第四章房地產(chǎn)市場培訓(xùn)講學(xué)

第二篇房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)微觀分析第一節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系第三節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行第一節(jié)房地產(chǎn)市場的需求與供給一、房地產(chǎn)市場的概念、特點(diǎn)、功能（一）概念：狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所，如房地產(chǎn)交易所；廣義的房地產(chǎn)市場則是指房地產(chǎn)交易的總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和.

內(nèi)涵：既包括土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易行為，又包括土地所有權(quán)和使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣交易以及租賃、典當(dāng)、抵押等各類經(jīng)濟(jì)活動.分類：1、按市場運(yùn)行層次(交易的順序)劃分一級：指國家出讓土地給房地產(chǎn)開發(fā)公司的出讓（批租）市場二級：指房地產(chǎn)開發(fā)公司與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場三級：指房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場（二）房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)1、區(qū)域性:位置固定性和性能差異性2、競爭的不充分性:信息不公開3、供給調(diào)節(jié)的滯后性:

土地供給彈性小、房地產(chǎn)開發(fā)周期長4、交易的復(fù)雜性：交易形式多樣、手續(xù)復(fù)雜5、與金融的關(guān)聯(lián)度高：

開發(fā)需要大量資金、購房也需要大量資金6、政府干預(yù)性強(qiáng)：

金融政策、財政政策、土地利用計(jì)劃、城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)二、房地產(chǎn)市場需求（一）房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和特點(diǎn)1、房地產(chǎn)需求的涵義房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)消費(fèi)者（包括生產(chǎn)經(jīng)營性消費(fèi)主體和個人消費(fèi)者），在特定的時期內(nèi)、一定的價格水平上，愿意購買而且能夠購買的房地產(chǎn)商品量。從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，房地產(chǎn)需求是指社會對房地產(chǎn)市場的總需求量，而在某一時期內(nèi)全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)需求總量。2、房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)需求的整體性：

房產(chǎn)與地產(chǎn)結(jié)合統(tǒng)一，決定了房地產(chǎn)商品空間的固定性、效用長期性、價值量巨額性的特點(diǎn)。（2）房地產(chǎn)需求的區(qū)域性：

一，房地產(chǎn)市場需求絕大部分來自本地區(qū)；二，同一城市不同地段房地產(chǎn)市場需求也有很大差異。（3）房地產(chǎn)需求的層次性：

一指住宅的功能性需求層次

二指住房消費(fèi)需求的結(jié)構(gòu)性層次3、房地產(chǎn)需求的類型（1）生產(chǎn)性需求指物質(zhì)生產(chǎn)部門和服務(wù)部門為滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的對房地產(chǎn)商品的需求，其需求的主體是各類企事業(yè)單位和個體工商業(yè)者。（2）消費(fèi)性需求由人們的居住需要而形成的房地產(chǎn)需求，主要是住宅房地產(chǎn)需求，其需求的主體是居民家庭。（3）投資性需求指人們購置房地產(chǎn)不是為了直接生產(chǎn)和消費(fèi)，而是作為一種價值形式儲存，在合適的時候再出售或出租，以達(dá)到保值增值的目的。（二）影響房地產(chǎn)需求的主要因素1、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2、居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)3、房地產(chǎn)價格4、城市化水平5、國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策6、消費(fèi)者對未來的預(yù)期（三）房地產(chǎn)需求彈性1、房地產(chǎn)需求的價格彈性

房地產(chǎn)需求的價格彈性是指房地產(chǎn)商品的價格變化的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。2、房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性是指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應(yīng)程度。（四）房地產(chǎn)市場的潛在需求和有效需求1、房地產(chǎn)潛在需求是指居民對房地產(chǎn)商品消費(fèi)的欲望按目前社會一般生活水平計(jì)算的房地產(chǎn)商品應(yīng)有的需求量。即是指過去和現(xiàn)在尚未轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)際的房地產(chǎn)購買力、但在未來可能轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)購買力的需求。2、房地產(chǎn)有效需求微觀上，是指消費(fèi)者在一定的時期內(nèi)，在每一價格的水平上愿意而且能夠購買的商品量，即有支付能力的需求。宏觀上，指商品的總供給與總需求達(dá)到均衡狀態(tài)時的總需求。3、培育房地產(chǎn)市場有效需求的途徑一方面，要增加有效供給，促進(jìn)流通，使有支付能力的消費(fèi)者買到合適的住房。另一方面，則要隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入的增加，排除體制障礙，調(diào)整消費(fèi)政策，支持居民買房，創(chuàng)造條件使?jié)撛谛枨蟊M快轉(zhuǎn)化為有效需求。三、房地產(chǎn)供給（一）房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵和特點(diǎn)1、房地產(chǎn)供給的涵義：房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期內(nèi)，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。房地產(chǎn)供給要具備兩個條件：出售或出租的愿望供給能力2、房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)（1）城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性

（2）房地產(chǎn)供給的層次性

（3）房地產(chǎn)供給的滯后性（4）房地產(chǎn)供給的時期性特短期：生產(chǎn)資源固定不變，供給量固定不短期：可變要素發(fā)生變動，供給產(chǎn)生小幅度變化長期：土地供應(yīng)量變動，房屋供應(yīng)量變動更大現(xiàn)實(shí)供給層次儲備供給層次潛在供給層次現(xiàn)房期房（二）決定房地產(chǎn)供給的主要因素分析1、房地產(chǎn)市場價格2、土地價格和城市土地的數(shù)量3、資金供應(yīng)量和利率4、稅收政策5、建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力6、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期（三）房地產(chǎn)供給彈性所謂房地產(chǎn)供給彈性，就是指供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格變動的比率所引起的其供應(yīng)量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。1、特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性2、短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小3、長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大PQS無小大（四）房地產(chǎn)市場的有效供給1、房地產(chǎn)市場有效供給的涵義在微觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指現(xiàn)實(shí)供給層次中符合消費(fèi)者需求的、正在或即將實(shí)現(xiàn)交換的那一部分房地產(chǎn)商品的供給量。在宏觀經(jīng)濟(jì)上，房地產(chǎn)市場的有效供給是指房地產(chǎn)商品的總供給與總需求達(dá)到均衡時的總供給。2、增加房地產(chǎn)市場有效供給的主要途徑（1）在房地產(chǎn)供給的實(shí)物形態(tài)上，努力提高供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的吻合程度；（2）在房地產(chǎn)的價值形態(tài)上，努力提高供給價格與支付能力的吻合程度；（3）在房地產(chǎn)供給的時期性上，努力體現(xiàn)一定超前性；；（4）在房地產(chǎn)供給總量上，努力提高總供給與總需求的吻合程度。四、房地產(chǎn)市場的供求均衡和非均衡（一）房地產(chǎn)市場供求均衡1、房地產(chǎn)供求均衡的涵義所謂房地產(chǎn)市場供求均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。2、房地產(chǎn)供求均衡的基本原理（1）需求量和供給量的變動當(dāng)影響需求或供給的其他因素不變時，商品本身價格的變動所引志的需求量或供給量的變動，在圖像上表現(xiàn)為同一條曲線上的點(diǎn)的移動。（2）需求和供給變動需求和供給的變動是指當(dāng)商品本身的價格不變時，其他因素的變動所引起的需求量和供給量的變動，表現(xiàn)為整個曲線的移動。3、房地產(chǎn)供求均衡原理的現(xiàn)實(shí)意義房地產(chǎn)供給和需求均衡態(tài)的實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)商品的實(shí)現(xiàn)問題。因此，房地產(chǎn)市場的供求均衡，是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的最基本問題，也是房地產(chǎn)市場運(yùn)行所追求的重要目標(biāo)。（二）房地產(chǎn)市場供求的非均衡所謂房地產(chǎn)市場供求的非均衡態(tài)，即供給與需求的失衡狀態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。它表現(xiàn)為三種狀態(tài):1、總量性供不應(yīng)求狀態(tài)這種狀態(tài)是指房地產(chǎn)市場中商品房供給總量小于需求總量的一種房地產(chǎn)供求格局，通常把這種處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場稱為賣方市場。2、總量性供過于求狀態(tài)這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)體制下，微觀經(jīng)濟(jì)層次盲目擴(kuò)大投資，宏觀經(jīng)濟(jì)層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時期和地區(qū)。3、結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)結(jié)構(gòu)性供求失衡有供給結(jié)構(gòu)失衡和需求結(jié)構(gòu)失衡兩種情況，而主要是商品房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)變化趨勢不相適應(yīng)。（三）房地產(chǎn)市場供求均衡條件及其實(shí)現(xiàn)1、深化住房制度改革，積極推進(jìn)住房分配貨幣工資化；2、完善房地產(chǎn)市場體系，為溝通供求創(chuàng)造良好的市場條件；3、著重研究和培育商品房的有效需求，注重供給與需求的總量均衡；4、以需定產(chǎn)，以需促供，注重供給與需求的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)。第二節(jié)房地產(chǎn)市場體系一、房地產(chǎn)市場體系的內(nèi)涵

房地產(chǎn)市場體系的簡要定義，是指多種房地產(chǎn)市場互相聯(lián)系，互相制約所形成的市場集合體和系統(tǒng)。是多種房地產(chǎn)市場的集合而形成的有機(jī)統(tǒng)一體是多種房地產(chǎn)市場之間密切聯(lián)系的市場關(guān)系是一系列房地產(chǎn)市場構(gòu)成的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場體系的結(jié)構(gòu)（一）土地市場1、土地市場的涵義土地市場又稱為地產(chǎn)市場，是土地這種特殊商品的交易領(lǐng)域及其在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地市場的內(nèi)涵包括兩個方面：（1）集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移（2）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移出讓租賃（二）房產(chǎn)市場l、房產(chǎn)市場的涵義房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn)；廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構(gòu)成的財產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi)（三）房地產(chǎn)中介服務(wù)市場

（四）房地產(chǎn)金融市場

（五）物業(yè)管理市場第三節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行一、房地產(chǎn)市場的功能1、傳遞信息的功能2、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高經(jīng)營效益的功能3、促進(jìn)勞動生產(chǎn)率提高的功能4、調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能5、理順流通環(huán)節(jié)的功