長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展

2018-2019住房租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)住房租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)2017年的逐步探索到2018年多方位的推進(jìn)勢(shì)等進(jìn)行分析。同時(shí)，針對(duì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展中第一章第一章長(zhǎng)租公寓發(fā)展趨勢(shì)分析2.盈利和融資——前期資金投入量大，資產(chǎn)證券化探索中前行3.租金走勢(shì)——長(zhǎng)租公寓租金差距大，健全監(jiān)管體系促持續(xù)健康發(fā)展4.產(chǎn)品供應(yīng)——一居室為主力產(chǎn)品，多元化供應(yīng)是發(fā)展趨勢(shì)，把控品質(zhì)是持續(xù)發(fā)展之道5.房屋來源——?jiǎng)?chuàng)新政策支持不斷，新增與存量改造結(jié)合，多渠道增加供應(yīng)5.天津9.廈門6.重慶3.廣州4.深圳8.杭州第三章第三章長(zhǎng)租公寓盈利模式及融資渠道P1061.長(zhǎng)租公寓投資邏輯和估值邏輯分析2.長(zhǎng)租公寓盈利模式研究P1094.風(fēng)險(xiǎn)分析第四章第四章長(zhǎng)租公寓的挑戰(zhàn)與未來3.市場(chǎng)問題頻發(fā)，監(jiān)管措施將持續(xù)完善、細(xì)化4.指導(dǎo)性操作細(xì)則和資金支持政策有望陸續(xù)推出P129長(zhǎng)租公寓發(fā)展趨勢(shì)分析4戴德梁行研究部長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告5從門店數(shù)量來看，發(fā)展起步較早的魔方公寓在樣本城市占約22%。再次是城家公寓，共有門店95家，占比18%。經(jīng)過較長(zhǎng)時(shí)間發(fā)展的創(chuàng)業(yè)系公寓品牌魔方，在運(yùn)營方面具有一定的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，資本市場(chǎng)的助力使其擴(kuò)張步伐大幅加快。而幾乎集中于近兩年才起步的房企系品牌，借助房企雄厚的資金實(shí)力和開發(fā)及工程優(yōu)勢(shì)，發(fā)展最為迅猛，根據(jù)各大品牌公布的發(fā)展計(jì)劃，龍頭房企旗下的公寓品牌還將進(jìn)一步提高擴(kuò)張速度，加速搶占市場(chǎng)份額，未來有望成為長(zhǎng)租領(lǐng)域的核心力量。酒店系背景的長(zhǎng)租公寓品牌，往往依托酒店運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，在運(yùn)營服務(wù)和成本控制等方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，華住酒店和IDG資本共同出資成立的城家公寓是此領(lǐng)域的代表。世聯(lián)紅璞的集中式公寓雖然數(shù)量相對(duì)較少，但66戴德梁行研究部引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”。在政策支持下，各地積極成立國有租賃公司，在租賃住房市場(chǎng)建設(shè)伊始就利用自身優(yōu)勢(shì)，快速儲(chǔ)備住宅租賃用地、進(jìn)行住宅租賃領(lǐng)域的REITs嘗試等，發(fā)揮了引領(lǐng)帶動(dòng)的作用，在租賃市場(chǎng)建設(shè)初期意義重大。根據(jù)住建部部長(zhǎng)王蒙徽市已經(jīng)成立了51家國有租賃公司。結(jié)合各地國有租賃公司的發(fā)展來看，深圳已出讓的6宗只租不售地塊均由人才安居集團(tuán)競(jìng)得、上海地產(chǎn)集團(tuán)將通過近20幅租賃地塊的開發(fā)成為上海租賃市場(chǎng)的主力軍、廣州越秀集團(tuán)是第一批參與并主導(dǎo)類REITs產(chǎn)品的國有住房租賃企業(yè)……可以預(yù)見，未來國有租賃企業(yè)將在住宅租賃市場(chǎng)發(fā)在運(yùn)營商之外，長(zhǎng)租公寓還有銀他們從企業(yè)融資支持、個(gè)人消費(fèi)信貸支持、與政府或房企合作搭建住房租賃平臺(tái)、直接投資相關(guān)租賃服務(wù)公司等多角度切入租賃市場(chǎng)，成為不可或缺的力量。如建設(shè)銀行與多個(gè)地方住建局合作搭建住房租賃服務(wù)平臺(tái)、與房企合作推出租賃房源、打造自己的住房租賃APP、提供住房租賃消費(fèi)貸款等；早在2017年阿里巴巴已在支付寶推出全國首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)，并依托強(qiáng)大的技術(shù)力量和成熟的信用評(píng)價(jià)體系參與杭州市智慧住房租2.盈利和融資——前期資金投入量大，資產(chǎn)證券化探索中前行盡管市場(chǎng)發(fā)展擴(kuò)張迅猛，但如何建立良好的盈利模式仍然是困擾長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的核心問題。對(duì)于目前最為普遍的“二房東”模式來說，租金差是主要收入來源，此外還有管理費(fèi)、增值服務(wù)費(fèi)等收入項(xiàng)目，不過當(dāng)前大部分運(yùn)營商所提供的增值服務(wù)都處于前期開發(fā)階段，所產(chǎn)生的收益占比很??；通過開發(fā)或收購房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)的重資產(chǎn)模式，除了房租，資產(chǎn)增值也是重要的收益組成部分；資產(chǎn)托管模式則通過提供運(yùn)營管理而收取服務(wù)費(fèi)用，不過目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)成熟且影響力較大的長(zhǎng)租公寓服務(wù)品于“二房東”而言，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)而重資產(chǎn)運(yùn)營商則需承擔(dān)更為巨額的開發(fā)/收購和裝修費(fèi)用，與漫長(zhǎng)的收益期對(duì)比，高昂的前期資金成本成為不可承受之重。再加上發(fā)展初期搶占市場(chǎng)份額，快速擴(kuò)張對(duì)企業(yè)資金提出巨大挑戰(zhàn)。在此背景下，尋求合適的融資渠道成為運(yùn)營商最為迫切的需股權(quán)融資和資產(chǎn)證券化等是長(zhǎng)租公寓主要的融資方式，不過相關(guān)成功案例主要發(fā)生于具有雄厚實(shí)力和影響力的品牌。眾多的中小長(zhǎng)租公寓運(yùn)營參與個(gè)別品牌在監(jiān)管漏洞之下利用租客信寓見等，對(duì)房東、租客都產(chǎn)生極大打擊，帶來負(fù)面的社會(huì)影響，不過問題的出現(xiàn)也令相關(guān)部門快速出臺(tái)了監(jiān)管長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告7套商品住宅面積往往大于長(zhǎng)租公寓，租賃中高端商品房的套均成本被直線拉升，因此對(duì)于對(duì)空間需求相對(duì)不大但同時(shí)注重居住品質(zhì)的客群來說，長(zhǎng)租公寓具有明顯的總價(jià)優(yōu)勢(shì)。而在商品住宅租金水平較低的城市，長(zhǎng)租公寓的單位租金一般高于中高端商品住宅租金，雖然總價(jià)優(yōu)勢(shì)有所削弱，不過大部分長(zhǎng)租公寓裝修前衛(wèi)，拎包入住，提供一定的附加服務(wù)，并且社交活動(dòng)豐富，對(duì)年輕人來說仍具有一定來看租金差距較大。分城市來看，平均租金高于150元/平方米/月的城來看租金差距較大。分城市來看，平均租金高于150元/平方米/月的城城市為深圳、杭州、南京；其余城市戴德梁行對(duì)不同城市的租金監(jiān)測(cè)顯示，在商品住宅租金較高的城市，長(zhǎng)租公寓的平均租金水平與中高端商品住宅平均租金大體接近，但由于整近兩年來在政策鼓勵(lì)和支持下，不過由于長(zhǎng)租公寓收益率仍處于2%左右的較低水平，同時(shí)相關(guān)法律法規(guī)不完善、長(zhǎng)期投資人較為缺乏，住宅租賃資產(chǎn)證券化操作也面臨著不少難題，仍需要相當(dāng)時(shí)間的發(fā)展和完善。建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，以期推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展核心問題的解決。長(zhǎng)租公寓收益的長(zhǎng)期性及連續(xù)性使得資產(chǎn)證券化成為理想的融資工具，而諸如險(xiǎn)資這樣的長(zhǎng)線資金也是理想的投資方，這些開創(chuàng)性的政策都有力的3.租金走勢(shì)——長(zhǎng)租公寓租金差距大，健全監(jiān)管體系促持續(xù)根據(jù)我們的樣本調(diào)研，5大品牌公寓在調(diào)研城市中的租金范圍為23.3由于所處城市級(jí)別、產(chǎn)品地理位置、具體配置等存在較大差別，所以整體00/肥/●佛個(gè)8戴德梁行研究部0雖然未來仍需要通過增加住房供應(yīng)量、加快租賃立法等從根本上解決供需矛盾，但與任何新生事物一樣，長(zhǎng)租公寓在其發(fā)展初期出現(xiàn)一定的問題也是在所避免，而隨著監(jiān)管體系的逐步完善，長(zhǎng)租公寓的租金將會(huì)更趨4.產(chǎn)品供應(yīng)——一居室為主力從目前的發(fā)展情況來看，年輕白領(lǐng)仍是長(zhǎng)租公寓所面對(duì)的核心客群，其相應(yīng)的產(chǎn)品設(shè)置也以滿足此類客群的需求為依據(jù)。我們的調(diào)研顯示，一居室（包括單房和一房一廳）的產(chǎn)品供應(yīng)在各大城市都是絕對(duì)主力，以滿足長(zhǎng)租公寓最大的受眾—初級(jí)白領(lǐng)。拎包入住的硬件配置也是滿足該群體流動(dòng)性大的特點(diǎn)而必備的條件，充滿活力和特色的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、日常維修服務(wù)、活動(dòng)組織等則是吸引客群入住的此外，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，不少品牌都推出了針對(duì)不同客群的多層次產(chǎn)品線，如發(fā)展起步較早的魔方公寓，旗下除魔方這一產(chǎn)品外，還有摩爾公寓、9號(hào)樓，分別服務(wù)于高端商務(wù)人豆豆三個(gè)產(chǎn)品線，其中核桃為高端產(chǎn)品；旭輝領(lǐng)寓旗下的的博樂詩服務(wù)公寓定位于中高端企業(yè)經(jīng)營和商務(wù)出行人士。不過受限于客群基礎(chǔ)，這些產(chǎn)在市場(chǎng)化的參與者之外，不同地方政府也有根據(jù)發(fā)展需要推出不同的住宅租賃產(chǎn)品。如2017年底杭州出臺(tái)《關(guān)于加快籌集建設(shè)臨時(shí)租賃住房的工作意見》和《關(guān)于加強(qiáng)臨時(shí)租賃住房建設(shè)和管理若干問題的通知》，指出到2020年底累計(jì)籌集建設(shè)外來務(wù)工人員藍(lán)領(lǐng)公寓4萬套，以有效緩解杭州外來務(wù)工人員租房難問題。實(shí)藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目啟動(dòng)租賃受理工作，推遵循“政府主導(dǎo)、政策扶持、市場(chǎng)運(yùn)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告9作、租金適度控制”的原則，此舉既為市場(chǎng)帶來了多樣化的產(chǎn)品選擇，也有效促進(jìn)民生問題的解決乃至城市的產(chǎn)品品質(zhì)是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展不租公寓品牌出現(xiàn)甲醛超標(biāo)事件，威脅到租客的健康甚至奪走租客生命，而事故之后的追責(zé)機(jī)制、運(yùn)營商的回應(yīng)和處置方法等并不盡完善和合理。出租房屋空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的缺失是造成甲醛事件的根本原因，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迅速發(fā)展，而相應(yīng)的監(jiān)管空白仍存。另一方面，在問題之外，大部分品牌也在持續(xù)進(jìn)行著產(chǎn)品創(chuàng)新，不斷推出創(chuàng)色調(diào)、綠植等各類細(xì)節(jié)進(jìn)行持續(xù)調(diào)整和改善，根據(jù)不同客群特征營造更具實(shí)用性和吸引力的公共空間場(chǎng)景。作為市場(chǎng)的參與者，在追求市場(chǎng)規(guī)模和利潤(rùn)的同時(shí)兼顧產(chǎn)品品質(zhì)是立足的根政府的監(jiān)管規(guī)范等也在補(bǔ)充，如深圳對(duì)住房最小出租單位、租賃企業(yè)禁止5.房屋來源——?jiǎng)?chuàng)新政策支持不斷，新增與存量改造結(jié)合，在大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的背景下，房源供應(yīng)作為市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府通過一系列政策創(chuàng)新，鼓勵(lì)多渠近兩年來，北京、上海、杭州、廣州、合肥、南京等越來越多的城市推出只租不售地塊或地塊配建租賃用房，甚至土地資源極其稀缺的深圳，在商品住宅用地推出量很少的情況下，自2017年以來也已持續(xù)推出6宗只租不售地塊，足見地方政府對(duì)住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展的大力支持。而結(jié)合322宗租賃相關(guān)用地，其中可建設(shè)租杭州、北京是成交規(guī)模最大的三個(gè)城賃用地地價(jià)相對(duì)較低，為長(zhǎng)租公寓降低成本、提高收益率及長(zhǎng)期的可持續(xù)2017年8月，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定首批在北京、上海等13個(gè)城市試點(diǎn)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》發(fā)布，集體建設(shè)用走在前列的北京在2018年度實(shí)現(xiàn)集體土地租賃住房用地供應(yīng)209.2公頃，完成率105%。期間，北京還先后出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》、《關(guān)于我市利用集體土地建設(shè)租賃住房相關(guān)政策的補(bǔ)充意見》等文土地估價(jià)、審批程序等配套政策進(jìn)行京首個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目豐臺(tái)南苑鄉(xiāng)成壽寺村項(xiàng)目已正式動(dòng)工，后續(xù)更多的項(xiàng)目供應(yīng)將加速提升租賃市場(chǎng)規(guī)模，較低的土地成本還將使集體土地租賃房項(xiàng)目在未來發(fā)揮穩(wěn)定租金走勢(shì)10戴德梁行研究部積極盤活存量房屋用于租賃是增發(fā)展歷史較長(zhǎng)的大中城市均有不同程度的舊廠房、商用樓等物業(yè)閑置或低效利用以及綜合面貌較差的城中村。這些城市空間的盤活本是城市更新的重要組成部分，而在更新項(xiàng)目中把握租賃住房建設(shè)的契機(jī)恰好也有利于實(shí)現(xiàn)活化的訴求。例如，在面積狹小的深圳，城中村總建筑面積高達(dá)1.2億平方米，占全市住房總量的49%，改造城中村成為租賃住房供應(yīng)的重要途指出，“十三五”期間，通過收購、套（間）村民自建房或村集體自有物統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。福田區(qū)由35棟農(nóng)民房改造而來的水圍1368國際社區(qū)，已成為城中村綜合整治而來的長(zhǎng)租公寓標(biāo)桿項(xiàng)目。對(duì)于眾多的長(zhǎng)租公寓品牌來說，城中村或閑置工業(yè)廠房改造都是最重要的的房屋來源，6.市場(chǎng)分布——一線及強(qiáng)二線在一線城市和強(qiáng)二線城市，流動(dòng)人口數(shù)量龐大，同時(shí)住宅價(jià)格高企，大量的居住需求有賴于通過租賃市場(chǎng)來解決，這為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展帶來了充足的需求支撐。根據(jù)我們的調(diào)研，供給量與城市人口情況正相關(guān)，流動(dòng)人口集中的一線城市和強(qiáng)二線城市始終是長(zhǎng)租公寓優(yōu)先布局的區(qū)域，尤其在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)相對(duì)活躍的城市，除五大樣本品牌外，往往還存在擁有較高市場(chǎng)占有率的本土品牌。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，北京品質(zhì)較好的集中式長(zhǎng)租公寓品牌已有將近20家，同時(shí)，北京的本土品牌熊貓公寓、上海的灣流國際、深圳的集悅城、本地共和社區(qū)等均以各自的特色在市場(chǎng)占與之相反的是，受流動(dòng)人口總量較低等因素的影響，目前部分城市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模仍然發(fā)展較緩，如五而作為發(fā)展租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市之一的肇慶還未有樣本品牌進(jìn)駐。不過，相信隨著品牌公寓的擴(kuò)張以及市場(chǎng)對(duì)規(guī)范化租賃產(chǎn)品的認(rèn)可，未來長(zhǎng)租市場(chǎng)此外，就具體項(xiàng)目的選址來看，除了在中心城區(qū)及其周邊積極布點(diǎn)以滿足辦公人群的居住需求外，綜合考慮通勤的便利性和租賃成本因素，沿軌交沿線或白領(lǐng)集中的商務(wù)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布也是長(zhǎng)租公寓門店的選址長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告11長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展概覽12戴德梁行研究部長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告BEIJINGTIANJINP38XIAMENP62HEFEIP86SHANGHAIP20CHONGQINGP44WUHANP68ZHENGZHOUP92GUANGZHOUP26NANJINGP50CHENGDUP74FOSHAN佛山P98SHENZHENP32HANGZHOUP56SHENYANGP80ZHAOQINGP104長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告13BEIJING北京作為首都，是全國的政治、文化、國際交往及科技創(chuàng)新中心，從業(yè)進(jìn)行疏解，整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在濟(jì)總量占全國的比重由2.9％提高到3.4％。從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，截至2018年上半年，北京的第三產(chǎn)業(yè)占比高達(dá)82.4%，穩(wěn)居四個(gè)一線城市之首，這其中，互聯(lián)網(wǎng)，金融業(yè)，高端服務(wù)業(yè)等高附加值的產(chǎn)業(yè)吸引了大批高端就業(yè)人口在京就業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)也為北京的綜合營商環(huán)境排名第一，并且北京城市信用體系建設(shè)的不斷升級(jí)，使其社會(huì)環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)明顯領(lǐng)先于其他城市。良好的營商環(huán)境吸引著越來越多的企業(yè)入駐北京，從而帶來大量的就成長(zhǎng)空間和發(fā)展機(jī)會(huì)，都使北京具有更強(qiáng)的人才吸引優(yōu)勢(shì)。然而，在北京住宅供應(yīng)緊缺、房?jī)r(jià)居高不下以及嚴(yán)格的限購政策下，租賃住房市場(chǎng)無疑對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起著非常重要的作用。隨著人們對(duì)于租賃住房品質(zhì)、舒適度及個(gè)性化需求的不斷提升，北京的住房租賃市場(chǎng)也逐漸向著規(guī)模化、機(jī)構(gòu)化、集約化和專業(yè)相繼出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)相關(guān)政策，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)、增加租賃國土部與住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。之并加強(qiáng)了租賃住房市場(chǎng)的監(jiān)管，推動(dòng)14戴德梁行研究部五大長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商北京布點(diǎn)萬科泊寓魔方公寓龍湖冠寓城家公寓世聯(lián)紅璞圖2：2017.082018.032018.08《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面北京首個(gè)集體土地租賃住房鼓勵(lì)各類用地向長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老公鼓勵(lì)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織參與建設(shè)2018.08北京公示5宗集體租賃住房地塊北京多部門集中約談長(zhǎng)租公明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的“三不得”“三嚴(yán)查”長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告15長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告15隨著“房住不炒”的概念不斷深入推進(jìn)以及資本市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)關(guān)注度的提高，長(zhǎng)租公寓逐漸進(jìn)入品牌化發(fā)展階段。各類長(zhǎng)租公寓品牌迅速布局北京以搶占一性可分為集中式和分布式。其中，集中式長(zhǎng)租公寓相對(duì)品質(zhì)較好，主要為企業(yè)通過收購或租賃取得整體項(xiàng)目的所有權(quán)或管理權(quán)，統(tǒng)一改造后出租。這些項(xiàng)目主要來自于城市內(nèi)老舊閑置物業(yè)的改造升級(jí)，如北京的新派公寓，便是非常成功的城市更新項(xiàng)目，并且作為國內(nèi)首單北京的集中型長(zhǎng)租公寓主要分布在北京市的東部和南部區(qū)域，西部的供應(yīng)較少。就五大全國性的主流長(zhǎng)租寓門店。從行政區(qū)域分布來看，房源主要還是位于城六達(dá)29家，主要位于白領(lǐng)較為集中的CBD區(qū)域及高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛的望京區(qū)域。僅有八個(gè)位于昌平、大興、從產(chǎn)品類型來看，北京長(zhǎng)租公寓的主流戶型為一居普通租賃住房不同，長(zhǎng)租公寓的空間設(shè)計(jì)感較強(qiáng)，以個(gè)據(jù)戴德梁行研究部統(tǒng)計(jì)，目前北京品質(zhì)較好的集中16戴德梁行研究部平均租金之上(包括平均租金之上(包括北京住宅用地的不斷減少、高企的房?jī)r(jià)以及嚴(yán)格的限購政策都成為推動(dòng)北京住宅租賃市場(chǎng)需求強(qiáng)勁的因素。就品牌長(zhǎng)租公寓來說，主力租戶無疑是中高端收入的白領(lǐng)人群，年齡大致在23至40歲之間，且大多為尚未成家的青年或不帶孩子的年輕夫妻。這類人群，一般追求舒適的獨(dú)立居住空間，同時(shí)有社交需求，因此擁有安全獨(dú)立的居住空間、統(tǒng)一的管理和服務(wù)以及租賃關(guān)系簡(jiǎn)單在產(chǎn)品選擇上，租金固然是影響租戶需求的因素，但考慮到北京的通勤成本和時(shí)間成本，距工作地的遠(yuǎn)近及交通的便利性，也是租戶考慮的重要因素。目前五大主流品牌運(yùn)營商位于北京中心城區(qū)產(chǎn)品的平均租金大約度人才吸引力報(bào)告》顯示，2018年三季度北京白領(lǐng)平感的人群會(huì)選擇距離相對(duì)較遠(yuǎn)但交通便利的產(chǎn)品；而對(duì)時(shí)間及生活的便利性更為敏感的租戶則會(huì)選擇工作地周邊的產(chǎn)品。因此，產(chǎn)業(yè)集中度較高、地鐵沿線等區(qū)域的產(chǎn)品一般比較受歡迎。比如，北京長(zhǎng)租公寓比較集中的CBD區(qū)域、望京區(qū)域以及遠(yuǎn)郊的產(chǎn)業(yè)園區(qū)域的產(chǎn)品的出北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前仍處于不同品牌的迅速擴(kuò)張期，集中式的長(zhǎng)租公寓品牌發(fā)展相對(duì)較為穩(wěn)定，而分散式的中低端青年公寓穩(wěn)定性相對(duì)較差。資金實(shí)力較強(qiáng)以及有一定房屋資源的開發(fā)商、酒店及代理機(jī)構(gòu)在品牌擴(kuò)張及運(yùn)營成本方面相對(duì)比較占優(yōu)勢(shì)。未來隨著北京城市更新的進(jìn)一步推進(jìn)，城市內(nèi)閑置的老舊物業(yè)仍將是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)供應(yīng)的主要來源。而隨著北京集體建設(shè)用地的租賃住房項(xiàng)目逐漸建成投放市場(chǎng)，北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)進(jìn)一步加大。因此，未來長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的在設(shè)計(jì)、定位、配套、服務(wù)等都方面都需要跟隨人們?nèi)找骈L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告17根據(jù)戴德梁行對(duì)五大主流長(zhǎng)租公寓品牌/月，平均租金為223.9元/平方米/月。/月，非中心城區(qū)租金最高值還略低于中心城區(qū)的平均租金。而戴德梁行對(duì)近期鏈家租賃網(wǎng)上1000多套臨近地鐵的優(yōu)質(zhì)租賃住宅房源監(jiān)測(cè)顯示，其平均租金大約為189元/月/平方米，租金水平基本與五大主流品牌長(zhǎng)租公寓平均租金差距不大。從長(zhǎng)租公寓各租金區(qū)間的房源分布來看，中心城區(qū)高于平且都保持了較高的出租率。因此，在北京快節(jié)奏的生活狀態(tài)下，中高端收入的白領(lǐng)在選擇居住產(chǎn)品時(shí)，還是更注重時(shí)間成本及工作在實(shí)際租賃中，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商更傾向于簽訂長(zhǎng)期租約的租戶，若租賃時(shí)間不足半年，一般租金都有一定幅度的上浮。當(dāng)然也出租率方面，目前五大品牌運(yùn)營商項(xiàng)目的出租率表現(xiàn)良好，其位于商務(wù)區(qū)及產(chǎn)業(yè)集元/平方米/月400元/平方米/月4000個(gè)元/平方米/月18戴德梁行研究部2018年，北京住宅市場(chǎng)基本處于調(diào)控整頓狀態(tài)，市場(chǎng)監(jiān)管一步步強(qiáng)化，并建立了多級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的住房供應(yīng)體系。未來，市場(chǎng)將繼續(xù)向著強(qiáng)化監(jiān)管、增加有效供給、規(guī)范租賃市場(chǎng)等方面發(fā)展。包括集中式長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的住宅租賃市場(chǎng)發(fā)展的0長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告19SHANGHAI城市總體規(guī)劃（2017-2035）》正式發(fā)布，上海將建設(shè)為“卓越的全球城市、具有世界影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國際大都市”。上海各項(xiàng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力指標(biāo)不斷躍升，全市生產(chǎn)總值年均增速穩(wěn)定在預(yù)期目標(biāo)6.5%以上，民人均可支配收入接近6萬元，年增長(zhǎng)率8.7%，居全國首位。城鎮(zhèn)人口失業(yè)率穩(wěn)定在4%左右，市民生活品此外，上海作為中國的門戶城市及金融中心，正協(xié)同南京、杭州、合肥等城市，形成長(zhǎng)三角城市群，構(gòu)建不同區(qū)域合作基礎(chǔ)，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與升級(jí)?！堕L(zhǎng)三角地區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)與人才發(fā)展研究報(bào)告》的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角地區(qū)對(duì)國內(nèi)其他地區(qū)的人才存在顯著吸引力。其中，上海的人才流入/流出比達(dá)到1.41，對(duì)高水平人才吸上海內(nèi)部的城市更新，以及大量非戶籍人口的導(dǎo)入，加之買賣市場(chǎng)趨于冷靜，“房住不炒”的政策紅利不斷惠及租賃市場(chǎng)，為長(zhǎng)租公寓在滬發(fā)在中央政策的推動(dòng)下，地方政策開始跟進(jìn)，出臺(tái)了相關(guān)鼓勵(lì)扶持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策。鼓勵(lì)各區(qū)通過新增用地建設(shè)租賃住房，有序推進(jìn)租賃住房建設(shè)供應(yīng)，允許將商辦用房等按照規(guī)定改建為租賃住房。除新建及改建方面，上海為符合條件的住房租賃企業(yè)等提供金融支持，發(fā)展各類債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推進(jìn)各類租賃市場(chǎng)框架正在不斷完善，提供可持續(xù)性扶持政策有利于上海住房租賃市場(chǎng)的良性發(fā)展，預(yù)計(jì)未來租賃雙方的權(quán)利義務(wù)會(huì)得到進(jìn)一步的保20戴德梁行研究部五大長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商上海布點(diǎn)萬科泊寓魔方公寓龍湖冠寓城家公寓世聯(lián)紅璞《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》首推兩宗“只租不《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》首推兩宗“只租不明確界定出租人與承租人的權(quán)利義著力建設(shè)“租售并舉”住房體系2017.082017.072017.07《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租第一批13個(gè)城市開展利用集體建2017.09《關(guān)于在人口凈流入的大中城市《上海市住房發(fā)展“十三五”占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)將超過2018.03《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》圖2：2016.062017.052017.07長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告21上海全市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展迅猛，各類品牌已超過30家。就五大主流運(yùn)營商而言（除紅璞公寓城家公寓開設(shè)門店數(shù)共計(jì)54家，占據(jù)首位，魔方公寓（包括摩爾公寓），龍湖冠寓以及萬科泊寓分從區(qū)域環(huán)線分布來看，位于中環(huán)以內(nèi)的門店共閔行區(qū)和徐匯區(qū)，分別開設(shè)24家，22家和20家門店。集中式長(zhǎng)租公寓偏好布局在較成熟的區(qū)域，常位于寫字樓、商務(wù)園區(qū)、商場(chǎng)或是學(xué)校周邊，且緊鄰地鐵站或公交車站?？梢灶A(yù)見的是，集中式長(zhǎng)租公寓供應(yīng)充沛的版塊將對(duì)本區(qū)域內(nèi)房齡久，位置從產(chǎn)品類型來看，受運(yùn)營成本及自身盈利目標(biāo)影響，上海長(zhǎng)租公寓的主流戶型為一居室，主要面便捷舒適、空間緊湊為核心設(shè)計(jì)理念，聚焦租住本質(zhì)，并為租戶提供各類生活配套。如今，不少公寓數(shù)字共享社區(qū)。例如，安歆·YU依托PMS系統(tǒng)，給租戶提供智能繳費(fèi)、購物系統(tǒng)；萬科泊寓提供人臉識(shí)別門禁，智能電控水控；V領(lǐng)地結(jié)合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)線上線下充分互動(dòng)和交流。細(xì)致的增值服務(wù)使得租住人群享有了更高品質(zhì)的生活，安全也擁有了全方位的保障，大大提高了長(zhǎng)租公寓的便捷性及當(dāng)下的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)開始進(jìn)行內(nèi)部盤整，一些小型的發(fā)展商已退出市場(chǎng)?，F(xiàn)存的長(zhǎng)租公寓品牌開始逐步升級(jí)梳理，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)多元化，租金及產(chǎn)品精細(xì)化發(fā)展。不少品牌開始在中高端市場(chǎng)布局。22戴德梁行研究部平均租金之上(包括平均租金之上(包括例如，魔方公寓旗下推出摩爾公寓品牌，致力于為都市新精英提供高品質(zhì)生活；龍湖冠寓以核桃、松果、豆豆三大品牌線切除五大主流運(yùn)營商以外，在上海門店較多的品牌有灣流，V領(lǐng)地青年社區(qū)，安歆·YU等，分別開設(shè)了20至50家門店，生如黃浦區(qū)，長(zhǎng)寧區(qū)，徐匯區(qū)，虹口區(qū)的住房負(fù)擔(dān)能力值均超過租戶群體的收入水平，消費(fèi)能力各不相同，差異較大，對(duì)租金的敏感程度不同。長(zhǎng)租公寓針對(duì)不同的客戶群，向各個(gè)細(xì)目前，市場(chǎng)上針對(duì)初入職場(chǎng)者以及白領(lǐng)的公寓項(xiàng)目較多。擁有高性價(jià)比，以及便捷交通位置的公寓項(xiàng)目成為了此類租戶的首選房源。租金水平、地理位置、房屋品質(zhì)、社群文化以及配套服務(wù)，是租戶在選擇房源時(shí)最為關(guān)心的五大因素。長(zhǎng)租公寓在中高端市場(chǎng)成績(jī)也十分優(yōu)異，租客充足。那些位置優(yōu)越，擁有較高性價(jià)比，豐富的增值服務(wù)，高品質(zhì)生活配套以及安全不少成熟的長(zhǎng)租公寓品牌已初具品牌效應(yīng)，良好的品牌對(duì)上海作為超級(jí)城市，已經(jīng)成為長(zhǎng)租公寓企業(yè)必爭(zhēng)之地。在政府政策紅利不斷推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的大環(huán)境下，具有開發(fā)商背景的長(zhǎng)租公寓品牌越來越多見。上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)正值百花齊放的繁榮時(shí)期，各大品牌相繼開始多檔布局產(chǎn)品線，長(zhǎng)租公未來，長(zhǎng)租公寓的健康良性發(fā)展仍離不開國家及地方政府承租租金上漲帶來的成本提高進(jìn)一步擠壓了利潤(rùn)空間，如何提長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告23五大主流長(zhǎng)租公寓品牌在上海的租金范受品牌多產(chǎn)品線布局影響，上海長(zhǎng)租公寓租金跨度較大。非中心區(qū)租金為58元/平方137.6元/平方米/月。中心區(qū)的中高端項(xiàng)平方米/月。在租金分布上，120元/平方門店。根據(jù)戴德梁行對(duì)上海中高端商品住宅租金的監(jiān)測(cè)，2018年四季度，其平均租金使得部分區(qū)域的租金預(yù)期有所上漲。人口流入以及租客對(duì)品質(zhì)提升的觀念，將影響下一步的租金走勢(shì)。不過在目前的租房系統(tǒng)構(gòu)建考慮到長(zhǎng)租公寓為租戶提供更多增值服務(wù)以及安全保障，追求舒適環(huán)境，便捷性和新鮮感的租賃群體更傾向于選擇入住長(zhǎng)租公寓。多數(shù)長(zhǎng)租公寓也向租賃主力（如畢業(yè)1和優(yōu)惠，如老用戶帶新用戶的立減優(yōu)惠，新注冊(cè)用戶的價(jià)格優(yōu)惠和額外禮品，以及租賃元/平方米/月400元/平方米/月4000個(gè)元/平方米/月24戴德梁行研究部較2017年同期上升了11.0%。上海商品住宅市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，多方市場(chǎng)主體（包括開發(fā)商、政府、以及觀望市場(chǎng)的購房者）仍在進(jìn)行博弈，在整體市場(chǎng)的供應(yīng)量集中在外環(huán)以外，以剛需剛改項(xiàng)目為主，但內(nèi)環(huán)以內(nèi)以及中內(nèi)環(huán)間的供應(yīng)占比顯著提升。多個(gè)市區(qū)高價(jià)項(xiàng)目入市，對(duì)價(jià)格產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性影響。購房者對(duì)于內(nèi)環(huán)內(nèi)品質(zhì)高的住宅項(xiàng)目需求真實(shí)存在，行政元/平方米元/平方米0長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告25GUANGZHOU作為廣東省省會(huì)，廣州享有千年商都的美譽(yù)，是國家重要中心城市、國際綜合交通樞紐、商貿(mào)中心和科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心。近年來，廣州政府積極構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系和培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，并推動(dòng)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)向?qū)I(yè)化和價(jià)值鏈高端延伸。2017年廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、悠久的文化底蘊(yùn)、日益寬松的人才落戶政策為廣州帶來穩(wěn)定的人才流入。在過去三年，廣州45.49萬人。按照《廣州市城市總體產(chǎn)業(yè)布局及公共服務(wù)等方面深化兩城高鐵將進(jìn)一步發(fā)揮聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，廣佛環(huán)即將投入使用，加快城市之間在資源粵港澳大灣區(qū)融合的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)2020年廣佛經(jīng)濟(jì)規(guī)?？偭繉⒊^北萬億元。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益將產(chǎn)生更多的工作崗位吸引人才流入，為廣州、佛房租賃試點(diǎn)的城市之一，廣州為完善租賃住房制度，陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策來人才住房等構(gòu)成的多渠道租賃住房供租賃類住房不少于9萬套并且逐年提高，其中市場(chǎng)租賃住房約占一半；規(guī)模化租賃住房占社會(huì)全部租賃住房套數(shù)的比例提升至8%以上。同時(shí)還要租賃住房有關(guān)管理工作的通知，旨在其中提出禁止銷售自持商品房、押金26戴德梁行研究部五大長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商廣州布點(diǎn)*萬科泊寓魔方公寓龍湖冠寓城家公寓世聯(lián)紅璞圖2：《廣州市加快發(fā)展住房租賃廣州住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)賦予符合條件的承租人子女享有用于建設(shè)工業(yè)企業(yè)員工租賃用房，租廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司、賃對(duì)象須經(jīng)黃埔區(qū)審核同意，建成后《關(guān)于對(duì)新增租賃住房有關(guān)租賃企業(yè)需在官方平臺(tái)注冊(cè)，村集體可與企業(yè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告27廣州城市常住人口規(guī)模大，加上流動(dòng)人口，住房供求關(guān)系持續(xù)緊張。在2014年調(diào)整區(qū)劃后廣州的市轄面積已經(jīng)超過上海達(dá)到7,434.4平方公里，然而城鎮(zhèn)化率的提高并沒有緩解廣州住房供求緊張的局面。廣州社科院發(fā)布的《廣州藍(lán)皮民家庭自有住房滿足居住需求的比重小于全國平均水平。在政策鼓勵(lì)和資本的推動(dòng)下，需求旺盛的廣州住房租賃市場(chǎng)吸引了長(zhǎng)租公寓布局，包括魔方公寓、城家公寓和龍湖冠寓，以及碧桂園旗廣州擁有最多集中式長(zhǎng)租公寓門店，分別有287家，城家和碧家各有3家。廣州集中式長(zhǎng)租公寓的房源主要由城中村農(nóng)民房、閑置的商用或工業(yè)樓宇改造而來，還包括少量新建商品住房。與分散式長(zhǎng)租公寓相比，集中式長(zhǎng)租公寓的房源可選擇余地較小、獲取難度較高，前期需要較大的從區(qū)域分布來看，有著便利的公共交通尤其是地鐵、成熟的社區(qū)氛圍和配套的中心城區(qū)是集中式長(zhǎng)租公寓布局的首選。其中商務(wù)人群集聚的天河區(qū)以24家門店總量問鼎，占本次統(tǒng)計(jì)門店從產(chǎn)品類型來看，廣州集中式長(zhǎng)租公寓的主流戶型為一居室（包括單房和一房一廳），平均面積約29.9平方米。因房源不同，這些公寓的從各品牌提供的配套服務(wù)來看，差異反而沒有那么明顯，譬如基本保證拎包入住，提供定期清潔28戴德梁行研究部平均租金之上(包括平均租金之上(包括除了上述六個(gè)品牌，廣州目前租賃市場(chǎng)上較為活躍的長(zhǎng)租目前廣州市集中式長(zhǎng)租公寓（單房和一房一廳）平均租金局發(fā)布的《廣州市2017年人力資源市場(chǎng)工資指導(dǎo)價(jià)位》，綜合來看平均月薪是5,572元，中位數(shù)為4,214元。無論以平均月薪還是以中位數(shù)月薪來計(jì)算，長(zhǎng)租公寓租金都占廣州普通務(wù)承受壓力較大。這意味著目前廣州長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)定位是區(qū)別于大眾住房租賃市場(chǎng)，屬于相對(duì)中端，目標(biāo)租戶主要為收入中從租戶的角度來看，大眾租賃住房需要和中介、房東協(xié)商交涉，利益沖突時(shí)有發(fā)生，然而租戶的市場(chǎng)地位相對(duì)弱勢(shì)，存但長(zhǎng)租公寓能夠提供大眾租賃住房缺乏的要素，包括專業(yè)化、流程標(biāo)準(zhǔn)化、信息透明化、電子化、相對(duì)安全。這也是很多年然而目前廣州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)份額較小，很大程度上是由于短期內(nèi)，爭(zhēng)奪房源和租戶是廣州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的寫照。隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，缺乏資金實(shí)力、經(jīng)營不善的長(zhǎng)租公寓品牌陸續(xù)面臨被收購、清盤的局面。與此同時(shí)，政府也在研究進(jìn)一步規(guī)范定（草案）》規(guī)定，出租屋承租人人均使用面積不得少于5平除了要面臨同行競(jìng)爭(zhēng)和行業(yè)規(guī)范帶來的經(jīng)營壓力，還要應(yīng)對(duì)政府加大公共租賃住房的供給導(dǎo)致的需求分流壓力。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，廣州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中，分散式輕資產(chǎn)品牌長(zhǎng)租公寓的主導(dǎo)地位將持續(xù)，而集中式長(zhǎng)租公寓將深化專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，譬如養(yǎng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告29廣州市集中式長(zhǎng)租公寓（單房和一房一中式長(zhǎng)租公寓在非中心城區(qū)的房源主要為底租了非中心城區(qū)的最低租金59元/平方米/月根據(jù)長(zhǎng)租公寓房源的獲取方式可以簡(jiǎn)單把目前市場(chǎng)上的品牌分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)兩種類單純以租金差的盈利模式很難滿足當(dāng)前擴(kuò)張期以開發(fā)商為代表的重資產(chǎn)類品牌雖然以較低的需要中央及地方政府賦予長(zhǎng)租公寓經(jīng)營者一定的財(cái)稅優(yōu)惠，而財(cái)務(wù)成本的降低則需要進(jìn)一步委指出“暢通各類資管產(chǎn)品規(guī)范進(jìn)入資本市場(chǎng)0元/平方米/月元/平方米/月 個(gè)30戴德梁行研究部較2017年同期上漲39%。這主要是受到成交結(jié)構(gòu)的影響，包括荔灣區(qū)、這些區(qū)域的成交均價(jià)都在4萬元/平方米以上，從而大幅拉高全市商品住元/平方米元/平方米0長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告31SHENZHEN始終走在改革開放前列的深圳，經(jīng)過多年的發(fā)展，不僅取得了較高的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，在全國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的背景下，深圳仍具有較為突出的優(yōu)勢(shì)，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資規(guī)模的持疊加一線城市中最為寬松的落戶政策和長(zhǎng)期以來推行的人才補(bǔ)貼政策，深圳常住人口保持較高的增速，近三年與此同時(shí)，相對(duì)較晚的城市化起始時(shí)間、積極的制度創(chuàng)新、活躍的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)氛圍促使深圳成為“最年輕的此外，據(jù)深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)，深圳常住人口的住房自有率為34%，低于全國大部分城市。而較高的房?jī)r(jià)又將更多的居民隔離于住房買賣市場(chǎng)之外。這意味著全市將近2/3的常住人良好的城市發(fā)展環(huán)境帶來外來人口的不斷增加，年輕的人口結(jié)構(gòu)意味著更多的租賃需求，買賣市場(chǎng)的矛盾進(jìn)一步催生租賃市場(chǎng)的發(fā)展，可見深圳既具備大力發(fā)展租賃市場(chǎng)的條件，也需要依托租賃市場(chǎng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中，深圳一后，深圳在租賃市場(chǎng)加速開展了一在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展初期意義重大，32戴德梁行研究部五大長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商深圳布點(diǎn)萬科泊寓魔方公寓龍湖冠寓城家公寓世聯(lián)紅璞圖2：2017.092017.11《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房深圳住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)2018.082018.08《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦“穩(wěn)租金商品房管理制度”提出實(shí)名租賃，對(duì)住房最小出租單豐富住房租賃類型，穩(wěn)定租《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房確立4:2:2:2的住房供應(yīng)體系，推長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告33作為一座年輕的移民城市，深圳租賃市場(chǎng)蘊(yùn)含的巨大商機(jī)吸引各類住房租賃運(yùn)營商競(jìng)相布局。除傳統(tǒng)的城中村、商品房、公租房等提供的租賃住房外，多個(gè)品牌長(zhǎng)租公寓近年來如雨后春筍般出現(xiàn)在深圳市場(chǎng)，各類品牌已有40多家，具有一定知名度的公寓品牌在深圳幾就五大主流運(yùn)營商而言，萬科泊寓開業(yè)門店數(shù)量最前有2家集中式公寓門店。房源主要由城中村或閑置的從區(qū)域分布來看，位于中心區(qū)的門店共有24家，科技園目標(biāo)客群密集，其以北區(qū)域房源整體成本低于南部的南山中心區(qū)，同時(shí)7號(hào)線也帶來了交通的便利性。福田和羅湖雖然產(chǎn)業(yè)人群密集，但房源成本偏高，增加以布吉和坂田片區(qū)最為密集——布吉交通便利、配套成熟，坂田集聚了多個(gè)產(chǎn)業(yè)園。寶安則主要沿地鐵1號(hào)線和11號(hào)線分布。可見租金水平適中、臨近產(chǎn)業(yè)園或地從產(chǎn)品類型來看，深圳長(zhǎng)租公寓的主流戶型為一居室（包括單房和一房一廳），平均面積約25平方米?？臻g設(shè)計(jì)大多簡(jiǎn)潔明快，符合年輕人的審美，并配備基隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，其產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的創(chuàng)新也不斷涌現(xiàn)，促使長(zhǎng)租公寓使用率、舒適性等逐步提除五大全國性的主流長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商之外，深圳本地的集悅城已開房源數(shù)量達(dá)8500間，包括塘朗社區(qū)、大學(xué)城社區(qū)和前海荔山社區(qū)，規(guī)模龐大，社區(qū)整體規(guī)劃，配套成熟，社區(qū)氛圍活躍，是深圳集中式長(zhǎng)租公34戴德梁行研究部平均租金之上(包括平均租金之上(包括五大主流長(zhǎng)租公寓平均租金約2706.2元/月，雖然2018二季度的五十城白領(lǐng)平均薪資顯示，深圳白領(lǐng)平均月薪為水平，所以在租客選擇房源時(shí)，價(jià)格仍然是最為敏感的因深圳長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前處于各個(gè)企業(yè)競(jìng)相布局并加速擴(kuò)張的時(shí)期，尚未出現(xiàn)具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。不過房地產(chǎn)開發(fā)商由于自身資金實(shí)力雄厚，資源優(yōu)勢(shì)突出，在前期需要大量投入而利潤(rùn)率相對(duì)較低的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，擴(kuò)張速度有望優(yōu)于其他主體。當(dāng)然，不同主體都有自身的特色，未來深圳的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈。打造優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，提升品牌價(jià)值是脫穎而出的重要影響因素。與此同時(shí)，政府持續(xù)出臺(tái)的租賃市場(chǎng)政策將有助于提升行業(yè)規(guī)范性。此外，政府在租賃領(lǐng)域的投入不斷加大，租賃用地的推出、與企業(yè)合作推出的人才租賃住房等總量將會(huì)越來越大，未來也會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，如產(chǎn)品的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告35根據(jù)我們對(duì)五大主流長(zhǎng)租公寓品牌深圳市平方米/月。其中中心區(qū)范圍為59.8元/平方本上是非中心區(qū)租金水平的一倍。90元/平方行對(duì)深圳中高端商品住宅租金的監(jiān)測(cè)，2018年要根據(jù)房屋面積大小承擔(dān)幾百元不等的服務(wù)費(fèi)，可以達(dá)到90%。城家公寓則表示其出租率保持元/平方米/月元/平方米/月0個(gè)元/平方米/月36戴德梁行研究部元/平方米，較2017年同期下降0.63%。深圳商品住宅市場(chǎng)元/平方米0長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告37TIANJIN作為中央直轄市，中國首批實(shí)行對(duì)外開放的沿海城市之一，天津是一座充滿活力、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、極具開放性和包容性的海濱城市。天津在全國發(fā)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)、國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)、濱海新區(qū)開發(fā)開放和“一帶一路”建設(shè)等諸多難得機(jī)遇為城市發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。國家對(duì)天津的城市發(fā)展定位是：全國先進(jìn)制造研發(fā)基地、北方國際航運(yùn)核心區(qū)、金融創(chuàng)新32.0%。隨著天津經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)，中共十九大將“人才強(qiáng)國戰(zhàn)略”定為推動(dòng)未來中國發(fā)展的七大戰(zhàn)略之一。2018年5月，天津市正式啟動(dòng)“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃，預(yù)計(jì)全年有望引進(jìn)13萬人。天津市人力資源和社會(huì)保障局的數(shù)據(jù)顯領(lǐng)軍人才24人，引進(jìn)留學(xué)回國人員4100人，入選“131”第一層次人選108人、創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)50個(gè)，入選創(chuàng)業(yè)啟動(dòng)和創(chuàng)業(yè)英才專項(xiàng)42人，儲(chǔ)備青年后備人才209人，為天津經(jīng)濟(jì)社會(huì)在中國城市化進(jìn)程還未完成的情況下，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好、人口凈流入城市具有發(fā)展長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)基礎(chǔ)。隨著流動(dòng)人口日益增多、房?jī)r(jià)攀升等給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來的問題愈加明顯，建立合理的住宅租賃市場(chǎng)成為迫切的任從2015年由住建部出臺(tái)了租賃型用房指導(dǎo)意見，并相繼在2016、租賃型住房市場(chǎng)的發(fā)展，因此在頂層設(shè)計(jì)上，從各部委到銀監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)都出臺(tái)了相應(yīng)的政策來支持和完善租38戴德梁行研究部五大長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商天津布點(diǎn)萬科泊寓龍湖冠寓圖2：2017.06《天津市人民政府辦公廳關(guān)于培育和發(fā)展我市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告39“房住不炒”、“租購并舉”是未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)市但如萬科、龍湖地產(chǎn)均已經(jīng)開始了其在天津的布局。目前萬科泊湖冠寓目前開業(yè)了6家，其中兩家開在中心城區(qū)，其余開在非中還值得一提的是，天津本土開發(fā)商，天津住宅集團(tuán)，也參與到長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營中，將集團(tuán)自持型的物業(yè)作為試點(diǎn)，打造了國際青年社區(qū)，其提出了“不是租客，是鄰居”的居住理念，建立了鄰里中心，劃分了“24H中心、配套中心、共享中心”三大主萬科目前在天津共有6個(gè)正在運(yùn)營的泊寓項(xiàng)目，除一個(gè)以重資產(chǎn)模式運(yùn)營，其余均為輕資產(chǎn)模式。每個(gè)門店配一個(gè)常駐工作人員，維修等各項(xiàng)服務(wù)外包；訂房及信息管理主要通過微信公眾平臺(tái)實(shí)現(xiàn)，輻射周邊5公里范圍內(nèi)的25-35歲之間的學(xué)生、工作人員及陪讀客群。泊寓以中高端的青年公寓為主要開發(fā)產(chǎn)品，同時(shí)研發(fā)面向家庭式的高端長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，目前尋找的輕資產(chǎn)模式龍湖的長(zhǎng)租公寓分為三個(gè)檔次：低端產(chǎn)品面向藍(lán)領(lǐng)階層，中端產(chǎn)品面向收入中等偏上的年輕白領(lǐng)群體，高端產(chǎn)品面向家庭群體。龍湖判斷租房的客戶需求量相當(dāng)大，天津約有400萬左右的寓是一個(gè)新穎的消費(fèi)模式，接受的群體多為年輕人。每個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營均可接受，目前輕資產(chǎn)模式居多。開業(yè)初期，由1名工作人在影響租客選擇房源的因素中，租金無疑影響力最大。五大主流長(zhǎng)租公寓平均租金約2516.1元/月?？腿耗軌蚪邮艿淖?0戴德梁行研究部66平均租金之上(包括平均租金之上(包括賃公寓主打小戶型中端產(chǎn)品，看重服務(wù)和公共社交空間，人口結(jié)構(gòu)主要以單身為主，年齡主要集中在25-30歲，需求戶型以開間或一居室為主，輻射45分鐘-1小時(shí)車程范圍。項(xiàng)目的租客在承租能力方面較弱，因此對(duì)于租賃住房的要求不會(huì)太高，裝修方面以簡(jiǎn)單、方便更換維修為導(dǎo)向，盡量做到成本合理，滿足目前基本需求；未來區(qū)域發(fā)展成熟，中高端人口流入較多交通;72%的客群更看中居住安全性；需求客群在公共設(shè)施方大部分長(zhǎng)租公寓要求租客不帶小孩、老人，部分公寓還會(huì)明確買房壓力的增加，更多的家庭也加入租房群體。隨著長(zhǎng)租公寓天津長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前仍處于初期發(fā)展階段，萬科泊寓和從布局的區(qū)域可以看出，萬科主要布局在環(huán)城區(qū)域，其運(yùn)營的6家店面均位于非中心城區(qū)，其中4家布局在西青區(qū)；龍湖冠寓音樂學(xué)院店是天津首家中心城區(qū)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，目前冠寓在房地產(chǎn)開發(fā)商由于自身資金實(shí)力雄厚，資源優(yōu)勢(shì)突出，在前期需要大量投入而利潤(rùn)率相對(duì)較低的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)明顯，于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。該文件提出，加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房政府在租賃領(lǐng)域的投入不斷加大，租賃用地的推出、與企業(yè)合作推出的人才租賃住房等總量將會(huì)越來越大，未來也會(huì)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告41公寓，相當(dāng)于如家或漢庭8-10年間的開業(yè)量。選址方面首選商業(yè)、公寓以及酒店，辦公樓次之，工業(yè)須年起，租金漲幅基本上為3年漲5%或每年漲1%；天津萬科泊寓訪談：以中高端的青年公寓為主要方米，全部為集中式。物業(yè)選擇方面，商業(yè)性質(zhì)是首工廠、大型企業(yè)的物業(yè)為佳；租金定位要基于區(qū)位市場(chǎng)的接受水平，客群定位比較重要；長(zhǎng)租公寓的客群價(jià)格敏感性比較高，一般定價(jià)會(huì)比周邊二手房的出租價(jià)格高20%-50%，基本上要與周邊品質(zhì)最好的二手0元/平方米/月元/平方米/月個(gè)42戴德梁行研究部元/平方米，較2017年同期下降1.61%。天津商品住宅市場(chǎng)2016年政策利好，全市大量庫存去化，銷售均價(jià)一路走高，元/平方米元/平方米4,0000長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告43CHONGQING重慶近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績(jī)不俗，作為“一帶一路”節(jié)點(diǎn)城市，重慶正加大開放合作力度，在謀求新一輪轉(zhuǎn)型發(fā)展、跨越發(fā)展中不斷取得積極成不斷拔高的城市地位以及對(duì)人才引進(jìn)的重視，重慶對(duì)人口的吸引力日半年重慶游客接待量、旅游收入均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，增幅位居全國前列。重慶作為國內(nèi)重要城市，大量的九零后，甚至九五后的畢業(yè)生選擇在重慶發(fā)展，成為租賃市場(chǎng)的主力軍。根據(jù)重慶教委數(shù)據(jù),近三年重慶市共有普通高校畢業(yè)生62.34萬人，以齡來看，八零后和九零后都位居前兩九零后人口占39.9％，八零后人口占隨著政策環(huán)境及消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)，整房管局和中國建設(shè)銀行重慶市分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將聯(lián)手加快住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，為住房租44戴德梁行研究部五大長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商重慶布點(diǎn)萬科泊寓龍湖冠寓世聯(lián)紅璞圖2：2017.092018.052018.10重慶市國土資源和房屋管理重慶“競(jìng)配建無償移交公有租重慶整頓違法違規(guī)“租金貸”局、建設(shè)銀行重慶市分行簽建設(shè)銀行重慶市分行將為重慶持并與重慶市國土資源和房屋管理2018.10直接免去公有租賃住房無償兩家及以上競(jìng)買人，直接免去公有租賃住房無償移交政府部門等規(guī)定，不再要求公有租賃住房建設(shè)與整個(gè)項(xiàng)目同步開發(fā)，規(guī)劃部門批準(zhǔn)的所有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施須全部同時(shí)整長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告45重慶和很多中國二線城市一樣，雖然租賃需求并不像北上廣深一樣旺盛，但隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，城市建設(shè)步伐加快，重慶流動(dòng)人口數(shù)量也有所增加，從而帶動(dòng)重慶房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，使得重慶的租戶不斷增長(zhǎng)。在此背景下，長(zhǎng)租市場(chǎng)開始未來良好的市場(chǎng)發(fā)展前景，吸引了龍湖冠寓、世聯(lián)紅璞和萬科泊寓在渝布局。龍湖冠寓開業(yè)門店數(shù)量從市場(chǎng)上租入的閑置物業(yè)、以及重資產(chǎn)購置或自持物從區(qū)域分布來看，均位于主城區(qū)，其中九龍坡區(qū)4家門店，渝中區(qū)2家門店，渝北和江北各1從產(chǎn)品類型來看，重慶長(zhǎng)租公寓的主流戶型為一方米不等。精致房型＋多功能社交空間＋社群服務(wù)，除五大全國性的主流長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商其中三家已經(jīng)在渝發(fā)展以外，重慶本地每客逸家在主城區(qū)的46戴德梁行研究部平均租金之上(包括重慶政府致力于發(fā)展公租房解決了低端需求，而較大的租賃房屋供應(yīng)量為租房者提供了很大的選擇空間，但對(duì)追求品質(zhì)的部分年輕人而言，當(dāng)前市場(chǎng)很難提供足一定經(jīng)濟(jì)能力，但已不滿足于簡(jiǎn)單的居住，看重環(huán)境、長(zhǎng)租公寓和周邊同等面積的普通散租房相比較，租的接受度依然較高，從各店開業(yè)以來的入駐率來看，幾乎都是供不應(yīng)求的情況。主要原因是目前市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓供應(yīng)量較少，競(jìng)爭(zhēng)局面尚未形成，加之高品質(zhì)的就現(xiàn)階段來說，涉足重慶長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的房企數(shù)量較少，市場(chǎng)上供不應(yīng)求，并未形成競(jìng)爭(zhēng)局面。未來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、空間優(yōu)化，對(duì)人才的吸引力逐步加強(qiáng)，重慶重慶市房協(xié)租賃專委會(huì)在今年已經(jīng)成立，其定位在于“提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為”，據(jù)悉，這也將對(duì)配合構(gòu)建住房租賃制度體系，建立租售并舉的住房制長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告47根據(jù)我們對(duì)重慶市場(chǎng)上三家主流長(zhǎng)租公根據(jù)戴德梁行對(duì)重慶中高端樣本商品住長(zhǎng)租公寓較平均租金明顯高出一部分，但大部分長(zhǎng)租公寓租金包含物業(yè)費(fèi)和上網(wǎng)費(fèi)用，同時(shí)目前長(zhǎng)租公寓主要分部在主城核心區(qū)域，整體處于供不應(yīng)求的勢(shì)頭，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)出租率方面，重慶龍湖冠寓新壹城曾透萬科泊寓位于九龍坡區(qū)石坪橋的萬科西九泊寓，已于2015年面世，截止目前依然是接近滿租；位于渝中區(qū)大坪虎頭巖的萬科錦尚泊寓，于2017年7月正式開業(yè)面世，開業(yè)0元/平方米/月元/平方米/月個(gè)48戴德梁行研究部元/平方米，較2017年同期上漲24.6%。重慶商品住宅市場(chǎng)調(diào)控政策下以及整體房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的背景下，近五個(gè)月來房元/平方米元/平方米4,0000長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告49NANJING作為長(zhǎng)三角及華東唯一的特大城市，南京今年仍然積極通過建設(shè)國家級(jí)新區(qū)江北新區(qū)等，不斷拓展城區(qū)面悠久的歷史文化以及和諧的自然具幸福感城市”。融洽的營商環(huán)境配套一系列人才補(bǔ)貼政策也使得南京人口今年來保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)，近三作為華東重要的中心城市、江蘇省省會(huì)，南京在中華人民共和國成立后已經(jīng)進(jìn)行了五輪總體規(guī)劃修編，城到最多659.8萬人，近兩年已下降到放寬落戶條件，促使戶籍人口在江蘇省范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)最大增量，達(dá)到17.88萬人，但受制于南京的高房?jī)r(jià)，并非所有新增戶籍人口的居住需求都能由銷售市場(chǎng)來滿足，因此租賃需求在南《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》將南京列后，南京緊跟中央加速開展了租賃市場(chǎng)政策和實(shí)踐嘗試。相關(guān)政策作為引導(dǎo)和規(guī)范市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)，在住房租賃市場(chǎng)的意義重大，在不斷推出和持續(xù)完善的政策指引下，南京住房租賃50戴德梁行研究部五大長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商南京布點(diǎn)*萬科泊寓魔方公寓龍湖冠寓城家公寓世聯(lián)紅璞南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》南京房屋租賃服務(wù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)包括萬科在內(nèi)的45家會(huì)員單位參提出培育多種供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》南京房屋租賃服務(wù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)包括萬科在內(nèi)的45家會(huì)員單位參提出培育多種供應(yīng)主體的機(jī)構(gòu)化、試點(diǎn)商業(yè)用房改建為租賃住房等以將配合政府部門進(jìn)行信息平臺(tái)的2018.012018.01南京市房屋租賃與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居南京首幅自持型租賃住房用業(yè)服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)開設(shè)住房租賃行工作的實(shí)施意見》2017年11月21日，租賃聯(lián)盟召開第二南京高校畢業(yè)生拿租房補(bǔ)貼次成員大會(huì)，研究通過《南京市住房租的時(shí)間由2年延長(zhǎng)至3年；F持型租賃住房用地仙林G69地塊賃聯(lián)盟管理制度》。隨后于12月15日向全市提供住房租賃服務(wù)的經(jīng)營企業(yè)和范南京住房租賃市場(chǎng)倡議書》。租賃聯(lián)盟秘書處每周定期發(fā)布“長(zhǎng)租公寓一周行業(yè)資訊”多維度、全方位分析報(bào)道南類人才在符合政府鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向企業(yè)中工作的申京市長(zhǎng)租公寓行業(yè)最新動(dòng)態(tài)2018.01南京市2018年政府工作報(bào)告堅(jiān)持“房住不炒”加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，租賃房供地占住房供地比例達(dá)到30%圖2：2017.072017.082017.10長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告51空間。目前本地及全國租賃企業(yè)仍在積極布局中。除傳統(tǒng)的城中村、商品房、公租房等提供的租賃住房外，不少長(zhǎng)租公寓近年來慢慢出現(xiàn)在南京市場(chǎng)并發(fā)展壯大，南京市場(chǎng)約有20個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌，在二線城市處于領(lǐng)先水就五大主流運(yùn)營商而言，魔方公寓開業(yè)門店數(shù)量最從區(qū)域分布來看，位于中心區(qū)的門店共有20家，其中秦淮區(qū)最多，為8家，主要分布于常府街附近及夫子更多品牌進(jìn)駐南京，其他核心城區(qū)的門店數(shù)量可能也會(huì)有所增加。非中心城區(qū)中，江寧區(qū)門店多達(dá)11家。鑒于近年南京地鐵線積極南拓，靠南的江寧區(qū)自然成了諸多品牌愿意嘗試積極拓展的區(qū)域。萬科泊寓甚至在祿口機(jī)場(chǎng)附近都有門店。隨著s1和3號(hào)線的建成通車，江寧區(qū)到市中心的時(shí)間成本顯著降低，不少上班族都選擇在江寧附近租房。而江寧各產(chǎn)業(yè)園區(qū)剛剛興起，地價(jià)，房?jī)r(jià)都處在南京市的較低水平。綜合種種因素，江寧區(qū)受到（包括一室一廳，一室一廳一衛(wèi)等），也有方便企業(yè)解設(shè)計(jì)大多簡(jiǎn)約明快，符合年輕人的審美，并配備基本家52戴德梁行研究部平均租金之上(包括平均租金之上(包括在影響租客選擇房源的因素中，租金無疑影響力最大。五大主流長(zhǎng)租公寓平均租金約2371.2元/月。2018三季度平均月租已經(jīng)接近平均月薪的三分之一。而實(shí)際上入職時(shí)間價(jià)格是最為敏感的因素。影響日常通勤便捷性的交通條件是租客考量的第二重要因素。此外，環(huán)境、硬件、服務(wù)等也是重要的考慮因素。年輕的租客流動(dòng)率相對(duì)較高，一般要求房源能實(shí)現(xiàn)拎包入住，同時(shí)，充足的社交和提升綜合能力的活動(dòng)對(duì)初入職場(chǎng)的年輕人也具有較高的吸引力。而大部分長(zhǎng)租公寓品牌還處在積極拓展新店的狀態(tài)，隨著服務(wù)人群的擴(kuò)大目前來看，長(zhǎng)租公寓主要面對(duì)初入職場(chǎng)者、白領(lǐng)、情侶等，大部分長(zhǎng)租公寓要求租客不帶小孩、老人，部分公寓還買房壓力的增加，已經(jīng)有不少家庭選擇租房。隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展，其客群范圍必將會(huì)逐步擴(kuò)大。目前南京市場(chǎng)適合家庭居住的租賃產(chǎn)品主要為具有一定福利性質(zhì)的公租房，人才房及零散的老舊小區(qū)老公房等，市場(chǎng)化的集中式長(zhǎng)租公南京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前處于各個(gè)企業(yè)競(jìng)相布局并加速擴(kuò)張的時(shí)期，尚未出現(xiàn)具有絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。不過房地產(chǎn)開發(fā)商由于自身資金實(shí)力雄厚，資源優(yōu)勢(shì)突出，在前期需要大量投入而利潤(rùn)率相對(duì)較低的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，擴(kuò)張速度有望優(yōu)于其他主體。租賃企業(yè)也通過發(fā)行類REITs，ABS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品來緩解資金壓力。不同主體都有自身的特色，未來提升品牌價(jià)值是脫穎而出的重要影響因素。與此同時(shí)，政府持續(xù)出臺(tái)的租賃市場(chǎng)政策將有助于提升行業(yè)規(guī)范性。此外，政府在新區(qū)的開發(fā)建設(shè)投入不斷加大，租賃用地的推出、與長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告53根據(jù)我們對(duì)五大主流長(zhǎng)租公寓品牌南京市場(chǎng)的/平方米/月-90元/平方米/月租金段內(nèi)分布有8個(gè)點(diǎn)。根據(jù)戴德梁行對(duì)南京中高端商品住宅租金平方米/月，相比之下，五大品牌長(zhǎng)租公寓平均租金稍顯偏高，不過由于整套商品住宅面積一般大于在實(shí)際租賃中，長(zhǎng)租公寓成交租金不定期會(huì)有一定的優(yōu)惠，如“老帶新，新客戶直減2不過除租金外，長(zhǎng)租公寓的租客一般還需要根據(jù)房屋面積大小承擔(dān)幾百元不等的服務(wù)費(fèi)，水費(fèi)電費(fèi)往長(zhǎng)租公寓在南京還是個(gè)較新的概念，初期空置率高也屬于正常現(xiàn)象。隨著建鄴區(qū)，江寧區(qū)及其他新城0元/平方米/月元/平方米/月個(gè)54戴德梁行研究部的大幅上升后，今年以來在調(diào)控政策的影響下增長(zhǎng)勢(shì)頭有所減元/平方米元/平方米0長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告55HANGZHOU作為近十年經(jīng)濟(jì)崛起最快的城市之一，杭州不僅在浙江省內(nèi)一直穩(wěn)固國范圍來看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的其中，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，服務(wù)業(yè)試點(diǎn)城市之一。面對(duì)這一新的形勢(shì)，不斷制定和完善相關(guān)政策。通過發(fā)布《杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理實(shí)施細(xì)則》、出臺(tái)《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》、推出全國首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)——杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)、印發(fā)《關(guān)于加快籌集建設(shè)臨時(shí)租賃住房的工作意見》和《關(guān)于加強(qiáng)臨時(shí)租賃住房建設(shè)和管理若干問題的通知》等方面的政策措施，積極有效的推動(dòng)了住房租56戴德梁行研究部萬科泊寓魔方公寓萬科泊寓魔方公寓龍湖冠寓城家公寓世聯(lián)紅璞五大長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商杭州布點(diǎn)2017.082017.082017.09《杭州市企業(yè)自持商品房屋租《杭州市加快培育和發(fā)展住推出了全國首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)——杭州市住房租賃2017.082017.082017.09《杭州市企業(yè)自持商品房屋租《杭州市加快培育和發(fā)展住推出了全國首個(gè)智慧住房租賃平臺(tái)——杭州市住房租賃開放創(chuàng)新地打造“一個(gè)平臺(tái)兩個(gè)服務(wù)通道（杭州住保房管局通道、阿成為全國住房租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展2017.10企業(yè)自持商品房屋應(yīng)憑《確認(rèn)書》，作為單一產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，不得分割登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記證書中注記“不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓”，企業(yè)自持商品房屋應(yīng)全部用于公開對(duì)外租賃，對(duì)外出租單次租期不得超過2018.072017.12《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)企業(yè)《關(guān)于加快籌集建設(shè)臨時(shí)租賃住房的工推出首宗“只租自持商品房屋租賃管理的作意見》和《關(guān)于加強(qiáng)臨時(shí)租賃住房建明確計(jì)劃到2018年3月底籌集建設(shè)外來務(wù)工人員藍(lán)領(lǐng)公寓4500套，到2020年底累計(jì)籌集建實(shí)踐租售并舉模式的2018.10利用協(xié)會(huì)自身資源和優(yōu)勢(shì)積極開展活動(dòng)，加深各會(huì)員進(jìn)一步推進(jìn)全市住房租賃行業(yè)規(guī)范化、機(jī)構(gòu)化、規(guī)模合理控制租賃人數(shù)，出租的每個(gè)房間人均租住使用面不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占圖2：長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告57年2月份杭州市住保房管局公布的第一批住房租賃試點(diǎn)企業(yè)培育名單，入圍的長(zhǎng)租公寓品牌涵蓋資產(chǎn)管理、物業(yè)、中介、房以紅璞為代表的房地產(chǎn)服務(wù)商在這一輪行情中迎來了快速發(fā)龍湖等也是較早布局杭州長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的房企之一。以萬科為例，自2017年2月份正式開展租賃業(yè)務(wù)以通過自建自持物業(yè)或購置租賃城市低效資產(chǎn)進(jìn)行改造等方式，已經(jīng)開業(yè)9個(gè)項(xiàng)目。而龍湖冠寓已經(jīng)開業(yè)11個(gè)項(xiàng)目，僅次于紅璞公寓。而作為最早涉足該領(lǐng)域的專業(yè)公寓運(yùn)營商——魔方此外，在政策紅利驅(qū)動(dòng)下，國有企業(yè)運(yùn)作的長(zhǎng)租公寓品牌也是異軍突起。2017年8月，杭州印發(fā)了《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》，明確提出“扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)模化租賃”的目標(biāo)。2017年9月底，寧巢迎來了首家店的開業(yè)，這是首個(gè)由杭州市屬國企開發(fā)的品牌長(zhǎng)租公寓。截至從區(qū)域分布來看，交通和產(chǎn)業(yè)成為項(xiàng)目落地的兩大重要考慮因素。目前，杭州形成了長(zhǎng)租公寓五大聚集區(qū)域，分別是中心商務(wù)區(qū)域、蕭山地鐵沿線區(qū)域、未來科技城區(qū)域、濱江高新區(qū)域，以及下沙大學(xué)城區(qū)域。這些區(qū)域通常是產(chǎn)業(yè)園或年輕人聚集的地方，交通便利，緊鄰地鐵站或公交車站，方便年輕一族通勤。同時(shí)，周邊又有基本成熟的生活配套，以滿足年輕租從產(chǎn)品類型來看，目前杭州長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)品主要集中在青年群體，以中高端產(chǎn)品為主。其主流戶型為一居室，面積在20-40平方米之間，裝修風(fēng)格主調(diào)溫馨，提供基礎(chǔ)家具家電，或設(shè)置一定面積的公共空間，定期組織特色社交活動(dòng)，以豐富租戶的業(yè)余生活。此外，在政策推進(jìn)、資本催化以及消費(fèi)升級(jí)等因素的影響下，杭州長(zhǎng)租公寓與互聯(lián)網(wǎng)、金融、生活服務(wù)等熱點(diǎn)元素相互融合的創(chuàng)新模式也陸續(xù)面市，其產(chǎn)品類型更加細(xì)58戴德梁行研究部平均租金之上(包括平均租金之上(包括長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告59五大主流長(zhǎng)租公寓品牌在杭州市場(chǎng)的租金范圍方米/月，有11家門店量。根據(jù)戴德梁行對(duì)杭州中高端商品住宅租金的監(jiān)測(cè)，2018年四季度，其大品牌長(zhǎng)租公寓平均租金基本與其持平。而相對(duì)于普通租房，長(zhǎng)租公寓的主要優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在：管家式統(tǒng)一的運(yùn)營管理、私密完善的配套設(shè)備，以及現(xiàn)代新在其他租賃成本方面，長(zhǎng)租公寓也有別于傳統(tǒng)該項(xiàng)服務(wù)費(fèi)一般已包含物業(yè)費(fèi)和上網(wǎng)費(fèi)，其金額大多在月租金的8%-10%范圍之間。另外，目前杭州長(zhǎng)租公寓的水、電費(fèi)和其他維修費(fèi)也多類似于酒店式公寓，按照商業(yè)物業(yè)進(jìn)行計(jì)算。由此可見，長(zhǎng)0元/平方米/月元/平方米/月個(gè)60戴德梁行研究部受一系列調(diào)控政策和市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)的影響，住宅樓市新房成交元/平方米元/平方米0長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告61XIAMEN根據(jù)廈門市政府近期發(fā)布的《廈《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中，廈門一后，廈門在租賃市場(chǎng)加速開展了一系列制度建設(shè)及實(shí)踐嘗試。從宏觀政策走向，到責(zé)任部門執(zhí)行細(xì)則，一系列政策的出臺(tái)，旨在不斷培育廈門住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，加快建立租購并舉的住房制度，為廈門的住房租賃工作62戴德梁行研究部五大長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營商廈門布點(diǎn)萬科泊寓魔方公寓龍湖冠寓城家公寓世聯(lián)紅璞圖2：《廈門市住房租賃試點(diǎn)工作修訂《廈門市地價(jià)征收管理若廈門市住房租賃交易服務(wù)系將原住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)細(xì)分為商品由廈門市國土房產(chǎn)部門主導(dǎo)整住房、租賃住房用地基準(zhǔn)地價(jià)，明確租賃住房用地基準(zhǔn)地價(jià)僅為區(qū)域合建設(shè)，可通過網(wǎng)站、微信或圖2：《廈門市住房租賃試點(diǎn)工作修訂《廈門市地價(jià)征收管理若廈門市住房租賃交易服務(wù)系將原住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)細(xì)分為商品由廈門市國土房產(chǎn)部門主導(dǎo)整住房、租賃住房用地基準(zhǔn)地價(jià)，明確租賃住房用地基準(zhǔn)地價(jià)僅為區(qū)域合建設(shè)，可通過網(wǎng)站、微信或2018.052018.052018.01十部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)《廈門市利用集體建設(shè)用地培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案》獲得自然資源部、住建明確在廈租房可享受在廈門公積用地被市屬國企廈門兩岸金融中心建設(shè)開發(fā)有限公司競(jìng)得，標(biāo)志著廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入租購并舉的新規(guī)范相關(guān)審批流程、建設(shè)運(yùn)營機(jī)2018.072018.10出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定明確將“加大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)力度”納從稅收獎(jiǎng)勵(lì)、經(jīng)營獎(jiǎng)勵(lì)、貸款貼息等方面，為符合條件的2017.092017.122017.12長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告632015年，伴隨著“雙創(chuàng)”熱潮，長(zhǎng)租公寓作為一種面向創(chuàng)業(yè)者，解決年輕人實(shí)際居住難題的方案，在廈門隨后民營龍頭房企及房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)嗅到其中的商的客群定位、產(chǎn)品規(guī)劃及運(yùn)營思路，并開始探索擴(kuò)張及市場(chǎng)參與主體逐漸多元化，國企、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，租賃平臺(tái)企業(yè)積極布局的同時(shí)，民營涉房企業(yè)則顯著性放緩擴(kuò)數(shù)量最多，達(dá)10家，房間總量近3800間。其次是龍湖冠寓7家，紅璞公寓5家以及魔方公寓2家，城家公寓從區(qū)域分布來看，位于中心區(qū)的門店共有18