+22.9=49.3（萬元）。

［單選題］28.劉女士計劃3年后換1000萬元的房子，目前住宅值500萬元，房

貸200萬元，房貸利率4樂尚有10年要還。假設(shè)在不另籌首付款卜，新房房貸

為一萬元；若貸款20年，房貸利率仍為4幅每年要繳本息_____萬元；若每

年本利攤還60萬元，年可還清。（假設(shè)此期間房價水準(zhǔn)不變）（）。

A.648；47.68；14.42

B.648；48.65；15.25

C.656；48.65；14.42

D.656；47.68；15.25

正確答案：A

參考解析：①計算舊房目前每年攤還金額，設(shè)定參數(shù)：4i,10n,2000000PV,

OFV,PMT=-246582,即每年要還246582元,為現(xiàn)金流出;②計算3年后舊房剩

余房貸：4i,7n,-24.66PMT,OFV,PV=148,即剩余房貸148萬元；③計算出

售舊房的凈現(xiàn)金流入，可做新房首付款：3年后房價-3年后剩余房貸二500-

148=352（萬元）；④計算新房尚需貸款額：新房尚需貸款額=新房總價-出售舊

房凈流入二1000-352=648（萬元）；⑤計算新房每年本利攤還額：4i,20n,-

648PV,OFV,PMT=47.68,即每年要還47.68萬元；⑥若每年本利攤還60萬

元,計算償還年限:41,648PV,-60PMT,OFV,n=14.42,即14.42年可以還

清。

［單選題］29.濟南劉小姐的房貸總額為30萬元，房貸利率為5機如果采取每雙

周繳1000元的還款方式，可比每月繳2000元的還款方式提前（）年還清貸款。

A.1.85

B.2.01

C.2.44

D.2.69

正確答案：C

參考解析：①每月本利平均攤還貸款：300000PY,-2000PMT,

5/12=0.4167I/Y,CPTN=235.9,235.9/12=19.66（年）；②每雙周本利平均攤

還貸款：300000PV,-1000PMT,5/26=0.1923I/Y,CPTN=447.7,

447.7/26=17.22（年）。因此，可提前19.6677.22=2.44（年）還清貸款。

［單選題］30.劉東與張惠夫妻二人均為北京市公交集團員工，并都參加了市住房

公積金提撥計劃，個人與單位各按8%提撥。劉東月收入8000元，已提拔6年，

目前住房公積金賬上有40000元。張惠月收入6000元，已提撥4年，住房公積

金賬上有15000元。假設(shè)住房公積金的收益率為3.6隊住房公積金的貸款利率

為5.2%,一般貸款利率為6.6%,單筆的申貸額上限為30萬元，可貸20年。兩

人打算在3年之后購房，如果除了住房公積金以外，不考慮其他可用資源，他

們的購房能力為（）萬元。

A.41

B.43

C.45

D.47

正確答案：C

參考解析：①劉東每月可撥入住房公積金的金額=8000X（8%+8%）=1280

（元），三年可累積購房資金二FV（3.6%/12,12X3,-1280,-40000）

=93138；②張惠每月可撥入住房公積金的金額=6000X（896+8%）=9601元），

三年可累積購房資金二FV（3.696/12,12X3,-960,T5000）二53146；③二人合

計可累積購房資金=93138+53146=146284（元）；④購房后每月可用來還住房公

積金貸款的提撥額=1280+960=2240（元）；⑤假若二人只用住房公積金來還房

貸，可貸款額=PV(5.2%/12,12X20,-2240,0)=333803,高于單筆的申貸額

上限30萬元，故只能申貸30萬元。因此，不考慮其他可用資源的情況下，有

能力購置的房屋金額=146284+300000=446284(元)，約為45萬元。

［單選題］31.關(guān)于住房公積金的用途，下列說法錯誤的是()。

A.支付職工購買自住住房費用，含房價、交易手續(xù)費與產(chǎn)權(quán)登記費

B.支付職工個人或合資建造自住住房的費用

C.支付職工因購買、建造、修繕自住住房所需的貸款本息、保險費及公證費

D.房租超出家庭工資收入的固定比率可用住房公積金支付

正確答案：B

參考解析：B項應(yīng)該是支付職工個人或通過集體合資建造自住住房的費用。

［單選題］32.下面不適合購買經(jīng)濟適用房條件的家庭是()。

A.有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口者或當(dāng)?shù)卣_定的供應(yīng)對象的家庭

B.無房或現(xiàn)住房面積低于當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭

C.購買經(jīng)濟適用房以市場價格賣出經(jīng)濟適用住房的家庭

D.收入符合當(dāng)?shù)卣畡澏ǖ氖杖刖€標(biāo)準(zhǔn)的家庭

正確答案：C

參考解析：《經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定，購買人以市場價格賣出經(jīng)濟適用

住房之后，不能再次購買經(jīng)濟適用住房。

［單選題］33.關(guān)于經(jīng)濟適用房的特性，下列說法錯誤的是()。

A.戶型合理，年代較新，價格適中，適應(yīng)最低收入家庭的承受能力

B.在開發(fā)建設(shè)階段，由政府視市場需求確定開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，以行政劃撥方式

提供土地，通過減免稅費和適當(dāng)控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等手段來控制建設(shè)開發(fā)成本

C.在使用階段，全面推行社會化物業(yè)管理，保持其良好的運行狀態(tài)和居住環(huán)境

D.國家對經(jīng)濟使用房建設(shè)實行金融支持，鼓勵金融機構(gòu)優(yōu)先發(fā)放貸款

正確答案：A

參考解析:經(jīng)濟適用房的特性之一是適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，故A項錯

誤。

［單選題］34.印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。

購房的幾個環(huán)節(jié)都涉及印花稅的繳納，下列關(guān)于購房需要繳納的印花稅說法錯

誤的是0。

A.購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽打《商品房買賣合同》時，按照購銷金額3%。貼花

B.根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定，個人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的千分

之五的稅率對賣方征收印花稅

C.個人從國家有關(guān)部門領(lǐng)取《房屋產(chǎn)權(quán)證》時，每件貼花5元

D.公積金購房需要繳納印花稅

正確答案：B

參考解析:B項應(yīng)為個人買賣房地產(chǎn)應(yīng)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對

買賣雙方征收印花稅。

［單選題］35.關(guān)于住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款，下列說法錯誤的是()。

A.住房公積金貸款利率比商業(yè)銀行住房貸款利率低

B.一般來說，商業(yè)銀行住房貸款對單筆貸款最高額度沒有規(guī)定，而公積金貸款

每筆限額各地的住房公積金管理中心均有規(guī)定

C.公積金貸款對象必須是公積金系統(tǒng)公積金繳存人，商業(yè)住房貸款對象不必是

公積金繳存人

D.商業(yè)銀行住房貸款一般需要擔(dān)保費、評估費和保險費，而住房公積金住房貸

款一般需耍律師費用、保險費用

正確答案：D

參考解析:D項商業(yè)銀行住房貸款一般需要律師費用、保險費用，而住房公積金

住房貸款一般需要擔(dān)保費、評估費和保險費。

［單選題］36.目前我國各商業(yè)銀行開辦的個人住房消費信貸主要包括個人住房公

積金貸款、個人住房商業(yè)性貸款、個人住房組合貸款等。其中，個人住房商業(yè)

性貸款的貸款方式有()。

I.抵押貸款

II.質(zhì)押貸款

in,保證貸款

IV,抵押(質(zhì)押)貸款加保證貸款

A.I、II、III

B.IILIV、V

C.II、III、IV

D.I、II、III、IV

正確答案：D

［單選題］37.根據(jù)《住房公積金管理條例》中規(guī)定，個人住房公積金貸款的說法

正確的是()。

I,是對按時繳存住房公積金的借款人而言的

II.在購買自住住房時，以其所購住房或其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)

物

in.可以由第三人為其貸款提供擔(dān)保并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任

IV.申請以住房公積金為資金來源的住房貸款

A.I、II、III

B.I、II、N

C.II、III、IV

D.I、II、III、IV

正確答案：D

［單選題］38.住房公積金制度是以特定用途強迫提撥儲蓄，來支付部分購房目標(biāo)

的制度。住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房貸款的擔(dān)保方式不同，住房公積金貸

款的擔(dān)保方式有()。

I.抵押加一般保證

H.抵押加購房綜合險

山,質(zhì)押擔(dān)保

IV.連帶責(zé)任保證

A.I、II、III

B.I、III、IV

c.II、m、iv

D.I、II、III、IV

正確答案：D

［單選題］39：根據(jù)我國《個人所得稅法》，個人轉(zhuǎn)讓其房屋等財產(chǎn)所得，應(yīng)按繳

納個人所得稅的稅率為()。

A.10%

B.15%

C.20%

D.25%

正確答案：c

［單選題］40：為了吸引客戶，第一年給予最低房貸利率2樂從第二年到第五年給

予四年期固定房貸利率3.5%,再從第六年開始采取指數(shù)型房貸。這種類型的房

倍是()O

階梯式利率房貸

B.傳統(tǒng)的變動利率房貸

C.固定型房貸

D.指數(shù)型房貸

正確答案：A

［單選題］41：個人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以()為

資金來源，按規(guī)定要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。

A.定期存款

B.公積金存款

C.商業(yè)銀行存款

D.儲蓄存款

正確答案：B

參考解析:與人住房公積金貸款是指按《住房公積金管理條例》規(guī)定按時繳存

住房公積金的借款人，在購買自住住房時，以其所購住房或其他具有所有權(quán)的

財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供擔(dān)保并承擔(dān)償還本息連帶

責(zé)任，申請以住房公積金為資金來源的住房貸款。

［單選題］42.估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標(biāo)是()。

A.房屋月供款占借款人稅前月總收入的比例

B.房屋月供款占借款人年總收入的比例

C.房屋貸款總額占借款人月總收入的比例

D.房屋貸款總額占借款人稅前月總收入的比例

正確答案：A

［單選題"3.借款人借款購買房屋辦理貸款時，需要銀行規(guī)定的證明文件，包括

Oo

I.貸款人認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明

II.身份證件(居民身份、戶口本或其他有效居留證件)原件及復(fù)印件

HL抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明和抵押物

估價證明

IV,符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件

V.保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及保證人的資信證明；以儲蓄存款作為自籌

資金的，需提供銀行存款憑證

A.I、II、III

B.II、III、IV

C.I、III、IV、V

D.I、n、ni、iv、v

正確答案：D

［單選題］44：關(guān)于土地增值稅的優(yōu)惠政策說法錯誤的是0。

A.因國家建設(shè)需要依法征用的房地產(chǎn)，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅

B.因國家建設(shè)需要依法收回的房地產(chǎn)，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅

C.房地產(chǎn)開發(fā)商因開發(fā)房產(chǎn)而購的土地，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值

稅

D.居民個人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅

正確答案：C

參考解析：C項的房地產(chǎn)開發(fā)商因開發(fā)房產(chǎn)而購的土地不具有此優(yōu)惠政策。

［單選題］45.房地產(chǎn)估價有成本法、收益還原法和市場比較法。關(guān)于房地產(chǎn)估價

成本法，下列說法錯誤的是()。

A.成本法通常用于已開發(fā)的房地產(chǎn)

B.單價二(總成本+合理利潤)/建筑物總平方米數(shù)

C.新房=每平方米建筑成本，泥磚混、鋼筋水泥與鋼架結(jié)構(gòu)等不同

D.開發(fā)后土地總價二土地使用權(quán)標(biāo)購或繳納的出讓金+開發(fā)，程費+管埋與營銷費

用+資金利息+其他合理費用

正確答案：A

參考解析：A項的成本法通常用于新開發(fā)的房地產(chǎn)，而不是已開發(fā)的房地產(chǎn)。

［單選題］46.關(guān)于房產(chǎn)投資的形態(tài)，下列說法錯誤的是()。

A.住宅：經(jīng)濟適用房限制為自住用途，因此投資多以商品房為主，與其他房產(chǎn)

類型比較，其需求量大，流動性較高，但租金收益率通常較低

B.商場或店面：選擇人潮聚集處的商圈，以收入還原法估價，增值潛力大，但

所需的投資金額較高

C.寫字樓：投資出租，房客以企業(yè)為主，租約期通常較久，但房客談判能力也

較高

D.舊房：合伙購買舊房，拆掉再建成新房，賣出去后大家分成

正確答案：D

參考解析：D項為房產(chǎn)投資的合建分成方式。

［單選題］47.房地產(chǎn)的估價方法不包括()。

A.成本法

B.收益還原法

C.市場比較法

D.凈現(xiàn)值法

正確答案：D

參考解析：D項凈現(xiàn)值法是抉擇購房與租房的方法。

［單選題］48.房地產(chǎn)投資的優(yōu)點不包括()。

A.成功的象征，心理的滿足

B.房產(chǎn)增值

C.安全性高

D.變現(xiàn)率低

正確答案：D

參考解析：D項變現(xiàn)率低是房地產(chǎn)投資的缺點。

［單選題］49.王利偉將閑置不用的90萬元資金投資于店面出租行業(yè)，月租金

4000元，貸款60萬元，假若房貸利率為5%,則資產(chǎn)總報酬率和自有資金報酬

率分別為0。

A.5%,5%

B.6%,3%

C.5%,3%

D.6%,5%

正確答案：B

參考解析：①總資產(chǎn)報酬率=凈利潤/平均資產(chǎn)總額二(0.4X12)/90=5%；②自

有資金報酬率=(4.5-60X5%)/(90-60)=5%。

［單選題］50.江大衛(wèi)貸款70力元，投資100力元買店面出租，租約3年，月租

金5000元，3年以后將該店面以120萬元賣給房客，若江大衛(wèi)的房貸利率為

5%,辦理20年房貸本利平均攤還，3年后剩余房貸由房客承接，以內(nèi)部報酬率

法計算，江大衛(wèi)的房地產(chǎn)年投資報酬率為()。

A.17.65%

B.19.33%

C.22.77%

D.25.64%

正確答案：C

參考解析:CFo=-300000+5000=-295000(元)，PMT(5%/12,20X12,700000)

二-4620；CF尸5000-4620=380(元)，N尸35,PV(5%/12,17X12,-4620)

=634045；CF2=1200000-634045-4620=561335(元),CPTIRR1.8973,1.8973

X12=22.7672,即江大衛(wèi)的房地產(chǎn)年投資報酬率為22.77%。

［單選題］51.張明達以50萬元購買一房屋出租，假設(shè)15年后該房將按價格40

萬元出售，如果要實現(xiàn)每年8%的投資報酬率，那么，該期間每年至少應(yīng)有()萬

元凈租金收入。(取最接近金額)

A.3.95

B.4.37

C.4.50

D.4.86

正確答案：B

參考解析：每年至少應(yīng)有的凈租金收入：PMT(8%,15,-50,40)=4.37。

［單選題］52.關(guān)于市場比較法，下列說法錯誤的是()。

A.估價標(biāo)的物房價二同地區(qū)同類型房屋房價X房齡調(diào)整系數(shù)X地段調(diào)整系數(shù)X議

價系數(shù)

B.比較現(xiàn)房與二手房，依折舊情況設(shè)房齡系數(shù)

C.若以賣方開價而非成交價做比較基準(zhǔn)，需依議價系數(shù)調(diào)整

D.一般估價公司作住宅估價時多用市場比較法，選擇1?2個案例與估價標(biāo)的物

作比較，再依上述系數(shù)調(diào)整說明，最后定出調(diào)整后的合理價格

正確答案：D

參考解析：D項應(yīng)為一般估價公司作住宅估價時多用市場比較法，選擇3?4個

案例與估價標(biāo)的物作比較，再依上述系數(shù)調(diào)整說明，最后定出調(diào)整后的合理價

格。

［單選題］53.關(guān)于房地產(chǎn)供給的因素的分析說法錯誤的是()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的資金，政府的鼓勵引導(dǎo)或宏觀調(diào)控措施都會影響

房地產(chǎn)的供給

B.建筑機械與鋼筋、水泥、玻璃等建材的供應(yīng)價格與數(shù)量；影響房屋建造成本

與供給的順暢程度

C.引進房屋中介制度，提高房產(chǎn)信息透明度，同時提高二手房的供給與需求，

增加房產(chǎn)市場的流動性

D.建筑物的維修、擴建、改建，不會增加房產(chǎn)供應(yīng)量

正確答案：D

參考解析：D項建筑物的維修、擴建、改建，將有助于增加房產(chǎn)供應(yīng)量。

［單選題］54.影響房地產(chǎn)供給量變化的因素不包括是()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)資金的來源與數(shù)量

B.建筑材料、器械的生產(chǎn)與供應(yīng)狀況

C.機會成本

D.生產(chǎn)部門的勞動生產(chǎn)力

正確答案：C

參考解析：除ABD三項外，影響房地產(chǎn)供給量變化的因素還包括房地產(chǎn)交易制

度、歷史成本、政策的轉(zhuǎn)變、區(qū)位的相對供給、其他因素等。

［單選題］55.房地產(chǎn)需求的價格彈性是指0。

A.房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比

B.房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其耍素價格變化的百分比之比

C.一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比與另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比之

比

D.在一定時期內(nèi)，一種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于該種房地產(chǎn)自身價格的相

對變化的反應(yīng)程度

正確答案：A

參考解析：B項是房地產(chǎn)供給的要素成本彈性；C項是房地產(chǎn)需求的交叉價格彈

性；D項是房地產(chǎn)供給的價格彈性。

［單選題］56.在購房、投資房地產(chǎn)或編制家庭資產(chǎn)負債表時，最好能對購房目標(biāo)

或自用住宅進行合理估價，收益法是以()為理論依據(jù)的。

A.均衡原理

B.替代原理

C.預(yù)期原理

D.未來趨勢原理

正確答案：C

［單選題］57.成本法通常用于新開發(fā)的房地產(chǎn)，有特殊保護價值的建筑物運用成

本法估價時，采用()為好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新購建價格

正確答案：A

參考解析：重建成本是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、

建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑

物完全相同的新建筑物的正常價格。所以對有特殊保護價值的建筑物運用成本

法估價時，采用重建成本最好。

［單選題］58.特殊工業(yè)廠房適宜采用的估價方法是()。

A.成本法

B.假設(shè)開發(fā)法

C.收益還原法

D.市場比較法

正確答案：A

參考解析：特殊工業(yè)廠房足有特殊設(shè)計或是針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建

設(shè)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易，所以應(yīng)采用成本法估價。

［單選題］59.收益還原法通常用于商用房地產(chǎn)，若一房地產(chǎn)第t年凈收益為A

(l+g)1-1,年限為n,凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格V=()。

A.A/Y

B.(AXn)/(1+Y)

C.(AXn)/Y

D.A/(1+Y)

正確答案：B

參考解析：用收益法計算房地產(chǎn)價格時，若凈收益第一年為A,收益年限為有限

年n,凈收益逐年增長率與報酬率Y相等，則房地產(chǎn)價格為：(AXn)/

(1+Y)o

［單選題］60,收益法常用于投資用途房地產(chǎn)估價，收益法中所指的收益是()。

A.估價時點前一年的收益

B.估價時點前若干年的平均收益

C.估價時點以后的未來預(yù)期正常收益

D.估價時點前最高盈利年份的收益

正確答案：c

［單選題］61：房地產(chǎn)市場的供給實質(zhì)上是土地的供給，某宗房地產(chǎn)的土地使用年

限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程，至今已有8年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)正

常情況下的年有效毛收入為100萬元，運營費用率為40幅該類房地產(chǎn)的資本化

率為8%,該宗房地產(chǎn)的收益價格為0萬元。

A.457.40

B.476.98

C.686.10

D.715.48

正確答案：C

參考解析：根據(jù)已知可得：A=100X60%=60(萬元)，n=40-8=32(年)，該宗

房地產(chǎn)的收益價格為：'.六而六獲⑷?百評卜皿0兀)。

［單選題］62.在購房、投資房地產(chǎn)或編制家庭資產(chǎn)負債表時，最好能對購房目標(biāo)

或自用住宅進行合理估價。成本法估價的含義是()。

A.成本等于價格

B.價格各部分的累加等于價格

C.收益等于價格

D.重置價格等于價格

正確答案：B

參考解析：成本估價法，簡要地說，是根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估

價對象價值的方法，也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求

取房地產(chǎn)價值的方法。

［單選題］63.在運用成本法估價時，如果建材與人工成本波動大，應(yīng)采用的是

Oo

A.歷史成本

B.實際成本

C.重置成本

D.主觀成本

正確答案：C

參考解析：在估計建筑物的成本時，如果建材與人工成本波動大，應(yīng)用重置成

本取代歷史成本。

［單選題］64.適用于市場不完善或狹小市場上無法用市場比較法進行估價的房地

產(chǎn)估價方法是()。

A.成本法

B.收益法

C.比較法

D.假設(shè)開發(fā)法

正確答案：A

參考解析：B項收益法適用于有收益或者潛在收益的房地產(chǎn)的估價；C項比較法

適用的對象，是本身具有交易性的房地產(chǎn)。

［單選題］65.房屋出售價格的構(gòu)成要素有()。

I.稅金

II.建筑施工管理費

III,規(guī)劃設(shè)計費

M開發(fā)成本

V.利潤

A.I、II、III

B.I、IV、V

c.n、in、iv

D.IILIV、V

正確答案：B

參考解析：房屋出售價格由開發(fā)成本、稅金和利潤構(gòu)成。n、in兩項屬于開發(fā)

成本的內(nèi)容。

［單選題］66.房地產(chǎn)銷售和租賃的區(qū)別在于()。

I,轉(zhuǎn)移的權(quán)能不同，銷售是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，而租賃是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移

n,價值實現(xiàn)形式不同

in.銷售的交換和消費過程是分離的

M租賃是邊消費邊交換

V.租賃轉(zhuǎn)移的是所有權(quán)

A.I、II>III

B.I、n、iv

c.i、in、iv

D.I、II.Ilkiv

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)銷售和租賃的區(qū)別在?。孩俎D(zhuǎn)移的權(quán)能不同，銷售是所有權(quán)

的轉(zhuǎn)移，而租賃是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；②價值實現(xiàn)形式不同；③全部價值實現(xiàn)的時

間不同；④交易過程與消費過程的關(guān)系不同，銷售的交換和消費過程是分離

的，而租賃是邊消費邊交換。

［單選題］67.張彬通過房貸購得房產(chǎn)進行投資，計劃投資時間為5年，預(yù)計每年

可領(lǐng)取租金20萬元，預(yù)期5年后房價漲到500萬元，以房貸利率9%為折現(xiàn)率，

復(fù)利現(xiàn)值二0.65,5年期年金現(xiàn)值二3.89,則該房價位低于()萬元時，才值得投

資。

A.403

B.423

C.456

D.478

正確答案：A

參考解析：合理的房地產(chǎn)價格=20><3.89+500X0.65=403(萬元)，即在張彬已

知的貸款利率、收益條件及預(yù)期的屆時房價下，高于403萬元的房價不值得投

資。

［單選題］68.如果投資房產(chǎn)后，將房屋用作出租，應(yīng)該考慮的因素有0。

I.折舊

II,換房客時空置成本

III.資金成本

M出租房屋所需要承擔(dān)的稅費

A.I、II

B.II、III、IV

C.I、IILIV

D.I、II、IlkIV

正確答案：D

［單選題］69.河北省石家莊市新華區(qū)現(xiàn)有住宅面積2000萬平方米，預(yù)期5年后

的人口數(shù)為200萬人，每戶平均面積80平方米，每戶平均人數(shù)4人，則開發(fā)需

求面積()萬平方米。

A.1000

B.1550

C.2000

D.2500

正確答案：C

參考解析：開發(fā)需求面積二城鎮(zhèn)預(yù)期人口數(shù)X平均每戶面積/平均每戶人口數(shù)-現(xiàn)

有住宅面積=200X80/4-2000=2000(萬平方米)。

［單選題］70.依照國際慣例，住房消費價格的衡量標(biāo)準(zhǔn)是()。

A.法定價格

B.租金價格

C.土地價格

D.地租價格

正確答案：B

參考解析:&房消費是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間

的服務(wù)而進行的消費，這種消費的實現(xiàn)形式可以是租房也可以是買房，依照國

際慣例，住房消費價格常常是用租金價格來衡量的。

［單選題］71.房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為市場最受人矚目的行業(yè)之一。關(guān)于房地產(chǎn)市場

需求的影響因素，下列選項正確的是0。

I.未來預(yù)期

H.城市化進程的影響

in,人口總量與人口結(jié)構(gòu)

IV,國民收入的增長速度與分配結(jié)構(gòu)

v.政府政策的變化

A.n、iv、v

B.I、II、in、IV

c.I、II、IV、v

D.i、n、ni、w、v

正確答案：D

共享題干題

李斌與女友于2008年初購買了一套結(jié)婚用房，總價80萬元，首付35萬元，其

余通過商業(yè)貸款繳清，貸款年利率6.5%,分15年繳清。

［單選題］1.在還款方式上，李斌有等額本金還款法與等額本息還款法兩種選

擇，兩者相比0。

A.等額本金法后期還款壓力較大

B.等額本息法后期還款壓力較小

C.等額本金法利息支出總額較小

D.等額本息法利息支出總額較小

正確答案：C

［單選題］2.如果李斌采用等額本息方式還款，其每月還款額約為()元。

A.3360

B.3584

C.3798

D.3920

正確答案：D

參考解析:PMT(0.065/12,15X12,-450000)=3919.9831,即約3920元。

［單選題］3.等額本息還款方式的利息總額為()元。

A.299959

B.255600

C.227197

D.206740

正確答案：B

參考解析：等額本息還款方式的利息總額=3920X15X12-450000255600

(元)。

［單選題".如果李斌采用等額本金方式還款，其第二個月還款額為()元。

A.4938

B.4924

C.4910

D.4897

正確答案：B

參考解析：等額本金方式下，每期本金二450000/(15X12)=2500元，第二個月

利息計算：ISPMT(0.065/12,1,12X15,450000)=-2423.96,因此第二個月

還款額=2500+2424=4924(元)。

［單選題］5.等額本金方式的利息總額為0。

A.360000

B.280750

C.220594

D.215830

正確答案：C

［單選題］6.若李斌選用了等額本金方式還款。5年后李斌因工作努力受公司獎勵

10萬元，他計劃用這筆錢來提前歸還部分商'也貸款，提前還貸后，希望還款期

限不變。假設(shè)利率等各項不變，則李斌接下來第一個月的還款額為0元。

A.1919.68

B.1919.66

C.1916.68

D.1916.66

正確答案：D

參考解析：5年后，李斌已償還本金金額=2500><12X5=150000（元），剩余未

償還本金金額=450000-150000=300000（元）；用10萬元獎金提前歸還部分商

業(yè)貸款，則剩余300000T00000二200000（元）。余下10年，每月本金=200000/

（10X12）=833.33（元），接下來的第一個月利息:ISPMT（0.065/12,0,12

X5,200000）=-1083.33,因此第一個月還款額=833.33+1083.33=1916.66

（元）。

［單選題］7.提前償還部分貸款使李斌的總利息支出減少了（）元。

A.29467

B.28495

C.27795

D.26749

正確答案：B

張先生在銀行申請一筆30萬元住房按揭“氣球貸”，貸款期限5年。和銀行約

定選擇按照30年期計算每年還款額，銀行3?5年的貸款利率6.50%,5?30年

的貸款利率7.00%o

［單選題］8.在第五年末貸款到期日一次性償還剩余本金約為（）元。

A.291489

B.280833

C.269558

D.246204

正確答案：B

參考解析:6.5gi,30gn,30000PV,OFV,PMT=-1896.20,則5年后要還貸款余

額：6.5gi,25gn,-1896.20PMT,OFV,PV=280832.93。

［單選題］9.若5年后貸款余額可續(xù)貸5年，用25年期貸款計算。若利率和年供

額保持不變，則第二個5年后貸款余額約是（）元。

A.254328

B.255339

C.257327

D.264000

正確答案：A

參考解析：6.5gi,25gn,280832.93PV,OFV,PMT=-1896.20,則第二個5年后

貸款余額6.5gi,20gn,-1896.20PMT,OFV,PV=254327.83。

李小姐年收入為15萬元，每年的儲蓄比率為40%。目前有存款2萬元，打算5

年后買房，假設(shè)李小姐的投資報酬率為15%。李小姐買房時準(zhǔn)備貸款20年，假

設(shè)房貸利率為6%o

［單選題］10.李小姐可負擔(dān)的首付款為()萬元。

A.48.34

B.45.20

C.44.48

D.38.59

正確答案：C

參考解析：可負擔(dān)首付款二目前凈資產(chǎn)在未來買房時終值+以目前年收入為年金

在未來購房時的年金終值X年收入中可負擔(dān)首付比例上限，即：

2x(1+15%)5?15M40%x"1")-1=44.48(萬7L)

1596o

［單選題］11.李小姐可負擔(dān)的貸款為()萬元。

A.37.56

B.39.74

C.41.12

D.44.53

正確答案：A

參考解析：可負擔(dān)房貸二以未來購房時年收入為年金的年金現(xiàn)值X年收入中可負

ISx^xjJL=立56(萬元)

擔(dān)貸款的比率上限，即:□5%H'xQX”鏟

［單選題］12.李小姐可負擔(dān)的房屋總價為()萬元。

A.80.46

B.82.04

C.83.18

D.84.22

正確答案：B

參考解析：可負擔(dān)房屋總價二可負擔(dān)首付款+可負擔(dān)房貸=44.48+37.56=82.04

(萬元)。

［單選題］13?房屋貸款占總房價的比率為0。

A.45.8%

B.50.4%

C.56.7%

D.59.5%

正確答案：A

參考解析:房屋貸款占總房價的比率二可負擔(dān)房貸/總房價

二37.56/82.04=45.8%o

［單選題］14.假設(shè)李小姐打算購買一幢100平方米的房子，則下列數(shù)值中，其可

負擔(dān)的最大房屋單價為()元。

A.8138

B.8204

C.8342

D.8462

正確答案：B

參考解析：可負擔(dān)房屋單價二可負擔(dān)房屋總價+需求平方米數(shù)=820400/100=8204

（元/平方米）?？梢姡珺項符合題意。

陳龍打算購買一90平方米的房屋，屋主可租可售：①若是租賃，租金每月

3500元，押金2個月；②若是購買，則總價70萬元，可辦理貸款40萬元，利

率6%,自備款項30萬元，假設(shè)存款利率3%。

［單選題］15.租屋和購房的年成本分別為（）元。

A.42210；33000

B.37320；42430

C.42210；38360

D.37320；42430

正確答案：A

參考解析：①租屋年成本二押金X存款利率+年租金=3500X2X3%+3500X

12=42210（元）；②購房年成本二自備款項X存款利率+貸款余額X貸款利息+年

維修和稅負費用=300000X3%+400000X6%+0=33000（元）。

［單選題］16.當(dāng)未來房租調(diào)整幅度超過（）時，購房比租屋劃算。

A.18.6%

B.21.9%

C.22.4%

D.25.3%

正確答案：B

參考解析:月成本差額二年成本差額/12（月）=（42210-33000）/12=767.5

（元）；因此，可調(diào)漲幅度=漲幅/目前房租二767.5/3500=21.9%,即當(dāng)未來房租

調(diào)整幅度超過21.9%時，購房比租屋劃算。

［單選題］17.若是購買，陳龍選擇20年房貸，每年本利和平均攤還額為（）元。

A.34874

B.35223

C.37342

D.40423

正確答案：A

參考解析：每年本利和平均攤還額=貸款總額/年金現(xiàn)值系數(shù)（i=6,n=20）

=400000/11.46992=34874（元）。

宋小軍和王敏結(jié)婚后打算租房或購房：①若是租房，房租為每月1500元，押金

3個月；②若是購房，房價為50萬元，且以3%利率作為現(xiàn)值折現(xiàn)率。購房估計

每年的稅與維修費用為5000元，年初支付。準(zhǔn)新人目前面臨購房或租房的抉

擇，比較適宜居住5年計算。

［單選題］18.以凈現(xiàn)值方式來估計，租房的凈現(xiàn)值為()元。

A.-76025

B.-84313

C.-85692

D.-85768

正確答案：B

參考解析:①3個月押金的5年期現(xiàn)值:PV(3%/12,