2025年房地產(chǎn)行業(yè)春季三底疊加筑底在望_第1頁
2025年房地產(chǎn)行業(yè)春季三底疊加筑底在望_第2頁
2025年房地產(chǎn)行業(yè)春季三底疊加筑底在望_第3頁
2025年房地產(chǎn)行業(yè)春季三底疊加筑底在望_第4頁
2025年房地產(chǎn)行業(yè)春季三底疊加筑底在望_第5頁
已閱讀5頁,還剩22頁未讀 繼續(xù)免費閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領

文檔簡介

證券研究報

三底疊加,筑底在望

2025年房地產(chǎn)春季投資策略主要內(nèi)容3一、年初市場回顧:年初以來無政策推動下的銷售走好二、中長期的展望:預計房地產(chǎn)“結(jié)構(gòu)偏強+總量偏弱”三、投資分析意見:三底疊加,筑底在望,維持看好評級城市42023年春節(jié)后40天

2024年春節(jié)后40天2025年春節(jié)后40天2025年較2023年2025年較2024年(1.22-3.22)(2.10-3.20)(1.29-3.9)農(nóng)歷比較(%)農(nóng)歷比較(%)北京25,12013,61218,043(28.2)32.6上海34,25021,53728,825(15.8)33.8廣州16,15710,00812,795(20.8)27.8深圳4,8044,7956,50335.435.6成都24,73321,01829,60319.740.8杭州7,5515,65211,03646.295.3南京15,47410,55412,158(21.4)15.2蘇州9,6156,6127,295(24.1)10.3東莞4,5352,0443,687(18.7)80.4佛山8,6565,1906,115(29.4)17.8合肥11,8958,6049,349(21.4)8.7寧波11,8097,1518,200(30.6)14.7青島10,2506,5977,566(26.2)14.7廈門2,7641,6281,971(28.7)21.1天津30,10514,99318,136(39.8)21.0武漢20,94110,18012,219(41.7)20.0西安12,8369,32011,101(13.5)19.1重慶21,75913,51516,673(23.4)23.4長沙6,9577,1097,71410.98.5沈陽11,3259,53112,2578.228.6189,650241,246(17.3)27.2在無政策催化的背景下,春節(jié)后二手房成交超預期走好表1:主流20城春節(jié)后40天二手房認購成交數(shù)據(jù)合計

291,536資料來源:冰山指數(shù),申萬宏源研究甚至部分核心一二線城市成交顯著跑贏23年春節(jié)同期圖1:主流一二線城市二手房認購跟蹤(更新至2025.3.9)5資料來源:冰山指數(shù),申萬宏源研究甚至部分核心一二線城市成交顯著跑贏23年春節(jié)同期資料來源:冰山指數(shù),申萬宏源研究6圖2:主流一二線城市二手房認購跟蹤(更新至2025.3.9)圖3:主流一二線城市二手房帶看跟蹤(更新至2025.3.9)資料來源:好好選房,申萬宏源研究7春節(jié)后帶看量改善,近期雖有分化、但仍強于去年10月圖4:主流一二線城市二手房帶看跟蹤(更新至2025.3.9)春節(jié)后帶看量改善,近期雖有分化、但仍強于去年10月資料來源:好好選房,申萬宏源研究8不過近期春節(jié)后主流城市二手房房價有所走弱圖5:部分主流46城二手房房價指數(shù)(更新至2025.3.9)資料來源:趨勢動物,申萬宏源研究9或源于春節(jié)后二手房掛牌量的季節(jié)性回升圖6:主流一二線城市二手房掛牌情況(更新至2025.3.9)資料來源:兔博士,申萬宏源研究10開年以來新房成交推盤比有所走強、持續(xù)處于去庫存階段2023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/112023/122024/012024/022024/032024/042024/052024/062024/072024/082024/092024/102024/112024/122025/012025/02圖7:15城成交推盤比(新房成交面積/新增推盤面積)2.62.42.22.01.81.61.41.21.00.80.61115城成交推盤比資料來源:Wind,申萬宏源研究注:城市包括:4個一線北京、上海、廣州、深圳,7個二線城市杭州、南京、青島、蘇州、廈門、福州、泉州;4個三線城市:泉州、惠州、江陰、莆田。開年以來土拍溢價率大幅走高,主要源于核心城市走強圖8:百城住宅類土地成交溢價率資料來源:Wind,申萬宏源研究23/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/0923/1023/1123/1224/0124/0224/0324/0424/0524/0624/0724/0824/0924/1024/1124/1225/0125/0225/0312(%)181614121086420100大中城市:土地溢價率:當周值(4WMA)今年年初以來主流房企拿地強度有所回升13企業(yè)名稱25年前2月拿地金額24年前2月拿地金額25年前2月銷售金額24年前2月銷售金額25年前2月拿地強度25年前2月拿地同比25年前2月銷售同比單位(億)(億)(億)(億)(%)(%)(%)華潤置地317.7147.4251.0207.2126.6115.521.1中國金茂188.56.9111.2105.5169.52,631.95.4保利發(fā)展152.927.3340.0359.045.0460.1(5.3)招商蛇口139.069.7194.5210.371.599.4(7.5)綠城中國131.056.0146.1156.489.7133.9(6.6)濱江集團118.487.7127.6161.192.835.0(20.8)中海地產(chǎn)105.09.7252.1190.041.7982.532.7建發(fā)房產(chǎn)101.2-185.1160.554.7NA15.3越秀地產(chǎn)59.714.1128.0103.046.6323.424.3保利置業(yè)38.0-83.146.045.7NA80.7龍湖集團18.35.598.4125.918.6232.7(21.8)金地集團10.0-50.5106.019.8NA(52.4)資料來源:克而瑞,申萬宏源研究表2:主流房企2025年前2月拿地強度分析政策底、信用底、需求底三底疊加強化止跌回穩(wěn)141、無政策推動的銷售走好意味著需求自然底的到來。1)春節(jié)后樓市小陽春超預期:春節(jié)前后在無政策催化背景下的杭州、成都和深圳等核心城市超預期改善意味著需求自然底的到來,并且核心城市的二手房、新房、土地市場都出現(xiàn)走好跡象。2)一二手合計需求已有支撐:過去3年中新房成交由21年15.7億平下降至24年的8.1億平,但二手房成交卻由21年3.6億平上漲至24年5.9億平

,說明需求已有支撐,并預計14億平將是中短期一二手合計需求支撐。2、政策底、信用底、需求底三底疊加強化止跌回穩(wěn)。1)24年9月:政策底(明確穩(wěn)住樓市),3.5兩會中,穩(wěn)住樓市股市首次寫政府工作報告,政府改善居民資產(chǎn)負債表決心堅定,也表態(tài)在收儲方面給予城市政府更大自主權(quán),收儲條件或?qū)⒎潘?、?jié)奏將有所加快;2)25年1月:信用底(深鐵入駐萬科),政府推出一些列支持萬科組合拳,3.5兩會中表態(tài)有效防范房企債務違約風險,表明行業(yè)信用底的到來;3)25年2月:需求底(小陽春超預期),春節(jié)前后在無政策催化背景下的杭州、成都和深圳等核心城市超預期改善意味著需求自然底的到來。3、“結(jié)構(gòu)偏強+總量偏弱”將是后續(xù)最友好的階段。1)一方面,考慮到目前行業(yè)三底疊加,但同時考慮到政策放松、信用修復、供需關系的結(jié)構(gòu)性,

以及居民資產(chǎn)負債表全局改善需要一定時間,預計后續(xù)基本面改善也將是結(jié)構(gòu)性的,呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)偏強+總量偏弱”的格局;2)另一方面,預計“結(jié)構(gòu)偏強+總量偏弱”將是后續(xù)最友好的階段,該階段中政策將持續(xù)友好、并核心城市房價容忍度更高,核心城市量價雙升以及煤炭供給側(cè)改革邏輯復制將推動優(yōu)質(zhì)房企的業(yè)績估值雙擊。主要內(nèi)容15一、年初市場回顧:年初以來無政策推動下的銷售走好二、中長期的展望:預計房地產(chǎn)“結(jié)構(gòu)偏強+總量偏弱”三、投資分析意見:三底疊加,筑底在望,維持看好評級需求沒有完全消失,新房成交持續(xù)下降、二手房持續(xù)上升圖9:2017-2024年中國新房和二手房成交情況2021年以來我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了深度調(diào)整,市場對房地產(chǎn)行業(yè)前景非常悲觀,但房地產(chǎn)需求并沒有完全銷售,過去3年中新房成交持續(xù)并大幅下降的過程中,二手房成交卻也迎來了大幅上漲。自2022年以來,新房銷售規(guī)模由2021年的15.7億平持續(xù)下降到2024年預計的8.1億平,但二手房銷售規(guī)模由2021年的.億平持續(xù)提升到年預計的.億平。20.018.016.014.012.010.08.06.04.02.00.02017201820192024E新房及二手房銷售面積占比新房面積 二手房面積資料來源:統(tǒng)計局,貝殼,申萬宏源研究2020 2021新房同比(右軸)2022 2023二手房同比(右軸)(億平)(%)50.040.030.020.010.00.0(10.0)(20.0)(30.0)(40.0)16圖10:中長期商品房需求測算模型資料來源:Wind,統(tǒng)計局,申萬宏源研究?

隨著房地產(chǎn)市場逐步從增量市場過渡到存量市場,二手房市場作為住房需求的變現(xiàn)渠道之一將不容忽視,因而我們將住房需求測算模型擴展為:住房總需求=增量需求+存量需求-空置消納,中性假設下我們估算-年住房總需求中樞底線為14.3億平。(詳見2024年12月外發(fā)報告《房地產(chǎn)行業(yè)2025年投資策略:穩(wěn)價為綱,筑底在望》)17預計我國住房總需求(增量+存量-空置)中樞為14.3億平房價下跌導致住房市值大幅縮水,累計跌幅約99萬億圖11:我國城鎮(zhèn)住房市值的變化-20%20%10%0%-10%30%50%40%4003503002502001501005002006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024(萬億元)-23%/-27%18中國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市值 YoY(右軸)資料來源:統(tǒng)計年鑒,貝殼,趨勢動物,申萬宏源研究估算全國二手房房價(50城)跌幅超31%。我們估算了50城二手房均價2024年11月為10,392元,較最高點2021年7月14,935元下降了31%,考慮到低能級城市房價跌幅更大,估算全國二手房房價跌幅將超31%。我們估算目前我國存量住房市值為285萬億,較峰值2021年的372萬億累計下降23%(對應87萬億),如果固定2021年住房存量面積不變情況下我國存量住房市值為273萬億,較峰值2021年的372萬億累計下降達27%(對應99萬億)。從居民資產(chǎn)端來看,根據(jù)央行年進行的調(diào)查,我國城鎮(zhèn)居民配置中房產(chǎn)占比高達%,該比值顯著高于國際上主流國家平均水平(美日德均值34%)

,也就意味著我國房價下跌對于居民資產(chǎn)負債表的負面影響將更為顯著。5%7%9%11%13%15%17%19%21%我國居民凈資產(chǎn)增速連續(xù)走低,居民資產(chǎn)負債率持續(xù)走高-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%我國居民凈資產(chǎn)增速連續(xù)走低。中國2022-2024年凈資產(chǎn)增速分別為-2%、-4%、-4%,過去3年出現(xiàn)了罕見的連續(xù)年度負增長。美國居民凈資產(chǎn)增速最低為2008年的-12.7%,日本為2008年的-4.3%。我國居民資產(chǎn)負債率持續(xù)走高。中國2006-2024年居民資產(chǎn)負債率均值9.0%,2021-2024年快速增長、平均每年提升0.8pct,2024年預計達到13.2%(考慮房產(chǎn)折舊后達15.7%)、高于日本峰值、低于美國峰值。美國1994-2023年資產(chǎn)負債率均值為.%,峰值().%;日本-年均值.%,峰值().%。圖12:居民凈資產(chǎn)增速持續(xù)走低居民凈資產(chǎn)增速美國 日本 中國(右軸)資料來源:央行,Wind,CEIC,《國家資產(chǎn)負債表2020》,申萬宏源研究中國 美國 日本 中國(考慮折舊)資料來源:央行,Wind,CEIC,《國家資產(chǎn)負債表2020》,申萬宏源研究圖13:居民資產(chǎn)負債表持續(xù)走弱居民資產(chǎn)負債率19居民資產(chǎn)負債率與房價負相關,并美日達峰后都修復了2年圖14:美國:資產(chǎn)負債率與新房房價同比通過美國和日本經(jīng)驗對比,我們定義居民資產(chǎn)負債率達到峰值之后房價首次同比轉(zhuǎn)正的時點為資產(chǎn)負債率修復時點,同時美國和日本的居民資產(chǎn)負債率達峰之后均修復了2年,因而預計中國居民資產(chǎn)負債率達峰后修復也需要2年以上時間。美國:房價與資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)強負相關關系。美國1994-2023年居民資產(chǎn)負債率均值為14.8%,2008年峰值達到19.2%,2010年房價同比轉(zhuǎn)正、達到+2%,對應居民資產(chǎn)負債率為17.6%,美國修復居民資產(chǎn)負債率花了2年時間。日本:房價與資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)強負相關關系。日本1994-2022年居民資產(chǎn)負債率均值為11.6%,2001年峰值達到12.1%,年房價同比轉(zhuǎn)正、達到+%

,對應居民資產(chǎn)負債率.%,日本修復居民資產(chǎn)負債率花了年時間。圖15:日本:資產(chǎn)負債率與首都圈新建公寓房價同比10.4%10.6%10.8%11.0%11.2%11.4%11.6%11.8%12.0%12.2%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%日本:首都圈:新建公寓樓平均金額YoY資產(chǎn)負債率:日本(右軸,逆序)2年10.0%11.0%12.0%13.0%14.0%15.0%16.0%17.0%18.0%19.0%20.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%美國:新建住房售價:中位數(shù)YoY資產(chǎn)負債率:美國(右軸,逆序)資料來源:Wind,申萬宏源研究資料來源:Wind,申萬宏源研究2年20當前總口徑庫存偏高,但短期有效庫存偏低、尤其一二線?

雖然我國目前總體庫存水平偏高(達45億平、對應去化周期5.6年),但庫存結(jié)構(gòu)分化嚴重,庫存問題集中在三四線城市和土地狀態(tài)庫存,其中三四線占比高達66%、土地狀態(tài)庫存占比高達63%,上述結(jié)構(gòu)意味著短期有效庫存偏低、尤其是一二線城市。0.01.02.03.04.05.06.050.045.040.035.030.025.020.015.010.05.00.02000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024E全國總口徑庫存面積資料來源:中指院,Wind,申萬宏源研究去化周期(年)(億平)圖16:房地產(chǎn)行業(yè)總口徑庫存及去化周期0%20%40%60%80%100%200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024E一線庫存 二線庫存 三四線庫存資料來源:中指院,Wind,申萬宏源研究圖17:房地產(chǎn)總口徑庫存占比:各線城市0%20%40%60%100%80%201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024E土地庫存 取證未售庫存 開工未取證庫存資料來源:中指院,Wind,申萬宏源研究圖18:房地產(chǎn)總口徑庫存占比:各土地狀態(tài)21前端指標已下跌約70%,這將制約后續(xù)的銷售和投資?

同時過去3年中拿地和開工較2021年分別大幅下降69%、73%,并且分別已經(jīng)回到了2009和2006年的水平,綜合將導致短期供給有約束,這一方面會制約中短期全國投資和銷售的表現(xiàn),另一方面也預示后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)有望更早迎來供需拐點,尤其考慮到宏觀政策和行業(yè)政策將進一步寬松背景下,預計2025年一二線城市有望供需逆轉(zhuǎn)、并展現(xiàn)出強彈住宅新開工面積(12個月滾動)資料來源:Wind,中指院,申萬宏源研究300城宅地成交面積(12個月滾動)圖19、目前住宅新開工、300城宅地成交大幅下滑(萬平)180,000160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,000-22我們預計2025年等效住宅總供給為11.1億平米、同比-23%。連續(xù)4年總供給持續(xù)下降也將拖累后續(xù)銷售表現(xiàn)。綜合之下,我們預計2025年預測:1)新房:銷售面積同比-4.5%、銷售金額同比-6.4%、銷售均價同比-2.0%;2)二手房:銷售面積同比+.%、銷售金額同比+.%、銷售均價同比持平。圖20:等效住宅總供給連續(xù)4年大幅下降(30.0)(20.0)(10.0)0.010.020.00.05.010.015.020.025.030.035.0等效住宅總供給同比(右軸)(%)30.0(億平)預計25年新房銷售面積-4.5%、二手房銷售面積+6.2%23上年末住宅已開工未售庫存(等效存量供給) 當年住宅新開工(等效新增供給)資料來源:Wind,申萬宏源研究(注:此處已開工未售庫存已剔除地下面積,保持與銷售面積口徑統(tǒng)一)(50.0)(40.0)(30.0)(20.0)50.040.030.020.010.00.0(10.0)(60.0)(40.0)(20.0)0.020.040.060.02011Q12011Q42012Q32013Q22014Q12014Q42015Q32016Q22017Q12017Q42018Q32019Q22020Q12020Q42021Q32022Q22023Q12023Q42024Q32025Q2百城住宅類土地成交面積YoY-4QMA-2Q

Later房屋新開工面積YoY-4QMA--右軸房屋新開工面積YoY-右軸(%)展望2025年:1)新房:銷售面積同比-4.5%、銷售金額同比-6.4%、銷售均價同比-2.0%;2)二手房:銷售面積同比+6.2%、銷售金額同比+6.2%、銷售均價同比持平;3)考慮拿地約束和低庫存影響下,預計2025年新開工同比-9.7%;考慮前期開工走弱傳遞影響下,預計2025年竣工同比-22.6%;考慮后續(xù)開工和竣工繼續(xù)走弱影響,預計2025年投資同比-9.9%??紤]到目前行業(yè)三重底疊加,但同時考慮到政策放松、信用修復、供需關系的結(jié)構(gòu)性,以及居民資產(chǎn)負債表全局改善需要一定時間,預計后續(xù)的基本面改善也將是結(jié)構(gòu)性的,呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)偏強+總量偏弱”的格局,包括:一二線好于三四線、二手房市場好于新房市場、改需產(chǎn)品好于剛需產(chǎn)品等。資料來源:Wind,統(tǒng)計局,申萬宏源研究圖21:商品房新開工面積及同比(%)(50.0)(30.0)(10.0)10.030.050.0(50.0)(30.0)(10.0)10.030.050.02011Q32012Q22013Q12013Q42014Q32015Q22016Q12016Q42017Q32018Q22019Q12019Q42020Q32021Q22022Q12022Q42023Q32024Q22025Q12025Q4竣工-單季度-YOY 開工-單季度-YOY-10Q延后資料來源:Wind,統(tǒng)計局,申萬宏源研究圖22:商品房竣工面積及同比(%)24(%)預計25年房地產(chǎn)總量依然偏弱,但蘊藏結(jié)構(gòu)強彈性主要內(nèi)容25一、年初市場回顧:年初以來無政策推動下的銷售走好二、中長期的展望:預計房地產(chǎn)“結(jié)構(gòu)偏強+總量偏弱”三、投資分析意見:三底疊加,筑底在望,維持看好評級我們認為去年9月底以來“止跌回穩(wěn)”政策組合拳走在正確的道路上并將持續(xù)發(fā)力,并且我們認為近期行業(yè)呈現(xiàn)了政策底、信用底、需求底三底疊加,強化了止跌回穩(wěn),并近期城改舊改及收儲或?qū)⒓涌焱七M,房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)鏈也值得更積極對待。而考慮到行業(yè)供給出清接近終章,供給出清也將推動結(jié)構(gòu)出現(xiàn)強彈性,預計優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企有望復制煤炭供給側(cè)改革邏輯、并迎來量質(zhì)雙升。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級,推薦:1)產(chǎn)品力房企:濱江集團、建發(fā)股份、建發(fā)國際、華潤置地、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口,關注綠城中國;2)低估值修復房企:新城控股、龍湖集團,關注金地集團、新城發(fā)展、保利置業(yè);3)收儲及城改受益房企:越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份,關注城投控股、城建發(fā)展;4)二手房中介:貝殼,關注我愛我家;5)物業(yè)管理:華潤萬象、招商積余、中海物業(yè)、綠城服務、保利物業(yè),關注新城悅服務。26風險提示:銷售和融資資金趨緊,收儲和城改推進不及預期271)房企銷售回款進一步下行,導致經(jīng)營現(xiàn)金流走弱、房企基本面下行;2)房企融資現(xiàn)金流進一步下行,導致房企出險情況增加;3)房企受限資金占比進一步提升,導致可動用現(xiàn)金持續(xù)承壓、增加房企資金端壓力;4)收儲政策和城中村改造政策推進不及預期。估值表28公司代碼 公司簡稱 收盤價 EPS 市盈率 市凈率PB 歸母凈利潤(億元) 歸母凈利潤增速3/112023A2024E2025E2023A2024E2025E2023A2023A2024E2025E2023A2024E2025E600048.SH保利發(fā)展8.631.010.420.438.520.520.10.5120.750.251.3-34.2%-58.4%2.2%001979.SZ招商蛇口9.480.650.630.6914.615.013.70.963.256.762.448.2%-10.2%10.0%002244.SZ濱江集團10.490.810.860.9413.012.211.21.325.326.629.2-32.4%5.2%9.9%600325.SH華發(fā)股份5.820.790.650.717.49.08.20.718.417.819.5-28.7%-3.4%9.8%600153.SH建發(fā)股份9.954.291.091.372.39.17.30.5131.032.240.3108.6%-75.4%25.1%1109.HK華潤置地23.884.403.944.125.46.15.80.7313.7280.9293.911.7%-10.4%4.6%0688.HK中國海外發(fā)展13.722.342.112.125.96.56.50.425

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預覽,若沒有圖紙預覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論