房地產(chǎn)培訓(xùn)課程-中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略

演講人：魯炳全中國人民大學(xué)特聘教授中國易學(xué)風(fēng)水研究院研究員11、現(xiàn)狀(situation)兩大一單23456782、應(yīng)對措施：三個(gè)創(chuàng)新一個(gè)保障93、與外國資金對接〔談多成少〕10提綱1112131415企業(yè)資本運(yùn)營根本理念與實(shí)證分析1、企業(yè)資本運(yùn)營戰(zhàn)略2、企業(yè)資本運(yùn)營的主要內(nèi)容3、企業(yè)的收購與兼并4、企業(yè)的上市與重組161、企業(yè)資本運(yùn)營戰(zhàn)略企業(yè)資本運(yùn)營概述怎樣成為現(xiàn)代企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與資本運(yùn)營資本運(yùn)營的意義及推動(dòng)力17一、企業(yè)資本運(yùn)營概述資本運(yùn)營是現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)市場的走向與需求，對企業(yè)的總體資源和生產(chǎn)要素進(jìn)行合理分配、使用、組合、命名，使其實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化配置，最終實(shí)現(xiàn)最大限度的開展和增值目標(biāo)。18二、怎樣成為現(xiàn)代企業(yè)現(xiàn)代企業(yè)的總體開展戰(zhàn)略必須具備兩個(gè)重要的支點(diǎn)：即生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略和資本經(jīng)營戰(zhàn)略，兩者缺一不可。在市場經(jīng)濟(jì)體系中，沒有資本運(yùn)營戰(zhàn)略的企業(yè)不是現(xiàn)代企業(yè)。19三、生產(chǎn)經(jīng)營與資本運(yùn)營比照對比內(nèi)容資本運(yùn)營生產(chǎn)經(jīng)營收益倍增長式增長累加式增長風(fēng)險(xiǎn)多元化經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)大大分散單一式經(jīng)營，風(fēng)險(xiǎn)集中運(yùn)作方式開放式經(jīng)營，協(xié)作性高內(nèi)向式經(jīng)營，在既定范圍內(nèi)自我配套運(yùn)營對象資本實(shí)物性產(chǎn)品運(yùn)營手段加速資本流動(dòng)周轉(zhuǎn)，使投資增值銷售商品以創(chuàng)造利潤20四、資本運(yùn)營的意義及推動(dòng)力資本運(yùn)營使資源配置跨進(jìn)更高境界資本運(yùn)營應(yīng)具有財(cái)富的放大效應(yīng)資本運(yùn)營推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營思想的創(chuàng)新資本運(yùn)營催生國際化企業(yè)資本運(yùn)營最大化的發(fā)揮人力資源的作用212、企業(yè)資本運(yùn)營的主要內(nèi)容22項(xiàng)目金融資本運(yùn)營產(chǎn)權(quán)資本運(yùn)營無形資本運(yùn)營運(yùn)營對象有價(jià)證券（債券、股票）及其衍生品（期貨期權(quán)）產(chǎn)權(quán)：對企業(yè)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處置權(quán)專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)及商譽(yù)等運(yùn)營方式股票交易、債券交易和期貨、期權(quán)交易對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與收購；實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，使資產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)與貨幣形態(tài)之間轉(zhuǎn)換同有形資本結(jié)合，實(shí)現(xiàn)有形資本增值

233、企業(yè)的收購與兼并企業(yè)兼并收購的法律含義企業(yè)并購的意義企業(yè)并購的類型——橫向并購——縱向并購——混合并購24企業(yè)的收購與兼并企業(yè)并購模式的設(shè)計(jì)企業(yè)并購的操作和程序企業(yè)并購必須重視的問題企業(yè)并購的回憶與趨勢企業(yè)并購案例分析25企業(yè)并購必須重視的問題制定恰當(dāng)?shù)牟①彂?zhàn)略建立并購聯(lián)盟控制交易本錢充分重視并購后的文化整合充分重視并購后的人事整合26企業(yè)并購的回憶與趨勢我國企業(yè)并購的歷史回憶我國企業(yè)并購的開展趨勢及特點(diǎn)國際企業(yè)并購的幾個(gè)開展階段及趨勢274、企業(yè)的上市與重組概述：企業(yè)上市的根本條件企業(yè)上市重組的模式設(shè)計(jì)企業(yè)上市資產(chǎn)重組的內(nèi)容及操作要點(diǎn)現(xiàn)有企業(yè)改制的操作程序企業(yè)上市重組與企業(yè)整合借殼上市的意義、財(cái)務(wù)、模式、操作企業(yè)上市重組案例分析28發(fā)行人與主承銷商雙向選擇組建IPO小組盡職調(diào)查上市前重組制定發(fā)行方案編制募股文件路演確定發(fā)行價(jià)格墓碑廣告綠鞋期權(quán)IPO29分拆上市上市母公司子公司A子公司B上市母公司子公司A上市公司B公眾股東分拆上市前分拆上市后30買殼上市其他股東股東A上市公司股東A股東B上市公司其他股東買殼上市前買殼上市后控股控股現(xiàn)金股份31企業(yè)的上市與重組企業(yè)上市重組的模式設(shè)計(jì)擴(kuò)張性重組收縮性重組結(jié)構(gòu)性重組32企業(yè)兼并收購收購方出售方反收購方并購是擴(kuò)張性重組并購是收縮性重組

并購是結(jié)構(gòu)性重組33擴(kuò)張性重組的一般流程聘請中介機(jī)構(gòu)確定并購動(dòng)因和買主類型評估并購風(fēng)險(xiǎn)選擇適宜的交易規(guī)模篩選候選企業(yè)首次報(bào)價(jià)與目標(biāo)公司接觸盡職調(diào)查談判簽署法律文書并購后的整合34借殼上市的意義、模式、操作上市公司“殼〞資源的價(jià)值上市公司“殼〞資源的利用模式企業(yè)重組與買“殼〞上市如何選擇目標(biāo)“殼〞公司買“殼〞上市模式的設(shè)計(jì)35房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營

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房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營37房地產(chǎn)企業(yè)與資本運(yùn)營38一、房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)營的回憶與總結(jié)39

二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境分析40

三、前一時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式414243六、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望44七、房地產(chǎn)企業(yè)資金供給渠道創(chuàng)新4546九、房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本

47十、房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本

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十二、房地產(chǎn)未來開展模式：

逐漸與國際接軌5051房地產(chǎn)企業(yè)資本的四個(gè)象限公開發(fā)行私募債權(quán)融資股權(quán)融資上市可換股債貸款521950—2025年美國房地產(chǎn)企業(yè)的演進(jìn)年份宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境商業(yè)性房地產(chǎn)市場條件政府最關(guān)心的問題開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問題房地產(chǎn)市場的地域范圍房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)組織特點(diǎn)房地產(chǎn)資本市場情況開發(fā)資金的來源1950~1960穩(wěn)定成長平衡開發(fā)前期立法哪里有資源集中在地區(qū)市場郊區(qū)、成片住宅，地區(qū)商業(yè)中心很少有服務(wù)組織，大部分以工程項(xiàng)目的建設(shè)為中心（住房建筑公司模式）非綜合性的建筑商1961~1970快速增長平衡刺激住宅生產(chǎn)哪里有資源以地區(qū)市場為主舊城改造，商業(yè)街、新社區(qū)、大型商業(yè)廣場發(fā)展商和經(jīng)紀(jì)人的結(jié)合模式擴(kuò)張投資機(jī)構(gòu)1971~1975蕭條供給過剩如何組織資金和資本市場如何獲得資本全國市場開始形成郊區(qū)寫字樓開發(fā)獨(dú)立的投資工具（如不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金REIT）多樣化合股經(jīng)營者1976~1980快速增長平衡略有過剩土地使用控制如何獲得用地批準(zhǔn)多種類型市場并存新建城區(qū)主要寫字樓及酒店覆蓋多個(gè)市場的服務(wù)組織的擴(kuò)展；多利潤中心的聯(lián)合創(chuàng)造性開發(fā)企業(yè)和銀行1981-1985急劇變化略有過剩到過剩稅收刺激如何避稅、選擇誰進(jìn)行管理以全國市場為主城市公寓、寫字樓、工業(yè)物業(yè)跨越多國市場的發(fā)展商和投資管理者形成的大型組織過剩專業(yè)從事避稅性投資的投資人，華爾街銀行人士531950—2025年美國房地產(chǎn)企業(yè)的演進(jìn)〔續(xù)〕1986~1990經(jīng)濟(jì)重組同時(shí)持續(xù)增長嚴(yán)重過剩環(huán)境責(zé)任管理國內(nèi)哪個(gè)市場有機(jī)會(huì)針對全國市場，地區(qū)特色開始形成大規(guī)模的市場中心高檔物業(yè)壽險(xiǎn)公司的加入過剩投資管理機(jī)構(gòu)和銀行，國外投資人1991~1995下降且不穩(wěn)定嚴(yán)重過剩貸款控制市場風(fēng)險(xiǎn)如何國際化趨勢智能化多功能物業(yè)企業(yè)重建與重組收縮銀行專業(yè)人士及基金會(huì)1996~2000鞏固與完善過剩住房補(bǔ)貼發(fā)展戰(zhàn)略如何管理國際化趨勢智能化多功能物業(yè)恢復(fù)主要財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)2001~2010迅速發(fā)展過剩緩和到平衡新項(xiàng)目的財(cái)務(wù)影響哪個(gè)國家有機(jī)會(huì)國際化公共房地設(shè)施擴(kuò)張主要財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)2011~2025穩(wěn)定增長平衡影響的消化那一種房地產(chǎn)債券國際化公共環(huán)境與私人物業(yè)關(guān)系的調(diào)整持續(xù)多樣性跨國企業(yè)542006年二季度房地產(chǎn)開發(fā)資金各項(xiàng)來源增長變化資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫

552006年二季度房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的利用外資迅速增長資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫

56國內(nèi)貸款快速增長資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫

57定金及預(yù)收款增長變化資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、REICO數(shù)據(jù)庫

58國內(nèi)房地產(chǎn)信托快速增長2005年78億元2006年二季度67.3億元2006年6月份23.4億元59目前中國存在