《物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)》編制說(shuō)明

《物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)》（送審稿）

編制說(shuō)明

一、項(xiàng)目背景

深圳是我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的發(fā)源地。歷經(jīng)三十年的探索與實(shí)踐，深圳物業(yè)管

理在法制建設(shè)、市場(chǎng)培育、人才培養(yǎng)、服務(wù)并促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)管理

等方面均取得了巨大成績(jī)。深圳物業(yè)管理已從誕生之初依附于房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展成

為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，初步建立起以物業(yè)的維護(hù)服務(wù)和綜合運(yùn)營(yíng)為主干的物業(yè)管理

相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，形成了以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主導(dǎo)，各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)緊密配合的關(guān)聯(lián)產(chǎn)

業(yè)集成體。與此同時(shí)，當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，深圳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展依然面臨

著諸多困難和問(wèn)題：傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的

服務(wù)水平參差不齊，部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏正確認(rèn)識(shí)，質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)消

費(fèi)意識(shí)淡薄，物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制有待完善等。這些困難和問(wèn)題已成為新時(shí)期深圳

物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)、低碳綠色發(fā)展的掣肘。

《物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)》（SZDB/Z287—2018）作為深圳市物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

化工作中重要的基礎(chǔ)性文檔，收錄了現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的基本術(shù)語(yǔ)，

并明確給出術(shù)語(yǔ)的概念，規(guī)范其使用范圍及含義。標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，規(guī)范了深圳市物

業(yè)管理各環(huán)節(jié)工作的用語(yǔ)和表述，確保物業(yè)管理相關(guān)方及時(shí)獲得全面準(zhǔn)確的信息。

同時(shí)，統(tǒng)一的術(shù)語(yǔ)體系，使物業(yè)管理活動(dòng)有據(jù)可依，有助于提高物業(yè)管理的規(guī)范

化水平。

但是，隨著物業(yè)行業(yè)的飛速發(fā)展，國(guó)家地方政策的日新月異，一系列新的標(biāo)

準(zhǔn)和相關(guān)法律法規(guī)陸續(xù)發(fā)布。2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決

通過(guò)了《中華人民共和國(guó)民法典》，自2021年1月1日起施行。《中華人民共和

國(guó)物權(quán)法》同時(shí)廢止。2019年9月3日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》正式修

訂通過(guò)，與現(xiàn)行條例相比，新《條例》在保障業(yè)主合法權(quán)益、規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)

主委員會(huì)運(yùn)作、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)和政府監(jiān)管等方面有重大創(chuàng)新；

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員在規(guī)范物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)行為、履行物業(yè)服務(wù)合同約定、

加強(qiáng)物業(yè)使用安全管理、配合做好基層治理相關(guān)工作等多個(gè)方面提出了更高的要

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求；進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作——在業(yè)主自我管理、自我約束上先

行示范；強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)和政府監(jiān)管——在加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)、黨的建設(shè)和創(chuàng)新

社會(huì)治理上先行示范。目前，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)》（計(jì)劃號(hào)：

20173943-T-333）正在研制中，目前處于報(bào)批階段。

為了適應(yīng)這些變化，2018的物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)已不能滿足我市物業(yè)行業(yè)內(nèi)

的信息共享與交流，需要根據(jù)新發(fā)布的《中華人民共和國(guó)民法典》、《深圳經(jīng)濟(jì)特

區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及深圳市物業(yè)管理的實(shí)際需求修訂與優(yōu)化物業(yè)管理

基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)，提高行業(yè)間信息交流的準(zhǔn)確性、促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，提高行業(yè)的

管理效率及服務(wù)水平。

二、工作簡(jiǎn)況

（一）任務(wù)來(lái)源

深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)》由深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局于2021年

4月28日下達(dá)關(guān)于《2021年第一批深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃項(xiàng)目任務(wù)的通知》標(biāo)準(zhǔn)

制修訂計(jì)劃，由深圳市住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)牽頭起草，深圳市標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)研究院、深

圳市萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司參與起草。

（二）主要編制過(guò)程

1、項(xiàng)目啟動(dòng)

2021年1月，按照深圳市住房和建設(shè)局的相關(guān)要求，成立標(biāo)準(zhǔn)編制組，建

立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，開(kāi)展調(diào)研。

2、標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)

2021年3月，標(biāo)準(zhǔn)編制組填寫(xiě)了《深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)制修訂計(jì)劃項(xiàng)目建議書(shū)》，

提交至深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局，并于2021年4月28日在《深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理

局關(guān)于下達(dá)2021年第一批深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃項(xiàng)目任務(wù)的通知》中正式立項(xiàng)。

3、草案編制

2021年3月至2022年3月，標(biāo)準(zhǔn)編制組在文獻(xiàn)研究、實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，

通過(guò)問(wèn)卷調(diào)研結(jié)合專家討論會(huì)的形式，探討本標(biāo)準(zhǔn)編制的目的和方向。同時(shí)，標(biāo)

準(zhǔn)編制工作組多次召開(kāi)內(nèi)部討論會(huì)，就標(biāo)準(zhǔn)的基本框架，關(guān)鍵指標(biāo)和技術(shù)要求等

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標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行了論證，形成標(biāo)準(zhǔn)草案。

4、征求意見(jiàn)稿編制

2022年4月至2023年3月，在草案基礎(chǔ)上，編制組多次通過(guò)實(shí)地調(diào)研、郵

件及會(huì)議等形式，與行業(yè)內(nèi)各企事業(yè)單位進(jìn)行交流和溝通，就標(biāo)準(zhǔn)中涉及的重點(diǎn)

內(nèi)容、具體要求進(jìn)行全面深入的論證及修改完善，形成標(biāo)準(zhǔn)征求意見(jiàn)稿。

5、征求意見(jiàn)

根據(jù)《深圳市地方標(biāo)準(zhǔn)管理辦法》相關(guān)要求，地方標(biāo)準(zhǔn)送審稿及其編制說(shuō)明

需在深圳市住房和建設(shè)局門戶網(wǎng)站公開(kāi)征求意見(jiàn)，期限不少于三十日。因此，2023

年4月至5月,向長(zhǎng)城物業(yè)等多家企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體等征求意見(jiàn)，編制組

對(duì)反饋意見(jiàn)進(jìn)行了匯總處理，共收到反饋意見(jiàn)35條，其中，采納意見(jiàn)30條，部

分采納意見(jiàn)0條，不采納意見(jiàn)3條，無(wú)意見(jiàn)2條，詳見(jiàn)《征求意見(jiàn)匯總處理表》。

2023年4月10日-2023年5月11日，深圳市住房與建設(shè)局在門戶網(wǎng)站公開(kāi)

征求意見(jiàn)，收到意見(jiàn)0條。

2023年5月，編制組依據(jù)意見(jiàn)處理情況修改完善文本，形成標(biāo)準(zhǔn)送審材料。

三、標(biāo)準(zhǔn)編制依據(jù)

（一）編制原則

本文件編制遵循“科學(xué)性、地方性、規(guī)范性、可擴(kuò)展性”的原則。

科學(xué)性原則：本文件依舊遵循2018版關(guān)于章節(jié)劃分的思路，根據(jù)物業(yè)管理

工作的先后順序，按業(yè)態(tài)、行業(yè)習(xí)慣，繼續(xù)將術(shù)語(yǔ)分為通用類、前期物業(yè)管理類、

承接查驗(yàn)管理類、入住與裝修管理類、日常運(yùn)作管理類以及其他，共六類。

地方性原則：本文件的編制主要參考了新修訂的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l

例》，并調(diào)研了深圳市物業(yè)企業(yè)，根據(jù)深圳市物業(yè)企業(yè)的實(shí)際需求對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修

訂。

規(guī)范性原則：本文件嚴(yán)格遵循GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：

標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》、GB/T10112—2019《術(shù)語(yǔ)工作原則與方法》、

GB/T16785—2012《術(shù)語(yǔ)工作概念和術(shù)語(yǔ)的協(xié)調(diào)》等相關(guān)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的要求而修

訂。

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可擴(kuò)展性原則：對(duì)于物業(yè)行業(yè)關(guān)鍵的、急需的，同時(shí)又容易達(dá)成一定共識(shí)的

術(shù)語(yǔ)首先納入本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于仍存在不確定性、或很難達(dá)成共識(shí)的，選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)

機(jī)在標(biāo)準(zhǔn)后續(xù)的修訂過(guò)程中逐步納入。

（二）主要內(nèi)容編制依據(jù)

第3章通用類

本章節(jié)主要參考《中華人民共和國(guó)民法典》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、

國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)》報(bào)批稿中的內(nèi)容并結(jié)合物業(yè)行業(yè)的實(shí)際需求進(jìn)行修訂。

第4章前期物業(yè)管理

本章節(jié)主要參考國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)》報(bào)批稿中的內(nèi)容并結(jié)合物業(yè)行業(yè)

的實(shí)際需求進(jìn)行修訂。

第5章承接查驗(yàn)交接管理

本章節(jié)主要參考國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)》報(bào)批稿中的內(nèi)容并結(jié)合物業(yè)行業(yè)

的實(shí)際需求進(jìn)行修訂。

第6章入住與裝修管理

本章節(jié)主要參考《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》并結(jié)合物業(yè)行業(yè)的實(shí)際需求

進(jìn)行制定。

第7章日常運(yùn)行管理

本章節(jié)主要參考《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《物業(yè)管理術(shù)語(yǔ)》

報(bào)批稿中的內(nèi)容并結(jié)合物業(yè)行業(yè)的實(shí)際需求進(jìn)行修訂。

第8章其他類

本章節(jié)主要根據(jù)物業(yè)行業(yè)的實(shí)際需求進(jìn)行制定。

（二）與2018版標(biāo)準(zhǔn)的主要差異

a)增加了規(guī)范性引用文件章節(jié)（見(jiàn)第2章）；

b)更改了“物”“物權(quán)”“所有權(quán)”“物業(yè)”“業(yè)主”“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有

權(quán)”“專有部分”、“相鄰關(guān)系”“共有部分”“建筑物管理的多種模式”“物業(yè)管理”

“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”“物業(yè)服務(wù)專業(yè)供應(yīng)商”“物業(yè)服務(wù)合同”“物業(yè)管理區(qū)域”“物

業(yè)管理招標(biāo)”“物業(yè)服務(wù)專業(yè)供應(yīng)商”“物業(yè)使用人”“業(yè)主大會(huì)”“首次業(yè)主大會(huì)

會(huì)議籌備組”“業(yè)主大會(huì)會(huì)議”“業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則”“業(yè)主票權(quán)數(shù)”的定義（見(jiàn)

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第3章，SZDB/Z287—2018的第2章）；

c)刪除了“用益物權(quán)”“擔(dān)保物權(quán)”“與會(huì)”“物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議”的術(shù)語(yǔ)和

定義（見(jiàn)2018年版的2.4，2.5，2.39，2.44）；

d)增加了“公示”“物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”的術(shù)語(yǔ)和定義（見(jiàn)

第3章）；

e)更改了“前期物業(yè)管理”“早期介入”“前期物業(yè)服務(wù)合同”的定義（見(jiàn)

第4章，SZDB/Z287—2018的第3章）；

f)更改了章標(biāo)題（見(jiàn)第5章，SZDB/Z287—2018的第4章）；

g)更改了“物業(yè)承接查驗(yàn)”“物業(yè)管理服務(wù)權(quán)的移交”“物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出”

的定義（見(jiàn)第5章，SZDB/Z287—2018的第4章）；

h)更改了“入住”“裝修管理”的定義（見(jiàn)第6章，SZDB/Z287—2018的

第5章）

i)更改了“物業(yè)管理用房”“房屋及設(shè)施設(shè)備管理”“物業(yè)管理費(fèi)”“物業(yè)管

理檔案”“物業(yè)專項(xiàng)維修資金”“建筑物外共有部位清潔”的定義（見(jiàn)第7章，

SZDB/Z287—2018的第6章）；

j)刪除了“包干制計(jì)費(fèi)方式”“酬金制計(jì)費(fèi)方式”的術(shù)語(yǔ)和定義（見(jiàn)SZDB/Z

287—2018的6.5.6,6.5.7）；

k)增加了“包干制”“酬金制”“業(yè)主共有資金”“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”“物業(yè)公共

收益”的術(shù)語(yǔ)和定義（見(jiàn)7.5）；

l)將“突發(fā)事件”“突發(fā)事件應(yīng)急管理”的術(shù)語(yǔ)和定義調(diào)整到第3章（見(jiàn)

3.42，3.43，SZDB/Z287—2018的6.3.3，6.3.4）；

m)更改了“綠色物業(yè)管理”“電子投票”的定義（見(jiàn)第8章，SZDB/Z287

—2018的第7章）；

n)刪除了“物業(yè)管理信用體系”的術(shù)語(yǔ)和定義（見(jiàn)SZDB/Z287—2018的

7.13）。

四、主要技術(shù)內(nèi)容

（一）范圍

本文件規(guī)定了物業(yè)管理中的基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)，主要包括通用類、前期物業(yè)管理、承

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接查驗(yàn)管理、入住與裝修管理、日常運(yùn)行管理以及其他類。

本文件適用于深圳市管轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。

（二）規(guī)范性引用文件

本文件沒(méi)有規(guī)范性引用文件。

（三）通用類

本章節(jié)規(guī)定了物業(yè)管理過(guò)程中通用的基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)，包括物、物權(quán)、所有權(quán)等術(shù)

語(yǔ)。

（四）前期物業(yè)管理

本章節(jié)規(guī)定了在前期物業(yè)管理中涉及到的基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)，包括前期物業(yè)管理、早

期介入、竣工驗(yàn)收等術(shù)語(yǔ)。

（五）承接查驗(yàn)交接管理

本章節(jié)規(guī)定了在承接查驗(yàn)管理中涉及到的基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)，包括物業(yè)承接查驗(yàn)、物

業(yè)管理服務(wù)權(quán)的移交、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出術(shù)語(yǔ)。

（六）入住與裝修管理

本章節(jié)規(guī)定了在入住與裝修管理中涉及到的基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)，包括入住、業(yè)主（住

戶）手冊(cè)、裝修管理等術(shù)語(yǔ)。

（七）日常運(yùn)行管理

本章節(jié)規(guī)定了在日常運(yùn)作管理中涉及到的基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)。本章節(jié)主要分為房屋及

設(shè)施設(shè)備管理、清潔衛(wèi)生管理、秩序維護(hù)管理、環(huán)境綠化管理、經(jīng)營(yíng)管理這五個(gè)

部分。

（八）其他類

本章節(jié)規(guī)定了物業(yè)管理其他相關(guān)的基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)，包括綠色物業(yè)管理、合同能源

管理、智慧社區(qū)等術(shù)語(yǔ)。

五、知識(shí)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

本部分不涉及專利等知識(shí)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

六、重大意見(jiàn)分歧的處理依據(jù)和結(jié)果

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無(wú)。

七、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的措施建議

標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布之后，建議主管部門從以下兩個(gè)方面開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)推廣與實(shí)施工作：

1.開(kāi)展宣貫