《地籍管理》課件全套 譚峻 第1-7章 總論-地籍信息系統(tǒng)建設

普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材地籍管理第一部分總論1．1地籍管理研究體系1.1.1地籍與地籍管理土地：地球表層的陸地部分，包括海洋灘涂和內陸水域地籍：最簡要的表述是土地信息記載冊。是記載土地權屬、界址、數(shù)量、質量和用途等基本狀況的圖簿冊

《禹貢篇》：公元前2100多年的夏禹時期，治理水患后，按土壤質地、水利條件將疆域土地劃分三等九級，作為繳納貢賦依據(jù)，這是中國最早地籍制度的記載地籍具有空間性、公信性、精確性和連續(xù)性等特點。地籍的空間性是由土地的空間特點所決定的；地籍的公信性體現(xiàn)了地籍圖冊資料的權威；地籍的精確性表現(xiàn)為地籍資料運用先進的測繪手段獲??；地籍資料的連續(xù)性是現(xiàn)勢性的最好體現(xiàn)

1．1地籍管理研究體系1.1.1地籍與地籍管理發(fā)展階段：稅收地籍、產(chǎn)權地籍和多用途地籍特點和任務：初始地籍和日常地籍行政管理層次：國家地籍和基層地籍地域：城鎮(zhèn)地籍和農村地籍地籍是土地管理的基礎地籍是土地權益保障的前提地籍是國民經(jīng)濟發(fā)展的保障地籍為國家稅收提供基礎資料1．1地籍管理研究體系1.1.1地籍與地籍管理地籍管理：指國家為建立為社會服務的地籍，以及研究土地的權屬狀況、自然狀況和經(jīng)濟狀況而實行的一系列工作措施體系。土地自然狀況指土地的坐落、四至、形狀、大小、地貌、坡度、土壤、植被等；土地權屬狀況包括權屬性質、權屬來源、權利狀況、界址點線等；土地的經(jīng)濟狀況指土地等級、宗地地價、土地用途等地籍管理以土地科學這一領域中的土地產(chǎn)權、界址、數(shù)量、質量和用途等基本要素的變化規(guī)律作為研究對象。它揭示了土地利用領域中人地關系這一特殊矛盾在時空上的運動規(guī)律地籍管理是以地籍制度、地籍管理措施體系和地籍管理技術手段作為主要研究內容的一門學科

1．1地籍管理研究體系1.1.2研究對象與內容體系比較規(guī)范化的地籍管理內容體系1．1地籍管理研究體系地籍管理是土地科學的基礎學科，涉及到許多相關學科的知識，并同它們共同形成一個科學理論體系，主要涉及的相關學科有

產(chǎn)權經(jīng)濟學土地法學行政管理學測量與制圖學統(tǒng)計學檔案學管理信息系統(tǒng)

1.1.2研究對象與內容體系1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.1古代歷史（1）地籍為稅而設（始于公元前21世紀夏禹治水時期）（2）戶籍為主、地籍輔助時期（始于公元前359年戰(zhàn)國末期）（3）地籍與戶籍平等地位時期（始于公元8世紀唐代中葉）（4）地籍地位提高時期（始于公元16世紀明朝中葉）1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.1古代歷史1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.2近代歷史（1）北京政府時期的地籍整理

北京政府在1913年秋于內務部設立了全國土地調查籌備處，籌辦土地調查和經(jīng)界整理工作1915年3月全國經(jīng)界局成立，制訂了《經(jīng)界條例》、《變更地籍章程》、《土地清冊》等有關經(jīng)界整理辦法和規(guī)則；1916年3月，經(jīng)界局在河北試辦經(jīng)界整理1922年頒布《不動產(chǎn)登記條例》，我國歷史上第一部土地登記法規(guī)；同年頒布《不動產(chǎn)登記條例施行細則》，意味著我國地籍整理開始步入法制化進程1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.2近代歷史（2）國民政府時期的地籍整理1923年設置了土地局，推行“平均地權”理念1926年公布《土地登記征稅法》，規(guī)定一切土地權利均需申請登記，領取證書后才享有法律保障1930年《土地法》、1935年《土地法施行法》頒布施行，是國民政府地籍整理的發(fā)展時期1933年內政部頒布《土地測量實施細則》，標志地籍測量制度的正式確立

1932年5月，江西省南昌縣首次運用航空攝影測量1934年8月國民政府成立土地委員會；1942年6月國民政府行政院下設地政署，實行土地的集中統(tǒng)一管理。1944年公布《地籍測量規(guī)則》；地政署于1946年公布《土地登記規(guī)則》國民政府雖然建立了比較完善的地籍整理制度，但是由于其政治上的原因，以及受當時科技水平、人才等限制，地籍整理的收效甚微1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.2近代歷史（3）解放區(qū)地籍工作

1928年12月，共產(chǎn)黨頒布了歷史上第一個土地法律《井崗山土地法》；1931年12月又出臺了《中華蘇維埃共和國土地法》

1932年到1934年，革命根據(jù)地進行了查田運動，進行了土地調查、清帳等地籍工作1946年5月4日，共產(chǎn)黨中央發(fā)出了《關于清算減租及土地問題的指示》（即“五四指示”），各解放區(qū)轟轟烈烈地進行了實現(xiàn)“耕者有其田”的土地改革運動1947年10月，《中國土地法大綱》公布施行，它是一個比較徹底和完善的土地革命綱領，使解放區(qū)的土地改革運動進入了一個新階段；為配合土改，各解放區(qū)普遍開展了土地清丈、劃界埋樁、確權登記發(fā)證、建立土地臺帳等地籍管理工作1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.2近代歷史（4）社會主義時期地籍管理制度的理性回歸1949～1957年土地改革和合作化時期的地籍管理地籍為土地改革提供基礎資料地籍為稅收服務城鎮(zhèn)地區(qū)開展了土地登記工作1958～1978年人民公社化及“文革”時期的地籍管理全國范圍內的第一次土壤普查人民公社六十條對農村土地權利歸屬意義重大城鄉(xiāng)土地分管“文革”期間既無政府也無地籍1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.3現(xiàn)代歷史1980年代后地籍管理實現(xiàn)大跨躍

理性回歸之起步階段1982年-1993年

①開展第一次土地利用現(xiàn)狀調查②土地使用權制度建立③城鎮(zhèn)國有土地使用權申報登記④地籍法律體系逐步建立

鞏固階段1994年-1996年

①開展城鎮(zhèn)地籍調查②土地總登記完成③啟動地籍信息化建設④采用新技術提高地籍管理水平

提高階段1997年-2000年

①啟動國土資源大調查②土地登記制度基本建立③土地統(tǒng)計制度基本建立④啟動土地利用遙感監(jiān)測體系⑤地籍信息化建設初具規(guī)模

1．2中國地籍制度發(fā)展史1.2.3現(xiàn)代歷史提高階段1997年-2000年

①啟動國土資源大調查②土地登記制度基本建立③土地統(tǒng)計制度基本建立④啟動土地利用遙感監(jiān)測體系⑤地籍信息化建設初具規(guī)模

發(fā)展階段2001年-2005年

①國土資源大調查全面展開②城鄉(xiāng)土地登記覆蓋面進一步擴大③全面建立土地調查統(tǒng)計制度④土地利用遙感監(jiān)測體系初步建立⑤地籍產(chǎn)業(yè)化與社會化試點

調整階段2006年-

①現(xiàn)代產(chǎn)權制度建設②構建土地調查監(jiān)測評價體系③實施“金土工程”

1980年代后地籍管理實現(xiàn)大跨躍

1．3國外地籍制度概述1.3.1外國地籍現(xiàn)代歷史《舊約·創(chuàng)世紀》記載，古代埃及早期就有全國土地資源進行普查的制度，并為埃及王國歷朝法老所沿襲公元前450年羅馬最古老成文法《十二銅表法》編定完成，其中第七表為土地權利法，可見當時的土地經(jīng)界分明，權屬明確

大陸法系國家地籍制度的形成與發(fā)展

12世紀初物權登記制度萌生于德國，登記記載后才能發(fā)生效力

1722年德國頒布《抵押權及破產(chǎn)令》，承認先取特權在效力上優(yōu)先于抵押權1750年德國發(fā)布《抵押權令》，對抵押權和先取得權享有的優(yōu)先權必須以登記為要件，相互間的順位先后由登記先后決定1896年頒布《德國民法典》，將物權變動的公示原則與公信力作為物權制度的一項重要內容1897年3月德國頒布《土地登記條例》，1935頒布《土地登記條例施行法》，1936年頒布《土地登記官職責條例》，1951年頒布《以土地登記規(guī)則處理住宅所有權事宜法》等。至此，德國的不動產(chǎn)登記制度日趨完善1.3.1外國地籍現(xiàn)代歷史1．3國外地籍制度概述大陸法系國家地籍制度的形成與發(fā)展法國在民法典出臺前，也曾發(fā)生過大規(guī)模的羅馬法繼受運動

《法國民法典》從1800年開始起草，是否采用公示原則成為登記制度議論的中心問題，最后登記公示原則還是在1804年形成時得到了采用

英美法系國家地籍制度的形成與發(fā)展英國在1862年設置了政府登記局，統(tǒng)一管理英國城鄉(xiāng)土地1862年英國頒布《威斯伯里勛爵法》，將權利登記體系引入英國1875年英國頒布《凱恩勛爵法》，規(guī)定對占有性權利實行自愿登記1897年英國頒布《土地轉讓法》，對不動產(chǎn)權利實行強制登記原則1925年以后英國頒布了《土地登記法》、《土地負擔法》、《財產(chǎn)管理法》等我國歷代的地籍管理制度都是以國家利益為本位而建立的，以私的產(chǎn)權保護和交易安全為基本價值取向的產(chǎn)權登記在我國始終沒有形成獨立而完整的觀念，也沒有形成比較完整的產(chǎn)權登記法律體系，嚴格的產(chǎn)權登記制度在引進西方法制之前并不存在。我國現(xiàn)行的產(chǎn)權登記制度雖然帶有產(chǎn)權登記的性質，但在很多方面仍然有中國傳統(tǒng)登記的痕跡，如何從我國實際情況出發(fā)，完善地籍管理制度及產(chǎn)權登記制度，是擺在我們面前的一項重要而艱巨的任務。1.3.2典型國家地籍制度特點1．3國外地籍制度概述（1）俄羅斯國家地籍系統(tǒng)俄羅斯地籍法律制度

2001年制定《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》1999年通過《俄羅斯聯(lián)邦國家地籍法》俄羅斯聯(lián)邦土地管理實行垂直體制，由聯(lián)邦地籍局統(tǒng)一管理蘇聯(lián)解體后，俄羅斯土地從國有化向土地私有化發(fā)展

1990年俄羅斯頒布了土地改革法，實行土地多種所有制和多種經(jīng)營形式國家地籍系統(tǒng)土地登記：俄羅斯聯(lián)邦國家土地登記包括土地及與土地相關的地上物的權利，如建筑物、地下或地上設施等的登記土地統(tǒng)計：俄羅斯聯(lián)邦國家經(jīng)濟統(tǒng)計的一種類別土地評價：按土地用途、土地收益、供求狀況確定土地價值

地籍信息系統(tǒng)地籍信息系統(tǒng)目標：建立全俄羅斯統(tǒng)一的地籍自動化系統(tǒng)地籍信息系統(tǒng)的主要功能：建立土地資源管理過程的電子政務系統(tǒng)，實現(xiàn)各級管理機關間的網(wǎng)絡信息傳輸，對土地利用的動態(tài)監(jiān)測等1.3.2典型國家地籍制度特點1．3國外地籍制度概述（2）德國自動化地籍系統(tǒng)地籍制度概述德國除了聯(lián)邦層面上的法律之外，各個聯(lián)邦州享有充分的立法權限地籍管理的法律規(guī)定主要體現(xiàn)在測量法律之中。德國實行地籍分級管理體制，負責地籍事務的最高級別管理機構通常是州的內政部；中間級別是設在區(qū)政府中的地籍部；最低級別是測量和地籍局自動化地籍簿（ALB）自動化不動產(chǎn)地籍簿（ALB）的主要內容是對地籍描述信息的管理，自動化地籍簿允許根據(jù)用戶需要擴展不動產(chǎn)地籍簿的數(shù)據(jù)內容。自動化地籍簿主要由宗地文件、土地所有者文件、登記地點文件、地籍分區(qū)文件、行政管轄范圍文件、建筑物文件（正在建設中）、實施表格和查詢文件組成自動化地籍圖（ALK）ALK實現(xiàn)的地籍管理主要功能是：自動化處理點文件、宗地草圖文件和測量元素文件，保證地籍與測量數(shù)據(jù)結構的一致性；充分考慮到制圖學對數(shù)據(jù)交換的要求，實現(xiàn)地籍與其它房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫之間的連接1.3.2典型國家地籍制度特點1．3國外地籍制度概述（3）日本地籍調查與對抗要件登記制度地籍調查地籍調查的基本體系包括一筆地調查和地籍測量兩部分

對抗要件登記制度1899年頒布《不動產(chǎn)登記法》1898年頒布《日本民法典》。日本系采用意思主義立法例的國家，物權變動僅以當事人意思表示而發(fā)生，無須公示；在日本登記具有對抗第三人的效力日本不動產(chǎn)登記的特點物的編定主義形式審查主義登記種類較多：土地標示的登記；建筑物標示的登記；所有權的登記；所有權以外權利的登記本章小結地籍是一個國家的政府為征收田賦和管理土地而建立的登載土地的簿冊地籍是土地科學的基礎學科，它以土地科學領域中土地的產(chǎn)權關系、界址坐標、數(shù)量結構、質量評價和利用用途等基本土地要素作為本學科的研究對象，以地籍制度、地籍管理措施體系和地籍管理技術手段作為主要研究內容地籍制度是國家對各種地籍要素的確定和變更規(guī)律所作的各種規(guī)范化的政策規(guī)定和法律約束土地登記制度是確定土地產(chǎn)權的法律手段；土地統(tǒng)計制度是合理組織土地利用的前提條件，是土地科學研究的數(shù)據(jù)源；地籍信息系統(tǒng)是土地信息系統(tǒng)的重要組成部分，是土地政策參與宏觀經(jīng)濟調控的信息庫。1．人類歷史上地籍制度發(fā)展的三個階段及其特征。2．現(xiàn)階段我國地籍管理研究的主要內容及其研究方法。3．我國古近代地籍制度的發(fā)展大致經(jīng)歷了哪幾個階段。4．簡述近代臺灣地區(qū)地籍整理的特點。5．簡述大陸法系與英美法系國家地籍制度發(fā)展的特點。6．簡述德國地籍制度的特點。7．簡述我國現(xiàn)代地籍管理制度的發(fā)展歷程。8．簡述“魚鱗圖冊”對明代地籍管理制度的影響。復習思考題普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材地籍管理第二部分土地產(chǎn)權制度2.1產(chǎn)權制度概論2.1.2產(chǎn)權制度演進產(chǎn)權是生產(chǎn)關系在法律上的表現(xiàn)形式產(chǎn)權是一個古老的概念，馬克思早于西方經(jīng)濟學者一百多年就創(chuàng)立了科學的產(chǎn)權思想，但他對產(chǎn)權理論的論述并不多，其產(chǎn)權思想主要包含在與資本主義社會所有制分析相關的所有權思想中馬克思認為財產(chǎn)權是生產(chǎn)關系在法律上的表現(xiàn)，所有制是經(jīng)濟范疇，是生產(chǎn)資料歸誰所有的經(jīng)濟制度，是生產(chǎn)關系的核心；所有權是法律范疇，是所有制的法律形式，是財產(chǎn)歸誰所有的法律制度，是產(chǎn)權關系的核心2.1產(chǎn)權制度概論2.1.2產(chǎn)權制度演進一般認為產(chǎn)權的概念源于西方經(jīng)濟學。一批制度經(jīng)濟學家，尤其是科斯（RonaldH.Coase）的產(chǎn)權理論提出之后，逐漸引起人們對產(chǎn)權問題的關注，特別是到1970年代之后，這種關注越來越普遍，對產(chǎn)權的定義越來越多樣化科斯本人并沒有對產(chǎn)權作出明晰的定義，西方經(jīng)濟學家們對產(chǎn)權的概念作出了種種界定，主要有三方面的含義：

1）產(chǎn)權是一種排他性權利，屬于上層建筑的范疇

2）產(chǎn)權是規(guī)定人們相互行為關系的一種規(guī)則，它強調了相關人的權利、義務與責任

3）產(chǎn)權是一組權利，并處于一種結構狀態(tài)。經(jīng)濟學上的產(chǎn)權強調其不僅包括物權和債權，也包括一般法律中關于財產(chǎn)與責任的約束方面的內容2.1產(chǎn)權制度概論2.1.2產(chǎn)權制度演進科斯定理的產(chǎn)權概念是英美法背景下的產(chǎn)權。英美法中的產(chǎn)權標的可以是有形物，也可以是某項權利?？扑顾懻摰漠a(chǎn)權界定，已不僅僅是不同主體對有形財產(chǎn)的排他性歸屬問題，還包括侵權損害責任由何方承擔的問題從法學和經(jīng)濟學的研究對象、研究方法和研究目的看，經(jīng)濟學是從經(jīng)濟制度與資源配置效率或收入分配關系角度研究和劃分產(chǎn)權的，主要目的是揭示或描述客觀經(jīng)濟關系．一般情況下，不做詳細劃分，有時也不具有操作性，只是為了說明理論觀點。而法律對產(chǎn)權的劃分，是為了界定、保護或調整產(chǎn)權，直接涉及到當事人的權利，因而往往需要很強的操作性，所以劃分得很詳細2.1產(chǎn)權制度概論2.1.2產(chǎn)權規(guī)范體系綜觀產(chǎn)權的各種闡釋，從法學思考角度認為，產(chǎn)權就是對財產(chǎn)的權利，是人們圍繞或通過財產(chǎn)形成的權利關系運用種屬集合分析的方法論來探討產(chǎn)權規(guī)范體系問題。產(chǎn)權是一束概念的總稱，在這一組概念中，產(chǎn)權是外延最大的概念，它作為種概念，下面包括有體財產(chǎn)權和無體財產(chǎn)權兩個屬概念。無體財產(chǎn)權主要包括著作權、專利權、商標權等。有體財產(chǎn)權作為種概念，其下包括物權和債權兩個屬概念。2.1產(chǎn)權制度概論2.1.2產(chǎn)權規(guī)范體系物權是財產(chǎn)權的靜態(tài)規(guī)則。它作為種概念，下面又分為自物權（所有權）和他物權兩個屬概念。自物權（所有權）是一切財產(chǎn)權的基礎和核心，是最充分最完全的物權。自物權是一種對世權，其權利是所有者獨享的，所有者以外的世人都不得侵犯其權利他物權是在他人所有物上設定的權利，作為種概念，下面又分為用益物權和擔保物權兩個屬概念。用益物權是為使用和收益的目的，而在他人所有物上設定的權利。擔保物權是為保證債權的行使，而在他人所有物上設定的權利2.1產(chǎn)權制度概論2.1.2產(chǎn)權規(guī)范體系2.1產(chǎn)權制度概論2.1.2產(chǎn)權規(guī)范體系產(chǎn)權制度是特定社會經(jīng)濟生活條件的記載和反映，它隨著時代發(fā)展而演變。20世紀以來，產(chǎn)權的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)為：

1）本位社會化：①所有權受到限制；②他物權的優(yōu)位

2）關系擴張化：①在所有權方面，主要有空間所有權、建筑物區(qū)分所有權等新型物權出現(xiàn)；②在他物權方面，出現(xiàn)了新型用益物權和擔保物權

3）邊際模糊化：①物權債權化；②債權物權化2.2我國地權制度歷史變遷2.2.1古近代地權制度夏代之前土地共有制時期夏代至春秋的公有制時期戰(zhàn)國至西晉的私有制萌芽期南北朝至隋唐公有制恢復期宋朝至明清私有制時期近代半封建半殖民地不同土地制度并存時期2.2我國地權制度歷史變遷2.2.1古近代地權制度從我國出土的20余萬件甲骨文看，內容涉及政治、軍事、經(jīng)濟、地理等方面，與土地有關的有一百三十余片。它們記錄了商代已有專門管理土地耕作的官吏。其上所刻的疇字反映的是作為田界的溝坎，疆字表示田地之間的邊界。圖為安陽殷墟甲骨文。2.2我國地權制度歷史變遷2.2.1古近代地權制度西周后期的《散氏盤》，記錄的是矢氏因侵犯散氏的土地權利而進行賠償?shù)慕?jīng)過。他們本是姻親，發(fā)生田土糾紛后，以土地立契賠償。盤內鑄有銘文三百七十五字，記載了立契時間、地點，勘界人員，賠償?shù)膬蓧K土地的邊界，以及契約的法律效力等。2.2我國地權制度歷史變遷2.2.1古近代地權制度據(jù)史料記載，春秋戰(zhàn)國時期的楚國曾經(jīng)對疆域進行了“書土田”的土地登記。在湖北省荊門出土的包山楚簡中有一批司法文書，內容涉及土地界限裁定，土地爭議調處等土地制度。

2.2我國地權制度歷史變遷2.2.1古近代地權制度唐朝在實施均田制時對土地的勘丈定級十分重視。貞觀十四年，唐太宗平定高昌后，也在西州地區(qū)實行均田制。吐魯番發(fā)現(xiàn)的西州土地籍帳文書中，有許多《家口田畝簿》、《授田簿》、《勘地牒》和買賣契約等。上圖為唐永昌元年西州高昌縣籍坊《勘地牒》。2.2我國地權制度歷史變遷2.2.1古近代地權制度洪武元年（公元1368年），明太祖派人前往浙西進行土地清丈，核實田畝。在總結宋代經(jīng)界法及魚鱗圖經(jīng)驗的基礎上，創(chuàng)立了魚鱗圖冊制度，并于洪武二十年（公元1387年）在全國推行，公元1397年完成全國范圍內的地籍整理。魚鱗圖冊分為分圖和總圖。光緒年間，兩廣總督張之洞推行頒發(fā)土地部照的政策，即對土地進行全面登記，發(fā)給權利憑證，作為征稅的依據(jù)。清末變法后，引進了西方法律模式，現(xiàn)代土地登記制度傳入中國。2.2我國地權制度歷史變遷2.2.1古近代地權制度整個民國時期，各種勢力在中國消長興亡，封建主義由淪落走向滅亡，官僚資本主義逐漸形成、發(fā)展及至消亡。中國共產(chǎn)黨領導農民進行反對帝國主義、封建主義和官僚資本主義的革命斗爭，在農村進行土地改革，并且取得最后的勝利。下圖為1938年陜甘寧邊區(qū)《土地所有權證》2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權制度的建立農民土地私有制的建立

1950年6月中央人民政府頒布了《中華人民共和國土地改革法》，規(guī)定除屬于國家所有的土地以外，將沒收的地主的土地、公地、以及其他土地，按人口分給農民，實行個人土地所有制全國各地廣泛開展了土地清丈、劃界、定樁等地籍整理工作，并由縣級人民政府向農民發(fā)放土地所有證或房地產(chǎn)所有證通過農村土地制度改革，到1952年底，已使3億無地或少地的農民獲得了土地，全國農村中貧農、中農占有的耕地面積占全部耕地面積的90%以上，原來的地主、富農占有的耕地面積只有8%左右。封建土地所有制改變?yōu)檗r民土地所有制以農民土地所有制為核心的農村地權制度是最適宜當時中國的農業(yè)生產(chǎn)條件、農村產(chǎn)業(yè)特點和農民利益取向的制度安排，因而在當時產(chǎn)生了極為顯著的成效，農民的生產(chǎn)積極性被充分調動起來2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權制度的建立農村土地集體所有制的建立土地改革完成以后，農民成了小塊土地的所有者和耕種者土地改革后的農村經(jīng)濟面臨雙重困境：一是來自農村內部的兩極分化，二是來自農村外部的社會主義工業(yè)化對農業(yè)的挑戰(zhàn)1951年9月9日中央通過“關于農業(yè)生產(chǎn)互助合作決議（草案）”，決定開展勞動互助運動。1953年，新一輪的農村土地制度變遷啟動，分三步第一步，建立農業(yè)生產(chǎn)互助組。即在土地與其他生產(chǎn)資料私有和農民家庭分散經(jīng)營的基礎上實行勞動互助第二步，建立初級農業(yè)生產(chǎn)合作社。初級的農業(yè)生產(chǎn)合作社，又稱土地合作社。其特點是在土地和其他生產(chǎn)資料私有的前提下，實行土地入股、集中勞動、統(tǒng)一經(jīng)營。按勞力和土地分配第三步，建立高級的農業(yè)生產(chǎn)合作社。即在土地等生產(chǎn)資料集體所有的基礎上，實行統(tǒng)一經(jīng)營、集中勞動和統(tǒng)一按勞分配

1956年6月30日全國人民代表大會通過《高級農業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》，規(guī)定入社農民私有的土地，連同土地上附屬的塘、井等水利設施，無代價地轉歸農業(yè)生產(chǎn)合作社集體所有，建立起了“三級所有、隊為基礎”的傳統(tǒng)的土地集體所有制2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權制度的建立農村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的建立

20世紀70年代末，我國農村土地產(chǎn)權制度發(fā)生了巨大變化，在農村實行了土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制，廣大農民的生產(chǎn)積極性被重新喚起，農業(yè)生產(chǎn)效率大大提高這時期的農村地權內容由原來的高度集中的土地所有權分化出了集體土地所有權、土地使用權、土地經(jīng)營權等各種權利這種地權制度的內容安排由于適應了當時我國農業(yè)產(chǎn)業(yè)特征，并有利于小農家庭經(jīng)濟體制傳統(tǒng)優(yōu)勢的發(fā)揮，其經(jīng)濟效益是極其顯著的2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權制度的建立城市土地基本國有化時期新中國成立之后，相繼沒收了國民黨政府、官僚資本家、大地主和戰(zhàn)爭罪犯等的地產(chǎn)，將其轉為國有，奠定了社會主義城市土地國有化的基礎從1953～1966年，通過對農業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對出租私有房屋的社會主義改造，逐步使城市土地實現(xiàn)基本國有化“三大改造”和“私房改造”不僅使我國城市國有土地從數(shù)量上轉化為絕對優(yōu)勢，而且使人們的社會觀念發(fā)生了歷史性的轉變。土地國家所有權迅速上升為主要權種，這是一個具有重大意義卻又沒有任何明確界定的權利2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權制度的建立城市土地國有化完成時期在文化大革命期間，各地相繼實現(xiàn)了城市土地的國有，直到1982年12月4日，才在全國人大五屆五次會議通過的《憲法》修正案中將其固定下來從1966年文化大革命開始到1982年《憲法》第10條正式宣布的“城市的土地屬于國家所有”，城市土地國有化經(jīng)歷了實施完成和法律固定兩個階段由于受“一大二公”思想的支配，城市土地的經(jīng)濟行為幾乎消失殆盡。此時的地權內容中只剩下土地所有權和使用權，而且權能邊界變得十分模糊。少量的地役權在民法中以相鄰關系受到規(guī)范。土地經(jīng)濟屬性、土地問題的嚴重性被掩蓋，社會經(jīng)濟的發(fā)展受到了嚴重制約2.2我國地權制度歷史變遷2.2.2現(xiàn)代地權制度的建立城市土地制度改革期

1982年以來，是我國城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。地產(chǎn)市場行為公開化、合法化。土地的經(jīng)濟價值被重新認識土地使用者也迫切需要更多的權利以促進土地的流動，從而獲得相關的經(jīng)濟效益1988年七屆人大在通過的《憲法》修正案中確定了“土地使用權可以依法轉讓”的制度，城市土地制度的改革基本目標是在維護社會主義公有制和“兩權”分離的條件下，實行依法轉讓的制度1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》明確提出了土地使用權可以“出讓、轉讓、出租、抵押”。土地的完整經(jīng)濟屬性首次以法律形式表現(xiàn)出來，法律上作了土地有償使用的規(guī)定2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權我國現(xiàn)行的土地產(chǎn)權體系包括土地所有權、使用權和土地他物權土地所有權包括國家所有和集體所有兩種情況；土地使用權也分為國有土地使用權和集體土地使用權；土地他物權分為用益物權和擔保物權土地所有權土地所有權是指土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益、處分的具有支配性和絕對性的權利。土地所有權人必須在法律允許的范圍內行使其權利，不得任意處置土地和侵犯他人的合法權利。這種限制具體體現(xiàn)在土地所有權人在行使土地所有權時所承擔的責任土地所有權包括對土地的占有、使用、收益、處分權四項權能，它們構成土地所有權的內容。土地所有權是一定歷史階段的土地所有制形式在法律上的體現(xiàn)。

土地所有權的主體：我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。土地屬于國家和農民集體所有，因此國家和農民集體為土地所有權的主體土地所有權的客體：土地所有權的客體即為歸國家或特定農民集體所有的土地。從土地利用所及空間范圍來看，土地所有權對土地的支配性不僅局限于地表的土地，還及于地表以上和以下的一定空間，因而土地所有權人還享有地表以上以及地表以下的空間所有權。空間所有權包含于土地所有權的范圍內，由土地所有權人享有。土地所有權人可以依法對其所有土地上下一定空間范圍進行排他性的占有、使用、收益、處分。土地的其他權利主體不能成為空間所有權的主體，但土地所有權人可以將一定范圍的空間使用權以一定期限讓與土地使用權人和空間使用權人2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權土地所有權的內容土地所有權的內容是指其所有權法律關系中權利主體所享有的權利和義務。就權利而言，具體體現(xiàn)為土地所有人在法律規(guī)定的范圍內，對其所有土地享有的占有、使用、收益和處分的權能占有，通常由所有人行使，但也可以根據(jù)所有人的意志和利益分離出去，由非所有人享有。所有人占有是不動產(chǎn)所有權的一個權能，即占有權的體現(xiàn)。非所有人占有是指非所有人對他人所有的土地的占有，分為合法占有與非法占有。凡是根據(jù)法律的規(guī)定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能夠形成為獨立的占有權，并能對抗第三人2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權使用，所有權主體按照土地的性能和用途進行事實上的利用和運用。所有人可以在法律規(guī)定的范圍內，依自己的意志使用土地。與此同時，土地所有人可以在法律規(guī)定的范圍內，根據(jù)自己的意志和利益，將使用權分離出去，由非所有人享有收益，所有權主體在土地上獲取經(jīng)濟利益的權利。收益權是基于行使土地所有權而取得的經(jīng)濟收益的權利，是所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。土地所有權人可以將占有權和使用權讓與他人而保留一定的收益權。土地的使用者也可以享有部分收益處分，所有權主體在法律允許的范圍內對土地的處理權利。即依照所有人的意志和法律的規(guī)定，對土地進行處置的權利。處分權是所有權人的最基本的權利，是所有權的核心。處分權一般是由所有權人行使的，也可以委托由非所有人行使2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權國家土地所有權國家土地所有權的代表國家土地所有權由國務院代表國家行使。國務院可以通過制定行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權地方人民政府或其職能部門行使國家土地所有權。被授權的縣級以上地方人民政府及其職能部門以本機關的名義行使國家土地所有權時，須依法經(jīng)有審批權的人民政府審批國有土地使用權的出讓、租賃、劃撥經(jīng)有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國有土地所有者代表實施；國家直接以國有土地使用權對企業(yè)進行投資的，由國務院或者地方人民政府土地管理部門委托的國有企業(yè)或者政府機構代表國家土地所有者行使投資者權益2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權國家土地所有權的獲得與滅失1）國有土地所有權的取得繼承：新中國成立后，舊中國的國有土地就當然地成為新中國的國有土地沒收：我國以沒收的方式取得國家土地所有權包括兩種情況：一是建國之初，1949年9月，新中國頒布《中國人民政治協(xié)商會議共同綱領》，其中規(guī)定“沒收官僚資本歸人民的國家所有”；1951年2月，中央人民政府政務院發(fā)布《關于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財產(chǎn)的指示》，規(guī)定對戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家和反革命分子的財產(chǎn)予以沒收。二是根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體經(jīng)濟組織違法使用其所有的土地的，國家依法予以沒收2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權土地改革：①《土改法》第15條的規(guī)定：分配土地時，縣以上人民政府得根據(jù)當?shù)赝恋厍闆r，酌量劃出一部分土地收歸國有，作為一縣或數(shù)縣范圍內的農事試驗場或國營示范農場之用。根據(jù)這一規(guī)定，國家從地主土地分配時分到一部分土地②某些農村用地，《土改法》規(guī)定只能由國家所有，而不納入土地分配，該法第18條規(guī)定：大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大鹽田及湖、沼河、港等，均為國家所有；第19條規(guī)定：使用機器耕種或有其他進步設備的農田、苗圃、農事試驗場及有技術的大竹園。大果園、大茶山、大桐山、大桑田、大牧場如土地所有權原屬于地主者，可經(jīng)省以上政府批準沒收③地主所有或公共團體所有的沙田、湖田，均收歸國家所有，不納入土地分配2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權依《憲法》直接取得：主要是依據(jù)我國1982年的憲法修正案，將城市中解放初保留下來的私有土地（作為私有房屋的基地）規(guī)定為國家所有。這種規(guī)定，既不是沒收，也不是征收，而是在國家嚴格城市規(guī)劃并禁止土地所有權轉移、從而私人土地所有權已失去其存在基礎的情況下，國家依法取得其所有權。但是，對城市區(qū)域內勞動群眾集體經(jīng)濟組織所有的土地，則依法應予以保留其所有權征收：國家為了公共利益和公共建設的需要，將集體所有的土地征收為國家所有。國家對集體土地進行征收必須堅持兩項原則：首先，必須是國家建設確有需要，不能隨意濫征土地；其次，必須給予合理補償2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權2）國有土地所有權的滅失①所有權主體的滅失；②所有權客體的滅失；③所有權的轉讓；④所有權的拋棄；⑤所有權因強制手段被滅失。對國家土地所有權來說，首先，土地是不可能被滅失的，因而不存在所有權客體滅失的情況；其次，國家是至高無上的，其土地所有權也不可能被強制剝奪；再次，根據(jù)我國憲法和法律的規(guī)定，國家土地所有權不能被處分，因而土地所有權也不能因轉讓和拋棄而滅失。我國的國家土地所有權滅失的唯一原因是社會制度的變遷

2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權國家土地所有權的客體城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)中，國家已經(jīng)沒收、征收、征購為國有的土地屬于國家所有除依集體所有權證或者享有集體所有權的事實被依法確認的外，林地、草地、荒地、灘涂及其他土地屬于國家所有。原屬農民集體所有，但后來事實上轉歸國有單位、城市集體所有制單位或其他非農民經(jīng)濟組織的土地，按照有關法律確權后，確定為國家所有城市建成區(qū)內或城市建成區(qū)邊緣，存在農民集體經(jīng)濟組織，但該組織農民集體所擁有的土地全部變?yōu)榻ㄔO用地的，國家可以依法將農村集體經(jīng)濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民，原土地轉變?yōu)閲型恋貒医M織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地，國家應當依法將國有土地與原集體土地進行置換，遷移的農村集體經(jīng)濟組織農民集體對置換后的土地享有集體土地所有權2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權集體土地所有權集體土地所有權的主體及代表農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理在一個村范圍內存在兩個以上農村集體經(jīng)濟組織，且農民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個以上組織的農民集體所有，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組作為所有者代表經(jīng)營、管理。在一個村范圍內不存在兩個以上農村集體經(jīng)濟組織的，經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，可以設立以村民小組為單位的集體經(jīng)濟組織，將村農民集體所有的土地劃分確定為各該集體經(jīng)濟組織或者相應的村民小組所有，由各該集體經(jīng)濟組織或村民小組作為所有者經(jīng)營、管理；村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表不同意，該土地仍歸本村農民集體所有農民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經(jīng)濟組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作為所有者代表經(jīng)營、管理2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權集體土地所有權的客體

土地改革時分給農民并頒發(fā)了土地的所有證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農民集體經(jīng)濟組織或其成員使用的根據(jù)1962年《農村人民公社工作條例修正草案》，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等不具有上述情形，但農民集體連續(xù)使用其它農民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未連續(xù)使用滿20年但經(jīng)縣級以上人民政府根據(jù)具體情況確認其所有權的農村集體經(jīng)濟組織設立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設用地使用權證的土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的一般屬于國家所有2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權集體土地所有權的獲得與滅失1）集體土地所有權的取得新中國的農村土地制度發(fā)展的歷史證明，集體土地所有權是在農民私人土地所有權的基礎上形成的。隨著土地改革運動的基本完成，農村土地除依法屬于國家所有的以外，均屬農民私人所有經(jīng)過初期農業(yè)合作社（1953年開始）、高級農業(yè)合作社（1956年開始）和人民公社（1958年開始），農村的土地私有制迅速轉變?yōu)榧w所有制。直到1962年《人民公社六十條》才使三級所有，隊為基礎的土地權屬關系確定下來1979年以后的農村經(jīng)濟體制改革，給我國農村的土地所有權制度帶來了重大的變化，由原來的集體所有、集體共同使用的體制轉變?yōu)榧w所有、農戶承包經(jīng)營的體制2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權2）集體土地所有權的滅失國有化：國有化使國家取得了土地所有權，相應地使一些農民集體喪失了一部分土地所有權征收：國家為了公共目的需要征收集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權調整：在農村土地集體化后，特別是1958年公社化后，政府曾經(jīng)對各農民集體之間的土地所有權進行調整，被調出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權合并：一是吸收合并，即一個農民集體接受另一個農民集體的加入；二是新設合并，即兩個農民集體合并為一個新的農民集體分立：一種是原農民集體存在，其中一部分農民帶一部分土地重新組成一個農民集體；另一種是原農民集體分立為兩個新的農民集體，其本身歸于滅失2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權建筑物的所有形態(tài)有：單獨所有、共同所有、區(qū)分所有。單獨所有是一個人擁有一棟建筑物的所有權；共同所有為數(shù)人共同擁有一棟建筑物的所有權；區(qū)分所有則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有。將一棟建筑物區(qū)分為數(shù)個部分，分割方法有縱向分割、橫向分割（分層所有）和縱橫分割（分套所有），在現(xiàn)代社會，尤以縱橫分割的問題較多，見圖。2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.1土地所有權國有土地使用權1）國有土地使用權的主體境內外法人、非法人組織和自然人可依法取得國有土地使用權。他們當然都可成為國有土地使用權的主體2）國有土地使用權的取得國有土地使用者可以通過出讓（含以出讓金出資或入股）、租賃和劃撥等方式取得國有建設用地、農用地或未利用地的土地使用權；外商投資企業(yè)場地使用權和城市私房用地使用權，可以按照法律、行政法規(guī)規(guī)定的特殊方式取得；土地使用者也可以依法通過承包經(jīng)營方式取得國有農用土地（含可開發(fā)為農用的未利用土地）的使用權3）國有土地使用權的內容與限制國有土地使用權人對國有土地享有占有權和使用權，并依取得方式不同享有不同的收益權和處分權。國有土地使用權人不得擅自改變土地用途。國有土地使用權人行使權利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務和權利設定時約定的義務2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權出讓國有土地使用權1）出讓國有土地使用權的主體境內外法人、非法人組織和自然人可以依法取得出讓國有土地使用權外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地，應依法設立中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外商獨資企業(yè)2）出讓國有土地使用權的取得出讓國有土地使用權的取得方式主要有：拍賣、招標、協(xié)議、掛牌。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標、掛牌方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取協(xié)議方式。其他用地，地方性法規(guī)規(guī)定應當采取拍賣、招標、掛牌方式的，依其規(guī)定。采取協(xié)議方式出讓土地使用權的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價劃撥土地使用權人可以通過簽訂土地出讓合同和交納出讓金，對其已有的劃撥土地取得出讓土地使用權2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權3）出讓國有土地使用權的內容與限制出讓土地使用權人在出讓使用期限內依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權。分期付款取得出讓土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理變更登記手續(xù)土地使用者應當按照土地使用權出讓合同約定的期限開發(fā)土地。超過合同約定的期限滿1年未開發(fā)土地的，國有土地所有者代表有權征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。超過合同約定的期限滿2年未開發(fā)土地的，可以無償收回土地使用權。因不可抗力、政府行為或者動工開發(fā)必要的前期工作而造成動工開發(fā)延遲的，不在此限。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，出讓土地使用權不得轉讓、租賃、抵押和用于其他投資2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權4）出讓國有土地使用權的終止土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，可以申請續(xù)期。土地使用者申請續(xù)期的，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂國有土地使用權出讓合同，土地使用者依照規(guī)定支付新的土地使用權出讓金。土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的，出讓土地使用權由國家無償收回國家對土地使用者依法取得的出讓土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不得收回。但是，國家根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回出讓土地使用權的，國家應根據(jù)原出讓土地使用權人使用土地的實際年限，給與相應的補償使用權人違反關于禁止土地閑置或者擅自改變土地用途規(guī)定，國家可以以法律程序強制和無償收回出讓土地使用權。土地使用權出讓合同約定因土地使用者其他過錯將導致國家提前收回出讓土地使用權的，依其規(guī)定。因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導致出讓土地使用權人無法按既有用途利用土地的，國家可以收回出讓土地使用權并退還剩余使用年限的出讓金2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權劃撥國有土地使用權劃撥土地使用權是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權1）劃撥國有土地使用權的主體①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合條件的用地經(jīng)國家征收而用地者閑置的原農民集體所有的土地，由國家依法收回后應當無償劃撥給原農村集體經(jīng)濟組織農民集體使用，農民集體成為劃撥土地使用權主體之一2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權2）劃撥國有土地使用權的取得除上面規(guī)定的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權外，用地者申請取得劃撥土地使用權需征收集體土地或占用其他用地者正在使用的國有土地的，申請用地者應向集體土地所有者或原國有土地使用者支付土地補償安置費或拆遷安置費；申請用地者取得劃撥土地使用權的土地為國有荒山、荒地的，經(jīng)依法批準后，可以無償取得3）劃撥國有土地使用權的內容與限制劃撥土地使用權人對劃撥土地享有占有權、使用權和部分收益權。劃撥土地使用權人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經(jīng)批準處分土地所獲得收益按有關規(guī)定上繳國家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權4）劃撥國有土地使用權的終止①因公共利益需要使用土地的；②為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地的；③因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；④公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。依前款第①項、第②項的規(guī)定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予補償2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權租賃國有土地使用權租賃土地使用權是土地使用者以按期向國有土地所有者代表支付租金為代價而原始取得的一定期限的國有土地使用權1）租賃國有土地使用權的主體下列用地的土地使用者可以依法取得租賃土地使用權：①新增經(jīng)營性用地；②存量經(jīng)營性劃撥用地；③依法取得場地使用權的外商投資企業(yè)用地；④短期用地；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地2）租賃國有土地使用權的取得租賃土地使用權由國有土地所有者代表與土地使用者通過協(xié)商方式設定，也可以采用招標、拍賣的方式設定。租賃雙方應簽訂租賃合同，并約定租期、租金及其調整、租賃關系終止等內容。租賃期限不得超過國務院規(guī)定的土地使用權出讓的最高年限。租金由土地使用者按年向國家支付，但國有土地租賃合同另有約定的除外2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權3）租賃國有土地使用權的內容與限制租賃土地使用權人在租賃期內依法對承租的土地享有占有權、使用權和收益權。租賃土地使用權人對其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權租賃土地使用權人在租賃期內，需要改變租賃合同約定的用途，應當向國有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請，經(jīng)批準的，承租人應當與國有土地所有者代表重新簽訂租賃合同或簽訂補充合同，并相應調整租金租賃土地使用權人將其土地使用權及地上建筑物、其他附著物所有權作價出資的，應經(jīng)國有土地所有者代表同意。向企業(yè)法人投資或者成立新的企業(yè)法人的，由企業(yè)法人繼續(xù)履行原國有土地租賃合同；向合伙企業(yè)投資的，由合伙企業(yè)繼續(xù)履行原國有土地租賃合同；作其他投資的，租賃土地使用權人需繼續(xù)履行原有土地租賃合同2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權4）租賃國有土地使用權的終止租期屆滿，土地使用者可以申請續(xù)租，但申請續(xù)租的期限與前一階段的租期相加不得超過國家規(guī)定的國有土地使用權出讓的最高年限。經(jīng)審批批準予續(xù)租的，國有土地所有者代表與土地使用者應當重新簽訂國有土地租賃合同。租賃期滿，土地使用者未申請續(xù)租的，或者申請續(xù)租未獲批準的，租賃關系終止，國家無償收回租賃土地使用權，其地上建筑物、其他附著物的所有權由國家無償取得除公共利益需要收回租賃土地使用權外，承租人的續(xù)租申請應當予以批準。經(jīng)審批準予續(xù)租的，承租人應當與國有土地所有者代表續(xù)訂租賃合同，并辦理變更登記手續(xù)。國有土地所有者代表因公共利益的需要提前終止租賃關系的，租賃土地使用權及地上建筑物、其他附著物參照出讓土地使用權的相關規(guī)定處置。因不可抗力造成土地狀況發(fā)生重大變故，導致國有土地租賃合同不能履行，國家可以無償收回租賃土地使用權2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權

集體土地使用權1）集體土地使用權的主體農村集體經(jīng)濟組織及其成員，農村集體經(jīng)濟組織投資設立的企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個人，可以依法取得集體土地使用權2）集體土地使用權的分類和取得集體土地按用途劃分為農用地和建設用地，那么集體土地使用權分為農地使用權和建設用地使用權。農地使用權一般通過承包經(jīng)營的方式取得。通過這種方式取得的集體土地使用權，我們也稱為土地承包經(jīng)營權集體土地中的建設用地主要包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地和宅基地。建設用地使用權依照法律規(guī)定的審批程序取得2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權3）集體土地使用權的內容與限制集體土地使用權人對集體土地享有占有權、使用權。依土地用途的不同和權利取得方式的不同，享有不同的收益權處分權。集體土地使用權的取得及行使，不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務，或者權利設定時約定的義務4）集體土地使用權的終止終止情形：第一，國家征收集體土地；第二，集體經(jīng)濟組織因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設的用地需要，或者因用地人不按照批準的用途使用土地，或者因用地人撤銷、遷移等而停止使用土地，收回土地使用權。依照上述第一項的規(guī)定終止集體土地使用權的，集體經(jīng)濟組織應以其獲得的補償費，按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，對原集體土地使用權人支付補償，或者以其他方式對原集體土地使用權人進行補償性安置2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.2土地使有權

土地他物權土地他物權是指土地所有權或土地使用權以外的其他土地權利。土地他物權的實質是對其所有權人和使用權人行使所有權和使用權的一種限制

《民法通則》第83條規(guī)定：不動產(chǎn)相鄰各方，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失他物權分為用益物權和擔保物權。用益物權是指以物的使用收益為標的的他物權，主要包括地上權、地役權、典權、經(jīng)營權和用益權等形態(tài)；擔保物權是指以確保債務清償為目的而于債務人的特定物或權利上設定的定限物權，主要包括抵押權、質權、留置權等形態(tài)2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.3土地他物權土地他物權是在他人土地上享有的權利。也就是說，土地他物權的客體是他人土地所有權、使用權的客體。在這種情況下，土地他物權不僅有對抗一般人的效力，即能夠排斥其他任何人的不法干涉和妨礙，而且有特別對抗土地所有權人、使用權人的效力，即能夠對后者的某些權利行使加以必要的限制。土地他物權的主體是土地所有權人、使用權人以外與其存在著某種法律關系的民事主體。這些關系可以是法律、行政法規(guī)設定的，也可以是法律行為或者其他合法行為設定的。建立這些法律關系的共同目的，就是維護他物權人對該土地享有的某種合法利益土地他物權不受一物一權主義的限制。在同一土地上，只能有一個所有權，并且這個所有權只能派生一個土地使用權，但是這并不妨礙在同一土地上設立多種甚至同種多個的他物權土地他物權是長期存續(xù)的權利，因而通常有登記的必要2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.3土地他物權

用益物權1）地役權

地役權是為自己土地的便利而利用他人土地的權利地役權是使用他人土地的權利。以有兩塊土地為必要：其一為享有地役權的土地，稱為需役地；其二為供使用的土地，稱為供役地地役權是為自己土地的便利而使用他人土地的權利。設立地役權，目的在于需役地的便利。在地役權關系中，“供役地”即為需役地提供便利的土地，而“需役地”則是享受供役地所提供便利的土地，如果供役地不能為需役地提供便利，或其所提供的便利不是由需役地所享，則不能產(chǎn)生地役權地役權具有從屬性和不可分性。地役權雖然是一種獨立的物權，但它仍與需役地的所有權或使用權共命運，此即其從屬性。地役權的不可分性，是指地役權不得被分割為兩個以上的權利，也不得使其一部分滅失2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.3土地他物權2）地上權地上權是指以在他人土地上設置或保有建筑物、其他工作物為目的而使用其土地的權利。通觀各國立法例，地上權具有以下特征：①地上權是以他人土地為標的物的他物權，亦即存在于他人土地上的權利。這里的土地，不僅指地面，也包括土地上空及地表下層②地上權是以保有建筑物、工作物為目的的他物權③地上權以交付租金為代價，但不以此為必要，此點與土地租賃權不同④由于建筑物、工作物的長期存在，地上權也具有長久存續(xù)性，但對于地上權是否因工作物的滅失而滅失，各國立法主張不一。德國、瑞士立法強調工作物的有無，主張地上權隨工作物的滅失而滅失；日本民法則以使用土地作為地上權的主旨，因而規(guī)定地上權不因工作物的滅失而滅失⑤地上權具有可繼承性和可轉讓性，這一點也與一般土地租賃不同2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.3土地他物權

擔保物權抵押是債務人或者第三人以擔保債務清償為目的，不轉移占有而就自己財產(chǎn)為債權人設定擔保物權債務人不履行債務時，債權人行使抵押權，對擔保財產(chǎn)享有變價處分權和就變價所得優(yōu)先受償?shù)臋嗬谖覈恋氐盅簷嗍峭恋厥褂脵嗳嗽诜稍S可的范圍內不移轉土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權對土地使用權及其地上建筑物、其他附著物依法進行處分，并以處分所得的價款優(yōu)先受償?shù)耐恋厮餀?.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.3土地他物權土地抵押權作為抵押權的一種，具備抵押權的共同屬性，適用抵押權制度的共同規(guī)則①土地抵押不是實物抵押而是權利抵押。在我國，土地所有權不具有流轉性，地產(chǎn)市場流轉的只是土地使用權。因此，土地抵押權的標的是土地使用權而不是土地本身；土地抵押權的成立和存續(xù)依賴于土地使用權的法律存在而不是土地的自然存在②抵押權客體的限制性。首先，土地所有權不得抵押；其次，土地使用權可以抵押，但必須是法律允許轉讓的土地使用權。因為，抵押權實現(xiàn)的結果必然是土地使用權的轉移，而我國法律對一部分土地使用權的轉讓有禁止性或者限制性的規(guī)定，如果這部分土地使用權，允許抵押，實際上就等于突破了這些規(guī)定。例如，劃撥國有土地使用權不具有可流轉性，因而不允許抵押。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權不能脫離廠房等建筑物單獨轉讓，因而也不能單獨用于抵押2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.3土地他物權③抵押人必須是享有土地使用權的債務人或第三人。在土地使用權與所有權相分離而獨立設定的情況下，所有權人不得在該土地上另行設定抵押權。例如，對于己經(jīng)發(fā)包的土地，集體經(jīng)濟組織不具有以抵押人身份為他人提供土地使用權抵押的資格④土地使用權抵押不影響土地上其他權利人的權利。土地使用權抵押的效力，僅及于抵押人享有的物上權利，不涉及第三人在該土地上享有的物權，如工作物所有權、種植物所有權、房屋或土地租賃權以及各種土地他物權2.3我國現(xiàn)代地權制度2.3.3土地他物權

土地確權的基本原則（1）城市土地屬國家所有的原則（2）國家土地所有權性質不可變更的原則（3）尊重歷史面對現(xiàn)實處理土地權屬問題的原則2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.1土地權屬確定

土地權屬確定的方法（1）國有土地和集體土地的確定1）如何判斷土地曾經(jīng)被確定為集體所有2）如何考察曾經(jīng)被確定為集體所有的土地，其后的所有權性質有沒有發(fā)生變化（2）集體所有土地的權屬確定（3）國有土地使用權的確定（4）集體土地使用權的確定2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.1土地權屬確定

全民、城市集體單位和集體華僑農場使用的原農民集體土地（含合作化之前的個人土地），迄今沒有退給農民集體的，屬于國家所有。

1962年《人民公社六十條》全民、城市集體單位使用的原農民集體所有的土地，有下列情形之一，屬于國家所有：（1）簽訂過土地轉移等有關協(xié)議的；（2）經(jīng)縣級以上人民政府批準使用的；（3）進行過一定補償或安置勞動力的；（4）接受農民集體饋贈的；（5）購買原集體所有的建筑物的；（6）農民集體單位轉為全民或者城市集體所有制單位的。1982年《國家建設征用土地條例》全民、城市集體單位違反規(guī)定使用的農民集體土地，依照有關規(guī)定進行了清查處理后仍由全民、城市集體單位使用的，確定為國家所有。1987年《土地管理法》1987年《土地管理法》施行后違法占用的農民集體土地，必須依法處理后，再確定土地所有權。

幾種情況處理（1）國家建設對農民集體全部進行移民安置并調劑土地后，遷移農民集體原有土地轉為國家所有。（2）因國家建設征收土地，農民集體建制被撤銷或其人口全部轉為非農業(yè)人口，其未經(jīng)征收的土地歸國家所有。（3）全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農民集體企業(yè)的，辦理有關手續(xù)后，被兼并的原農民集體企業(yè)使用的集體所有土地轉為國家所有。

2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.1土地權屬確定土地權屬爭議處理的原則1）先占原則與時效取得原則先占：就是以據(jù)為己有為意圖獲取或者占有不屬于任何人所有的物（無主物）。這種事實上的占據(jù)被法律承認為合法占有，由于物是無主的，因而不會侵害任何人先占有3個成立要件：第一，標的物為無主物；第二，先占者對標的物有事實上的占有；第三，先占者有將無主物歸其所有的意思。時效取得：以所有的意思，公開、和平、繼續(xù)地占有他人之物達到法律規(guī)定的時間，從而取得物的所有權或其他財產(chǎn)權時效取得的法律特征為：第一，占有人必須以自己所有的意思進行占有；第二，占有人的占有必須是公開的；第三，占有人必須持續(xù)不斷地占有他人之物2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.2土地權屬爭議調處2）現(xiàn)有利益保護的原則3）從實際出發(fā)尊重歷史的原則4）訴訟解決以行政處理為前置的原則政府出面處理在土地權屬糾紛解決中占有很重要的地位。土地確權是一項政策性和技術性較強的工作，政府土地行政主管部門基于對本行政區(qū)的土地狀況比較了解，對發(fā)生的爭議，能面對現(xiàn)實，以法律、法規(guī)和土地管理規(guī)章為依據(jù)，及時、公正地解決土地權屬糾紛。因此，土地權屬爭議的解決，應先采用行政處理的方式，若當事人對行政處理不服，可以向人民法院起訴。一般情況下，當事人直接向人民法院提起訴訟的，人民法院不予受理2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.2土地權屬爭議調處

土地權屬爭議的調處（1）土地權屬爭議的管轄1）縣級土地行政主管部門受理的土地權屬爭議案件個人之間、個人與單位之間、單位與單位之間發(fā)生的土地權屬爭議案件；跨鄉(xiāng)級行政區(qū)域的土地權屬爭議案件；同級人民政府和上級人民政府土地管理部門交辦的土地權屬爭議案件。上面規(guī)定的個人之間、個人與單位之間發(fā)生的土地權屬爭議案件，也可以由鄉(xiāng)級人民政府受理和處理。但需要重新確認所有權和使用權的，應由縣級以上人民政府確認。2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.2土地權屬爭議調處2）設區(qū)的市、自治州土地行政主管部門受理的爭議案件跨縣級行政區(qū)域土地權屬爭議案件；同級人民政府、上級人民政府土地管理部門交辦或者有關部門轉送的土地權屬爭議案件3）省、自治區(qū)、直轄市土地行政主管部門調查處理的爭議案件跨設區(qū)的市、自治州行政區(qū)域的土地權屬爭議案件；爭議一方為中央國家機關直屬單位，且涉及土地面積較大的土地權屬爭議案件；爭議一方為軍隊，且涉及土地面積較大的土地權屬爭議案件；本行政區(qū)域內有較大影響的土地權屬爭議案件；同級人民政府、國土資源部交辦或者有關部門轉送的土地權屬爭議案件4）國土資源部調查處理的爭議案件國務院交辦的土地權屬爭議案件；在全國范圍內有重大影響的土地權屬爭議案件2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.2土地權屬爭議調處（2）解決土地權屬爭議的程序土地權屬爭議處理程序是指土地行政主管部門受理和處理土地權屬爭議案件的具體工作程序，包括土地權屬爭議案件的申請、受理、調查、調解和處理等過程。依據(jù)法律規(guī)定的程序受理和處理土地權屬爭議，是解決土地權屬爭議案件必須遵循的基本原則1）土地權屬爭議案件的申請指土地權屬爭議申請人要求土地行政主管部門接受處理土地權屬爭議的行為。申請是土地行政主管部門處理土地權屬爭議的先決條件。但人民政府交辦的土地權屬爭議案件，土地行政主管部門應直接承辦，不需當事人申請。2）土地權屬爭議的受理指縣級以上土地行政主管部門或鄉(xiāng)級以上人民政府依照爭議管轄的規(guī)定對申請人的申請決定收案審理的行為2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.2土地權屬爭議調處3）土地權屬爭議案件的調查指由土地行政主管部門指定的承辦人，對爭議事實進行查證的行為。案件調查的目的是弄清案件事實4）土地權屬爭議的調解指在查明事實、分清權屬關系和雙方自愿的基礎上，通過說服教育和勸導協(xié)商達成解決糾紛的協(xié)議5）土地權屬爭議的處理指土地行政主管部門對受理的土地權屬爭議，在查清事實的基礎上，提出自己的處理意見并報人民政府做出處理決定的行為2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.2土地權屬爭議調處產(chǎn)權的保護，可分公力法律保護與私力自我保護。公力法律保護，指產(chǎn)權遭受侵害時，國家以公權力排除侵害，實現(xiàn)其權利或處置侵害人；私力自我保護，指產(chǎn)權遭受侵害時，權利人自己排除侵害，自行實現(xiàn)其權利。從社會發(fā)展的歷史考察，人類社會發(fā)展初期，國家從無到初步建立，國家權力十分有限，對于財產(chǎn)權利的保護，只有私力自我保護一條途徑。隨著社會的進步，國家組織日益完善，國家權力越來越強大，法律體制逐步健全，私力自我保護逐漸為公力法律保護所替代。由此可見，私力自我保護發(fā)生在先，公力法律保護發(fā)生在后。隨著國家機器的愈加強大，私力自我保護的范圍越來越小，因此，現(xiàn)代各國法律普遍淡化私力自我保護，加強公力法律保護的力度。2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.3土地權利保護私力自我保護自助行為

正當防衛(wèi)

緊急避險

公力法律保護公法保護刑法保護

行政法保護

民法保護物權保護權利確認請求權停止侵害請求權排除妨礙請求權返還原物請求權清除危險請求權恢復原狀請求權

債權保護

產(chǎn)權保護的基本方法2.4土地權屬確定與爭議調處2.4.3土地權利保護土地產(chǎn)權制度是一個國家的根本社會制度。土地是人類賴以生存的基礎，是國家財富和社會發(fā)展的源泉，是產(chǎn)權人最重要的財產(chǎn)。土地產(chǎn)權依法被確認和登記后將受到國家法律的保護。確認土地產(chǎn)權是政府的職責，它是一項法律性、政策性的工作。1950年代以來，我國制定了許多涉及土地權屬方面的法規(guī)，它們?yōu)榉€(wěn)定社會經(jīng)濟秩序、維護土地的公有制、保障土地產(chǎn)權人的合法權益發(fā)揮了重要作用。目前我國還有不少土地權屬糾紛需要處理，同時新的問題不斷產(chǎn)生，處理土地權屬糾紛是我國土地管理部門經(jīng)常性的工作。我國現(xiàn)行的土地權利體系包括土地所有權、土地使用權和土地他物權。土地所有權包括國家土地所有權和集體土地所有權；土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權；土地他物權主要有抵押權、地役權、租賃權等。

本章小結復習思考題1．簡述物權與債權的辨證關系。2．簡述我國土地所有權與使用權的主體與客體。3．簡述土地所有權的四項權能。4．簡述國有土地使用權與集體土地使用權的獲得方式。5．簡述我國土地他物權的主要特征。6．簡述傳統(tǒng)民法地上權及我國土地使用權的法律特征。7．簡述土地確權的原則與確權方法。8．簡述我國土地權屬爭議的主體范圍。9．簡述建立“先占取得”和“時效取得”制度的歷史意義。10．談談你對我國土地產(chǎn)權制度改革的思考。普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材地籍管理第三部分土地調查與遙感3.1土地調查3.1.1土地調查概述（1）國外土地調查概述英國1931年開展第一次土地調查工作，繪制了1:10萬土地利用地圖；1960年代開展第二次土地利用調查，繪制1:25萬土地利用地圖，并對土地資源進行了綜合評價美國1934年進行以土壤侵蝕度為中心內容的土地調查；1970年代以來利用遙感信息資料和自動化技術編制了1:10萬和1:25萬土地利用圖日本1951年專門發(fā)布了“國土調查法及其實施令”；1957年頒布了《地籍調查作業(yè)規(guī)程準則》；1962年又發(fā)布了“國土調查促進特別措施法及其實施令”，目的是促進國土調查計劃的實施，并以此制定了四個國土調查１０年計劃；1974年有又制定了《國土利用計劃法》，國土地理院利用航空攝影開始編制全國1:2.5萬土地利用圖，該土地利用圖是全國土地利用信息數(shù)據(jù)化的基礎，為全國和地區(qū)土地利用規(guī)劃提供了依據(jù)3.1土地調查3.1.1土地調查概述（2）1950年代初—1980年代中期我國的土地調查我國在1950年代初為保障土地改革后百姓的土地房產(chǎn)所有權，頒發(fā)了土地房產(chǎn)所有權證書，建立了田賦與土地房產(chǎn)清冊

1958年10月在全國范圍開展了第一次土壤普查工作，于1966年完成我國在1980年代初進行了國土遙感概查工作。第一階段1980年6月至1982年2月，利用1:5萬、1:2.5萬、1:10萬地形圖，進行全國和分省陸地、島嶼、沿海灘涂以及內海、領海面積量算；第二階段1981年初至1982年5月，利用1:5萬地形圖，完成27個省、自治區(qū)10種土地利用現(xiàn)狀分類面積計算；第三階段1982年8月至1983年12月，利用560張1:25萬假彩色衛(wèi)片編制了29省、自治區(qū)、直轄市1:25萬土地利用現(xiàn)狀圖，匯總分省和全國30種土地利用分類面積我國在1980年代中期又啟動了全國縣級土地利用現(xiàn)狀概查及匯總工作1950年代初到1980年代中期的土地調查工作大多運用較落后的技術手段，精度較低，缺乏科學性、統(tǒng)一性和權威性，致使調查結果不能得到廣泛應用3.1土地調查3.1.1土地調查概述（3）第一次全國土地利用現(xiàn)狀調查1984至