房屋維修管理制度

房屋維修管理制度?1.目的為加強公司房屋維修管理，保障房屋的正常使用功能，延長房屋使用壽命，確保居住和使用安全，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司所有房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的維修管理。3.基本原則房屋維修管理遵循"安全第一、預(yù)防為主、定期檢查、及時維修"的原則，確保房屋的質(zhì)量和安全性能。二、管理職責(zé)1.管理部門及職責(zé)物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)制定房屋維修計劃，并組織實施。定期對房屋進(jìn)行巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理房屋維修問題。負(fù)責(zé)維修工程的現(xiàn)場管理，協(xié)調(diào)施工單位與業(yè)主之間的關(guān)系。建立房屋維修檔案，記錄維修情況和相關(guān)資料。工程技術(shù)部門為房屋維修提供技術(shù)支持和指導(dǎo)，審核維修方案和技術(shù)措施。參與重大維修工程的驗收工作，確保維修質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。對維修工程中出現(xiàn)的技術(shù)問題進(jìn)行分析和解決，提供技術(shù)改進(jìn)建議。財務(wù)部門負(fù)責(zé)房屋維修費用的預(yù)算編制、審核和控制。對維修費用的支出進(jìn)行核算和監(jiān)督，確保費用使用合理合規(guī)。2.相關(guān)人員職責(zé)維修人員按照維修計劃和維修任務(wù)要求，按時完成房屋維修工作。嚴(yán)格遵守維修操作規(guī)程，確保維修質(zhì)量和施工安全。及時反饋維修過程中出現(xiàn)的問題，并提出合理的維修建議。業(yè)主配合物業(yè)管理部門進(jìn)行房屋維修工作，提供必要的協(xié)助和信息。按照規(guī)定繳納房屋維修費用。對維修工作進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。三、房屋維修計劃管理1.維修計劃分類年度維修計劃物業(yè)管理部門應(yīng)于每年年底前，根據(jù)房屋使用年限、現(xiàn)狀及巡查情況，編制下一年度房屋維修計劃。年度維修計劃應(yīng)包括維修項目名稱、維修內(nèi)容、維修時間、維修預(yù)算等。季度維修計劃根據(jù)年度維修計劃，結(jié)合季度房屋巡查情況，物業(yè)管理部門在每季度末編制下一季度維修計劃。季度維修計劃應(yīng)詳細(xì)列出具體的維修項目、維修時間安排及責(zé)任人。臨時維修計劃對于日常巡查中發(fā)現(xiàn)的突發(fā)房屋維修問題，物業(yè)管理部門應(yīng)及時編制臨時維修計劃，并組織實施。臨時維修計劃應(yīng)注明維修項目的緊急程度、維修時間要求及預(yù)算費用。2.維修計劃編制流程信息收集維修人員對房屋進(jìn)行日常巡查，記錄發(fā)現(xiàn)的問題及損壞情況。業(yè)主可通過書面、電話或其他方式向物業(yè)管理部門反饋房屋維修需求。物業(yè)管理部門定期收集房屋使用情況、設(shè)施設(shè)備運行狀況等信息。計劃制定物業(yè)管理部門根據(jù)收集到的信息，結(jié)合房屋維修標(biāo)準(zhǔn)和實際情況，制定維修計劃草案。維修計劃草案應(yīng)提交工程技術(shù)部門審核，工程技術(shù)部門對維修項目的技術(shù)可行性、維修方案的合理性等進(jìn)行評估，并提出審核意見。根據(jù)工程技術(shù)部門的審核意見，物業(yè)管理部門對維修計劃草案進(jìn)行修改完善，形成正式的維修計劃。計劃審批維修計劃經(jīng)物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)人審核后，報公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批。公司主管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)維修計劃的必要性、可行性及預(yù)算情況進(jìn)行審批，批準(zhǔn)后的維修計劃方可組織實施。3.維修計劃調(diào)整在維修計劃實施過程中，如遇特殊情況需要調(diào)整維修計劃，物業(yè)管理部門應(yīng)及時提出調(diào)整申請。調(diào)整申請應(yīng)說明調(diào)整的原因、調(diào)整的內(nèi)容及對維修進(jìn)度和費用的影響。維修計劃調(diào)整申請經(jīng)工程技術(shù)部門審核、公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施。四、房屋維修工程管理1.維修工程發(fā)包維修工程分類對于小型維修工程（維修費用在[X]元以下），物業(yè)管理部門可通過內(nèi)部維修人員或委托有資質(zhì)的個體維修人員進(jìn)行維修。對于中型維修工程（維修費用在[X]元至[X]元之間），物業(yè)管理部門應(yīng)通過招標(biāo)或詢價等方式選擇有資質(zhì)的施工單位進(jìn)行維修。對于大型維修工程（維修費用在[X]元以上），物業(yè)管理部門應(yīng)按照國家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開招標(biāo)，選擇具備相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績的施工單位進(jìn)行維修。發(fā)包流程物業(yè)管理部門根據(jù)維修工程的性質(zhì)和規(guī)模，編制維修工程招標(biāo)文件或詢價文件。發(fā)布招標(biāo)公告或詢價信息，邀請符合條件的施工單位報名參加投標(biāo)或報價。對報名的施工單位進(jìn)行資格審查，確定入圍單位。組織入圍單位進(jìn)行現(xiàn)場勘查，發(fā)放招標(biāo)文件或詢價文件。施工單位按照要求編制投標(biāo)文件或報價文件，并在規(guī)定時間內(nèi)提交。物業(yè)管理部門組織開標(biāo)、評標(biāo)，確定中標(biāo)單位或成交單位。與中標(biāo)單位或成交單位簽訂維修工程合同。2.維修工程施工管理施工準(zhǔn)備施工單位應(yīng)按照維修工程合同要求，組建項目管理班子，配備相應(yīng)的技術(shù)人員和施工設(shè)備。施工單位應(yīng)組織施工人員進(jìn)行技術(shù)交底，熟悉施工圖紙和維修要求。物業(yè)管理部門應(yīng)協(xié)助施工單位辦理相關(guān)施工手續(xù)，提供必要的施工條件。施工過程控制施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照施工圖紙和維修規(guī)范進(jìn)行施工，確保維修質(zhì)量。物業(yè)管理部門應(yīng)安排專人對施工過程進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時要求施工單位整改。施工單位應(yīng)做好施工安全管理工作，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，確保施工安全。如遇設(shè)計變更或其他原因需要調(diào)整維修工程內(nèi)容，施工單位應(yīng)及時通知物業(yè)管理部門和工程技術(shù)部門，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。施工進(jìn)度管理施工單位應(yīng)按照維修工程合同約定的工期要求，制定施工進(jìn)度計劃，并報物業(yè)管理部門備案。物業(yè)管理部門應(yīng)定期檢查施工進(jìn)度，對施工進(jìn)度滯后的情況進(jìn)行分析，督促施工單位采取措施加快進(jìn)度。因不可抗力或其他非施工單位原因?qū)е鹿て谘诱`的，施工單位應(yīng)及時向物業(yè)管理部門報告，并提供相關(guān)證明材料，經(jīng)批準(zhǔn)后可順延工期。3.維修工程質(zhì)量管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)房屋維修工程應(yīng)符合國家和地方相關(guān)的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和驗收規(guī)范。維修工程所使用的材料、構(gòu)配件和設(shè)備應(yīng)符合設(shè)計要求和相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并有產(chǎn)品合格證明文件。質(zhì)量檢驗施工單位應(yīng)建立質(zhì)量管理體系，加強施工過程質(zhì)量控制，做好質(zhì)量檢驗記錄。物業(yè)管理部門應(yīng)定期對維修工程質(zhì)量進(jìn)行抽檢，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時要求施工單位返工整改。維修工程竣工后，施工單位應(yīng)進(jìn)行自驗，自驗合格后向物業(yè)管理部門提交工程竣工報告和質(zhì)量檢驗報告。質(zhì)量驗收物業(yè)管理部門組織工程技術(shù)部門、業(yè)主代表等對維修工程進(jìn)行竣工驗收。驗收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、維修范圍、施工工藝、外觀效果等。經(jīng)驗收合格的維修工程，各方應(yīng)簽署竣工驗收報告；驗收不合格的，施工單位應(yīng)按照要求進(jìn)行整改，直至驗收合格。4.維修工程安全管理安全責(zé)任施工單位是維修工程安全管理的責(zé)任主體，應(yīng)建立健全安全管理制度，落實安全管理責(zé)任。物業(yè)管理部門應(yīng)與施工單位簽訂安全管理責(zé)任書，明確雙方的安全管理職責(zé)。安全措施施工單位應(yīng)制定安全施工方案，采取有效的安全防護(hù)措施，確保施工安全。在施工現(xiàn)場設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材。施工單位應(yīng)加強對施工人員的安全教育培訓(xùn)，提高施工人員的安全意識和自我保護(hù)能力。安全檢查物業(yè)管理部門應(yīng)定期對施工安全進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時要求施工單位整改。施工單位應(yīng)每日進(jìn)行安全自查，及時消除安全隱患。如發(fā)生安全事故，施工單位應(yīng)立即采取措施進(jìn)行救援，并及時向物業(yè)管理部門和相關(guān)部門報告。五、房屋維修費用管理1.費用預(yù)算編制物業(yè)管理部門應(yīng)根據(jù)房屋維修計劃，結(jié)合市場價格行情，編制房屋維修費用預(yù)算。房屋維修費用預(yù)算應(yīng)包括維修項目費用、材料費用、人工費用、設(shè)備費用、管理費用等。費用預(yù)算應(yīng)經(jīng)財務(wù)部門審核、公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。2.費用支付管理維修工程合同簽訂后，施工單位應(yīng)按照合同約定提交工程預(yù)付款申請。物業(yè)管理部門審核施工單位的預(yù)付款申請后，報財務(wù)部門支付預(yù)付款。維修工程進(jìn)度達(dá)到合同約定的付款節(jié)點時，施工單位應(yīng)提交工程進(jìn)度款申請。物業(yè)管理部門審核施工單位的進(jìn)度款申請，并經(jīng)工程技術(shù)部門確認(rèn)工程質(zhì)量和進(jìn)度后，報財務(wù)部門支付進(jìn)度款。維修工程竣工并經(jīng)驗收合格后，施工單位應(yīng)提交工程結(jié)算報告。物業(yè)管理部門組織工程技術(shù)部門、財務(wù)部門等對工程結(jié)算報告進(jìn)行審核，審核通過后報公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。財務(wù)部門根據(jù)批準(zhǔn)的工程結(jié)算報告支付工程尾款。3.費用核算與監(jiān)督財務(wù)部門應(yīng)建立房屋維修費用核算臺賬，對維修費用的收支情況進(jìn)行詳細(xì)記錄。定期對房屋維修費用進(jìn)行統(tǒng)計分析，及時發(fā)現(xiàn)費用支出中存在的問題，并提出改進(jìn)措施。審計部門應(yīng)對房屋維修費用的使用情況進(jìn)行審計監(jiān)督，確保費用使用合理合規(guī)。六、房屋維修檔案管理1.檔案內(nèi)容房屋維修檔案應(yīng)包括房屋基本信息、維修計劃、維修工程合同、施工圖紙、技術(shù)交底資料、質(zhì)量檢驗報告、竣工驗收報告、費用結(jié)算資料等。2.檔案建立與整理物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)房屋維修檔案的建立和整理工作。維修工程結(jié)束后，物業(yè)管理部門應(yīng)及時收集、整理相關(guān)檔案資料，并按照檔案管理要求進(jìn)行分類歸檔。3.檔案保管與查閱房屋維修檔案應(yīng)妥