會計實務：淺談土地增值稅清算(六)

淺談土地增值稅清算（六）（二）具體扣除項目

根據(jù)“細則”第七條的規(guī)定，計算增值額的扣除項目，具體為：

1、取得土地使用權所支付的金額

是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

根據(jù)“〔2010〕220號文”第四條、第五條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

2、開發(fā)成本

是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：

（1）土地征用及拆遷補償費

包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費，

包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建筑安裝工程費，

是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

（4）基礎設施費，

包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設施費，

包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。

（6）開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，

包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

3、開發(fā)費用

是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

“〔1995〕48號文”第八條規(guī)定，關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題：

（1）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

根據(jù)“〔2010〕220號文”第二條的規(guī)定：

（1）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（2）凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。

（4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。

實務中，曾經(jīng)遇到過這樣的問題：發(fā)生的“其他開發(fā)費用”未達到（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%，或者全部“開發(fā)費用”未達到（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%，如何扣除？據(jù)實還是按照以上比例計算出的金額扣除？沒有發(fā)生“利息支出”，怎么扣除？還有人引用以上“全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除”的規(guī)定，認為應與“其他開發(fā)費用”合并依（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%進行扣除。筆者認為，“規(guī)程”第二十一條已經(jīng)明確了“扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的”，據(jù)此，實際發(fā)生的”開發(fā)費用”低于規(guī)定的限額，應以實際發(fā)生數(shù)進行扣除。至于“按照以上方法扣除”中所指的“以上方法”，并不是說“全部使用自有資金，沒有利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除”；說的是“凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除”。事實上，“全部使用自有資金，沒有利息支出”和“（利息支出已發(fā)生，）不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明”并不是一個概念。

（待續(xù)）

小編寄語：會計學是一個細節(jié)致命的學科，以前總是覺得只要大概知道意思就可