社區(qū)管理第四版 課件 第3章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)

社區(qū)管理（第四版）新編21世紀(jì)公共管理系列教材社區(qū)管理

(第四版）汪大海、魏娜、郇建立主編第2篇社區(qū)管理的主體第3章

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理的概念物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念和服務(wù)項(xiàng)目業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系重點(diǎn)問題依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.1

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念物業(yè)管理獨(dú)立的企業(yè)法人；服務(wù)性企業(yè)；承擔(dān)某些行政管理職能的特殊服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)服務(wù)企業(yè)指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.1

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的概念指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。概念理解基本目標(biāo)妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財(cái)產(chǎn)較少的投入為業(yè)主提供滿意的服務(wù)獨(dú)立的企業(yè)法人屬于服務(wù)性企業(yè)承擔(dān)某些行政管理職能的特殊服務(wù)性企業(yè)開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營與有償服務(wù)活動(dòng)3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.2

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，與業(yè)主共同制定小區(qū)管理辦法依照物業(yè)服務(wù)合同對(duì)住宅小區(qū)提供管理服務(wù)依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用有權(quán)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利權(quán)利3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.2

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)按照合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理與服務(wù)按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要全面履行合同，又要接受有關(guān)部門的指導(dǎo)。3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.3

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目工程維護(hù)管理其他服務(wù)安全管理車輛道路管理項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生管理園林綠化管理組織機(jī)構(gòu)總經(jīng)理室公司主要職能部門服務(wù)處與下屬企業(yè)3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)辦公室財(cái)務(wù)部公共關(guān)系部工程部管理部服務(wù)部總經(jīng)理室是物業(yè)服務(wù)企業(yè)最高一級(jí)的指揮決策機(jī)構(gòu)，對(duì)公司一切重大問題做出最后的決策。服務(wù)處

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)管轄下的某一分區(qū)或不同物業(yè)對(duì)象的管理機(jī)構(gòu)；下屬企業(yè)

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)圍繞社區(qū)管理或社區(qū)服務(wù)而積極開辦的新企業(yè)。3.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)3.1.5

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建設(shè)全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)制訂長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃

加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的內(nèi)部建設(shè)搞好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公共關(guān)系

教育員工要有競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)加強(qiáng)基礎(chǔ)管理工作依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.1

業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。性質(zhì)：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。地位業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人業(yè)主也應(yīng)履相應(yīng)義務(wù)一些事項(xiàng)由業(yè)主共同決定實(shí)現(xiàn)民主管理的組織形式3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.2

業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置TitleinhereTitleinhere自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)進(jìn)行文件備案Titleinhere選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生(1)根據(jù)物業(yè)規(guī)模的大小，業(yè)主委員會(huì)一般設(shè)委員5～15名；(2)業(yè)主委員會(huì)主任通常由主要業(yè)主代表中能者擔(dān)任。(3)業(yè)主委員會(huì)聘任執(zhí)行秘書(或秘書長)1人，負(fù)責(zé)處理本會(huì)的日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是也可以不是本會(huì)委員。(4)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書可以是專職，也可以是兼職。業(yè)主委員會(huì)的組織只設(shè)一個(gè)業(yè)主委員會(huì)決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.3

業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生任期權(quán)利與義務(wù)任職資格3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.4

業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)召集和主持業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))提出修訂《管理規(guī)約》《業(yè)主委員會(huì)章程》的議案選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更或解除物業(yè)管理委托合同審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)預(yù)算和決算監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)用房的合理使用權(quán)利業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))賦予的其他職責(zé)和權(quán)利3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.4

業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)籌備并向業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))報(bào)告工作執(zhí)行業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))通過的各項(xiàng)決議、決定，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守相關(guān)規(guī)定聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議調(diào)解業(yè)主和物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生的糾紛建立本會(huì)檔案制度義務(wù)接受市、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和檢查本會(huì)的決定不得違反法律法規(guī)和國家政策，不得違反業(yè)主大會(huì)(業(yè)主代表大會(huì))的決定，不得損害公共利益。3.2

業(yè)主委員會(huì)(1)本會(huì)名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨等；(2)組織及職責(zé)；(3)會(huì)議制度及工作制度；(4)委員的條件、選舉辦法及權(quán)利和義務(wù)等；(5)經(jīng)費(fèi)來源、經(jīng)費(fèi)賬目管理；(6)辦公用房；(7)章程生效、修改、補(bǔ)充等有關(guān)事宜。業(yè)主委員會(huì)章程：章

程TitleinhereTitleinhere日常工作3.2.5業(yè)主委員會(huì)的章程和日常工作章

程業(yè)主委員會(huì)章程決定了業(yè)主委員會(huì)的日常工作。1.要重視對(duì)廣大居民群眾的宣傳教育，使其逐漸成為成熟的消費(fèi)者。2.聘請(qǐng)顧問，積極尋求咨詢3.最后，舉辦培訓(xùn)班，組織業(yè)主委員會(huì)主任或委員學(xué)習(xí)如何加強(qiáng)對(duì)業(yè)主素質(zhì)的培養(yǎng)？3.2

業(yè)主委員會(huì)3.2.6

業(yè)主委員會(huì)的自身建設(shè)經(jīng)濟(jì)上的交換關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有償服務(wù)，業(yè)主支付相應(yīng)費(fèi)用，雙方在經(jīng)濟(jì)上具有交換關(guān)系。法律上的平等關(guān)系業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與受托的關(guān)系，是聘用與受用的關(guān)系。工作上的合作關(guān)系在管理物業(yè)的過程中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常要和業(yè)主委員會(huì)發(fā)生聯(lián)系。3.3

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)的關(guān)系3.3.1

物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系需要指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系在完全市場(chǎng)條件下和非完全市場(chǎng)條件下有所不同。依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。3.3.2

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民委員會(huì)的關(guān)系指依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。矛盾解決方案必須建立健全居委會(huì)組織具有共同的工作目標(biāo)少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意設(shè)立居民委員會(huì)不配合正常工作各自為政，缺乏協(xié)調(diào)各有所長，可以互補(bǔ)3.3

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)和居民委員會(huì)