地產(chǎn)行業(yè)月報：板塊配置性價比凸顯關(guān)注3月樓市表現(xiàn)

2025年2月18日請務(wù)必閱讀正文后免責(zé)條款n本月觀點：基于回撤幅度大、業(yè)績利空釋放及政策與基本面博弈窗口臨近，近期板塊反彈，短期地產(chǎn)資全面介入萬科管理，為萬科提供融資等支持，提升市場信心及板塊情緒；2）節(jié)后核心城市逐步回溫；3）科技板塊大幅上漲疊加政策與基本面博弈窗口臨近，相對滯漲的地產(chǎn)投資性價比凸顯。當(dāng)前樓市量價較高點已明顯回落，疊加首付及利率下調(diào)，居民置業(yè)門檻已大幅改善，盡管存量庫存較高、房價及收入預(yù)期仍制約樓市表現(xiàn)，但我們認為市場急跌已過。隨著更多高得房率、高品質(zhì)好產(chǎn)品入市，或帶來部分需求由二手房市場回流至新房市場，帶來好產(chǎn)品市場率先企穩(wěn)，短期重點關(guān)注3月樓市表現(xiàn)。個股建議關(guān)注：1）歷史包袱較輕、庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化房企如中國海外發(fā)展、華潤置地、綠城中國、招商蛇口、建發(fā)國際集團、濱江集團、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等；2）估值修復(fù)房企如萬科A、金地集團、新城控股等；3）同時建議關(guān)注經(jīng)紀(jì)（貝殼）、物管（中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余）、代建（綠城管理控股）等細分領(lǐng)域頭部企業(yè)。債收儲，行業(yè)去庫存步伐加快。品房銷售韌性，疊加2024年10月存量房貸利率降37.2%，同比降3.8%。春節(jié)假期樓市成交整體平穩(wěn)，節(jié)后核心城市逐步回穩(wěn)，若重點城市樓市小陽春或提振市場信心，若樓市走弱，或?qū)⒂瓉硇碌恼咧С制凇地市：供應(yīng)成交季節(jié)性下滑。1月百城土地供應(yīng)建面環(huán)比降41.6%；百城成交建面環(huán)比降75.1%；月內(nèi)一二線城市拍出多宗高溢價地塊，百城平均溢價率9.52%，環(huán)比升5.9pct。多地先后發(fā)布專項債用于閑置土地收儲公告，加快行業(yè)去庫存步伐，房企閑置土地可借此得到盤活，帶動投資開發(fā)鏈條重啟，也可促使房企重新進入土拍市場。n房企：開年首月土地市場“開門紅”，頭部央國企投資持續(xù)活躍。2025年首月土城市土地成交較為活躍，且有多宗高總價地塊成交，多由頭部央國企獲取。需求端預(yù)期改善，疊加高端項目熱銷，帶動房企投資端信心回n板塊表現(xiàn)：1月申萬地產(chǎn)板塊跌6.12%，跑輸滬深300（-2.99%截至2025年2月17日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）36.42倍，估值處于近五年95.2%分位。2n風(fēng)險提示：1）若后續(xù)貨量供應(yīng)由于新增土儲不足而遭受沖擊，將對行業(yè)銷售、開工、投資等產(chǎn)生負面影響；2）若樓市去化壓力超出預(yù)期，銷售持續(xù)以價換量，將帶來部分前期高價地減值風(fēng)險；3）政策呵護力度有限，行業(yè)調(diào)整幅度、時間超出預(yù)期，將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負面影2據(jù)各地政府官網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2025年1月涉房類政策（含中央及地方）9項，全部為偏松類政策。年前中央政治局會議&經(jīng)濟工作會議穩(wěn)樓市決心堅定，2025年重在落實，短期關(guān)注春節(jié)后銷售走勢。年前中央政治局會議及經(jīng)濟工作會議均凸顯推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)決心，重在后續(xù)落實。當(dāng)前主要房企已發(fā)布2024年業(yè)績預(yù)告，業(yè)績端利空提前釋放，關(guān)注重點為春節(jié)后銷售走勢，若重點城市樓市超預(yù)期、房價止跌回穩(wěn)，或帶來基本面修復(fù)行情；若節(jié)后樓市快速走弱，3、4月將迎來新一輪政策博弈窗口。50資料來源：各政府網(wǎng)站，平安證券研究所珠海運用專項債實施2025年首批土地收儲，涉及14宗地總價逾66億：地塊收儲價格均低于出讓價，14宗土地用地單位均為珠海本地國企，如華發(fā)集團等，其中涉宅地塊共有8宗。金灣區(qū)2宗二類居住用地的開發(fā)單位為華發(fā)集團下屬子公司，2宗地于2023年12月出讓，總成交價約21.03億元，本次收儲價格18.68億元，約為出讓價8.9折；另外6宗涉宅用地均為珠海大橫琴集團于2022年競得，收儲價格為出讓價格7.5-8.1折，總收儲金額約17.6億元?；葜菔凶匀毁Y源局對外發(fā)布，擬對8宗國有建設(shè)用地使用權(quán)進行收回收購。8宗地均位于惠城區(qū)，均為商住用地，涉及2021-2023年間拍出地塊，均為惠州國企競得；與成交價相比，8宗地塊均出現(xiàn)賬面虧損。多地積極回收閑置地塊，積極努力優(yōu)化土地資源配置、改善供求關(guān)系，有助于增強地方政府和房企資金流動性。珠海計劃收回14宗土地，土地用途包括居住、商業(yè)、旅游等，總土地面積約41.5萬平方米，總收儲價格約66.4億元資料來源：惠州市自然資源局官網(wǎng)，珠海市自然資源局官網(wǎng)，平安證券研究所42025年1月M2同比增長7.0%，增速環(huán)比降0.3pct；社融存量同比增長8%，增速環(huán)比持平。2025年1月1年期LPR、5年期及以上LPR最新報價環(huán)比持平，2025年仍有調(diào)降空間。根據(jù)平安宏觀組觀點，個人住房貸款增長有所好轉(zhuǎn)，1月新增2447億元，同比多增1519億元，得益于商品房銷售韌性，疊加2024年10月存量房貸利率再度下調(diào)，居民提前償貸行為有所減少。4◆M2同比增速社融存量同比增速4◆1年期、5年期LPR報價%9876社會融資規(guī)模存量同比440440420400%貸款市場報價利率(LPR):1年%貸款市場報價利率(LPR):5年貸款市場報價利率(LPR):5年2024-022024-042024-06受春節(jié)假期影響，1月境內(nèi)債融資規(guī)模僅269億元，環(huán)比下滑15.5%，但與2024年同為春節(jié)月的2月相比，增長43.4%；平均發(fā)行利率2.44%，整體仍處于低位。1月新發(fā)放個人住房貸款利率3.11%，較上月持平。3.6%3.5%3.4%3.3%3.2%3.1%3.0%央行新發(fā)放個人住房貸款利率3.49%央行新發(fā)放個人住房貸款利率3.49%3.40%3.35%3.32%3.15%3.11%3.11%3.08%2024/62024/82024/102024/12房企境內(nèi)債、境外債與信托發(fā)行成本房地產(chǎn)債券及信托發(fā)行規(guī)模走勢（月）4004000境內(nèi)債發(fā)行金額（億元）集合信托發(fā)行金額（億元） 集合信托平均年收益率（右軸）%%%8642 海外債發(fā)行金額（億美元，右軸）400樓市：1月淡季效應(yīng)顯現(xiàn)，關(guān)注3月銷售情況1月50個重點城市新房日均成交2210套，環(huán)比降53.4%，同比降15.2%；重點20城二手房日均成交2303套，環(huán)比降37.2%，同比降3.8%。春節(jié)假期樓市成交整體平穩(wěn)，節(jié)后核心城市逐步回穩(wěn)；3月銷售表現(xiàn)為重要觀察窗口，若重點城市樓市小陽春或提振市場信心，若節(jié)后樓市走弱，或?qū)⒂瓉硇碌恼咧С制凇?0城商品房月日均成交套數(shù)同比新房月日均成交同比一線同比二線三線2024.22024.42024.62024.80二手房月日均成交（套數(shù)）40%2023/072023/102024/012024/042024/072024/107資料來源：各地房管局，貝殼，wind，平安證券研究所；圖表2025年2月數(shù)據(jù)71月臨近春節(jié)疊加房企沖刺業(yè)績結(jié)束，房企整體推盤下滑，35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積26.3萬平米，環(huán)比降42.6%；10月以來核心一二線城市利好新政持續(xù)發(fā)酵，整體成交回歸年內(nèi)高位，銷供比138.8%，環(huán)比降0.2pct。1月35城商品房平均出清周期43.6個月，環(huán)比升0.5個月，其中一線城市33.7個月，低于二線城市（38.3個月）、三線城市（47個月）。35城商品房平均批準(zhǔn)上市面積35城商品房平均出清周期0035城平均月月40 90%70%資料來源：中指院，平安證券研究所注：35城中一線城市4個、二線10個、三四線21個；商品房銷供比=當(dāng)月商品房備案面積/當(dāng)月批準(zhǔn)預(yù)售面積81月百城住宅平均價格16693元/平米，環(huán)比升0.23%，連續(xù)17個月環(huán)比企穩(wěn)回升，主要受優(yōu)質(zhì)改善項目成交占比提高等結(jié)構(gòu)性因素帶動；其中環(huán)比上漲城市數(shù)量共47個。分城市能級看，1月一、二、三線城市住宅平均價格，環(huán)比分別升0.25%、升0.19%、升0.02%。個環(huán)比下跌環(huán)比持平環(huán)比上漲mm百城住宅平均價格（元/平方米）2024/012024/032024/052024/072024/092024/11204.0%3.0%2.0%1.0%0.0%2024/012024/032024/052024/072024/092024/1120一線價格環(huán)比二線價格環(huán)比三線404002024/022024/042024/062024/082024/102024/122024/022024/091月百城土地供應(yīng)建面0.87億平米，環(huán)比降41.6%；百城成交建面0.81億平米，環(huán)比降75.1%；月內(nèi)一二線城市拍出多宗高溢價地塊，百城平均溢價率9.52%，環(huán)比升5.9pct。行業(yè)持續(xù)消化存量和優(yōu)化增量。月內(nèi)多地先后發(fā)布專項債用于閑置土地收儲公告，行業(yè)加快去庫存步伐，房企閑置土地可借此得到盤活，帶動投資開發(fā)鏈條重啟，也可促使房企重新進入土拍市場。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的廣東7城48宗地塊（45宗為當(dāng)?shù)貒笏校?，總收購價格171.03億元，其中36塊被收儲凈地較拿地價格整體收購折扣87.5%，折價相對可控。對于民企來講，后續(xù)收儲難點在于：1）收購價格的確定；2）合適的未質(zhì)押/抵押土地。百城供應(yīng)土地建面（萬平米）百城成交土地建面（萬平米）供銷比（右軸）供銷比（右軸）4,0000=O-百城成交均價（元/平米）86420 一線成交均價（元/平米）二線成交均價（元/平米） 三線成交均價（元/平米）2024-012024-042024-012024-資料來源：Wind，中指院，各地政府官網(wǎng)，克而瑞，平安證券研究所1月供求季節(jié)性回落，克而瑞百強房企2025年1月銷售金額同比下滑5.3%，銷售面積同比下滑15.6%?？紤]上年2月為春節(jié)月，基數(shù)較低，同比有望改善?？硕鸢購姺科罄塾嬩N售增速克而瑞百 20242024年年月月1-8月12024年月2024年月2024年月2024年月w克而瑞百強銷售額單月同比2024年62024年6月2024年7月2024年8月2024年9月2024年10月2024年11月2024年12月2025年1月2025年首月土地市場“開門紅”，1月50強房企平均拿地銷售金額比66%、拿地銷售面積比40%，環(huán)比分別升6.3pct、降15pct，側(cè)面反映房企拿地愈發(fā)聚焦核心地段高價地；招商蛇口、華潤置地、濱江集團拿地強度靠前。土地供應(yīng)品質(zhì)持續(xù)提升，北上深等一線城市土地成交較為活躍，且有多宗高總價地塊成交，多由頭部央國企獲取。需求端預(yù)期改善，疊加高端項目熱銷，帶動房企投資端信心回升，有望拉動后續(xù)高品質(zhì)、高單價地塊成交。拿地銷售金額比拿地銷售面積比拿地銷售金額比拿18642資料來源：克而瑞，中指院，平安證券研究所；注：拿地數(shù)據(jù)來自中指院，銷售數(shù)據(jù)來自克而瑞886420-2-4-6-8-10股市：單月跌6.12%，估值處于近五年95.2%分位1月申萬地產(chǎn)板塊跌6.12%，跑輸滬深300（-2.99%）；截至2025年2月17日，當(dāng)前地產(chǎn)板塊PE（TTM）36.42倍，高于滬深300的12.76倍，估值處于近五年95.2%分位。1月上市50強房企漲跌幅排名前三房企分別為金地集團、華潤置地、寶龍地產(chǎn)，排名后三房企為融信中國、正榮地產(chǎn)、融創(chuàng)中國。行業(yè)漲跌幅情況（25年1月）4◆房地產(chǎn)PE（TTM）走勢圖-2.99商業(yè)貿(mào)易商業(yè)貿(mào)易國防軍工食品飲料非銀金融房地產(chǎn)建筑裝飾公用事業(yè)交通運輸醫(yī)藥生物電氣設(shè)備農(nóng)林牧漁綜合休閑服務(wù)輕工制造紡織服裝計算機建筑材料鋼鐵通信家用電器傳媒電子采掘銀行汽車機械設(shè)備有色金屬454052020/1/82022/1/8 -5% 國重點覆蓋標(biāo)的及估值2025-2-172023A2024E2025E