開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》名師預(yù)測卷1

開發(fā)經(jīng)營與管理-《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》名師預(yù)測卷1單選題（共35題，共35分）(1.)在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將運營成本占毛租金收入比率歸（江南博哥）為()。A.時間類參數(shù)B.融資相關(guān)參數(shù)C.評價標(biāo)準(zhǔn)類參數(shù)D.收益相關(guān)參數(shù)正確答案：D參考解析：本題考查的是選擇基礎(chǔ)參數(shù)。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運營費用占毛租金收入比率。參見教材P258。(2.)產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是()。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機需求膨脹D.金融機構(gòu)過度放貸正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過度開發(fā)。土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)，投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。參見教材P54。(3.)由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的()，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》正確答案：C參考解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。參見教材P73。(4.)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起()日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。A.14B.15C.28D.30正確答案：B參考解析：本題考查的是竣工驗收。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。參見教材P91。(5.)以下各抽樣方法中，屬于概率抽樣的是()。A.隨意抽樣B.整群抽樣C.定額抽樣D.估計抽樣正確答案：B參考解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。概率抽樣的類型包括簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣、整群抽樣。參見教材P109。(6.)以下各項中，屬于流動性偏好利率理論的觀點的是()。A.資本供求決定利率水平，利率不受貨幣因素的影響B(tài).利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平C.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素構(gòu)成D.利息量的多少取決于利潤總額，利率的高低取決于平均利潤率正確答案：B參考解析：本題考查的是利息與利率。選項A為古典學(xué)派的儲蓄投資決定理論的觀點；選項C為可貸資金利率理論的觀點；選項D為馬克思的利率決定理論的觀點。參見教材P152。(7.)為了在未來5年內(nèi)通過儲蓄得到6萬元，若月利率為1%，每年年初應(yīng)存入()元。A.8000B.8269C.7432D.7000正確答案：B參考解析：本題考查的是復(fù)利計算。年實際利率=（1+1%）12-1=12.68%，每年年初的存款額A=F×i/{[（1+i）n-1]×（1+i）}=6×12.68%/{[（1+12.68%）5-1]×（1+i）}=8269元。參見教材P158。(8.)房地產(chǎn)投資的()優(yōu)點，是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A.提高投資者資信等級B.相對較高的收益水平C.易于獲得金融機構(gòu)的支持D.能抵消通貨膨脹的影響正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。房地產(chǎn)投資能抵消通貨膨脹的影響，從中國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度通常會超過同期通貨膨脹率水平。房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。參見教材P14。(9.)進(jìn)行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是()。A.債務(wù)融資成本分析B.資金占用費分析C.資本金與債務(wù)資金的比例分析D.擔(dān)保費分析正確答案：C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。融資結(jié)構(gòu)分析，主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條件。參見教材P329。(10.)()是通過研究地區(qū)、價格和市場份額間的關(guān)系，將項目所在子市場中未滿足的需求，按照各競爭項目的市場占有率進(jìn)行分配，預(yù)測市場對目標(biāo)項目的吸納能力。A.吸納量計劃預(yù)測B.回報率預(yù)測C.敏感性分析D.市場供求分析正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場分析報告。吸納量計劃預(yù)測，通過研究地區(qū)、價格和市場份額間的關(guān)系，將項目所在子市場中未滿足的需求，按照各競爭項目的市場占有率進(jìn)行分配，預(yù)測市場對目標(biāo)項目的吸納能力。該部分參見教材P143。(11.)投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險是()。A.未來運營費用風(fēng)險B.機會成本風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.收益現(xiàn)金流風(fēng)險正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險。機會成本風(fēng)險又稱比較風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)的可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。參見教材P22。(12.)下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式類型中，主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目的是()模式。A.開發(fā)—銷售B.開發(fā)—持有出租—出售C.購買—持有出租—出售D.購買—更新改造—出售正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。開發(fā)—持有出租—出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。參見教材P147。(13.)()是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率。A.內(nèi)部收益率B.基準(zhǔn)收益率C.期望投資回報率D.名義投資回報率正確答案：B參考解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資報酬率，稱為最低要求收益率。參見教材P180。(14.)2016年末，某市住房總量為4000萬m2，其中經(jīng)濟適用住房400萬m2，商品住房2750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經(jīng)濟適用住房空置量為150萬m2，商品住房空置量為250萬m2，則該市2016年末的經(jīng)濟適用住房空置率是()。A.9.1％B.12.7％C.18.7％D.37.5％正確答案：D參考解析：本題考查的是供給指標(biāo)。經(jīng)濟適用住房空置率＝經(jīng)濟適用住房空置房屋/同期經(jīng)濟適用住房存量＝150/400＝37.5%。參見教材P40。(15.)下列各項中，屬于競爭導(dǎo)向定價的是()。A.目標(biāo)定價法B.認(rèn)知價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價法正確答案：C參考解析：本題考查的是制定租售方案。競爭導(dǎo)向定價包括領(lǐng)導(dǎo)定價法、挑戰(zhàn)定價法和隨行就市定價法。參見教材P98~P99。(16.)某城市2015年初家庭總數(shù)為120萬戶，平均每戶3人，戶均年可支配收入為5萬元，約有8％的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求90㎡／戶，則2015年該市新建商品住房的市場需求量是()億元。A.600B.48C.144D.4320正確答案：B參考解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。新建住宅市場需求量（元）=家庭數(shù)量（戶）×戶均可支配收入（元/戶）×住房消費傾向（%）=120×5×8%=48（億元）。參見教材P114。(17.)、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為()。A.設(shè)計壽命B.經(jīng)濟壽命C.法定壽命D.自然壽命正確答案：B參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命。經(jīng)濟壽命是指地上建筑物對房地產(chǎn)價值持續(xù)產(chǎn)生貢獻(xiàn)的時間周期。對于收益性房地產(chǎn)來說，其經(jīng)濟壽命就是從地上建筑物竣工之日開始，在正常市場和運營狀態(tài)下，出租經(jīng)營收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間。自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟壽命截止到用起來不劃算的時點。參見教材P7。(18.)下列選項中，反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)是()。A.城市家庭可支配收入B.城市家庭總支出C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.城市居民消費價格指數(shù)正確答案：D參考解析：本題考查的是需求指標(biāo)。城市居民消費價格指數(shù)，反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變動趨勢和程度的相對數(shù)。參見教材P42。(19.)下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間關(guān)系的描述，正確的是()。A.資產(chǎn)市場上的供給是由空間市場決定的B.資產(chǎn)市場上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場大部分時間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下，租金和價格不發(fā)生變化，價格與重置成本相同正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場與資產(chǎn)市場。房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場中的需求；同時，空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。房地產(chǎn)市場存在著一定均衡狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，租金和價格都不發(fā)生變化，價格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變，這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡狀態(tài)，但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動。參見教材P49。(20.)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付()萬元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53正確答案：D參考解析：本題考查的是名義利率與實際利率。1000×[（1+8%/12）36-（1+8%）3]=10.53萬元。參見教材P155。(21.)商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于()。A.20%B.15%C.10%D.25%正確答案：B參考解析：本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%，開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%，開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。參見教材P176。(22.)投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，是為了()。A.抵御通貨膨脹的影響B(tài).提高資本金的投資收益水平C.提高全部投資的平均收益率D.降低借貸資金的資金成本正確答案：B參考解析：本題考查的是全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異。使用財務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益水平。參見教材P178。(23.)下列選項中屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資指標(biāo)體系中靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是()。A.財務(wù)內(nèi)部收益率B.財務(wù)凈現(xiàn)值C.銷售利潤率D.靜態(tài)投資回收期正確答案：D參考解析：本題考查的是經(jīng)濟評價指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開發(fā)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率、投資利潤率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)置業(yè)投資靜態(tài)盈利能力指標(biāo)：投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、現(xiàn)金回報率、投資回報率、靜態(tài)投資回收期；房地產(chǎn)開發(fā)投資與置業(yè)投資的動態(tài)盈利能力指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、動態(tài)投資回收期。參見教材P178。(24.)進(jìn)行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間()。A.相互排斥B.相互獨立C.相互關(guān)聯(lián)D.互補正確答案：B參考解析：本題考查的是單因素與多因素敏感性分析。進(jìn)行單因素敏感性分析時，首先假定各因素之間相互獨立。參見教材P223。(25.)下列征收補償費中，不屬于城市國有土地上房屋征收補償費用的是()。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產(chǎn)停業(yè)損失補償費D.土地補償費正確答案：D參考解析：本題考查的是土地費用。選項D是對集體土地進(jìn)行征收時才會發(fā)生的費用。城市國有土地上房屋征收補償費用主要包括：被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?shù)?26.)()反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。A.借款還本付息估算表B.利潤表C.投資各方現(xiàn)金流量表D.財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表正確答案：D參考解析：本題考查的是基本報表。財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。參見教材P270。(27.)下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是()。A.發(fā)行公司債券B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C.發(fā)行股票D.商業(yè)銀行貸款正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。選項B、C屬于權(quán)益融資；選項D，銀行貸款屬于債務(wù)融資，但不能公開交易。參見教材P298。(28.)當(dāng)所有的運營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式為()。A.毛租B.凈租C.潛租D.直租正確答案：B參考解析：本題考查的是寫字樓的租約與租約談判。當(dāng)所有的運營費用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式叫“凈租”。參見教材P353。(29.)某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為()元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65正確答案：B參考解析：本題考查的是復(fù)利計算。先計算第9年初（即第8年末）按原還款計劃對應(yīng)的P值。運用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷（6%÷12）]×[1-1/（1+6%÷12）144]=512373.72元，再用P減去10萬元得出在最后5年內(nèi)應(yīng)償還的貸款額P，運用公式可得：A=412373.72×（6%÷12）÷[1-1/（1+6%/12）60]=7972.34元。參見教材P158。(30.)下列關(guān)于成本利潤率與銷售利潤率的表述中，正確的是()。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率C.目標(biāo)利潤率水平的高低與項目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)D.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入正確答案：D參考解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。選項A錯誤，成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年成本利潤率；選項B錯誤，成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因為開發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入；選項C錯誤，目標(biāo)利潤率水平的高低，與項目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項目開發(fā)經(jīng)營期長度、開發(fā)項目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。參見教材P189。(31.)在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于()。A.臨界點分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析正確答案：A參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219。(32.)下列方法中，屬于風(fēng)險辨識方法的是()。A.蒙特卡洛模擬法B.調(diào)查和專家打分法C.解析方法D.故障樹分析法正確答案：D參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的一般過程和方法。風(fēng)險辨識的常用方法有專家調(diào)查法（其中代表性的有專家個人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德爾菲法）、故障樹分析法、幕景分析法以及篩選-監(jiān)測-診斷技術(shù)。參見教材P230。(33.)在利用期望值法進(jìn)行項目風(fēng)險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是()。A.計算各年凈現(xiàn)金流量的標(biāo)準(zhǔn)差B.計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率C.計算各年凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差D.計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值正確答案：D參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進(jìn)行概率分析，一般需要遵循以下步驟：（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素；（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；（3）分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；（4）分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；（5）計算各年凈現(xiàn)金流的標(biāo)準(zhǔn)差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差或標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)；（6）計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率；（7）對以上分析結(jié)果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險性大小。參見教材P233。(34.)銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來()。A.操作風(fēng)險B.法律風(fēng)險C.信用風(fēng)險D.管理風(fēng)險正確答案：D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。目前，銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，還沒有經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場嚴(yán)重惡化的考驗，對個人住房貸款的決策管理尚缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。如對借款人資質(zhì)審查不嚴(yán)、手續(xù)不完整、放松貸款條件、向借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項等等。參見教材P311。(35.)某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是()萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40正確答案：D參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入=120-120×8%+120×5%=116.4（萬元），月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=116.4-30=86.4（萬元）。參見教材P367。多選題（共15題，共15分）(36.)下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的描述，正確的有()。A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。選項C錯誤，供求平衡點不是長期均衡價格，而是長期平均空置率；選項D，轉(zhuǎn)折點處供給增長率等于需求增長率，轉(zhuǎn)折點之前需求增長大于供給增長，轉(zhuǎn)折點之后需求增長小于供給增長；選項E錯誤，租金和空置率非同向變動。參見教材P50～52。(37.)下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有()。A.內(nèi)部收益率反映了項目的動態(tài)盈利能力B.內(nèi)部收益率是當(dāng)項目壽命期終了時，所有投資正好被收回的收益率C.當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時，投資項目是可行的D.如果使用貸款，且項目盈利，則全部投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率E.內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越小正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損，因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。選項D錯誤，使用貸款且項目盈利時，則全部投資的內(nèi)部收益率高于貸款利率；選項E錯誤，內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險就越大。參見教材P182。(38.)如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性，在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大后悔值法正確答案：A、C、E參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念。如果說某事件具有不確定性，則意味著對于可能的情況無法估計其可能性。在這種情況下，常常用定性方法估計未來投資收益，可選用的決策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。參見教材P17。(39.)對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式中，既可在處置物業(yè)時實現(xiàn)，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)的有()。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入E.開發(fā)利潤正確答案：B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入，而增值和股權(quán)增加效果，既可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時實現(xiàn)，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)（如申請二次抵押貸款）。參見教材P176。(40.)決策的原則包括()。A.系統(tǒng)原則B.滿意原則C.淘汰原則D.反饋原則E.落實原則正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是決策的概念。決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。參見教材P239。(41.)風(fēng)險型決策的具體方法包括()。A.最大可能法B.期望值法C.決策樹法D.大中取大法E.最小最大后悔值法正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是決策的方法。風(fēng)險型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法。選項DE為不確定型決策方法。參見教材P240。(42.)房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，市場交易指標(biāo)包括()。A.房地產(chǎn)租金B(yǎng).土地轉(zhuǎn)化率C.竣工房屋價值D.房地產(chǎn)價格指數(shù)E.預(yù)售面積正確答案：A、D、E參考解析：本題考查的是市場交易指標(biāo)。市場交易指標(biāo)有：銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)。參見教材P42～43。(43.)招標(biāo)文件的內(nèi)容通常包括()等。A.投標(biāo)文件格式B.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求C.投標(biāo)人須知D.施工組織設(shè)計E.設(shè)計圖紙正確答案：A、B、C、E參考解析：本題考查的是招標(biāo)程序。招標(biāo)文件包括招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、評標(biāo)辦法、合同條款及格式、采用工程量清單招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)提供工程量清單、設(shè)計圖紙、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求、投標(biāo)文件格式、投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他材料。參見教材P77。(44.)市場調(diào)查的第一步是確定問題和調(diào)查目標(biāo)，調(diào)查項目的類型包括()。A.描述性調(diào)查B.試探性調(diào)查C.抽樣性調(diào)查D.因果性調(diào)查E.電話回訪性調(diào)查正確答案：A、B、D參考解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。市場調(diào)查的第一步是確定問題和調(diào)查目標(biāo)，調(diào)查項目可以分成描述性調(diào)查、試探性調(diào)查和因果性調(diào)查，參見教材P107。(45.)隨著市場細(xì)分化理論在企業(yè)營銷中的普遍應(yīng)用，消費者市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)可歸納為()。A.消費習(xí)慣因素B.人口因素C.消費行為因素D.消費心理E.經(jīng)濟因素正確答案：B、C、D參考解析：本題考查的是市場細(xì)分。隨著市場細(xì)分化理論在企業(yè)營銷中的普遍應(yīng)用，消費者市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)可歸納為四大類：地理環(huán)境因素、人口因素、消費心理、消費行為因素。參見教材P119。(46.)按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E.軟弱型競爭者正確答案：A、B、C、D參考解析：本題考查的是判斷競爭者的反應(yīng)模式。當(dāng)一些企業(yè)采取某些措施或行動后，（1）從容不迫型競爭者反應(yīng)不強烈，行動遲緩，其原因可能是認(rèn)為客戶忠實于自己的產(chǎn)品；也可能重視不夠，沒有發(fā)現(xiàn)對手的新措施；還可能是因缺乏資金無法作出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)；（2）選擇型競爭者可能會在某些方面反應(yīng)強烈，如對降價競銷總是強烈反擊，但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強促銷活動等）卻不予理會；（3）兇猛型競爭者對任何方面的進(jìn)攻都迅速強烈地作出反應(yīng)，一旦受到挑戰(zhàn)就會立即發(fā)起猛烈的全面反擊，對這樣的企業(yè)，同行都避免與它直接交鋒；（4）隨機型競爭者的反應(yīng)模式難以捉摸，它們在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動。(47.)關(guān)于單利計息與復(fù)利計息的說法中，正確的有()。A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復(fù)利計算的B.我國房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計息的C.在投資分析中，一般采用單利計息D.資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計息E.在實際中采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算正確答案：B、E參考解析：本題考查的是單利計息與復(fù)利計息。選項A錯誤，我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以單利計算的；選項C錯誤，在投資分析中，一般采用復(fù)利計息；選項D錯誤，資金在不停地運動，每時每刻都在通過生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算。參見教材P154~P155。(48.)在可行性研究報告中，項目概況部分應(yīng)著重介紹()。A.項目的合作方式和性質(zhì)B.項目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)C.項目建成后的服務(wù)對象D.項目背景E.項目所處的地理環(huán)境正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。在可行性研究報告中，項目概況部分應(yīng)重點介紹項目的合作方式和性質(zhì)、項目所處的地址、項目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項目建成后的服務(wù)對象。參見教材P281。(49.)債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用D.租售收益E.股息正確答案：B、C參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項目投資的風(fēng)險，其所獲得的報酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用。參見教材P289。(50.)在物業(yè)運營費用中，公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費占較大比例，且分項較多，屬于公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費的有()。A.維修和保養(yǎng)費B.生活用水和污水排放C.雜項費用D.清潔衛(wèi)生費E.保險費正確答案：A、B、C參考解析：本題考查的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費在物業(yè)運營費用中占較大比例，且分項較多，主要包括：維修和保養(yǎng)費、室內(nèi)裝修費、生活用水和污水排放、能源費、康樂設(shè)施費、雜項費用。參見教材P371。判斷題（共15題，共15分）(51.)我國房地產(chǎn)權(quán)益通常包括一定期限的土地所有權(quán)和永久的房屋所有權(quán)。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的特性。在我國土地公有制下，房地產(chǎn)權(quán)益通常是由一定期限的土地使用權(quán)和永久的房屋所有權(quán)組成。參見教材P46。(52.)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不均衡主要表現(xiàn)為不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)非均衡的維度比較多，主要表現(xiàn)為不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡。參見教材P58。(53.)差額投資內(nèi)部收益率是指兩個方案內(nèi)部收益率之差。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。參見教材P209。(54.)競爭情況調(diào)查和市場營銷因素調(diào)查屬于不可控制因素的調(diào)查。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查、市場需求容量調(diào)查、消費者和消費者行為調(diào)查、競爭情況調(diào)查等四項調(diào)查內(nèi)容均屬于不可控制因素的調(diào)查，市場營銷因素調(diào)查屬于可控制因素的調(diào)查。參見教材P106。(55.)個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是復(fù)利計算。等額還本付息，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初尚未償還的貸款本金計算并逐月結(jié)清。由于每月的還款額相等，貸款后期因尚未償還的貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。參見教材P165。(56.)以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u價價值的70%，貸款期限最長不得超過5年。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是土地儲備貸款。以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u價價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P306。(57.)資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的必要補償。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是資金時間價值的概念。資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的必要補償。參見教材P150。(58.)同一購物中心，所有租戶的營業(yè)時間都必須一致。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)的租約。同一購物中心的租戶之間，營業(yè)時間的安排應(yīng)協(xié)調(diào)一致，制定該條款目的在于授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定整個購物中心統(tǒng)一的營業(yè)時間，以方便物業(yè)管理工作，統(tǒng)一的營業(yè)時間一般以購物中心內(nèi)的主要租戶為準(zhǔn)，次要租戶可以適當(dāng)縮短營業(yè)時間但不能超過統(tǒng)一營業(yè)時間。參見教材P363。(59.)缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風(fēng)險偏好的投資者，往往傾向于購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè)。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。缺乏房地產(chǎn)投資管理經(jīng)驗且具有低風(fēng)險偏好的投資者，往往傾向于購買處于黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)，這類物業(yè)的購買價格高、收益水平較低但風(fēng)險也低。參見教材P11。(60.)房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是風(fēng)險分析的界定。不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率未知條件下的抗風(fēng)險分析。參見教材P229。(61.)與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表明項目風(fēng)險的大小。()正確答案：正確參考解析：本題考查的是概率分析中的期望值法。凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差是絕對數(shù)，而凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是相對數(shù)，更準(zhǔn)確。參見教材P233～234。(62.)土地儲備是市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、實現(xiàn)增加地方政府財政收入為目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲備以備供應(yīng)土地的行為。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。土地儲備是市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲備以備供應(yīng)土地的行為。參見教材P67。(63.)購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺察性能（P）的函數(shù)，即S=f（E，P）。若E=P，則消費者會滿意；若E>P，則消費者會非常滿意。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是消費者購買決策過程。購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺察性能（P）的函數(shù)，即S=f（E，P）。若盡E=P，則消費者會滿意；若E>P，則消費者不滿意。參見教材P134。(64.)動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完成后用來出售的房地產(chǎn)開發(fā)項目。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評價開發(fā)完成后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，也可用來評價置業(yè)投資項目。一般不適用于出售項目。參見教材P188。(65.)房屋開發(fā)費中的公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營利性和非營利性配套設(shè)施的建設(shè)費用。()正確答案：錯誤參考解析：本題考查的是房屋開發(fā)費。公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用。參見教材P261。問答題（共2題，共2分）(66.)某投資者以8000萬元購買一閑置舊樓房擬將其改造成寫字樓和酒店，經(jīng)營20年后轉(zhuǎn)售。裝修改造費用5000萬元，裝修改造期為1年。改造后，寫字樓可供出租面積為10000m2，酒店客房210間。改造完成后，該項目即開始經(jīng)營。前四年寫字樓年租金960元/m2，出租率85%；客房平均價格為每天180元/間，入住率90%；其他收入為600萬元/年；運營費用為收入的45%。該投資者決定在第6年對該樓進(jìn)行第二次改造，將寫字樓中的5000m2改造成100間客房，改造期為1年，改造費用為銀行提供的數(shù)額為2000萬元、期限為3年、年利率8%、按年等額還本付息的抵押貸款。第二次改造期間，剩余的寫字樓和原有的客房繼續(xù)經(jīng)營，寫字樓租金不變，出租率為95%；客房平均價格為每天160元/間，入住率80%；其他收入為400萬元/年；經(jīng)營費用為收入的55%。第二次改造完成后，寫字樓租金不變，出租率為95%；客房平均價格為每天200元/間，入住率9