房地產(chǎn)金融（第三版）課件 第1、2章 緒論；房地產(chǎn)金融基本知識

房地產(chǎn)金融

（第三版）謝經(jīng)容殷紅王玉玫編著房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一章緒論

內(nèi)容提要

在簡單介紹房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，說明房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)良性運(yùn)行的作用。概括地回顧房地產(chǎn)金融近一個(gè)世紀(jì)的發(fā)展歷程，并展望我國未來房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢。界定房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，由房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售和服務(wù)等行業(yè)所組成。在統(tǒng)計(jì)上，房地產(chǎn)業(yè)常同金融、保險(xiǎn)業(yè)并列，被看做第三產(chǎn)業(yè)。

廣義上講，它是由第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（有時(shí)包括第一產(chǎn)業(yè)）所組成的一個(gè)綜合性的行業(yè)群體。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性

房地產(chǎn)業(yè)的綜合性，使其具有以下特點(diǎn)：

（一）房地產(chǎn)業(yè)投資大、借款多、周期長（二）房地產(chǎn)市場受區(qū)域因素影響較大（三）房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重性（四）受國家政策和城市規(guī)劃的影響房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性二、房地產(chǎn)業(yè)的重要性

（一）城市房地產(chǎn)是城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)（二）房地產(chǎn)是家庭的重要財(cái)富和政府財(cái)政收入的重要來源

（三）房地產(chǎn)業(yè)具有帶動性房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性三、房地產(chǎn)金融的作用房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障，也是國家調(diào)控房地產(chǎn)市場和促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的主要手段。（一）房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的保障（二）利用房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控（三）引導(dǎo)住房消費(fèi)（四）房地產(chǎn)金融政策調(diào)整儲蓄、投資和股市間的關(guān)系房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融的作用和重要性四、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)，與銀行業(yè)的關(guān)系就越密切，依賴性越強(qiáng)。（二）房地產(chǎn)業(yè)同銀行業(yè)相互促進(jìn)。（三）房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展會影響金融業(yè)的正常運(yùn)行。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

在國際上，房地產(chǎn)金融的發(fā)展可以追溯到久遠(yuǎn)的時(shí)代。從其形式來看，有建筑業(yè)協(xié)會、土地開發(fā)銀行和公積金制度三個(gè)方面。在國內(nèi)，房地產(chǎn)金融的歷史較短，目前還有很多問題有待完善。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

一、國外房地產(chǎn)金融的發(fā)展（一）建筑業(yè)協(xié)會建筑業(yè)協(xié)會發(fā)源于英國。

1775年，理查德·凱特雷在英國伯明翰開創(chuàng)了第一家互助性的建筑業(yè)協(xié)會。

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第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

☆早期建筑業(yè)協(xié)會的運(yùn)作過程：區(qū)域購房者社團(tuán)房屋分配給成員☆建筑業(yè)協(xié)會的運(yùn)作過程（20世紀(jì)80年代）：全國儲蓄戶社團(tuán)購地建房購房人房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材存錢購地建房社員投票支付費(fèi)用儲蓄高利息（銀行）存款抵押貸款

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

英國建筑業(yè)協(xié)會的發(fā)展過程房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材年份1775190019701987協(xié)會數(shù)量（個(gè)）12286481138分支機(jī)構(gòu)（個(gè)）1—20166962持股人（萬）—5810274195在138個(gè)協(xié)會中，有三個(gè)全國性的大型協(xié)會。所有協(xié)會房地產(chǎn)抵押貸款額占全國同類貸款總額的50%～70％。而協(xié)會也由原來的互助合作社變成具有銀行儲蓄、貸款功能的金融機(jī)構(gòu)，特別是

20世紀(jì)80年代以后這種變化趨勢更加明顯。

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

建筑業(yè)協(xié)會在英國購房貸款市場上的作用是重要的，20世紀(jì)80年代其貸款額占購房貸款總額的75％，90年代則上升為90％。見下表：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材機(jī)構(gòu)名稱未償總額（億英鎊）占總額的百分比（%）建筑業(yè)協(xié)會682.2775.2銀行金融機(jī)構(gòu)142.3815.7地方政府41.844.6保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老基金23.642.6其他公共部門17.171.9總計(jì)907.30100

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

據(jù)1988-1992年的統(tǒng)計(jì)，建筑業(yè)協(xié)會主要是通過儲蓄吸引資金，通過居民抵押貸款獲得收益。它的資產(chǎn)構(gòu)成為：居民抵押貸款80％，流動資產(chǎn)18％，固定和其他資產(chǎn)2％。負(fù)債為：股本投資、儲蓄95％，稅收減免2％，儲備3％。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

建筑業(yè)協(xié)會在一些國家也稱為住宅合作社，但英國的建筑業(yè)協(xié)會逐漸發(fā)展成為一種非銀行金融機(jī)構(gòu)，互助性職能趨小。這種類型的社團(tuán)自1831年以來在美國得到迅速發(fā)展，1890年已遍布各州，1929年達(dá)122342家。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

第二次世界大戰(zhàn)后，住宅合作社在世界各國廣泛發(fā)展，成為房地產(chǎn)融資的重要方式之一。國際建房與儲蓄組織聯(lián)盟將其定義為：“（它）是一種互相幫助、共同建房的非營利性團(tuán)體，屬集體合作性質(zhì)。它是以建房資金融通及儲蓄、建設(shè)和管理一體化解決住房問題的合作社?！狈康禺a(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（二）土地開發(fā)銀行

德國第一個(gè)土地開發(fā)銀行于1769年成立于普魯士邦的西里西亞省。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

1.早期階段（1769-1849年）

政府規(guī)定凡是地主都有義務(wù)參加土地開發(fā)銀行，政府對地主采取強(qiáng)制的方式使其加入，同時(shí)政府出資，并對銀行進(jìn)行管理、監(jiān)督。這種合作社性質(zhì)的銀行僅服務(wù)于一定的區(qū)域。地主利用自己的土地做抵押取得貸款，用于土地開發(fā)和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

2.中期階段（1850-1873年）自1849年以后，土地銀行取消了原來僅有地主參加的限制，凡是土地價(jià)值在1500德國馬克以上的土地所有者都可以自愿參加。這時(shí)的最大特征是抵押土地證券化。地主或農(nóng)民如愿用自己的土地做抵押取得長期貸款，可將各自的土地交給合作社作為抵押物，合作社以這些土地為擔(dān)保發(fā)行債券，取得資金，供社員使用。但這時(shí)各合作社都是單獨(dú)運(yùn)行的，僅在一定的范圍內(nèi)流通，地主、合作社和投資人都處在同一區(qū)域，投資人同地主的關(guān)系較直接。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

3.后期階段（1873年以后）

1873年以前，各土地開發(fā)銀行在各自區(qū)域獨(dú)立運(yùn)作局限性很大，主要是融資區(qū)域的局限性。

1873年組成了普魯士中央銀行，各地區(qū)的股票以各地區(qū)的土地做擔(dān)保，股票的流通范圍擴(kuò)大。這樣，債權(quán)人同債務(wù)人間的直接關(guān)系變成債權(quán)人（購股人）與土地開發(fā)銀行，土地開發(fā)銀行同社員（借款人）之間的間接關(guān)系。利用中央土地銀行，一個(gè)區(qū)域銀行可以到另一個(gè)區(qū)域去融資，利用一個(gè)地區(qū)的資金開發(fā)另一個(gè)地區(qū)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

1817年美國初創(chuàng)聯(lián)邦土地銀行，當(dāng)時(shí)各行平均80％以上股金是由聯(lián)邦政府撥款。以后，隨著農(nóng)民在土地銀行合作社股金的增加，政府才將股金逐漸退出，至1947年全部退出。社會借款不得超過抵押土地價(jià)格的65％，年息一般是5％，期限為1～5年或30～40年不等。

1916年美國國會通過了《聯(lián)邦農(nóng)地抵押貸款法》，設(shè)立聯(lián)邦農(nóng)業(yè)貸款局，主辦全國農(nóng)地抵押貸款事宜。美國農(nóng)業(yè)土地金融系統(tǒng)是由上至下組成的，在全國劃分12個(gè)農(nóng)業(yè)信用區(qū)，每區(qū)設(shè)一聯(lián)邦土地銀行，并發(fā)動各村農(nóng)民組織農(nóng)地抵押貸款合作社。土地開發(fā)銀行在土地證券化、抵押貸款方面的工作為房地產(chǎn)金融的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

早期土地開發(fā)銀行的運(yùn)作過程：地主合作社社團(tuán)中期土地開發(fā)銀行的運(yùn)作過程：地主合作社投資人后期土地開發(fā)銀行的運(yùn)作過程：地主區(qū)域土地銀行中央土地銀行投資者房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材入社貸款撥款土地抵押抵押貸款證券發(fā)行證券發(fā)行收入土地抵押抵押貸款土地抵押貸款資金股票投資

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（三）公積金制度新加坡的公積金制度始建于1955年，當(dāng)時(shí)人民生活水平低，社會保障條件差，公積金主要用于雇員的社會保障。凡在新加坡有薪水收入者，都必須與其雇主按法定的同等比例將其月薪的一部分繳存于中央公積金局。雇員可以用公積金買房，在本人55歲退休后或喪失勞動能力時(shí)，可以依靠公積金生活。本人去世后，其全部存款金額可以由其指定的受益人領(lǐng)取。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展及存在的問題（一）國內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展的幾個(gè)階段

1.住房建設(shè)資金管理階段。

1949-1978年我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，對國有企業(yè)實(shí)行低工資、高福利的政策，國家將住房問題同企業(yè)建設(shè)一同考慮，并由銀行統(tǒng)一負(fù)責(zé)管理，銀行好像國家的會計(jì)，已經(jīng)失去了金融機(jī)構(gòu)的作用。這個(gè)階段可稱為住房建設(shè)資金管理階段，不能稱為嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

2.房改金融階段。我國住房制度改革自1978年開始，這期間經(jīng)歷了探索階段（1978-1987年）、租金改革階段（1988-1990年）、籌資模式階段（1991-1997年）。銀行主要為房改房和商品房的開發(fā)、銷售提供貸款服務(wù)。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

3.房地產(chǎn)金融階段

90年代以后，房地產(chǎn)金融市場得到發(fā)展，很多銀行推出了“按揭”業(yè)務(wù)，中國人民銀行上海分行于1992年3月頒布的《房地產(chǎn)抵押貸款暫行辦法》以及建設(shè)銀行總行于1992年9月頒布的《職工住房抵押貸款暫行辦法》是房地產(chǎn)金融的萌芽。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（二）成熟的房地產(chǎn)金融市場的標(biāo)志房地產(chǎn)金融市場走向成熟需要滿足以下條件：

1.住房貸款以抵押貸款為主

2.籌資方式多樣，貸款種類豐富

3.完善的法律體系

4.完善的房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)

5.金融機(jī)構(gòu)建立適應(yīng)市場的新機(jī)制、新方法

(1)房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)先介入機(jī)制(2)全程管理機(jī)制

(3)科學(xué)決策機(jī)制(4)呆壞賬預(yù)警處理機(jī)制

（5）建立科學(xué)決策的方法和指標(biāo)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第二節(jié)房地產(chǎn)金融的發(fā)展

（三）目前我國房地產(chǎn)金融市場存在的問題

1.房地產(chǎn)金融市場資金來源單一

2.房地產(chǎn)貸款具有過渡性

3.房地產(chǎn)金融市場不完善

4.房地產(chǎn)金融市場法律體系有待完善

5.商業(yè)銀行經(jīng)營機(jī)制有待轉(zhuǎn)變

6.商業(yè)銀行違規(guī)放貸現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容

一、房地產(chǎn)金融的概念

廣義的房地產(chǎn)金融是指利用各種可能的方法、工具為房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)部門籌集、融通、清算資金，提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動。狹義的概念則認(rèn)為房地產(chǎn)金融就是金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。本課程講的房地產(chǎn)金融既不是廣義的（不包括資金清算）房地產(chǎn)金融，也不是狹義的房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容

二、房地產(chǎn)金融的內(nèi)容

目前，我國推行的是住房擔(dān)保貸款，本書主要講述住房抵押貸款，同時(shí)介紹質(zhì)押和保證貸款，以及同抵押貸款緊密聯(lián)系的住房保險(xiǎn)。

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第三節(jié)房地產(chǎn)金融的概念和內(nèi)容

全書共分9章，按內(nèi)容可以概括為四部分：第一部分包括第1章至第3章，主要介紹房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)知識和房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)作，特別是擔(dān)保、質(zhì)押、抵押和保證等貸款類型。第二部分包括第4章至第7章，主要介紹房地產(chǎn)抵押貸款一級市場的運(yùn)作，分別介紹個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款和公積金貸款。第三部分為第8章，主要介紹房地產(chǎn)保險(xiǎn)。第四部分為第9章，主要介紹房地產(chǎn)抵押貸款二級市場，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)的證券化。

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復(fù)習(xí)思考題

1.簡述房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)的關(guān)系。

2.簡述國外房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史中的三種主要形式。

3.簡述我國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷程。

4.分析我國房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題，并提出解決的思路。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)金融

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第二章房地產(chǎn)金融基本知識

內(nèi)容提要

房地產(chǎn)金融研究房地產(chǎn)融資的方式、數(shù)量、期限、利率以及決策的全過程。這一章主要講述房地產(chǎn)金融的基本知識，包括房地產(chǎn)金融的資金來源，影響房地產(chǎn)金融的社會經(jīng)濟(jì)因素，利率及其相關(guān)問題，房地產(chǎn)融資中的資產(chǎn)收益，房地產(chǎn)開發(fā)，消費(fèi)貸款類型等問題。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來源

一、房地產(chǎn)金融中的資本流

現(xiàn)代西方國家房地產(chǎn)金融中的資本流（圖2-1）：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者股權(quán)債權(quán)

資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者

第一節(jié)房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來源

二、資金來源世界多數(shù)市場經(jīng)濟(jì)國家房地產(chǎn)金融的來源是多元化的，資金來源渠道的多樣性是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場的關(guān)鍵。

1.保險(xiǎn)公司

2.各種公積金

3.商業(yè)銀行

4.儲蓄貸款銀行

5.互助儲蓄銀行

6.抵押銀行

7.房地產(chǎn)投資信托公司房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第一節(jié)房地產(chǎn)金融中的資本流及資金來源

我國現(xiàn)階段整個(gè)資金來源及運(yùn)作過程（圖2-2）：房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌集體集資預(yù)收款用戶各公司公積金住宅合作社地方政府和地方居民證券股票特定公司各公司國營公司第二節(jié)影響房地產(chǎn)金融市場的社會經(jīng)濟(jì)因素

一、通貨膨脹二、銀行利率三、稅法四、貨幣匯率五、日用品價(jià)格六、房地產(chǎn)證券和其他投資工具的回報(bào)率七、金融政策八、社會福利制度房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值一、利率

利息是借款人付給貸款人所借款項(xiàng)的租金。利息對借款人而言是資金的使用成本，對貸款人而言就是資金的時(shí)間價(jià)值。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（一）名義利率和現(xiàn)值

名義利率也稱票面利率，是借貸機(jī)構(gòu)所承諾的利率。

現(xiàn)值為未來不同時(shí)期收益的貼現(xiàn)值，即時(shí)間為零（即投資時(shí)間）時(shí)的價(jià)值量。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（二）利率集

隨借貸期限、時(shí)間的不同，其利率的大小不一，這些從低到高的所有利率組成一個(gè)利率集。利率集當(dāng)中各利率的不同是由借款期限、流通性、風(fēng)險(xiǎn)大小以及手續(xù)費(fèi)等方面的差別決定的。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（三）實(shí)際利率

1.定義

實(shí)際利率是表面利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測的貨幣購買力變化校正后的利率，它是借（貸）款人所付（取得）利息（潤）率減去通貨膨脹后的利息。物價(jià)指數(shù)是通貨膨脹的衡量標(biāo)準(zhǔn)，可以說明購買力的變化情況。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

2.物價(jià)指數(shù)校正

一般貸款合同所用的利率為表面利率。我國通常使用的儲蓄保值率實(shí)質(zhì)上就是通脹溢價(jià)，是利用物價(jià)指數(shù)對利率的校正。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（四）利率的期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同，利率不同，這種差別可以稱為期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。不同期限貸款的利率不同是由利率期限結(jié)構(gòu)理論所決定的。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（五）利率和可貸資金貸款市場上可貸資金的供給和需求決定了基本利率的高低。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材DS‘S利率O可貸資金數(shù)量利率同可貸資金數(shù)量關(guān)系圖（圖2-3）

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（六）利率同風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)

由預(yù)測因素而造成的風(fēng)險(xiǎn)，在將未來收益貼現(xiàn)時(shí)，在貼現(xiàn)率中都應(yīng)有不同的利率溢價(jià)來補(bǔ)償。

一項(xiàng)投資有出現(xiàn)幾率不同的幾種收益的可能性，這時(shí)投資的期望收益是各種可能收益以出現(xiàn)幾率為權(quán)重的加權(quán)平均值。風(fēng)險(xiǎn)的大小可以表示為同期各種期望收益的加權(quán)離散系數(shù)。

當(dāng)未來可能收益的離散程度加大時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差升高，風(fēng)險(xiǎn)加大。

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第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

二、未來值

未來值是計(jì)算存款在未來一定期限后的價(jià)值，它包括原本金和利息。未來值的計(jì)算可以按照利率和復(fù)利率計(jì)算。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值三、未來收益的貼現(xiàn)未來值是計(jì)算存款在未來一定期限后的價(jià)值，它包括原本金和利息。未來值的計(jì)算可以按照利率和復(fù)利率計(jì)算。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值

（一）一年收益的貼現(xiàn)

未來值的計(jì)算公式：

FVn=PV0（1+i）n

未來收益貼現(xiàn)值公式：

PV0=FVn/（1+i）n

其中：（1+i）n

為貼現(xiàn)因子房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第三節(jié)利率、貼現(xiàn)率和現(xiàn)值（二）未來多年收益的貼現(xiàn)

多年收益的貼現(xiàn)值實(shí)際上是各年份收益貼現(xiàn)值之和。

PV0=CF1/（1+i）+CF2/（1+i）2+CF3/（1+i）3+…+CFn/（1+i）n房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第四節(jié)資產(chǎn)收益率一、資產(chǎn)收益率資產(chǎn)收益率=房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材凈營業(yè)收益資產(chǎn)總投資

=營業(yè)收益-經(jīng)營費(fèi)用資產(chǎn)購買價(jià)格

第四節(jié)資產(chǎn)收益率

二、權(quán)益收益率

房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材稅前收益自有資金=凈營業(yè)收入-年還債額自有資金權(quán)益收益率=

第四節(jié)資產(chǎn)收益率

三、有效收益率

有效收益率又稱內(nèi)部收益率，是貸款人實(shí)際能夠取得的收益率。資產(chǎn)價(jià)值=I1/（1+IRR）+I2/（1+IRR）2+I3/（1+IRR）3+…+In/（1+IRR）n

自有資金=稅后收益1/（1+IRR）+稅后收益2/（1+IRR）2+稅后收益3/（1+IRR）3+…+稅后收益n/（1+IRR）n房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

一、信貸和擔(dān)保貸款的定義和區(qū)別

（一）信貸在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下，銀行作為國家銀行主要是吸取社會資金，再貸款給國有企業(yè)。這時(shí)的借貸是以企業(yè)的信譽(yù)為還款保證的，也可以稱為信貸。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，信貸的發(fā)生主要是銀行貸款給那些信譽(yù)好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、效益好的企業(yè)，因?yàn)橹挥羞@樣的企業(yè)才能保證銀行資金的安全性并使銀行取得一定的收益。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（二）擔(dān)保貸款

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，銀行為了使自己借出的資金具有良好的安全性，往往要求借款人在借款的同時(shí)提供一定的還款保證方式，這種貸款為擔(dān)保貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款按擔(dān)保的方式不同可以分為：

保證貸款、質(zhì)押貸款、抵押貸款、抵押（或質(zhì)押）加保證貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（三）信貸同抵押貸款的關(guān)系信貸和抵押貸款是金融市場不同發(fā)展階段的產(chǎn)物，兩者存在著很大的差別：（1）信貸以企業(yè)自身的信譽(yù)和自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作為還款保證，而房屋抵押貸款是以其擁有的房屋價(jià)值作為還款保證。（2）一般認(rèn)為抵押貸款較信貸的安全性更高些。（3）一般商業(yè)企業(yè)僅能取得自有資產(chǎn)30%～50%的貸款，而購房可以取得房價(jià)70%～90%的貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款二、抵押貸款、質(zhì)押貸款和保證貸款

（一）抵押貸款

借款人將預(yù)購房屋或其他房屋作為抵押物向銀行借款的方式稱為抵押貸款。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

1.抵押貸款的操作程序（p30）

2.設(shè)定抵押的條件

3.不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

4.設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)

5.抵押期限房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

6.抵押權(quán)的物上請求權(quán)物上請求權(quán)可以分為以下五種類型：（1）停止侵害請求權(quán)（2）請求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保（3）消除危險(xiǎn)請求權(quán)（4）排除妨礙請求權(quán)（5）損害賠償請求權(quán)

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第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

7.拍賣抵押房屋的注意事項(xiàng)拍賣是一個(gè)嚴(yán)格的法律過程，應(yīng)遵守有關(guān)法律規(guī)定。（1）拍賣應(yīng)辦理的手續(xù)（2）房屋拍賣后的清償順序（3）重復(fù)抵押時(shí)價(jià)款的分配（4）房屋拍賣時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)8.期房抵押貸款的辦理房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（二）質(zhì)押貸款

1.質(zhì)押的基本特征（1）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)（2）質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生的孳息享有收益權(quán)（3）質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利（4）質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

2.質(zhì)押同抵押的異同

3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利和義務(wù)

4.質(zhì)押物根據(jù)《擔(dān)保法》第75條規(guī)定下列權(quán)利可以質(zhì)押：

1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單

2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票

3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)

4）依法可以質(zhì)押的其他權(quán)利房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

5.權(quán)利質(zhì)押合同

6.權(quán)利質(zhì)押的效力房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款（三）保證貸款

保證是債的當(dāng)事人以外的第三人對債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人不履行，由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任的一種擔(dān)保制度。保證債務(wù)履行的第三人，為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的人，為被保證人。房地產(chǎn)金融（第三版）21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材

第五節(jié)信貸、擔(dān)保信貸和抵押貸款

1.參與人及其關(guān)系在債務(wù)不履行時(shí)，從表面上看原來債權(quán)人同債務(wù)人的債務(wù)關(guān)系，變成為三方當(dāng)事人，即保證人、債權(quán)人和主債務(wù)人（被保證人）組成的擔(dān)保關(guān)系。（1）債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系。（2）主債務(wù)