會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)：個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房交什么稅-個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房交哪些稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房交什么稅?個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房交哪些稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房交什么稅?個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房交哪些稅

依據(jù)現(xiàn)行稅收政策，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

一、營(yíng)業(yè)稅

個(gè)人出售住房基本的營(yíng)業(yè)稅政策規(guī)定有如下兩條：

一是，個(gè)人出銷售自有住房，屬發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，按《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，應(yīng)征收5%銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。

二是，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

下面從四種情形進(jìn)行解析：

1.銷售自建住房

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字[1999]210號(hào)）規(guī)定：自1999年8月1日起，個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。但超過(guò)用地標(biāo)準(zhǔn)建造的自建自用住宅，其超過(guò)用地標(biāo)準(zhǔn)部分，不屬免稅范圍，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。其中個(gè)人住宅的用地標(biāo)準(zhǔn)為：屬于城市、縣城鎮(zhèn)的，每戶不超過(guò)五十平方米；郊區(qū)及縣城以下的建制鎮(zhèn)的，每戶不超過(guò)六十平方米。

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條單位或者個(gè)人自己新建（簡(jiǎn)稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為，應(yīng)依照3%稅率征收建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅、依照5%稅率征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。但據(jù)山東省地方稅務(wù)局《關(guān)于貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收新政策有關(guān)具體問(wèn)題的通知》（魯?shù)囟惏l(fā)[1999]141號(hào)）個(gè)人自建自住住房，銷售時(shí)免征的營(yíng)業(yè)稅，包括銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及自建建筑物后銷售應(yīng)補(bǔ)征的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，個(gè)人銷售自建住房免征的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅。

2.銷售普通住宅

依據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號(hào)）規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

其中：享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率（指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率）在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對(duì)外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)，利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對(duì)納稅人申請(qǐng)免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營(yíng)業(yè)稅。同時(shí)，對(duì)不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。

3.銷售非普通住房

依據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號(hào)）規(guī)定，自2009年1月1日至12月31日，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的非普通住房的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

同時(shí)規(guī)定：對(duì)個(gè)人購(gòu)買的非普通住房超過(guò)2年（含2年）對(duì)外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。

另外，對(duì)個(gè)人出售住房還作了四點(diǎn)征管規(guī)定：

一是個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）的住房對(duì)外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策征收營(yíng)業(yè)稅。

二是個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間，并以此用來(lái)判斷所售住房是否超過(guò)2年。當(dāng)出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定購(gòu)買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購(gòu)買房屋的時(shí)間。

三是個(gè)人對(duì)外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請(qǐng)開(kāi)具發(fā)票。

四是禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

4.無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)

無(wú)償贈(zèng)與行為可分為一般贈(zèng)與行為和其他無(wú)償贈(zèng)與行為兩類。

（1）一般贈(zèng)與行為

一般贈(zèng)與行為包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與等。

對(duì)一般贈(zèng)與行為不征營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅發(fā)[2006]144號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人向他人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，在辦理營(yíng)業(yè)稅免稅申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)證明材料原件、房產(chǎn)所有權(quán)證，填報(bào)《個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表》并作出無(wú)償贈(zèng)與聲明，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過(guò)后方可辦理無(wú)償贈(zèng)與免稅手續(xù)。

對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得向其發(fā)售發(fā)票或者代為開(kāi)具發(fā)票。

（2）其他無(wú)償贈(zèng)與行為

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。

《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定，納稅人視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無(wú)營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：

（1）按納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（2）按其他納稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；

（3）按下列公式核定：

營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本x（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）

公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。

對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)受贈(zèng)人將全額征收契稅，并在納稅人的契稅和印花稅完稅憑證上加蓋個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與印章；房管部門對(duì)持有加蓋個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與印章契稅完稅憑證的個(gè)人，辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對(duì)未持有加蓋個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與印章契稅完稅憑證的個(gè)人，不予辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

5．將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售

對(duì)受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，依據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號(hào)）規(guī)定進(jìn)行處理。

在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，應(yīng)特別注意購(gòu)房時(shí)間的確定問(wèn)題。個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，兩類無(wú)償贈(zèng)與方式取得住房的購(gòu)房時(shí)間有所區(qū)別：對(duì)通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，其住房的購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定；對(duì)通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

二、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅額的一定比例繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

三、土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，個(gè)人銷售自己使用過(guò)的房屋、建筑物及其附著物等，對(duì)有土地增值額的，還應(yīng)依率計(jì)征土地增值稅。但符合下列情形的可減免土地增值稅：

1.對(duì)以繼承、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，免征土地增值稅。贈(zèng)予是指房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，或房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。(財(cái)稅字[1995]048號(hào))

2.對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。(財(cái)稅字[1995]048號(hào))

3．依據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財(cái)稅[2008]137號(hào)規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

四、個(gè)人所得稅

（一）基本規(guī)定

對(duì)個(gè)人銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)取得所得的，根據(jù)《個(gè)人所得稅法》及有關(guān)規(guī)定應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。具體地說(shuō)，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者銷售自己使用過(guò)的住房取得的所得，構(gòu)成個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得，應(yīng)按適用于個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得的五級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)征個(gè)人所得稅；其他個(gè)人銷售住房按照銷售收入額減除住房原值和合理費(fèi)用后的余額繳納20％的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅，其中：合理費(fèi)用指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的中介費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)。

對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

其中：房屋原值具體為：

1.商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

3.經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

4.已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）購(gòu)買的公有住房。

經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格按縣級(jí)(含縣級(jí))以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。

5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》（建住房[2003]234號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：

（1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；

（3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；

（4）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

其中：轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

其中：合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

（1）已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的,不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

但是，對(duì)受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后又轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

（二）個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策

1.按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字[1999]278號(hào)）第三條的規(guī)定，為鼓勵(lì)個(gè)人換購(gòu)住房，對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所交納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。具體操作為：

個(gè)人在一年內(nèi)換購(gòu)住房的，其所轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，待其一年內(nèi)實(shí)際買房后，購(gòu)房金額大于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以全額退還納稅保證金，購(gòu)房金額低于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以按購(gòu)房金額占轉(zhuǎn)讓收入額的比例退還納稅保證金；

個(gè)人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為１人，在出售后１年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可全部或部分予以免稅；以其他人名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，不予免稅。

2.根據(jù)財(cái)稅字[1994]020號(hào)、財(cái)稅字[1999]278號(hào)規(guī)定：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一家庭生活用房取得的所得，暫免征個(gè)人所得稅。

（三）征收管理

納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

但是，對(duì)受贈(zèng)人取得贈(zèng)與人無(wú)償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后又轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

五、印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房簽訂的住房轉(zhuǎn)讓合同屬產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)按銷售收入額的萬(wàn)分之五貼花。但對(duì)下列情形免征印花稅：

1．個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)給政府、社會(huì)福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)免貼花。

2．自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。（財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財(cái)稅[2008]137號(hào)）

六、契稅

對(duì)房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換，由房屋承受的個(gè)人繳納契稅，契稅稅率幅度為3%～5%，具體執(zhí)行稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況確定。

具體的征免政策規(guī)定有：

1.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅。

2.根據(jù)財(cái)稅字[1999]210號(hào)文件規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買自用普通住宅，暫減半征收契稅。應(yīng)當(dāng)注意，2005年6月1日以后，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依據(jù)國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào)文件規(guī)定，即應(yīng)同時(shí)滿足普通住房的三個(gè)條件。

3.為配合國(guó)家住房制度改革，減輕城鎮(zhèn)職工購(gòu)房負(fù)擔(dān)，對(duì)各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購(gòu)買的普通商品住房，經(jīng)當(dāng)?shù)乜h以上人民政府房改部門批準(zhǔn)、按照國(guó)家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購(gòu)買住房，均比照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第六條第二款