仲量聯(lián)行2024年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2025年展望

天津房地產(chǎn)市場(chǎng)2024年回顧和2025年展望辦公樓市場(chǎng)整體回顧天津甲級(jí)辦公樓地圖甲級(jí)辦公樓數(shù)據(jù)一覽指標(biāo)2024Q4環(huán)比變化同比變化???全市凈吸納量緩步回升，乙級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。全年共入市四個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)邊界不斷拓展。全市租金加速下滑。全市總體量(平方米)1,523,972→→租金

2.5元/平方米/天空置率35.9%租金(元/平方米/天)76↓2.4%↓5.7%市場(chǎng)概況及趨勢(shì)南京路-小白樓子市場(chǎng)租金

2.7元/平方米/天?2024年，天津辦公樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)韌性，全市凈吸納量錄得10.4萬(wàn)平方米，較2023年提升了42%。乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)活躍度較高，以性價(jià)比吸引了大面積的新租需求，占全市辦公樓市場(chǎng)凈吸納量的80%以上。而在甲級(jí)市場(chǎng)中，需求主要來(lái)自于存量市場(chǎng)的搬遷，新增需求未見(jiàn)明顯回升，凈吸納量同比回落?？罩寐士罩寐?/p>

25.7%35.9%↑0.2ppts↓0.7ppts甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)及需求

(千平方米

)新增供應(yīng)凈吸納量?截至2024年12月底，天津市辦公樓市場(chǎng)的總體量維持在411萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓總體量為152萬(wàn)平方米。全年新增供應(yīng)達(dá)到16.9萬(wàn)平方米，共有四個(gè)項(xiàng)目，這些新增供應(yīng)主要集中在海河沿岸的乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)。多個(gè)新項(xiàng)目在河?xùn)|區(qū)建成，區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍日漸成熟。受新增供應(yīng)的影響，全市空置率小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至31.2%。甲級(jí)辦公樓有效需求不斷減少，退租和縮租情況頻發(fā)，但得益于供應(yīng)側(cè)壓力降低，年末錄得空置率35.9%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)周期表2016201720182019202020212022202320242025*41.3%甲級(jí)辦公樓空置率201720182019202020212022202320242025*?天津市辦公樓市場(chǎng)的凈有效租金同比下降4.6%，至71元/平方米/月。甲級(jí)辦公樓租金下降幅度顯著，四季度甲級(jí)凈有效租金環(huán)比下降2.4%，同比下降5.7%。在經(jīng)濟(jì)緩解的跡象并不明顯的同時(shí)，客戶持續(xù)收緊的租金預(yù)算繼續(xù)制約著租金回漲，越來(lái)越多的甲級(jí)辦公樓在下半年開(kāi)始快速降價(jià)以期吸引租戶，提高入駐率。漲幅放緩租金下降天津2016201720182019202020212022202320242025*甲級(jí)辦公樓平均凈租金(元/平方米/月)市場(chǎng)展望2025年，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將持續(xù)“以價(jià)換量”的市場(chǎng)策略，以較大租金降幅全?租金上漲跌幅放緩面刺激需求。在未來(lái)，寬松經(jīng)濟(jì)政策的刺激將作用于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域并傳導(dǎo)至辦公樓市場(chǎng)，隨著需求的持續(xù)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步改善，辦公樓市場(chǎng)的租金水平有望逐步企穩(wěn)回升。73租戶市場(chǎng)平衡市場(chǎng)業(yè)主市場(chǎng)2016201720182019202020212022202320242025**為2025年年末預(yù)測(cè)值2|?2025仲量聯(lián)行版權(quán)所有.零售市場(chǎng)天津地圖數(shù)據(jù)一覽整體回顧指標(biāo)市場(chǎng)2024Q4環(huán)比變化同比變化???娛樂(lè)及餐飲品牌支撐市場(chǎng)需求。盤活存量資產(chǎn)，煥新消費(fèi)體驗(yàn)。租金降幅持續(xù)擴(kuò)大。總體量(平方米)整體區(qū)域4,749,775↑51,000↑317,000有效凈租金(元/平方米/天)整體區(qū)域整體區(qū)域9.3↓1.5%↓3.1%空置率(僅購(gòu)物中心)市場(chǎng)概況及趨勢(shì)12.2%↓0.1ppts↓0.8ppts???2024年全年數(shù)據(jù)顯示，娛樂(lè)行業(yè)在市場(chǎng)中展現(xiàn)出穩(wěn)定的增長(zhǎng)，占據(jù)了全市成交量的34%。其中，影院、兒童游樂(lè)場(chǎng)及KTV的大面積租賃需求不斷出現(xiàn)，反映了市場(chǎng)的實(shí)際需求狀況。同時(shí)，餐飲品牌也占據(jù)了市場(chǎng)成交的23%，尤其是正餐類別，餐飲行業(yè)快速的更新?lián)Q代成為推動(dòng)市場(chǎng)需求的重要因素。由于新入市項(xiàng)目的高出租率，全年凈吸納量顯著增長(zhǎng)27%達(dá)到26.7萬(wàn)平方米。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)新增供應(yīng)及需求

(千平方米

)新增供應(yīng)凈吸納量2024年，全市共四個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)有31.7萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目主要集中在中心城區(qū)，大部分為老舊資產(chǎn)盤活項(xiàng)目，例如和平吾悅廣場(chǎng)和泰達(dá)薈。同時(shí)，龍湖梅江天街作為2024年入市的郊區(qū)項(xiàng)目，填補(bǔ)了梅江區(qū)域的商業(yè)空白。得益于全市需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)，較大面積的供應(yīng)未對(duì)市場(chǎng)造成擾動(dòng)，空置率穩(wěn)定下降，截至2024年12月底，全市優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)市場(chǎng)空置率為12.2%，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。2016201720182019202020212022202320242025*房地產(chǎn)周期表購(gòu)物中心空置率201720182019202020212022202320242025*14%截至第四季度，天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均凈有效租金為282.9元/平方米/月，同比下降3.1%，較2023年降幅擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。為吸引品牌效益強(qiáng)的店鋪，業(yè)主愿意給出較大租金降幅，以期更有效地吸引客流，進(jìn)而提升整體商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)水平和市場(chǎng)表現(xiàn)。漲幅放緩租金下降2016201720182019202020212022202320242025*市場(chǎng)展望作為中國(guó)國(guó)際消費(fèi)中心城市之一的天津，政府在2024年積極推動(dòng)新建綜合優(yōu)質(zhì)零售平均凈租金(元/平方米/月)?272.6體開(kāi)業(yè)，盤活老舊資產(chǎn)，引進(jìn)超120家首店品牌。全市深入實(shí)施擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策措施，實(shí)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，市場(chǎng)將迎來(lái)86.5萬(wàn)平方米的新入市項(xiàng)目，80%以上的新增供應(yīng)將集中在郊區(qū)市場(chǎng)，多樣化、大體量的供應(yīng)項(xiàng)目將為消費(fèi)者帶