藍(lán)美策動沈陽大潘前期營銷報告

約克新郡大時代新生活浪潮·英式風(fēng)情莊園提報單位：藍(lán)美籌劃組合機構(gòu)目錄宏觀市場：市場對本案開發(fā)影響區(qū)域市場：區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析工程分析：工程SWOT分析工程定位：產(chǎn)品定位、產(chǎn)品建議客群定位：客群特征、區(qū)域來源等開發(fā)方案：開發(fā)策略、開發(fā)步驟價格建議：入市價格建議市場對本案開發(fā)影響城市開展進程和宏觀經(jīng)濟市場對本案開發(fā)影響城市開展進程和宏觀經(jīng)濟2007沈陽房地產(chǎn)市場運行概述商品房銷售量增幅較快2007年1—12月，商品房和商品住宅銷售顯現(xiàn)出良好勢頭，商品房銷售面積1303.24萬平方米，商品住宅銷售面積1152.83萬平方米，與上年同期相比分別增長17.71％和17.20％。說明2007年沈陽市商品房及商品住宅銷售狀況相比于2006年同期更加旺盛。商品房銷售量增幅較快2007年房地產(chǎn)市場交易活潑的主要原因：一是經(jīng)濟快速開展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住條件，給房地產(chǎn)市場帶來持久動力；二是城市吸引力不斷增強，外來的新增人口給房地產(chǎn)市場帶來大量需求。三是沈陽市房地產(chǎn)市場戶型結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)逐步趨向多元化，消費者購房選擇比較豐富。數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日商品房批準(zhǔn)入市量大幅度增長2007年，批準(zhǔn)入市商品房面積1607.37萬平，其中商品住宅1339.88萬平，根本上與開發(fā)建設(shè)保持了同步增長的勢頭。商品住宅供給量有所增加，是由于沈陽去年加大了普通住宅的土地供給量，經(jīng)過一定開發(fā)周期，今年調(diào)節(jié)作用逐步表達。另外，商品住宅批準(zhǔn)入市面積占總量的83.36％，說明目前沈陽市商品房供給市場仍以住宅為主體，總體結(jié)構(gòu)處于合理狀態(tài)。

數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日2007年沈陽市不同套型商品住宅供銷情況表套型面積（平方米）

上市面積（萬平方米）所占比例（%）銷售面積（萬平方米）所占比例（%）≤60121.419.06%107.889.36%60－90413.5530.86%357.0630.97%90－120493.5136.83%380.5433.01%120－144197.6814.75%203.0817.62%>144113.738.49%104.279.04%合計1339.88100%1152.83100%數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日商品住宅市場良性增長從2007年沈陽市商品房銷售用途結(jié)構(gòu)表顯示，普通住宅占據(jù)沈陽市房地產(chǎn)市場的絕對主導(dǎo)，銷售量與銷售額繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長，而商業(yè)局部雖然在銷售面積和銷售金額上都有所增長，但銷售均價卻有所下降，應(yīng)當(dāng)引起重視。隨著沈陽私家車的不斷增多，對車庫的需求量迅猛增長，使得車庫的成交量和價格不斷增長。沈陽價格走勢沈陽的房價近年來一直呈上升趨勢，2004—2007年保持了一個穩(wěn)定的增長幅度，在5%左右，2007年下半年，增長幅度有所加快。2007年的價格走勢可以概括為曲折式上升，從年初開始每三個月左右為一個周期，價格整體上依然保持上升的趨勢。大品牌開發(fā)商的涌入將提升整體房地產(chǎn)品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)少劣多，品牌上升空間巨大，但07年市場華潤、首創(chuàng)、金地、碧桂園、恒大等外地知名開發(fā)商云集沈陽產(chǎn)品必然有革命性創(chuàng)新在沈陽市房地產(chǎn)市場中，除萬科大型品牌開發(fā)商外，其他開發(fā)商的產(chǎn)品都比較粗曠，缺少內(nèi)涵與品質(zhì)感，在很大程度上，有待于強化、完善。因此，本工程在建設(shè)中，必將傾全力打造品牌形象，注重產(chǎn)品功能、品質(zhì)及人居環(huán)境，將產(chǎn)品表現(xiàn)的淋漓盡致，為沈城人民再造人居新典范。大盤爭霸的時代

小規(guī)模開發(fā)模式?中等規(guī)模開發(fā)?大盤時代

大盤的本質(zhì)是以人為本的中心思想，是大社區(qū)、大配套、大市政、大交通的集合。對于沈陽的城市建設(shè)而言，大盤的操作讓土地資源得到整合，從而推動區(qū)域的迅速開展。對于行業(yè)而言，大盤是行業(yè)走向成熟的表現(xiàn)。對于居住者來講，大盤改變了原有的居住狀態(tài)，勾畫出全新的生活內(nèi)容。正是有了這些獨具創(chuàng)新意義的大盤，房地產(chǎn)才如同魔法師手中的魔杖，點化出絢爛多彩的城市風(fēng)景。近郊大盤成為未來成交熱點區(qū)域隨著于洪區(qū)、東陵區(qū)和沈北新區(qū)迅速開展，加大了房地產(chǎn)市場郊區(qū)城市化建設(shè)的進程，樓盤熱銷區(qū)域逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。由于市中心較高的房價及土地資源的稀缺，而周邊區(qū)域又有大量相對廉價的土地供給，外來的大開發(fā)商集中在沈陽遠(yuǎn)郊拿地，經(jīng)過一定的建設(shè)周期，相應(yīng)的商品房供給也逐漸釋放出來，成為沈陽房地產(chǎn)市場的新熱點。私家車保有量劇增，支持住宅郊區(qū)化開展國家統(tǒng)計局遼寧調(diào)查總隊調(diào)查顯示，截至2005年底，遼寧省擁有72.3萬輛私人汽車，也就是說，大約每60人就擁有一輛私家車。2006年以來，遼寧省私家車的購置數(shù)量仍在持續(xù)增長，沈陽市的私家車總量已經(jīng)居遼寧省各城市之首。城市私家車輛的持續(xù)增多，其實就已經(jīng)在暗示我們，大規(guī)模的擴城運動將持續(xù)進行。2007年沈陽市商品房銷售用途結(jié)構(gòu)表

項目類別銷售面積（萬平方米）同比增長（%）銷售金額(億元)同比增長（%）銷售均價(元/平)同比增長（%）總計1303.2417.71464.61

22.7035654.24住宅小計1152.83

17.20389.88

23.013382

4.97普通住宅1150.54

17.17388.76

22.973379

4.94別墅2.29

35.501.12

41.774900

4.95網(wǎng)點78.1910.4538.33

3.594902

-6.89辦公用房、寫字樓17.8

44.608.62

42.484843-1.44車庫及其它54.42

34.8727.7848.795105

10.33數(shù)據(jù)來源：沈陽市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日城市開展進程和宏觀經(jīng)濟2021沈陽房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測低容積率、低密度樓盤增多根據(jù)2007年土地公示和成交情況來看，市中心住宅土地供給減少，未來大型住宅工程將集中在二、三環(huán)。2007年成交1116萬平米土地。位列三甲的分別是沈北新區(qū)385萬平米，渾南新區(qū)142萬平米，于洪區(qū)128萬平米；以上成交數(shù)據(jù)可以看出，二環(huán)以外已經(jīng)成為沈陽土地成交的主要陣地，尤其是南北〔南：大渾南地區(qū)地區(qū)、北：沈北新區(qū)〕兩大空間土地成交占到全部成交總量的47.2%。2021年低容積率、低密度的工程將增多。父母喬遷80年代生人，已經(jīng)陸續(xù)進入結(jié)婚年齡，由于這一階段是我國一個人口頂峰期，對婚房的剛性需求會持續(xù)一段很長的時間。而由于這一代獨生子女的父母年齡在45—55歲，趕上了中國社會的改革和變動期，使得他們中的大局部人處于“啞鈴型〞社會結(jié)構(gòu)中間小的那一局部，無力為子女的婚房提供更多的資助，只能選擇遠(yuǎn)郊性價比較更高的工程。普通住宅市場成交量回落，別墅市場供給加大由于07年沈陽市場成交量到達一個歷史峰值，而國家又加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，所以我們判斷2021年沈陽普通住宅市場成交量會出現(xiàn)小幅回落。隨著眾多大開發(fā)商07年拿地開發(fā)遠(yuǎn)郊別墅工程，08年沈陽別墅市場的供給會相應(yīng)加大，類別墅工程也將緩慢釋放。城市郊區(qū)化開展成為趨勢2007年沈陽市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤開發(fā)量比例增加，且銷售勢頭良好。隨著城市中心土地日益稀少與價格高漲，大局部開發(fā)商開始將視線轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，2021年，沈陽城市郊區(qū)化開展將更加迅速。沈陽規(guī)劃了未來城市四大開展空間：以渾南新區(qū)、東陵、蘇家屯、和平區(qū)為主的大渾南地區(qū)，以旅游度假區(qū)為中心的東部地區(qū)，以鐵西新區(qū)、于洪區(qū)、遼中縣為主的沈西工業(yè)走廊，以輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)和蒲河新城為主的沈北地區(qū)。宏觀市場小結(jié)在工程開展中尤其重視沈陽人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態(tài)環(huán)保和休閑度假的生活方式的引導(dǎo)，突出工程景觀優(yōu)勢及個性特征，提高市場的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團〞的開展形式，滿足沈陽人方便生活的需要，增強社區(qū)的配套建設(shè)；房價增長，中低價位市場供給缺乏。單純概念包裝的時代即將過去，市場要求創(chuàng)新概念同時要有產(chǎn)品支持。

區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析市場對本案開發(fā)影響區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析區(qū)域規(guī)劃建設(shè)沈陽細(xì)河經(jīng)濟區(qū)沈陽細(xì)河經(jīng)濟區(qū)成立于2006年9月，是沈陽市鐵西新區(qū)的一局部，也是沈西工業(yè)走廊的重要組成局部。區(qū)域總面積356平方公里，總?cè)丝?2.6萬人。區(qū)內(nèi)各類工業(yè)企業(yè)2105戶，在建工業(yè)企業(yè)38戶。按照長遠(yuǎn)開展規(guī)劃，細(xì)河經(jīng)濟區(qū)將建設(shè)成與沈陽母城形同“啞鈴狀〞，功能獨立、完整，集生產(chǎn)、生活、娛樂以及各項社會效勞為一體的獨立城市，將成為沈陽面向未來、功能獨立的新型城區(qū)、新型重工業(yè)區(qū)。西部大學(xué)城為了配合鐵西新城的規(guī)劃建設(shè)，把鐵西新城建設(shè)成學(xué)府之城，把沈陽工業(yè)大學(xué)和沈陽化工學(xué)院遷到鐵西新城內(nèi)，成立西部大學(xué)城。沈陽工業(yè)大學(xué)將于今年3月中旬啟動其在新城內(nèi)的新校址，勛望小學(xué)分校等根底教育學(xué)校也正在建設(shè)中。市場環(huán)境對本案的開發(fā)提示1、私營、合資及外資企業(yè)進入沈陽開展，瞄準(zhǔn)的也是沈陽遠(yuǎn)郊的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，這樣也使原本城市中的“中產(chǎn)階級〞階層，不斷地涌入遠(yuǎn)郊，也帶動了遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)工程的浪潮，所以這局部人群將是本案品質(zhì)提升及重點消化的人群，值得關(guān)注；2、政府對于本區(qū)域的開發(fā)也將成為本案時機點；3、雖然本案尚處于不成熟開發(fā)階段，但是必須謹(jǐn)慎對待，只有以高品質(zhì)、前瞻性產(chǎn)品配合合理的價格才能贏得市場。工程現(xiàn)有狀況本地塊位于沈陽市大潘鎮(zhèn)，占地約40萬平，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積60萬平，北側(cè)為雙向10車道沈盤公路，東、西、南三面為規(guī)劃路，其中細(xì)河從地塊中蜿蜒而過。由于附近工廠長期向細(xì)河排污，造成污染，使得本地塊一直荒廢，沒有進行過開發(fā)建設(shè)。現(xiàn)在，細(xì)河經(jīng)過治理，已經(jīng)到達國家排污標(biāo)準(zhǔn)。根本情況規(guī)劃用地40萬平方米。地塊內(nèi)地勢平坦流經(jīng)地塊的細(xì)河向外，有京沈、沈大、沈哈等高速公路，雙向10車道的沈盤線，向西一路通向營口出?？?；向內(nèi)，依托沈遼路、沈環(huán)高速公路與沈陽母城連成一體，10分鐘1輛的中巴小客往來運送乘客。交通網(wǎng)絡(luò)中國農(nóng)村信用合作社金融銀行沈陽化工學(xué)院、沈陽工業(yè)大學(xué)、北大青鳥、洪慶高中、四中分校，勛望小學(xué)分校等正在建設(shè)。教育文化大潘市場、蔬菜批發(fā)市場、金匯商城休閑購物將吸引民營醫(yī)院，廣泛開展社區(qū)醫(yī)療效勞，升級現(xiàn)有醫(yī)院醫(yī)療條件，并改善已有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生所根底設(shè)施。鐵西新城規(guī)劃安排國際醫(yī)院在內(nèi)的綜合醫(yī)院4座。醫(yī)療保健大潘本地已經(jīng)兩、三年時間沒有新盤上市，最新的兩個工程，桃園花園已經(jīng)售完，預(yù)計今年會再開發(fā)少量產(chǎn)品，預(yù)計售價2400元/平左右。紫金城處于尾盤期，價格在2000元/平。從現(xiàn)有工程來看，多為散樓，缺乏品質(zhì)感，個別工程雖然有園區(qū)及物業(yè)管理，但相應(yīng)建設(shè)和效勞質(zhì)量都不高，有待進一步提升。樓盤情況工程SWOT分析S①、大盤工程，占地40萬，建面60萬②、地塊邊線工整，土地平坦，便于規(guī)劃建設(shè)；③、工程北側(cè)即是沈盤公路，交通便利；④、工程周邊市政配套齊全，生活氣氛濃厚；⑤、地塊北側(cè)臨街，有一定商業(yè)潛力；⑥、地塊內(nèi)有細(xì)河，具有水景資源；⑦、開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)在當(dāng)?shù)鼐哂袕姶蟮膫€人魅力和領(lǐng)袖地位。優(yōu)勢W

①、距市內(nèi)21公里，屬于城市遠(yuǎn)郊；②、大潘常住人口3萬余人，無法滿足工程的銷售；③、地勢平坦，沒有富于變化的景觀。④、地塊周邊有加油站，有可能增加前期的銷售難度；⑤、緊鄰的大潘市場有些雜亂；⑥、暫時尚未通公交，交通較不便。劣勢O

①、沈陽房地產(chǎn)市場良好的開展勢頭；②、戶籍制度的變革；③、對沈西工業(yè)走廊的招商和鐵西新城、大潘衛(wèi)星城的規(guī)劃建設(shè)；④、隨著大量工業(yè)企業(yè)的進駐，居住需求不斷增加；時機T

①、銀行信貸體系嚴(yán)格；②、本區(qū)域內(nèi)的品牌開發(fā)商，如萬科；③、鐵西新城和大潘衛(wèi)星城的規(guī)劃需要一定時間落實；④、沈陽其他熱點區(qū)域樓盤不斷上市，如蒲河。威脅工程總定位

工程定位總體描述大時代新生活浪潮·英式風(fēng)情莊園工程命名：約克新郡沈陽在經(jīng)濟開展方面、在收入水平方面、在生活方式方面等都在經(jīng)歷大時代背景的大開展。本案是帶動這個大潮開展的新大陸，就像17世紀(jì)英國約克郡人紛紛奔赴美國開展，命名了新約克(紐約)一樣，本案是適合沈陽人移居的高度舒適的英倫風(fēng)情的純粹居住生活區(qū)。約克郡有深厚的人文歷史，可以為工程提供深入挖掘的形象推廣素材，新約克那么代表開展和希望。產(chǎn)品功能定位

建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、提供優(yōu)良物業(yè)管理效勞的封閉式高品質(zhì)生態(tài)花園住宅產(chǎn)品建議

產(chǎn)品建議

整體規(guī)劃總體規(guī)劃提示——造莊園建筑設(shè)計以古典歐美建筑風(fēng)格為主，崇尚經(jīng)典雋永，以回歸自然為本質(zhì)，將水城文化充分的融入小區(qū)。由于本案保存了細(xì)河，引水系入園區(qū)，使河水與園區(qū)水系有機結(jié)合，以水系和道路劃分5個組團，構(gòu)筑各個圍合空間，本小區(qū)將是一個綠化度較高＼密度較低的工程。一期三期二期四期五期生態(tài)規(guī)劃在規(guī)劃中充分了考慮土地、建筑、植物、水系、空氣各種生態(tài)因素和人類活動之間的互動關(guān)系，通過區(qū)域內(nèi)生態(tài)功能的恢復(fù)和保持，確保區(qū)域生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性與協(xié)調(diào)開展。生態(tài)環(huán)境具有自我代謝、自我調(diào)節(jié)的功能。共同溝共同溝又稱“地下城市管道綜合走廊〞，包括水、電、燃?xì)?、通信電纜等所有管道都集結(jié)地下，防止了維修時挖開地表破壞景觀和空中景觀。文化節(jié)點規(guī)劃要賦予工程以文化底蘊和濃郁的文化生活氣氛就要從場所設(shè)計、文化事件營造等方面都進行了匠心獨運的規(guī)劃和設(shè)計。在園區(qū)多個組團節(jié)點規(guī)劃鄰里共享空間，保障居民充裕的戶外活動空間，以及舉辦豐富的社區(qū)活動。“豪華〞會所設(shè)計小區(qū)入口，不僅是本工程地塊的一個構(gòu)成局部，更是工程的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，表達社區(qū)品位及功能，表達超級大盤。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實際情況進行改造開發(fā)。樣板示范區(qū)工程沿沈遼西路局部以從紅線開始往南推后10米，作景觀綠化帶，隔音隔塵是一方面，更重要的是建立工程高舒適度高品質(zhì)．商業(yè)街區(qū)在工程核心地帶建立商業(yè)街區(qū)，設(shè)有大中型超市＼個性服裝店等滿足遷移到本區(qū)域人群日常的生活配套，也起到提升本區(qū)域配套品質(zhì)的作用．產(chǎn)品建議

產(chǎn)品線規(guī)劃產(chǎn)品物業(yè)類型：高品質(zhì)多層(20%)＼情景洋房式多層(50%)\情景洋房(10%)聯(lián)排別墅(15%)＼公建(5%)房地產(chǎn)工程開發(fā)，尤其是大型工程開發(fā)，要考慮工程不斷開發(fā)，不斷升級，建議一個完善的產(chǎn)品線，利于工程后期品質(zhì)的提升．利潤產(chǎn)品：情景洋房式多層現(xiàn)金流產(chǎn)品：高品質(zhì)多層概念產(chǎn)品：洋房、聯(lián)排別墅、公建產(chǎn)品簡要描述多層：進化版情景洋房，別墅級多層〔層層退臺，呈錯落分布，外立面層次更豐富、更親切〕五層帶閣樓戶型為二室二廳一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)面積區(qū)間為60——140m2南北贈送較大面積的雙私家花園聯(lián)排別墅：即TOWNHOUSE，面積150-260m2產(chǎn)品建議

景觀建議整體風(fēng)格：打造首屈一指的皇家園林度假性休閑性自然性人文性1.結(jié)合建筑風(fēng)格，結(jié)合水系景觀，歐式莊園風(fēng)情。園區(qū)極大限度的還景觀以自然生態(tài)的特征，相對集中的景觀設(shè)計，使得細(xì)河成為集中景觀和居民交流的承載者。水系和綠化的交織，賦予景觀富于變化的特征，所有的公共設(shè)施〔路牌、座椅、鋪裝、小品等〕均作為景觀的一局部進行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計。葡萄果園大型坡地草坪2.四季景色為了讓四季的園林景色不同，根據(jù)植物的生長周期選擇不同的綠植分布于園區(qū)，并考慮高矮錯落的變化。3.景觀與人的關(guān)系景觀與人的關(guān)系才是園林設(shè)計的核心所在。增加綠地的覆蓋面積，并力求造成曲徑通幽，增加景觀情趣性。細(xì)河改造：木棧道親水臺垂釣臺建筑小品增加水面層次4.Vi應(yīng)用與園區(qū)緊密結(jié)合表達工程品質(zhì)及人性化設(shè)置。5.無障礙設(shè)計由于本工程將有一局部市中心的老年人來養(yǎng)老，所以考慮一些無障礙設(shè)置，為老年人和殘疾人效勞。6.預(yù)留太陽能熱水器安裝位置工程地勢平坦，采光好，而且本地喜歡性用太陽熱熱水器，使小區(qū)更人性化，外觀更美好。6.預(yù)留太陽能熱水器安裝位置工程地勢平坦，采光好，而且本地喜歡性用太陽熱熱水器，使小區(qū)更人性化，外觀更美好。7.私家花廊以私家花廊的形式表達工程特色，可以以售賣的形式，使客戶得到一塊“自耕地〞或者作為促銷手段贈送給客戶，滿足市內(nèi)客戶對于農(nóng)耕生活的渴望。產(chǎn)品建議

園區(qū)配套大型會所咖啡吧小酒吧棋牌室鄰里中心高質(zhì)雙語幼兒園網(wǎng)球場兒童游樂場健身中心商業(yè)街美容美發(fā)室臺球室乒乓球室釣魚臺產(chǎn)品建議

會所配套突出工程的尊貴、莊園、休閑、健康等特點。主要功能：

健身坊/養(yǎng)生坊/西餐廳/棋牌室/桌球室/視聽室/鋼琴室/游泳池/其它

產(chǎn)品建議

物業(yè)管理1、智能物業(yè)管理系統(tǒng)：包括綜合保安系統(tǒng)、綜合監(jiān)控集成管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。為住戶平安提供保障，防范小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的發(fā)生；方便快捷的物業(yè)效勞〔如IC卡等〕,表達一種高品質(zhì)＼人性化物業(yè)效勞，提高工程品質(zhì)。

2、信息管理系統(tǒng)：包括Internet光纖接入網(wǎng)、有線電視多媒體系統(tǒng)、小區(qū)信息效勞系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。

產(chǎn)品建議

戰(zhàn)略伙伴建議因本工程的概念所表達的是一種多元化的融合，只有整合一流的團隊才能很好的實項戰(zhàn)略目標(biāo)，在工程合作伙伴方向上建議如下：1、規(guī)劃建筑設(shè)計單位：

鑒于工程資源的豐富獨有性、主題概念的國際性及多元復(fù)合性的特點，本工程必須由國內(nèi)知名的設(shè)計公司進行工程的規(guī)劃建筑設(shè)計，全面完成總體規(guī)劃設(shè)計，提煉設(shè)計理念，并進行總體規(guī)劃說明及設(shè)計各功能細(xì)部說明，完成各類可售局部平面圖、效果圖及建模圖，完成工程綜合配套工程的各類圖形設(shè)計，協(xié)助完成模型的制作。2、室內(nèi)裝飾設(shè)計：

能夠完整的表現(xiàn)產(chǎn)品概念及工程特色，完成工程售樓部、會所、樣板房裝修、裝飾方案及施工圖設(shè)計，并對施工進行督導(dǎo)。3、景觀規(guī)劃、園林設(shè)計：

鑒于工程資源的豐富獨有性、主題概念的國際性及多元復(fù)合性的特點，本工程必須由國內(nèi)頂尖的設(shè)計公司進行工程的園林環(huán)境設(shè)計，完成工程總體景觀設(shè)計方案及擴充方案，出具景觀設(shè)計報告，進行景觀說明，分析功能描述等工作，并制定可用于銷售之各種景觀環(huán)境效果圖及提供示意圖，協(xié)助模型制作。4、管理公司:

聘請國際背景知名管理公司實行參謀式管理，提出初步管理方式及管理費用測試及效勞內(nèi)容的擬訂?？腿憾ㄎ?/p>

客戶特征描述

市中心高層收入居民二次置業(yè)

他們希望在繁雜的、充滿噪音與灰塵污染的生活里脫離出來，尋找一個寧靜的、純潔的、沒有污染的、花園式的生活環(huán)境。

大潘鎮(zhèn)的企業(yè)管理階層

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)中的管理階層那么收入較好，他們不僅有一定文化素質(zhì)，對居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購房能力，此類客戶將是本工程的重點客戶群體之一。

行政事業(yè)單位的中高級管理人員

收入較為穩(wěn)定并有一定文化素質(zhì)的管理人士。

附近專業(yè)市場個體經(jīng)營者

張士燈具城經(jīng)營戶，收入高，有較高的支付能力，希望居所靠近工作地點，注重居住周邊環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)；

客戶特征描述

附近大學(xué)城資深教育人士離工程較近，收入客觀，具有浪漫主義情操，重視環(huán)境及小區(qū)品質(zhì)本區(qū)域生意人和小企業(yè)主

這局部消費者在大潘鎮(zhèn)多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對下一代的教育；

大潘鎮(zhèn)局部富裕人士

這局部消費者雖學(xué)歷、知識修養(yǎng)不多，但虛榮心強，購置當(dāng)?shù)刈詈玫姆孔映蔀樗麄儽磉_人生價值最好的方式。當(dāng)?shù)啬贻p人的婚房上一輩還是工作在地上，居住在平房，但是他們的子女接受的事物和教育都是現(xiàn)代的，居住觀念與市內(nèi)無差。

客戶消費特征第一圈層改變居住條件，成本本地居民身份的象征，高品質(zhì)產(chǎn)品＋封閉式園區(qū)物業(yè)＋價格優(yōu)勢第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價值；講究休閑度假客戶消費特征：區(qū)域來源：

A、本地客戶25%B、于洪區(qū)、鐵西新區(qū)占40％

C、沈陽其它區(qū)域客戶20%D、大潘周邊區(qū)域客戶10%E、省外客戶5%

以年齡界定客戶群：

A、25－40歲

50％

B、40－50歲

40％

C、50以上

10％

以文化層次界定客戶群體：

A、中高等文化層次

25％

B、中等文化層次

45%

C、中低等文化層次

30％

開發(fā)戰(zhàn)略

開發(fā)商戰(zhàn)略意圖開發(fā)商開發(fā)這一地塊的戰(zhàn)略意義是什么？僅僅是利潤？作為現(xiàn)有地段最大的開發(fā)工程，數(shù)年的開發(fā)周期，具有前瞻性的產(chǎn)品設(shè)計，為的就是作一個叫老百姓買的放心，住的放心的房子，并為此津津樂道的房子，我們的目標(biāo)是名利雙收．開發(fā)戰(zhàn)略

開發(fā)步驟工程啟動開展策略

大盤工程開發(fā)對現(xiàn)金流要求極大，在開發(fā)