房屋建筑設(shè)備設(shè)施管理第7章

房屋建筑設(shè)備設(shè)施管理第7章基本要求------學(xué)習(xí)目標(biāo)

1、了解物業(yè)管理所涉及的房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施的種類(lèi)2、掌握房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行和日常養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意的基本要求3、重點(diǎn)掌握房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)的技術(shù)要點(diǎn)7.1房屋建筑設(shè)備設(shè)施及維修分類(lèi)7.1.1房屋建筑設(shè)備設(shè)施概述是房屋建筑附屬、配套的設(shè)備設(shè)施的簡(jiǎn)稱(chēng)設(shè)備：指可供企業(yè)在生產(chǎn)中長(zhǎng)期使用，并在反復(fù)使用中基本保持原有實(shí)物形態(tài)和功能的勞動(dòng)資料和物質(zhì)資料的總稱(chēng)。設(shè)施：為某種需要而建立的機(jī)構(gòu)、組織、建筑等物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工程技術(shù)人員通過(guò)熟悉和掌握設(shè)施設(shè)備的原理性能，對(duì)其進(jìn)行保養(yǎng)維修，使之能夠保持最佳運(yùn)行狀態(tài)，有效的發(fā)揮效用，從而為業(yè)主和使用人提供安全、舒適的環(huán)境，保證物業(yè)保值增值的活動(dòng)。7.1.2房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施的分類(lèi)7.1.2.1給排水系統(tǒng)：是指房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備設(shè)施中的生產(chǎn)和生活用水、設(shè)備用水、消防用水、中水回收和利用及污水排放工程設(shè)施的總稱(chēng)。包括：房屋建筑的供水和排水設(shè)備設(shè)施、衛(wèi)生設(shè)備設(shè)施、熱水供應(yīng)和消防設(shè)備設(shè)施等。7.1.2.2電器工程系統(tǒng)：包括：房屋建筑的供配電設(shè)備、弱電設(shè)備和電梯設(shè)備等。供暖、供冷、通風(fēng)系統(tǒng)：包括：室內(nèi)供暖、室內(nèi)供冷和室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備等燃?xì)庠O(shè)備系統(tǒng)（維修主要由煤氣公司專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)）包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣或天然氣管道等。防雷裝置（包括針式和帶式兩大類(lèi)）物業(yè)設(shè)備設(shè)施維修工程的分類(lèi)1.設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)的分類(lèi)1）日常維護(hù)保養(yǎng)2）一級(jí)保養(yǎng)3）二級(jí)保養(yǎng)4）設(shè)備點(diǎn)檢2.設(shè)備設(shè)施維修的分類(lèi)1）零星維修工程2）中修工程3）大修工程4）設(shè)備更新和技術(shù)改造5）故障維修7.2房屋建筑設(shè)備設(shè)施管理的方式和內(nèi)容7.2.1房屋建筑設(shè)備設(shè)施的管理方式使用管理（運(yùn)行管理）日常養(yǎng)護(hù)管理維修管理7.2.2房屋建筑設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容房屋建筑設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理實(shí)質(zhì)是建立設(shè)備設(shè)施管理的原始資料檔案和使用、養(yǎng)護(hù)及維修等資料檔案。即可統(tǒng)一也可分開(kāi)三大部分組成房屋建筑設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理

主要包括：建立科學(xué)合理的運(yùn)行制度、嚴(yán)格的安全操作規(guī)程等標(biāo)準(zhǔn)和制度，并建立定期檢查運(yùn)行情況和文明規(guī)范的服務(wù)制度。房屋建筑設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)管理：是物業(yè)管理企業(yè)工程部門(mén)（或配合有關(guān)部門(mén)）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施所進(jìn)行的常規(guī)性經(jīng)常性的定期保養(yǎng)、護(hù)理工作。房屋附屬設(shè)備設(shè)施日常維修管理：是根據(jù)設(shè)備的性能，按照一定的科學(xué)管理程序和制度，按照技術(shù)管理要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)、維修、更新等。內(nèi)容主要包括：定期檢查、日常保養(yǎng)與維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、維修人員管理制度等。維修程序（1）項(xiàng)目收集（2）任務(wù)落實(shí)（3）費(fèi)用結(jié)算7.3房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理7.3.1給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理落實(shí)給排水系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求

1.水池水箱專(zhuān)人負(fù)責(zé)檢修管理，鑰匙專(zhuān)人保管2.水池水箱專(zhuān)人定期清洗消毒3.保證供水，確需停水事先通知4.巡查發(fā)現(xiàn)跑水漏水及時(shí)搶修5.開(kāi)展節(jié)約用水宣傳水泵房的管理1.地下水池、屋面水箱等專(zhuān)人負(fù)責(zé)保養(yǎng)清潔和維修2.機(jī)房重地值班人操作無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入3.及時(shí)檢查水泵，確保正常運(yùn)行4.消防器材置于顯眼處，嚴(yán)禁吸煙和存放有毒有害物品5.每班打掃每周清潔確保地面、墻面和水泵清潔6.水泵房通風(fēng)干燥，及時(shí)上鎖，鑰匙專(zhuān)人保管7.定期檢測(cè)水樣8.按時(shí)交接班（有下列之一則不予交班）上一班情況未交代清楚；記錄不規(guī)范不完整不清晰；水泵房不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；接班人未準(zhǔn)時(shí)到崗；交班時(shí)發(fā)生事故或正處理事故，接班人協(xié)助交班人處理二次供水設(shè)施的使用管理二次供水，是指單位或個(gè)人將城市公共供水或自建設(shè)施供水經(jīng)儲(chǔ)存、加壓，通過(guò)管道再供用戶(hù)或自用的形式，因此，二次供水是目前高層供水的惟一選擇方式。1.由持《健康證》的水泵房管理員專(zhuān)職負(fù)責(zé)2.水池箱完好清潔有蓋并上鎖3.水池每半年清洗一次，每一年消毒一次4.清洗和清潔提前兩天通知5.確保送檢水樣當(dāng)天檢測(cè)，如不合格清洗至合格6.清洗、消毒及檢測(cè)要及時(shí)記錄，并在結(jié)束3天內(nèi)整理存檔，保存期為兩年給排水系統(tǒng)運(yùn)行注意事項(xiàng)1.限水停水提前通知，及時(shí)更換到期及殘破設(shè)備防止事故2.業(yè)主更改供排水管道需審批，不得隨意改變或破壞計(jì)量和共用管道3.及時(shí)交費(fèi)，保持水表鉛封完好4.共用水系統(tǒng)出現(xiàn)故障及時(shí)報(bào)修，切勿擅自修理水泵安全操作程序啟動(dòng)前檢查、啟動(dòng)按規(guī)范、停止需注意7.3.2供暖系統(tǒng)的運(yùn)行管理

7.3.2.1供暖系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求供暖準(zhǔn)備階段的管理供暖運(yùn)行階段的管理供暖前后—非供熱期的管理7.3.2.2供暖系統(tǒng)運(yùn)行注意事項(xiàng)7.3.2.3鍋爐安全操作規(guī)程

做好啟動(dòng)前檢查按規(guī)范啟動(dòng)及運(yùn)行注意停爐程序7.3.3供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理

供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求供配電系統(tǒng)運(yùn)行注意事項(xiàng)變配電室設(shè)備的安全操作規(guī)程7.3.4電梯設(shè)備的運(yùn)行管理電梯設(shè)備的運(yùn)行管理要求電梯設(shè)備運(yùn)行注意事項(xiàng)電梯安全操作規(guī)程7.3.5空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行注意事項(xiàng)冷水機(jī)組安全操作規(guī)程7.4房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)管理7.4.1給排水系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理給水系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)排水系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)水池、水箱的日常養(yǎng)護(hù)7.4.2供暖系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理供暖管網(wǎng)的日常養(yǎng)護(hù)供暖鍋爐的日常養(yǎng)護(hù)管理7.4.3供配電系統(tǒng)的日常養(yǎng)護(hù)管理7.4.4電梯設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)管理7.4.5空調(diào)設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)管理冷水機(jī)組的養(yǎng)護(hù)冷卻塔的養(yǎng)護(hù)風(fēng)機(jī)盤(pán)管的養(yǎng)護(hù)水管道的保養(yǎng)閥類(lèi)、儀表、檢測(cè)器件的養(yǎng)護(hù)7.4.6房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)的基本要求7.5房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施的維修管理7.5.1房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施日常維修程序確定維修項(xiàng)目（管理人員檢查發(fā)現(xiàn)或業(yè)主及使用人報(bào)修）落實(shí)維修任務(wù)（上門(mén)維修時(shí)應(yīng)先出示工作牌，先報(bào)價(jià)經(jīng)當(dāng)事人同意后在修，維修單一式三份：維修部門(mén)、客戶(hù)和公司財(cái)務(wù)部門(mén)各一份）結(jié)算維修費(fèi)用：業(yè)主或使用人戶(hù)內(nèi)保修項(xiàng)目，主動(dòng)到物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)按維修人員開(kāi)具的維修單據(jù)繳費(fèi)；公用設(shè)備設(shè)施的維修則按上報(bào)的費(fèi)用記賬

7.5.2給排水系統(tǒng)常見(jiàn)故障的處理水質(zhì)污染：1.出水污濁度超標(biāo)2.細(xì)菌總數(shù)或大腸桿菌數(shù)量超標(biāo)3.出水含鐵量超標(biāo)4.住戶(hù)發(fā)現(xiàn)出水混濁或帶色管道和器具漏水1.管道接頭漏水2.便器水箱漏水振動(dòng)和噪聲

1.降低管道中的水壓，使水流減速2.檢查支架、吊環(huán)、管件、螺栓等是否松動(dòng)、隔振措施是否到位完好3.水泵房和住戶(hù)應(yīng)有一定距離排水管道堵塞：是建筑施工或住戶(hù)裝修時(shí)雜物掉進(jìn)下水道，住戶(hù)往下水道隨意倒贓物所致。屋頂水箱溢水或漏水：是由進(jìn)水控制裝置或水泵失靈所致水表記錄不準(zhǔn)：總水表與分支水表綜和不符、分支水表與各住戶(hù)是表總和不符。7.5.3供暖系統(tǒng)常見(jiàn)故障的處理供熱管道漏水、漏氣的處理散熱器漏水、漏氣大面積暖氣不熱的處理

7.5.4供電系統(tǒng)常見(jiàn)故障的處理照明裝置的故障處理1.短路的原因及處置2.斷路的原因及處置3.漏電的原因及處置電表故障的處理變配電室火災(zāi)的處理變配電室被水浸泡7.5.5電梯常見(jiàn)故障的處理電梯困人的處理電梯發(fā)生火災(zāi)的處理遭到水浸的處理電梯門(mén)開(kāi)關(guān)不靈活、有振動(dòng)和跳動(dòng)現(xiàn)象的處理7.5.6空調(diào)系統(tǒng)常見(jiàn)故障的處理中央空調(diào)發(fā)生制冷劑泄漏的處理方法中央空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)