現(xiàn)代風格高層+小高層規(guī)劃方案設計

大華雙青新家園8#地塊項目規(guī)劃方案設計POLY

HANGZHOUF-03

BLOCKSArchitecture

Design方案一雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

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A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

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N

8P

r

o

j

e

c

t03鳥

瞰

圖方案二雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t方案三雙

青

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地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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c

t目

錄CONTENTSPart

01

/

前期分析Part

02

/

規(guī)劃策略Part

03

/

規(guī)劃方案Part

04

/Part

05

/Part

06

/Part

07

/示范區(qū)專篇產(chǎn)品策略立面策略精裝策略雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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c

tPART

ONE前01區(qū)

位

分

析陳嘴互通立交沽港互通外環(huán)北路北辰區(qū)政府SITE天津西站區(qū)

位項目位于天津市西北部的北辰區(qū)，屬于青光鎮(zhèn)板塊，雙青地塊距離外環(huán)路僅1.5公里，緊鄰北辰區(qū)中心，靠近外環(huán)快速路；路網(wǎng)暢通，未來規(guī)劃可期。雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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c

t01交

通

分

析社區(qū)公建配套SITE雙青公園地鐵線交

通項目北辰西道和規(guī)劃道路連接外環(huán)西路及市內(nèi)六區(qū)，路網(wǎng)成熟，路況寬闊，快速通達各區(qū)域；項目周邊道路暢通，靠近公交站及規(guī)劃中的地鐵站，公共出行較為便利；城市道路高鐵站城際高速地鐵站公交站距離規(guī)劃地鐵站500M，緊鄰雙青公園.雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t01周

邊

配

套天津工業(yè)職業(yè)學院河北工業(yè)大學北辰校區(qū)亨順廣場北辰醫(yī)院王秦莊小學雙口小學北辰區(qū)政府景觀河SITE天津市兒童醫(yī)院大通商貿(mào)廣場瑞景街健康文化園天穆清真北寺青光小學青光中學天津城市建設管理職業(yè)技術(shù)學院河北工業(yè)大學（紅橋校區(qū)）沿河小學天津商業(yè)大學西沽公園配

套

基地周邊配套成熟教育購物醫(yī)療文化周圍學校配套齊全（王秦莊小學、雙口小學，青光小學、青光中學等）。商業(yè)配套豐富，距離亨順廣場1.5公里，此外還大通商貿(mào)廣場等。雙

青

家

園

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#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計另外，項目4公里內(nèi)可到達天津市兒童醫(yī)院、北辰醫(yī)院、北辰區(qū)政府、瑞景街健康文化園。#S

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t01現(xiàn)

狀

分

析4118#SITE6#322346號地塊內(nèi)部現(xiàn)

狀場地西側(cè)北側(cè)道路狀況良好，東側(cè)，南側(cè)道路建設中。南側(cè)，東南側(cè)地塊多層公建配套正在施工南邊雙青公園已建設完成，景觀利好雙

青

家

園

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地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t01用

地

分

析8#SITE6#幼兒園用地加油站用地N用

地

8#總用地面積：61414.50㎡居住用地面積：40842.6㎡

容積率：≤2.5幼兒園用地面積：4301.10㎡

容積率：≤0.7

建筑密度：≤25%雙

青

家

園

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地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t01居

住

價

值

分

析南側(cè)＞東側(cè)＞西側(cè)＞北側(cè)基地居住價值主要受周邊景觀資源影響，由于南側(cè)有公園綠地及景觀河，所以基地整個居住價值分布為南側(cè)居住價值最高，向北側(cè)遞減。6#8#高居住價值區(qū)域中居住價值區(qū)域低居住價值區(qū)域雙

青

家

園

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地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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tP

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T

T

W

O規(guī)02規(guī)

劃

解

讀按《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》GB50180-2018按規(guī)劃條件通知書：8#地塊，容積率≤2.5，建筑密度≤30%建筑密度可達30%，規(guī)劃建筑高度最多可80M（最新《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》允許上限）建筑密度可達20%，規(guī)劃建筑高度最多可54M高層2.9M層高，最大可做27F配套商業(yè)最少3309平米高層2.9M層高，最大可做18F雙

青

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項

目

規(guī)

劃

方

案

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計#S

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t02規(guī)

范

解

讀當?shù)匾?guī)范解讀規(guī)劃規(guī)范：多層住宅（27M）：間距

S=1.61H面寬

W≤80M高層住宅（27M以上）：高寬比大于1：1時，間距S=1.2W高寬比小于等于1：1時，間距S=1.61H總結(jié)：高度54M的建筑，最大面寬不宜超過54M，否則土地利用不經(jīng)濟。比鄰布置的居住建筑高差不宜大于20M，不可極致高低配雙

青

家

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地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t02產(chǎn)

品

預

設強排條件預設※限價標準:7層以下：20000元/㎡；8-15F：19000元/㎡；≥16F：18000元/㎡目前項目周邊實際市場價低于備案價格※營銷策略：爭取高備案價產(chǎn)品，提高定價權(quán)，獲取動態(tài)貨值強排方向A:

以7F產(chǎn)品主導定價強排方向B:

以15F產(chǎn)品主導定價※產(chǎn)品基本形態(tài)選擇：按產(chǎn)品定位，爭取更多戶型具有三面寬高層T4產(chǎn)品：層高2.9,高層T4產(chǎn)品：層高2.9,高層T4產(chǎn)品：層高2.9,7層T2產(chǎn)品：層高3.32

3

3

23

3

3

32

3

3

33

3高層T6產(chǎn)品：層高2.9,高層T6產(chǎn)品：層高2.9,面寬542

2

2

2

2

32

3

3

3

3

3※20%建筑密度分配：按出讓要求，及市政設施需要，配電房/換熱站/汽車坡道等占地1000㎡（2.5%），考慮商業(yè)網(wǎng)點及其他配套設置，住宅占地密度≈15.5%雙

青

家

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地

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項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t0254M,20%密度，爭取三面寬產(chǎn)品比例強

排

推

導產(chǎn)品：15F+18F貨值：17.75億三面寬比例：67%樓棟數(shù)：15棟產(chǎn)品：7F+14F+18F

產(chǎn)品：15F+18F產(chǎn)品：15F+18F貨值：17.49億貨值：17.58億三面寬比例：71%樓棟數(shù)：15棟貨值：17.55億三面寬比例：73.87%

三面寬比例：91.65%樓棟數(shù)：14棟樓棟數(shù)：12棟60M間距：68%60M間距：6060M間距：57%60M間距：77%貨值差異不大，爭取三面寬產(chǎn)品，加速產(chǎn)品去化能力。爭取樓棟間距最優(yōu)化雙

青

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地

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項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t0254M,30%密度，限高不變，控制面寬，增加密度追求高溢價產(chǎn)品的比例，提升貨值強

排

推

導產(chǎn)品：7F+11F+18F貨值：18.18億三面寬比例：47%樓棟數(shù)：16棟產(chǎn)品：15F產(chǎn)品：7F+11F+15F貨值：18.44億三面寬比例：13.17%樓棟數(shù)：16棟產(chǎn)品：7F+15F+18F貨值：18.18億三面寬比例：46.6%17貨值：18.41億三面寬比例：40.5%樓棟數(shù)：17棟樓棟數(shù)：

棟樓棟占地較大，增加局部二層車庫的可能較大樓棟間距太小，三面寬產(chǎn)品比例太低，規(guī)劃品質(zhì)不高雙

青

家

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地

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項

目

規(guī)

劃

方

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計#S

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t0280M,20%密度，密度不變，增加小高層數(shù)量，增加三面寬產(chǎn)品比例強

排

推

導產(chǎn)品：7F+14F+21F+27F

產(chǎn)品：27F產(chǎn)品：18F+27F貨值：17.45億三面寬比例：100%樓棟數(shù)：11棟產(chǎn)品：15F+22F+27F貨值：17.97億三面寬比例：84.63%14貨值：17.63億三面寬比例：100%樓棟數(shù)：12棟貨值：17.44億三面寬比例：100%樓棟數(shù)：9棟樓棟數(shù)：

棟大高產(chǎn)品得房率低，與定位產(chǎn)品面積段需上調(diào)3平米左右，產(chǎn)品競爭力下降；突破指標貨值提升不明顯，報規(guī)時間成本增加雙

青

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地

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項

目

規(guī)

劃

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設

計#S

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t0280M,30%密度，極致高低配，爭取洋房最大化，提高貨值與去化速度強

排

推

導產(chǎn)品：7F+11F+15F+21F+27F貨值：18.19億三面寬比例：65.4%樓棟數(shù)：16棟其他：住宅占地：19.1%車庫:局部二層商鋪一層產(chǎn)品：7F+11F+15F+21F+27F貨值：18.4億三面寬比例：43%樓棟數(shù)：16棟其他：住宅占地：19.7%車庫:局部二層商鋪一層雙

青

家

園

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#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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tPART

THREE規(guī)03總

平

面

圖方案一8#地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)值單位備注規(guī)劃總用地40842.6m2總建筑面積140127.1

m2地上計容建筑面積住宅建筑面積102106.5

m297059.592445.04614.55087.03309.01178.0402.0562.024.0m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m中高層（16F‐24F）小高層（12F‐15F）配套其中社區(qū)商業(yè)服務建筑面積社區(qū)便民行政超市物業(yè)管理用房居委會全部計入容積率其中其中警務室社區(qū)服務網(wǎng)點公廁其中90.0100.0200.0360.025.0供熱站10KV配電站電信設備間設于地下設于地下有線電視設備間地下車庫建筑面積15.038020.68210.727809.95675.52000.054人防車庫面積非人防車庫面積住宅地下室設備用房建筑限高容積率2.50—建筑密度綠地率19.93%40%%%≤20%≥40%總戶數(shù)總?cè)藬?shù)機動車總停車位地下停車位人防車位非人防車位地上停車位非機動車總停車位地上停車970.002716.0011861089216戶人輛輛輛輛輛輛輛輛3.2人/戶單車位指標38㎡/輛單車位指標32㎡/輛其中

其中87397537161其中地下停車位376雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t03鳥

瞰

圖方案一雙

青

家

園

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#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t03戶

型

配

比目標套數(shù)比戶數(shù)

戶數(shù)比

面積面積比85

24325.05%

2065549.18%

4764325.77%

2861321.31%49.16%29.52%100.00%25%50%戶型

100

477114

25025%合計970

100.00%

96910100%三面寬戶數(shù)占比：91.65%住宅貨值：￥

174,899

萬元圖例85㎡100㎡（三面寬）115㎡（三面寬）雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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8P

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c

t03間

距

分

析60M以上視線間距的戶型占68%圖例40M-50M間距產(chǎn)品60M間距以上產(chǎn)品雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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8P

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c

t03流

線

分

析新致路辰柳路嘉定西路圖例城市道路車行流線車行出入口人行出入口景觀小徑雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t03景

觀

結(jié)

構(gòu)組團景觀GroupLandscape組團景觀GroupLandscape組團景觀GroupLandscape入口景觀EntranceLandscape核心景觀CoreLandscape組團景觀GroupLandscape圖例組團景觀GroupLandscape組團景觀GroupLandscape景觀滲透方向核心景觀入口景觀EntranceLandscape組團景觀入口景觀節(jié)點雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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c

t03停

車

分

析以幼兒園做售樓處，紅線內(nèi)全部開挖停車指標：總停車數(shù)：1184輛地上停車數(shù)：97輛地下車庫總停車數(shù)：1087輛地下車庫總面積：38020.6㎡其中機動車庫面積：37343.8㎡非機動車庫面積：676.8㎡人防車庫面積：8210.7㎡圖例地下一層車庫范圍非機動車庫范圍地上停車范圍雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t03停

車

分

析以幼兒園做售樓處，紅線內(nèi)全部開挖機動車車位單車指標：35㎡/輛，人防車庫面積：8210.7㎡人防部分車位：216輛

38㎡/輛非人防車位：871輛33.5㎡/輛地

下

車

庫

平

面

圖03停

車

分

析幼兒園部分開挖停車指標：總停車數(shù)：1184輛地上停車數(shù)：97輛地下車庫總停車數(shù)：1087輛地下車庫總面積：38020.6㎡其中機動車庫面積：37343.8㎡非機動車庫面積：676.8㎡人防車庫面積：8210.7㎡圖例地下一層車庫范圍非機動車庫范圍地上停車范圍雙

青

家

園

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地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t03停

車

分

析幼兒園部分開挖機動車車位單車指標：35㎡/輛，人防車庫面積：8210.7㎡人防部分車位：216輛

38㎡/輛非人防車位：871輛33.5㎡/輛地

下

車

庫

平

面

圖03日

照

分

析結(jié)論：經(jīng)日照計算分析得出，所有住宅均滿足《天津市工程日照技術(shù)管理規(guī)則》中”受遮擋住宅建筑主要朝向的居室大寒日的有效日照不應低于兩小時“的規(guī)定。圖例雙

青

家

園

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#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

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t03總

平

面

圖方案二8#地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)值單位備注規(guī)劃總用地40842.6m2總建筑面積140127.1

m2地上計容建筑面積住宅建筑面積102106.5

m297059.585936.711122.85087.03309.01178.0402.0562.024.0m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2中高層（16F‐24F）小高層（12F‐15F）配套其中社區(qū)商業(yè)服務建筑面積社區(qū)便民行政超市物業(yè)管理用房居委會全部計入容積率其中其中警務室商業(yè)服務網(wǎng)點公廁其中90.0100.0200.0360.025.0供熱站10KV配電站電信設備間設于地下設于地下有線電視設備間地下車庫建筑面積15.038020.60

m28210.70

m227809.90

m2人防車庫面積非人防車庫面積住宅地下室設備用房5675.492000.0054m2m2m建筑限高容積率建筑密度綠地率2.5020.00%40%—%%≤20%≥40%總戶數(shù)總?cè)藬?shù)機動車總停車位地下停車位人防車位非人防車位地上停車位非機動車總停車位地上停車972.002721.6011861089216戶人輛輛輛輛輛輛輛輛3.2人/戶單車位指標38㎡/輛單車位指標32㎡/輛其中

其中87397537161其中地下停車位376雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t03鳥

瞰

圖方案二雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t03戶

型

配

比目標套數(shù)比戶數(shù)

戶數(shù)比

面積

面積比85

254

26.13%

21628

22.32%

25%100

486

50.00%

48600

50.15%

50%115

232

23.87%

26680

27.53%

25%戶型合計972

100.00%

96908

100.00%

100%三面寬戶數(shù)占比：73.87%住宅貨值：￥175,550萬元圖例85㎡（兩面寬）100㎡（三面寬）115㎡（三面寬）雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t03戶

型

配

比60M以上視線間距的戶型占77%圖例40M-50M間距產(chǎn)品60M間距以上產(chǎn)品雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t03流

線

分

析新致路辰柳路嘉定西路.圖例城市道路車行流線車行出入口人行出入口景觀小徑新雅道雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t03景

觀

結(jié)

構(gòu)組團景觀GroupLandscape組團景觀GroupLandscape入口景觀EntranceLandscape核心景觀CoreLandscape組團景觀GroupLandscape組團景觀GroupLandscape圖例景觀滲透方向核心景觀組團景觀組團景觀GroupLandscapeGroupLandscape入口景觀EntranceLandscape組團景觀入口景觀節(jié)點雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t03日

照

分

析結(jié)論：經(jīng)日照計算分析得出，所有住宅均滿足《天津市工程日照技術(shù)管理規(guī)則》中”受遮擋住宅建筑主要朝向的居室大寒日的有效日照不應低于兩小時“的規(guī)定。圖例雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t03總

平

面

圖方案三8#地塊主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目規(guī)劃總用地總建筑面積數(shù)值單位m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m備注定40842.6140127.1102106.597059.590600.56459.005087.00地上計容建筑面積住宅建筑面積中高層（16F‐24F）小高層（12F‐15F）其中配套社區(qū)商業(yè)服務建筑面積

3309.00社區(qū)便民行政超市物業(yè)管理用房居委會1178.00402.00562.0024.0090.00100.00200.00360.0025.0015.0038020.608210.7027809.905675.492000.0054全部計入容積率其中其中警務室商業(yè)服務網(wǎng)點公廁其中供熱站10KV配電站電信設備間有線電視設備間設于地下設于地下地下車庫建筑面積人防車庫面積非人防車庫面積住宅地下室設備用房建筑限高容積率2.50—建筑密度綠地率20.0%40%%%≤20%≥40%總戶數(shù)總?cè)藬?shù)機動車總停車位地下停車位人防車位非人防車位地上停車位非機動車總停車位地上停車976.002732.8011861089216戶人輛輛輛輛輛輛輛輛3.2人/戶單車位指標38㎡/輛單車位指標32㎡/輛其中

其中87397537161其中地下停車位376雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t03鳥

瞰

圖方案三雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t03戶

型

配

比目標面

目標套積比

數(shù)比25%戶數(shù)

戶數(shù)比面積面積比86

265

27.15%

22720

23.44%100

505

51.74%

50500

52.11%115

206

21.11%

23690

24.45%戶型50%25%100.00%100.00%合計976969100%

100%三面寬戶數(shù)占比：72.85%住宅貨值：￥175,083萬元圖例85㎡（兩面寬）100㎡（三面寬）115㎡（三面寬）雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t03間

距

分

析60M以上視線間距的戶型占85%圖例40M-50M間距產(chǎn)品60M間距以上產(chǎn)品雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

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A

N

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e

c

t03流

線

分

析新致路辰柳路嘉定西路圖例城市道路車行流線車行出入口人行出入口景觀小徑新雅道雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

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8P

r

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j

e

c

t03景

觀

結(jié)

構(gòu)組團景觀GroupLandscape組團景觀GroupLandscape入口景觀EntranceLandscape核心景觀CoreLandscape組團景觀GroupLandscape組團景觀GroupLandscape圖例景觀滲透方向核心景觀組團景觀組團景觀GroupLandscapeGroupLandscape入口景觀EntranceLandscape組團景觀入口景觀節(jié)點雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

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r

o

j

e

c

t03日

照

分

析結(jié)論：經(jīng)日照計算分析得出，所有住宅均滿足《天津市工程日照技術(shù)管理規(guī)則》中”受遮擋住宅建筑主要朝向的居室大寒日的有效日照不應低于兩小時“的規(guī)定。圖例雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t歸

家

體

驗OVERALL

PLANNING03歸

家

體

驗車行回家

—

地庫“精工車庫”以六大細節(jié)，打造出匹配身份的精裝私家車庫為了提供更好、更安全的停車環(huán)境，地庫地坪采用了耐磨防腐、潔凈環(huán)保的環(huán)氧地坪，并配合地面完善的誘導標識。車庫頂部采用僅車道部位或全吊頂?shù)姆绞讲笛b柔光燈帶配合墻地面暖色涂裝，給人一種溫馨的回家體驗。采光車道0201地下入口03地庫大堂03歸

家

體

驗車行回家

—

地下大堂地下大堂5米高盡顯氣派；大堂入口處設置彰顯反向車擋人性化關懷，盡量引入自然光線，并配合大堂的漫反射燈光以及穩(wěn)重大氣的內(nèi)裝效果營造一種賓至如歸的氛圍感。采光車道020103地下入口地庫大堂03歸

家

體

驗步行回家

—

小區(qū)入口

—

首迎入口酒店化落客

&

人車分流禮遇感、賓至如歸、精神堡壘守護感、歸屬感、榮譽感入口界面01景觀步徑03單元電梯050204組團空間單元大堂03歸

家

體

驗步行回家

—

景觀節(jié)點入口界面景觀步徑單元電梯0103050204組團空間單元大堂03歸

家

體

驗步行回家

—

景觀節(jié)點—

二進寄情自然、怡情花園迷香步徑、游園忘返入口界面景觀步徑單元電梯0103050204組團空間單元大堂03歸

家

體

驗步行回家

—

單元大堂—

三重內(nèi)外之界賓主之分復禮以遇入口界面景觀步徑單元電梯0103050204組團空間單元大堂03歸

家

體

驗步行回家

—

單元電梯廳

—

四疊拱有私域睦問之處歸屬之的入口界面景觀步徑單元電梯0103050204組團空間單元大堂PART

F

OUR示范04示范區(qū)選址選址分析一、小區(qū)入口展示區(qū)跟人行出入口結(jié)合，減少后期拆改，展示效果直接21二、北側(cè)主干路轉(zhuǎn)角干路交叉口，有利于輻射將來多地塊開發(fā)三、西南路口轉(zhuǎn)角朝向市區(qū)人流來向，展示效果好，6號地塊加油站影響不利。四、幼兒園4充分利用代建幼兒園，節(jié)約成本；3緊鄰雙青公園，凸顯是示范區(qū)綠化品質(zhì)；利用南側(cè)社區(qū)運動中心，打造示范區(qū)生活氣息；遠離6號地塊油庫，避開不利因素。雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t04示范區(qū)選址示范區(qū)方案一形象展示景觀體驗區(qū)停車接待總建筑面積：810㎡雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t04示范區(qū)選址示范區(qū)方案一雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

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e

c

t04示范區(qū)選址示范區(qū)方案一雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

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I

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U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t04示范區(qū)選址示范區(qū)方案二示范區(qū)位置及范圍1雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

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I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t04示范區(qū)平面新

致

道售樓處入口辰柳路3F售樓處示范區(qū)平面圖

示范區(qū)面積：2000㎡雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t04示范區(qū)平面新

致

道臨時停車區(qū)售樓處入口景觀前場3F售樓處辰柳路樣板展示區(qū)雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

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c

t04示范區(qū)平面新

致

道臨時停車區(qū)售樓處入口景觀前場3F售樓處辰柳路樣板展示區(qū)車行流線室內(nèi)人行流線室外人行流線雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t04售樓處首層平面圖書吧水吧資料室洽談區(qū)沙盤辦公區(qū)接待衛(wèi)生間過廳兒童游戲VR售樓處首層平面圖04售樓處二層平面圖財務辦公區(qū)辦公區(qū)擴展區(qū)更衣更衣衛(wèi)生間售樓處二層平面圖04示范區(qū)選址示范區(qū)方案三示范區(qū)位置及范圍4雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t04示范區(qū)平面嘉定西路新

雅

道示范區(qū)入口示范區(qū)平面圖

示范區(qū)面積：4301㎡04示范區(qū)空間結(jié)構(gòu)樣板展示區(qū)嘉定西路內(nèi)庭院售樓處景觀花園迎賓前場停車場新

雅

道示范區(qū)入口04示范區(qū)展示流線嘉定西路停車場新

雅

道示范區(qū)入口室內(nèi)人行流線車行流線室外人行流線04售樓處首層平面圖04售樓處空間結(jié)構(gòu)分析04售

樓

處

流

線

分

析04后

期

幼

兒

園

平

面04后

期

幼

兒

園

平

面04后

期

幼

兒

園

平

面04后

期

幼

兒

園

平

面PA

R

T

F

I

V

E產(chǎn)05甲

方

訴

求Overall

Strategy＋100㎡三室兩廳兩衛(wèi)85㎡三室兩廳一衛(wèi)andand任務要求產(chǎn)品面積定位85

、100

和115㎡

㎡

㎡傳統(tǒng)市場主流產(chǎn)品根據(jù)對周邊競品的研究，戶型面積段主推在85-130㎡我們的產(chǎn)品選擇擴大產(chǎn)品優(yōu)勢：可變+定制+輕奢；面積、尺寸更合理；功能配置更完善；剛需產(chǎn)品小面積段剛改產(chǎn)品大面積段25%

95-100㎡

50%

and

115㎡

25%雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t05案

例

研

究C

a

s

e

S

t

u

d

y12萬科四季濱江路勁雋瀾灣6融創(chuàng)御園路勁雋瀾灣龍洲道188號大運河府5大運河府4.0

kmSITE3龍洲道188號4天房璟悅府雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

U

A

N

G

Q

I

I

N

G

J

I

A

Y

U

A

N

8P

r

o

j

e

c

t05案

例

研

究C

a

s

e

S

t

u

d

y當前市場產(chǎn)品特征總結(jié)項目名稱路勁雋瀾灣萬科四季濱江天房璟悅府龍洲道188號大運河府容積率：2.0容積率2.3容積率2.3容積率：1.94容積率：2.0戶型面積：高層92-122㎡單價區(qū)間：2.5萬/㎡（精裝）總價區(qū)間：230-305萬/套戶型面積：高層85-130㎡單價區(qū)間：1.6萬/㎡（毛坯）總價區(qū)間：136-208萬/套戶型面積：小高層78-101㎡單價區(qū)間：1.75萬/㎡（毛坯）總價區(qū)間：137-177萬/套戶型面積：高層85-92㎡單價區(qū)間：2.25萬/㎡（毛坯）總價區(qū)間：191-207萬/套戶型面積：高層84-134㎡單價區(qū)間：2.4萬/㎡（毛坯）總價區(qū)間：201-321萬/套項目詳情產(chǎn)品平面（高層）建筑面積(㎡）85/93/10886/95/10185/9292/110/11584/98/102兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)兩房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)產(chǎn)品配置雙

青

家

園

8

#

地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

計#S

H

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t05案

例

研

究C

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y總結(jié)?

周邊限價房均以60、70平一房及85平兩房為主，區(qū)域內(nèi)缺少改善產(chǎn)品；?

周邊競品80-90平米兩房、三梯六戶；高層/小高層產(chǎn)品，90-100平三房及120-130平三房，二梯四戶大高層；洋房120—130㎡，二梯二戶。?

80-95平米以兩面寬產(chǎn)品為主，105平米以上產(chǎn)品三面寬為主。雙

青

家

園

8

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地

塊

項

目

規(guī)

劃

方

案

設

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t05產(chǎn)

品

策

略第一輪產(chǎn)品定位第二輪產(chǎn)品定位雙青新家園項目配比建議雙青新家園項目配比建議產(chǎn)品類型房型戶型面積㎡

套數(shù)配比備注產(chǎn)品類型房型戶型面積㎡

套數(shù)配比備注對標限價房一房戶型吸引剛需客戶；力爭三面寬，兼具舒適性2房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)859530%50%20%南北通透，兼具舒適性中心位置，資源最好景觀資源較好的位置2+1房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)80-8595-100110-11525%50%25%對標限價房少量三房戶型，低總價剛改需求；高層/小高層高層/小高層南北通透，中心位置，資源最好對標外環(huán)內(nèi)改善產(chǎn)品，以價格優(yōu)勢取勝；南北通透，景觀資源較好的位置1103+1房2廳2衛(wèi)【配比總結(jié)】小高層以95㎡剛需改善產(chǎn)品占比50%，85左右㎡剛需產(chǎn)品占比30%，110左右㎡品質(zhì)改善產(chǎn)品占比25%【配比總結(jié)】以95㎡左右剛需改善產(chǎn)品占比50%，85左右㎡剛需產(chǎn)品占比25%，110左右㎡品質(zhì)改善產(chǎn)品占比25%相同面積段，產(chǎn)品等級提高一級，對房間數(shù)量的需求提高，剛改特點鮮明，產(chǎn)品面積低于市面同等級產(chǎn)品，功能性要求較強。雙

青

家

園

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地

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項

目

規(guī)

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方

案

設

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t剛改產(chǎn)品策略雙

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項

目

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方

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設

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tDOOR

ANALYSIS

/

戶型分析05剛改產(chǎn)品產(chǎn)

品

策

略85戶型競品戶型：2+1房1衛(wèi)高層85㎡

2+1房2廳1衛(wèi)陽臺全面積：4.98㎡飄窗贈送面積：2.04㎡設備平臺贈送面積：

2.52㎡

兩面寬、動靜分區(qū)明確。

贈送主臥飄窗

2+1房，滿足剛需客戶，空間合理利用。雙

青

家

園

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地

塊

項

目

規(guī)

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方

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tDOOR

ANALYSIS

/

戶型分析05剛改產(chǎn)品產(chǎn)

品

策

略100戶型高層100㎡3房2廳2衛(wèi)競品戶型：3房1衛(wèi)陽臺全面積：4.98㎡飄窗贈送面積：2.82㎡設備平臺贈送面積：

2.13㎡

南北通透，三個面寬、雙臥室朝南

U型廚房

贈送主次臥飄窗

主臥配獨立衣帽間及衛(wèi)生間雙

青

家

園

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項

目

規(guī)

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tDOOR

ANALYSIS

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戶型分析05剛改產(chǎn)品產(chǎn)

品

策

略115戶型115㎡3+1房2廳2衛(wèi)競品戶型：3房2衛(wèi)陽臺全面積：7.83㎡飄窗贈送面積：1.92㎡設備平臺贈送面積：

2.83㎡

餐廚一體化，多空間互動

南北通透，三個面寬

贈送主臥飄窗、陽臺

主臥配獨立衛(wèi)生間，衣帽間

大橫廳，功能組合多樣化，空間靈動雙

青

家

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項

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t05剛改產(chǎn)品產(chǎn)

品

策

略85+100+100+858585100100雙

青

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項

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t05剛改產(chǎn)品產(chǎn)

品

策

略115+100+100+8511585100100雙

青

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項

目

規(guī)

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方

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t05剛改產(chǎn)品產(chǎn)

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略100+100+100+100100100100100雙

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項

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t05剛改產(chǎn)品產(chǎn)

品

策

略115+100+100+115115115100100雙

青

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項

目

規(guī)

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t05剛改產(chǎn)品產(chǎn)

品

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略115+100+85+85+100+85115851008585100雙

青

家

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地

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項

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規(guī)

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t剛需產(chǎn)品策略雙

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ANALYSIS

/

戶型分析05剛需產(chǎn)品產(chǎn)

品

策

略80戶型高層80㎡2房2廳1衛(wèi)陽臺全面積：4.86㎡飄窗贈送面積：

1.32㎡設備平臺贈送面積：

1.36㎡

獨立玄關

明衛(wèi)設計

南北通透，動靜分區(qū)明確。

贈送主臥飄窗。雙

青

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園

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ANALYSIS

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戶型分析05剛需產(chǎn)品產(chǎn)

品

策

略95戶型高層95㎡3房2廳1衛(wèi)陽臺全面積：2.74㎡飄窗贈送面積：

2.54㎡設備平臺贈送面積：

1.87㎡

獨立玄關

三個面寬、雙臥室朝南。

三分離衛(wèi)生間設計，增加衛(wèi)生間使用效率。

贈送主次臥飄窗雙

青

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ANALYSIS

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戶型分析05剛需產(chǎn)品產(chǎn)

品

策

略95戶型高層95㎡3房2廳2衛(wèi)陽臺全面積：8.06㎡飄窗贈送面積：

1.89㎡設備平臺贈送面積：

2.42㎡

獨立玄關

三個面寬、雙臥室朝南，雙陽臺。

贈送主臥飄窗

主臥配獨立衛(wèi)生間雙

青

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項

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tDOOR

ANALYSIS

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戶型分析05剛需產(chǎn)品產(chǎn)

品

策

略110戶型高層110㎡3房2廳2衛(wèi)陽臺全面積：5.80㎡飄窗贈送面積：

1.65㎡設備平臺贈送面積：

1.94㎡

南北通透，三個面寬、雙臥室朝南，雙陽臺。

贈送主臥飄窗

U型廚房，餐廚一體設計

主臥配獨立衛(wèi)生間雙

青

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項

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t05剛需產(chǎn)品產(chǎn)

品

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略110+80+80+80+80+801108080

8080

80雙

青

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項

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方

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t05剛需產(chǎn)品110+80+80+95產(chǎn)

品

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略110958080雙

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項

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t05剛需產(chǎn)品110+95+95+110產(chǎn)

品

策

略1101109595雙

青

家

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項

目

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方

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X立

面拒絕墨守成規(guī)，在傳統(tǒng)中選擇不凡打造天津雙青板塊地標型建筑方案概念

Concept方案生成橫向線條為整體帶入延伸感的水平線，并形成舒朗的視覺印象圍合形象空間，調(diào)節(jié)整體色彩搭配，與周邊環(huán)境呼應，打造津門特色建筑形象L型折板強調(diào)建筑標識感現(xiàn)代津門雙青融合傳統(tǒng)文化的現(xiàn)代建筑立面材質(zhì)

Facade

Material深灰色鋁方通香檳色金屬漆米白色涂料深灰色涂料中空高透玻璃米白色石材香檳色金屬鋁板06立面設計雙

青

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t06立面設計雙

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t06立面設計雙

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t06立面設計雙

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t06立面設計雙

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t06立面設計立面方案二雙

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t06立面設計立面方案二雙

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t06立面設計立面方案三雙

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方

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