2024北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)正式版

研究部2025年1月睿見(jiàn)研究0商前言2024年北京業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域下行加臨承壓震蕩的復(fù)雜局地產(chǎn)和物流地產(chǎn)等多個(gè)板塊均呈現(xiàn)出有效需求不足、新增供應(yīng)推高和租金持續(xù)探底的復(fù)雜局。應(yīng)對(duì)短期挑戰(zhàn)、提升中長(zhǎng)期可持續(xù)性復(fù)蘇的的機(jī)會(huì)和解決方案。20242025年出臺(tái)的政策方案將更加積業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)有力的信心

提振。潔、觀的

圖表形式，為各方進(jìn)行市場(chǎng)趨勢(shì)的可視化闡釋。點(diǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊制作了年

2025年的戰(zhàn)略方向提供預(yù)判依據(jù)。米陽(yáng)華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人

仲量聯(lián)行2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)目錄042024內(nèi)加2023年明顯回升，但增量需求嚴(yán)重不足仍然抑制市場(chǎng)復(fù)蘇的主新舊動(dòng)能加速

零地產(chǎn)市場(chǎng)092024年的北京零緒波動(dòng)靈敏。2024上半年延2020物流地產(chǎn)市場(chǎng)13受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和大規(guī)模供應(yīng)放量的交織影響，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)在2022-2024三年經(jīng)歷了顯著的期性變化，從業(yè)主方市場(chǎng)向租戶方市場(chǎng)的迅

心子市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抗期能力顯現(xiàn)，時(shí)津冀市場(chǎng)抓住北京需求外溢

的機(jī)遇快去化。32024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)2024限的市場(chǎng)需求影響下，業(yè)主方通過(guò)不斷釋放極限價(jià)格試探市回填，而租戶方則在全市范圍內(nèi)加速流動(dòng)，以尋找最優(yōu)的質(zhì)價(jià)比。在這個(gè)過(guò)程中，全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)流動(dòng)性有所好轉(zhuǎn)，成交量較2023嚴(yán)重不足仍然抑制市場(chǎng)復(fù)蘇的主新舊動(dòng)能加42024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)試探還常態(tài)？租金白熱化競(jìng)爭(zhēng)催生極限價(jià)格2024年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)各子市場(chǎng)極限價(jià)格分析1.101.000.900.800.700.600.500.40CBD2024*以2024年第四季度的子市場(chǎng)平均租金數(shù)據(jù)為1.0進(jìn)行的指數(shù)層數(shù)據(jù)分析。數(shù)據(jù)來(lái)市場(chǎng)價(jià)格總在供需關(guān)系與參與的情緒博弈中探尋平衡，低于往常價(jià)格40%的2024年價(jià)格競(jìng)在經(jīng)歷了過(guò)去五年相對(duì)平緩的下行調(diào)整之后，北京辦公樓市爭(zhēng)最為激烈的子市場(chǎng)。而東二環(huán)路及東長(zhǎng)安街子市場(chǎng)新增需場(chǎng)在2024年迎來(lái)租金價(jià)格的強(qiáng)勢(shì)震蕩，全年甲級(jí)辦公樓租金求相對(duì)較少，導(dǎo)致這兩個(gè)子市場(chǎng)的業(yè)主更傾向于爭(zhēng)取樓內(nèi)客16.1%。對(duì)不斷上升的空壓力，業(yè)主方正在采取更為激進(jìn)的低價(jià)策略以快探尋新的平衡點(diǎn)，而這一現(xiàn)象在

2024下半年伴隨多個(gè)子市場(chǎng)極限價(jià)格的頻繁出現(xiàn)而日漸突出。市場(chǎng)價(jià)格一旦在經(jīng)歷了個(gè)別案例的向上或向下突破并到驗(yàn)

證和支撐后，便會(huì)帶動(dòng)更持續(xù)和更廣泛的趨勢(shì)性變化。2024我們采用各子市場(chǎng)的平均價(jià)格作為不斷刷新的極限價(jià)格正逐漸成為北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的新常

2024年內(nèi)租賃成交價(jià)與市場(chǎng)平均租金作比較。觀察發(fā)現(xiàn)，了整體市場(chǎng)期的輪轉(zhuǎn)。2025每一子市場(chǎng)均出現(xiàn)了新租或續(xù)租情況下遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均租金將比下降14.8%CBD街、望京和麗澤六個(gè)子市場(chǎng)的新租極限價(jià)格甚至低于其子市場(chǎng)平均租金的30%鎖定新客戶，這些區(qū)域的部分業(yè)主提供了極為激進(jìn)的租金優(yōu)惠，甚至在首輪報(bào)價(jià)時(shí)就拋出52024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)短暫還持續(xù)？極限價(jià)格顯著激發(fā)市場(chǎng)活力2021-2024年北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)成交量分析萬(wàn)平方米8070605040302021202220232024數(shù)據(jù)來(lái)2024年租金的深度回調(diào)對(duì)激發(fā)市場(chǎng)活躍度產(chǎn)生了顯著效果。雖然經(jīng)濟(jì)波動(dòng)仍在持續(xù)抑制增量需求的擴(kuò)大，2024年全市凈全市甲級(jí)辦公樓租賃成交量較2023年提升了22%積租吸納量在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境中戶的搬遷升級(jí)愿也在持續(xù)的低價(jià)激下被激發(fā)，2024年1萬(wàn)暖將有效緩解樓宇的空壓力，并極大地提振市場(chǎng)信心。

平方米以上積段的成交數(shù)量和平均成交積分別比增長(zhǎng)2.644%和35%2022年則分別增長(zhǎng)了30%和17%市場(chǎng)價(jià)格的下行回正向循環(huán)軌道。

行期中，市場(chǎng)成功以足夠具有吸引力的低價(jià)激出市場(chǎng)中

觀望許久的大2025約50%選擇望京和麗澤此類性價(jià)比較高的激作用顯現(xiàn)。62024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)多元還集聚？

租戶方的選址偏好正在改變市場(chǎng)分布格局在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步伐放緩和中國(guó)高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的內(nèi)外因素然產(chǎn)業(yè)聚集的規(guī)模效應(yīng)和協(xié)效應(yīng)有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)

共作用下，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略也在發(fā)生變化。我們觀察到，企2024年，更多企業(yè)對(duì)降低成本且保障辦公空業(yè)租戶的辦公選址策略在2024年呈現(xiàn)較為突出的優(yōu)先級(jí)變?cè)V求尤為迫切，輻射全市各子市場(chǎng)尋址的情化。更多企業(yè)優(yōu)先考慮絕對(duì)的租賃成本控制，而非行業(yè)聚集策略的變化對(duì)行業(yè)聚集度的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)。度，即一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的上下游企業(yè)在區(qū)域落位的集中程度。雖2024年各子市場(chǎng)行業(yè)聚集度比變化分析*利用CR4積排名其占該子市場(chǎng)總成交積的百分比。

將2023年和2024年各個(gè)子市場(chǎng)的行業(yè)聚集度進(jìn)行對(duì)比。對(duì)比結(jié)果為負(fù)的子市場(chǎng)行業(yè)聚集度在一年之內(nèi)減弱，反之則表示增強(qiáng)。數(shù)據(jù)來(lái)2024年全市共有七個(gè)子市場(chǎng)的行業(yè)聚集度盡管如此，金融街子市場(chǎng)仍然具有較強(qiáng)的行業(yè)磁吸效應(yīng)。2024市場(chǎng)在低價(jià)帶動(dòng)下市場(chǎng)活躍度明顯提高，持續(xù)錄來(lái)自非傳年，金融街的租金降幅大于整體市場(chǎng)平均水平，有效吸引金融統(tǒng)行業(yè)的租賃需求，頭部行業(yè)的成交占比因而受到稀釋。以麗企業(yè)回流。盡管其租金水平依舊保持在高區(qū)澤子市場(chǎng)為例，2023暢通完備的金融產(chǎn)業(yè)生態(tài)和成熟的務(wù)環(huán)境持續(xù)吸引具有高

大量來(lái)自于金融行業(yè)的搬遷需求，成交積占比近60%；承租力的企業(yè)進(jìn)駐，行業(yè)聚力作用明顯。第三使館區(qū)在20242023年，麗澤繼續(xù)以低位租金吸引來(lái)自科技互聯(lián)網(wǎng)、政府平臺(tái)、專年打頭陣大幅降租，換取了非主力行業(yè)知名企業(yè)的大積成業(yè)服務(wù)業(yè)等多個(gè)行業(yè)的大積租戶，而金融企業(yè)的需求占比交。2024年，該區(qū)域的主力需求行業(yè)未發(fā)生根本改變但成交量被擠壓至13.2%，區(qū)域內(nèi)需求行業(yè)多元化的行業(yè)聚集度增強(qiáng)。實(shí)際上，第三使館區(qū)子市場(chǎng)受不行業(yè)的需求行業(yè)始終保持多元性，行業(yè)聚集度未發(fā)生實(shí)質(zhì)變化。來(lái)需求行業(yè)的進(jìn)一步分散。在CBD子市場(chǎng)，在風(fēng)險(xiǎn)管控影響下傳統(tǒng)需求主力金融業(yè)的租賃成交數(shù)量和隨競(jìng)價(jià)常態(tài)化，北京辦公樓子市場(chǎng)交占比比下降4.9戶對(duì)子市場(chǎng)選擇的靈活性或?qū)⒊掷m(xù)增加，帶動(dòng)需求行業(yè)聚集環(huán)保和文體娛樂(lè)類非主力需求度弱化。

呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。72024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)新質(zhì)生產(chǎn)力引擎驅(qū)動(dòng)需求潛力釋放2024透性和融合性的生產(chǎn)力形態(tài)。在傳統(tǒng)生產(chǎn)力向新質(zhì)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)型工作十大任務(wù)之首，以創(chuàng)新為主導(dǎo)的新質(zhì)生產(chǎn)力對(duì)于經(jīng)濟(jì)高質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體的辦公樓市場(chǎng)也正臨需求端2023至2024年北京辦公樓市場(chǎng)中新生產(chǎn)力新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)成交量變化分析萬(wàn)平方米2018161412成交量比增長(zhǎng)10877%64255%020232024望京中關(guān)村麗澤奧林匹克區(qū)域CBD東二環(huán)東長(zhǎng)安街第三使館區(qū)2024年全市新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)企業(yè)的成交量比增長(zhǎng)低價(jià)2024年租賃積比增長(zhǎng)當(dāng)下北京辦公樓市

域分布來(lái)2024全年成交總量中77%國(guó)家及北京市穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的推動(dòng)下，生產(chǎn)端和需求端均呈改善

現(xiàn)快持續(xù)貢獻(xiàn)大60%類的動(dòng)態(tài)調(diào)整預(yù)計(jì)將持續(xù)激發(fā)市場(chǎng)需求，為辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇提

積占比中位列供充足底氣。

北京積極育新質(zhì)生

產(chǎn)力行業(yè)的發(fā)展動(dòng)能，優(yōu)勢(shì)新興產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)顯著的行業(yè)發(fā)展空北京辦公樓市場(chǎng)。82024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)2024年的北京零地產(chǎn)市場(chǎng)在波動(dòng)中尋求平衡，供需格局經(jīng)歷變遷。供應(yīng)量創(chuàng)下歷史高位，競(jìng)爭(zhēng)加劇，新項(xiàng)目難以復(fù)刻過(guò)零售去的高入駐率開(kāi)業(yè)模式，大多選擇先入市再逐步填鋪，因勢(shì)調(diào)整招緒波動(dòng)靈敏。2024上半年延續(xù)復(fù)蘇勢(shì)頭，需求高企，新增供應(yīng)穩(wěn)定落地，租金低位復(fù)蘇，環(huán)比漲幅創(chuàng)下2020年來(lái)新高；而下半年零愿放緩，市場(chǎng)租金由漲轉(zhuǎn)跌。92024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)預(yù)租策略轉(zhuǎn)型，

過(guò)去六年項(xiàng)目入駐率100%95%90%85%80%75%70%98%93%96%94%94%91%96%95%89%89%88%79%72%15010050新增供應(yīng)體量︵萬(wàn)平方米︶20093%65%2018201920202021202220232024數(shù)據(jù)來(lái)2024市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)16290%及以上水平。遍以低入駐率先行開(kāi)業(yè)，這一提升益于新項(xiàng)目隨后逐步填補(bǔ)空16%，2024年新入市項(xiàng)目租金水平較邊區(qū)域均低約

達(dá)到88%的中高區(qū)礎(chǔ)47%，許多項(xiàng)目在入市后一年內(nèi)仍保持預(yù)租期租金水平，部分全市空9.0%。郊區(qū)項(xiàng)目甚至采用純扣點(diǎn)模式快吸引租戶入駐。當(dāng)客流和

回顧以往，2018至2022年北京零項(xiàng)目平均開(kāi)業(yè)率本落于銷逐步趨穩(wěn)后，運(yùn)營(yíng)方再時(shí)提漲租金水平并優(yōu)化租戶結(jié)

93%-96%區(qū)，未實(shí)現(xiàn)高預(yù)租率的項(xiàng)目往往會(huì)多次推遲入市構(gòu)，完成提檔升級(jí)。如今市場(chǎng)節(jié)奏大幅加快，盡管項(xiàng)目從開(kāi)業(yè)到穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的情期仍有顯著差距。

零未到市場(chǎng)驗(yàn)證的新場(chǎng)開(kāi)設(shè)新門店遍表在供應(yīng)擴(kuò)容的格局下，新增空期難免有所拉

現(xiàn)較為謹(jǐn)長(zhǎng)。業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方因勢(shì)調(diào)整招邏輯，既有助于化解階段性率逐年走低，2023年及2024年分別降至79%和72%供應(yīng)壓力，也探索出了更平衡且高效的去化路徑。借20%的主力店和40%以上的餐飲業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)和引流，開(kāi)業(yè)后通過(guò)持續(xù)招發(fā)2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)需求端：2024需求動(dòng)能走弱2024迅擴(kuò)張帶來(lái)的固

零企業(yè)的業(yè)績(jī)波動(dòng)。2024上半年需求高定成本壓力。企益于2023年的57萬(wàn)平方米新租面

2024年三季度，238家上市零企業(yè)中60%均降幅1.8%2024年末北京

零市場(chǎng)租賃表現(xiàn)趨勢(shì)一致：五年零售營(yíng)業(yè)額變化百分點(diǎn)新能源汽車業(yè)績(jī)整體比增長(zhǎng)16%20%，在北京市場(chǎng)深度布局的存量新能汽車時(shí)尚店鋪數(shù)量均已超過(guò)15家。NEV業(yè)態(tài)2024年開(kāi)店增趨緩，線下零空的布局趨于飽和，其業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將不會(huì)持續(xù)為0.4，極越汽車風(fēng)波凸顯了0.190.160.150.120.190.20.020.020.060.09運(yùn)營(yíng)方需關(guān)注部分企業(yè)的0汽車-0.1-0.2產(chǎn)2025智行”-0.4門店擴(kuò)展至1,000+銷2020202120222023202420202021202220232024設(shè)超過(guò)100家積超500平米的融合門店。來(lái)2024年11月注：2024年數(shù)據(jù)為三季度累計(jì)營(yíng)業(yè)額的比變化2024年行業(yè)新舊交替的洗牌中表現(xiàn)亮眼，67家時(shí)時(shí)尚業(yè)在8,337億元，比增長(zhǎng)12%增長(zhǎng)動(dòng)力主要

來(lái)自新興牌。3ColorSetirom西町村和F426等大眾定

位的杭州女裝牌正在積極線下布局，2024年在北京核心項(xiàng)目新開(kāi)10余家門店。借高性價(jià)比和快迭代的產(chǎn)策牌成功吸引大量年輕消費(fèi)群體，帶動(dòng)客流增長(zhǎng)。然而，盡管新興女裝需求快積和收入規(guī)

模仍難以完全超越傳統(tǒng)牌的巔峰水平。徹底填補(bǔ)疫情

期傳統(tǒng)時(shí)業(yè)態(tài)退租所留下的空缺，需更多時(shí)。2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)五年零售營(yíng)業(yè)額變化百分點(diǎn)源視院線文娛用品化妝家用電器及消費(fèi)電子0.40.4

0.370.120.240.20.2

0.120.070.030.0300

-0.01-0.02-0.07-0.03-0.06-0.04-0.06-0.07-0.09-0.120.2-0.2-0.34-0.250.42020202120222023202420202021202220232024-0.42020202120222023202420202021202220232024來(lái)2024年11月注：2024年數(shù)據(jù)為三季度累計(jì)營(yíng)業(yè)額的比變化尚珠寶首飾家居用品0.4這兩類行業(yè)受電0.180.2別化妝2024年全年北0.080.040.04京零市場(chǎng)的開(kāi)店積占比僅為2.5%租賃0-0.02-0.07

-0.09-0.07集中于香氛和折扣集合-0.1-0.2店牌。-0.420202021202220232024202020212022202320240.4餐飲0.20.16展望2025年0.082024年企業(yè)對(duì)租0-0.02-0.01-0.01-0.2比下跌2.5157萬(wàn)平方-0.420202021202220232024臨更大去化壓力。對(duì)高供應(yīng)與弱需求并存的局模式等方式來(lái)2024年11月注：2024年數(shù)據(jù)為三季度累計(jì)營(yíng)業(yè)額的比變化從宏觀視角審視，2024年12月底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確

餐飲業(yè)的表現(xiàn)較為復(fù)雜，既展現(xiàn)出高流動(dòng)性的擴(kuò)張趨了今年通過(guò)內(nèi)需消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的政策臨營(yíng)收能力下降的壓力。作為近年來(lái)零市場(chǎng)

心到零物業(yè)資產(chǎn)表現(xiàn)復(fù)蘇存在一定的傳導(dǎo)的主2024年在京新開(kāi)店占比達(dá)到36.3%，比增長(zhǎng)2.1增量政策加碼的落地見(jiàn)效。受限。2024年三季度，餐飲企業(yè)總

營(yíng)收比下降1%費(fèi)消費(fèi)愿下降推

動(dòng)低價(jià)高頻的快餐表現(xiàn)顯著優(yōu)于高單價(jià)正餐；快餐、烘76%2023年這一比例僅為47%業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方提出更高求，項(xiàng)目需通過(guò)靈活招保

障穩(wěn)定出租率。2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)受到經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和大規(guī)模供應(yīng)放量的交織影響，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)在2022-2024三年經(jīng)歷了顯著的期性變化，從業(yè)主方市場(chǎng)向租戶方市場(chǎng)的迅演變給京津冀全域的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)走勢(shì)帶來(lái)不程度的影響。北京核心子市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抗周期能力顯現(xiàn)，時(shí)津冀市場(chǎng)抓住去化。2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)北津2022202320241.80建1.60租

筑面1.40積

︵萬(wàn)1.20平平方方

米米1.00天︶0.800.600.400.2000.00數(shù)據(jù)來(lái)2024年第四季度注：上圖租金為將當(dāng)年入市的新項(xiàng)目納入統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的平均凈有效租金，于建筑*天津、*廊坊2024年數(shù)據(jù)均為預(yù)測(cè)。2024年北京業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及總結(jié)北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)期輪轉(zhuǎn)，大量降本需求外溢助力津冀

市場(chǎng)發(fā)展2024時(shí)鐘已轉(zhuǎn)入租金顯著承壓的下行期，毗鄰的天津及廊坊物流地產(chǎn)市

場(chǎng)也隨之發(fā)生較大轉(zhuǎn)變。具體而言，2022年，北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛需求受到供應(yīng)不足抑制，凈吸納量處于較低水平。疫情控政策影響下，京津冀地區(qū)之通行受

北京外溢需求，凈吸納量水平亦維持低位。2023次大規(guī)模供應(yīng)放量，長(zhǎng)期被抑制的需求以釋放，市場(chǎng)凈吸納量顯著

控政策的全調(diào)整使京津冀地區(qū)的物流運(yùn)

傾向選址于北京市場(chǎng)的部分需

了這

2023年的凈吸納量驟升至822022202440萬(wàn)平方米以上的較高水平。受到存量需求外溢和增量需求不足的雙重影響，多年來(lái)作為京津冀城市群中績(jī)優(yōu)板塊的北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)顯著承壓下行。從需求側(cè)角度來(lái)去化作用十分有限。2024全年凈吸納量在此影響下僅達(dá)到4萬(wàn)平方米，不到2023年的1/102024年北京全年新增供應(yīng)量維

持在37率較

2023年上升7.8個(gè)百分點(diǎn)至18.2%重積租賃方的預(yù)部分業(yè)主開(kāi)始提供進(jìn)一步的租金優(yōu)惠以吸引租戶。2024年北京物流地產(chǎn)市場(chǎng)平均租金下降5.5%。整體來(lái)2024三市凈吸納總量與2023年企業(yè)端對(duì)租金的敏感度上升