《地籍管理》課件 4-地籍調(diào)查；5-土地登記；6-地籍信息管理

普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材地籍管理第四部分地籍調(diào)查1950年代全國土地清查

1950年11月25日中央人民政府內(nèi)務(wù)部發(fā)出《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有權(quán)證的指示》指出：為保障土地改革后各階層人民的土地房產(chǎn)所有權(quán)，提高農(nóng)民生產(chǎn)情緒，一律頒發(fā)土地房產(chǎn)所有權(quán)證。這項工作與各地開展的土地改革密切結(jié)合，以求土地面積的大致準確，但各地的做法不同，一般的可不實行普丈，而采取自報公議、重點抽丈的方法進行，目的是保障發(fā)放土地房產(chǎn)所有權(quán)證的及時性，同時建立了田賦與土地房產(chǎn)清冊。1951年7月財政部頒布《農(nóng)業(yè)稅查田定產(chǎn)工作實施綱要》，省以下各級政府組成查田定產(chǎn)委員會，鄉(xiāng)(或村)組成農(nóng)業(yè)稅調(diào)查評議委員會，利用各地土地改革建立的田賦材料，抽丈或普丈，或通過調(diào)查人口、畝數(shù)劃分土地類別，評定土地等級，編造土地清冊，工作于1955年結(jié)束，這是一次較系統(tǒng)的、規(guī)模較大的地籍清理工作3.1土地調(diào)查概述3.1.11950年代以來中國土地調(diào)查情況1958年10月在全國范圍開展了第一次土壤普查工作，主要調(diào)查耕地土壤，沒有量算土地利用分類面積，這項工作于1966年完成，主要成果是：全國1:400萬的土壤圖、土地利用現(xiàn)狀圖、土壤改良分區(qū)圖和土壤養(yǎng)分圖及全國土壤志中國國土總面積沒有精確量算數(shù)據(jù)，960萬平方公里國土面積是1949年9月21日毛澤東主席在《中國人民站起來了》一文中正式向全世界宣布的，這個數(shù)字是由當(dāng)時總參作戰(zhàn)部根據(jù)1946年出版的、時仲華編制的16開本《中國地圖》文字說明中的面積數(shù)字，并參照各大軍區(qū)、野戰(zhàn)軍司令部報告的解放區(qū)和待解放區(qū)面積統(tǒng)計出來的1950年代的土地清查，由于土地度量衡的不統(tǒng)一，其誤差最大時與標(biāo)準畝相差達50%3.1土地調(diào)查概述3.1.11950年代以來中國土地調(diào)查情況1980年代國土遙感概查（1）第一階段從1980年6月至1982年2月，利用國家新測繪的1:5萬和部分1:2.5萬、1:10萬地形圖，進行全國和分省陸地、島嶼、沿海灘涂以及內(nèi)海、領(lǐng)海面積量算（2）第二階段從1981年初至1982年5月，利用1:5萬地形圖，采取分類涂色，用密度分割儀量算的方法，完成京、津、滬三市土地利用現(xiàn)狀分類面積量算；利用美國第二、三顆陸地衛(wèi)星底片，用1:5萬地形圖上5100多個明顯地物點控制，糾正放大合成為1：25萬標(biāo)準假彩色象片，然后采用抽樣判讀與統(tǒng)計方法，完成27個省、自治區(qū)10種土地利用現(xiàn)狀分類面積計算3.1土地調(diào)查概述3.1.11950年代以來中國土地調(diào)查情況（3）第三階段從1982年8月至1983年12月，利用560張1:25萬假彩色衛(wèi)片作主片，290張1:50萬或1:75萬不同時態(tài)的衛(wèi)片作輔助片，并結(jié)合利用2.37萬幅1:5萬、8000多幅1:10萬地形圖和航片鑲嵌圖，編制了除臺灣省以外的29省、自治區(qū)、直轄市1:25萬土地利用現(xiàn)狀圖，圖上各類土地面積按1:25萬國際標(biāo)準分幅范圍量取，用圖幅理論面積控制平差后，匯總分省和全國30種土地利用分類面積。1984年1-5月又組織專業(yè)人員進行了校核修正，并將30種土地利用分類歸并為15種。概查結(jié)果于1984年8月29日以全國農(nóng)業(yè)區(qū)劃委員會、國家計委國區(qū)[1984]7號文上報國務(wù)院，提交的成果有：①全國分省農(nóng)、林、草等15種地類面積；②全國1:200萬土地利用現(xiàn)狀衛(wèi)星影像圖；③全國1:400萬地勢衛(wèi)星影像圖；④省、自治區(qū)、直轄市1:25萬土地利用現(xiàn)狀圖。3.1土地調(diào)查概述3.1.11950年代以來中國土地調(diào)查情況1980年代全國縣級土地概查1980年代國土遙感概查為國家和省級宏觀決策服務(wù)起到了積極作用，但是不能滿足縣級的基層決策需要，更不能滿足基層單位土地統(tǒng)計的需要。為此，當(dāng)時的農(nóng)牧漁業(yè)部、全國農(nóng)業(yè)區(qū)劃委員會等聯(lián)合組織開展了全國縣級土地利用現(xiàn)狀概查及匯總，這次概查是結(jié)合全國第二次土壤普查、縣級農(nóng)業(yè)區(qū)劃，由土壤普查、土地管理、農(nóng)業(yè)區(qū)劃部門組織開展的。從1979到1985年，全國除西藏正在調(diào)查外，己有28個省、自治區(qū)、直轄市和2427個縣級單位完成不同方法、不同精度的土地利用現(xiàn)狀概查，1985年7月開始，原農(nóng)牧漁業(yè)部土地管理局會同全國農(nóng)業(yè)區(qū)劃辦公室組織調(diào)查成果匯總，獲得全國、省、地、縣的幅員面積和耕地、園地、林地、牧草地、居民點及工礦用地、交通用地、水域和未利用土地等8種土地分類面積數(shù)據(jù)。3.1土地調(diào)查概述3.1.11950年代以來中國土地調(diào)查情況這次概查是1950年代以來第一次縣級為單位的土地調(diào)查，概查成果雖因方法不同、精度參差不齊，但多數(shù)經(jīng)過縣人民政府同意后上報省匯總，經(jīng)省人民政府審核或經(jīng)專家技術(shù)鑒定后上報，國家有關(guān)部門組織專人對省界進行接邊檢查，從全國匯總數(shù)據(jù)中消除重漏面積。這次概查成果是當(dāng)時條件下所能獲得的比較接近實際的、能分解到縣的最完整的數(shù)據(jù)，為全國基層領(lǐng)導(dǎo)的決策起到了積極作用。1950年代初到1980年代中期的土地調(diào)查工作大多運用較落后的技術(shù)手段，精度較低，缺乏科學(xué)性、統(tǒng)一性和權(quán)威性，致使調(diào)查結(jié)果不能得到廣泛應(yīng)用。例如全國耕地統(tǒng)計數(shù)為14.3億畝，大家公認此數(shù)不實，明顯偏小，造成的主要原因，一是對耕地長期未進行過全面的調(diào)查，沒有準確統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而且不同的部門有不同的統(tǒng)計數(shù)據(jù)；二是有些地方領(lǐng)導(dǎo)與群眾怕耕地按實申報會增加糧食征購任務(wù)和農(nóng)業(yè)稅。3.1土地調(diào)查概述3.1.11950年代以來中國土地調(diào)查情況1984-1998土地利用現(xiàn)狀調(diào)查（詳查、第一次土地調(diào)查）為了查清我國土地類型、數(shù)量、質(zhì)量、分布及利用狀況，1984年5月國務(wù)院以國發(fā)(1984)70號文批轉(zhuǎn)了原農(nóng)牧漁業(yè)部、國家計委、林業(yè)部、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部、國家統(tǒng)計局《關(guān)于進一步開展土地資源調(diào)查工作的報告》，在全國部署開展土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作。1986年國家土地管理局成立，此項工作由農(nóng)業(yè)部轉(zhuǎn)到國家土地管理局組織實施。1995年5月全國2843個縣級單位的調(diào)查任務(wù)全面完成，在縣級調(diào)查的基礎(chǔ)上進行了地(市)、省(自治區(qū)、直轄市)和國家匯總。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查以縣為單位開展，在完成縣級調(diào)查的基礎(chǔ)上自下而上地按系統(tǒng)進行匯總，形成土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的最終成果。3.1土地調(diào)查概述3.1.11950年代以來中國土地調(diào)查情況根據(jù)土地利用現(xiàn)狀調(diào)查匯總的全國土地總面積約為950.68萬平方公里。其中耕地130039千公頃，占土地總面積的13.7%；園地10024千公頃，占土地總面積的1.1%；林地227609千公頃，占土地總面積的23.9%；牧草地266065千公頃，占土地總面積的28.0%，其中絕大部分為天然草地；居民點及工礦用地24075千公頃，占土地總面積的2.5%；交通用地5468千公頃，占土地總面積的0.6%；水域42309千公頃(其中坑塘面積4349千公頃，占土地總面積的0.5%)，占土地總面積的4.4%；未利用土地245088千公頃，占土地總面積的25.8%。這一以1996年10月31日統(tǒng)一時點數(shù)據(jù)已作為編制全國土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)而得到了應(yīng)用。之后，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查全面轉(zhuǎn)入了變更調(diào)查的階段。土地利用現(xiàn)狀調(diào)查工作于1998年全部結(jié)束。3.1土地調(diào)查概述3.1.11950年代以來中國土地調(diào)查情況考慮到我國1984年開展的土地利用現(xiàn)狀調(diào)查還擔(dān)負著為建立農(nóng)村土地登記制度服務(wù)的目的，而土地登記的必要前提是土地權(quán)屬界線清楚，因此，從我國國情出發(fā)，為節(jié)約財力、人力，在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查中，把農(nóng)村土地權(quán)屬和行政境界的列為重要內(nèi)容。通過這次調(diào)查，查清楚了全國74萬個行政村、2.5萬個農(nóng)場和40.5萬個其他權(quán)屬單位的權(quán)屬界線。這其中有8.5萬個權(quán)屬單位有土地界線爭議，占調(diào)查單位的7.3%，在調(diào)查中解決爭議超過6萬起。這次調(diào)查的統(tǒng)計結(jié)果顯示，國有土地505.48萬平方公里，占53.2%；集體土地439.03萬平方公里，占46.2%；未確定權(quán)屬土地6.17萬平方公里，占0.6%。3.1土地調(diào)查概述3.1.11950年代以來中國土地調(diào)查情況通過土地利用現(xiàn)狀調(diào)查（詳查），我國開始建立農(nóng)村土地初始登記制度；建立具有中國特色的初始土地統(tǒng)計制度。經(jīng)濟基礎(chǔ)較好、科技力量比較雄厚的地區(qū)，起步了土地利用數(shù)據(jù)庫的建設(shè)。為配合城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革，從1987年開始，全國開始國有土地使用權(quán)申報工作，原國家土地管理局專門制訂了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的若干規(guī)定》、《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》等指導(dǎo)工作的開展，并在此基礎(chǔ)上開展了城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和土地初始登記工作，各地也開始了城鎮(zhèn)初始地籍建庫和地籍信息系統(tǒng)建設(shè)。3.1土地調(diào)查概述3.1.11950年代以來中國土地調(diào)查情況世紀之交的國土資源大調(diào)查全國性的首次土地利用現(xiàn)狀調(diào)查（詳查）從1984年開始到1998年結(jié)束，大部分縣級調(diào)查，距今已有十多年了，土地利用現(xiàn)狀調(diào)查取得的寶貴資料絕大多數(shù)仍停留在常規(guī)的紙介質(zhì)箱柜式存取條件下，阻礙了成果的應(yīng)用與共享，制約了數(shù)據(jù)的更新和利用，而且還嚴重危及這些數(shù)據(jù)的安全和可靠性。此外，日常的土地變更常常不規(guī)范、不及時，加上經(jīng)濟、社會發(fā)展迅速，土地利用現(xiàn)狀發(fā)生了很大的變化，原有的土地調(diào)查數(shù)據(jù)已經(jīng)不適應(yīng)國土管理的現(xiàn)狀，亟須進行全面更新。從1999年開始，中國政府投資120億元，啟動了為期12年的國土資源大調(diào)查，在中國領(lǐng)域和管轄海域范圍內(nèi)，主要針對土地、礦產(chǎn)、海洋等國土資源，開展基礎(chǔ)性、公益性、戰(zhàn)略性綜合調(diào)查評價。3.1土地調(diào)查概述3.1.2近期中國土地調(diào)查情況

通過國土資源大調(diào)查，開展區(qū)域性地質(zhì)、地球物理、地球化學(xué)和遙感地質(zhì)調(diào)查、更新系列基礎(chǔ)圖件；開展土地資源質(zhì)量和數(shù)量的調(diào)查與評價，為政府加強土地資源管理提供科學(xué)依據(jù)；開展礦產(chǎn)資源潛力調(diào)查評價，掌握大宗支柱性礦產(chǎn)的資源潛力；開展主要經(jīng)濟區(qū)和大江大河地區(qū)的地質(zhì)生態(tài)環(huán)境調(diào)查，提出評價意見；開展重要地質(zhì)災(zāi)害區(qū)的調(diào)查評價，提出防治方案；調(diào)查認識海洋國土的基本特征和海洋自然災(zāi)害形成機理，評價海洋礦產(chǎn)資源。

一項計劃：基礎(chǔ)地質(zhì)調(diào)查計劃1：250,000基礎(chǔ)地質(zhì)，土地資源、礦產(chǎn)資源和生態(tài)地質(zhì)填圖；1：50,000城市地質(zhì)、土地資源、水文地質(zhì)、工程地質(zhì)和環(huán)境地質(zhì)填圖；1：1,000,000礦產(chǎn)資源地質(zhì)填圖。五項工程土地資源調(diào)查和監(jiān)測工程礦產(chǎn)資源調(diào)查評價工程地質(zhì)災(zāi)害預(yù)測工程國土數(shù)字工程資源調(diào)查與利用發(fā)展工程3.1土地調(diào)查概述3.1.2近期中國土地調(diào)查情況與此同時，國土資源部啟動全國縣（市）級1：1萬土地利用數(shù)據(jù)庫建設(shè)項目，在全國范圍內(nèi)以統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準、規(guī)范化的技術(shù)流程構(gòu)建縣（市）級土地利用數(shù)據(jù)庫并形成管理體系。建成的縣（市）級土地利用數(shù)據(jù)庫，不僅為縣級國土管理部門的日常工作提供現(xiàn)代化的技術(shù)手段，同時還為土地利用變更調(diào)查、動態(tài)監(jiān)測、土地利用總體規(guī)劃提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和科學(xué)依據(jù)，為農(nóng)地轉(zhuǎn)用制度、建設(shè)項目用地審批管理制度及農(nóng)村地籍管理制度的建立奠定基礎(chǔ)。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查是國土資源大調(diào)查土地資源監(jiān)測調(diào)查工程的重要組成部分，在2002年完成了中國東部、中部部分經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查，2010年基本完成全國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查和土地登記工作。2007年1月啟動第二次土地調(diào)查——2009年底完成3.1土地調(diào)查概述3.1.2近期中國土地調(diào)查情況初始土地權(quán)屬調(diào)查初始土地權(quán)屬調(diào)查是初始地籍調(diào)查的重要程序，是調(diào)查人員對縣及縣級以上某一行政轄區(qū)內(nèi)申請登記的全部宗地進行全面現(xiàn)場調(diào)查，以核實宗地權(quán)屬，確認宗地界址的實地位置，并掌握土地利用狀況。初始土地權(quán)屬調(diào)查的基本單位是宗地（1）土地權(quán)屬調(diào)查的準備工作1）確定調(diào)查范圍和準備調(diào)查工作用圖2）劃分宗地和地籍街坊3）發(fā)放調(diào)查通知

3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查（2）實地調(diào)查實地調(diào)查的主要任務(wù)是在現(xiàn)場確定土地權(quán)屬界線。具體內(nèi)容包括宗地權(quán)屬狀況調(diào)查和界址調(diào)查等1）宗地權(quán)屬狀況調(diào)查土地使用者及土地權(quán)屬性質(zhì)調(diào)查土地權(quán)屬來源情況及使用權(quán)類型調(diào)查他物權(quán)調(diào)查土地用途、座落及共有使用權(quán)情況調(diào)查2）界址調(diào)查界址認定設(shè)置界址標(biāo)志3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查（3）地籍編號1）地籍編號的方法以地（市）級行政區(qū)為單位開展初始地籍調(diào)查，地籍編號分為四級，即：區(qū)（縣）—街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）—地籍街坊（村）—宗地。區(qū)（縣）、街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）可以用文字表示，也可以用字母和數(shù)字表示，地籍街坊（村）、宗地必須以阿拉伯?dāng)?shù)字表示?？h級行政區(qū)編號可以直接采用GB2260《中華人民共和國行政區(qū)域代碼》規(guī)定代碼的后三位，反映在地籍簿上，但不反映在圖面上。街道編號、地籍街坊編號均以兩位阿拉伯?dāng)?shù)字表示。宗地編號以三位阿拉伯?dāng)?shù)字表示。宗地編號統(tǒng)一自西向東、自北向南，由“1”開始順序編號。地籍圖圖面的宗地僅注記宗地號，縣級行政區(qū)編號、街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）編號、地籍街坊（村）編號可以省去。以縣級行政區(qū)為單位開展初始地籍調(diào)查時地籍編號也可分為三級，即：街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）—地籍街坊（村）—宗地。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查2）界址點編號1）按宗地編號：如果調(diào)查區(qū)內(nèi)無近期的大比例尺地形圖或其他能清楚地反映宗地之間關(guān)系的圖件，且采用圖解勘丈法進行地籍測量時，可按宗地進行界址點編號，即每宗地的界址點獨立編號。界址點編號統(tǒng)一從左向右、自上而下，由“1”開始順序編號。共用界址點有多個編號，可以在界址點編號前加上宗地號區(qū)別。2）按圖幅統(tǒng)一編號：如果調(diào)查范圍內(nèi)具有與要施測的地籍圖同比例尺、相同坐標(biāo)系統(tǒng)和分幅、現(xiàn)勢性也比較好的地形圖做工作底圖時，可依據(jù)土地權(quán)屬調(diào)查時實地勘丈繪制的宗地草圖將每宗地都勾繪到工作底圖上，然后對圖幅內(nèi)的所有界址點統(tǒng)一編號，界址點編號統(tǒng)一從左向右、自上而下，由“1”開始順序編號。3）按地籍街坊統(tǒng)一編號：調(diào)查范圍內(nèi)有現(xiàn)勢性好、能反映宗地相互關(guān)系的圖件做工作底圖時，可依據(jù)權(quán)屬調(diào)查時勘丈的宗地草圖，將一個地籍街坊的每宗地都勾繪到工作底圖上，然后按地籍街坊統(tǒng)一編號，界址點編號統(tǒng)一從左向右、自上而下，由“1”開始順序編號。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查（4）地籍調(diào)查表填寫宗地權(quán)屬調(diào)查完成后，調(diào)查人員現(xiàn)場應(yīng)將權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果填寫于地籍調(diào)查表。經(jīng)雙方認可的無爭議的界址，須由雙方指界人在地籍調(diào)查表上簽字蓋章。調(diào)查記錄內(nèi)容不得涂改，劃改時要在劃改處加蓋人名章，以示責(zé)任。有爭議的界址，調(diào)查現(xiàn)場處理不了的，可填寫土地糾紛緣由書，說明有爭議土地的位置和雙方意見及調(diào)查員意見，并草繪界址糾紛示意圖，送登記辦公室處理。（參見“城鎮(zhèn)地籍調(diào)查表”）3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查（5）繪制宗地草圖宗地草圖是描述宗地的位置、界址點、線和相鄰宗地關(guān)系的實地記錄。宗地草圖特點是：現(xiàn)場繪制、圖形近似、不依比例尺、實地丈量界址邊長和相關(guān)距離等。宗地草圖是地籍資料中的原始記錄，宗地草圖為界址點的維護、恢復(fù)和解決權(quán)屬糾紛提供依據(jù)；宗地草圖可配合地籍調(diào)查表，為測定界址點坐標(biāo)和制作宗地圖提供重要信息；宗地草圖是檢核地籍圖中各宗地的幾何關(guān)系、保證地籍圖質(zhì)量的重要圖件。土地權(quán)屬調(diào)查時，調(diào)查人員應(yīng)現(xiàn)場繪制宗地草圖。1）宗地草圖的內(nèi)容2）繪制宗地草圖的要求3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查宗地草圖（6）初始土地權(quán)屬調(diào)查資料的檢查與歸檔初始土地權(quán)屬調(diào)查完成后，應(yīng)對初始土地權(quán)屬調(diào)查成果進行嚴格的質(zhì)量審核和分項處理，為地籍測量和今后日常地籍管理打下良好的基礎(chǔ)，成果的整理歸檔應(yīng)符合檔案管理和建立地籍信息系統(tǒng)的規(guī)定和要求。1）初始土地權(quán)屬調(diào)查成果的檢查初始權(quán)屬調(diào)查成果的檢查可分為：自檢、審核和實地檢查三個方面。2）初始土地權(quán)屬調(diào)查資料的歸檔將初始土地權(quán)屬調(diào)查成果進行分類整理，通常分為兩類：能夠繼續(xù)進行下一步工作的宗地材料，即調(diào)查成果合格，沒有權(quán)屬爭議的宗地材料；否則為另一類，對這些宗地需附詳細的情況說明。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查變更土地權(quán)屬調(diào)查

變更土地權(quán)屬調(diào)查是指調(diào)查人員接收經(jīng)土地登記人員初審的初始、設(shè)定或變更土地登記申請文件后，對宗地權(quán)屬狀況及界址進行的調(diào)查。變更權(quán)屬調(diào)查的基本單元也是宗地。變更權(quán)屬調(diào)查的步驟為：查閱土地登記申請文件、發(fā)送變更地籍調(diào)查通知書、宗地權(quán)屬狀況調(diào)查、界址變更調(diào)查及界址標(biāo)志的設(shè)定、填寫變更地籍調(diào)查表、勘丈或修改宗地草圖、填寫變更權(quán)屬調(diào)查記事及調(diào)查員意見、權(quán)屬調(diào)查文件資料的移交。初始土地權(quán)屬調(diào)查是在某一時期內(nèi)對整個行政區(qū)范圍內(nèi)整區(qū)域整街坊的調(diào)查，變更土地權(quán)屬調(diào)查是在某一宗地土地使用者提出變更土地登記申請后，調(diào)查人員在短時間內(nèi)及時進行調(diào)查。變更土地權(quán)屬調(diào)查是國土資源管理部門日常性調(diào)查工作。因此，變更權(quán)屬調(diào)查的特點是：針對性及政策性強、調(diào)查范圍小且發(fā)生頻繁、任務(wù)急。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查（1）地籍變更申請與變更調(diào)查通知1）地籍變更申請地籍變更申請一般有兩種情況，一是間接來自于社會，二是來自于國土管理部門的日常業(yè)務(wù)。間接來自于社會的地籍變更申請是指國土管理部門接到土地權(quán)利人提出的申請或法院提出的申請后，根據(jù)申請報告，由國土管理部門的業(yè)務(wù)科室向地籍變更業(yè)務(wù)主管部門提出的地籍變更申請。國土管理部門的業(yè)務(wù)科室在日常工作中經(jīng)常會產(chǎn)生新的地籍信息，例如監(jiān)察大隊、地政部門、征地部門等，這些業(yè)務(wù)科室應(yīng)向地籍變更業(yè)務(wù)主管部門提出地籍變更申請。2）發(fā)送變更地籍調(diào)查通知書在進入實地調(diào)查前，必須提前通知該宗地權(quán)利人及相鄰宗地權(quán)利人按時到現(xiàn)場指界。通知的方法同樣可采用親自登門送達或掛號郵寄“變更地籍調(diào)查通知書”，也可以采用電話通知（要做電話記錄）。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查（2）宗地變更權(quán)屬狀況調(diào)查1）土地使用權(quán)初始登記時的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查土地使用權(quán)初始登記是在總登記后對一宗土地上新確認的土地使用權(quán)進行的登記。有以下幾種類型：劃撥國有土地使用權(quán)初始登記、出讓國有土地使用權(quán)初始登記、國家作價出資（入股）國有土地使用權(quán)初始登記、國家租賃國有土地使用權(quán)初始登記等。2）土地使用權(quán)類型變更時的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查土地使用權(quán)類型變更是指在土地總登記或初始登記后，土地使用者改變土地使用權(quán)類型的行為。在接到土地使用權(quán)類型變更申請書后，調(diào)查人員現(xiàn)場調(diào)查核實宗地的國有土地使用權(quán)是否登記、登記的面積、土地用途等內(nèi)容，初步調(diào)查土地使用權(quán)類型變更的行為及過程是否符合法律規(guī)定，初步核實土地權(quán)屬來源證明材料是否齊全、合法及與實際情況是否一致。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更時的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與等。調(diào)查人員在接收土地登記人員轉(zhuǎn)來的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更申請文件后，應(yīng)首先查閱核實宗地的國有土地使用權(quán)是否登記、登記的面積、土地用途、使用期限、終止日期、共有使用權(quán)狀況、權(quán)屬爭議情況、地上建筑物及構(gòu)筑物等內(nèi)容，并依據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)，調(diào)查土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的行為及過程是否符合法律規(guī)定，調(diào)查核實國有土地使用權(quán)的面積與用途與《轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定的面積與用途是否一致，調(diào)查受讓方土地使用者名稱、單位性質(zhì)、上級主管部門、法人代表等，初步核實土地權(quán)屬來源證明材料是否齊全、合法及是否與實際情況一致。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查4）土地用途變更時的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查土地用途的變更是指土地使用者在征得出讓方同意，并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照國家法律的有關(guān)規(guī)定，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金后，改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途。調(diào)查人員應(yīng)首先查閱核實宗地的國有土地使用權(quán)是否登記、登記的面積、土地用途、使用期限、終止日期、共有使用權(quán)狀況、權(quán)屬爭議情況、地上建筑物及附著物等內(nèi)容，調(diào)查國有土地使用權(quán)土地用途改變手續(xù)的行為及過程是否符合法律規(guī)定，初步核實土地權(quán)屬來源證明材料是否齊全、合法及與實際情況是否一致。申請人應(yīng)提交的權(quán)屬來源證明材料有：《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等地上附著物產(chǎn)權(quán)證明、批準文件、國有土地使用權(quán)出讓合同、國有土地使用權(quán)出讓金繳納憑證等其他證明文件。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查5）土地使用者名稱及地址變更時的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查土地使用者名稱變更是指在土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的條件下因土地權(quán)利人名稱的改變而進行的變更。地址變更是指在土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的條件下因土地權(quán)利人住址的改變而進行的變更。名稱變更的其他證明文件有：自然人名稱變更的，申請人應(yīng)提交戶籍部門的姓名變更證明文件；法人或其他組織名稱變更的，申請人應(yīng)提交工商行政管理部門或主管部門的名稱變更批準文件。地址變更的其他證明文件有：申請人為自然人，應(yīng)提交由戶籍部門開具的地址變更證明文件或戶籍部門開出的能夠證明其地址變更的有效證件；申請人為企業(yè)法人或其他組織的，申請人應(yīng)提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更證明文件或更址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；申請人為機關(guān)法和其他事業(yè)單位的，申請人應(yīng)提交該機關(guān)、單位的更址聲明或更址通知書。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查6）土地他物權(quán)設(shè)定登記時的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記時的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查調(diào)查人員應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法規(guī)，初步調(diào)查土地使用權(quán)抵押手續(xù)的行為及過程是否符合法律規(guī)定。調(diào)查人員首先查閱核實宗地的國有土地使用權(quán)是否登記、登記的面積、土地使用權(quán)類型、土地用途、使用期限、終止日期等內(nèi)容，現(xiàn)場核實抵押合同規(guī)定抵押的房產(chǎn)及土地與實地的一致性，實地調(diào)查核實國有土地使用權(quán)的用途與抵押合同規(guī)定的用途是否一致，調(diào)查抵押權(quán)人名稱，調(diào)查抵押權(quán)利順序。初步核實土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記時申請人提交的土地權(quán)屬來源證明材料是否齊全、合法及是否與實際情況一致。申請人提交的權(quán)屬來源證明材料有：《國有土地使用證》、主合同和抵押合同、土地估價報告等。其他相關(guān)文件還有：以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地行政主管部門批準抵押文件和處置時應(yīng)交付的土地出讓金數(shù)額；抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會同意抵押證明；以共有土地使用權(quán)抵押的，提交共有人同意抵押證明；以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，提交《房屋所有權(quán)證》。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查土地使用權(quán)出租權(quán)設(shè)定登記時的宗地權(quán)屬狀況調(diào)查調(diào)查人員應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》等法規(guī)，初步調(diào)查土地使用權(quán)出租手續(xù)的行為及過程是否符合法律規(guī)定。調(diào)查人員首先查閱核實宗地的國有土地使用權(quán)是否登記、登記的面積、土地使用權(quán)類型、土地用途、使用期限、終止日期等內(nèi)容。核實租賃合同規(guī)定租賃的房產(chǎn)及土地是否與實地一致，調(diào)查核實國有土地使用權(quán)的用途與租賃合同規(guī)定的用途是否一致，調(diào)查承租人名稱，初步核實土地使用權(quán)出租權(quán)設(shè)定登記時申請人提交的土地權(quán)屬來源證明材料是否齊全、合法及是否與實際情況一致。申請人提交的權(quán)屬來源證明材料有：《國有土地使用證》、出租合同、有關(guān)部門認證的出租地塊開發(fā)投資證明等其他證明文件。其他相關(guān)文件：以劃撥土地使用權(quán)出租的，還應(yīng)提交劃撥土地使用權(quán)出租批準文件；承租人需要改變土地用途的，還應(yīng)提交出租人同意的證明、土地管理部門和城市規(guī)劃部門的批準文件、國有土地使用權(quán)出讓合同及出讓金交納證明；以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出租的，還應(yīng)提交《房屋所有權(quán)證》。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查（3）界址調(diào)查及地籍資料的變更界址未發(fā)生變化的宗地不用重新進行界址調(diào)查，直接引用原界址調(diào)查成果。變更土地權(quán)屬調(diào)查的界址調(diào)查與初始權(quán)屬調(diào)查的界址調(diào)查的方法相同，此處重點介紹變更權(quán)屬調(diào)查的界址調(diào)查中地籍編號、地籍調(diào)查表及宗地草圖的變更等有關(guān)地籍資料變更的要求。地籍資料的變更應(yīng)遵循用精度高的資料取代精度低的資料、用現(xiàn)勢性好的資料取代陳舊的資料這一原則。各種地籍資料之間有關(guān)內(nèi)容還應(yīng)做到一致性，通過變更后，本宗地的圖表、卡冊、證之間，相鄰宗地之間的邊界描述及宗地四至等內(nèi)容不應(yīng)產(chǎn)生矛盾。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查1）地籍編號的變更在地籍管理中，一個宗地號對應(yīng)著唯一的一個宗地。宗地合并、分割、邊界調(diào)整時，宗地形狀會改變，這時宗地必須賦以新號。界址未發(fā)生變化的宗地，除行政區(qū)劃變化引起宗地檔案的變更外，所有地籍號不變更。行政界線區(qū)劃的變化引起宗地地籍號的變更，將變更后的街道、地籍街坊編號取代原街道、地籍街坊編號，在原街道、地籍街坊編號上加蓋“變更”字樣印章，填寫新的街道、地籍街坊編號，將宗地檔案匯編于新的街道或地籍街坊檔案，在原街道或地籍街坊檔案中注明宗地檔案去向，取消原宗地編號，在原宗地編號上加蓋“變更”字樣印章，在新的地籍街坊宗地最大編號后續(xù)編宗地號。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查2）界址點號的變更界址未發(fā)生變化的宗地，宗地界址點號不變。因行政界線區(qū)劃變化引起界址點號變更，應(yīng)取消原宗地界址點號，按新地籍街坊界址點編號原則，編界址點號，并在原宗地界址點編號上加蓋“變更”字樣印章。界址發(fā)生變化，需要新增界址點的，新增界址點按宗地所在地籍街坊界址點編號原則編號，其他界址點編號不變。取消需要廢除的界址點的界址點號，永不再用，并在原宗地界址點編號上加蓋“變更”字樣印章。若新增宗地劃歸原街道、地籍街坊內(nèi)，新增界址點按原地籍街坊編號原則編號；若新增宗地屬新增街道、地籍街坊，其界址點號須按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的規(guī)定編號。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查3）宗地草圖的變更1）界址未發(fā)生變化宗地的變更地籍調(diào)查時宗地草圖的變更界址未發(fā)生變化，宗地不需到實地進行變更調(diào)查時，不重新繪制宗地草圖，在室內(nèi)依據(jù)變更土地登記申請書修改原宗地草圖，并在修改處加蓋“變更”字樣的印章。界址未發(fā)生變化，宗地需到實地進行變更調(diào)查的，不需要重新繪制宗地草圖，在實地修改原宗地草圖，并在修改處加蓋“變更”字樣的印章；需要重新繪制宗地草圖的，按要求在實地勘丈宗地草圖，并在原宗地草圖上加蓋“變更”字樣的印章，注明原因，與重新繪制的宗地草圖一起歸檔。2）界址發(fā)生變化宗地的變更地籍調(diào)查時宗地草圖的變更界址發(fā)生變化宗地的變更地籍調(diào)查時，應(yīng)按要求在實地勘丈宗地草圖，并在原宗地草圖上加蓋“變更”字樣的印章，新增宗地的宗地草圖應(yīng)當(dāng)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的規(guī)定繪制。原宗地草圖歸到原宗地檔案中，新形成的宗地草圖歸到相應(yīng)的宗地檔案。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查4）地籍調(diào)查表的變更界址未發(fā)生變化的宗地變更地籍調(diào)查時，地籍調(diào)查表的變更直接在原地籍調(diào)查表上進行，在原地籍調(diào)查表內(nèi)變更部分加蓋“變更”字樣的印章，注記新變更內(nèi)容，需要到實地調(diào)查的，若發(fā)現(xiàn)原測距離精度低或量算錯誤，須在原地籍調(diào)查表上用紅線劃去錯誤數(shù)據(jù)，注記檢測距離，注明原因。界址發(fā)生變化的宗地變更地籍調(diào)查時，對新形成的宗地須按變更情況填寫地籍調(diào)查表，并注明原宗地號。在原地籍調(diào)查表封面加蓋“變更”字樣印章，并注明變更原因及新的宗地號。根據(jù)實地調(diào)查情況，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》有關(guān)規(guī)定，以新形成的宗地為單位填寫地籍調(diào)查表。新增設(shè)的界址點、界址線須嚴格履行指界簽字蓋章手續(xù)。對沒有發(fā)生變化的界址點、界址線，不需重新簽字蓋章，但在備注欄內(nèi)須注記原地籍調(diào)查表號，并說明原因，同一界址點變更前后的編號如果不一致，還應(yīng)注明原界址點號。將原使用人、土地座落、地籍號及變更主要原因在說明欄內(nèi)注明。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查（4）變更地籍調(diào)查的審核與資料入庫

變更地籍調(diào)查完成后，審核人對變更地籍調(diào)查結(jié)果進行全面審核。在變更地籍調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)立即將變更資料通過所用的地籍信息系統(tǒng)軟件輸入系統(tǒng)中，變更系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫，以保證地籍信息系統(tǒng)中資料的現(xiàn)勢性。被變更的宗地資料則會自動進入地籍信息系統(tǒng)中的歷史庫，并能實現(xiàn)歷史庫的查詢回放。宗地變更可分為宗地屬性變更、圖形變更、圖形與屬性同時變更。單純的宗地屬性變更，只要在地籍信息系統(tǒng)中調(diào)出宗地的資料（包括地籍調(diào)查表、審批表、登記卡、歸戶卡、土地證等），根據(jù)外業(yè)變更地籍調(diào)查的成果修改相應(yīng)的表格，重新進行登記、審批、發(fā)證等。發(fā)證后在地籍信息系統(tǒng)中保留本宗地新的資料，舊資料自動入歷史庫。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.1土地權(quán)屬調(diào)查地籍測量是測定和調(diào)查每宗土地及其附屬物的權(quán)屬、位置、利用狀況、面積大小、價值等基本狀況的一項專業(yè)測量，主要是為地籍管理服務(wù)的。地籍測量信息處理的主要工作是通過野外采集的平面圖數(shù)據(jù)及權(quán)屬調(diào)查草圖等信息，繪制出標(biāo)準地籍分幅圖、宗地圖，并生成相應(yīng)的各宗地的面積量算表、按地籍街坊為單位匯總出界址點成果表和面積統(tǒng)計表、各級土地分類統(tǒng)計表等，為政府提供精確的統(tǒng)計數(shù)字，是土地管理部門進行管理、規(guī)劃的科學(xué)依據(jù)。隨著計算機信息管理技術(shù)的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)的各類地籍圖表成果已不能滿足數(shù)字信息時代的需求，先進的測繪系統(tǒng)依據(jù)地籍測繪規(guī)范，既保持了傳統(tǒng)的管理方式對各類圖表的需求，由計算機自動繪制出地籍圖、宗地圖和各類報表，又面向?qū)ο蠼⒘诵畔⑾到y(tǒng)，提供資源豐富的地籍管理數(shù)據(jù)庫。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.2地籍測量第一步，地籍控制測量。與傳統(tǒng)的控制測量方法相同，需注意的是，精度上要滿足測定界址點坐標(biāo)的要求，選點上要考慮日常地籍管理的需求。

第二步，權(quán)屬調(diào)查。對宗地權(quán)屬及其界線進行調(diào)查，并現(xiàn)場指界，確定界址位置，繪制宗地草圖，調(diào)查土地用途，填寫地籍調(diào)查表，以便地籍測量順利進行。

第三步，地籍細部測量（也稱戶地測量）。與傳統(tǒng)的數(shù)字化細部測量基本相同，只是需要測定的地物要素有所不同，首先是取舍一部分與權(quán)屬無關(guān)的地物和地貌要素，然后添加必須的權(quán)屬要素，如界址線、界址點、宗地號注記等。其中界址點精度要求較高，點位中誤差要求±5cm～15cm。

第四步，內(nèi)業(yè)資料整理。外業(yè)調(diào)查及測量完畢后，則需進行內(nèi)業(yè)處理，內(nèi)業(yè)工作有：①標(biāo)準地籍分幅圖生成、②宗地圖生成、③面積計算與匯總、④表格生成、⑤各種資料歸檔建庫。

地籍測量完成后應(yīng)提交成果有：技術(shù)設(shè)計書，控制測量成果，地籍調(diào)查表、簿、冊，界址點及坐標(biāo)冊，面積計算表，地籍圖及測圖資料，分幅結(jié)合圖表，分幅圖及街坊編號圖等。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.2地籍測量初始地籍測量初始地籍測量是在初始權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上，借助測繪儀器，以科學(xué)的方法,測量調(diào)查區(qū)域內(nèi)每宗土地權(quán)屬界址點線位置、宗地形狀及地類界等，并根據(jù)測量數(shù)據(jù)計算其面積、繪制地籍圖，為不動產(chǎn)總登記提供依據(jù)。變更地籍測量變更地籍測量是在變更地籍調(diào)查過程中，測量變更后的土地權(quán)屬界線、位置、宗地內(nèi)部地物地類變化，并計算其面積、繪制宗地圖、修編地籍圖，為變更登記提供基礎(chǔ)資料與數(shù)據(jù)。變更地籍測量在變更權(quán)屬調(diào)查基礎(chǔ)上進行，變更地籍測量的技術(shù)、方法與初始地籍測量相同。變更地籍測量包括界址未發(fā)生變化宗地的變更地籍測量、界址發(fā)生變化的宗地變更地籍測量及新增宗地的變更地籍測量三種形式。3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.2地籍測量（1）變更地籍測量的特點變更地籍測量的特點：第一，區(qū)域分散、范圍小。變更地籍測量一般不進行控制測量及測繪地籍圖，而利用原界址點或原控制點作為控制或基礎(chǔ)。第二，變更地籍測量精度要求高。變更地籍測量精度要高于或等于變更前地籍測量精度。第三，變更地籍測量任務(wù)急。在接受變更權(quán)屬調(diào)查移交的資料后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)進行變更地籍測量，才能滿足變更登記的要求，變更權(quán)屬調(diào)查和變更地籍測量，通常由同一個外業(yè)組一次性完成。（2）變更地籍測量工作與程序1）資料準備2）制定測量技術(shù)方案3）野外實地測量4）成果資料變更3.2城鎮(zhèn)地籍調(diào)查3.2.2地籍測量主要任務(wù)集體土地所有權(quán)調(diào)查登記及發(fā)證

在原有土地利用調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，根據(jù)實地情況進行大比例尺更新調(diào)查，重點調(diào)查集體土地所有權(quán)狀況。在調(diào)查基礎(chǔ)上，開展集體土地所有權(quán)登記發(fā)證建設(shè)用地使用權(quán)登記及發(fā)證

對城鎮(zhèn)建成區(qū)、村莊居民點以外的國營農(nóng)林牧漁場、獨立工礦、機關(guān)、團體、學(xué)校部隊等單位進行大比例尺地籍調(diào)查，重點調(diào)查土地使用權(quán)狀況集體土地所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)查登記發(fā)證管理系統(tǒng)建設(shè)

建立農(nóng)村集體土地調(diào)查登記發(fā)證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，包括地籍調(diào)查數(shù)據(jù)和集體建設(shè)用地使用權(quán)調(diào)查數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上建立全轄區(qū)的土地調(diào)查登記發(fā)證管理系統(tǒng)，形成服務(wù)于政府部門和社會大眾的多種信息產(chǎn)品3.3農(nóng)村地籍調(diào)查基本程序（7步驟）第一步：準備工作（組織準備、技術(shù)準備）。一般由市、縣人民政府成立農(nóng)村集體土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組，制定工作計劃、落實登記經(jīng)費，結(jié)合本地實際確定應(yīng)提交的權(quán)屬證明材料和相關(guān)圖件資料。第二步：發(fā)布通告。采取張貼、直接送達、媒體發(fā)布等多種形式通告以下內(nèi)容：登記區(qū)的劃分、登記期限、登記資料收件地點、登記申請人應(yīng)提交的證明文件等。第三步：土地登記申請。集體土地所有權(quán)登記申請人有3種：①村集體所有的土地，由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會及其代表申請土地登記。②村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，如過去的生產(chǎn)隊，目前仍然為獨立存在的，可以由各農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織及其代表申請土地登記，也可以由村集體代辦。③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體及其法人代表申請土地登記。3.3農(nóng)村地籍調(diào)查第四步：農(nóng)村集體土地權(quán)屬界線調(diào)查與土地面積測算。第五步：審核與結(jié)果公告。登記機關(guān)對登記申請人遞交的《土地登記申請書》、《地籍調(diào)查表》及相關(guān)材料進行審核，經(jīng)初審、復(fù)審后將審核結(jié)果公告。第六步：注冊登記與頒發(fā)證書。第七步：成果資料歸檔，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)庫。3.3農(nóng)村地籍調(diào)查技術(shù)方法在這次農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查中，各地根據(jù)自身特點采用了不同的技術(shù)方法。技術(shù)方法一：利用原土地利用現(xiàn)狀調(diào)查（詳查）資料、變更調(diào)查資料，進行權(quán)屬界線的核定調(diào)查和農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，開展土地調(diào)查工作較早的縣多采用此技術(shù)路線。由于資料陳舊，地物及界線變化較大，工作量及難度相對很大，數(shù)據(jù)成果精度不高。技術(shù)方法二：利用原土地利用現(xiàn)狀調(diào)查（詳查）資料，采用全解析法開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查與農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部多采用此技術(shù)路線。該方法取得的成果精度較高，數(shù)據(jù)準確，但經(jīng)費預(yù)算龐大，一般縣（市）難以承受。3.3農(nóng)村地籍調(diào)查技術(shù)方法三：利用已經(jīng)建立的土地利用數(shù)據(jù)庫，采用部分解析法開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查和農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作。該技術(shù)路線適用于已建成土地利用數(shù)據(jù)庫的縣，數(shù)據(jù)庫與外業(yè)解析法相結(jié)合，節(jié)省人力與物力，效率較高，但數(shù)據(jù)成果精度受原土地利用數(shù)據(jù)庫成果精度的限制。技術(shù)方法四：充分利用遙感影像數(shù)據(jù)、地理信息系統(tǒng)等先進技術(shù)，結(jié)合土地利用更新調(diào)查及土地利用數(shù)據(jù)庫建設(shè)，開展農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)調(diào)查工作。該技術(shù)路線將產(chǎn)權(quán)調(diào)查和土地利用更新調(diào)查相結(jié)合，做到一查多用，既節(jié)省了大量時間和人力，也保證了成果精度。將權(quán)屬界線落實到影像圖上，容易得到村民的認可，實踐效果良好，現(xiàn)許多省份主要采用此技術(shù)路線。3.3農(nóng)村地籍調(diào)查3.3農(nóng)村地籍調(diào)查權(quán)屬調(diào)查工作流程組織準備收集分析資料各種數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換印刷各種表冊數(shù)據(jù)的組合、疊加打印分幅結(jié)合圖、工作底圖發(fā)放《指界通知書》劃分街坊、宗地相關(guān)人員簽字蓋章設(shè)置界址標(biāo)志相關(guān)人員現(xiàn)場指界現(xiàn)場調(diào)查集體土地地籍?dāng)?shù)據(jù)庫建哭提交成果作業(yè)小組自檢審核負責(zé)人檢查3.3農(nóng)村地籍調(diào)查地籍測量工作流程組織準備踏勘、調(diào)查、收集資料技術(shù)設(shè)計、組織力量、準備儀器設(shè)備控制測量選埋點、觀測、平差計算數(shù)據(jù)采集（界址點測量、地籍要素測量、地類變化測量）內(nèi)業(yè)修改外業(yè)巡視、檢查集體土地地籍?dāng)?shù)據(jù)庫建哭界址成果表各類面積量算宗地圖總工程師審核工程負責(zé)人檢查小組自檢已有數(shù)據(jù)展繪點圖形成權(quán)屬界線提交成果3.3農(nóng)村地籍調(diào)查(三)集體土地地籍調(diào)查報告包括調(diào)查工作和技術(shù)兩方面內(nèi)容調(diào)查地區(qū)的自然、經(jīng)濟、社會概況等集體土地地籍調(diào)查的組織實施情況集體土地地籍調(diào)查使用的工作底圖情況集體土地地籍調(diào)查使用的分類系統(tǒng)集體土地地籍調(diào)查的技術(shù)路線和方法質(zhì)量保障措施、工作中遇到的主要問題及處理方法集體土地地籍?dāng)?shù)據(jù)庫建設(shè)集體土地地籍調(diào)查取得的主要成果內(nèi)容經(jīng)驗、問題和建議附件。包括有關(guān)文件、補充的技術(shù)要求，重要的會議紀要、有關(guān)圖表等重要文獻3.3農(nóng)村地籍調(diào)查農(nóng)村地籍?dāng)?shù)據(jù)庫建設(shè)以城鄉(xiāng)一體化地籍管理為目標(biāo)進行軟件設(shè)計應(yīng)實現(xiàn)集體土地地籍?dāng)?shù)據(jù)庫管理的各項功能建立全轄區(qū)土地調(diào)查登記發(fā)證管理系統(tǒng)，實現(xiàn)登記公開查詢、日常土地登記、統(tǒng)計時空變化分析等功能，為國土資源宏觀政策提供科學(xué)依據(jù)，為土地管理工作提供基礎(chǔ)信息最終建立“城鄉(xiāng)一體化”的地籍管理信息系統(tǒng)3.3農(nóng)村地籍調(diào)查本章小結(jié)地籍調(diào)查是地籍管理的重要內(nèi)容，它為土地產(chǎn)權(quán)登記、加強地籍管理及其土地合理利用提供基礎(chǔ)資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，地籍調(diào)查是一項國家土地管理基本措施。地籍調(diào)查的資料，經(jīng)登記后，具有法律效力。地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩大工作體系，權(quán)屬調(diào)查是根據(jù)土地產(chǎn)權(quán)人的申請，對申請登記的土地的權(quán)利主體和客體，以及使用等情況進行實地核實、調(diào)查記錄的過程。地籍測量是測定和調(diào)查每宗土地及其附屬物的位置、利用狀況、面積大小、價值等基本狀況的一項專業(yè)測量工作，主要為地籍管理服務(wù)。權(quán)屬調(diào)查和地籍測量相互銜接，共同影響和形成地籍調(diào)查成果。復(fù)習(xí)思考題1．簡述城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的工作程序及內(nèi)容。2．簡述初始權(quán)屬調(diào)查的基本程序。3．在進行初始權(quán)屬調(diào)查時如何劃分宗地、地籍街坊？4．簡述權(quán)屬實地調(diào)查的主要內(nèi)容。5．簡述宗地草圖的主要內(nèi)容及其作用。6．簡述國有土地使用權(quán)類型變更的宗地權(quán)屬調(diào)查的基本內(nèi)容。7．在變更地籍調(diào)查中如何進行地籍號的變更？8．簡述地籍測量的基本程序。9．簡述數(shù)字測圖的基本過程。中國人民大學(xué)土地管理系地籍管理第五部分土地登記5.1不動產(chǎn)登記制度概述考察各國不動產(chǎn)登記制度，主要有成立要件主義和對抗要件主義兩種模式。成立要件主義認為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動在登記之前只體現(xiàn)為債權(quán)的存在，在登記之后才能認為是完成不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動，未經(jīng)登記，權(quán)利受讓方只能得到債權(quán)的保護，而不能得到物權(quán)的保護；與成立要件主義相適應(yīng)，不動產(chǎn)登記制度有兩種：①登記要件制度（權(quán)利登記制度），它規(guī)定將不動產(chǎn)權(quán)屬狀況登記于所在地依法設(shè)定的、可以公開查閱的登記簿上，登記的記載對不動產(chǎn)物權(quán)的變動具有絕對的效力。②地券交付制度（托侖斯登記制度），它也強調(diào)登記對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動具有絕對的效力，但在登記方式上與登記要件制度略有不同，規(guī)定將不動產(chǎn)權(quán)屬狀況記載于依法制成的地券上，一式兩份，一份由權(quán)利人保存，一份由登記機關(guān)存檔，權(quán)屬狀況發(fā)生變化時，登記申請人必須將舊地券交回，由登記機關(guān)重新頒發(fā)新地券。對抗要件主義認為，不動產(chǎn)是一種特定物，其權(quán)利的變動應(yīng)與債權(quán)的成立同步，即在登記之前權(quán)利就已經(jīng)變動，登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權(quán)利只有在登記完成之后才能受到法律的全面保護。與對抗要件主義相適應(yīng)，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實行登記對抗制度（契據(jù)登記制度），它在登記方法上與登記要件制度基本相同，主要區(qū)別是登記在當(dāng)事人之間不具備絕對的效力，只是對抗第三人的要件。5.1不動產(chǎn)登記制度概述

契據(jù)登記制該登記制首創(chuàng)于法國，也稱法國登記制，又稱登記對抗主義。契據(jù)登記制施行于法國、意大利、比利時、西班牙、挪威、日本、丹麥、葡萄牙、巴西等南美若干國家及美國多數(shù)州。契據(jù)登記制的特點表現(xiàn)為：①形式審查主義：登記人員對于登記的申請，采用形式審查，至于契據(jù)所載權(quán)利事項，有無瑕疵，一般不過問。②登記無公信力：已登記權(quán)利事項，如有第三人出面主張權(quán)利，仍應(yīng)依實體法確定其權(quán)利的歸屬。③登記非強制：不動產(chǎn)權(quán)利登記與否，由當(dāng)事人決定，法律并無強制規(guī)定。④登記簿采取人的編成主義：契據(jù)登記制登記簿編成不以不動產(chǎn)為準，而以不動產(chǎn)權(quán)利人登記次序之先后編制。登記完畢僅在契約上注記經(jīng)過，不發(fā)權(quán)利書狀。⑤登記以不動產(chǎn)權(quán)利之動態(tài)為主：登記對不動產(chǎn)權(quán)利的變動情形尤為偏重，是以課稅為主的登記制度。⑥不動產(chǎn)權(quán)利的變動，以登記作為對抗第三人的要件：即不動產(chǎn)權(quán)利的取得或變更，依當(dāng)事人意思訂立契約，即己發(fā)生法律效力，向登記機關(guān)提出登記公示只是為對抗第三人。5.1不動產(chǎn)登記制度概述

權(quán)利登記制權(quán)利登記制系德國創(chuàng)立，也稱德國登記制，又稱登記要件主義。采用權(quán)利登記的國家有：德國、瑞士、荷蘭、捷克、南斯拉夫、奧地利、匈牙利等國。該登記制的特點是：①登記要件主義：不動產(chǎn)物權(quán)的取得或變更，以登記為其發(fā)生效力，如不登記，當(dāng)事人雖訂有契約，也不能對抗第三人，而在法律上亦不發(fā)生物權(quán)變動效力。②實質(zhì)審查主義：登記人員對于登記申請，有實質(zhì)的審查權(quán)，審查申請所必具的形式要件，不動產(chǎn)權(quán)利變動原因與事實是否符合，繳附文件有無瑕疵，證明無誤后方予登記。③登記具有公信力：登記簿上所載權(quán)利事項，即使在實體法上由于登記原因不成立，或有無效、撤銷的情形，亦不得以其來對抗善意第三人。也就是說公眾可信賴已登記權(quán)利，具有確定的效力。④登記采強制主義：不動產(chǎn)物權(quán)的取得、設(shè)定、變更、喪失、非經(jīng)登記不生效力。⑤登記簿編制，采取物的編成主義：即依不動產(chǎn)物的編號先后次序編制。登記完畢，不發(fā)權(quán)利書狀，僅在契約上加注記登記經(jīng)過。⑥登記以不動產(chǎn)權(quán)利之靜態(tài)為主：登記簿先登記不動產(chǎn)權(quán)利之現(xiàn)在狀態(tài)，再反映不動產(chǎn)之變動情形。5.1不動產(chǎn)登記制度概述

托侖斯登記托侖斯登記，也稱澳洲登記制，又稱權(quán)狀交付主義。此登記制度為托侖斯爵士于1858年在澳洲首創(chuàng)，其特點與權(quán)利登記制類似。采用托侖斯登記方法的國家有：澳洲、英國、愛爾蘭、加拿大、美國少數(shù)州、菲律賓、泰國、馬來西亞、南非、蘇丹等。該登記的特點為：①登記非強迫性：即不強制一切不動產(chǎn)必須向政府申請登記，登記與否，任由當(dāng)事人自行決定。②登記采取實質(zhì)審查主義：登記人員對于登記申請，有實質(zhì)審查的權(quán)限，登記原因及證明文件要詳細審查是否有誤，必須公告時應(yīng)經(jīng)過公告程序，而后才能確定登記。③登記具有公信力：不動產(chǎn)一經(jīng)登記，即有不可推翻的效力，國家保證其權(quán)利，任何人應(yīng)信賴其登記。④發(fā)給土地權(quán)狀：土地為第一次所有權(quán)登記時，登記機關(guān)依權(quán)利狀態(tài)制發(fā)土地權(quán)狀（地券）一式二份，一份交給申請人收執(zhí)，作為確權(quán)證明；一份存登記機關(guān)，以備編成登記簿。⑤地上如設(shè)定權(quán)利負擔(dān)，應(yīng)為負擔(dān)登記：己登記土地上如有抵押權(quán)等他物權(quán)設(shè)定時，應(yīng)辦理他物權(quán)設(shè)定與變更登記。⑥登記人員負因登記錯誤的損害賠償責(zé)任。⑦登記簿采取物的編成主義，并應(yīng)用地籍圖以輔助登記簿說明的不足。5.1不動產(chǎn)登記制度概述5.1不動產(chǎn)登記制度概述

契據(jù)登記制實行形式審查，因此登記手續(xù)十分簡便。登記機關(guān)只是應(yīng)當(dāng)事人的要求將其產(chǎn)權(quán)變動公示于世，可以使登記取得對抗第三人的效力，這種效力的存在，對于產(chǎn)權(quán)的維護和交易安全的實現(xiàn)能起到有限作用。契據(jù)登記對產(chǎn)權(quán)變動的有效性不產(chǎn)生任何效果，國家?guī)缀醪桓深A(yù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變動，因此登記簿不具有公信力。第三人信賴登記而為交易會存在風(fēng)險，可見這種制度在交易安全的保護方面仍然存在局限性。

權(quán)利登記對權(quán)利的存在與變化發(fā)生實質(zhì)的影響，它以明確、簡化的方式反映不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系。由于登記具有公信力，因此交易安全可以得到有效保護。此外，這種登記制度還會對降低交易成本、加速交易進程產(chǎn)生影響。然而，過度追求登記公信力，在登記記載與實際權(quán)利狀況不符的時候，將使真正權(quán)利人的利益受到損害。

托侖斯登記制與權(quán)利登記制十分相似，不同之處主要表現(xiàn)在非強制性登記、頒發(fā)權(quán)利書狀和登記賠償方面。因為權(quán)利人手中有政府頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)利證書，他可以隨時通過出示權(quán)利證書證明自己對不動產(chǎn)的權(quán)利存在。當(dāng)然，如何杜絕假書狀的出現(xiàn)與泛濫，在制度設(shè)計時是應(yīng)該考慮的問題。5.1不動產(chǎn)登記制度概述

不動產(chǎn)登記的作用第一，維護了土地的社會主義公有制。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。通過土地登記，明確了國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，為切實維護土地的社會主義公有制提供了重要的法律依據(jù)和保障。第二，維護了不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位或者個人使用，通過土地登記，表彰依法取得的土地使用權(quán)，基于國家公信力，土地權(quán)利人的合法權(quán)益得到保障。房產(chǎn)所有人及他物權(quán)人通過不動產(chǎn)登記，其合法權(quán)益同樣受到國家的保護。5.1不動產(chǎn)登記制度概述第三，維護了正常的不動產(chǎn)市場秩序。不動產(chǎn)登記是對不動產(chǎn)市場實施有效監(jiān)管的主要措施。在交易過程中，通過登記對交易的合法性進行審查，對不動產(chǎn)權(quán)屬變動關(guān)系進行確認，有效地促進了市場的規(guī)范化，維護了正常的市場秩序。第四，有效保護耕地。土地登記可以服務(wù)于土地用途管制制度，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地必須進行土地用途變更登記。在對土地用途變更登記進行審核時，凡是不符合土地用途管制要求，隨意將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用地，非法占用耕地的，均不得辦理土地變更登記手續(xù)。第五，為社會提供了重要的基礎(chǔ)信息。不動產(chǎn)登記是土地管理和城市建設(shè)主要的基礎(chǔ)性工作，是國家掌握不動產(chǎn)動態(tài)變化的一個重要的信息源，是國家收取不動產(chǎn)租、稅、費的依據(jù)，也是國家基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的重要組成部分。5.1不動產(chǎn)登記制度概述

不動產(chǎn)登記的內(nèi)容1）不動產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)與來源不動產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)是指附著于不動產(chǎn)上的物權(quán)類型。我國的土地權(quán)屬性質(zhì)分為：國有土地所有權(quán)、集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)以及土地他物權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)登記，包括房屋所有權(quán)登記和房屋他物權(quán)登記。房屋所有權(quán)登記的對象是全民所有制房屋所有權(quán)、集體所有制房屋所有權(quán)和私人房屋所有權(quán)。土地權(quán)屬來源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。權(quán)屬來源對確定土地權(quán)屬性質(zhì)，判斷某宗土地是國家所有還是集體所有，土地使用權(quán)人對該宗土地擁有的是國有土地使用權(quán)還是集體土地使用權(quán)至關(guān)重要。土地權(quán)屬發(fā)生和變更的時間以及土地所處的地域是影響土地權(quán)屬來源的兩個主要因素。房屋權(quán)源是指產(chǎn)權(quán)人原始取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式。如新建、購買、受贈、交換、接管、征用或征收等。5.1不動產(chǎn)登記制度概述2）不動產(chǎn)權(quán)利主體不動產(chǎn)權(quán)利主體是指申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利人，包括集體土地所有權(quán)人、國有土地使用權(quán)人、集體土地使用權(quán)人、房產(chǎn)所有權(quán)人和不動產(chǎn)他物權(quán)人。我國的集體土地所有權(quán)有三種形式，與此相對應(yīng)，集體土地所有權(quán)人也分為三種情況：屬村農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是村農(nóng)民集體，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理；屬村內(nèi)各農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是村內(nèi)各農(nóng)民集體，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理；屬鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)人是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織經(jīng)營管理。國有土地使用權(quán)人可以是任何自然人、法人和其他組織。集體土地使用權(quán)人一般應(yīng)是本集體內(nèi)部的成員或單位，但特殊情況除外，如集體“四荒地”土地使用權(quán)人就可以是本集體以外的個人和單位等。5.1不動產(chǎn)登記制度概述3）不動產(chǎn)權(quán)利客體不動產(chǎn)權(quán)利客體是不動產(chǎn)物及其權(quán)利。土地一般以坐落、界址、編號、面積、用途、使用條件、等級、價格等表示；房屋一般以坐落、編號、層次、建筑面積、分攤面積、產(chǎn)別、價格等表示。以土地為例，坐落指宗地所在地的名稱。權(quán)屬界址指產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位的土地的位置和范圍，即土地權(quán)屬界線。土地編號也就是宗地的地籍編號。土地面積是指一宗地權(quán)屬界址線范圍的大小，土地權(quán)屬界址一經(jīng)確定，土地面積也就隨之確定；土地面積根據(jù)土地權(quán)利人對宗地的利用情況可以分為獨自使用面積、共有使用面積、共有使用權(quán)分攤面積。土地用途是指土地權(quán)利人依照規(guī)定對其權(quán)利范圍內(nèi)土地的利用方式，申請土地登記的土地用途必須符合有關(guān)規(guī)定。土地使用條件包括建筑占地、建筑限高、建筑容積率、建筑密度等；這些使用條件的來源主要是三個方面：一是城鎮(zhèn)規(guī)劃已經(jīng)限定，二是土地使用權(quán)有償使用合同文本中作出的規(guī)定，三是批準用地文件所規(guī)定。5.1不動產(chǎn)登記制度概述不動產(chǎn)登記分類根據(jù)不動產(chǎn)登記的特點，我們將不動產(chǎn)登記分為：預(yù)告登記、本登記、異議登記、信托登記等。不動產(chǎn)本登記是直接使當(dāng)事人所期待的產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生效力的登記，它將不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的初始取得，及其轉(zhuǎn)移、設(shè)定、增減、分割合并和滅失等載入專門的登記簿，在法律上有確定的、終局的效力，因此我們又可稱為終局登記。本登記主要包括：總登記、初始登記、設(shè)定登記、變更登記、更正登記、注銷登記等。

總登記是一種針對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)，在一個確定的時點進行的一種普遍性的登記?？偟怯浐螅粍赢a(chǎn)權(quán)利人首次取得不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)，而向登記機關(guān)提出申請而進行的登記，稱為初始登記。根據(jù)民法物權(quán)理論，他物權(quán)產(chǎn)生于既有權(quán)利，對于原權(quán)利而言，他物權(quán)是原權(quán)利人設(shè)立的結(jié)果，他物權(quán)登記，我們稱為權(quán)利設(shè)定登記。5.1不動產(chǎn)登記制度概述不動產(chǎn)總登記或初始登記后，不動產(chǎn)因各種法律行為和客觀情況而發(fā)生標(biāo)的物分割或合并、產(chǎn)權(quán)的移轉(zhuǎn)或限制等變化，而向登記機關(guān)提出申請，要求變更登記記載事項或原有權(quán)利而發(fā)生的登記，稱為不動產(chǎn)變更登記。

更正登記是對不正確的登記行為或內(nèi)容進行更正的登記程序。

注銷登記是因某種原因而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人登記的權(quán)利消滅時，登記機關(guān)依法注銷其登記簿上的權(quán)利的一種登記。5.2土地總登記總登記是一種針對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)，在一個確定的時點進行的一種普遍性的登記?？偟怯浀奶攸c是不動產(chǎn)權(quán)利人在擁有或使用不動產(chǎn)期間，無論是否發(fā)生過變更，都必須按照登記機關(guān)的要求，在確定的時點，通過一定法定程序，在統(tǒng)一的簿冊上進行注冊登記?？偟怯泴凫o態(tài)登記，即不論權(quán)利是否發(fā)生變動或移轉(zhuǎn)，都要進行登記。需要進行土地總登記的情形主要有兩種：一是從未進行過土地登記的地區(qū)；二是原有登記需要全面更新。土地總登記是日常變更登記的基礎(chǔ)，通過土地總登記建立起來的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后變更登記的根據(jù)，沒有總登記，變更登記就無從談起。

1987年9月，為了適應(yīng)我國土地制度改革需要，原國家土地管理局組織實施了各地城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報工作。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進行了土地登記發(fā)證試點。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于進一步擴大土地登記發(fā)證試點的要求，原國家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關(guān)于擴大土地登記發(fā)證試點和開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知》和《關(guān)于加快城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的通知》，決定全面開展城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的申報。5.2土地總登記城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作是依法進行國有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)申報工作的若干規(guī)定》，土地使用權(quán)的申報以市、縣為單位組織進行，申報范圍是全國城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨立工礦及企事業(yè)單位的國有土地使用權(quán)；土地使用權(quán)申報者是申報范圍內(nèi)一切使用國有土地的單位和個人；申報的具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國家土地管理局在西安召開全國地籍管理研討會，會議在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了地籍管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標(biāo)和技術(shù)路線。會后，中國的地籍管理工作進入全面開展時期，全國土地總登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，國有土地使用證發(fā)證率達到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見》，并在5個城市開展了城鎮(zhèn)日常地籍試點，土地登記在規(guī)范土地市場中的作用得到初步發(fā)揮。5.2土地總登記2001年11月9日，國土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，全面部署開展全國集體土地所有權(quán)總登記工作。并強調(diào)要嚴格按照《土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體：第一，凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認給村民小組農(nóng)民集體所有?？紤]到各地的差異和村民小組組織機構(gòu)不健全的實際情況，在具體登記發(fā)證時，可采取兩種方式進行：一是將《集體土地所有權(quán)證》直接發(fā)放到村民小組農(nóng)民集體；二是將《集體土地所有權(quán)證》發(fā)放到村，由村委會代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書所有者一欄仍填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。第二，能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認給鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。第三，不能證明屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認給村農(nóng)民集體所有。5.2土地總登記土地總登記具有三個特點：第一，階段性。土地總登記有期限，持續(xù)一段時間后即告結(jié)束。第二，區(qū)域性。土地總登記作業(yè)區(qū)一般是一個行政轄區(qū)，它通常是一個縣或市。第三，集中性。土地總登記是在一定范圍和規(guī)定時間內(nèi)有計劃統(tǒng)一進行的。相對于土地登記的一般程序，土地總登記的程序有三個特殊性：一是增加了準備工作。這是因為土地總登記是在一定的時間內(nèi)對一定區(qū)域的土地進行的集中、普遍的總的登記，工作量大、時間集中，準備工作顯得特別重要，故在土地總登記中，把準備工作作為一項突出的重要內(nèi)容，列為土地總登記工作程序的第一步。二是增加了通告。土地總登記的申請事先要由市、縣人民政府發(fā)布通告。三是增加了公告。權(quán)屬審核的結(jié)果要進行公告。因此，總登記程序一般包括：登記準備、登記通告、登記申請、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、權(quán)利公告、注冊登記與頒發(fā)書狀。5.2土地總登記登記準備工作組織準備。土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組由政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門（如國土資源、公安、司法、財稅、農(nóng)林、民政等）領(lǐng)導(dǎo)組成。土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組的任務(wù)是負責(zé)制定本區(qū)域內(nèi)涉及土地總登記工作計劃、審核土地總登記實施方案、調(diào)處重大土地權(quán)屬糾紛和問題。行政準備。①研究制定土地總登記工作計劃。②劃分土地登記區(qū)。③落實土地總登記工作經(jīng)費。④購買必要的儀器設(shè)備和辦公用品等。⑤準備土地總登記工作中需要使用的宣傳材料、通告、表、書、單、卡、冊、簿、公告、土地證書等。技術(shù)準備。①依據(jù)國家有關(guān)法律、政策、規(guī)定，結(jié)合本地實際情況，制定適合本地區(qū)的土地所有權(quán)、使用權(quán)的確權(quán)規(guī)定和土地總登記實施細則。②收集資料。土地總登記需要收集的資料有兩大類，一是文件、資料類，二是圖件類。圖件類別較多，一般應(yīng)收集的圖件要與確定土地權(quán)屬界址有關(guān)，如老地籍圖、規(guī)劃圖、大比例尺行政界線圖等。③宣傳培訓(xùn)。做好土地總登記工作的宣傳培訓(xùn)工作，是保證登記順利進行的有效措施。5.2土地總登記5.2.1登記準備與通告登記通告通告是政府讓社會知曉進行土地登記的一種行政措施。它的作用在于讓登記義務(wù)人知道在何時、何地向哪一個機關(guān)申請登記，申請登記時，應(yīng)當(dāng)履行何種義務(wù)，包括應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)提交哪些證明材料等。土地登記通告的內(nèi)容主要包括：①土地登記區(qū)的劃分；②土地登記期限；③土地登記收件地點；④登記申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證明文件資料；⑤其他事項。通告發(fā)布方式：①張貼。把登記通告廣泛張貼在整個土地登記區(qū)內(nèi)，并重點在居民區(qū)和公共場所張貼。②直接送達申請人。把土地登記通告以通知單的形式直接送達土地總登記申請人。通知單除包括土地登記通告的內(nèi)容外，還可以設(shè)置回執(zhí)欄，通過回執(zhí)，土地登記機關(guān)可以了解通知單的發(fā)送情況。③通過宣傳媒介發(fā)布。為了保證土地登記通告的內(nèi)容家喻戶曉，土地登記通告可以采用多種形式并重的方法。5.2土地總登記5.2.1登記準備與通告海川縣人民政府土地登記通告根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，為加強土地管理，保護土地使用者、所有者和他項權(quán)利者的合法權(quán)益，縣人民政府決定對本轄區(qū)的全部土地使用權(quán)、所有權(quán)及他物權(quán)進行登記?，F(xiàn)將有關(guān)事項通告如下：1.依法辦理土地登記申請手續(xù)并在地籍調(diào)查中出席現(xiàn)場指界，是土地使用者、所有者及他物權(quán)者的權(quán)利和義務(wù)，必須依照本通告規(guī)定的時間、地點辦理申請登記手續(xù)。逾期不辦理的，或在規(guī)定時間內(nèi)不出席指界的，由此造成一切后果自負。2.土地登記申請者申請土地登記時，應(yīng)向土地登記機關(guān)提交下列文件資料：⑴土地登記申請書。⑵土地登記申請者的法人代表證明、個人身份證明或戶籍證明。⑶土地權(quán)屬來源證明。⑷土地附著物權(quán)屬證明。委托代理人申請土地登記的，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和代理人資格身份證明。3.土地登記申請即土地登記申請者提交申請書、證明文件的日期自1993年6月9日起至1993年8月9日止。因故不能如期申請的，必須在規(guī)定的申請期限內(nèi)，向所在登記區(qū)的土地登記辦公室提出申請，經(jīng)批準方可延期申請。4.土地登記分區(qū)及土地登記地址：第2登記區(qū)（范圍）土地登記辦公室地址：海川縣城新城路15號

海川縣人民政府

1993年6月1日登記申請人個人使用土地的，其土地登記申請人一是使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民，由其房屋產(chǎn)權(quán)人或房主申請土地登記；二是使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民，由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記。單位使用土地的，其土地登記申請人分別為：①企業(yè)法人單位，包括中外合資、合作、外商獨資企業(yè)、股份制企業(yè)，凡是以企業(yè)法人名義取得土地使用權(quán)的，由企業(yè)法人及其法人代表申請土地登記。②機關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社團法人以法人名義取得土地使用權(quán)的，由各法人及其法人代表申請登記。以上法人單位中，有法人資格，但不是以本法人單位名義取得土地使用權(quán)，如政府機關(guān)、婦聯(lián)、科協(xié)等單位，以政府名義取得的土地使用權(quán)的，應(yīng)由原取得土地使用權(quán)的法人及其法人代表申請土地登記。③聯(lián)營單位是指不同所有制性質(zhì)的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間共同投資組成的新的經(jīng)濟實體，并具備法人條件的聯(lián)營企業(yè)。聯(lián)營單位以單位法人及法人代表申請土地登記。聯(lián)營單位聯(lián)營合同中規(guī)定土地作為入股或明確土地使用權(quán)不作為聯(lián)營條件的，土地行政主管部門根據(jù)實際情況，確定土地登記申請人。④私營單位指生產(chǎn)資料歸公民私人所有，以雇傭勞動力為基礎(chǔ)的，并已登記注冊的私營獨資企業(yè)、私營合作企業(yè)和私營有限責(zé)任公司。一般由私營單位代理人申請。私營單位屬合作性質(zhì)且土地使用權(quán)不作為合作條件的，土地行政主管部門視情況確定土地登記申請人。5.2土地總登記5.2.2申請與調(diào)查集體所有的土地，土地所有權(quán)登記申請人分別為：①村集體所有的土地，由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會及其代表申請土地登記。②村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，如過去的生產(chǎn)隊，目前仍獨立存在的，可以由各農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織及其代表申請土地登記，也可以由村集體代辦。③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體及其法人代表申請土地登記。根據(jù)我國目前農(nóng)村鄉(xiāng)集體的組織形式，國家沒有明文規(guī)定具體的鄉(xiāng)集體組織范圍、章程及組織方式，嚴格地講沒有反映出法人應(yīng)具備的條件，但是事實上確實有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，全面行使著土地所有者的權(quán)利。凡屬于這種情況的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地可以暫不進行土地登記。隨著有關(guān)法律的健全，再統(tǒng)一解決。5.2土地總登記5.2.2申請與調(diào)查土地總登記申請應(yīng)提交的證明文件申請人提交的土地權(quán)屬來源證明一般有以下幾種：①各個時期政府土地主管部門征、撥（使）用的土地批準文件。②因買賣、交換、贈與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買賣、交換、贈與、繼承協(xié)議書或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。③無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。由于歷史等原因無法提交權(quán)屬證明材料的，可以按以下辦法處理：一是個人使用土地的，由四鄰認可，居民委員會或村民委員會開具證明；二是單位使用土地的，由其上級主管部門開具證明。5.2土地總登記5.2.2申請與調(diào)查初步審查土地登記申請人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定填寫《土地登記申請書》。申請書包括四方面內(nèi)容：①申請人情況：申請人名稱、單位法人代表姓名、住所、上級主管單位等。②申請登記的土地狀況：土地坐落、土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地面積、土地用途、土地等級和價格等。③宗地范圍界線草圖（注明相鄰單位名稱）。④產(chǎn)權(quán)來源及產(chǎn)權(quán)證明材料。登記機關(guān)對土地登記申請書及其他資料的審查，是一種形式審查，只對申請人的資格、申請書填寫的完整性和規(guī)范性、產(chǎn)權(quán)證明文件的有效性等進行初步審查，以確定是否還需要補充申請材料或駁回申請。5.2土地總登記5.2.2申請與調(diào)查地籍調(diào)查地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分。權(quán)屬調(diào)查包括核實土地產(chǎn)權(quán)來源、認定土地產(chǎn)權(quán)界線、設(shè)立土地產(chǎn)權(quán)界標(biāo)等內(nèi)容。調(diào)查前，登記機關(guān)應(yīng)根據(jù)登記區(qū)的劃分，制作調(diào)查工作底圖，并對各宗地預(yù)編地籍號。根據(jù)土地登記申請人提供的產(chǎn)權(quán)證明材料，查實土地產(chǎn)權(quán)的發(fā)生和演變過程及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。確認產(chǎn)權(quán)界線時，應(yīng)由被調(diào)查宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，與相鄰宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，共同到現(xiàn)場指界，并在調(diào)查表上簽字、蓋章。確定產(chǎn)權(quán)界線后，需在界線的拐點等處設(shè)置界標(biāo)。權(quán)屬調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)繪制宗地草圖，標(biāo)明宗地的位置、界址點線、界址邊長、相關(guān)距離等。地籍測量包括平面控制測量和細部測量兩大部分。地籍平面控制測量是為了保證地籍測量成果具有統(tǒng)一的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)和測量精度，在細部測量之前，在整個調(diào)查登記區(qū)，由高級到低級，逐級建立控制網(wǎng)。地籍細部測量包括對土地產(chǎn)權(quán)界址及其他地籍要素的測量及繪制地籍圖，量測宗地面積等。5.2土地總登記5.2.2申請與調(diào)查權(quán)屬審核權(quán)屬審核的依據(jù)有兩個方面：法律依據(jù)和書證依據(jù)。法律依據(jù)是指國家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。書證依據(jù)指土地登記申請人的身份證明、申請登記宗地的權(quán)屬來源證明、申請登記宗地的地上物產(chǎn)權(quán)證明、地籍調(diào)查成果和土地定級估價成果等。1）對土地登記申請人的審核申請人是自然人的，登記人員要查驗其個人身份證或戶籍證明，并對其民事行為能力進行審查。如果申請人無行為能力或只具有限制行為能力，則必須由其法定代理人代理申請。申請人為法人或其它組織的，登記人員審查其法人資格證明。企業(yè)法人如企業(yè)、公司的法人資格證明為工商行政管理部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，社會團體法人如工會、共青團、婦聯(lián)、行業(yè)協(xié)會、學(xué)術(shù)團體等的法人資格證明為民政部門頒發(fā)的社會團體登記證書；依照法律、行政命令成立的機關(guān)法人、事業(yè)法人的法人資格證明為批準該單位成立的證件或文件。其它組織申請土地登記時，參照法人審查的方法對其主體資格進行審查。此外，登記人員還要對法定代表人身份證明、法定代表人的個人身份證或戶籍證明進行審查。登記申請人不管是自然人還是法人或其它組織，凡是委托他人申請的，登記人員還要審查《土地登記委托書》，以及代理人的個人身份證或者戶籍證明。代理人為法定代理人的，土地登記人員審查其村委會或居委會開具的監(jiān)護人證明。5.2土地總登記5.2.3審核與公告2）對宗地自然狀況的審核宗地自然狀況的審