文案-策源上海浦東機(jī)場鎮(zhèn)項(xiàng)目前期匯報(bào)

機(jī)場鎮(zhèn)項(xiàng)目前期匯報(bào)4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場研判及對本工程借鑒【匯報(bào)思路】：2浦東國際機(jī)場周邊商務(wù)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1國際樞紐型機(jī)場周邊商務(wù)地產(chǎn)研究3未來商務(wù)地產(chǎn)市場研判及客戶調(diào)研5復(fù)合空港商務(wù)區(qū)〔CABD〕工程定位及業(yè)態(tài)分析國際樞紐型機(jī)場周邊商務(wù)地產(chǎn)研究CHAPT1遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本案例介紹國際案例啟示國內(nèi)北京首都國際機(jī)場廣州白云機(jī)場香港赤臘島國際機(jī)場亞洲首爾仁川機(jī)場東京成田機(jī)場新加坡樟宜機(jī)場歐美阿聯(lián)酋迪拜機(jī)場荷蘭史基浦機(jī)場巴黎戴高樂機(jī)場法蘭克福機(jī)場倫敦希斯羅機(jī)場紐約肯尼迪機(jī)場芝加哥歐海爾機(jī)場達(dá)拉斯機(jī)場洛山磯機(jī)場標(biāo)準(zhǔn)大都市圈龍頭機(jī)場國際中轉(zhuǎn)、樞紐地位4.跑道數(shù)2條以上，標(biāo)準(zhǔn)4E以上1.距離城市中心多在20-35km內(nèi)3.占地面積10km2以上的中大型機(jī)場5.吞吐量、貨運(yùn)量、起落架次全球前30位6.機(jī)場周邊聚集一個或多個明確產(chǎn)業(yè)2.所在城市為人均GDP6000美金以上的都會借鑒共性城市功能定位、機(jī)場規(guī)模與浦東機(jī)場相近，其周邊物業(yè)開展?fàn)顩r有很高的借鑒價值香港國際機(jī)場〔Hongkonginternationalairpot〕商務(wù)地產(chǎn)開展依托的產(chǎn)業(yè)1.旅游業(yè)2.特色消費(fèi)效勞業(yè)工程關(guān)注點(diǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本案例介紹國際案例啟示東涌地區(qū)已通地鐵連接市中心以貨運(yùn)吞吐為主的亞太綜合樞紐港酒店23萬m2辦公28萬m2商業(yè)30萬m2物業(yè)類型體量商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：香港饑腸官網(wǎng)、國泰航空官網(wǎng)、人民網(wǎng)成功的航空公司總部借鑒-國泰城〔機(jī)場半徑5公里內(nèi)skycity+國泰城＋東薈城〕Outlets免稅店滿足航空公司總部需求12萬㎡的“國泰城〞凸現(xiàn)總部基地形態(tài)突出的特色效勞業(yè)帶動周邊商業(yè)地產(chǎn)的開展旅游業(yè)、“Disney〞帶來大量酒店消費(fèi)需求包括員工酒店、辦公樓、飛行培訓(xùn)基地、倉庫等設(shè)施首爾仁川機(jī)場〔SeoulIncheoninternationalairpot〕工程關(guān)注點(diǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本案例介紹國際案例啟示產(chǎn)業(yè)定位依托城市群，成為周邊多個城市中轉(zhuǎn)集散地定位東亞地區(qū)主要的中轉(zhuǎn)型國際機(jī)場酒店20萬m2辦公29萬m2商業(yè)23.1萬m2物業(yè)類型體量商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：仁川饑腸官網(wǎng)、?城市與機(jī)場?JohnKasarda、仁川金融管理局作為韓國乃至東北亞地區(qū)重要的中轉(zhuǎn)型機(jī)場產(chǎn)生大量酒店需求機(jī)場周邊區(qū)域功能定位Yeongjong（永宗島）Songdo（松島）仁川市首爾市Cheongna（金蒲）仁川機(jī)場〔機(jī)場半徑4公里內(nèi)永宗島〕航空城〔skyworld〕通地鐵連接市中心成功的免稅商業(yè)-樂天免稅店同樣針對機(jī)場中轉(zhuǎn)客群商業(yè)設(shè)施中滿足中轉(zhuǎn)旅客需求的Outlets/?！裁狻扯惖杲?jīng)營火爆辦公樓多以商住兩用形式出現(xiàn)達(dá)拉斯機(jī)場〔DallasForthworthinternationalairpot〕工程關(guān)注點(diǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本案例介紹國際案例啟示辦公樓郊區(qū)化轉(zhuǎn)移趨勢高科技產(chǎn)業(yè)聚集高地酒店30萬m2辦公200萬m2商業(yè)12.1萬m2物業(yè)類型體量商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：達(dá)拉斯饑腸官網(wǎng)、?城市與機(jī)場?JohnKasarda〔機(jī)場半徑8公里內(nèi)LasColinas〕1、形成了包括電子、信息技術(shù)等一系列高科技產(chǎn)業(yè)鏈2、入駐企業(yè)包括AbbottLabs,AT&T,Microsoft,Hewlett-Packard等機(jī)場周邊，除了航空公司總部，與臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)其他產(chǎn)業(yè)客戶的辦公需求同樣旺盛芝加哥機(jī)場〔ChicagoO’hareinternationalairpot〕工程關(guān)注點(diǎn)遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本案例介紹國際案例啟示開展成熟的物流、倉庫全美第十大會展中心酒店70萬m2辦公70萬m2商業(yè)20萬m2物業(yè)類型體量商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：芝加哥饑腸官網(wǎng)、?城市與機(jī)場?JohnKasarda、rsemount鎮(zhèn)2021規(guī)劃〔機(jī)場半徑3公里內(nèi)Rosemount鎮(zhèn)〕全美最大的機(jī)場旅店群，擁有8517間客房總部基地與相關(guān)產(chǎn)業(yè)散客共存的復(fù)合型辦公開展模式Rosemount鎮(zhèn)依托緊鄰機(jī)場的優(yōu)勢資源，已經(jīng)開展成為擁有劇院、運(yùn)動場、博物館、賭場、夜總會等一系列成熟配套的中心鎮(zhèn)商業(yè)、酒店設(shè)施不僅效勞機(jī)場，更吸引鎮(zhèn)上常住居民的消費(fèi)地理位置以及周邊產(chǎn)業(yè)、居住區(qū)域分布與浦東機(jī)場類似，成為浦東機(jī)場10年后的開展目標(biāo)浦東機(jī)場仁川機(jī)場香港機(jī)場達(dá)拉斯機(jī)場芝加哥機(jī)場客流量〔萬人〕貨運(yùn)量〔萬噸〕中轉(zhuǎn)率依托產(chǎn)業(yè)商業(yè)辦公酒店物業(yè)類型相關(guān)參數(shù)遴選標(biāo)準(zhǔn)樣本機(jī)場介紹國際案例啟示440236120-30％270017020-30％60087530-35％762516230-35％10％2940216物流、高科技會展、旅游、消費(fèi)效勞物流、旅游、消費(fèi)效勞物流、高科技物流、消費(fèi)效勞、會展302823〔萬㎡〕23.1292012.120030267676啟示一國際樞紐機(jī)場半徑5-10km范圍內(nèi)會形成一個依托臨空產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成的大型綜合商務(wù)效勞區(qū)域，這個區(qū)域依托飛機(jī)制造、維修、航空公司等臨空產(chǎn)業(yè)以及物流、高科技、會展、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展啟示二基于依托產(chǎn)業(yè)不同的特征，在這個商務(wù)效勞區(qū)內(nèi)，各物業(yè)類型體量大致為商業(yè)：20-30萬㎡，辦公：20-70萬㎡，酒店：20-30萬㎡啟示三從物業(yè)功能性來看，辦公：“航空公司總部＋物流、高科園區(qū)〞；商業(yè)：“特色商業(yè)＋餐飲娛樂〞；酒店：“航空公司、旅行社團(tuán)體客戶＋散客〞數(shù)據(jù)來源：“ACI〞國際航空局浦東國際機(jī)場周邊商務(wù)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析CHAPT2川沙鎮(zhèn)本工程距離浦東機(jī)場7.5km,具有開展臨空綜合商務(wù)效勞區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢周邊鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀機(jī)場內(nèi)部現(xiàn)狀分析結(jié)論整體描述機(jī)場鎮(zhèn)A20A2●A1A30機(jī)場7.5km川沙鎮(zhèn)本案10km機(jī)場鎮(zhèn)川沙鎮(zhèn)多以沿街商鋪出現(xiàn)，滿足居住需求的消費(fèi)。缺乏滿足國際旅游、商務(wù)需求等的相關(guān)特色商業(yè)設(shè)施周邊鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀機(jī)場內(nèi)部現(xiàn)狀分析結(jié)論川沙鎮(zhèn)商業(yè)辦公酒店以低端辦公樓形態(tài)為主，客戶多為零散的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，不具備臨空產(chǎn)業(yè)特征。缺乏甲乙級中高端寫字樓，浦東機(jī)場周邊缺乏一個依托臨空產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成的大型綜合商務(wù)效勞區(qū)域以經(jīng)濟(jì)型酒店為主，機(jī)場旅客、商務(wù)客流入住比例較小。高檔次星級酒店較匱乏，難以滿足浦東機(jī)場旅客需求。川沙新城區(qū)開發(fā)綠地東海岸川環(huán)南路迎賓大道川沙老城廂改造商業(yè)52％酒店19％辦公29％10.7萬㎡綠地東海岸準(zhǔn)甲+LOFT辦公主題商業(yè)國際酒店甲級立面/獨(dú)立空調(diào)單元面積30-60㎡區(qū)域級商業(yè)中心輻射20萬居住人口日人流量：5-8萬國際品牌250間客房3、該工程的出現(xiàn)標(biāo)志著其他開發(fā)商同樣嗅到了開發(fā)臨空商務(wù)區(qū)的市場契機(jī)綠地東海岸周邊鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀機(jī)場內(nèi)部現(xiàn)狀分析結(jié)論個案參考三星半-準(zhǔn)四星準(zhǔn)甲級層高3.4MLOFT挑高5.4M1、該工程10萬㎡的體量較小，難以對本工程產(chǎn)生競爭2、該工程商業(yè)物業(yè)定位區(qū)域型客戶，滿足川沙鎮(zhèn)居民日常生活需求航站區(qū)海關(guān)監(jiān)管倉庫航空公司基地商務(wù)辦公區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀機(jī)場內(nèi)部現(xiàn)狀分析結(jié)論辦公浦東機(jī)場附近辦公租金在美金/㎡/天，與本市6大CBD目前1美金/㎡/天租金相比有價格優(yōu)勢以東航、上航、國航的總部基地為主現(xiàn)有辦公體量合計(jì)約10萬㎡，與國際案例相比存在10萬㎡左右的缺口商業(yè)商業(yè)配套幾乎全部為餐飲設(shè)施，業(yè)態(tài)單一酒店2家星級酒店〔華美達(dá)大酒店、上航假日酒店〕；1家經(jīng)濟(jì)型酒店〔錦江之星浦東機(jī)場店〕，目前浦東機(jī)場酒店體量6.5萬㎡，與國際案例相比存在15萬㎡左右的缺口總共提供890間客房，可以滿足約1500人次住宿目前浦東機(jī)場商業(yè)體量6萬㎡，與國際案例相比，至少存在15萬㎡以上的缺口機(jī)場內(nèi)部娛樂設(shè)施匱乏按目前浦東機(jī)場現(xiàn)日均人流量10萬，人均商業(yè)面積1.5㎡估算，同樣存在15萬㎡左右的商業(yè)設(shè)施缺口目前浦東機(jī)場日均約8萬客運(yùn)量，10％中轉(zhuǎn)率，產(chǎn)生8000中轉(zhuǎn)客，遠(yuǎn)不能滿足需求業(yè)態(tài)分布現(xiàn)狀入駐企業(yè)行業(yè)分布現(xiàn)狀與國際先進(jìn)機(jī)場相比，缺少高科技、咨詢、貿(mào)易、汽車維修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)公司最后首先其次浦東國際機(jī)場半徑10km范圍內(nèi)缺乏一個依托臨空產(chǎn)業(yè)形成的大型綜合商務(wù)效勞區(qū)域1.本工程所處機(jī)場鎮(zhèn)的區(qū)位更貼近機(jī)場，在開展臨空商務(wù)地產(chǎn)方面，擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢浦東機(jī)場附近缺乏集辦公、酒店、商業(yè)、住宅等物業(yè)類型為一體的臨空經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)；機(jī)場內(nèi)部現(xiàn)有商務(wù)設(shè)施在體量和檔次上都難以滿足相關(guān)需求；本工程所處的區(qū)位優(yōu)勢占據(jù)了彌補(bǔ)市場空白的有利先機(jī)。

周邊鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀機(jī)場內(nèi)部現(xiàn)狀分析結(jié)論1.浦東機(jī)場周邊商務(wù)地產(chǎn)目前主要聚集在川沙地區(qū)，仍然以效勞當(dāng)?shù)乜蛻魹橹鳎狈εR空產(chǎn)業(yè)特征2.川沙鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)有商務(wù)地產(chǎn)檔次能級偏低浦東國際機(jī)場內(nèi)部商務(wù)配套設(shè)施無法滿足現(xiàn)有旅客及工作人員的日常需求1.相比國際先進(jìn)案例，目前浦東機(jī)場內(nèi)部商業(yè)、辦公、酒店設(shè)施體量存在較大缺口2.目前浦東機(jī)場內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)單一，且消費(fèi)價格昂貴3.目前浦東機(jī)場內(nèi)部酒店套房數(shù)量有限，不能滿足大量中轉(zhuǎn)旅客，機(jī)場從業(yè)人員需求4.目前浦東機(jī)場內(nèi)部辦公樓多為航空公司總部以及臨空相關(guān)產(chǎn)業(yè)，難以導(dǎo)入高科技、咨詢、貿(mào)易、汽車維修等相關(guān)產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)公司本工程適合打造臨空商務(wù)效勞區(qū)，地塊擁有較大的開展?jié)摿?.新建工程?綠地東海岸?看到市場空白，但由于體量偏小，同樣難以效勞機(jī)場2.相比機(jī)場內(nèi)部，本工程在今后打造物業(yè)形態(tài)方面受到的建筑限制、干擾更少未來商務(wù)地產(chǎn)市場研判及客戶調(diào)研CHAPT3浦東機(jī)場現(xiàn)狀仁川機(jī)場香港機(jī)場辦公量2021預(yù)期貨運(yùn)量機(jī)場從業(yè)人員10萬m220萬m228萬m230萬m2以上216萬噸170萬噸361萬噸420萬噸2.5萬4萬6萬4萬根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，辦公人口＝貨運(yùn)量÷400萬＋機(jī)場從業(yè)人員÷2未來8年內(nèi)浦東機(jī)場及周邊對辦公的需求量在30萬㎡以上辦公機(jī)場貨運(yùn)吞吐量提升到420萬噸機(jī)場從業(yè)人員到達(dá)4萬人產(chǎn)業(yè)聚集機(jī)場升級臨空產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步成熟，完善“航空＋物流＋效勞〞的復(fù)合產(chǎn)業(yè)模式根據(jù)辦公人口的國際經(jīng)驗(yàn)：浦東機(jī)場周邊辦公人口3-3.5萬人人均辦公面積10-15㎡＋＋數(shù)據(jù)來源：“ACI〞國際航空局、各機(jī)場官網(wǎng)市場容量預(yù)估目標(biāo)客戶界定客戶訪談浦東機(jī)場現(xiàn)狀仁川機(jī)場香港機(jī)場達(dá)拉斯機(jī)場芝加哥機(jī)場商業(yè)量2021預(yù)期客運(yùn)量人均GDP6萬m223.1萬m230萬m212.1萬m220萬m230萬m2以上2940萬2700萬4402萬6008萬7625萬6000萬以上0.7533.84.532市場容量預(yù)估目標(biāo)客戶界定客戶訪談商業(yè)機(jī)場消費(fèi)人口4.5萬5.3萬8.4萬7萬8.9萬8.6萬目前浦東機(jī)場的商業(yè)占有率為1.3：1機(jī)場從業(yè)人員2.5萬4萬6萬1.5萬2萬4萬國際機(jī)場的商業(yè)占有率在2～4：1旅客吞吐量達(dá)到3000萬人機(jī)場消費(fèi)人口3-5萬旅客吞吐量達(dá)到5000萬人機(jī)場消費(fèi)人口5-8萬旅客吞吐量超過6000萬人機(jī)場消費(fèi)人口超過8萬第一階段第二階段第三階段10-20萬m220-30萬m230萬m2以上機(jī)場規(guī)模商業(yè)體量未來8年內(nèi)浦東機(jī)場及周邊對商業(yè)的需求量在30萬㎡以上數(shù)據(jù)來源：“ACI〞國際航空局、各機(jī)場官網(wǎng)機(jī)場消費(fèi)人口〔客運(yùn)量/1000+機(jī)場從業(yè)人員/1.5〕商業(yè)占有率：〔商業(yè)量/機(jī)場消費(fèi)人口〕浦東機(jī)場現(xiàn)狀仁川機(jī)場香港機(jī)場達(dá)拉斯機(jī)場芝加哥機(jī)場酒店量2021預(yù)期客運(yùn)量中轉(zhuǎn)率6萬m220萬m223萬m230萬m270萬m230萬m2以上2940萬2700萬4402萬6008萬7625萬6000萬以上10％以下20-30％20-30％30％以上30％以上30-40％市場容量預(yù)估目標(biāo)客戶界定客戶訪談酒店機(jī)場從業(yè)人員2.5萬4萬6萬1.5萬2萬4萬旅客吞吐量達(dá)到3000萬人中轉(zhuǎn)率達(dá)到20％旅客吞吐量達(dá)到5000萬人中轉(zhuǎn)率達(dá)到30％旅客吞吐量超過6000萬人中轉(zhuǎn)率超過30％第一階段第二階段第三階段20-25萬m225-30萬m230萬m2以上機(jī)場規(guī)模酒店體量未來8年內(nèi)浦東機(jī)場及周邊對酒店的需求量在30萬㎡以上根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，每萬方酒店覆蓋中轉(zhuǎn)旅客40-50萬人數(shù)據(jù)來源：“ACI〞國際航空局、各機(jī)場官網(wǎng)市場容量預(yù)估目標(biāo)客戶界定客戶訪談辦公商業(yè)酒店機(jī)場周邊辦公客戶行業(yè)構(gòu)成現(xiàn)狀辦公目標(biāo)客戶臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)25％航空公司總部35％其他相關(guān)15％第三產(chǎn)業(yè)及其他25％金融、貿(mào)易、效勞〔咨詢、廣告〕等公司高科技、汽車租賃等相關(guān)行業(yè)大飛機(jī)制造維修、航空配餐等與航空產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的上下游企業(yè)國內(nèi)一線航空公司、國內(nèi)二線航空公司、外航依托浦東國際機(jī)場依托臨空產(chǎn)業(yè)商務(wù)旅行人士旅游客群機(jī)組人員航空公司其他相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)及其他散客旅行團(tuán)臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)國內(nèi)國外機(jī)組商務(wù)工作商務(wù)工作商務(wù)工作商務(wù)依托浦東國際機(jī)場依托臨空產(chǎn)業(yè)商務(wù)旅行人士旅游客群機(jī)組人員航空公司其他相關(guān)第三產(chǎn)業(yè)及其他散客旅行團(tuán)臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)國內(nèi)國外機(jī)組商務(wù)工作商務(wù)工作商務(wù)工作商務(wù)周邊常住居民市場容量預(yù)估目標(biāo)客戶客戶訪談物業(yè)類型航空運(yùn)輸商務(wù)效勞有興趣40%有興趣50%視情況而定60%視情況而定30%被訪問公司對本工程辦公的入駐意愿潛在客戶對辦公面積的需求潛在客戶對本工程抗性本工程的商業(yè)、酒店物業(yè)投入運(yùn)營后將逐步改善區(qū)域內(nèi)的商務(wù)氣氛和配套成熟度，2號線2021年通車后，與工程間通行班車，可有效降低商務(wù)本錢辦公物業(yè)客戶入駐意愿較高航空產(chǎn)業(yè)的特征決定了公司總部型需求旺盛辦公物業(yè)市場容量預(yù)估目標(biāo)客戶客戶訪談被訪問客戶對本工程酒店的看法被訪問客戶入住酒店動因被訪問客戶在滬過夜居住時間散客對區(qū)域酒店物業(yè)開展持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度對本工程酒店物業(yè)關(guān)注度較高的客戶中，三天以上的商務(wù)需求占主流地位物業(yè)類型酒店物業(yè)公司型客戶存在頻繁的商務(wù)往來以及會議安排等，故大都看好區(qū)域酒店物業(yè)開展前景23%30%8%11%12%7%4%5%被訪問客戶對本工程酒店定位散客主要以旅游人群構(gòu)成，偏好經(jīng)濟(jì)酒店，但對酒店品牌追捧度無明顯傾向性存在商務(wù)需求的公司型客戶偏好高檔次的星級酒店市場容量預(yù)估目標(biāo)客戶客戶訪談被訪問公司對本工程商業(yè)前景看法潛在客戶對商業(yè)定位建議?！裁狻扯惖旰吞厣虡I(yè)的追捧者最多，此外，機(jī)場周邊休閑娛樂設(shè)施也是客戶較為關(guān)注的方面被訪問客戶對浦東機(jī)場現(xiàn)有商業(yè)的評價對目前機(jī)場商業(yè)設(shè)施滿意的用戶為零目前機(jī)場現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)單一、消費(fèi)昂貴，為本工程預(yù)留了良好的市場空間物業(yè)類型商業(yè)物業(yè)目前機(jī)場內(nèi)部缺乏滿足旅游需求的特色商業(yè)，散客對商業(yè)物業(yè)開展持保存態(tài)度公司型客戶相對了解國外先進(jìn)機(jī)場商業(yè)運(yùn)行模式，對浦東機(jī)場未來開展有良好預(yù)期，故大都持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度市場容量預(yù)估目標(biāo)客戶客戶訪談典型客戶需求航空公司第三產(chǎn)業(yè)及其他臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)其他相關(guān)典型樣本商業(yè)辦公酒店客戶特征休閑保健南方航空、荷蘭航空東航食品公司中海環(huán)球、嘉里大通金熹來文化傳播公司目標(biāo)客戶臨空產(chǎn)業(yè)核心主營業(yè)務(wù)緊密圍繞機(jī)場主營業(yè)務(wù)依賴機(jī)場、航空產(chǎn)業(yè)提供資源臨空產(chǎn)業(yè)的有機(jī)補(bǔ)充總部基地經(jīng)濟(jì)型酒店甲乙級之間寫字樓物業(yè)類型星級酒店依托臨空產(chǎn)業(yè)上海航翔廣告機(jī)組人員商務(wù)人士星級酒店工作人員商務(wù)人士星級酒店工作人員商務(wù)人士/工作人員商務(wù)人士美國友邦保險(xiǎn)江蘇分公司GE、今日資本、麥肯錫、商務(wù)休閑休閑娛樂中低檔特色餐飲高檔餐飲商務(wù)洽談休閑娛樂中低檔特色餐飲品牌折扣品牌折扣保〔免〕稅店休閑保健商務(wù)休閑高檔餐飲乙級寫字樓，面積分割較小總部基地甲乙級之間寫字樓乙級寫字樓，面積分割較小/商務(wù)休閑高檔餐飲商務(wù)洽談休閑娛樂中低檔特色餐飲品牌折扣保〔免〕稅店休閑保健休閑保健休閑娛樂?！裁狻扯惖曛袡n特色餐飲商務(wù)休閑高檔餐飲甲級寫字樓甲級寫字樓星級酒店/商務(wù)洽談市場容量預(yù)估目標(biāo)客戶客戶訪談美國友邦保險(xiǎn)江蘇分公司商務(wù)活動頻繁經(jīng)濟(jì)型酒店典型客戶需求依托浦東機(jī)場旅游客群典型樣本商業(yè)辦公酒店客戶特征旅游紀(jì)念品，土特商品春秋國旅、錦江旅游目標(biāo)客戶中轉(zhuǎn)、誤機(jī)以及旅游消費(fèi)帶來的商務(wù)物業(yè)需求物業(yè)類型散客/商務(wù)旅行常駐居民國內(nèi)旅行社/國際旅行社/GE、今日資本、麥肯錫、星級酒店/川沙鎮(zhèn)、原機(jī)場鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)型酒店中北國際旅行社中低端特色餐飲/品牌折扣?！裁狻扯惖晷蓍e娛樂旅游紀(jì)念品，土特商品中低端特色餐飲品牌折扣?！裁狻扯惖晷蓍e娛樂經(jīng)濟(jì)型酒店中高端特色餐飲品牌折扣保〔免〕稅店休閑娛樂旅游紀(jì)念品，土特商品星級酒店高檔餐飲商務(wù)洽談?！裁狻扯惖晟虅?wù)休閑日常生活配套休閑保健休閑娛樂中低檔特色餐飲品牌折扣市場容量預(yù)估目標(biāo)客戶客戶訪談客戶物業(yè)需求總結(jié)4、客戶認(rèn)同臨空產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)1、客戶有強(qiáng)烈的生活、商務(wù)配套設(shè)施需求5、關(guān)注機(jī)場的交通便捷性，建議開設(shè)工程至機(jī)場、工程至地鐵站的通行巴士2、客戶普遍看好浦東機(jī)場及其周邊商務(wù)區(qū)的長期開展商業(yè)辦公酒店需求特征：各物業(yè)類型需求匯總：3、客戶認(rèn)為本工程的開展必須同機(jī)場同臨空產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合中低端特色餐飲品牌折扣保〔免〕稅店休閑娛樂旅游紀(jì)念品，土特商品商務(wù)休閑高檔餐飲依托產(chǎn)業(yè)的商務(wù)人士商務(wù)旅行人士國際旅行社依托產(chǎn)業(yè)的工作人員周邊常駐居民散客及國內(nèi)旅行社的旅客依托產(chǎn)業(yè)工作人員旅游客群依托產(chǎn)業(yè)商務(wù)人士商務(wù)旅行人士依托產(chǎn)業(yè)工作人員旅游客群周邊常駐居民依托產(chǎn)業(yè)工作人員商務(wù)旅行人士旅游客群旅游客群甲級寫字樓甲乙級之間寫字樓乙級寫字樓總部基地其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)公司臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)公司第三產(chǎn)業(yè)及其他公司航空公司星級酒店經(jīng)濟(jì)型酒店國際旅行社商務(wù)旅行人士依托產(chǎn)業(yè)商務(wù)人士散客及國內(nèi)旅行社的旅客周邊常駐居民航空公司機(jī)組人員CHAPT4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場研判及對本工程借鑒臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示浦東機(jī)場商務(wù)地產(chǎn)現(xiàn)狀國際經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)周邊商務(wù)地產(chǎn)目標(biāo)客戶需求地產(chǎn)容量國際樞紐機(jī)場半徑5-10km范圍內(nèi)會形成一個依托臨空產(chǎn)業(yè)而形成的大型綜合商務(wù)效勞區(qū)域浦東機(jī)場周邊缺乏集商、辦、酒店一體的臨空經(jīng)濟(jì)商務(wù)區(qū)客戶認(rèn)為本工程的開展必須同機(jī)場同臨空產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合，且認(rèn)同臨空產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)臨空產(chǎn)業(yè)工程核心點(diǎn)臨空產(chǎn)業(yè)鏈航空制造業(yè)航空運(yùn)輸業(yè)臨空效勞業(yè)航空旅客運(yùn)輸航空貨物運(yùn)輸航空支持效勞航空運(yùn)輸輔助消費(fèi)效勞業(yè)貿(mào)易業(yè)物流業(yè)會展業(yè)其他產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)吸引產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)下游產(chǎn)業(yè)發(fā)動機(jī)研發(fā)制造飛機(jī)零備件研發(fā)制造航管設(shè)備生產(chǎn)地面設(shè)備設(shè)施生產(chǎn)金融業(yè)商務(wù)效勞業(yè)高科技制造業(yè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示航空公司、航空公司相關(guān)配套、航空支持、消費(fèi)效勞構(gòu)成臨空產(chǎn)業(yè)的核心環(huán)節(jié)臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)開展物流業(yè)貨運(yùn)吞吐量排名世界第6，并且保持快速增長，〔緊鄰工程已有210萬平方米的物流園區(qū)規(guī)劃〕金融效勞業(yè)目前金融保險(xiǎn)公司聚集在機(jī)場內(nèi)的商務(wù)辦公區(qū)，為機(jī)場內(nèi)的辦公企業(yè)提供效勞商務(wù)效勞業(yè)商務(wù)效勞業(yè)分布在機(jī)場內(nèi)的商務(wù)辦公區(qū)，但沒有形成聚集效應(yīng)航空附屬效勞業(yè)主要圍繞航空業(yè)公司布局，包括航空代理公司、旅行社等航空業(yè)目前僅上海航空、東方航空已經(jīng)在機(jī)場內(nèi)設(shè)立基地，其他航空公司均有機(jī)場旁設(shè)立基地的需求貿(mào)易目前貿(mào)易企業(yè)散布在臨近機(jī)場區(qū)域，節(jié)省運(yùn)費(fèi)、時間等方面的損耗臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示●鋼鐵產(chǎn)業(yè)船舶產(chǎn)業(yè)●●●●汽車產(chǎn)業(yè)●電站及航天裝備產(chǎn)業(yè)●化工產(chǎn)業(yè)●醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)●微電子產(chǎn)業(yè)●航運(yùn)產(chǎn)業(yè)？安亭新鎮(zhèn)紫竹高科鋼領(lǐng)臨港新城張江高科金山化工園區(qū)崇明新城臨空產(chǎn)業(yè)1、對于本工程而言，擁有區(qū)位、市場容量、客戶認(rèn)可度等多方面的先天優(yōu)勢，2、目前“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)〞這一新興的地產(chǎn)開發(fā)模式在滬上已成燎原之勢本工程的產(chǎn)品定位方面應(yīng)該緊密結(jié)合臨空產(chǎn)業(yè)進(jìn)行打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特征1〕實(shí)現(xiàn)資源價值最大化。把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極的培育2〕物業(yè)更注意特殊客戶群的需求，提供菜單式定制化效勞3〕營造適宜人居住環(huán)境，注重人們的就業(yè)與個人事業(yè)的開展4〕促進(jìn)區(qū)域價值呈機(jī)械式增值。帶動城市增值，形成強(qiáng)大社會、經(jīng)濟(jì)效益5〕城市形象突出的代表之一，具有城市地標(biāo)意義6〕超越地理空間的聚集與輻射功能在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增值為目標(biāo)，以工商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對象，整合自然資源和社會資源，綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)。臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念、特征什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)？信息交易中心——“與全球主要鋼鐵交易市場聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)“共同采購〞等為主導(dǎo)的共同市場。金融效勞中心——為入駐企業(yè)提供資金支持，緩解資金流轉(zhuǎn)壓力。物流分撥中心——進(jìn)行系統(tǒng)自動分析，實(shí)施物流配送的信息化、電子化，有效地提供物流效率。

會展效勞中心——“鋼領(lǐng)〞擁有會議展示與發(fā)布中心、高級商務(wù)酒店鋼鐵展覽館、鋼鐵博物館等特色場館，提供具國際標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)環(huán)境和效勞。臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示個案成功個案分享辦公：21萬m2商業(yè)：1.2萬m2其他：8萬m2辦公物業(yè)占據(jù)統(tǒng)制地位，完全依托鋼鐵產(chǎn)業(yè)鋼領(lǐng)物業(yè)類型配比辦公客戶構(gòu)成比例臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示個案成功個案分享A樓B樓C樓D樓夾層綜合樓〔玻璃房〕三大貿(mào)易模式——實(shí)體交易模式/電子商務(wù)模式/國際商道模式。四大實(shí)體功能——綜合展會/專業(yè)交易/商務(wù)辦公/商業(yè)配套。五大支持平臺——物流平臺/技術(shù)平臺/金融平臺/信息平臺/效勞平臺。八大專業(yè)貿(mào)易區(qū)——電子電工/自動化控制/數(shù)控機(jī)床/信息技術(shù)/電子技術(shù)/醫(yī)療電子與器械/工業(yè)平安/液壓氣動密封臨空產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)啟示個案成功個案分享辦公：6萬m2商業(yè)：4萬m2其他：2萬m250%33.3%16.7%辦公商業(yè)其他