房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題匯編5

房地產(chǎn)案例與分析-《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》真題匯編5問(wèn)答題（共5題，共5分）(1.)某正常營(yíng)業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會(huì)議中心等由該酒店業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，娛樂(lè)中心、商（江南博哥）場(chǎng)對(duì)外出租。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估該酒店房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，擬選用收益法作為主要的估價(jià)方法之一。針對(duì)上述情況，請(qǐng)分別說(shuō)明該酒店各類功能用房收益測(cè)算的技術(shù)思路。正確答案：參考解析：該酒店各類功能用房收益測(cè)算的技術(shù)思路如下：（1）對(duì)于酒店自營(yíng)的功能用房可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，對(duì)于出租的功能用房可以基于租賃收入測(cè)算凈收益。具體技術(shù)思路如下：基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，凈收益為營(yíng)業(yè)收入扣除營(yíng)業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤(rùn)。（2）對(duì)于包含題意中多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求?。孩侔奄M(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。其中，變動(dòng)費(fèi)用是指其總額隨著業(yè)務(wù)量的變動(dòng)而變動(dòng)的費(fèi)用。當(dāng)業(yè)務(wù)量增加（如生產(chǎn)更多產(chǎn)品）時(shí)，由于需要更多的原材料，費(fèi)用也因此而增加。如客房部分的變動(dòng)費(fèi)用是與入住客人多少直接相關(guān)的費(fèi)用，會(huì)議室部分的變動(dòng)費(fèi)用是與使用會(huì)議室的次數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用，餐飲部分的變動(dòng)費(fèi)用是與用餐人數(shù)直接相關(guān)的費(fèi)用，商場(chǎng)部分的變動(dòng)費(fèi)用是與商品銷售額直接相關(guān)的費(fèi)用，等等；固定費(fèi)用是指其總額不隨業(yè)務(wù)量的變動(dòng)而變動(dòng)的費(fèi)用，即不論業(yè)務(wù)量發(fā)生什么變化，都固定不變的費(fèi)用。是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等，不管客房是否有客人入住、會(huì)議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場(chǎng)是否有人購(gòu)物等，都要發(fā)生的費(fèi)用。②首先測(cè)算各種類型的收入，然后測(cè)算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。③把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的價(jià)值是通過(guò)其他用房的收益體現(xiàn)出來(lái)的，其凈收益不要單獨(dú)計(jì)算，否則就重復(fù)了。（4）對(duì)于娛樂(lè)中心、商場(chǎng)還要看是否有租約。如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金，在租約期外采用市場(chǎng)租金；如不正常、不合理，則采用市場(chǎng)租金測(cè)算。另外，對(duì)未出租部分采用市場(chǎng)租金測(cè)算。(2.)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2012年7月1日接受委托評(píng)估一宗在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，估價(jià)委托合同約定本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年7月10日。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于2012年7月3日進(jìn)行了實(shí)地查勘，估價(jià)作業(yè)期間恰逢中國(guó)人民銀行宣布自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。請(qǐng)問(wèn)：采用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，是否需要考慮利率調(diào)整的影響?如是，哪些參數(shù)應(yīng)當(dāng)考慮利率調(diào)整的影響?正確答案：參考解析：答案：（1）用成本法估價(jià)時(shí)，需要考慮利率調(diào)整的影響。因?yàn)閮r(jià)值時(shí)點(diǎn)在利率調(diào)整之后，在成本法估價(jià)中，投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計(jì)算。（2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，需要考慮利率調(diào)整的影響。因?yàn)閮r(jià)值時(shí)點(diǎn)在利率調(diào)整之后，在假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，如采用靜態(tài)分析法估價(jià)，后續(xù)開(kāi)發(fā)投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計(jì)算，如采用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)，折現(xiàn)率體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分，其中，利率應(yīng)為新調(diào)整的貸款利率。(3.)張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬(wàn)元購(gòu)買一套房屋用于長(zhǎng)期投資，擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場(chǎng)價(jià)格均為100萬(wàn)元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場(chǎng)租金為5000元／月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營(yíng)。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報(bào)率是（5000×12）／1000000=6%，而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000／1000000=7%，所以選擇購(gòu)買酒店式公寓。問(wèn)題：1．張某的選擇是否正確?2．針對(duì)兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議?正確答案：參考解析：（1）張某的選擇不一定正確。（2）理由：如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報(bào)率高于普通住宅的收益率，如按報(bào)酬率考慮，張某的選擇可能不正確，第一，因?yàn)榫频晔焦⑹找婺晗蘅赡芏逃谄胀ㄗ≌氖找婺晗?。第二，?yīng)該考慮兩套房屋本身未來(lái)增值速度和增值能力的差異。第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。2．如選擇酒店式公寓，其建議包括：①盡量選擇70年產(chǎn)權(quán)的公寓；②區(qū)位選擇非常重要；③配套服務(wù)設(shè)施要齊全；④選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報(bào)率外，重點(diǎn)要關(guān)注它的升值空間大小。(4.)房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：××市開(kāi)發(fā)區(qū)××路××號(hào)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：××有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××（注冊(cè)號(hào)：×××）×××（注冊(cè)號(hào)：×××）估價(jià)作業(yè)日期：2012年10月1日至2012年10月8日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××估字[2012]第××號(hào)目錄（略）致估價(jià)委托人函（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為××市開(kāi)發(fā)區(qū)××路××號(hào)的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均為××有限公司，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：××號(hào)，房屋用途為工業(yè)，建筑面積為15000m2；土地用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為出讓，終止日期為2052年10月13日，土地使用權(quán)面積為25000m2。估價(jià)對(duì)象位于××市開(kāi)發(fā)區(qū)××路與××大道交叉路口的西北角，土地形狀較規(guī)則，開(kāi)發(fā)程度較高，區(qū)域內(nèi)達(dá)到“七通一平”（通供水、通排水、通電、通風(fēng)、通路、通煤氣、通熱、土地平整），公共配套齊全。（土地其他情況略）估價(jià)對(duì)象包括兩棟建筑物，具體情況如下：一號(hào)車間：?jiǎn)螌?，鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積10000m2，建成于2002年，2011年進(jìn)行了電力改造，尚有11萬(wàn)元工程尾款未結(jié)清，層高16.5m，普通水泥地面，彩鋼板頂棚，彩鋼板墻面，照明、水、電配套設(shè)施齊全，養(yǎng)護(hù)情況良好，可正常使用。二號(hào)車間：?jiǎn)螌?、鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積5000m2，建成于2002年，層高8m，目前出租給其他公司使用，租期到2015年12月31日。地面、頂棚、墻面、設(shè)施及養(yǎng)護(hù)情況等與一號(hào)車間相同。（建筑物其他情況略）四、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年10月13日。六、價(jià)值定義本報(bào)告提供的價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在現(xiàn)狀合法利用下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（價(jià)值內(nèi)涵略）七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法（略）十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員經(jīng)過(guò)實(shí)地查勘和分析測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象在符合本報(bào)告估價(jià)假設(shè)和限制條件下于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣9666萬(wàn)元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬(wàn)元整）。估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款為：人民幣0萬(wàn)元（大寫：人民幣零萬(wàn)元整）。因此，確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為：人民幣9666萬(wàn)元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬(wàn)元整）。單價(jià)：6444元/m2。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2012年10月1日至2012年10月8日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）十四、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析（略）估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）四、市場(chǎng)背景描述與分析1．××市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r××市近年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2012年GDP同比增長(zhǎng)12%，財(cái)政收入同比增長(zhǎng)9%，固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)15%。（其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況略）2．××市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r××市2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍，市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增態(tài)勢(shì)。全年住宅成交量同比增長(zhǎng)9%，寫字樓成交量同比增長(zhǎng)12%，商業(yè)物業(yè)成交量同比增長(zhǎng)5%。住宅成交價(jià)格同比上升12%，寫字樓成交價(jià)格同比上升10%，商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格上升16%。五、最高最佳利用分析（略）六、估價(jià)方法適用性分析（略）七、估價(jià)測(cè)算過(guò)程（一）成本法測(cè)算過(guò)程1．土地取得成本采用市場(chǎng)法計(jì)算同類用途出讓土地使用權(quán)價(jià)格為1300元／m2。（測(cè)算過(guò)程略）土地取得成本=1300×25000=3250（萬(wàn)元）。2．建設(shè)成本（1）建筑安裝工程費(fèi)當(dāng)?shù)赝悩?biāo)準(zhǔn)層高的單層鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為2600元／m2。（依據(jù)略）建安工程費(fèi)=2600×15000=3900（萬(wàn)元）。（2）勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的9%。（依據(jù)略）勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)=3900×9%=351（萬(wàn)元）。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為每平方米建筑面積290元。（依據(jù)略）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=290×15000=435（萬(wàn)元）。（4）其他工程費(fèi)其他工程費(fèi)為每平方米建筑面積130元。（依據(jù)略）其他工程費(fèi)=130×15000=195（萬(wàn)元）（5）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)為每平方米建筑面積210元。（依據(jù)略）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)=210×15000=315（萬(wàn)元）。（6）建設(shè)成本建設(shè)成本=3900+351+435+195+315=5196（萬(wàn)元）。3．管理費(fèi)用管理費(fèi)用比率一般按4%計(jì)算。（依據(jù)略）管理費(fèi)用=5196×4%=207.84（萬(wàn)元）。4．銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用比率一般按3%計(jì)算。（依據(jù)略）銷售費(fèi)用=（3250+5196）×3%=253.38（萬(wàn)元）。5．投資利息計(jì)息期按一年計(jì)算，利率按6.15%計(jì)算。（依據(jù)略）投資利息=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×6.15%=（3250+5196+207.84+253.38）×6.15=547.79（萬(wàn)元）。6．銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)一般為銷售價(jià)格V（即開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值）的5.65%。（依據(jù)略）銷售稅費(fèi)=V×5.65%。7．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)項(xiàng)目成本利潤(rùn)率為15%。（依據(jù)略）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）×15%=（3250+5196+207.84+253.38+547.79）×15%=1418.25（萬(wàn)元）；銷售價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售價(jià)格×5.65%；銷售價(jià)格=（土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）／（1－5.65%）=（3250+5196+207.84+253.38+547.79+1418.25）／（1－5.65%）=11524.39（萬(wàn)元）。8．折舊根據(jù)實(shí)地查勘建筑物的完損程度和使用年限確定建筑物的成新率為90%。（確定過(guò)程略）房地產(chǎn)現(xiàn)值為：11524.39×90%=10371.95（萬(wàn)元）。取整：10372萬(wàn)元單價(jià)：10372／15000=6915（元／m2）。（取整）（二）收益法測(cè)算過(guò)程收益價(jià)格式中A——年凈收益；Y——報(bào)酬率；g——年收益遞增率；n——收益年限。1．測(cè)算年凈收益年有效毛收入=月租金×12×收益總面積×出租率+其他收入；年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=維修費(fèi)+管理費(fèi)+稅金+保險(xiǎn)費(fèi)+其他費(fèi)用（物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等）；年凈收益=年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（1）年有效毛收入該地區(qū)同類工業(yè)廠房以建筑面積計(jì)算的租金為1.5元／（m2·天）（不包括物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)），空置率為5%。（依據(jù)及測(cè)算過(guò)程略）年有效毛收入=日租金×365×（1－5%）=1.5×365×0.95=520.13（元/m2）。（2）年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用1）營(yíng)業(yè)稅及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加，占租金有效毛收入的5.5%。營(yíng)業(yè)稅及附加=520.13×5.5%=28.61（元／m2）。2）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅占租金有效毛收入的12%。房產(chǎn)稅=520.13×12%=62.42（元/m2）。3）維修費(fèi)維修費(fèi)為5.2元／m2。（依據(jù)及測(cè)算過(guò)程略）4）管理費(fèi)管理費(fèi)占租金有效毛收入的3%。（依據(jù)略）管理費(fèi)=520.13×3%=15.6（元／m2）。5）保險(xiǎn)費(fèi)經(jīng)測(cè)算，保險(xiǎn)費(fèi)為10.39元／m2。（依據(jù)及測(cè)算過(guò)程略）（3）年凈收益年凈收益=有效毛收入-營(yíng)業(yè)稅及附加-房產(chǎn)稅-維修費(fèi)-管理費(fèi)-保險(xiǎn)費(fèi)=520.13—28.61－62.42－5.2－15.6－10.39=397.97（元／m2）。2．確定報(bào)酬率Y經(jīng)測(cè)算，報(bào)酬率為7%。（依據(jù)及測(cè)算過(guò)程略）3．確定收益逐年遞增比率g經(jīng)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象凈收益每年遞增1%。（依據(jù)及測(cè)算過(guò)程略）4．確定尚可收益年限n估價(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其耐用年限為60年，該房地產(chǎn)建成于2002年，則建筑物剩余使用年限為50年，再根據(jù)委托人提供的估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》和《土地使用權(quán)出讓合同》，土地使用權(quán)終止日期為2052年10月13日，土地剩余年限為40年，土地出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)。按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291—1999）的規(guī)定，建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地剩余年限時(shí)，應(yīng)當(dāng)按土地剩余年限計(jì)算。因此，估價(jià)對(duì)象尚可使用40年，即收益年限n為40年。5．測(cè)算收益價(jià)格=5972元／m2。（取整）八、估價(jià)結(jié)果確定采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格：評(píng)估單價(jià)=（6915+5972）／2=6444（元／m2）；（取整）評(píng)估總價(jià)=6444×15000=9666（萬(wàn)元）；估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為人民幣9666萬(wàn)元（大寫：人民幣玖仟陸佰陸拾陸萬(wàn)元整）。單價(jià)：6444元/m2。附件（略）正確答案：參考解析：該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中存在的錯(cuò)誤如下：（1）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的封面中應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”而不是“估價(jià)作業(yè)日期”。理由：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的封面應(yīng)寫明估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)(名稱)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名)、估價(jià)報(bào)告出具日期及估價(jià)報(bào)告編號(hào)。估價(jià)報(bào)告出具日期，是指本次估價(jià)出具報(bào)告的年、月、日。需要注意的是，估價(jià)報(bào)告出具日期應(yīng)與致估價(jià)委托人函中的致函日期一致。（2）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的“致估價(jià)委托人函”應(yīng)放在“目錄”前。理由：一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成：①封面；②目錄；③致估價(jià)委托人函；④估價(jià)師聲明；⑤估價(jià)假設(shè)和限制條件；⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告；⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告；⑧附件。（3）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告缺估價(jià)對(duì)象是否有他項(xiàng)權(quán)、是否有共有權(quán)情況說(shuō)明。理由：致委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：致函對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象(名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬)、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、與估價(jià)結(jié)果和使用估價(jià)報(bào)告有關(guān)的特別提示、致函日期。（4）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說(shuō)“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。理由：七通一平”是指通供水、通排水、通電、通信、通路、通煤氣、通熱、土地平整。（5）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告估價(jià)目的應(yīng)放在估價(jià)對(duì)象之前。（6）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告價(jià)值時(shí)點(diǎn)未說(shuō)明確定理由或者說(shuō)價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)某時(shí)點(diǎn)，通常為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)查勘之日。理由：價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日。價(jià)值時(shí)點(diǎn)也是估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期。價(jià)值時(shí)點(diǎn)要說(shuō)明所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值對(duì)應(yīng)的年、月、日及其確定的簡(jiǎn)要理由。'（7）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中價(jià)值定義表述錯(cuò)誤。理由：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值(或有限市場(chǎng)價(jià)值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。（8）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告估價(jià)依據(jù)應(yīng)在估價(jià)原則后，或估價(jià)原則應(yīng)在估價(jià)依據(jù)前。理由：估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng)：①估價(jià)委托人；②房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；③估價(jià)目的；④估價(jià)對(duì)象；⑤價(jià)值時(shí)點(diǎn)；⑥價(jià)值類型；⑦估價(jià)原則；⑧估價(jià)依據(jù)；⑨估價(jià)方法；⑩不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果和最終的估價(jià)結(jié)果；?注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；?協(xié)助估價(jià)的人員；?實(shí)地查勘期；?估價(jià)作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。（9）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告缺實(shí)地查勘日期。（10）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告缺估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)提示。（11）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告缺估價(jià)對(duì)象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過(guò)去、現(xiàn)在及未來(lái)變化趨勢(shì)分析。理由：估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析包括：①位置現(xiàn)狀描述與分析；②交通現(xiàn)狀描述與分析；③周圍環(huán)境和景觀狀況描述與分析；④外部配套設(shè)施狀況描述與分析；⑤區(qū)位狀況未來(lái)變化趨勢(shì)分析。（12）兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費(fèi)不應(yīng)相同或者說(shuō)應(yīng)該有區(qū)別。（13）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者不計(jì)算公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的理由。理由：開(kāi)發(fā)成本包含勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、構(gòu)筑物的價(jià)值分?jǐn)?、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等。（14）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告管理費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，估價(jià)中管理費(fèi)用按社會(huì)一般水平計(jì)算，取續(xù)建改造成本的3%。理由：管理費(fèi)用是指為組織和管理估價(jià)對(duì)象改造工程所必需的費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)商人員工資及福利性支出、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。（15）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告銷售費(fèi)用的取費(fèi)基數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。理由：銷售費(fèi)用是指銷售改造完成的估價(jià)對(duì)象所必須發(fā)生的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。估價(jià)中銷售費(fèi)用按社會(huì)一般水平計(jì)算，取售價(jià)的2%。（16）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告投資利息中銷售費(fèi)用應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成之前發(fā)生的，開(kāi)發(fā)完成時(shí)發(fā)生的銷售費(fèi)用不應(yīng)計(jì)算利息。（17）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中折舊計(jì)算的基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，不應(yīng)為建筑物重新購(gòu)建價(jià)格與土地重新購(gòu)建價(jià)格之和。理由：折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。（18）抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不應(yīng)采用凈收益每年按一定比率遞增公式計(jì)算收益價(jià)格。理由：收益法測(cè)算公式為：式中，V為收益價(jià)格(元，元／m2)；Ai為未來(lái)第i年的凈收益(元、元／m2)；R為報(bào)酬率(%)；N為未來(lái)可獲收益的年限(年)；g為年凈收益遞增率。（19）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)說(shuō)明年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目的確定理由或內(nèi)涵。（20）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中年有效毛收入計(jì)算時(shí)未考慮收租損失。理由：年有效毛收入=(潛在毛租金收入×12個(gè)月×有效出租面積+其他收入－空置和收租損失)÷建筑面積。（21）該房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中年有效毛收入計(jì)算未說(shuō)明是否有其他收入。理由：年有效毛收入=(潛在毛租金收入×12個(gè)月×有效出租面積+其他收入－空置和收租損失)÷建筑面積。（22）抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，應(yīng)說(shuō)明凈收益是保守估計(jì)值。理由：在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。（23）估價(jià)對(duì)象在結(jié)果報(bào)告中描述為鋼結(jié)構(gòu)，與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)矛盾。（24）在估價(jià)結(jié)果確定中應(yīng)說(shuō)明三種價(jià)值：房地產(chǎn)抵押價(jià)值、假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。(5.)本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象為某工業(yè)廠房及附屬辦公用房，2012年6月通過(guò)竣工驗(yàn)收并辦理了權(quán)屬登記，2009年11月25日該宗土地設(shè)定抵押。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)他項(xiàng)權(quán)利尚未注銷。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年10月20日，估價(jià)作業(yè)日期為2012年11月1日至11月8日。以下是該房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告內(nèi)容片斷：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明1．我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2．本估價(jià)報(bào)告的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3．我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4．我們依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB／T50291—1999）和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5．我們已于2012年11月3日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6．沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)假設(shè)和限制條件1．本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象在實(shí)地查勘之日的狀況為準(zhǔn)。2．本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象按照現(xiàn)有用途、持續(xù)使用為假設(shè)前提。3．本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象未設(shè)定任何擔(dān)保及他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。4．本估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)對(duì)象范圍及面積數(shù)據(jù)以估價(jià)委托人提供的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)證明文件所載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。5．本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是在估價(jià)委托人提供的資料真實(shí)、合法、完整的基礎(chǔ)上得出的，估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)其提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。6．本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。7．本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)論未考慮房地產(chǎn)交易時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)，如需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。8．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅供估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用，不得用于其他用途。9．因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。10．本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。在此期間如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，則有效期應(yīng)相應(yīng)折減。正確答案：參考解析：該評(píng)估報(bào)告中存在的錯(cuò)誤如下：（1）該評(píng)估報(bào)告中應(yīng)明確說(shuō)明進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，不能籠統(tǒng)的以“我們”指代。（2）該評(píng)估報(bào)告中應(yīng)該是按照現(xiàn)有用途、最高最佳利用為假設(shè)前提。（3）據(jù)題意，估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)有已抵押擔(dān)保債權(quán)，因此不能對(duì)已知事實(shí)做違背事實(shí)假設(shè)。（4）在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師做出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。抵押價(jià)值評(píng)估遵循謹(jǐn)慎原則，就低不就高，應(yīng)充分考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的影響。單選題（共10題，共10分）(6.)某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導(dǎo)致屋頂滲漏進(jìn)水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結(jié)構(gòu)和安全性未受到影響。該住宅樓開(kāi)發(fā)企業(yè)擬對(duì)該兩戶業(yè)主作出相應(yīng)賠償，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)該兩戶業(yè)主的損失價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，兩個(gè)估價(jià)結(jié)果差異較大。本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)方法是()。A.修復(fù)費(fèi)用法B.損失資本化法C.賠償實(shí)例比較法D.損害前后價(jià)差法正確答案：A參考解析：損害賠償評(píng)估通常采用：①修復(fù)費(fèi)用法，又稱成本法，該法是通過(guò)設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。②損失資本化法，是通過(guò)測(cè)算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無(wú)質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值損失。③損害前后價(jià)差法，又稱剩余法，該法是通過(guò)測(cè)算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差。④賠償實(shí)例比較法，又稱比較法，該法通過(guò)類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。據(jù)題意：“兩戶室內(nèi)裝修及部分家具家電受到損壞，主體結(jié)構(gòu)安全性未受影響”，可見(jiàn)兩套住宅屬于暫時(shí)性的損害，可推斷損害是可修復(fù)的，因此不能采用損害前后價(jià)差法（此方法主要適用于不可修復(fù)損失的）；損失資本化法也不適用，因?yàn)閾p失前后收益變化難以確定；賠償實(shí)例比較法也不適用，因?yàn)轭愃茡p失程度和范圍的比較實(shí)例很難獲得。綜上所述，本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)方法是修復(fù)費(fèi)用法。(7.)某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導(dǎo)致屋頂滲漏進(jìn)水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結(jié)構(gòu)和安全性未受到影響。該住宅樓開(kāi)發(fā)企業(yè)擬對(duì)該兩戶業(yè)主作出相應(yīng)賠償，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)該兩戶業(yè)主的損失價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，兩個(gè)估價(jià)結(jié)果差異較大。本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果不包括()。A.屋面及室內(nèi)裝修修繕費(fèi)用B.損壞家具家電維修費(fèi)用C.房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用D.房屋市場(chǎng)價(jià)值的減損額正確答案：D參考解析：由于采用修復(fù)成本法，估價(jià)結(jié)果主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。房地產(chǎn)損害評(píng)估值的計(jì)算公式為：V＝C1＋C2＋C3＋C4－C5，式中，C1為拆除工程費(fèi)用；C2為修繕工程費(fèi)用；C3為恢復(fù)工程費(fèi)用；C4為直接經(jīng)濟(jì)損失；C5為被拆除物殘值。其中，直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：①房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；②房屋空置的收益損失；③房屋使用面積減少的損失；④房屋室內(nèi)凈高降低的損失；⑤房屋采光面積減少的損失；⑥房屋耐久性降低的損失；⑦鄰近房屋損壞的補(bǔ)償；⑧施工影響的補(bǔ)償；⑨其他直接經(jīng)濟(jì)損失。被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。D項(xiàng)，“房屋市場(chǎng)價(jià)值的減損額”是價(jià)差法的計(jì)算結(jié)果。(8.)某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導(dǎo)致屋頂滲漏進(jìn)水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結(jié)構(gòu)和安全性未受到影響。該住宅樓開(kāi)發(fā)企業(yè)擬對(duì)該兩戶業(yè)主作出相應(yīng)賠償，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)該兩戶業(yè)主的損失價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，兩個(gè)估價(jià)結(jié)果差異較大。導(dǎo)致兩個(gè)估價(jià)結(jié)果差異較大的因素不包括()。A.房屋滲漏情況B.房屋購(gòu)置原價(jià)C.修繕工期長(zhǎng)短D.房屋使用人數(shù)正確答案：B參考解析：直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括：①房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；②房屋空置的收益損失；③房屋使用面積減少的損失；④房屋室內(nèi)凈高降低的損失；⑤房屋采光面積減少的損失；⑥房屋耐久性降低的損失；⑦鄰近房屋損壞的補(bǔ)償；⑧施工影響的補(bǔ)償；⑨其他直接經(jīng)濟(jì)損失。則房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用屬于直接經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)計(jì)入估價(jià)結(jié)果，因此估價(jià)結(jié)果與房屋使用人數(shù)有關(guān)，損失價(jià)值多少與房屋損失程度、范圍和內(nèi)容有關(guān)，與房屋購(gòu)置原價(jià)無(wú)關(guān)。(9.)因公共利益需要，政府對(duì)某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權(quán)屬登記，另一處為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。收到征收評(píng)估分戶評(píng)估報(bào)告后，張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。本案中征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序應(yīng)當(dāng)是()。A.由征收部門對(duì)備選估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定B.由被征收人推選的代表對(duì)備選評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定C.由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開(kāi)方式確定D.由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當(dāng)選或采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定正確答案：D參考解析：根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條，房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。(10.)因公共利益需要，政府對(duì)某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權(quán)屬登記，另一處為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。收到征收評(píng)估分戶評(píng)估報(bào)告后，張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。關(guān)于張某的自建房屋是否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行評(píng)估的說(shuō)法，正確的是()。A.依照市、縣人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估C.該自建房屋未進(jìn)行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評(píng)估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認(rèn)定為合法，按照合法建筑進(jìn)行評(píng)估正確答案：A參考解析：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。(11.)因公共利益需要，政府對(duì)某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權(quán)屬登記，另一處為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。收到征收評(píng)估分戶評(píng)估報(bào)告后，張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。張某對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，首先應(yīng)當(dāng)()。A.委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)另行評(píng)估B.向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估C.向當(dāng)?shù)卦u(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定D.向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟正確答案：B參考解析：被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)提出書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)，并指出估價(jià)結(jié)果存在的問(wèn)題。該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)纼r(jià)結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)人。(12.)因公共利益需要，政府對(duì)某棚戶改造區(qū)作出了房屋征收決定，甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)被選定為征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。被征收人張某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中一處辦理了權(quán)屬登記，另一處為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。收到征收評(píng)估分戶評(píng)估報(bào)告后，張某對(duì)評(píng)估范圍和評(píng)估結(jié)果有異議，認(rèn)為其自建房屋未得到合理補(bǔ)償。張某就征收補(bǔ)償提出的下列要求中，不合理的是()