房地產(chǎn)基礎(chǔ)及開(kāi)發(fā)流程培訓(xùn)

-感謝聆聽(tīng)-房地產(chǎn)根底及開(kāi)發(fā)流程培訓(xùn)中國(guó)土地制度概念科普PART1：房地產(chǎn)根本概念中國(guó)土地制度：土地所有權(quán)定義社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)有土地）:土地屬于國(guó)家集體所有制（集體土地）:土地屬于集體；集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；土地所有權(quán)可分為：國(guó)有土地和集體土地；土地使用者國(guó)家土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓由國(guó)家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

中國(guó)土地制度：國(guó)有土地使用權(quán)出讓招標(biāo)方式〔提出底價(jià)，公開(kāi)招標(biāo)〕拍賣方式〔價(jià)高者竟得〕；協(xié)議方式〔如200—250萬(wàn)/畝〕掛牌方式〔發(fā)布掛牌公告，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用人?！骋话愣裕瑖?guó)有土地不可以自由買賣，只能通過(guò)正規(guī)渠道交易；房地產(chǎn)定義用地面積、建筑面積容積率綠化率建筑密度塔樓用地紅線建筑紅線道路紅線低層多層高層超高層概念科普房地產(chǎn)定義：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱〔又被稱為不動(dòng)產(chǎn)〕。是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可別離的局部及其附帶的各種權(quán)益〔權(quán)益：使用、收益、轉(zhuǎn)讓〕。有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。地產(chǎn)房產(chǎn)房地合一概念科普1：房地產(chǎn)定義用地面積：

建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積，包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積，其形狀和大小由用地紅線加以控制。建筑面積：

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。概念科普2：用地面積、建筑面積時(shí)代mall工程的用地和占地面積是多少呢？容積率=用地面積地上總建筑面積概念科普3：容積率

算容積率時(shí)，地下車庫(kù)等地下建面是不計(jì)容的；容積率越高，單位土地本錢越低，房屋本錢越低。容積率越低，舒適度相對(duì)越高。地下建面是不計(jì)容江湖傳言，看圖就懂了舉個(gè)栗子概念科普4：綠化率

概念科普4：綠化率綠化越高業(yè)主：居住越舒適開(kāi)發(fā)商：用于回收資金的面積就越少綠化率一般不得低于30%；40%左右能保證居住舒適；大于50%就能稱為公園；一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不會(huì)超過(guò)40%-50%，用地中還需要留出局部面積用作道路、綠化、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等。舉個(gè)栗子概念科普5：建筑密度形式：主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說(shuō)，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi)。根本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和品型塔樓。概念科普6：塔樓優(yōu)點(diǎn)：建筑密度較高，故房?jī)r(jià)相對(duì)較低；結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊形式：板式樓是樓盤布局的一種形式，特點(diǎn)是每戶住宅都能夠南北相通，從外觀看，板樓建筑的長(zhǎng)度明顯大于寬度。兩種類型：1.長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；2.單元式拼接，假設(shè)干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓，我們常見(jiàn)的單元住宅就是屬于這種。概念科普7：板式樓優(yōu)點(diǎn)：1.節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低。2.戶內(nèi)分隔墻根本都可以拆改，便于改造。3.結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。4.居高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。用地紅線道路紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。

道路用地和兩側(cè)建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。概念科普8：用地、建筑、道路紅線概念科普7：低層、多層、高層、超高層低層建筑多層建筑超高層高層建筑高度小于或等于10米的建筑。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。高度大于24米的建筑。高度超過(guò)100m的為超高層建筑；低層：

小于10m超高層：高度超過(guò)100m高層：高度大于24m多層：大于10m，小于24mPART2：房地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)分類地產(chǎn)工程類型根本物業(yè)類型：房產(chǎn)分類酒店商鋪?zhàn)≌懽謽前凑展δ苡猛荆壕幼∮梅俊沧≌?、公寓等〕商業(yè)用房〔商鋪、酒店等〕辦公用房〔寫字樓〕工業(yè)用房〔研發(fā)樓、廠房、倉(cāng)庫(kù)〕其他〔行政用房、教育用房等〕；住宅商鋪公寓寫字樓按檔次分：超甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓用地性質(zhì)分：商務(wù)辦公樓、研發(fā)用房、生產(chǎn)用房住宅按照高度分：低層、小高層、高層和超高層等住宅按照容積率分：別墅、洋房、高層公寓〔屬于特殊的住宅形式〕：居住式公寓、商務(wù)公寓、酒店式公寓等按照類型：住宅底商、商業(yè)街、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)等酒店按照用途：商業(yè)性酒店、度假型酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店等根本物業(yè)類型：物業(yè)類型細(xì)分一般而言，每類房產(chǎn)都有很多的細(xì)分，根據(jù)劃分的維度不同，有不同的劃分方法；本報(bào)告就講一些簡(jiǎn)單的概念幫助大家理解；住宅、公寓傻傻分不清楚？公寓：一般為商業(yè)用地住宅：住宅建設(shè)用地住宅公寓差異：用地性質(zhì)問(wèn)題居住用地：70年工業(yè)用地：40年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年

PS：由于用地性質(zhì)不同，公寓水電費(fèi)按商用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，住宅水電費(fèi)按民用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。〔這樣說(shuō)來(lái)，公寓的水電必然會(huì)貴一些哦〕公寓：不能落戶、無(wú)學(xué)位住宅：可以落戶，且有學(xué)位住宅公寓差異：落戶學(xué)位問(wèn)題

PS：一般而言，住宅不僅可以落戶還享有學(xué)區(qū)房政策，但是商業(yè)性質(zhì)的公寓房，卻不能落戶和享有學(xué)位。公寓：首付50%住宅：首付30%

PS：一般KFS宣傳的0首付，一成首付等宣傳，其實(shí)質(zhì)也是首付30-50%，只是一種KFS自己補(bǔ)貼資金的促銷行為。住宅公寓差異：首付比例問(wèn)題公寓：產(chǎn)權(quán)40年住宅：產(chǎn)權(quán)70年

由于土地歸國(guó)家所有，因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占的土地使用權(quán)。我們常說(shuō)的40/70年產(chǎn)權(quán)，指的是土地的使用權(quán)為70年。也就是說(shuō)：即使年限到期了，只要補(bǔ)繳地價(jià)后這房子還是可以繼續(xù)使用。住宅公寓差異：產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題除此之外對(duì)于日照、購(gòu)置政策、交易稅費(fèi)都要不同的規(guī)定；一般而言，如果考慮交通、生活配套及教育等因素，居住當(dāng)然更加劃算，但是投資的另當(dāng)別論。住宅公寓差異：其他相關(guān)問(wèn)題商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)……地產(chǎn)工程主要分類地產(chǎn)工程類型：工程分類目前，大多工程都不是以住宅、寫字樓、商業(yè)等單一物業(yè)形態(tài)，而是多種物業(yè)的組合；地產(chǎn)工程一般而言是以工程的核心業(yè)態(tài)作為劃分依據(jù)。比方：以商業(yè)為主導(dǎo)的工程，那么被認(rèn)知為商業(yè)地產(chǎn)，以住宅為主導(dǎo)的業(yè)態(tài)，被認(rèn)知為住宅地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)園和工業(yè)園為主的，那么被認(rèn)知為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)……地產(chǎn)工程類型地產(chǎn)類型如何界定？地產(chǎn)工程類型：商業(yè)地產(chǎn)定義：商業(yè)地產(chǎn)顧名思義，以商業(yè)用途為主的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)一般以商業(yè)〔購(gòu)物中心、領(lǐng)里中心、商業(yè)街等〕、寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)為主，輔以住宅、公寓等，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。一般而言，寫字樓的用地性質(zhì)為商業(yè)性質(zhì)，所以也被歸類于商業(yè)地產(chǎn)的范疇。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)象城地產(chǎn)工程類型：旅游地產(chǎn)定義：即旅游房地產(chǎn)，就是以旅游、休閑、度假人群為目標(biāo)、為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。旅游地產(chǎn)包括：休閑度假村、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、民俗度假村，所有這些以旅游、休閑度假為主題的置業(yè)，可稱為旅游地產(chǎn)。迪斯尼萬(wàn)達(dá)文化旅游城利川土家紅公社地產(chǎn)工程類型：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是指以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與開(kāi)展用房、生態(tài)寫字樓為主要開(kāi)發(fā)對(duì)象，綜合開(kāi)發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等。和寫字樓的區(qū)別：最主要差異是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地性質(zhì)為工業(yè)用地〔M〕，而寫字樓的用地性質(zhì)為商業(yè)〔C〕，除此之外，對(duì)于建筑層高，標(biāo)準(zhǔn)層層高，里面以及購(gòu)置企業(yè)資質(zhì)都有不同要求。深圳高新園：研發(fā)李朗珠寶產(chǎn)業(yè)園：研發(fā)+生產(chǎn)富士康：生產(chǎn)工程性質(zhì)：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型：購(gòu)物中心+專業(yè)市場(chǎng)+住宅+寫字樓時(shí)代mall半島國(guó)際夷城客?；诡D創(chuàng)投工程性質(zhì)：旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型：工程性質(zhì)：辦公地產(chǎn)產(chǎn)品類型：寫字樓+底商工程性質(zhì)：住宅地產(chǎn)產(chǎn)品類型：住宅+底商地產(chǎn)工程類型PART3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程工程前期階段工程實(shí)施階段34工程論證土地獲取工程定位方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程開(kāi)工樣板區(qū)開(kāi)放工程開(kāi)盤工程前期階段工程前期階段節(jié)點(diǎn)35完成標(biāo)志：1、工程可行性研究報(bào)告〔公司〕2、國(guó)有土地使用權(quán)證〔國(guó)土局〕3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證〔規(guī)劃局〕工程前期階段36完成標(biāo)志：工程定位報(bào)告〔公司〕控制要點(diǎn)：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，工程地塊的優(yōu)區(qū)域環(huán)境分析，結(jié)合企業(yè)自身資源優(yōu)勢(shì)，確定開(kāi)發(fā)工程的物業(yè)業(yè)態(tài)，界定和研究目標(biāo)客戶群體，挖掘和分析目標(biāo)客戶群體的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求，運(yùn)用創(chuàng)造性思維對(duì)工程進(jìn)行市場(chǎng)定位，擬定初步開(kāi)發(fā)方案，進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)收益分析，整合企業(yè)資源，決定最終開(kāi)發(fā)方案和開(kāi)發(fā)模式。工程前期階段37主要內(nèi)容：1、市場(chǎng)定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位2、經(jīng)濟(jì)測(cè)算3、工程開(kāi)展報(bào)告：開(kāi)發(fā)方案、工程考核指標(biāo)初定、資金流工程前期階段38完成標(biāo)志：1、建筑方案設(shè)計(jì)通過(guò)〔公司〕2、方案文本報(bào)規(guī)通過(guò)〔規(guī)劃局〕3、工程投資概算〔公司〕工程前期階段39控制要點(diǎn)：1、工程資源利用最大化；2、工程本錢得到有效的控制3、確保工程高效科學(xué)的施工。主要風(fēng)險(xiǎn)：方案設(shè)計(jì)質(zhì)量把控、設(shè)計(jì)單位履約能力工程前期階段40完成標(biāo)志：1、施工圖最終藍(lán)圖完成〔公司〕2、建筑工程規(guī)劃許可證〔規(guī)劃局〕3、目標(biāo)本錢審核通過(guò)〔公司〕4、工程預(yù)算審核通過(guò)〔公司〕工程前期階段41主要流程：方案設(shè)計(jì)施工總平圖單體圖全套藍(lán)圖目標(biāo)成本項(xiàng)目預(yù)算總平審查規(guī)委會(huì)召開(kāi)規(guī)劃放驗(yàn)線單體審查建筑工程規(guī)劃許可證工程前期階段42完成標(biāo)志：1、建筑工程施工許可證〔建設(shè)局〕2、工程開(kāi)工〔公司〕3、樣板區(qū)開(kāi)放〔公司〕工程前期階段43主要流程：1、工程開(kāi)工施工總平圖建筑工程規(guī)劃許可證開(kāi)挖圖全套藍(lán)圖圖審?fù)ㄖ獣偘⒈O(jiān)理單位招投標(biāo)安監(jiān)備案質(zhì)監(jiān)備案消防審查等施工許可證土地移交場(chǎng)地打圍三通一平基礎(chǔ)開(kāi)挖護(hù)壁施工項(xiàng)目開(kāi)工工程前期階段主要流程：2、樣板區(qū)開(kāi)放樣板區(qū)選址確定樣板區(qū)方案設(shè)計(jì)樣板區(qū)單位確定樣板區(qū)開(kāi)放樣板區(qū)實(shí)施交付驗(yàn)收工程前期階段45完成標(biāo)志：1、預(yù)售許可證〔房管局〕2、工程亮相〔公司〕3、工程開(kāi)盤〔公司〕工程前期階段46預(yù)售許可證辦理所需資料企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證年度投資方案建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證公用根底設(shè)施配套證明前期物業(yè)備案證明形象進(jìn)度到達(dá)預(yù)售條件房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告商品房網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)錄入合格證明銀行監(jiān)管協(xié)議工程總平面圖工程前期階段47確定推盤策略確定外部資源確定工程推廣定位確定工程核心識(shí)別系統(tǒng)工程亮相準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備聯(lián)開(kāi)工具確定工程亮相方案意向客戶簽約工程前期階段48銷售內(nèi)部資料準(zhǔn)備客戶積累價(jià)格體系確定交付標(biāo)準(zhǔn)確定工程開(kāi)盤合同準(zhǔn)備銷售道具準(zhǔn)備銀行協(xié)議簽訂媒體推介工程前期階段49工程前期階段小結(jié)工程前期階段小結(jié)：核心工作：工程定位、方案設(shè)計(jì)、預(yù)售許可證獲取關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)：五證的獲取、樣板區(qū)開(kāi)放最主要影響因素：1、拆遷影響工程啟動(dòng)時(shí)間；2、定位報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量導(dǎo)致工作出現(xiàn)反復(fù)；3、報(bào)規(guī)報(bào)建工作推進(jìn)緩慢；4、設(shè)計(jì)單位履約能力。50工程實(shí)施階段工程開(kāi)工主體封頂外墻拆架園林景觀施工完成規(guī)劃驗(yàn)收內(nèi)控交房工程實(shí)施階段項(xiàng)目全過(guò)程營(yíng)銷工程前期階段節(jié)點(diǎn)51主體施工抹灰及地面找平層移交二裝施工單位安裝設(shè)備招標(biāo)確定機(jī)電設(shè)備安裝單位安裝施工二裝設(shè)計(jì)確定二裝施工單位二裝施工外立面深化設(shè)計(jì)確定外立面施工單位外裝施工外墻拆架景觀設(shè)計(jì)確定景觀施工單位景觀施工竣工驗(yàn)收工程實(shí)施階段52完成標(biāo)志：1、主體結(jié)構(gòu)封頂〔工程部〕2、工程主體驗(yàn)收〔質(zhì)監(jiān)站〕主要過(guò)程控制節(jié)點(diǎn)：1、施工至預(yù)售許可證條件2、二裝設(shè)計(jì)完成，二裝單位確定3、安裝單位確定、設(shè)備供貨4、外裝深化設(shè)計(jì)完成，外裝單位確定5、景觀方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)完成工程實(shí)施階段5