《房地產(chǎn)金融與投資》課程教學(xué)大綱

《房地產(chǎn)金融與投資》課程教學(xué)大綱

一、課程基本信息

課程代碼：16105202

課程名稱：房地產(chǎn)金融與投資

英文名稱：RealEstateFinanceandInvestments

課程類別：專業(yè)課

學(xué)時(shí)：32

學(xué)分：2

適用對象：經(jīng)管類專業(yè)大二大三本科生

考核方式：考試

先修課程：微積分（求導(dǎo)和求偏導(dǎo)）、金融學(xué)基礎(chǔ)

二、課程簡介

房地產(chǎn)市場規(guī)模的迅速擴(kuò)大推動(dòng)了我國房地產(chǎn)金融和投資理論的發(fā)展，房地產(chǎn)金

融在房地產(chǎn)市場發(fā)揮的作用主要是三個(gè)方面：第一、在“房子是用來住的，不是用來

炒的”在指導(dǎo)思想下，研究如何通過金融手段，幫助“買來住”的老百姓買得起房，

因此住房抵押貸款模式的持續(xù)創(chuàng)新仍將是新時(shí)代房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要內(nèi)容。第二、

隨著我國個(gè)人住房貸款余額的大幅度增加，房地產(chǎn)金融要重視“金融機(jī)構(gòu)有限資金供

給和幾乎無限的貸款需求之間的矛盾”，也就是資產(chǎn)證券化的問題。第三、我國作為

全球最大房地產(chǎn)開發(fā)大國，要研究建立更加多元化的直接間接投融資體系，在“租售

并舉”的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策背景下發(fā)展房地產(chǎn)投資信托（REITs）將是未來一個(gè)重要的

選項(xiàng)。而這三方面也將是本課程的學(xué)習(xí)重點(diǎn)。

三、課程性質(zhì)與教學(xué)目的

課程性質(zhì)：本課程屬于金融學(xué)和投資學(xué)的專業(yè)課，需要金融學(xué)基礎(chǔ)和求導(dǎo)作為先

修基礎(chǔ)。這門課程不僅涉及月供計(jì)算、IRR分析、貸款還款方案對比、提前還款方案

抉擇等較為傳統(tǒng)但具有極強(qiáng)實(shí)用性的金融學(xué)和投資學(xué)知識，還涉及諸如“房地產(chǎn)三條

紅線”、房地產(chǎn)投資信托（REITs）改革試點(diǎn)、蛋殼公寓暴雷等最新的房地產(chǎn)金融事件

并將就其中的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理進(jìn)行解讀，是一門既充滿實(shí)用性，又緊貼時(shí)代脈搏的課程。

課程目的：解析房地產(chǎn)金融的奧秘、探索房地產(chǎn)投資的規(guī)律、應(yīng)對房地產(chǎn)市場的

風(fēng)險(xiǎn)。使學(xué)生系統(tǒng)了解房地產(chǎn)投融資方面的基本原理和基礎(chǔ)知識，并深入了解和掌握

房地產(chǎn)金融和投融資的最新發(fā)展現(xiàn)狀。通過將金融學(xué)理論與“海南島房地產(chǎn)泡沫”、“恒

大地產(chǎn)借殼上市失敗”、“十四五規(guī)劃”、“蛋殼公寓暴雷”等活生生的實(shí)際相聯(lián)系，

引導(dǎo)學(xué)生學(xué)會(huì)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的思難和分析框架去解讀社會(huì)現(xiàn)象，并深刻體會(huì)“房住不炒”、

“三去一降一補(bǔ)”等國家戰(zhàn)略的經(jīng)濟(jì)邏輯和時(shí)代必須性。

四、教學(xué)內(nèi)容及要求

第一章導(dǎo)論

（一）目的與要求

1.從高房價(jià)、"三去一降一補(bǔ)”和“房住不炒”等社會(huì)熱點(diǎn)話題切入，引導(dǎo)學(xué)生

思考房地產(chǎn)的金融屬性。

2.從短期（金融）、中期（土地）、長期（人口）宏觀鳥瞰房地產(chǎn)業(yè)的周期，并引

出房地產(chǎn)金融與投資的宏觀框架。

3.通過投資風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的特性，同時(shí)借助歷史上的房地產(chǎn)泡沫案例引導(dǎo)學(xué)

生關(guān)注房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，杜絕盲目的房地產(chǎn)投機(jī)。

（二）教學(xué)內(nèi)容

1、房地產(chǎn)金融的概念和作用

理解房地產(chǎn)金融的概念首先應(yīng)了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行特點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行既有

房地產(chǎn)的開發(fā)投資，也有房地產(chǎn)的流通消費(fèi)。由于房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)，房地產(chǎn)資金的

運(yùn)行特點(diǎn)主要體現(xiàn)在資金需求量大、資金回收期長的特點(diǎn)。因此資金對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

活動(dòng)是非常重要的，不僅需要資金量上的保證，而旦需要資金在時(shí)間上的保證。房地

產(chǎn)金融就是伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而發(fā)展起來。房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、

流通和消費(fèi)等過程而發(fā)生的資金籌集、融通和結(jié)算的一系列金融活動(dòng)。可以從高房價(jià)、

“住房難”、“炒房熱”等社會(huì)熱點(diǎn)話題做為切入口，介紹房地產(chǎn)商品的金融屬性，從

而將房地產(chǎn)與金融和投資相軼系。從任澤平分析房價(jià)的“短期看金融，中期看土地，

長期看人口”框架入手，與中國經(jīng)濟(jì)的土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、老齡化與少子化、人

口遷徙等經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)象聯(lián)系起來。不僅能讓這門課具有鮮活的時(shí)代性和運(yùn)用性，也能

為后面“三去一降一補(bǔ)”、“房住不炒”等國家戰(zhàn)略的介紹做好鋪墊。

所以，房地產(chǎn)金融是有痔定內(nèi)容和鮮明特征的金融活動(dòng)（這也是房地產(chǎn)金融研究

的主要內(nèi)容）。房地產(chǎn)金融的作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，首先是對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活

動(dòng)的資金保障作用。由于在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，開發(fā)商的成本投入非常高，在加

上資金回收期較長，開發(fā)經(jīng)營僅依靠自有資金是無法完成的，必須要利用大量的借入

資金，同時(shí)杠桿融資也能給開發(fā)投資者帶來可觀的回報(bào)。其次，根據(jù)住宅價(jià)值量大的

特點(diǎn)為居民購房提供信用支持是房地產(chǎn)金融的重要運(yùn)行內(nèi)容，可以大大地提高居民現(xiàn)

有的購房支付能力，改善居美居住水平，有效地促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。第三，

房地產(chǎn)金融多對房地產(chǎn)業(yè)，具有調(diào)節(jié)的作用，并進(jìn)而影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行.由于房

地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的“血液”，房地產(chǎn)的貸款規(guī)模、結(jié)構(gòu)、利率等會(huì)對房地產(chǎn)

的投資和消費(fèi)產(chǎn)生重要的調(diào)節(jié)。由于房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，房

地產(chǎn)業(yè)的熱與冷都會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)，所以，通過房地產(chǎn)金融信貸政策業(yè)可以對宏觀經(jīng)

濟(jì)產(chǎn)生調(diào)控作用。

2、房地產(chǎn)融資渠道

直接融資和間接融資是兩大融資渠道。根據(jù)房地產(chǎn)融資內(nèi)容，融資渠道也主要分

為直接融資和間接融資。在直接融資構(gòu)成中，資金供給方和資金需求方構(gòu)成直接的債

權(quán)和債務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過證券市場發(fā)行股票或債券籌集資金，其中發(fā)行股

票可以獲得長期使用的“自有資金”。房地產(chǎn)的間接融資主要通過銀行信用完成。通

過房地產(chǎn)開發(fā)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得大量用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資金，而住房抵

押貸款使得消費(fèi)者獲得購房資金。以銀行為中介的間接融資可以發(fā)揮其成本低、效率

高的優(yōu)勢，但是銀行大量參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)極易造成風(fēng)險(xiǎn)向銀行集中，這是因?yàn)榉?/p>

地產(chǎn)貸款有數(shù)額大、期限長、流動(dòng)性差的特點(diǎn)，所以，在分散風(fēng)險(xiǎn)方面間接融資不如

直接融資。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化為房地產(chǎn)融資提供一種新的模式，也充分發(fā)揮了資本市

場的功能。由于我國的金融體系以銀行為主，間接融資也成為房地產(chǎn)融資的主要途徑。

3、房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)金融的關(guān)系

房地產(chǎn)之所以能夠成為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體，與房地產(chǎn)本身稀缺性密切相關(guān)。如果人

們對房地產(chǎn)的虛擬需求（而真實(shí)的需求）不斷膨脹，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格脫離其理論價(jià)格

而非理性地急速大幅匕張，就會(huì)產(chǎn)生泡沫。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲使投資者過度看好

未來的受益，繼而產(chǎn)生群體效應(yīng)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，泡沫膨脹。在投機(jī)氛

圍越來越濃時(shí)，銀行不由自主地卷入其中。在高回報(bào)預(yù)期下，投機(jī)者會(huì)大量利用杠桿

融資，銀行在市場看好的情形下，為了爭奪市場份額，增加信貸規(guī)模，往往也會(huì)放松

借款人的資信調(diào)查，低估房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)。所以，在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨

脹的過程中，銀行信貸資金會(huì)大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)信貸規(guī)模的不斷擴(kuò)張，實(shí)

際.上只是滿足了以投機(jī)為目的虛擬需求，這又會(huì)進(jìn)一步助長房地產(chǎn)泡沫。然而，在這

個(gè)過程中房地產(chǎn)的抵押價(jià)值會(huì)大大超過它的實(shí)際價(jià)值，將給整個(gè)金融系統(tǒng)帶來巨大的

風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)信貸之間有著密切的關(guān)系，可以說房地產(chǎn)投資的過

熱（包括投機(jī)）促使房地產(chǎn)信貸擴(kuò)大規(guī)模，而房地產(chǎn)信貸的不斷擴(kuò)張?jiān)谝欢ǔ潭壬?又

成了房地產(chǎn)泡沫的“幫兇

4、我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程及存在的問題

我國的房地產(chǎn)金融是伴隨著住房制度改革和房地產(chǎn)市場的發(fā)展而發(fā)展的，其中又

以住房金融的發(fā)展為代表。有幾個(gè)重要的時(shí)間點(diǎn)，一是1987年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，先后

在煙臺(tái)和蚌埠建立了兩家股份制的住房儲(chǔ)蓄銀行，直接服務(wù)于房改，專門辦理與房改

配套的政策性金融業(yè)務(wù)，并實(shí)行政策性低利率制度。二是1988年國務(wù)院頒布了《全

國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，各大國有商業(yè)銀行相繼成立了房地

產(chǎn)信貸部，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)隨著逐步發(fā)展起來。三是1991年由.卜.海率先實(shí)行了住房

公積金制度，1992年5月，建行上海市分行受上海市公積金管理中心委托發(fā)放了第一

筆個(gè)人住房公積金貸款，由此公積金制度在全國開始推廣，為我國房改的順利實(shí)施和

支持城鎮(zhèn)職工住房消費(fèi)發(fā)揮了重要的作用。四是從1993年開始，各大商業(yè)銀行先后

開辦個(gè)人住房商業(yè)性貸款以及公積金與商業(yè)性相結(jié)合的住房組合貸款業(yè)務(wù)。五是1997

年4月3（）日中國人民銀行頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，進(jìn)一步推動(dòng)了

商業(yè)性住房金融體系的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)金融存在的司題主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)業(yè)資金來源較為單一，高度

依賴于銀行貸款：風(fēng)險(xiǎn)集中，宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)業(yè)影響大。二是房地產(chǎn)金融體系

不完善，直接融資比例很小，不適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5、全球有代表性的房地產(chǎn)金融發(fā)展模式

介紹以住房抵押貸款資產(chǎn)證券化為主的美國模式、以住房銀行儲(chǔ)蓄為特色的德國

模式和以住房公積金制度聞名的新加坡模式。這三種模式都可以給我國的房地產(chǎn)金融

發(fā)展提供經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)和借鑒。

美國目前是房地產(chǎn)金融市場最發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品種類最豐富、房地產(chǎn)金

融制度和體系最為健全的一個(gè)國家。其房地產(chǎn)金融市場的特征是：第一，形成了以一

級市場和二級市場為架構(gòu)的專'亞制度體系；第二，具有相對完善的制度體系；第三，

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化趨勢；第四，抵押貸款證券化是其最突出的特色。

德國的房地產(chǎn)金融發(fā)展模式最大的特點(diǎn)是儲(chǔ)蓄和貸款相結(jié)合。其房地產(chǎn)金融系統(tǒng)

是將存款系統(tǒng)、抵押銀行系統(tǒng)和配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)三者結(jié)合在一起發(fā)揮作用。其房地產(chǎn)金

融市場的特征是：第一，德國的存款抵押銀行和配貸儲(chǔ)蓄系統(tǒng)；第二，儲(chǔ)蓄和貸款相

結(jié)是其最大特色；第三，同樣具有抵押貸款的證券化。

新加坡的房地產(chǎn)金融發(fā)展模式的核心是中央公積金制度，其房地產(chǎn)金融市場的特

征是：第一，新加坡建立了以強(qiáng)制儲(chǔ)蓄為特征的社會(huì)福利基金，也是基金類型的房地

產(chǎn)金融發(fā)展模式的典型代表；第二，新加坡政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)信托基金。

（三）思考與實(shí)踐

如何理解房地產(chǎn)泡沫的形成？

房地產(chǎn)泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平相對于其理論價(jià)格

的非平穩(wěn)性上漲。房地產(chǎn)作為實(shí)物資產(chǎn)，為什么會(huì)產(chǎn)生泡沫？最根本的原因是土地的

有限性和稀缺性，而最大的誘因是過度的投機(jī)需求。但是由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，投機(jī)

需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持，囚此，金融機(jī)構(gòu)的過度放貸也是泡沫形

成的重要因素。金融機(jī)構(gòu)的放貸行為也是在利潤的驅(qū)動(dòng)下進(jìn)行的。要注意房地產(chǎn)泡沫

與房地產(chǎn)過熱的區(qū)別。房地產(chǎn)過熱主要指的是房地產(chǎn)的過度開發(fā)，反映了市場的供求

關(guān)系，是由于房地產(chǎn)開發(fā)商對市場需求預(yù)測發(fā)生了偏差，同時(shí)開發(fā)資金比較容易得到

而產(chǎn)生的。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象，反映了房地產(chǎn)市場價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之間的關(guān)

系，房地產(chǎn)泡沫是隨著過度投機(jī)以及資金大量流入房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的。房地產(chǎn)過熱與

房地產(chǎn)泡沫也存在著一定的聯(lián)系。一般來說，房地產(chǎn)市場存在一定量的房地產(chǎn)投機(jī)，

可以促進(jìn)市場繁榮，但是如果房地產(chǎn)投機(jī)越來越多，房地產(chǎn)價(jià)格越來越高，新增房地

產(chǎn)被投機(jī)者一搶而空，那么開發(fā)商預(yù)期價(jià)格會(huì)繼續(xù)升高而加大開發(fā)投資力度，過度開

發(fā)就會(huì)隨之而來。所以，當(dāng)投機(jī)性行為沒有得到有效抑制時(shí)，不僅開發(fā)商做出非理性

預(yù)期的可能性較大，而且投磯性行為也會(huì)許速蔓延，房地產(chǎn)泡沫極易產(chǎn)生，過度開發(fā)

也會(huì)出現(xiàn)。

這里既要結(jié)合國際上.已經(jīng)發(fā)生過的重大事件，如借鑒R本房地產(chǎn)泡沫和“失去的

十年”、美國次貸危機(jī)等“他山之石”，也要結(jié)合中國當(dāng)今的國情，比如結(jié)合房地產(chǎn)市

場投機(jī)和高房價(jià)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流動(dòng)、科技研發(fā)、要素配置等領(lǐng)域的扭曲（均有學(xué)

術(shù)研究的文獻(xiàn)支撐），向?qū)W生講解十九大為什么會(huì)提出“房子是用來住的，不是用來

炒的”的戰(zhàn)略要求。

（四）教學(xué)方法與手段

課堂講授和多媒體教學(xué)，其中課堂講授以幻燈片（PPT）方式進(jìn)行，而多媒體以

播放短視頻形式進(jìn)行。短視頻建議播放日本90年代房地產(chǎn)泡沫破滅和次貸危機(jī)等內(nèi)

容。

第二章房地產(chǎn)抵押貸款

（一）目的與要求

1.讓學(xué)生熟悉和掌握貨幣時(shí)間價(jià)值等作為金融學(xué)和投資學(xué)基礎(chǔ)知識，以及PMT、

PV、FV等相關(guān)EXCEL函數(shù)的操作。

2.讓學(xué)生理解房地產(chǎn)抵押貸款的基本概念和分類、房地產(chǎn)抵押貸款的特點(diǎn)和作用

以及房地產(chǎn)抵押貸款運(yùn)行中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，理解房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)的含義，了解

我國房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀。

（二）教學(xué)內(nèi)容

1、房地產(chǎn)抵押貸款的涵義及分類

房地產(chǎn)抵押貸款，是指以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申

請的長期貸款，并承諾以年金形式定期償付貸款本息。當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)

取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補(bǔ)償。房地產(chǎn)抵

押貸款實(shí)際上是用房地產(chǎn)做還款的擔(dān)保，從金融機(jī)構(gòu)來說是一種最大程度保障貸款安

全的選擇。房地產(chǎn)抵押貸款的分類可以依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，按貸款對象，可以將抵押貸

款分為企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途，可以將抵押

貸款劃分為房屋開發(fā)抵押貸款、土地開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款和其他用途的房地

產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定方式可以將房地產(chǎn)抵押貸款劃分為固定利率抵押貸款和

可調(diào)利率抵押貸款。

2、房地產(chǎn)抵押貸款的特點(diǎn)

房地產(chǎn)抵押貸款與其它種類貸款相比，有以下明顯的特點(diǎn)，（一）借貸雙方信貸

關(guān)系的建立以抵押為前提。由于房地產(chǎn)貸款往往數(shù)額巨大，期限較長，不可能以常規(guī)

的信用貸款和擔(dān)保貸款的方式操作，銀行為降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，要求借款人以房地產(chǎn)抵

押作為借款的前提，當(dāng)借款人不能償還貸款時(shí)，被抵押的房產(chǎn)就可以拍賣用以抵償債

務(wù)。（二）抵押關(guān)系的建立目的是融資。在房地產(chǎn)抵押貸款的借貸關(guān)系存續(xù)期內(nèi)，盡

管貸款人擁有房地產(chǎn)的抵押權(quán)，但是并不占有房地產(chǎn)，借款人仍然可以使用和占有房

地產(chǎn)，只是當(dāng)借款人違約，無法清償債務(wù)時(shí)，貸款人才能行使抵押權(quán)。因此，抵押關(guān)

系的建立是一種手段而不是目的，根本目的是融資。（三）房地產(chǎn)抵押貸款具有現(xiàn)實(shí)

的責(zé)任擔(dān)保特點(diǎn)。借款方在獲得房地產(chǎn)抵押貸款的同時(shí)，必須實(shí)實(shí)在在地將房地產(chǎn)進(jìn)

行抵押，這是已經(jīng)發(fā)生的現(xiàn)實(shí)行為。一旦發(fā)生違約行為，貸款人作為抵押權(quán)人即可按

照法定程序?qū)嵤┓课菖馁u，從而使貸款在最大程度.1.減少損失。而一般的擔(dān)保貸款，

主要依據(jù)是第三方擔(dān)保人的信譽(yù)，其承擔(dān)的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在貸款償還時(shí)，這種擔(dān)保責(zé)

任有可能在違約真正發(fā)生時(shí)因?yàn)榉N種原因而無法履行，給貸款人造成損失。

3、房地產(chǎn)抵押貸款的作用

房地產(chǎn)抵押貸款的主要作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（一）通過抵押貸款可以增強(qiáng)

開發(fā)商的資金實(shí)力，發(fā)揮開發(fā)商自有資金的財(cái)務(wù)杠桿功能。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以以擬開

發(fā)的地塊作為抵押物，取得開發(fā)建設(shè)貸款；也可以將已開發(fā)的地塊連同地上的待建房

屋一并抵押給銀行取得資金。房地產(chǎn)抵押增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)貸款的信用度，

同時(shí)也增加了開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有利于開發(fā)商作出合理的籌資決策和投資決策。

（二）增強(qiáng)工薪階層的購房能力，促進(jìn)住房自有化和房地產(chǎn)消費(fèi)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)

抵押貸款可以使得購房人以所購住房作為抵押物獲得大部分的購房資金，同時(shí)又不影

響其居住和使用，所以可以有效地提高工薪階層的購房能力，滿足其居住需求。（三）

發(fā)揮儲(chǔ)蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費(fèi)行為，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展。住房抵押貸款可以幫助居

民實(shí)現(xiàn)跨時(shí)期消費(fèi)，不論是先購房后通過儲(chǔ)蓄來還款，還是先參加住房儲(chǔ)蓄一定時(shí)間

后再申請貸款買房，都可以吸引部分消費(fèi)性資金轉(zhuǎn)向住房消費(fèi)，從而可以大大節(jié)約儲(chǔ)

蓄時(shí)間，提高居民現(xiàn)實(shí)的購買力。（四）確保銀行貸款的安全，保障銀行貸款效益，

促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展。房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放中，借貸雙方實(shí)際上涉及到借款合同

和抵押合同兩個(gè)合同的簽訂，這就從法律上明確了各項(xiàng)信貸條件和作為抵押人和抵押

權(quán)人的借貸雙方的權(quán)利和義務(wù)，不僅保證了貸款的本息償還，而且也保證了銀行在違

約時(shí)可以依法對抵押房地產(chǎn)的進(jìn)行處分，在最大程度上確保貸款的安全。

4、房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定、簽訂書面抵押合同、辦理

抵押登記、抵押貸款的償付、抵押房地產(chǎn)的處分。房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定主要指的是明

確借款人提供的房地產(chǎn)是否符合抵押權(quán)設(shè)定的要求；在房地產(chǎn)抵押登記之前，須首先

簽訂房地產(chǎn)抵押合同。抵押合同必須按照有關(guān)要求詳細(xì)訂立相關(guān)條款，同時(shí)須辦理抵

押合同的公證手續(xù)：抵押登記手續(xù)由當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)辦理，經(jīng)過抵押

登記，辦理他項(xiàng)權(quán)證之后，房地產(chǎn)抵押合同才生效。這一環(huán)節(jié)旨在保證房地產(chǎn)抵押權(quán)

的合法性、合理性；不論是固定利率抵押貸款還是可調(diào)利率抵押貸款，一般都是以年

金形式定期償付，即等額本息償還。當(dāng)貸款清償完畢后，借貸雙方的借貸關(guān)系解除，

同時(shí)抵押關(guān)系也解除，借款人可以到登記部門申請撤銷抵押。抵押房地產(chǎn)的處分指的

是在法律規(guī)定的條件具備時(shí)，即一定的法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人可以依據(jù)法律規(guī)定

的程序?qū)⒌盅悍康禺a(chǎn)變賣、拍賣，以所得價(jià)款償還所欠債務(wù)。

5、房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)

初級抵押市場和二級抵押市場組成一個(gè)有序的開放式市場體系，稱之為房地產(chǎn)抵

押貸款市場結(jié)構(gòu)。初級抵押貸款市場是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為買房和建房單位或個(gè)人提供

貸款的市場。初級市場主要是通過金融機(jī)構(gòu)解決購房者和建房者的資金融通問題。二

級抵押貸款市場是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買賣以

房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場。主要解決的是金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)變現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問題

以及利用資本市場吸引社會(huì)資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的問題。

6、貨幣的時(shí)間價(jià)值

從“今天的一塊錢是否等于明天的一塊錢？”這個(gè)經(jīng)典的金融學(xué)問題引入貨幣的

時(shí)間價(jià)值，并向?qū)W生介紹單利和復(fù)利的概念。貨幣的時(shí)間價(jià)值是假定1元人民幣現(xiàn)在

的價(jià)值要高于未來的價(jià)值，因?yàn)楝F(xiàn)在收到的這1元人民幣在到將來收到人民幣之前是

可以獲取利息的。在本金一定的情況下，復(fù)利能收獲多少和兩個(gè)因素有關(guān)，一個(gè)是年

利率，一個(gè)是時(shí)間。根據(jù)復(fù)利的思維，我們應(yīng)該特別珍視貨幣的時(shí)間價(jià)值（TimeValue

ofMoney）o今天的1元錢不等于（或大于）明天的1元錢，意味著：在不同時(shí)間點(diǎn)上

發(fā)生的現(xiàn)金流，不能夠直接相加減。接著通過對“已知現(xiàn)值求終值”、“已知終值求現(xiàn)

值”、“已知年金求現(xiàn)值”、“已知年金求終值”和“已知現(xiàn)值求年金”五個(gè)算例的講解,

向?qū)W生介紹簡單時(shí)間價(jià)值問題中的五個(gè)變量：現(xiàn)值（PV）、終值（FV）、時(shí)期（N）、

利率（r）和年金（C）,以及這五個(gè)變量有關(guān)的六個(gè)重要公式。這六個(gè)基本公式構(gòu)成

了投資學(xué)和金融學(xué)的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)。

接著是在簡單時(shí)間價(jià)值句題的基礎(chǔ)上.介紹復(fù)雜時(shí)間價(jià)值問題，具體而言是“永續(xù)

年金”、“永續(xù)增長年金”和“增長年金”三個(gè)算例，并介紹三個(gè)重要公式來幫助學(xué)生

進(jìn)一步加強(qiáng)對貨幣時(shí)間價(jià)值的理解。最后是基于EXCEL函數(shù)的演示，通過諸如PV、

FV、PMT等內(nèi)嵌在EXCEL函數(shù)的現(xiàn)場演示，引導(dǎo)學(xué)生使用現(xiàn)代辦公軟件進(jìn)行實(shí)操”

算的動(dòng)手能力，同時(shí)也為后續(xù)課程的計(jì)算和操作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

（三）思考與實(shí)踐

如何理解房屋期權(quán)抵押？

在我國的實(shí)踐中，如果以抵押的標(biāo)的物來區(qū)分，具體可分為房地產(chǎn)抵押、在建工

程抵押和房屋期權(quán)抵押。其中房地產(chǎn)抵押中的抵押物是指已經(jīng)存在的房屋及該房屋占

用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。在建工程抵押中的在建工程是尚在建造中的房屋，是一個(gè)在

變化過程中的物，只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。房屋期權(quán)抵押是一

種特殊的抵押，但也是當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中非常常見的抵押類型，因?yàn)轭A(yù)售是當(dāng)前房地產(chǎn)銷售

的慣用方式，購房人貸款買房必然牽涉到用什么做抵押物的問題。按我國《民法通則》

規(guī)定“債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物”，即抵押物除了不動(dòng)產(chǎn)以

外，還可以是動(dòng)產(chǎn)或某些權(quán)利?！稉?dān)保法》公布以后，已將動(dòng)產(chǎn)抵押和權(quán)利抵押稱為

質(zhì)押?！稉?dān)保法》規(guī)定了一些可以質(zhì)押的權(quán)利，對房屋期權(quán)雖未作明確規(guī)定，但在可

以抵押的財(cái)產(chǎn)中列入了“依法可以抵押的丈他財(cái)產(chǎn)”。房屋期權(quán)是一種債權(quán)，在一些

地方性的立法中，這種期權(quán)已可以進(jìn)行預(yù)告登記、也可以進(jìn)行抵押。我國的《城市房

地產(chǎn)抵押管理辦法》將房屋期權(quán)抵押規(guī)定為預(yù)購商品房貸款抵押，這種抵押顯然還不

是房地產(chǎn)抵押。由于期權(quán)抵珅涉及到許多購房者的切身利益，建設(shè)部規(guī)定，預(yù)購商品

房貸款抵押在登記時(shí)，由登汜機(jī)關(guān)在抵押合同上作記載，待房屋竣工以后，再由當(dāng)事

人重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。這種“記載”還不是嚴(yán)格意義上的權(quán)屬登記。房屋期權(quán)

抵押究竟屬于權(quán)利質(zhì)押還是抵押，尚可商榷，但是作為合法的債的擔(dān)保則是亳無疑義

的。各地在實(shí)際操作中，為保證抵押權(quán)人（銀行）和購房人的利益，往往要求開發(fā)商

對購房人提供階段性擔(dān)保。擔(dān)保期限從辦理期房抵押開始到辦理了房屋所有權(quán)證為

止。

（四）教學(xué)方法與手段

課堂講授，其中課堂內(nèi)容講授以幻燈片（PPT）方式進(jìn)行，而關(guān)于貨幣時(shí)間價(jià)值

的講授則以幻燈片結(jié)合EXCEL現(xiàn)場操作進(jìn)行。其中EXCEL方面要提前準(zhǔn)備好相關(guān)

的算例，通過現(xiàn)場操作，讓學(xué)生熟悉EXCEL函數(shù)中每個(gè)元素的定義，并能準(zhǔn)確填寫

恰當(dāng)?shù)臄?shù)值，確保計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

第三章固定利率抵捏貸款

（一）目的與要求

1.比較全面地介紹固定利率抵押貸款的原理、傳統(tǒng)的固定利率抵押貸款形式和創(chuàng)

新的形式，并對抵押貸款融資作了深入的分析。幫助學(xué)生理解影響抵押貸款利率的因

素，要掌握等額償還抵押貸款的每月償還額計(jì)算和貸款余額的計(jì)算，并了解固定利率

抵押貸款的創(chuàng)新方式。

2.對固定利率抵押貸款中兩種主要模式“等額本金”和“等額本息”的概念、優(yōu)

缺點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)比較，幫助學(xué)生對其月供、貸款清償、貸款余額的函數(shù)形式的差異和背

后的數(shù)學(xué)含義進(jìn)行認(rèn)識和掌握。

3.詳細(xì)介紹貸款費(fèi)用，通過貸款費(fèi)用引入“真實(shí)貸款成本”概念以及EXCEL中

RATE函數(shù)和IRR函數(shù)的介紹。在介紹“真實(shí)貸款成本”知識的基礎(chǔ)上，介紹提前清

償和提前還款的動(dòng)機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)、提前清償?shù)乃ソ咝?yīng)及其產(chǎn)生的原因。

4.住房抵押貸款融資方面有兩大教學(xué)R的，一個(gè)是通過增量借款成本方案的學(xué)

習(xí)，比較購買新房時(shí)面臨多種融資方案的優(yōu)劣，另一個(gè)是通過住房抵押貸款再融資方

案的學(xué)習(xí)，權(quán)衡是否要對已有的貸款進(jìn)行再融資。

（二）教學(xué)內(nèi)容

1、影響抵押貸款利率的因素及抵押貸款利率的決定

在市場經(jīng)濟(jì)體制下，利率是資金市場上資金價(jià)格的體現(xiàn)，市場利率主要是由資金

的供求關(guān)系決定的。房地產(chǎn)詆押貸款利率主要反映了抵押貸款的供求情況。抵押貸款

利率一方面取決于資金需求方（主要是房地產(chǎn)消費(fèi)者或投資者）為了在某一段時(shí)期內(nèi)

使用貸款人的資金所愿意支付的代價(jià)大小，另一方面也取決于資金供給方（主要是商

業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)）因?yàn)樵谝欢螘r(shí)間內(nèi)犧牲資金的使用權(quán)所要求得到的補(bǔ)償是多少。

抵押貸款作為商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的長期資產(chǎn)業(yè)務(wù)，利率的決定主要受到以下因素的

影響：①預(yù)期的真實(shí)利率。銀行的資金主要來自于各類存款（其中居民的儲(chǔ)蓄存款形

成比較穩(wěn)定的資金來源），銀行必須保證存款的安全并讓存款者得到大于零的真實(shí)利

率。因此，抵押貸款利率首先必須包括大于零的預(yù)期的真實(shí)利率。②預(yù)期的通貨膨

脹率。由于抵押貸款是長期貸款，通貨膨脹往往會(huì)引起貸款人的價(jià)值損失，因此，預(yù)

期的通貨膨脹率的大小也是影響固定利率抵押貸款利率的重要因素。③貸款風(fēng)險(xiǎn)。在

貸款期限內(nèi)，各種不確定性因素會(huì)引起貸款實(shí)際收益的不確定性，即存在貸款風(fēng)險(xiǎn)。

貸款人需有獲得相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，這種風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償就越高。抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

主要有違約風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、提前還款風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。因此，抵押貸款利率主要

由預(yù)期的真實(shí)利率!?、預(yù)期通貨膨脹率f和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償P來確定。較長時(shí)期的貸款利率

取決于未來n年內(nèi)由每年的真實(shí)利率、預(yù)期通貨膨脹率以及各種風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償決定的歷年

預(yù)期貸款利率，所以，預(yù)期貸款利率的確定相當(dāng)于求歷年利率的兒何平均數(shù)。

2、等額本息抵押貸款每月還款額的計(jì)算

等額本息的抵押貸款(ccnslanlpaymenlmortgage)是當(dāng)前最主要的固定利率抵押貸

款種類。由于利率在貸款期間內(nèi)固定不變，貸款的每月償還額也是固定不變的。根據(jù)

期末年金現(xiàn)值原理，每月付款額的計(jì)算公式為：

%

Mp=Px----------m---------，其中：Mp為每月付款額，M為抵押常數(shù)，P為貸款總額,

12

n為貸款年限，Rn為年利率。

等額本息抵押貸款的每月還款額由利息和本金兩部分組成。在貸款初始階段，由

于貸款息額大，每月付款額的絕大部分是用于清償利息，本金部分償還很少。隨著還

款時(shí)間的增加，每月還款額中用于清償利息的部分在減少，而償還本金的部分在增大。

3、貸款余額的計(jì)算

貸款余額的就是在貸款償還期中的某個(gè)時(shí)點(diǎn)上，還款人尚未清償?shù)谋窘?。在房?/p>

產(chǎn)投融資活動(dòng)中，貸款余額是常用到的一個(gè)變量，比如貸款購房者出售該房產(chǎn)時(shí)、貸

款人需要變更借款期限時(shí)或者是需要提前還款時(shí)、借款人需要再融資時(shí)等等。

計(jì)算貸款余額可以用現(xiàn)值法，也可以用終值法。最常用的是現(xiàn)值法，公式為：

MB=Mpx--------/-------，其理論基礎(chǔ)在于若貸款已經(jīng)清償t年，那么在剩余年限

~12

(n-l)年中所償付的(n-t)X12次款項(xiàng)的現(xiàn)值就是t年時(shí)刻的貸款余額。終值法的公式是:

（已還款年數(shù)的年金終幽素］

_\一貸款年數(shù)的年金終值琳）

4、分級付款抵押貸款

當(dāng)經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，金融機(jī)構(gòu)將會(huì)作出相應(yīng)的反映。分級付款抵押貸款

產(chǎn)生的背景即為通貨膨脹環(huán)境。在通貨膨脹時(shí)期，固定利率抵押貸款的每月付款額是

貶值的，債權(quán)人的利益是受損的，但是如果貸款人充分考慮到通漲的程度，提高名義

利率，那么又會(huì)加大借款人的還款壓力。因此，可以根據(jù)在發(fā)生通貨膨脹時(shí)，人們收

入水平和抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)格都將隨之提高的事實(shí)，適當(dāng)降低貸款初期的每月付款

額，然后根據(jù)預(yù)先設(shè)置的比率逐年提高，若干年之后再轉(zhuǎn)化為等額本息償還的“標(biāo)準(zhǔn)”

抵押貸款。

5、住房抵押貸款的費(fèi)用和真實(shí)貸款成本

房地產(chǎn)抵押貸款的費(fèi)用主要是指包括住房、建筑和土地開發(fā)貸款在內(nèi)的許多類型

的房地產(chǎn)融資都要承擔(dān)的貸款簽約相關(guān)費(fèi)用。大致可以分為3類：一、法定費(fèi)用是指

與產(chǎn)權(quán)交易、記載相關(guān)的法定付費(fèi)，是借款人為政府機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)而支付的，并不

影響借款成本，主要包括注冊費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)。二、對第三方的支付費(fèi)用主要是指對

于來自第三方的服務(wù)（如法律費(fèi)用、房地產(chǎn)估值、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)）支付的費(fèi)用，這些支付

不構(gòu)成貸款人的額外收入，一般也與籌資無關(guān)。三、附加籌資費(fèi)，又分為貸款費(fèi)用和

貸款折扣費(fèi)用等。因?yàn)榇嬖诘盅嘿J款的費(fèi)用，所以貸款合同上的名義利率和借款人實(shí)

際承擔(dān)的真實(shí)利率并不相同，

真實(shí)貸款成本（EffectiveBorrowingCost,簡稱EBC）是指當(dāng)房地產(chǎn)抵押貸款存

在融資成本時(shí)，實(shí)際我們收到的貸款的本金將會(huì)減少，但還款的時(shí)候仍需要按照合同

貸款的金額進(jìn)行償付，從而存在真實(shí)貸款的成本。這里可以與學(xué)生討論“花唄”“白

條”等大學(xué)生常見的融資工具，并運(yùn)用介紹的知識來分析“花唄”等的融資工具的真

實(shí)利率，同時(shí)借助朱德的扁擔(dān)、農(nóng)民工在東莞圖書館留言等案例，引導(dǎo)學(xué)生認(rèn)識到自

己的“尊嚴(yán)”、“面子”不是靠奢侈品去定義的，而是靠自己的品德和能力，從而樹立

健康的消費(fèi)觀，避免過度消費(fèi)和超前消費(fèi)。

6、住房抵押貸款融資分析

這是從借款人的角度對住房貸款做融資分析。利用邊際成本對貸款做分析可以幫

助借款人合理選擇貸款的額發(fā)、期限以及償還方式等。貸款的邊際成本是指借款人為

多貸一個(gè)單位的資金（如一萬元）而支付的利息成本。金融機(jī)構(gòu)提供的住房貸款品種

可能有多種，邊際成本的大小與借款人是否提前還款、貸款的期限長短、是否考慮貸

款費(fèi)率等都有關(guān)系。教材中對此已通過案例說明。當(dāng)市場利率下降時(shí)，借款人為減少

利息支出，往往會(huì)選擇再融資。但是辦理抵押貸款的再融資時(shí)是有成本的，因此必須

要考慮至少以下三種因素之間的基本關(guān)系：（I）原有貸款條款；（2）新貸款條款；（3）

還清原有貸款以及獲得新貸款所發(fā)生的所有費(fèi)用，包括原有貸款進(jìn)行提前還款的違約

金或申請新貸款的初始費(fèi)用及手續(xù)費(fèi)。實(shí)際上就是要考慮投入了一定的再融資成本后

所得到的每月利息節(jié)省額，在未來的還款期限內(nèi)能給借款人帶來什么樣的回報(bào)?？梢?/p>

用內(nèi)部收益率加以描述，如果借款人在同等風(fēng)險(xiǎn)水平下不能找到大于該內(nèi)部收益率的

投資機(jī)會(huì)，則可以選擇再融資“如果再融資的成本也通過貸款解決，則可以根據(jù)實(shí)際

的利息成本大小來決定是否選擇再融資。

（三）思考與實(shí)踐

1、等額本金付款抵押貸款與等額本息付款的抵押貸款的比較

等額本金償還的抵押貸款方式，是將貸款本金總額在還款期內(nèi)按月均攤，同時(shí)支

付當(dāng)月的利息，這樣，每月還款額有兩部分組成，一部分是應(yīng)清償?shù)牡阮~本金，即貸

款總額：（貸款年限X12）,一部分是當(dāng)月應(yīng)付利息，為當(dāng)月貸款余額x月利率。等額本

金付款方式中，每月貸款本金以同樣的數(shù)額減少，使得當(dāng)月貸款余額也以同樣的速度

減少，因此每月應(yīng)支付的利息也逐月降低。等額本息償還的抵押貸款最大特點(diǎn)是每月

還款額相同，根據(jù)期末年金現(xiàn)值原理，在貸款期內(nèi)的所有還款額的現(xiàn)值之和就是貸款

Rn

本金。所以，每月還款額Mp=Px------3----。在每月還款額中即包括當(dāng)月應(yīng)還

的本金，也包括當(dāng)月應(yīng)付的利息。隨著每次還款，每月還款額中的本金部分和利息部

分是不斷變化的，而兩者之和即每月付款額是恒定不變的。在貸款初始階段，由于貸

款總額很大，因而在每月付款額中，絕大部分是用于支付利息，本金償還量很少。隨

著償還次數(shù)的增多，每月付款額中的利息比重越來越低，本金比重越來越大。

例如，同為本金10萬元、期限30年、利率為12%的固定利率抵押貸款，采用等

額本息償還法，運(yùn)用公式計(jì)算，每月償還額為1028.627E,其中1000元為利息，28.62

元為本金；若采用等額本金償還法，第一個(gè)月的利息為10(X)元，本金償還額是固定

的277.78元，所以第一個(gè)月的還款額為1277.78元，并且以后的每月付款額以2.78

元遞減。與等額本息償還相比，等本償還方式的初期還款額較高。如果不考慮借款人

自有資金的機(jī)會(huì)成本，借款人采用等本還款方式可以減少抵押貸款的總利息支出。

2、在分級付款抵押貸款中，為什么會(huì)出現(xiàn)“負(fù)分期”還款現(xiàn)象？

負(fù)分期付款的現(xiàn)象是指當(dāng)?shù)盅嘿J款的每月還款額不足以支付當(dāng)月貸款利息時(shí)，未

被清償?shù)睦⒕妥詣?dòng)增加到貸款本金中，這樣隨著付款次數(shù)的增加，貸款本金就會(huì)逐

月增加，形成負(fù)分期付款現(xiàn)象v在分級付款的抵押貸款中，因?yàn)榉旨壠陂g的每月付款

額較低，不足以支付當(dāng)月的利息，會(huì)形成負(fù)分期付款現(xiàn)象。如1()萬元，利率12%,

期限30年的抵押貸款，按正常的等額本息償還方式每月付款額是1028.62元，而按

5年分級、每年每月付款額遞增7.5%的付款方式，第I年每月付款額降低到791.38

元，這樣，原本第一個(gè)月1000元的應(yīng)付利息中就有208.62元(100000x1%—791.38)

無法支付，所以第一個(gè)月末的貸款余額就增加了208.62元，為100208.62元。在5

年分級付款之后，貸款余額將增加到107870.77元。

應(yīng)該注意的是，在負(fù)分期付款引起貸款余額增加的同時(shí);由于通貨膨脹的原因，

抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值通常也將有可能以較快的速度增加，因此，在這種情況下，貸

款人仍然享有較大的“安全邊界(marginofsafety)”，即抵押房地產(chǎn)市場價(jià)值通常將大

于貸款余額。即使發(fā)生違約，通過處置抵押房地產(chǎn)，仍然能夠收回相應(yīng)的貸款余額。

但是，與前面講到的本金等額還款(CAM)和等額本息(CPM)方式相比，分級付款的安

全邊界的確要小得多。這就意味著，分級付款方式存在著更大的貸款風(fēng)險(xiǎn)，它要求貸

款人更加密切注意未來房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)和借款人的未來收入。譬如，第5年底，如

果借款人決定出售其抵押住宅。因?yàn)樵诮杩畹?年內(nèi)，貸款人獲得的每月付款額基本

上都低于應(yīng)付的利息，所以，這就要求借款人實(shí)現(xiàn)的售房收入必須足以清償比原始貸

款本金更大的貸款余額。所以說，分級付款的貸款人比等額本息的貸款人要更關(guān)心房

地產(chǎn)市場的走勢。

（四）教學(xué)方法與手段

課堂講授和多媒體教學(xué)，其中課堂內(nèi)容講授以幻燈片（PPT）方式進(jìn)行，而關(guān)于

貨幣時(shí)間價(jià)值的講授則以幻燈片結(jié)合EXCEL現(xiàn)場操作進(jìn)行。其中EXCEL方面要提

前準(zhǔn)備好相關(guān)的算例，通過現(xiàn)場操作，讓學(xué)生熟悉EXCEL函數(shù)中每個(gè)元素的定義，

并能準(zhǔn)確填寫恰當(dāng)?shù)臄?shù)值，確保計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。多媒體教學(xué)以播放短視頻為主。

短視頻建議在真實(shí)貸款成本環(huán)節(jié)播放“花唄、銀行信用卡的真實(shí)利率”，引導(dǎo)學(xué)生樹

立正確的消費(fèi)觀，避免超前消費(fèi)和過度消費(fèi)。

第四章可調(diào)利率抵拒貸款

（一）目的與要求

1.在教學(xué)中要掌握的重點(diǎn)內(nèi)容是提出可調(diào)利率貸款的必要性、可調(diào)利率抵押貸款

在各種條件下的付款機(jī)制，此外對根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款、分享增值抵押貸款

應(yīng)有所了解。

2.對具有中國特色的可變利率抵押貸款的模式進(jìn)行介紹，涉及貸款市場報(bào)價(jià)利率

（LoanPrimeRate）的歷史沿革、目的和特征、對住房抵押貸款市場的影響等內(nèi)容。

（二）教學(xué)內(nèi)容

1、可調(diào)利率抵押貸款的提出

根據(jù)第三章對固定利率抵押貸款的學(xué)習(xí)可以知道，不管是CAM、CPM,還是GPM,

主要是從借款人的角度考慮通過付款模式的變化使更多的家庭能夠使用抵押貸款購

房，并能夠抵消通貨膨脹所產(chǎn)生的“傾斜效應(yīng)”問題。可調(diào)利率抵押貸款的提出主要

是從貸款人角度考慮問題。因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)的固定利率抵押貸款中，即使采取不同的付款

模式，實(shí)際.上仍然存在一個(gè)潛在的矛盾.，即抵押貸款利率是長期固定不變的，而市場

利率由于爻到各種因素的影響并不是固定不變的。我們知道金融機(jī)構(gòu)的貸款利率由預(yù)

期的真實(shí)利率、預(yù)期通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償三部分組成，貸款人對通貨膨脹率的估計(jì)

是否較為準(zhǔn)確直接影響到貸款利率的確定，事實(shí)上這種預(yù)測帶有很大的不確定性，如

果實(shí)際的通貨膨脹率大于預(yù)測的通貨膨脹率，則固定利率抵押貸款必然存在損失。因

此，未來不確定的通貨膨脹率是固定利率抵押貸款面臨的一個(gè)主要問題。從抵押貸款

機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營來看，詆押貸款屬于長期資產(chǎn)業(yè)務(wù)，而資金主要來源于相對短期

的存款，只有存款利率比較穩(wěn)定時(shí).，貸款機(jī)構(gòu)才能保證一定利差水平。但是存款利率

會(huì)隨著市場利率的變動(dòng)而變動(dòng)，而且，金融機(jī)構(gòu)為能留住儲(chǔ)戶的存款往往要支付更高

的存款利率，所以，抵押貸款的固定利率與貸款機(jī)構(gòu)變動(dòng)的資金成本之間也存在著矛

盾。由此可見，對于固定利率抵押貸款，當(dāng)市場利率上升時(shí)，貸款人有損失；當(dāng)市場

利率下降時(shí)，由于借款人傾向于提前付款，也會(huì)使貸款人面臨提前還款風(fēng)險(xiǎn)。因此，

貸款機(jī)構(gòu)必須要研究新的抵押貸款方式，以便將抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)向借款人轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然，在設(shè)計(jì)新的抵押貸款方式時(shí)必須注意兩方面問題，一是借款人對新抵押工具的

接受性，二是抵押工具在利率和付款方面的可變性。

2,可調(diào)利率抵押貸款的概念和主要變量

可調(diào)利率抵押貸款是指定期地根據(jù)某種市場利率指數(shù)對貸款利率進(jìn)行調(diào)整的抵

押貸款方式。這里的利率指數(shù)是調(diào)整利率時(shí)的參照標(biāo)準(zhǔn)。在美國，可調(diào)利率抵押貸款

的利率指數(shù)有一年、三年和十年期國庫券利率、普通住房貸款的全國平均合同利率、

聯(lián)邦保險(xiǎn)的儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的全國資金成本的中位數(shù)等。這些指數(shù)必須是借款人也能了解掌

握的。在可調(diào)利率抵押貸款中，有許多重要的變量，除了利率指數(shù)外，還包括可調(diào)利

率抵押貸款的初始利率、付款額調(diào)整的周期、利率邊際、綜合利率、利率波動(dòng)上限和

下限、還款額波動(dòng)幅度、負(fù)分期付款等。在固定利率抵押貸款中，貸款人承擔(dān)全部的

利率風(fēng)險(xiǎn)；在可調(diào)利率抵押貸款中，根據(jù)所選擇的利率指數(shù)的特點(diǎn)和利率調(diào)整的頻率,

部分利率風(fēng)險(xiǎn)將向借款人轉(zhuǎn)移。

3、可調(diào)利率抵押貸款的付款機(jī)制

可調(diào)利率抵押貸款的付款方式主要有三種類型，最簡單一種方式是對每月付款額

和利率的變化均無限制（ARMDo在這種情況下，每月付款額隨著調(diào)整后的新利率

而變化。因此只要根據(jù)調(diào)整期的貸款余額和新的利率”算出新的每月付款額即可。第

二種方式是根據(jù)新的利率計(jì)竟調(diào)整每月付款額時(shí)對每月付款額的增幅設(shè)置上限。這種

方式主要是為了避免當(dāng)利率調(diào)整幅度過大，引起每月付款額的變幅過于劇烈，而使得

普通借款人難以承受所造成的違約（ARMH）。由于對可調(diào)利率抵押貸款的每月付款

額的增幅設(shè)置了一定的上限，會(huì)因?yàn)闊o法支付當(dāng)月應(yīng)付利息而造成負(fù)分期付款。第三

種方式是設(shè)置利率上限。即貸款合同約定，無論市場利率如何變化，貸款利率的調(diào)整

幅度有上限，當(dāng)綜合利率超過利率增幅的上限時(shí)，每月付款額將根據(jù)上限計(jì)算，這種

情況不存在負(fù)分期付款（ARMIII）。相比三種付款機(jī)制，ARMI對于借款人來說過多

地承擔(dān)了利率風(fēng)險(xiǎn)，也容易造成違約。所以ARMI的初始利率較低。ARMII雖然考

慮了借款人的承受能力問題，但有負(fù)分期付款，相應(yīng)地貸款人承擔(dān)了更大的風(fēng)險(xiǎn)，所

以相應(yīng)的初始利率比ARMI高。在ARMHI中，設(shè)置利率上限，使得貸款人損失了

超過一部分利息，承擔(dān)了更大的利率風(fēng)險(xiǎn)，因此貸款的初始利率更高。根據(jù)三種付款

機(jī)制中，貸款人和借款人的風(fēng)險(xiǎn)分割狀況，可調(diào)利率抵押貸款A(yù)RMIH的內(nèi)部收益率

最高，ARMI的內(nèi)部收益率最低，ARMH介于二者之間。與可調(diào)利率抵押貸款相比,

固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)幾乎完仝由貸款人承擔(dān)，所以貸款收益率最大°

4、根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款和分享增值抵押貸款

根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款是在通貨膨脹環(huán)境下，為了向借款人轉(zhuǎn)移部分利率

風(fēng)險(xiǎn)而設(shè)計(jì)的。其基本思路是將抵押貸款余額作為一種“特殊的商品”，用每年公布

的反映通貨膨脹程度的某種價(jià)格指數(shù)對貸款余額加以校正，再計(jì)算每月付款額的抵押

貸款方式。分享增值抵押貸款的設(shè)計(jì)目的也是為了應(yīng)付不確定的通貨膨脹問題。但是

思路與根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款有所不同，根據(jù)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的抵押貸款是根據(jù)

物價(jià)指數(shù)對貸款余額定期進(jìn)行校正，而在分享增值抵押貸款中，貸款人通過獲得抵押

房地產(chǎn)一定比例的增值達(dá)到減少損失的目的，因?yàn)樵诎l(fā)生通脹時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格也是

上漲的。這兩種抵押貸款都不是典型意義上的可調(diào)利率抵押貸款，因?yàn)椴]有直接對

貸款利率做調(diào)整，但是都通過其他方式在一定程度上考慮到通貨膨脹對傳統(tǒng)的固定利

率貸款收益的影響。

5、貸款市場報(bào)價(jià)利率LPR的改革

貸款市場報(bào)價(jià)利率（LoanPrimeRate）是由具有代表性的報(bào)價(jià)行，根據(jù)本行對最

優(yōu)質(zhì)客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的

方式報(bào)價(jià)，由中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算并公布的基礎(chǔ)性的貸款

參考利率，各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)主要參考LPR進(jìn)行貸款定價(jià)。

在2013年利率市場化以前，LPR是直接根據(jù)央行給定的央行基準(zhǔn)利率來決定的。

2013年5月24日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作

的意見》，《意見》要求穩(wěn)步推進(jìn)利率匯率市場化改革。逐步擴(kuò)大存貸款利率浮動(dòng)幅度,

建立健全市場基準(zhǔn)利率體系。央行基準(zhǔn)利率是人民銀行公布的商業(yè)銀行存款、貸款、

貼現(xiàn)等業(yè)務(wù)的指導(dǎo)性利率，各金融機(jī)構(gòu)的存款利率可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下浮10%,

貸款利率可以在基準(zhǔn)利率基潮上下浮20%o

2013年，我國開始推進(jìn)利率市場化改革，人民銀行宣布從M）月25R起建立LPR

集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制，改為±1綜合實(shí)力較強(qiáng)的10家商亞銀行自行報(bào)價(jià)，央行算取均

值，把這個(gè)值作為貸款基礎(chǔ)利率。為了平穩(wěn)過渡到新的報(bào)價(jià)方式，央行同意10家報(bào)

價(jià)行可以參考之前的基準(zhǔn)利率……然而，10家報(bào)價(jià)行并未根據(jù)市場實(shí)際情況來報(bào)價(jià)，

而是根據(jù)之前的央行基準(zhǔn)利率來報(bào)價(jià)。也就意味著，僅僅是換了一個(gè)報(bào)價(jià)人而已“在

此后相當(dāng)長的時(shí)間里，LPR與央行公布的基準(zhǔn)利率持平，利率并未市場化。

2019年8月17日，人民銀行發(fā)布改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制公告，在

報(bào)價(jià)原則、形成方式、期限品種、報(bào)價(jià)行、報(bào)價(jià)頻率和運(yùn)用要求等六個(gè)方面對LPR

進(jìn)行改革，同時(shí)將貸款基礎(chǔ)利率中文名更改為貸款市場報(bào)價(jià)利率，英文名LPR保持不

變。

過去現(xiàn)在

參考公開市場操作利率（如

定價(jià)機(jī)制參考基準(zhǔn)利率MLF利率）+各報(bào)價(jià)行的加

點(diǎn)

報(bào)價(jià)銀行數(shù)量1018家

LPR品種1年期LPR1年期LPR和5年期LPR

報(bào)價(jià)頻率每天每20天

央行［2019］第30號公告對存量房貸的客戶給出了兩個(gè)選擇，一個(gè)是轉(zhuǎn)為“LPR+

加點(diǎn)”浮動(dòng)利率，即將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成

（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；二是轉(zhuǎn)換為固定利率。而

且，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。這里可以布置課堂互動(dòng)作業(yè)，

要求學(xué)生們帶入到還房貸客戶的角色并對這個(gè)問題進(jìn)行分析，給出轉(zhuǎn)換為“LPR+加

點(diǎn)”還是“固定利率”的結(jié)論及理由。通過該課堂展示，不僅能讓學(xué)生更加生動(dòng)理解

我國LPR改革的背景，也能有助于學(xué)生結(jié)合疫情、貿(mào)易戰(zhàn)、逆全球化、RCEP等國

際國內(nèi)大事件，綜合運(yùn)用所學(xué)習(xí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識研判我國利率的長期走勢。

（三）思考與實(shí)踐

如何理解可調(diào)利率抵押貸款可以在一定程度上降低貸款人的利率風(fēng)險(xiǎn)？

抵押貸款利率的確定主要考慮三個(gè)因素，即真實(shí)利率、通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。真

實(shí)利率我們可以理解成在沒有通貨膨脹的情況下，資金雙方供求關(guān)系作用下的利率。

未來的通貨膨脹率總是源于一定的估測，而通貨膨脹率預(yù)測不可能與未來相當(dāng)長的還

款期內(nèi)發(fā)生的通貨膨脹的實(shí)際水平相同，所以，貸款人總有因通貨膨脹率預(yù)測有誤差

而導(dǎo)致收益損失的可能性“進(jìn)一步，未來較長時(shí)間內(nèi)資金市場供求狀況所決定的市場

利率實(shí)際上也是無法準(zhǔn)確預(yù)測的，所以利率風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。一般的固定利率抵押

貸款都允許借款人提前還款，當(dāng)市場利率下降幅度較大，借款人認(rèn)為提前還款更為合

算時(shí)，貸款人還將承擔(dān)相應(yīng)的利息損失。由此可見，由于固定利率抵押貸款的利率在

長期的貸款期限內(nèi)不能變動(dòng)，而外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)狀況卻是變化的，這些不確定

的因素就可能導(dǎo)致市場利率的變化，這樣就出現(xiàn)了貸款人無法以“不變應(yīng)萬變”的困

境。如果可以采取某種方式能夠讓抵押貸款的利率在一定程度上順應(yīng)市場利率的改變

而改變，就可以使固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)完全由貨款人承擔(dān)的狀況得到改觀。

通過借貸雙方協(xié)議調(diào)整利率的標(biāo)準(zhǔn)和原則，可以讓借款人適當(dāng)?shù)爻袚?dān)一些利率風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，既然借款人承擔(dān)了一定的利率風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)當(dāng)?shù)玫较鄳?yīng)的回報(bào)，所以，可調(diào)利率

抵押貸款的初始利率比固定利率抵押貸款利率要低?？烧{(diào)利率抵押貸款只是向借款人

部分地轉(zhuǎn)移了利率風(fēng)險(xiǎn)，不可能全部轉(zhuǎn)移，如果借款人承擔(dān)了絕大部分風(fēng)險(xiǎn)或全部風(fēng)

險(xiǎn)，那么可調(diào)利率抵押貸款內(nèi)市場接受度就會(huì)大大下降，這也不是銀行的初衷。此外,

貸款機(jī)構(gòu)在推出可調(diào)利率抵押貸款時(shí)也要考慮到利率調(diào)整給借款人帶來的還款額變

動(dòng)是否在其承受范圍內(nèi)。如果調(diào)整幅度過大導(dǎo)致借款人紛紛違約，更不是貸款機(jī)構(gòu)的

初衷。

(四)教學(xué)方法與手段

課堂講授和多媒體教學(xué)，其中課堂內(nèi)容講授以幻燈片(PPT)方式進(jìn)行，多媒體

教學(xué)以播放短視頻為主。

第五章住房抵押貸款證券化

(一)目的與要求

掌握住房抵押貸款證券化的概念及運(yùn)行原理，了解主要發(fā)達(dá)國家抵押貸款證券

化模式，在此基礎(chǔ)上對我國推行抵押貸款證券化進(jìn)行探討。

(二)教學(xué)內(nèi)容

1、住房抵押貸款證券化的類型

住房抵押貸款證券化所使用的金融工具統(tǒng)稱為抵押貸款支持證券。最常見的分類

是按照交易結(jié)構(gòu)將丈分為三種類型的證券，而丈他創(chuàng)新類型的證券則都是從這三種交

易結(jié)構(gòu)中衍生出來的。

(1)轉(zhuǎn)手證券(Pass-throughsecurilies)

(2)資產(chǎn)支持證券(assel-backedsecurilies)

(3)轉(zhuǎn)付證券(pay-lh「oughsecurities)

在學(xué)習(xí)過程中要注意三種類型證券的相互關(guān)系，各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

類型過手證券ABSCMO

特征

抵押擔(dān)保資產(chǎn)的所有權(quán)屬于投資者屬于發(fā)起人屬于發(fā)起人

發(fā)起人資產(chǎn)負(fù)債表上證不保留在資產(chǎn)負(fù)仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表

券化的資產(chǎn)是否保留債表中中中

資產(chǎn)證券本息的支付來完全來自原始資不依賴原始資產(chǎn)產(chǎn)生完全來自原始資產(chǎn)產(chǎn)

源產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的現(xiàn)金流生的現(xiàn)金流

現(xiàn)金流量的確定性相對不確定相對確定相對確定

抵押品利用效率高很低同

同一次發(fā)行的所同一次發(fā)行的所有到期檔次-一般分為3

到期期限有的過手證券期ABS期限相同-6檔，本金的償還

限相同有先后順序

從政府擔(dān)保的很高，大多數(shù)是AAA

信用級別AAA級證券到A級或者是AA級的絕大多數(shù)是AAA級

級的私人過手證

券

2、住房抵押貸款證券化的操作流程

(1)組建住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)池(assetpooling)。持有這類資產(chǎn)的發(fā)起人

一般都是為了將流動(dòng)性較差的資產(chǎn)變現(xiàn)。發(fā)起人對自己的可證券化的資產(chǎn)進(jìn)行整理，

根據(jù)自身融資目標(biāo)來確定證券化資產(chǎn)的數(shù)量。最后將這些資產(chǎn)按照一定的依據(jù)匯集組

建資產(chǎn)池?？梢宰C券化的資產(chǎn)必須是在未來一個(gè)期限內(nèi)可以產(chǎn)生穩(wěn)定、可以預(yù)測的現(xiàn)

金流，信用表現(xiàn)良好，并且資產(chǎn)具有很高的同質(zhì)性。

(2)設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)SPV,實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離(bankruptcyremote)。SPV基本是個(gè)空

殼公司，它專門為了完成住房抵押貸款證券化交易而設(shè)立的一個(gè)特殊實(shí)體。SPV只從

事單一業(yè)務(wù)：購買證券化資產(chǎn)、整合應(yīng)收權(quán)益，并以此為擔(dān)保發(fā)行證券。它并不參與

實(shí)際業(yè)務(wù)的操作，具體工作委托相應(yīng)的銀行、資產(chǎn)管理公司等中介機(jī)構(gòu)。SPV可以由

發(fā)起而設(shè)立，到抵押支持證券到期而解散，也可以不受燙產(chǎn)池期限的限制永續(xù)存在。

破產(chǎn)隔離是證券化成功的重要手段。破產(chǎn)隔離使得資產(chǎn)池的質(zhì)量和發(fā)起人自身的信用

水平得以分隔，一旦發(fā)起人破產(chǎn)清算，資產(chǎn)池將不會(huì)列入清算范圍。要實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離

必須要做到對SPV的業(yè)務(wù)進(jìn)行限制，SPV完全獨(dú)立于發(fā)起人，最后要求SPV按照“真

實(shí)出售”的標(biāo)準(zhǔn)購買資產(chǎn)。

(3)進(jìn)行信用增級(creditenhancement),完善交易結(jié)構(gòu)。SPV在信用評級前，

會(huì)聘請?jiān)u級機(jī)構(gòu)對設(shè)計(jì)好的爭取進(jìn)行內(nèi)部評級，一般而言，如果評級結(jié)果不理想，那

么就無法吸引投資者，所以要想辦法對提高證券的信用等級。金融工程師創(chuàng)造了一系

列的信用增級的方法，提高信用級別，改善發(fā)行條件，順利實(shí)現(xiàn)證券化。

(4)設(shè)計(jì)證券，信用評級。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益偏好和市場狀況來設(shè)計(jì)證券。為了讓

投資者認(rèn)知住房抵押貸款，通常需要進(jìn)行信用評級。從而幫助發(fā)行人確定合適的信用

增級方式和規(guī)模，同時(shí)評級的結(jié)構(gòu)也可以給投資者提供一個(gè)明確的信用等級標(biāo)準(zhǔn)。

(5)住房抵押貸款證券發(fā)行。住房抵押貸款證券的發(fā)行通常是由SPV發(fā)行或者

由SPV通過證券承銷機(jī)構(gòu)發(fā)行，如通過一組包銷的公開發(fā)售或者是由一名包銷商安排

的私人配售發(fā)行形式進(jìn)行，不過要符合證券發(fā)行規(guī)則。

(6)管理資產(chǎn)池，償付證券權(quán)益。服務(wù)商一般為發(fā)起人承擔(dān)對資產(chǎn)池的管理，

記錄資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流，并把這些收入存入SPV事前指定的受托銀行。托管行建立

積累金專門準(zhǔn)備給SPV對投資者的還本付息，并向各類機(jī)構(gòu)支付方業(yè)的服務(wù)費(fèi)用。

3、住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)控制

住房抵押貸款證券化雖然具有很多優(yōu)點(diǎn)，存在著許多風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，涉及到市

場風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等，與通常的資產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)是

相似的.不過，這類證券面交的突出風(fēng)險(xiǎn)在于利率風(fēng)險(xiǎn)、提前支付風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)(違

約風(fēng)險(xiǎn))。

(1)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)(interestraterisk)也稱為市場風(fēng)險(xiǎn)(marketrisk),是

指由于利率的變動(dòng)造成的發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)或者證券持有者所遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。這

是住房抵押貸款證券化交易中最難以規(guī)避的。在住房抵押貸款證券化中表現(xiàn)為三個(gè)層

面，第一是利率的變動(dòng)導(dǎo)致住房抵押支持的證券價(jià)格發(fā)生變動(dòng)，從而影響了投資者獲

利的大??；第二是利率的變動(dòng)導(dǎo)致住房抵押支付的證券利息收入再投資收益率的變

化；第三是利率變動(dòng)導(dǎo)致住房抵押支持的證券本金流量發(fā)生變化，進(jìn)而給投資者的收

益帶來影響。抵押支持證券的價(jià)格與利率呈反比，利率上升時(shí)，抵押貸款支持的證券

價(jià)格就會(huì)下降。如果投資者在到期日之前就出售證券，一旦利率上升就會(huì)導(dǎo)致資本的

損失。不同特征的證券，如期限的長短、息票利率、支付的間隔期等，對于利率風(fēng)險(xiǎn)

的敏感程度也是不同的。一股而言，在其他條件相同的情況下，息票利率越高，抵押

貸款支持的證券價(jià)格對利率的變動(dòng)越敏感。

(2)提前支付風(fēng)險(xiǎn)。提前支付風(fēng)險(xiǎn)(pre-paymentrisk),指由于借款人隨時(shí)支付

全部或是部分抵押貸款的余額導(dǎo)致了現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定和再投資現(xiàn)象的風(fēng)險(xiǎn)。這是住

房抵押貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款不同于國債、企業(yè)債券，它是以住房抵押

貸款資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支持的，本金在證券存續(xù)期內(nèi)逐漸攤還。借款人有權(quán)利

在任何時(shí)候提前支付全部或者部分抵押貸款。這種風(fēng)險(xiǎn)根源于利率風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)利率長期

下降時(shí)，借款人就會(huì)提前支付以前的較高利率的貸款，這時(shí)候獲得的資金成本較低。

(3)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)(creditrisk),也叫違約風(fēng)險(xiǎn)(defaultrisk),是指在金

融交易中，交易一方的違約給另一方造成損失的可能性。住房抵押貸款的證券化的信

用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人在按照合同償還本金和利息方面出現(xiàn)了違約的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括了有

關(guān)債券人不支付、不按時(shí)支可，或者是支付時(shí)間與資產(chǎn)買方的債務(wù)到期和支付的時(shí)間

不一致所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。作為金融活動(dòng)中最為基本的風(fēng)險(xiǎn)類型，信用風(fēng)險(xiǎn)有兒個(gè)根本特

征。一是它具有綜合性。各種金融風(fēng)險(xiǎn)造成的損失最終都可能引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。二是它

具有極強(qiáng)的傳遞性和擴(kuò)散性，容易導(dǎo)致相關(guān)方的信用風(fēng)險(xiǎn)。三是具有不確定性、隱蔽

性、突發(fā)性，它收到個(gè)人的道德水平、經(jīng)營能力、經(jīng)營環(huán)境等的共同影響。

4,商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券化CMBS

它的產(chǎn)品一般被叫做商業(yè)地產(chǎn)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，以單個(gè)或者是多個(gè)包括

寫字樓、酒店、會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營場所等商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝而構(gòu)成

的基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化的設(shè)計(jì)以及相關(guān)商'也地產(chǎn)未來的收入作為主要償付本息來源

的一種資產(chǎn)支持的證券產(chǎn)品。

其特點(diǎn)是：(1)資產(chǎn)池標(biāo)的特殊。CMBS的基礎(chǔ)資產(chǎn)池主要是由寫字樓、酒店、

會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營場所等等一系列的商業(yè)物業(yè)的抵押貸款所組成的。和一般住

房抵押貸款相比，CMBS的資產(chǎn)規(guī)模和租金穩(wěn)定性都具有很大的優(yōu)勢。(2)融資規(guī)模

大。CMBS采用的是最新的物業(yè)估值，在經(jīng)營性物業(yè)貸款已經(jīng)存續(xù)較長的時(shí)間的情況

之下，對于物業(yè)重新進(jìn)行估值來發(fā)行CMBS就可以獲得更多的資金。CMBS融資的規(guī)

模最高可以達(dá)到標(biāo)地的物業(yè)評估價(jià)值的70%,這樣在抵押率方面要遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高于經(jīng)營性

物'也貸款。而且由于商業(yè)地產(chǎn)其本身價(jià)值一般都很高，所以它的融資規(guī)模會(huì)很高。(3)

融資成本更低：競價(jià)體制和分級制度能夠更好的優(yōu)化成本。相較于傳統(tǒng)銀行采用內(nèi)部

審批標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定價(jià)的方式，CMBS的發(fā)行通常是采用簿記建檔的競價(jià)方式，這一比價(jià)

系統(tǒng)的設(shè)計(jì)可以合理降低結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品的配資成本。此外，CMBS通常還被設(shè)計(jì)為結(jié)構(gòu)

化的產(chǎn)品，通過債券的分級，可以實(shí)現(xiàn)每一個(gè)等級的極致的定價(jià)，并優(yōu)化加權(quán)平均成

本。（4）融資期限較長：CMBS的產(chǎn)品的期限最長可以達(dá)到20年以上，甚至是28年。

經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般小于1（）年。（5）不涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移：CMBS作為債類的資

產(chǎn)證券化產(chǎn)品，所以不要求產(chǎn)權(quán)拆分也不要求產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，它保留了融資人（資產(chǎn)持

有方）對于資產(chǎn)的所有權(quán)的完整性。因此融資人可以充分享用商業(yè)資產(chǎn)培育成熟之后

所帶來的增值收益。

商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券CMBS在國內(nèi)的發(fā)展比較迅速?！胺孔〔怀础钡拇?/p>

環(huán)境下，房地產(chǎn)融資渠道目前在逐步收緊，融資成本也在逐步t：升。在相對不是很好

的市場環(huán)境下，CMBS為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資、盤活存量資產(chǎn)開拓了一個(gè)新的融資渠道。

發(fā)行主體以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)為主，逐步有獨(dú)立的基金或者資產(chǎn)

管理公司開始參與。大部分產(chǎn)品期限是12—24年之間；多數(shù)都采用3年開放退出或

者3年續(xù)發(fā)的模式來進(jìn)行發(fā)行。從分級和評級情況看，優(yōu)先級的發(fā)行占比較高，達(dá)到

80%以.上；評級分布一般是在3A到2A級區(qū)間。抵押率在50%—7（）%之間。底層物業(yè)

的選擇一般以辦公為主的綜合性物業(yè)為主，尤其是甲級寫字樓。這里可以結(jié)合蛋殼公

寓等長租公寓暴雷的事件，引導(dǎo)學(xué)生去認(rèn)識現(xiàn)實(shí)生活中的金融風(fēng)險(xiǎn)，拒絕在消費(fèi)中的

過度杠桿行為，并樹立良好為金融從業(yè)操守。

5、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInveslmenlTrusts）是一種以發(fā)行股票或者收益

憑證的方式來匯集眾多投資者的資金，然后由專門的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管

理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。其實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)為支

持標(biāo)的的資產(chǎn)證券化金融衍生品，把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)化

為資本市場Hl勺證券資產(chǎn)的金融交易過程。

首先以美國為主，介紹REITs的國際發(fā)展情況。美國馬薩諸塞州的一群有錢人想

合伙炒房，需要找一種比較正規(guī)的、合法的商業(yè)組織形式，能夠保證他們把投資房地

產(chǎn)作為主業(yè)，并且可以承擔(dān)有限貢任和達(dá)到避稅的目的。他們就想到了能夠避免企業(yè)

和個(gè)人雙重征稅的信托基金這樣的一種組織形式，創(chuàng)建了“馬薩諸塞投資信托”，這

是REITs的雛形。

REITs的初始架構(gòu)具備如下特點(diǎn)：（1）投資者和管理人之間是一種信托關(guān)系。（2）

房地產(chǎn)投資信托基金75%的資產(chǎn)，是房地產(chǎn)資產(chǎn)或者跟房地產(chǎn)相關(guān)的債權(quán)。（3）房地

產(chǎn)投資信托基金95%的收入都來自租金或者是賣房的收益，或者是相關(guān)的利息。（4）

房地產(chǎn)投資信托基金95%的應(yīng)稅收入都用于分配紅利。（5）房地產(chǎn)投資信托基金一般

都有100位以上的持有人，這些持有人的持股比例足夠分散。

接著從2020年4月30日證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)

產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》開始，詳細(xì)介紹中國的REITs的改

革試點(diǎn)。（1）就《通知》進(jìn)行解讀，明確其內(nèi)容、底層及產(chǎn)、組織形式、基金性質(zhì)、

商業(yè)模式、稅收中性等要點(diǎn)：（2）中國選擇基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)行試點(diǎn)的意義；（3