凱德發(fā)展歷史省公開課一等獎全國示范課微課金獎課件

凱德發(fā)展奇跡年11月1/242第一部分：凱德成長史第二部分：凱德戰(zhàn)略演進第三部分：發(fā)展關鍵業(yè)務第四部分：財務表現(xiàn)第五部分：年最新戰(zhàn)略目錄2/243凱德成長史：年度各大事件時間199419961998進入中國，建立在中國第一座寫字樓——上海百騰大廈中國第一座來福士——上海來福士廣場開工雅詩閣打造在中國凱德置地在上海成立首兩個項目——上海盛捷高級服務公寓，天津盛捷奧林匹克服務公寓凱德置地在上海成立北京雅詩閣服務公寓——北京最大五星級服務公寓開業(yè)上海來福士廣場盛大開幕凱德置地進駐北京拓展商用業(yè)務首支中國商用房地產(chǎn)投資信托基金上市北京來福士廣場落成成都來福士廣場動土杭州來福士廣場展開藍圖凱德中國15周年慶凱德商用在中國上市收購東方海外凱德商用大型公益項目“我第一個書包”在全國開啟上海來福士（上寧）展開藍圖凱德商用旗下商場統(tǒng)一更名為“凱德廣場/凱德MALL”重慶來福士簽約并開工成都來福士落成深圳來福士開工寧波來福士開業(yè)集團漢字名稱正式更名為凱德集團，組織架構進行精簡，“凱德”品牌獲封“中國馳名商標”稱號凱德歷程3/244凱德成長史：凱德置地成立：亞洲最大并購案合并前百騰置地與發(fā)展置地淡馬錫控股企業(yè)新加坡科技企業(yè)STPI百騰置地新加坡發(fā)展銀行發(fā)展置地其它房地產(chǎn)企業(yè)盛捷控股Somerset雅詩閣Ascott萊佛士Raffles澳洲置地其它房地產(chǎn)企業(yè)

年4月，STPI收購了發(fā)展置地24.9%股權。當初發(fā)展置地主要業(yè)務為房地產(chǎn)、酒店與服務公寓、醫(yī)療地產(chǎn)和物業(yè)管理服務等。百騰置地作為新加坡唯一一家還未上市大型政府背景房地產(chǎn)企業(yè)，是當?shù)刈畲髨?zhí)行共管公寓政策發(fā)展商，業(yè)務也包括商業(yè)綜合物業(yè)、服務式公寓。兩家企業(yè)管理層重新審閱了業(yè)務構架后決定合并，以使股東價值最大化。凱德年重組24.9%5.4%合并合并4/245凱德成長史：年到年十周年蛻變S＄57.7bn26,00089S＄26.6bn11365%海外資產(chǎn)管理資產(chǎn)服務型公寓間數(shù)已上市資產(chǎn)/REITs資產(chǎn)＞3×＞2×＞98×＞12×＞4×＞2×上六個月3325%S＄0.27bn733S＄26.8bn購物中心數(shù)量城市數(shù)目5/246凱德成長史：10年后取得成就連續(xù)4年利潤超出S＄1bn資本回報率更有效率區(qū)域更多元化財務安全現(xiàn)金充分利潤ROE海外資產(chǎn)比重負債/權益現(xiàn)金（S＄287m）（4.2%）25%0.92×S＄879mS＄592m8.7%65%0.28×S＄4.9bn6/247凱德成長史：成為亞洲最大地產(chǎn)企業(yè)之一集團總市值年11月：S＄8.9bn年10月：S＄42.7bnS＄bn7/248凱德成長史：連續(xù)4年利潤超出10億新元TotalPATMI-2812801033067511013275912601053592年中S＄m8/249凱德戰(zhàn)略演進：年合并時經(jīng)營效率低下，面臨極大挑戰(zhàn)經(jīng)營面臨極大困境低回報率嚴重損害了股東價值超越了財務安全底線股東價值損失嚴重–權益回報率ROE=1.5%總資產(chǎn)回報ROA=1.0%–

凈負債資本比92%–

EVA-14.3億元ROE=凈利潤/股東權益ROA=凈利潤／總資產(chǎn)凈負債資本比＝（有息負債－現(xiàn)金）／權益資本EVA＝稅后經(jīng)營利潤減去債務和股本成本–是全部成本被扣除后剩下收益（Residual

income）。它反應是企業(yè)稅后營業(yè)凈利潤與全部投入資本成本之間差額，是對真正“經(jīng)濟”利潤評價9/2410凱德戰(zhàn)略演進：扭轉局面戰(zhàn)略舉措“我們將聚焦于關鍵業(yè)務，努力平衡開發(fā)業(yè)務高回報與投資業(yè)務穩(wěn)定收益之間關系，并推進收費業(yè)務增加?！?/p>

—年年報主席申明1、平衡開發(fā)物業(yè)與投資物業(yè)：計劃將物業(yè)開發(fā)（包含用于銷售商業(yè)物業(yè)）收入占比從當初50%比重提升到60%，投資物業(yè)收入保持在40%左右，從而在提升ROE同時保持業(yè)績相對穩(wěn)定性。2、發(fā)展收費業(yè)務（Fee-basedBusinesses）：傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務以資產(chǎn)為基礎（Asset-basedBusinesses），而凱德戰(zhàn)略重組重點是拓展以費用收益為主新模式，將地產(chǎn)金融業(yè)務和物業(yè)管理業(yè)務發(fā)展成為一個新增加引擎，并專門成立了凱德金融部門（CapitaLandFinancial）。3、嚴格資產(chǎn)剝離政策與證券化戰(zhàn)略：經(jīng)過剝離非關鍵資產(chǎn)來減輕資產(chǎn)負擔，經(jīng)過證券化來提升投資回報率，經(jīng)過構建基金管理平臺來引入第三方資金。4、全球化戰(zhàn)略。10/2411凱德戰(zhàn)略演進：戰(zhàn)略關鍵—集中、平衡、規(guī)模集中平衡規(guī)模Focus,Balance,Scale,集中、平衡、規(guī)模在年總裁致股東函中首次出現(xiàn)，年正式被確定為全集團關鍵戰(zhàn)略并連續(xù)至今。集中房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)是唯一業(yè)務，專注在資本管理、房地產(chǎn)開發(fā)和運行管理，提供市場所需住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和房地產(chǎn)金融服務（包含基金管理）。平衡投資組合及區(qū)域平衡發(fā)展業(yè)務投資組合：繼續(xù)發(fā)展不一樣房地產(chǎn)產(chǎn)品；開發(fā)業(yè)務和投資/收費業(yè)務均衡發(fā)展；在發(fā)達和發(fā)展中國家/不一樣發(fā)展程度區(qū)域同時投資。壯大規(guī)模與不停擴展合作擴大經(jīng)營規(guī)模，保持多項競爭優(yōu)勢：實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效益，吸引頂尖合作搭檔，吸引人才并贏得商業(yè)搭檔與銀行家信心，連續(xù)壯大在新加坡和中國市場規(guī)模，擴大在購物商場、服務公寓、房地產(chǎn)投資信托基金和基金管理業(yè)務規(guī)模，經(jīng)過合作和并購擴大規(guī)模11/2412凱德戰(zhàn)略演進：非關鍵資產(chǎn)果斷剝離非關鍵資產(chǎn)剝離：累計變現(xiàn)了總值75億新元非關鍵業(yè)務剝離：酒店管理與物業(yè)管理剝離剝離動作資金流向效果剝離了總值17億元新元（約合85億人民幣）非關鍵資產(chǎn)集團層面又剝離了11億新元非合作資產(chǎn)減債13億新元至69億新元；而子企業(yè)Ascott也剝離了總值6.3億新元是非關鍵資產(chǎn)深入減債12億新元凈負債資本比上年末92%減至87%凈負債資本比降至73%徹底剝離物業(yè)服務和酒店管理兩項主要業(yè)務，其中來福士酒店集團以17.2億新元、1.64倍市凈率價格轉讓給一家私人股權投資基金，貢獻了6.31億新元收益而對物業(yè)服務企業(yè)PREMAS剝離則貢獻了6200萬新元收入和3110萬新元利潤專注于關鍵業(yè)務深耕12/2413凱德戰(zhàn)略演進：出售萊佛士酒店

年7月18日，凱德置地控股萊佛士控股（RafflesHoldings）宣告，以17.2億新加坡元（約10億美元）價格，將旗下新加坡萊佛士酒店和其它40家位于全球各地酒店、度假中心和物業(yè)出售給美國柯羅尼資本集團（ColonyCapitalLLC）。凱德?lián)碛猩鲜芯频昙瘓F萊佛士控股有限企業(yè)59.7%股份，該酒店集團旗艦企業(yè)是含有117年歷史新加坡萊佛士酒店。此次交易價格比萊佛士控股所擁有全部酒店凈有形資產(chǎn)高出了64%，這也就是說，柯羅尼資本集團為萊佛士品牌等無形資產(chǎn)開出了高于其實際資產(chǎn)價格。從財務上看，出售這些酒店還意味著解除了一塊巨額資本性負擔。因為酒店業(yè)運行特征決定了每年必須對原有酒店不停地增加投資，用于裝修和購置設備。凱德認為，就規(guī)模和市值而言，萊佛士控股在全世界酒店集團排名大約在十七八位，這么一個不大不小規(guī)模妨礙了其深入發(fā)展。選擇在現(xiàn)時良好經(jīng)濟環(huán)境和房價大漲情況下出售酒店，可套現(xiàn)大量資金，并將取得資金再投入其它高增加業(yè)務。此交易不但能經(jīng)過尤其分紅向全部股東返還大量資本，還能保留相當可觀資本和聯(lián)動能力，為未來業(yè)務發(fā)展向更高產(chǎn)出資產(chǎn)作再投資。13/2414凱德戰(zhàn)略演進：萊佛士酒店曾為戰(zhàn)略性業(yè)務1979年，發(fā)展置地發(fā)起了一個聯(lián)營企業(yè)，開發(fā)了企業(yè)第一個酒店投資項目—萊佛士城綜合項目，包含兩個國際標準酒店，一個世界級會議中心、一個辦公樓和一個商業(yè)中心。這個項目在1986年完工，之后WestinHotels負責酒店和會議中心管理，直到年結束。萊佛士國際有限企業(yè)從年開始負責萊佛士廣場和瑞士酒店管理（重更名）在1991-1996年，萊佛士國際致力于酒店和度假設施建設，而且以萊佛士國際為主要品牌。重新將萊佛士酒店定位于國際性地標級豪華酒店1997年之后，萊佛士控股不停在世界范圍內(nèi)收購酒店，萊佛士國際則不停簽約多家酒店經(jīng)營管理權1997年完成一次內(nèi)部重組，酒店和度假設施全部劃歸萊佛士控股。萊佛士控股與萊佛士國際一起開展亞洲以外國際性區(qū)域拓展，目標是首都及門戶城市

年之后，萊佛士國際進行國際化拓展，開始收購酒店項目

年7月，萊佛士控股成功將酒店業(yè)務以17億新元價格出售給ＣolonyCapital,退出酒店持有領域僅剩新加坡來福士城項目標45%股權即使酒店業(yè)務自年下六個月起，取得顯著增加極強勁表現(xiàn)但在業(yè)內(nèi)，萊佛士在全世界排名大約是第17或第18位起步階段本身能力培養(yǎng)階段擴張階段退出14/2415發(fā)展關鍵業(yè)務：發(fā)展關鍵業(yè)務，重點拓展中國市場9494年底04.404.1205.405.705.1106.406.506.1207.807.1009.0609.0809.0910.01自1994年進入中國以來，堅持致力于房地產(chǎn)及相關領域投資、開發(fā)和管理當前已在中國超出40個城市建立起一條關鍵業(yè)務涵蓋住宅、商務房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)、服務公寓、房地產(chǎn)金融綜合性房地產(chǎn)價值鏈。登陸中國進入上海進入北京開展業(yè)務正式宣告進入北京進入寧波進入廣州全方面開啟華南業(yè)務成立四川合資企業(yè)進入天津成立凱德中國凱德置地向凱德中國注資5億元投資84億元得深國投6家以沃爾瑪為主力商場51%股份投資33.7億元取得深國投65%股份持有河南建業(yè)29.75%股份增持河南建業(yè)至36.14%股份用4個項目65%股權及深國投廣場50%股權置換深國投持有16個項目35%股份及6個項目49%股份150億元收購東方海外發(fā)展有限企業(yè)100%股權從1994年開始到年，經(jīng)營情況不佳，亞洲金融危機時更是連續(xù)虧損年，林明彥調任中國，年任凱德集團CEO15/2416發(fā)展關鍵業(yè)務：股權收購合作開發(fā)16/2417凱德戰(zhàn)略演進：非關鍵資產(chǎn)果斷剝離非關鍵資產(chǎn)剝離：累計變現(xiàn)了總值75億新元非關鍵業(yè)務剝離：酒店管理與物業(yè)管理剝離剝離動作資金流向效果剝離了總值17億元新元（約合85億人民幣）非關鍵資產(chǎn)集團層面又剝離了11億新元非合作資產(chǎn)減債13億新元至69億新元；而子企業(yè)Ascott也剝離了總值6.3億新元是非關鍵資產(chǎn)深入減債12億新元凈負債資本比上年末92%減至87%凈負債資本比降至73%徹底剝離物業(yè)服務和酒店管理兩項主要業(yè)務，其中來福士酒店集團以17.2億新元、1.64倍市凈率價格轉讓給一家私人股權投資基金，貢獻了6.31億新元收益而對物業(yè)服務企業(yè)PREMAS剝離則貢獻了6200萬新元收入和3110萬新元利潤專注于關鍵業(yè)務深耕17/2418凱德戰(zhàn)略演進：非關鍵資產(chǎn)果斷剝離18/2419多樣化且高效資金募集平臺類型市值1/基金規(guī)模資產(chǎn)總值凱德商用新加坡信托上市REIT80.55億新元96億新元2凱德商用中國信托上市REIT12.85億新元16億新元2凱德商用馬來西亞信托上市REIT32.89億馬幣12.32億新元2凱德商用中國發(fā)展基金Ⅲ私募基金10億美元9.89億新元3凱德商用中國入息基金私募基金9億美元29.87億新元3凱德商用中國發(fā)展基金Ⅱ私募基金9億新元14.74億新元3凱德商用中國孵化基金私募基金4.25億美元14.74億新元3凱德商用日本私募基金私募基金353億日元3.62億新元3凱德商用印度發(fā)展基金私募基金8.80億新元4.45億新元3注：（1）三個上市REITs，凱德商用新加坡信托、凱德商用中國信托和凱德商用馬來西亞信托市值按照年5月5日市值計算（2）截止年3月，按照匯率1馬幣=0.39965新元計算（3）按照年12月估值計算，100%基準，按照匯率1人民幣=0.19396新元、1日元=0.01486新元、1印度盧布=0.02226新元3個上市REITs和6個私募基金，管理資產(chǎn)總額超出200億新元19/24■不斷獲取土地儲備及投資機會的能力■專注于土地和項目購買的專業(yè)實地團隊■全面的購物中心開發(fā)能力■開面向多元化租戶及消費全體的不同類型購物中心的經(jīng)驗■通過項目改造來發(fā)掘價值的可靠業(yè)績表現(xiàn)■通過龐大租戶網(wǎng)絡快速實現(xiàn)高出租率，并通過平拍營銷和市場推廣吸引顧客的能力■提升資本運營效率的資本部署專業(yè)技能■創(chuàng)建及管理私募基金及上市REITs方面的豐富經(jīng)驗20房地產(chǎn)價值鏈獨特綜合零售商業(yè)，含有管理完整價值鏈能力項目購置投資開發(fā)購物中心運行管理資本管理成熟項目拓展能力深入開