會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)：旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓要不要繳土地增值稅-0

旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓要不要繳土地增值稅“我旅游開發(fā)公司將景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)出售給另一家開發(fā)企業(yè)。因我公司已經(jīng)開發(fā)了一些懸空棧道、基礎(chǔ)設(shè)施，因而在轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，主要依據(jù)這部分固定資產(chǎn)作價(jià)。對(duì)于景區(qū)內(nèi)建造的旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓要不要繳納土地增值稅，我公司與稅務(wù)機(jī)關(guān)存在分歧。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為我公司實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)讓了地面建筑物及構(gòu)筑物，屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)繳納土地增值稅；而我公司認(rèn)為轉(zhuǎn)讓的是旅游景區(qū)的經(jīng)營(yíng)開發(fā)權(quán)，在所簽訂的協(xié)議中也明確說明是經(jīng)營(yíng)開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅征稅范圍。此轉(zhuǎn)讓行為究竟要不要繳納土地增值稅？”近日，江西省萍鄉(xiāng)市地稅局12366納稅服務(wù)熱線接到納稅人的咨詢電話，咨詢員對(duì)其問題作了解答。

企業(yè)發(fā)生上述旅游設(shè)施轉(zhuǎn)讓行為究竟要不要繳納土地增值稅，涉及的是土地增值稅的征稅范圍問題。

《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第二條至第四條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為；條例第二條所稱的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地；條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施；條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。從上述規(guī)定分析，土地增值稅是針對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收的稅種，稅法規(guī)定的房地產(chǎn)包括土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物。但是，上述規(guī)定也未特別明確獨(dú)立轉(zhuǎn)讓地面建筑物或附著物是否屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，是否屬于征稅范圍。

國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）第四條就土地增值稅的征收范圍進(jìn)一步明確，根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：一是土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)?，根?jù)《土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如房地產(chǎn)出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。三是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。按照文件規(guī)定，第一類單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于征稅范圍，而第二類和第三類還是強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，也未明確獨(dú)立建筑物及附著物轉(zhuǎn)讓或銷售是否屬于征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，只要是屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓就屬于征稅范圍，而不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓則不屬征稅范圍。那么，什么是房地產(chǎn)呢？房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。一般根據(jù)房產(chǎn)坐落在土地之上而土地是不能移動(dòng)這一特點(diǎn)，將房地產(chǎn)稱之為不動(dòng)產(chǎn)。房產(chǎn)和地產(chǎn)是緊密相聯(lián)的，從物質(zhì)形態(tài)上看，房產(chǎn)和地產(chǎn)是連為一體的，房依地建、地為房載，二者不可分離。從價(jià)值形態(tài)上看，房?jī)r(jià)和地價(jià)雖然可以分開計(jì)算，但從實(shí)際交易情況看，兩者是互相聯(lián)系的。在我國(guó)的“房隨地走”、“地隨房走”都是合法的運(yùn)轉(zhuǎn)形式，在房地產(chǎn)交易價(jià)格中一般不分別標(biāo)明地價(jià)與房?jī)r(jià)，而是將房地產(chǎn)合在一起計(jì)價(jià)。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。據(jù)此得出房地產(chǎn)存在的兩種形態(tài)結(jié)論：1.土地使用權(quán)；2.土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)。獨(dú)立的房產(chǎn)權(quán)或地面建筑物及附著物交易不屬于房地產(chǎn)交易。也就是說，土地增值稅的征稅范圍就是屬于上述兩種形態(tài)的交易行為。關(guān)于這方面的理解，也可以從土地增值稅開征的意義以及扣除項(xiàng)目的規(guī)定中看出，開征土地增值稅的目的和意義是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益。而在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，無論是轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品還是轉(zhuǎn)讓舊房，計(jì)算土地增值稅時(shí)首要扣除的項(xiàng)目都是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

綜上所述，旅游開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓的地面開發(fā)設(shè)施，如果不是連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，則不屬房地產(chǎn)交易，不征收土地增值稅；如果是連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，則屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為，應(yīng)該征收土地增值稅。

小編寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺得只要大概知道意思就可以