國外城市濱水休閑區(qū)經(jīng)典開發(fā)案例（一）美國巴爾的摩港

國外城市濱水休閑區(qū)經(jīng)典開發(fā)案例（一）美國巴爾的摩港前言：城市濱水區(qū)是濱水城市最重要的休閑旅游區(qū)域，研究和借鑒國際城市濱水區(qū)開發(fā)成功案例，有助于我國濱水城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。1950年代末至1960年代初，為了推動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和振興，煥發(fā)城市中心的活力，北美率先發(fā)起了城市濱水地區(qū)重建和再開發(fā)運(yùn)動，并逐漸蔓延到歐洲。到1980年代，城市濱水區(qū)復(fù)興運(yùn)動幾乎遍及全球，本文以巴爾的摩內(nèi)港復(fù)興項(xiàng)目為例，以系列文章形式探討城市濱水區(qū)的開發(fā)與實(shí)踐。一、巴爾的摩港開發(fā)歷程巴爾的摩內(nèi)港（InnerHarbor）位于美國東海岸，是美國東海岸馬里蘭州最大的城市，自18世紀(jì)以來一直是美國大西洋沿岸的主要工業(yè)港口，也是巴爾的摩的城市中心。第二次世界大戰(zhàn)后，美國從工業(yè)時(shí)代進(jìn)入后工業(yè)時(shí)代，巴爾的摩與美國其他大多數(shù)工業(yè)城市一樣，遭受到了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型帶來的發(fā)展困境。重工業(yè)的衰退大大降低了港口的重要性，同時(shí)隨著港口的集裝箱化和深水化，大噸位貨輪開始拋棄狹窄的內(nèi)港轉(zhuǎn)而停泊下游海港碼頭，幾個世紀(jì)以來一直為巴爾的摩服務(wù)的內(nèi)港區(qū)逐漸被棄置。中產(chǎn)階級開始向郊區(qū)遷移，市中心及其周圍開始衰落。建筑的空置率達(dá)到了25%，而且部分地方還在持續(xù)上升。在1952—1957年這短短五年時(shí)間里，市中心房產(chǎn)的評估價(jià)值就下降了10%。到了1950年代末期，隨著城市稅收的持續(xù)減少，市中心已完全衰落，曾經(jīng)充滿活力的碼頭、店鋪、工廠和倉庫徹底沒落，成為無人問津的城市垃圾。1956年，巴爾的摩市成立城市規(guī)劃委員會，并授權(quán)該委員會策劃啟動城市更新的開發(fā)項(xiàng)目，該委員會隨即著手組織編制市中心的總體規(guī)劃。經(jīng)過30年的開發(fā)改造，轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌蛭鞘猩先f游客和造訪者的勝地，其改建工程無論是在經(jīng)濟(jì)增長方面，還是在城市形象提升方面都取得了巨大的成功，堪稱城市濱水區(qū)再開發(fā)的典范。其后的悉尼達(dá)令港和威爾士的卡迪夫?yàn)掣赂脑於伎梢詮闹兄苯诱业桨蜖柕哪?nèi)港的影子。巴爾的摩內(nèi)港的復(fù)興計(jì)劃萌芽于1950年代，為扭轉(zhuǎn)市中心衰敗的局面，該市商會成立了私募基金委員會，為制定和實(shí)施市中心復(fù)興計(jì)劃籌措資金?？紤]到為整個市中心（面積約121.4平方公里）制定詳細(xì)實(shí)施計(jì)劃需要太多時(shí)間，規(guī)劃委員會決定暫時(shí)擱置市中心，從占地面積9平方公里的查爾斯中心項(xiàng)目著手，這也是美國第一個老城區(qū)更新項(xiàng)目。查爾斯中心獲得了1.4億美元的投資（1957年），并且得到當(dāng)時(shí)巴爾的摩市長的支持。緊接著，成立了獨(dú)立于市政府的公共機(jī)構(gòu)以管理實(shí)施該計(jì)劃。當(dāng)時(shí)正逢現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格的興起，查爾斯中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人察覺到了潛在的市場需求：以時(shí)尚簡約的現(xiàn)代建筑取代當(dāng)時(shí)正流行的維多利亞式建筑，并且于1959年為該項(xiàng)目的第一個建筑舉辦了國際設(shè)計(jì)競賽。著名的現(xiàn)代主義建筑大師密斯·凡·德羅（MiesvanderRohe）贏得了這次比賽。由他設(shè)計(jì)的查爾斯中心大廈（OneCharlesCenter）于1962年完工，成為巴爾的摩第一座現(xiàn)代主義風(fēng)格的辦公樓。這座23層的鋁合金和玻璃結(jié)構(gòu)的摩天大樓很快吸引了大批年輕人，為該地區(qū)注入了新的活力。截至1963年，三棟辦公大樓已陸續(xù)完成，同時(shí)另外六個建筑項(xiàng)目（包括辦公樓、酒店、商場、劇院和地下停車場）也進(jìn)入設(shè)計(jì)的最后階段。查爾斯中心取得的巨大成功為政府和公眾提供了復(fù)興巴爾的摩市中心的勢頭和信心。1964年，巴爾的摩制定了內(nèi)港區(qū)海岸線范圍的總體規(guī)劃，規(guī)劃年限30年，總投資為2.6億美元。該規(guī)劃的開發(fā)項(xiàng)目包括普拉特（Pratt）街道沿線的辦公大樓、位于東西部的復(fù)合型居住建筑和沿內(nèi)港海岸線的巴爾的摩公共游樂場，基本任務(wù)是恢復(fù)城市濱水空間，構(gòu)建人與自然的親近關(guān)系。項(xiàng)目的具體實(shí)施與運(yùn)營由查爾斯中心—內(nèi)港管理公司（CC-IH）負(fù)責(zé)，與其他私人公司不同的是，CC-IH需要與市政府簽訂合同，其所有的商業(yè)開發(fā)都要受到合同的約束。內(nèi)港的轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在1976年7月，時(shí)逢美國建國200周年紀(jì)念日。八艘方形高桅帆船載著來自歐洲、亞洲和南美洲國家的宣傳大使從紐約抵達(dá)巴爾的摩內(nèi)港，并且向公眾開放甲板，邀請大家一起慶祝。這一活動持續(xù)了10天，期間第一次有成千上萬來自遠(yuǎn)郊，以及馬里蘭州以外的游客聚集在內(nèi)港。這為內(nèi)港發(fā)展旅游業(yè)提供了良好的契機(jī)。隨后，在1979—1981年間，4個重要的旅游景點(diǎn)向公眾開放：巴爾的摩會議中心（TheBaltimoreConventionCenter）、國家水族館（NationalAquarium）、凱悅酒店（HyattRegencyBaltimoreInner）和海港市場（Harborplace）。到1982年，內(nèi)港的游客已經(jīng)達(dá)到2000萬人次/年，其中2/3是本地居民，1/3是外地游客，巴爾的摩已成為美國最重要的旅游目的地之一。經(jīng)過60余年的開發(fā)與建設(shè)，巴爾的摩內(nèi)港建成了超過40萬㎡的零售商店、300幢公寓和酒店，以及大量游憩與文化設(shè)施。如今的內(nèi)港已經(jīng)成為世界著名的旅游目的地，每年吸引上千萬名來自世界各地的游客，給城市新增了數(shù)以萬計(jì)的工作機(jī)會，創(chuàng)造數(shù)百萬美元的稅收。

二、巴爾的摩港開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)1、混合的多樣化功能是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活力和商業(yè)吸引力的重要條件巴爾的摩內(nèi)港改建的規(guī)劃方案涵蓋的功能類型非常豐富，既有港灣市場、購物中心等商業(yè)功能，也有博物館、水族館、城市游樂場等文化娛樂功能，后續(xù)還建成科學(xué)中心、會展中心、貿(mào)易中心和斯格特高級公寓，形成商務(wù)辦公居住區(qū)，多樣化的功能吸引大量不同的消費(fèi)人群，使巴爾的摩內(nèi)港成為城市最具活力的綜合休閑區(qū)。巴爾的摩內(nèi)港設(shè)置盡量多的混合功能，并使之相互促進(jìn)、互動發(fā)展，這是實(shí)現(xiàn)較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力和商業(yè)吸引力的重要條件。2、長期持續(xù)投入，有節(jié)奏打造引擎項(xiàng)目巴爾的摩內(nèi)港興建了多個大型引擎項(xiàng)目，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)活力的關(guān)鍵，但大型引擎項(xiàng)目所需的投資非常大，且在有大批私人投資進(jìn)入之前，政府就必須在征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套方面投入大量啟動資金。而對再開發(fā)機(jī)構(gòu)來說，能否成功地吸引私人開發(fā)商的投資無疑是其生死存亡的關(guān)鍵。巴爾的摩內(nèi)港區(qū)以5500萬美元的資金啟動，計(jì)劃投入2.6億美元，而在建設(shè)過程中，分期追加資金投入保障項(xiàng)目興建的持續(xù)性。雖然短期投入巨大，但同時(shí)巴爾的摩內(nèi)港也得到了長期漸進(jìn)式的收益。自1990年，市政府已可以從項(xiàng)目中每年獲得2500萬到3500萬美元的稅收，每年吸引游客達(dá)700萬人，這些游客在這里的消費(fèi)達(dá)8億美元，該開發(fā)項(xiàng)目創(chuàng)造了3萬個就業(yè)崗位。濱水區(qū)的開發(fā)是一項(xiàng)初期投入大、回報(bào)周期長的經(jīng)營，其開發(fā)必須做好充分的資金準(zhǔn)備。前期巨大的投入和有節(jié)奏地打造引擎項(xiàng)目是保障濱水區(qū)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。3、合理的業(yè)態(tài)分布實(shí)現(xiàn)人氣與盈利的綜合平衡巴爾的摩內(nèi)港最接近水面的是大型購物中心、綠地、廣場和旅游設(shè)施，這三者能集聚大量人氣，吸引游客和本地顧客，能保障核心區(qū)的人氣與活力，同時(shí)大大提升周邊區(qū)域的地價(jià)。在商業(yè)中心周圍布置住宅、旅館和辦公樓，受到核心區(qū)域的帶動，土地地價(jià)上升，開發(fā)盈利性項(xiàng)目